土地5(土地资源评价)ppt课件.ppt

第五章 土地资源评价,1,第五章 土地资源评价与核算,问题回顾：土地是不是等同于土地资源？,第五章 土地资源评价,2,5.1 土地资源评价概述,土地资源评价又可称土地评价，是指为了一定的目的，在一定的用途条件下，对土地质量的高低或土地生产力的大小进行评定的过程。,一、土地资源评价概念,土地资源评价是针对一定的利用目的，对土地的性状进行质量鉴定和数量统计的过程。,1,2,第五章 土地资源评价,3,评价要充分考虑当地的自然、社会经济条件要进行多因素分析,二、土地评价的特点,必须有特定的目的,必须针对一定的土地用途,评价必须针对一定的时期,评价的结果应该能直接用于生产实践,5.1 土地资源评价概述,第五章 土地资源评价,4,三、土地评价的目的,土地的合理利用与规划 土地交易 土地税收 土地科学管理 估计土地利用和经营好坏,服务,5.1 土地资源评价概述,问题二：土地资源评价区别于土壤评价,第五章 土地资源评价,5,四、土地评价的类型、实质、研究对象和目标,第五章 土地资源评价,6,是分析土地质量与土地用途两者之间的关系,土地评价 的实质,四、土地评价的类型、实质、研究对象和目标,第五章 土地资源评价,7,研究对象,研究目标,土地质量(如气候、地形、土地、水文、社会经济因素等)和土地用途 (包括各种土地利用方式),是分析各种可能被考虑的土地用途在一定区域内的适宜性程度，包括当前适宜性和潜在适宜性、生态适宜性、经济适宜性与社会适宜性。,四、土地评价的类型、实质、研究对象和目标,第五章 土地资源评价,8,5.1 土地资源评价概述,多样性原理,相对性原理,可比性原理,五、土地评价的基本原理,综合性原理,系统分析原理,限制性原理,第五章 土地资源评价,9,多样性原理,不同的地区具有各自独特的自然和社会条件，土地质量和土地用途都会存在很大的差别；随时间的发展、社会的变化，同一地区的土地质量和土地用途也会发生变化。,土地评价的结果是所评价地区土地质量好坏程度的反映，因此必须具有可比性。要做到这一点，就必须建立统一的评价标准或指标体系。,可比性原理,第五章 土地资源评价,10,构成土地质量的土地性状有很多种，如气候、土壤、植被等，而这些性状也是由许多因素构成的，如气候又包括光照、气温、降水等；土壤又包括土壤有机质含量、土壤质地、土壤酸碱度、土壤水分、土壤养分、碳酸钙含量等。同时，土地的不同性状或不同因素间又是相互作用、相互影响的。因此,土地质量是一个多样因素影响的统一体。 因此，在分析土地质量和土地用途的要求时，一定要全面地考虑各种因素之间的关系，采用综合、全面分析的方法。,综合性原理,第五章 土地资源评价,11,不同的土地用途在某种土地质量上的适宜程度不同，实质上就是土地用途的限制性程度不同。所谓限制性，是指土地质量不能满足土地用途要求的程度，如某种作物在某个生育期需要速效磷达到 30 mg.kg-1，而实际土壤中只有10 mg.kg-1，那么由于速效磷含量太少，作物在生长过程中吸收不到充足的磷而受到限制。,限制性原理,第五章 土地资源评价,12,系统分析原理,系统是指各种要素及其相互关系的集合，具有一定的边界和结构，这就决定了系统的功能，即决定了投入与产出的关系。 土地评价的主要对象是土地利用系统，它主要包括两个要素：土地和土地利用。在土地评价时，应尽量地应用系统分析的原理，分析如何改善土地利用系统的结构，获得最理想的产出与投入之比。,第五章 土地资源评价,13,相对性原理,由于不同地区的自然和社会经济条件不同，因此土地质量上存在着很大的差异。为了不同评价地区的实际需要，往往在评价时将本地区内质量最好的土地定为一等地，最差的土地定为末等地，这样处理使得不同地区的土地质量等级之间的差异不尽一致，同一等级土地的实际质量也可能不一样。因此，土地评价结论是相对一定地区而言的。,第五章 土地资源评价,14,5.1 土地资源评价概述,六、土地资源评价的原则,综合性原则 差异性原则 限制性原则,第五章 土地资源评价,15,以土地自然适宜性评价为例,六、土地评价原则,要针对特定用途种类进行土地适宜性评价和分类； 要对不同的土地类别在可获得的利益和所需投入之间进行比较； 需多学科的研究； 适宜性是指持续利用而言；结合考虑自然条件和经济社会条件；要在几种用途之间进行比较。,刘黎明（1994）,第五章 土地资源评价,16,直接评价：指通过实验去了解土地质量对某种用途的影响大小从而确定其适宜性及适宜程度或或生产潜力。一般针对小范围的农业生产评价。间接评价：通过分析土地各组成要素的属性对土地利用的影响，然后加以综合，去评定土地的等级。