某物业部工作手册.docx

xx物业部工作手册小区约章第一节 业主公约第二节 住户手册第三节 装修手册第二章 物业管理对外服务指引第一节 交收楼手续办理指引第二节 室内二次装修指引第三节 各类申请报装业主指引第四节 住户证办理指引第五节 车辆管理及停放管理指引第六节 业主/住户报修业务指引第七节 业主/住户投诉业主指引第八节 物品放行指引第三章 内部运作管理规程第一节 各类报修处理规程第二节 各类投诉处理规程第三节 钥匙管理规程第四节 回访工作管理规程第五节 日常巡查工作规程第六节 清洁工作管理及检查规程第七节 绿化工作管理及检查规程第八节 物业管理收费规程第九节 夜间突发事件处理规程第一章小区约章第一节业主公约第一章 定义公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：1地块 指根据广州市国有土地使用权出让合同和有关文件而取得位于中国广东省广州市天河区五山镇*新城地块土地使用权的土地。2地名 指座落于地块上名为广州*新城或其他名称的各座建筑物。3发展商 指广州*集团有限公司。4公共地方 指个别业主/住户拥有独自使用权和发展商保留的地方以外的地方，其中包括“*新城”内的各出入口、人行道、通道、电梯大堂、大楼的出入口大堂、天井、外墙、天台及平台（指未被业主单独取得所有权或约定使用权的部分）、变压房、电话机房及线架房、绿化区、车道、升降机、电梯井、走火通道、走廊、梯台、共用卫生间、后备发电房、泵房、水箱、中央空调设备机房、电掣房、自动洒水系统及消防设备控制室、升降机房及为“*新城”的业主、用户及访客而设立的公用地方或范围。5公共设施 指为“*新城”的公众利益而在“*新城”所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置，包括给排水系统、中央空调及电力系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、升降机、电梯井、卫生间设备、照明系统、供电系统、供气系统、污水处理系统，共用给排水道、共用沟渠、共用管道、槽沟、电线、电缆、有线电视接收系统、卫生设备、告示板、会所、绿化区的装置、其他机械、及其小区公共区域内所种植物等；以上所列的各类设施，不论是设置于公共区域、保留地方，或是个别业主拥有的单元内，均属公共设施部分，只供发展商或相关服务机构使用，业主或租户使用的设施则不包括在内。6绿化区域 指根据政府有关部门批准的规划在“*新城”所属地块或平台上实施绿化的地区。7保留地方 指发展商拥有或仅供发展商使用的部分，包括“*新城”内非住户单元及非公共场所。8物业管理 是指对本物业范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安、消防等公共设施以及环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治的全部活动。9管理公司、管理处特指广州*物业管理有限公司或其管辖的管理处，是根据广州市物业管理办法第三十三条 “业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理”的规定，由受委托的物业管理公司成立的、专业从事“*新城”小区物业管理的工作机构。10管理者 指由发展商自行任命或根据公约聘请的，委托管理“*新城”（全部或部分）的人员或公司。11维修基金 指发展商或业主缴交的用于维修、替换物业公共部分和公共设备的款项。12管理规则 指业主公约、住户手册和装修手册内的一切条款以及发展商、管理者或业主大会按公约授权制定（不定时修正）修订的各项与“*新城”有关的规章制度。13管理合同 指发展商或业主委员会依据公约与管理者本着协商一致的原则共同订立的一份或多份管理合同（视情况而定）。14业主 指物业的所有权人。15使用人 指物业的承租人和其他实际使用物业的人。16单元 指业主在“*新城”独立拥有的住宅单位、车位、商铺或其它独立空间。17外墙 指各座大楼的全部或部分外露墙体。18会所 指“*新城”内专供锻炼身体、娱乐活动的场所及其设施（包括收费或不另收费的场所）。19土地出让合同 指土地使用者与广州市房地产管理部门签订的有偿出让“*新城”所占地块的土地使用权的批文、文件和有关合同。20住户手册 指发展商或管理者根据业主公约而制定并不时修订的，供各业主及用户在使用其所拥有的单元、公共设施、商铺及停车位时所需要遵守的细则。