太原市写字楼市场调研ppt课件.pptx
1,市场深耕,02part,2,宏观市场丨研究方向,市场环境：太原市写字楼项目主要集中在南城片区，以甲级写字楼为主，基本上属于现房销售，将于18-19年集中运营。,富力尚悦居,宏观市场丨研究方向,市场环境：品牌开发商集中入市，2018年进入运营高峰期。,写字楼市场2014-2016年供应量持续下降，成交量变化不大，市场持续低迷。2017年写字楼市场开始复苏，价格小幅上涨，产品更加注重实用，随着各个项目交房时间集中在2018年，将进入运营高峰期，写字楼市场将从销售集中转为对外租赁。,宏观市场丨研究方向,市场环境：写字楼市场整体价格低迷，成交均价普遍低于同地段住宅成交均价，整体均价为12000元/。,绿地中央广场凭借其品牌实力、“两横三纵”交通体系、配套齐全等优势，2017年成交量及成交金额均位居首位。整体写字楼市场价格分化愈加明显，除信达国际金融中心及南海公元时代城外，其余项目成交价格均在11,000元/以上。,宏观市场丨研究方向,市场环境：写字楼市场在售项目存量总计约47.58万 ；根据2017年月均去化2.64万 ，在售项目剩余货量去化周期仍需18个月，库存仍处高位。,上图折线部分为截止2017年年底太原市场主要写字间的余货情况；红色柱状体为太原市2017年全年的写字间的去画示意。,宏观市场丨研究方向,目前已知待入市量约148万方，项目入市时间预计为2018-2019年，传统核心区基本无供应，未来放量主要来自迎泽西大街、长风街及城中村改造商业地块写字楼为主，竞争态势也随之明显加剧。,微观市场丨项目研究,万达中心,万科广场,百花谷,绿地中央广场,信达国际,君威国际金融中心,富力尚悦居,华润大厦,万达中心,华宇百花谷,绿地中央广场,信达国际,万科广场,华润大厦,君威国际,万达中心,项目基本描述,物业三：万达中心商场，共5层，为开发商自持,物业一：万达中心写字楼B座,总体量7.4万，共42层（1-5层为自持商业，6-42层为写字楼），销售均价：18000元/,物业二：万达中心写字楼A座,总体量7.4万，共42层 （1-5层为自持商业，6-42层为写字楼），销售均价：17000元/,微观市场丨项目研究,数据来源：易居营销 山西区域 市场部,建筑产品,大堂,结构外观,公共系统,公共部分装修,微观市场丨项目研究,万达中心：万达中心2017年去化约2.71万，成交均价为13285元/,数据来源：易居营销 山西区域 市场部,万达中心成交客户结构以整层和半层的大客户为主，占到总成交的86%，散户所占比例微小，仅为14%,微观市场丨项目研究,微观市场丨项目研究,万达中心：成交客户分类、置业目的以及关注点,成交客户关注点：商业配套、租金情况、升值潜力、销售价格是主要关注点，分别占比20%、16%、16%、14%；,成交客户分类：老客户（购买过住宅或底商）占比48%，新客户占比52%；,成交客户置业目的：以自用客群为主，占比58%；投资客群占比42%,微观市场丨项目研究,成交客户主要以太原市为主，占比61%，省内地市占比33%，省外占比6%；其中：地市成交客户主要以古交、吕梁、临汾为主；,太原市成交客户主要以迎泽区为主，占比46%，其次为杏花岭区占比25%，尖草坪区占比16%；,万达中心：成交客户区域分析,微观市场丨项目研究,华宇百花谷,物业一：34层甲级写字楼，建筑面积54000平米，均价20000元/；1-7层华宇自持商业广场，8-34层为写字楼。,物业二：27层办公写字楼2栋，建筑面积57000 平米，均价12000元/ ；1-7层华宇自持商业广场， 8-27层为写字楼。