即对影响土地生产力的各种性质（这些性质对土地用途起着明显的作用）作出诊断，由此推论土地的质量。,5.1 土地资源评价概述,七、土地评价的分类,第五章 土地资源评价,17,间接评价的步骤：,判断影响因素，列出指标体系，综合评价（适宜性评价，潜力评价，经济评价）,第五章 土地资源评价,18,土地评价的发展趋势（查阅文献）：,综合化,精确化,土地评价 专家系统,1,2,3,4,定量化,5.1 土地资源评价概述,第五章 土地资源评价,19,本节回顾：,1土地资源评价的概念？2土地资源评价古而有之，最开始其作用是什么？现在土地评价的作用主要表现是什么？3土地资源评价与土地利用规划有什么内在联系？4为何不考虑土地用途的土地评价意义不大？,第五章 土地资源评价,20,5.2 土地资源评价程序,第五章 土地资源评价,21,5.2 土地资源评价程序,（1）土地评价立项与初步商讨,立项：由政府部门或生产部门进行商讨的内容：评价目标；评价所依据的数据和论据；评价地区范围与界线；可能考虑的土地利用种类；评价方法； 评价要求进行的调查深度和比例尺；对评价最终成果的要求；评价过程中工作阶段的划分,土地资源评价的准备阶段 主要内容包括：立项、确定目标、工作人员及相应的物质条件的配备基础数据的收集与工作计划的制定等。,第五章 土地资源评价,22,5.2 土地资源评价程序,土地资源评价的准备阶段,（2）评价目标的确定,根据生产要求而定自然条件经济条件评价人员的技术水平土地评价的中间过程 （1）土地评价单元的划分土地评价单元的划分土地性状的描述,第五章 土地资源评价,23,研究地区的基本情况（该地区的自然、社会、经济和政治状况）用于评价的数据和资料（如气候土壤、地形地貌、生物资源、土地利用现状、地理区位、投入、社会经济政治环境等） 属性数据：各种性状的描述、精确的数字。图形数据：土壤图、土地利用现状图等。,5.2 土地资源评价程序,第五章 土地资源评价,24,土地评价单元的划分,评价层次：,评价单元,土地评价必须落到一定的地块或实体上，基 本的地块或实体单位即土地评价单元。或土地评价单元是具有专门特征的土地单位并用于制图的区域，它是土地评价的基本单元。根据国内外的实践来看,土地评价单元的选择大致有六种方式。,分全国、省、县、乡四个层次。,5.2 土地资源评价程序,第五章 土地资源评价,25,评价单元的划分与选择：,以土地类型（或土地资源）单元为评价单元。以土壤地貌植被利用现状的相对一致性作为划分依据；以土壤分类单位（我国采用土类、土属、土种，英国、美国采用土系），划分的依据是土壤分类体系。以土地利用类型单元为评价单元，划分依据是土地利用分类体系； 以生产地段或地块（我国的承包地、国外的大型农场或大农场的作业地块）作为评价单元；以行政区划单位（如乡、村）为评价单元。以地理坐标网格为评价单元。,土地评价的基本的地块或实体单位；是具有专门特征的土地单位度用于制图的区域；是土地评价的基本单位。,第五章 土地资源评价,26,土壤分类体系,第五章 土地资源评价,27,土地评价的中间过程 2、评价因子的选择与评价结果的计算评价因子的选择评价结果的计算,5.2 土地资源评价程序,第五章 土地资源评价,28,A、评价因素和因子及其权重的确定,确定评价因素、因子，选取评价指标，是土地评价的 核心，也是土地评价依据在定性基础上的量化过程，关系到评价工作的科学性与置信度。, 因素、因子的选择的原则：,可比性,具体工作应根据实际情况作适当的调整和补充,要选择那些较长时间影响土地质量或适宜性的不易改变的稳定因素和因子。如坡度、土壤质地、有效土层、侵蚀状况、盐碱化及改良条件、排水性能等,要选择那些符合特定地区或特定利用方式要求的因素和因子。如黄壤或紫色土种植茶叶的土宜评价。,代表性,相对稳定性,差异性（可分性）,第五章 土地资源评价,29,例1、不同利用类型农地的分等定级参考因素,第五章 土地资源评价,30,例2、城镇土地定级因素、因子表,第五章 土地资源评价,31,B、评价结果的计算,经验判断法：根据经验判断选择评价因素，并将诸因素以等权或赋予各因素以等差指数处理。 多元回归分析法：用回归分析法筛选评价因素，并确定其权值。但比较适于研究成线性分布的现象，尤其是要求足够数量代表性好的样本。正是这些，使回归分析法在土地评价中广泛和可靠应用受到了限制。 层次分析法、因素成对比较法:对单项评价综合的早期做法大多据经验判断，如柑桔土地评价、宜农荒地评价及江西泰和县土地评价。 极限条件法 非等权累加指数法思考题试述评价因素选择与权重确定对土地资源评价成果与应用的影响？