21装修手册 指发展商或管理者根据业主公约而制定并不时修订的，供各业主/住户在装修单元时所需要遵守的细则。22管理费预算 指根据业主公约，住户手册和有关法规规定为“*新城”准备的管理费的预算。23管理费指管理者因管理及保养“*新城”内建筑物及公共设施、设备等各座大楼而引起的所有费用和开支。24停车位指根据业主公约、政府批文以及住户手册的规定作为停泊机动车辆、摩托车和自行车的地方。25商铺 指根据业主公约、政府批文、房地产证作为商业经营用途的地方。26交楼通知书 指发展商就有关“*新城”单元可以交付给业主使用而发给各业主的通知书。27业主委员会 指各业主按照本公约第六章不时召开的由业主大会上委任或选出的业主代表机构。28业主大会 指按照本公约第六章组织的业主大会。第二章 总 则 加强“*新城”小区的物业管理，保障全体业主及物业使用人的合法权益，维护公共环境及公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造良好的安居生活环境，是全体业主的共同意愿。根据政府法律、法规的有关规定及全体业主的共同意愿，各业主均须签署“*新城”小区“业主公约”，并依约遵守。本公约的作用是协调全体业主、使用人的整体利益或共同意愿与个别业主的个人利益或局部意愿的关系，在管理公司的管理下共同维护“*新城”小区的良好环境。公约是为维护小区的正常秩序设置的，因此各业主及其访客有责任和义务遵守和履行公约，接受公约条文的约束。公约明文规定各业主对其依法取得所有权的单元享有占有、使用、收益和处分权时，必须使其承让人或使用人承诺遵守及履行公约的条款。管理公司可根据实际需要对管理公约进行修改，并与各业主就本公司未详尽规定签定补充公约，该补充公约与公约具有同等法律效力。用途：“*新城”的住宅单元只作为纯住宅使用；首层架空层除部分作为管理用房、设备用房及公共设施用房外，其余作园林绿化区域使用。第三章 业 主一、 主的权利1. 依法独自拥有、使用其名下的单元及利用本单元收取租金和获得收益。2. 各单元业主拥有其名下单元的所有权，并可全权处分其名下所占的物业，例如使用、批准别人占用、出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其他方式处分，而无须发展商或其他业主的同意。3. 在不影响“*新城”建筑结构及外观下，对其名下单元进行装修整理，但必须遵守小区管理公司有关装修规则。4. 业主按本公约规定可共同使用“*新城”的公共地方和公共设施，包括“*新城”内所有的体育、娱乐、卫生设施。5. 可根据本公约维护自身的合法权益。6. 可根据本公约条款监察管理者及管理人员的工作，但业主无权直接惩戒管理人员。业主若有投诉可向管理者或业主委员会提出，然后由管理者根据业主公约有关条款进行适当处理，业主无权要求管理者或其下属为其提供与楼宇管理无关的服务。7. 可根据本公约第五章规定，罢免或变换管理者。在行使该项权利时，业主委员会须至少提前六个月书面通知管理者，而且通知书内须附上有关业主大会通过的决议正本。8. 有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的投票表决权。9. 有权就物业管理的有关事项向业主委员会，物业管理公司提出咨询，并得到答复；有权要求业主委员会和物业管理公司，按照规定的期限公布物业管理收支帐目。10. 有权向物业管理部门进行投诉或提出意见与建议。二、 业主的义务1. 业主在行使上述权利和使用其名下单元时，有遵守政府物业管理法规政策及本公约和管理规则规定的义务。2. 业主依照本公约及管理者的规定，有依时缴交其名下应分担的管理费、公共水电分摊费和其他应缴费用的义务。3. 业主有共同负担维修和美化小区的结构、公共地方及公共设施等费用的义务。4. 业主须依时缴交其名下单元须缴付的水、电、煤气等及有关公共设施使用的费用。5. 本物业委托物业管理企业负责房屋、设备、设施、环境、治安、绿化等管理，全体业主和物业使用人有遵守物业管理企业或业主委员会制定的各项规章制度，如业主公约、住户手册、装修手册及其它管理制度、规定、公约、手册等文件的义务。6. 业主在行使本章第（一）节第2条权利时，必须连带把本公约作为物业转让或出租合同的附件，要求其名下单元的受让人或使用人在处理该单元的同时签署公约或承诺书、承诺履行、遵守本公约、住户手册和其它管理规则，并在十五天内书面通知管理者有关该受让人或使用人的姓名、地址、处理日期并将承诺书交管理者，否则，原业主将对承受人或使用人的违约行为负共同或连带责任。