,物业三：5星酒店及7层自持商业,项目基本描述,微观市场丨项目研究,华宇百花谷2017年成交约7000，成交均价在12456元/，目前去化情况一般，尚有约5.5万库存。,微观市场丨项目研究,华宇百花谷：整体项目客户成交比例,客户成交以户外、老业主、开发商资源为主要途径，分别占整体的33%、23%、21% ，其次为朋介、短信、活动、电开。,客户成交行业当中以贸易为主，占整体比39%，其次为建筑、金融、能源。,微观市场丨项目研究,销售情况：2015年11月入市，销售情况一般 低区（3-13）售罄、中区（15-27）主售、 高区（31-41）待售、超高区（43-54）待售。库存情况：已推未售库存70,282。核心卖点：位于迎泽西大街，位置佳；266米高，太原第一高楼；品质高，性价比高；客群情况：散客投资客占比87%，40-55岁地缘性客户为主，行业比较分散。,信达国际,微观市场丨项目研究,绿地中央广场：位于万柏林区，180/150米高，总建面达28.4万，绿化率达25%,建筑产品,大堂,结构外观,公共系统,准甲级标准层平面图,97-111,137-159,206/230,276/283,319,443,甲级标准层平面图,微观市场丨项目研究,绿地中央广场：整体项目客户成交比例,客户成交以老业主、开发商资源为主要途径，分别占整体的15%、70%（通过开发商资源去化近1栋楼，用作酒店）。,客户成交以太原、省外为主要客户来源，分别占整体的60%、20%。其次为吕梁。用途多为自用。,微观市场丨项目研究,万科广场：位于小店区，总建面达16万，其中写字楼总建面为3万。,物业一：6.2万自持集中型商业,物业二：311层为写字楼，共3万,物业三：12层为临街商业，共1.3万,物业四：八8层星级酒店，共5.5万,微观市场丨项目研究,万科广场：整体项目客户成交比例,客户成交以老业主、户外、开发商资源为主要途径，分别占整体的35%、20%、20%（通过开发商资源去化酒店）。,客户成交以太原、吕梁为主要客户来源，分别占整体的70%、15%。其次为忻州。整体来说以省内客户为主，投资客居多。,微观市场丨项目研究,基本情况：项目位于长风商务区核心位置；华润大厦由5栋写字楼、2栋公寓组成，其中写字楼总建面40万；地上35层，地下3层。标准层高4m，面积为66-2000，可以分割。销售情况： T3、 T4于2015年开盘已售罄， 目前在售T5，于2017年8月开盘，去化率30% T6、 T7待售核心卖点：位于太原市长风商务区、34万象城配套、性价比高；客群分析：T3、T4以自用为主，占比80%，整层、半层成交客户占比40%；T5投资客占比40%，自用客户占比60%，整层、半层客户占比30%；主要以金融、建筑机械、通信为主，占比48%。,T7,T1,T2,T6,T5,T4,T3,华润大厦,微观市场丨项目研究,华润大厦,微观市场丨项目研究,建筑产品,大堂,结构外观,公共系统,立面效果图,君威国际金融中心：位于小店区，88米高，总建面达2.9万，绿化率达30%,目前已售罄，客户以自用为主，自用客户占到60%以上。主要原因是项目位于小店区，在项目销售周期内，政府有关于小微企业的支持政策，以及项目自身“买一层，送一层”的特征，引发市场热点。,微观市场丨项目研究,小结,水平中高,市场表现为甲级引领产品，从建筑立面、大堂以及产品标准配置都符合国内一线水平，处于中高档位；,观望氛围浓厚,太原市区商办产品价格主力区间维持在1.1-1.6万。整体均价在1.2万/，与住宅项相比，价格严重倒挂，同时，库存还维持高位，表明市场还处于观望状态；,自用居多,成交客户以太原市本体客户为主，自用占多数，客户对高端写字楼具有较高的认可度。,写字楼市场不容乐观,