（查阅文献资料）,第五章 土地资源评价,32,5.2 土地资源评价程序,第五章 土地资源评价,33,评价的技术路线,5.2 土地资源评价程序,第五章 土地资源评价,34,室内准备,成果整理,第五章 土地资源评价,35,土地自然适宜性指某作物或土地利用方式对一定地区土地的自然条件（如气候、土壤、地貌、水文等）的适宜程度。,5.3土地资源自然适宜性评价,1、土地适宜性评价系统 因各国各地评价系统不统一，不便于国际学术交流，联合国粮农组织（FA0）在1976年瓦格宁根专家会议上提出了土地评价纲要系统，又称土地适宜性评价分级系统，该系统已成为各类土地适宜性评价的提纲性指南，其分级系统为： （1）土地适宜性纲（order） 土地适宜性纲反映了土地的适宜性种类。土地适宜性纲分为适宜纲、不适宜纲和有条件适宜纲。,5.3土地资源自然适宜性评价,适宜纲（S）：指在此土地上按所考虑用途进行持久利用预期产生的效益值得投资，对土地不会产生不可接受的破坏危险。不适宜纲（N）：土地质量显示不能按所考虑的用途长期利用。有条件适宜纲（S）： 表示有些小面积土地在规定的经营管理条件下，可能不适宜某种用途，但由于经营管理情况的某些变化（如改变了经营方针，提供了某些必要投资，选择的作物改变等），又可以成为适宜的。,5.3土地资源自然适宜性评价,5.3土地资源自然适宜性评价,（1）适宜（S）(主要考虑投入产出，划分适宜类)高度适宜 S1 中度适宜 S2 临界适宜 S3 （2）不适宜（N）(主要选择土地自然条件、生态因素）当前不适宜 N1永久不适宜 N2,（3）土地适宜性亚级（限制性因素种类）反映级内限制性的种类或需改良措施的种类，用英文字母表示限制性类别，附在适宜性级符号之后。非常适宜级，又称高度适宜度S1，无明显限制因素，故不设亚级；对中级S2和临界适宜级S3均划分适宜性亚级。例如，S2e，表示中等适宜级，侵蚀限制亚级。（S2me）表示中等适宜级，有效水分侵蚀限制亚级。 S3o，表示临界适宜级，通气限制亚级。,5.3土地资源自然适宜性评价,（4）土地适宜性单元土地适宜性单元反映的是亚级内经营管理的细小差别。适宜性单元用联接号与阿拉伯数字表示。一个亚级的单元数不受限制。如S2e-1，S2e-2表示适宜程度中等、侵蚀限制的某块土地。,5.3土地资源自然适宜性评价,第五章 土地资源评价,41,FAO土地适宜性分类系统,引自FAO，土地评价纲要，罗马，1976。,2、土地适宜性评价的技术路线,5.3土地资源自然适宜性评价,3、土地适宜性评价的程序（1）评价单元及其土地性质和土地质量的确定A. 土地评价单元的确定土地适宜性评价单元可有多种选择，如：选择土地类型制图单元、土地资源类型单元、土壤制图单元、土地资源详查地块、地理网格等为土地适宜性评价单元。根据土地资源质量均一性、评价的目的、评价完成的期限、评价的精度要求以及评价的工作量大小等具体选择合适的评价单元。,5.3土地资源自然适宜性评价,B评价单元土地性质和土地质量的确定评价单元的土地性质1）土地的气候性质 2）土地的水文件性质3）土地的土壤性质4）土地的地质、地貌性质5）土地的动植物特点6）社会经济条件,（1）评价单元及其土地性质和土地质量的确定,B评价单元土地性质和土地质量的确定评价单元的土地质量1）根据一种土地性质去估计土地质量；2）用一组土地性质中的某一起主要限制性作用的土地性质去估计土地质量；3）综合多种土地性质去估计土地质量。,（1）评价单元及其土地性质和土地质量的确定,（2）土地利用对土地条件的要求土地利用有多种类型和方式。将使土地利用能达到预期的目的，则要求土地所必须具备的条件叫做土地用途要求。土地利用不同，则土地用途要求也就有异。如农业用地中，棉花、玉米、水稻的全生育期内所要求的土地条件就有较大的差异。联合国粮食组织将旱作土地评价中常见的土地用途要求分为四大类。,3、土地适宜性评价的程序,A：作物生长需求（生态要求） A1：能量（辐射、作物生长要求的光周期性） A2：温度（总需求，临界期要求） A3：水分 A4：氧气状况 A5：氧分有效性 A6：扎根条件 A7：持根性和种子萌发条件 A8：空气温度（湿度） A9：影响成熟条件 A10：气候灾害（霜、暴风、冰雹） A11：可溶性盐分 A12：土壤毒害 A13：害虫及疾病 A14：洪水,旱作农业用地的一般土地用途要求及其类型(FAO,1983),B：作物生长的管理要求 B1：土壤耕性 B2：机械化可能性 B3：整地的难易 B4：影响收获物储存和加工的条件 B5：影响生产时间的条件 B6：交通条件 B7：经营管理的规模 B8：位置 B9：劳力 B10：资金 C：自然保护要求 C1：侵蚀控制 C2：土地酸化、盐碱化、贫瘠化、沙化等的控制D：土地改良要求 D1：排水要求（条件） D2：提高土壤肥力的肥料效应,旱作农业用地的一般土地用途要求及其类型(FAO,1983),第五章 土地资源评价,49,（3）土地利用要求和土地质量的比配方法 比配：将土地利用方式的土地利用要求和评价对象的土地性状进行分析比较，在此基础上进行土地利用方式的调整与适宜性结果计算相结合的过程。