7. 业主有义务支付在其物业转让生效之前，其受让人正式与物业管理公司联系之前的所有管理费及其它应缴纳的费用。8. 各业主自行负担其单元内部范围设施以及任何虽位于公共地方但由其独占使用的各种入墙管道、水、电设施以及计费表等的维修和更新费用。必要时，各业主可在报物业公司批准后通过公共地方对其单元设施进行维修，但必须尽量减少对其他业主造成的不方便，并须负责赔偿因该维修而对其他业主造成的损失或损害。任何单元内的排水、排污、装修工程或其他行为损害或影响上下毗邻单元时，有关业主须承担赔偿及其有关维修责任。9. 在转让（转租）所拥有的物业时，依照“权利、义务、责任依附物业实体”的原则，转让（转租）方原缴交的涉及物业实体的各项押金、基金不予退还，受让（租赁）方承接其权利；转让（转租）方原欠缴的各项管理、水电等费用由受让（租赁）方连带承担，受让（租赁）方连带承接其责任。转让（转租）方有遵守本项约定并预先知会受让（租赁）方的义务。10. 业主在转租所拥有的物业或承诺给予非业权使用人使用该物业时，有承担承租人（或非业权使用人）违反政府物业管理法规政策及本公约各项约定所产生的连带责任的义务。11. 本物业的管理成本，当由业权（使用）人分担，无论该业权（使用）人是否已入住，本物业的管理服务成本亦已发生，因此，合法的业权（使用）人同时也是合法的缴费主体，均有按规定准时缴交管理费、公共水电分摊费、逾期缴费滞纳金（如有发生）、违章罚款（如有发生）、赔偿款（如有发生）以及其它按规定应缴交的周转金、保证金、维修基金等各项费用的义务。12. 各项物业、设备、设施的维修保养费用支出，将随自然损耗以及社会物价指数的增升而呈现逐年递增趋势。为保持物业管理服务的质素，依年度预算每年适当合理调整管理服务收费，是平衡预算的必然途径。业权（使用）人有依章缴付管理费的义务。如需增收管理费，管理处将报物价局审批，并提前一个月以书面形式通知全体业权（使用）人。13. 按照政府规定的套（单元）内建筑面积水平投影平面面积计算规范，在此水平投影平面面积之外的本物业所有平面及空间，均为公共地域空间，各业权（使用）人不得占用任何公共地域空间。有自觉维护公共场所（地）、道路、通道、平台的整洁、美观、卫生、畅通及完好的义务。14. 有遵守本物业装修、装饰管理规定的义务。1) 填写装修申报表，送管理公司进行工程审核并按章缴付装修管理押金及装修垃圾清运费，领取施工许可证，办理装修施工人员出入证；2) 按规定及工程规范施工，将装修散料或余泥用袋装运送；3) 完工后向管理公司申报查验，经常规查验合格，即无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），则装修保证金于十五个工作日内无息全额予以返还，否则视违章情况予以扣除并限期整改。15. 有承担自有物业维修养护费用的义务，业主如请管理公司对其业权范围内的有关设施、设备进行维修、养护，则应承担支付有关费用的义务。16. 有分担房屋异产毗连部位维修养护费用的义务，凡房屋建筑及付属设施设备或加建部位已经或可能妨碍、危害异产毗连房屋的他人利益、安全或有碍外观划一及市容观瞻，按规定应由业权（使用）人单独或联合维修养护或拆除的，应及时进行维修养护或拆除，费用由业权（使用）人单独或联合分担。拒不进行的，由业主委员会或管理处强制维修养护或拆除，其费用由违规的业权（使用）人承担。17. 有遵守社会公德及维护公众利益的义务。在本物业范围内，不得有下列行为：1) 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观（含外墙、外门、窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计、用途、功能和布局等；2) 对房屋的内、外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；3) 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及公共场所（地）；4) 损坏、拆除、改变供电、供水、通讯、排水、排污、消防、交通、监测等公用设施；5) 不按规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空掷物等；6) 违反政府规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，违反规定排放有毒、有害、易燃的危险物质，违反规定饲养家禽、宠物等；7) 践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑或公共墙壁等；8) 影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂及设立广告牌及安装室外天线等；9) 随意停放车辆占道等；10) 聚众喧闹、噪声扰民等危害公众利益或其他不良的行为；11) 法律、法规及政府规定禁止的其它行为；18. 