比配的过程,依 据,土地性状的分析比较,得出,提出,新的土地利用方式,土地利用要求,土地利用方式的适宜性等级,3、土地适宜性评价的程序,第五章 土地资源评价,51,（3）地利用要求和土地质量的比配方法 比配的方法：最小因子法，即按单因子适宜性等级。要求： 确定每个评价因子的适宜性等级（见表）；,3、土地适宜性评价的程序,第五章 土地资源评价,52,（3）土地利用要求和土地质量的比配方法 通过对照比较，确定评价单元的每个评价因子的适宜性等级。,评价单元的土地性状的描述,3、土地适宜性评价的程序,第五章 土地资源评价,53,（3）土地利用要求和土地质量的比配方法 对评价的评价因子的适宜性等级进行比较，选最小的等级作为这个评价单元的评价结果。,3、土地适宜性评价的程序,评价单元的每个评价因子的适宜性等级（S3a）,第五章 土地资源评价,54,（4）对土地自然适应性评价的评述 评价结果应用广泛； 方法简便易行； 适当考虑社会经济因素； 适用于任何比例尺的评价。 问题为什么评价中采用土地质量而不是土地性质？,5.3土地资源自然适宜性评价,第五章 土地资源评价,55,4、特殊土地适宜性(土宜)的评价,土地自然适宜性一般只考虑某些作物或土地利用方式，而土宜考虑特定植物的特定品种或特定产品的某些品质性状，或一个地区的土地条件对某些作物不仅具有生理和生态的高度适宜性，而且对该类作物的产品经济特性有着特有的适宜性，因而在此区域形成特有的经济品种。,土宜的概念,5.3土地资源自然适宜性评价,第五章 土地资源评价,56,土宜评价（续）,土宜评价,在土宜调查的基础上，分析土宜及其特殊性要求，并进一步评价特殊自然条件对土宜的形成产生什么影响的过程。,土宜评价,生产力,产品的品质,自然适宜性,第五章 土地资源评价,57,土宜评价（续）,土宜调查：它是土宜评价的基础，它针对某些土宜而进行的详细土地调查。土宜要求与土地性状比配土宜评价结果表达或分类方法,第五章 土地资源评价,58,名优产品土宜评价系统,问题：土地自然适宜性评价的实际应用,第五章 土地资源评价,59,5.4土地资源生产潜力评价,指在一定自然条件或社会经济条件下，土地生产对人类有用的生物产品或经济产品的潜在能力。土地生产潜力评价是世界上评价农业用地历史悠久、应用最广的系统，也是土地资源类型划分的一种方法。土地资源生产潜力的评价以美国开展最早，评价系统以美国为代表，是系统揭示土地资源生产潜力的评价方法。,土地生产潜力,第五章 土地资源评价,60,其方法有定性（按土地对各种作物或土地利用方式的自然限制性因素强弱程度排序进行分级)和定量（多用数学模型，如MOSS模型、GOSSYM ) 两类。,土地生产潜力,第五章 土地资源评价,61,1、美国的土地资源生产潜力评价系统,生产潜力的评价与划分中，主要对各种各样的土壤制图单元，按其对一般的农作物生产、林木和牧草植物生长的情况进行归类合并，划分在一个生产潜力单元土地资源的所有土壤制图单元，均有可比的潜在生产力。该系统分潜力级，潜力亚级和潜力单元三级。,第五章 土地资源评价,62,土地资源潜力评级图,第五章 土地资源评价,63,第五章 土地资源评价,64,1、美国的土地资源生产潜力评价系统,潜力级的评定:依据土地利用的永久限制因子。坡度、土层厚度、洪涝危害、气候灾害等。采用“最小因子律”。潜力亚级的评定:根据限制因素的种类来评定。e（侵蚀限制因子）；w（过湿限制因子）；s（根系限制因子）；c（气候限制因子）。潜力单元的评定：依据实际的经营管理方式和水平，以及实际的生产水平或产量。,第五章 土地资源评价,65,2、中国土地资源生产潜力评价体系,(1)分级系统土地区 为分类系统的零级单位，它的划分以气候和水热条件为依据，反映区域间生产力的对比，在同一区内，具有大体相近的土地生产能力。全国划分为9或11个土地区。土地适宜类 是在土地区的范围内依据土地对农、林、牧业生产的适宜性划分。适宜类的划分大体如下:宜耕地类、宜农宜林宜牧土地类、宜农宜牧土地类、宜农林土地类、宜林宜牧土地类、宜林土地类、宜牧土地类、不宜农林牧土地类等7类。,第五章 土地资源评价,66,2、中国土地资源生产潜力评价体系,(1)分级系统土地资源等 在适宜类范围内，反映土地的适宜程度和生产潜力的高低，是评价的核心。宜农土地:分为13等；宜林土地:分为13等；宜牧土地:分为13等。土地型 是在等的范围内，按其限制因素及强度划分，在同一土地型内，具有相同的主要限制因素和相同的主要改造措施。在同一等内，型之间只反映限制因素的不同，改造对象和改造措施不同，没有质的差别。,第五章 土地资源评价,67,2、中国土地资源生产潜力评价体系,(2)土地限制因素土地限制因素主要考虑那些较长期影响土地生产力和土地质量的较稳定因素，如土壤侵蚀(e)、地形坡度(p)、土壤质地(m)、有效土层(l)、盐碱化及改良条件(s)、水文及排水条件(m)、水分(r)、温度(t)、土壤硬盘(n)等9个因素，如加上无限制因素则共10个因素。评价时，抓住当地主要限制因素。每个限制因素可按对农林牧业的限制程度：最适宜、中等适宜、勉强适宜和不适宜。,第五章 土地资源评价,68,土地资源限制因素评级表,第五章 土地资源评价,69,土地资源限制因素评级表,第五章 土地资源评价,70,该方法以加拿大生态土地分类单位的生态区作为评价单元，先从实际蒸发与第一性生产力的关系方程中得出各主要区域的潜在净第一性生产力，然后根据土壤特性求出土壤潜力，交对第一性生产力进行修正。步骤如下：,莫 斯（MOSS） 模 型,5.4土地资源生产潜力评价,第五章 土地资源评价,71,莫斯模型 （1）计算潜在净第一性生产力（光能生产潜力） Ppn=30001-e-0.0009695（E-20） （g/m2.a） E为年实际蒸散量（mm）。 （2）生态区的平均土壤特性指数（ IP ） IP=（AiVi）/100 Ai为i类土壤所占面积的百分比；Vi为i类土壤等级值；i=1，2，n； n为土壤类型数。,5.4土地资源生产潜力评价,第五章 土地资源评价,72,莫斯模型 （3）平均潜在第一性生产力ANPP（g/m2.a） m为生态区内Ppn值的等级个数； A*j为每一个Ppn值等级所包含面积占生态区总面积的百分比； V*j为每一等级Ppn值的中间值；j=1，2，m。,5.4土地资源生产潜力评价,第五章 土地资源评价,73,莫斯模型 （4）修正潜在净第一性生产力,5.4土地资源生产潜力评价,第五章 土地资源评价,74,该方法只考虑了实际年蒸散量、土壤类型两个主要因素，而对其他因素不予考虑。即将复杂的生物生长过程简单化，属于简单的数学模型，是否与实际生产力接近受到质疑。,莫 斯（MOSS） 模 型,5.4土地资源生产潜力评价,第五章 土地资源评价,75,它是一个表达植物根际土壤水分和氮素与植株体内碳和氮的物质平衡的模型，包括了水分平衡、氮素平衡、碳平衡、光合产物的形成与分配、植株的形态建成等。,GOSSYM模型(作物生长动态模拟模型),5.4土地资源生产潜力评价,第五章 土地资源评价,76,GOSSYM模型(Bake,Lambert等)模拟棉花对外界条件的反应，如逐日的太阳辐射、最高与最低气温、风速、降水等气象条件，以及种植密度、行距、耕作措施、施氮肥和灌溉等农艺措施。包括模型的输入和输出。,5.4土地资源生产潜力评价,第五章 土地资源评价,77,一、土地经济评价的概念,概括的说，所谓土地经济评价就是应用土地经济学原理，从土地经济属性出发评价土地质量；具体的说，就是把经济学原理应用在处于不同土地利用类型下的土地单位之间的比较、鉴别，运用经济指标对土地质量进行评估，揭示土地利用的经济关系。,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,78,一、土地经济评价的概念,1、土地经济及其与土地质量的关系（1）土地经济是指土地在利用过程中的收益或经济效果。这种收益不仅与土地利用的综合度有关，而且与土地质量的差异有关，所以土地经济以土地质量为基础。（2）土地经济是土地利用中产出投入的比值，是指土地利用的劳动生产率（包括物化劳动和活劳动）而不仅仅是土地生产率，是土地利用的经济效果；而土地质量是指土地生产力的高低，两者相互联系、相互制约，不可分割。（3）土地经济属性是土地质量（属性）的一个重要组成部分。,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,79,2、几个相关概念,土地经济适宜性评价：在土地自然适宜性评价的基础上，根据经济学的标准，应用计量经济方法，评价土地利用方式的适宜程度的过程。土地经济分级：按土地的自然、经济和社会性状，或生产力（产值）的大小，将土地分为不同的等级。如城镇土地、农用地的分等定级。,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,80,一、土地经济评价的概念,3、土地经济评价的组成部分（1）评定土地利用的经济效益（投入产出比较）（2）城乡土地分等定级估价，最终确定土地的资产价值。