业权（使用）人使用本物业公共地域内的活动，应服从管理公司工作人员的指引，以免因疏忽而侵害其它业权（使用）人的权益，有对全体业权（使用）人负责的义务。三、 业主的责任1. 不得改变业权物业（单元）的楼宇结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等；不得加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变任何部分（包括住宅单元）的外观；不得在“*新城”任何公共地方和天台、阳台加建任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、防盗网或窗花、晒衣架、天线旗杆；不得悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户和封闭阳台。2. 不能改变单元外露的窗户、栏杆及阳台原有的色彩，以维护“*新城”整齐美观。不得在管理者指定位置以外的任何地方的窗户或外墙安装任何空调机或其他固定设施，如违反规定，管理者有权于任何时间拆去加建物而无须事先通知该业主，且有关费用及责任由该业主承担。3. 负责其单元内部整洁及维修，保持浴室、厨房等排水系统畅通完好，以免溢水后对其他单元用户造成损失。4. 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分的水、电或煤气等的输入及输出管道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；各业主若因此等行为引致水、气、烟或其他有关物体外溢，又或因在单元内制造不合理声响和震荡，妨碍或损害他人及其财产而导致他人的诉讼、索赔和要求时，由该业主对此诉讼、索赔负全部责任。5. 各单元的业主，只能将其单元按上述土地出让合同规定用途使用，不得将其名下单元作（或容许作）非法或不道德用途使用，或在单元内进行（或容许进行）任何足以妨碍或侵扰其他业主的行为。6. 业主如饲养任何宠物，须严格按照政府及管理者订立的有关管理规定执行，并报管理者备案。7. 不得在单元内举行葬礼、打斋、宗教仪式及严重干扰其他住户的类似活动，不得将单元作斋堂、殡仪馆及类似用途。8. 除非得到管理者的书面同意，不得在楼宇内进行任何足以导致楼宇所购的保险全部或部分失效，或引致保险费增加的行为。9. 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共非指定的地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物；不得把垃圾废物抛出窗外；不得在公共区域内作出任何行为导致对其他业主及使用者构成干扰、不方便或损害。10. 未经向管理者申报并获批准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大所用电、煤气、给排水装置和中央空调的负荷；也不得进行任何可能影响或损毁“*新城”及其内各单元的水、电、煤气、通讯的供应系统、排水排污系统工程的行为。11. 在获得管理者书面同意后，各业主可以在不违反公约和管理规则，并应在取得有关政府部门同意的前提下，自费在其单元中安装或拆除增加物、附属物，但不可因此引起“*新城”或有关楼宇任何的结构性破坏，及干预“*新城”内的楼宇、公共设施的任何部分的使用。如业主在安装增加附属物时未获得管理者和政府有关部门的同意，则管理者有权将有关加建物拆除，一切相关费用由该业主负责。12. 各业主应对自身或其租客、受许可人、代理人、雇员、受邀请人、顾客访客的行为，向发展商、管理者、其他业主或任何有关人员负责。因上述人员的行为，由于疏忽、不当或错误而发生的损害、损失，该业主必须支付所有因此而产生的费用和赔偿。在前述情况下，如损害或损失是由管理者负责修复、补偿的，则费用由管理者收取；非管理者负责修复、补偿的，则费用由受影响的业主或代支费用者收取。13. 