4、土地经济评价与土地适宜性评价的关系 （1）差别：土地适宜性评价着重从自然的、生态的角度研究土地诸要素对于不同土地利用的适宜程度和限制强度；土地经济评价不仅要考虑土地固有的自然属性的差异，而且要着重研究在等量劳动耗费条件下，土地的产出效果。（2）联系：经济评价要以生态适宜性评价为基础，或者说要考虑产出经济效益的土地生态基础。而适宜性评价既要考虑生态条件，也要兼顾投入产出分析即对某种利用方式的适宜与否要结合经济效益评价。,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,81,二、土地经济评价的作用,1、为土地有偿使用与保护提供依据2、为土地利用规划和土地整理服务3、为土地可持续利用与管理服务4、为土地合理利用提供激励机制,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,82,三、土地经济评价的理论依据,1、生产力理论:将土地经济评价看作在不同自然条件和社会经济条件下，不同土地生产消耗量和提供产品量的对比关系。2、区位理论:区位不仅影响到土地的功能配置和利用布局，还影响到土地的使用价值和土地利用的收益水平。3、地租地价理论:测定级差地租，并通过对地租的资本化评估土地的价格，从而用货币单位对土地作出经济评定。4、市场供求理论:经济学中的供求规律，在一般条件下，供给和需求之间是呈反方向变动的。对土地而言，这一规律仍是有效的。,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,83,四、土地经济评价的方法,1、评价方法体系与经济指标,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,84,四、土地经济评价的方法,1、评价方法体系与经济指标,5.5土地经济评价,指标,单位土地面积的产量、产值,净产值、纯收入、级差收入等,费用偿还率（纯收入率）、成本效果系数,第五章 土地资源评价,85,四、土地经济评价的方法,1、评价方法体系与经济指标,5.5土地经济评价,准确性连续性完整性典型性,评价资料的要求,第五章 土地资源评价,86,确定评价单元,明确评价对象,收集投入产出资料,选择适当评价指标,2、评价程序,第五章 土地资源评价,87,2、土地经济评价的程序,（1）确定评价单元 地理工作者一般偏向采用土地类型单位，即在土地类型划分的基础上分步或同步开展土地自然评价或土地经济评价。土壤和农业工作者则趋于采用土壤分类单位作为经济评价单元。（2）明确评价对象 土地经济评价对象一般是研究区域内的土地利用类型或方式，可具体到农物的种植方式和耕作方式；,第五章 土地资源评价,88,（3）收集投入产出资料传统的定点观测法：在不同的土地类型上布点，按典型的生产经营条件分别统计各项投入和产出数据；改进的定点观测法：选择典型企业（土地经营方式）进行调查评价数据统计测算法：通过大量样方调查和分析，得出各种土地评价类型的投入产出关系。困难在于数学建模；,2、土地经济评价的程序,第五章 土地资源评价,89,（4）选择适当的评价指标如：亩产量、亩纯收入、单位产品成本等，对上述的投入和产出数据进行折算，并根据各种指标的评价结果求出各类土地的评分。根据区域的土地评价单元类型的结构和土地利用结构用加权平均等方法、求出一个地区或农业企业的总体评价结果。,2、土地经济评价的程序,第五章 土地资源评价,90,常用的经济分析方法是投入产出分析方法。下面举例介绍两种常用的投入产出方法。,1、毛利分析毛利是指农民或农业生产单位出卖产品的年收入中扣除生产成本和管理费用而得到的利润（或者亏损）。毛利分析法一般只适用于情况比较简单（即没有长期的贷款或改良工程，或者这些被忽略）的适宜性评价。,五、土地经济适宜性评价,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,91,毛利分析其主要步骤为：（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型 （2）估算变动成本（又称经常性投入） 变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力投入等非物质投入。（3）估算农场的固定成本 固定成本时指出了变动成本以外的用于固定设施的成本。（4）估算产值（或者产出） 估算作物的单产和产品的市场价格，计算产值。