不得在“*新城”或其单元内储存易燃、易爆、有毒或过重的物品，也不得在上述地方燃烧任何燃料或物质导致发出过量的烟雾或气体，亦不得干扰、改变、破坏“*新城”的防火系统。14. 不得在单元大门或窗口安装不符合管理公司规定的铁闸或窗花，也不得改变其单元向公共地方的大门窗户的外观颜色。15. 在发展商或管理者指定的地方安装指定类型的空调系统应采用低噪设备并妥善处理水滴问题，不得造成对其他住户的干扰或楼宇的损害。违反公约规定的业主须对由此而导致的损失负责并支付一切有关费用。16. 违反公约规定的业主须对因其行为疏忽、不当或错误而导致的发展商、管理者、其它业主或任何有关人员的损失负责并支付一切有关费用。第四章 管 理一、 一般事项：1 *新城”住宅小区管理处（具体是“定义”第9条）受开发商委托，按照政府法律、法规的有关规定及全体业主的共同意愿，对本物业实施专业管理，同时承担为业权（使用）人提供优质管理服务的责任。2. 管理公司是为全体业权（使用）人提供物业管理服务，而非仅为个别业权（使用）人提供私人服务，故所有业权（使用）人应尊重管理公司为全体业权（使用）人提供管理服务的公共职能。二、 管理者的权力及责任1、 在不触犯业主整体权利的情况下，管理者有权对“*新城”进行有效的管理、美化和维修，并为此负责。其中包括下列事项：1） 检查、视察“*新城”，必要时包括所有单元的内部。2） 每一位业主或其使用者应严格按照装修规则，完成其单元的装修工程（包括机电工程）。如果管理者发现该业主聘用的承包商或其工人违反装修规则，管理者有权拒绝此类人员进入“*新城”住宅小区，且在管理者认为有必要的情况下，有权将其逐出“*新城”住宅小区。装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主负责，而与其他业主及管理者无关。管理者有权在适当的时候，对装修规则进行修正。装修者需按规则缴交装修保证金给管理者（装修保证金无利息），管理者根据装修规则的条款可将此保证金作有关应用。3） 装修保证金并无利息，由管理者应用于补偿业主因其单元违规装修引起的所有损失；4） 业（用）户装修完工，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位、设备设施、乱倒乱放等现象，装修保证金于检查合格之日起15个工作日内无息退回业（用）户；如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款尽速发还该业主。5） 根据“*新城”日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。6） 根据本公约，制订及修改“*新城”用户守则、装修规则及其它必要的规章制度，并以有效形式督促业主和用户遵守。7） 维修、管理、清洁、更新、涂漆及装饰公共地方及设施。如有需要管理者或者聘用的承建商、代理人及其他经许可的人士，可进入“*新城”任何单元进行有关工作，出现紧急情况时应事前发出通知。8） 负责人事管理工作，并指导和监督员工完成各项管理工作和保障各项管理预算。9） 根据“*新城”实际情况，负责建立健全财务管理制度，编制“*新城”管理预算。10） 处理所有对“*新城”管理的投诉及各项维修工程，并协助调解业主或用户之间因“汇 景新城”管理而引起的纠纷与争执。11） 负责“*新城”及其所属地块范围内的保安工作，保持*新城的正常秩序，尽力使 业主或用户免遭骚扰。12） 对各项管理职责定期或在发展商及业主委员会合理要求时作出检讨和总结，并对改善“*新城”管理或增加服务项目等事宜向发展商和业主委员会提出建议并递交有关报告。13） 清理及拆除任何违法或不符合管理规则规定的建筑物、安装物、摆放的货物及杂物，并 向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。14） 控制“*新城”及其所属地块范围内的所有车辆（包括机动车和自动车的停放和行驶。管理者有权拖离或扣留违反管理规则停放的车辆，并向该车车主收取拖车及扣车费以及相关欠款利息和手续费。15） 在所有有关“*新城”的法律诉讼中受全体业主的委托，代理全体业主参与诉讼、仲裁或调解（但在管理者与业主之间有利益冲突的情况下除外）。16） 防止任何人在任何不合法、违反本公约以及未经管理者书面同意的方式下占有“*新城”的任何部分。17） 采取一切必要措施以遵守政府对于“*新城”的要求。18） 防止任何人对“*新城”的公共设施进行破坏，并受全体业主委托，代理全体业主对破坏者进行索赔。