（5）计算农场的毛利和净收入 毛利=产值-变动成本；净收入=毛利-固定成本（6）进行适宜性评价,第五章 土地资源评价,92,2、现金流量贴现分析,土地改良的投资或成本很大的时候，必须要对投入资本的收益进行分析，以确定投资是否合适，此外，一般采用现金流量贴现分析（discounted flow analysis）。 所谓现金流量贴现，是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的投资、成本费用或收益采用一定的公式换算为现在的价值，即现值（present value）。,六、土地经济适宜性评价,第五章 土地资源评价,93,现金流量贴现分析,可采用下面的公式进行计算： V=P/(1+r)n式中：V为现值；P为未来每年成本或收益的实际数；r为利息；n为年数；1/(1+r)n为贴现因子。,第五章 土地资源评价,94,六、土地经济分级（一）城镇土地分等定级,1、城镇土地分等定级的概念及意义 城镇土地分等定级的对象是城镇土地，是对城镇土地质量进行评价与鉴定。 城镇土地分等定级是根据土地使用价值的优劣，评定出土地等级，它从土地质量及区位的角度为土地资产的度量提供了科学依据，从而，为确定土地出让、转让、出租、抵押、土地流转、兼并、置换以及土地税、费征收等提供了基础参考。,第五章 土地资源评价,95,2、城镇土地分等定级的原则 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 土地收益差异原则 定量与定性分析结合原则,5.5土地经济评价,六、土地经济分级,第五章 土地资源评价,96,3、城镇土地分等定级技术程序 分等,图1 城镇土地分等的程序,六、土地经济分级,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,97,3、城镇土地分等定级技术程序定级,5.5土地经济评价,第五章 土地资源评价,98,城镇土地综合定级因素表,第五章 土地资源评价,99,(1)定级因素的作用分(F)的计算：采用相对值法和距离递减法，按0100分封闭区间赋分。 (2)定级单元的划分：均值法、重叠法等 (3)定级因素权重值的确定：权重值与因素对土地的影响的大小呈正比，数值在01之间，各选定因素的权重值之和等于1。（特尔斐法、专家法 ）,4、城镇土地定级的方法技术要点,第五章 土地资源评价,100,4、城镇土地定级的方法技术要点,(4)定级单元总分值的计算:采用因素加权分值和法。 (5)级别的划分:数轴法,第五章 土地资源评价,101,5、 城镇土地基准地价评估,（1）基准地价概念 基准地价是政府对一定时期城镇各级别土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的法定最高使用年限土地使用权平均价格。基准地价的确定和更新，对政府宏观调控地价水平，征收土地使用税（费）、土地增值税，合理利用土地，以及进一步评估宗地地价（包括标定地价、交易底价）和土地出让、转让、租赁、抵押等土地有偿使用及清产核资工作的开展，强化国有土地资产管理，防止国有土地资产及收益流失，规范土地市场等都具有重要的意义。,第五章 土地资源评价,102,（2）城镇基准地价评估的技术途径A、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易为参考评估基准地价。（适合于已完成土地定级的城镇的基准地价评估）这种途径又可分三种具体方法：以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价；以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。B、用土地条件划分均质区，用市场交易等资料评估基准地价。（适合于尚未进行土地定级而土地市场又比较发育的城镇基准地价评估）均质区土地利用上、区位条件上较为同质的各种区域（商业区、工业区、居住区、文教区等），它们不仅用地性质基本相同，而且土地的区位、基础设施等也基本相似,第五章 土地资源评价,103,（3）地价内涵A、确定地价基准日，更新期日时进行折算，如定基准日期为2001年1月1日。在基准日地价的基础上，用地价指数进行换算。 地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。它是反映一个城市或地区各类土地（商业、住宅、工业用地等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。它能够直接或间接地透视出土地市场的有关部门价格、数量的变动信息。,第五章 土地资源评价,104,如： 市城市地价指数的测算模型为：Y = 4.5736x + 96.249。 式中，y为预测的地价指数，x为预测期距基期的时段数。以2001年上半年为基期，2002年上半年和2003年上半年为预测期，则2002年上半年的地价指数为：Y2 = 4.5736* 2 + 96.249 = 105.39622003年上半年的地价指数为：Y3 = 4.5736* 4 + 96.249 = 114.5434,第五章 土地资源评价,105,（3）地价内涵B、统一土地开发程度：如：商业用地，“五通一平”；住宅用地，“七通一平”；工业用地，“五通一平”。开发程度有差异的，要进行适当修正。C、规定使用年限：商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。使用年限不统一的，要进行使用年限修正。（又专门的修正系数表）D、容积率：如：商业用地2.0、住宅用地3.0、工业用地1.0。容积率存在差异的也要进行订正。E、土地权属性质：国有土地使用权。,第五章 土地资源评价,106,（4）基准地价评估方法,利用土地交易资料估算基准地价A.用土地使用权出让资料估算地价B.用土地使用权转让资料估算地价C.用土地使用权出租资料估算地价D.用房地出租资料估算地价E.用房屋买卖资料估算地价F.用新增城市建设用地资料估算地价,第五章 土地资源评价,107,用土地使用权出让资料估算地价。计算公式为式中，Pis为单位面积土地使用权出让价格；PLg为出让宗地总地价；S为出让宗地总面积。用土地使用权转让资料估算地价。计算公式为,第五章 土地资源评价,108,用土地使用权出租资料估算地价。计算公式为式中，Pis为单位面积出租宗地的地价；PLg为出租方每年得到的资金或实物现值；S为出租的宗地面积；rd为土地还原利率。,第五章 土地资源评价,109,用房地出租资料估算地价。第一步，确定房地出租的总收益。方法是，用房屋租赁市场中的实际成交租金，作为房地出租的总收益。对公房租金应比照市场上正常的租赁价格予以修正。第二步，计算房地出租经营总费用。房地出租费用一般包括管理费、维护费、保险费、税收和利息。第三步，计算房地纯收益。计算公式为RinRLg(E1E2E3E4BT)式中，Rin为房地出租纯收益；RLg为房地出租年总收益；E1为房地出租经营管理费；E2为房地出租维修费；E3为房屋年保险费；E4为房屋年折旧费；T为房屋出租年应交税金；B为建房资本的利息。,第五章 土地资源评价,110,第四步，计算房屋收益。计算公式为 IhnPhcrh PhcPhK(PhKPhd)（N1/N）式中，Ihn为房屋年纯收益；Phc为出租房屋的现值； rh为房屋资本还原率； Phk为房屋重置价格； Phd为房屋残值； N1为房屋已使用年数； N为房屋耐用年限。第五步，计算土地价格。计算公式为式中，Pis为宗地单位土地面积地价；S为出租房屋的用地面积；rd为土地还原利率。,第五章 土地资源评价,111,用房屋买卖资料估算地价第一步，计算房屋现值。计算公式为 PhcPhKDnPhK(PhKPhd)式中，PhK为房屋重置价；Dn为房屋成新度；Phc、Phd、N1、N的含义同前。第二步，计算地价。计算公式为式中，Pis为单位面积土地价格；Phg为房地交易价格；Phc为房屋现值；T为房屋交易过程中卖方应支付的税额；E为房屋交易过程中卖方应支付的有关费用；S为房屋用地面积。,第五章 土地资源评价,112,用商品房出售资料估算地价。以整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准。计算公式为 PisPhg(PbmShb)ITB式中，Pis为某一商品楼用地的单位面积土地价格；Phg为某一商品楼房总售价；Pbm为当地同类建筑单位面积平均造价；Shb为楼房总建筑面积；I为开发公司利润；T为商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；B为开发资金应支付的利息；Sbi为建筑物占地面积；C为规划的建筑覆盖率。,第五章 土地资源评价,113,用新增城市建设用地资料估算地价。政府将农业用地开发成建设用地后，其成本地价的计算公式为Pic(EaEdT)(1r1r2) 式中，Pic为城市建设用地的单位面积成本地价；Ea为单位面积农地取得费用(一般包括征地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等)；Ed为单位面积土地开发费用(按开发程度差异所确定的三通一平、七