19） 节假日期间可修饰“*新城”外墙、出入口或其他公共地方包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要，可以组织“*新城”内的文娱活动。20） 聘请、解聘、撤换及付酬给律师、建筑商、会计所、测计所或其他专业顾问、承建商、承判商、工人、代理人、清洁工人或其工作人员。21） 采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约、住户手册、装修手册或其他规章制度的规定。其方法包括但不限于：A. 在“*新城”内或有关楼宇内的显著地方公布违约单元号及其违约情节。B. 书面或口头通知违约业主纠正错误。在通知后十四天期满而该业主仍未纠正错误的行为，如属紧急情况，可不必书面通知。C. 通过民事诉讼向各违约业主追讨公约及其他规章制度规定该业主须缴付的任何款项。D. 对任何屡次违反本公约的业主或单元使用人，管理者有权中止对该单元的服务，并禁止有关业主或使用人使用公共地方及设施，直至该业主或使用人纠正违反本公约的行为。E. 管理者认为合适的其他合法行为。a. 制订各种公共设施的使用规则及各项服务的合理收费标准。b. 管理者可以业主或“*新城”管理处名义投保及支付费用。投保项目可包括火险、第三者责任保险、劳动保险等与业主和小区有关的保险。c. 公共地方的清洁工作应由管理者安排清洁人员在适当的时间进行。d. 采取适当的防御措施，避免“*新城”的公共地方及设施受台风或暴雨及恶劣天气破坏。 2、管理“*新城”公共地方及公共设施1） 安排保养、维修、改善及更新“*新城”的公共地方及公共设施。2） 确保所有“*新城”业主或用户依照“*新城”土地出让合同和公约规定的用途正确使用所占用的“*新城”部分，如有“*新城”业主或用户违反“*新城”土地出让合同或公约及其他规章制度，管理者应尽量使用可行的方法制止此违约行为，并向违约者追讨赔偿及有关费用。3） 在有合理需要时，在“*新城”的公共地方、公共设施及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当的工程。4） 更换公共地方及公共设施处的破损玻璃、门窗或设备。5） 保持公共地方及公共设施的照明系统运作良好。6） 保持“*新城”中密闭的公共地方及公共设施的通风系统运作良好及必要时作适当维修。7） 保持“*新城”的公共地方及公共设施清洁、卫生及美观。8） 阻止任何废物弃置于“*新城”的公共地方或公共设施内，负责清除“*新城”公共地方和公共设施的垃圾。9） 采取适当措施防止“*新城”任何公共地方或公共设施受阻塞。10） 对所有公用污水渠、排水渠、管道及水管的淤塞进行清疏。11） 保持“*新城”的所有公共设备、机械（包括*新城的保安系统、空调系统、电梯系统、电器系统、照明系统、给排水等系统）的性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，管理者可与第三者订立合约，维修上述设备、机械或器材。12） 安排“*新城”管理员、保安及工人的日常工作程序。根据公约、用户守则或其它制度的有关条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：A. 装卸货区；B. 垃圾收集站及垃圾车停放处；C. 花园、花槽、水池及其他文娱设施；D. 车辆出入口、车道、停车场、公共阶梯、人行道、路灯、栏杆、围墙及公共场地。3、管理“*新城”财务1） 负责“*新城”的财务管理及帐务处理，正确地运用“*新城”管理帐户收取管理费及业主须付款项，定期复审结存，以确保有足够资金维护必要的开支。2） 财务管理包括编制每年的“*新城”管理预算，并尽可能使“*新城”的开支及运作控制在此预算范围内。每年的年度预算须于年度前提交给发展商或业主委员会审批，经批准后方可实施。遇年度管理预算不足以支付所有管理开支时，管理者可修订此管理预算方案并提交发展商或业主委员会审批通过。3） 每月定期向单元业主、租客或用户收取管理费及其他应缴费用，并定期审核收缴情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任。对于逾期不缴交有关费用的业主或租客，管理者在提出适当的警告后，委托以“*新城”全体业主的名义向欠款者提出法律诉讼。三、 管理费各业主须在每月的第一个工作日预先缴交其单元该月应缴交的管理费。管理费由发展商向业主发出交付使用通知书之日起计算。根据已获发展商或业主委员会批准的年度预算或者政府批准的管理费收取标准，管理者可从“*新城”管理帐户中支付有关管理“*新城”的基本费用。上述所提及的费用包括（但不限于）：1） “*新城”各大楼、绿化区、电梯、消防系统、保安系统、公共系统、可视对讲系统及门控系统、公共给排水系统的日常保养。2） 本公约第四章第（四）节规定管理者酬金（在任何情况下，此项须为业主最先缴付的管理费用）。3） 聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、住宿、制服、装备及出差旅费等。4） 购买或租赁所有必须的机械及器材的支出。5） 聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用。6） 清洁“*新城”公共地方的费用。7） “*新城”及各楼宇外墙装饰的费用。8） 行政办公支出及政府的税费。9） 其他为管理“*新城”的合理支出等。管理者应定期公布管理帐目，并张贴于“*新城”告示栏。不论单元是空置、被占用或出租等，该单元业主须负责缴交管理费及其他应缴付的费用。对于发展商尚未售出或租出而管理份额业已分配单元，发展商只须负责及支付有关单元的二分之一的管理费用；该单元售出或出租后，有关单元的管理费用则须由有关业主或租客按规定缴付。除上述第四章第（三）节第2款的规定之外，经发展商和业主委员会的同意或者获政府的批准，对“*新城”的维修、更新、改造所需的费用可另行向各业主收取。公共地方及公共设施所耗费的水、电、煤气按实际需向各业主或使用人分摊收取。上述第四章第（三）节第2款规定的项目以外的服务项目，管理者可向业主或使用人提供有偿服务。管理费及其他费用包括欠款利息的追收：业主欠缴管理费或其它根据公约规定应缴付的费用时，管理者应向各业主发出书面通知，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可采取法律手段向该业主追缴应付款项。所有管理费、公共水电分摊费及其它根据公约或其他规章制度应付的款项，均须按期清缴。任何业主如果未能于应付款项的到期日支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施收取相应费用：1） 收取未缴付的款项和自应缴付之日起至支付日的每日千分之一的滞纳金。2） 管理者有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追讨行动，如限制欠款或违约的业主、用户、租客使用“*新城”的公共设施，或于“*新城”告示栏张贴欠款业主单元及详情，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费为止。而重新接驳供应设施的费用或为追讨欠款、利息和手续费所支出的费用概由该业主、租户、用户负责。3） 业主欠款管理费和其他费用超过三个月时，调释无效的情况下，管理者有权向人民法院提请诉讼，依法追缴所欠管理费和因追缴行为所引起的费用、欠款、滞纳金及手续费。4） 所有付给管理者的因迟交管理费而产生的利息及手续的款项应存入管理费户口。5） 各业主必须按公约和其它规章制度，缴付有关款项连同前条所述的利息及手续费，以及其他所有因收取前述费用而产生的或与之相联系的费用，否则管理者可通过民事诉讼予以收取。在该诉讼中管理者可要求被诉讼方业主（若其败诉）支付律师费用及管理者作为一方当事人的费用。在该诉讼中，管理者将被委托代表小区全体业主的代理人采取追缴欠款的行动（但在管理者与业主间有利益冲突的情况下除外）。6） 上述诉讼中索回的款项应存入管理者费用帐户，管理者可按财务管理原则运用该款项。管理费按金1） “*新城”全体业主应在收到单元交付使用通知书后，在规定的时间内缴交三个月的管理费作为管理费押金。2） 如“*新城”管理帐户出现赤字，管理者有权在征得发展商和业主委员会书面同意后从管理费押金中提出适当金额以垫支不足的帐目数，并可在征得发展商和业主委员会以及政府有关部门同意后，增加管理费以偿还上述所垫支的款项。3） 业主入住时所缴交的管理费押金概不退回，但可以在出售、转让、赠与、遗赠其名下单元时转至受让人名下，然后，由该物业的受让人偿还给原业主。转让人在办妥政府的有关手续后十五天日内到管理处办理有关手续。维修基金1） 维修基金只能用于“*新城”的保养及维修。基金使用后如每户出现不足原数额，将出通告，由业主补足原数额。2） 维修基金在物业转让时不予退回，将自动转入物业受让人的名下，物业转让人可在转让时向受让人协议收回。帐目审核及保存1） 管理者应聘请中国注册会计事务所至少一年审核一次“*新城”的管理帐目，并将审核报告张贴在“*新城”告示栏。2） 管理者须妥当地保存管理收支帐目。3） 发展商和业主委员会可聘请中国注册会计事务所审核“*新城”管理帐目。4） 管理者被辞退或职务被终止时，须在被辞退或终止后的三个月内移交所有有关“*新城”的文件、记录、图则、审核管理帐目给发展商和业主委员会。管理者根据本公约作出的决定及任何合理行为对所有业主均有法律约束力。管理者及其雇员在下列情况下无须对业主或用户负责：1） 为履行本公约所进行的一切管理工作，但涉及故意或严重过失而造成的损失不包括在内。2） 因下列原因造成的服务中断：A、任何设施、装置进行必要的保养和更换导致中断服务。B、火灾、水灾等不可抗力导致中断服务；C、无法避免的燃料、材料、供水、供气、电讯、电力短缺；D、管理者无法控制的其他一切原因。3） 非因管理者及其雇员的过失而引发的任何偷窃、劫案或暴乱等。4） 业主或用户不遵守和不执行公约、管理规则条款的。四、 管理者酬金1 管理者酬金是管理者履行公约的职责后，由“*新城”全体业主支付给管理者的报酬。该酬金数额按每月“*新城”管理费的百份之十计算支付给管理者。2 管理者无须从管理者酬金中支付因聘用作为“*新城”的管理、运作、会计、审核等方面人员的一切开支费用。3 管理者酬金由管理者在每月的第一个工作日从“*新城”管理费帐户中自动扣取。第五章 会所及其设施一、 所的性质及目标本会所专为“*新城”住户设置，为会员提供：1） 运动及康乐活动的场所。2） 相互社交的场所。3） 与上述两项有关联或因而进行的活动场所。二、 会所的设施 会所可就其附属园地、设施（包括游泳池、网球场、咖啡厅和游乐场所等）向会员提供各种收费的康乐服务。三、 会员资格、使用规章及规则 1. 业主及“*新城”住户均可申请成为会员，但十二岁以下儿童不予办理登记入会。2. 发展商和会所管理机构拥有全权制订会所的入会标准及收费标准，审核申请者资格，接受或否决该申请；制定及修改会所使用规则。3. 公约的规定同样适用于会所的管理。4. 会所及相关设施的具体运作由会所规则制定。第六章 业主大会及业主委员会一、 业主大会发展商须于管理公约签署后，根据政府部门有关法规规定协助有关业主，组织及召开“*新城”的业主大会会议，选出主席和业主委员，决定业主委员会的职责、人数、各成员任期及其它事项。业主委员会一经产生便须每隔不少于十二个月召开一次业主大会会议。管理者、业主委员会和不少于“*新城”当时已合格竣工单元（以下简称当时已竣工单元）的百分之二十的业主均有资格召开特别业主大会会议，以便讨论或决定关于“*新城”已交付使用部分的事项，或为当时全体业主的利益就“*新城”已交付使用部分的保养管理向管理者提供意见。下列规定适用于业主大会会议：1. 物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。2. 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席，业主大会的决定，应当有过半数以上投票的业主同意才能通过，决定通过后应当予以公布。1. 业主可以书面委托代理人出席业主大会。3. 业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权：每100平方米按一票计算，超出部分按四舍五入处理。4. 每次召开业主大会会议须不少于十五个工作日前以书面形式通知各业主，列明开会时间、地点及讨论事项，并将通知张贴于*新城告示栏内。5. 业主大会会议成员可为超过“*新城”当时已竣工单元百分之五十的单元业主亲自或书面委派代表出席，出席者达法定人数，会议方可进行。6. 业主委员会须确保将出席者及业主大会会议程序记录存档。7. 每单元拥有一票表决权。表决时如有过半数的出席单元及投票赞同某提议，则该提议即成为决定（本章第（一）节第8条所述事项除外）；如赞同票数和反对票数相等，主席可投第二票即决定性的一票，决定提议是否成为决议。8. 业主大会会议在决定下列事项时，必须取得百分之五十或以上的单元投票赞同方可视为正式和有效的决议，并将决定通过予以公布：1） 变更或终止管理者；2） 发展商或管理者按实际需要作出的管理费收费标准调整的要求。1. 业主可亲自或书面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件须于开会三天前交予管理者。2. 在正式召开的会议上，由