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1.0宏观环境分析报告 1.1我国宏观经济周期分析Ø 自1956年开始，迄今为止，我国已经走过了十个五年计划，进入了“十五”计划的最后一年，在这十个五年计划之中，我国经济得到了蓬勃的发展，保持了较高的增长速度。特别是近年来，经济整体走势在国家有效的宏观调控之下，表现出了良好的周期性发展态势。Ø 借助中国19812004年期间中国GDP增长速度的数据，分别利用513年的步长通过几何平均法进行移动平均处理（见图1.1），可以将我国自1981年以来的发展归纳为19811990和19912001两个经济周期，这两个10年中的我国经济虽然没有如古典经济周期理论定义的那样完整的经历经济复苏、经济繁荣、经济萧条和经济衰落四个阶段，但都形成了经济的有迹可寻的周期性起落波动，其运行轨迹可以为我们后十年间的经济预测提供一定的参考，我们可以将它称之为中经济周期，与时间跨度较长的大经济周期相区别，主要目的是借助宏观经济形势周期性波动的特点为其后的房地产产业波动及其作用之下的本项目投资可行性分析确定基调。Ø 按上述两个经济周期的运行轨迹推断，20022012将成为我国的第三个经济周期，经济增长的最高速度也将同样出现在周期的第24年，即2003年至2005年期间，同时，经济波动幅度将会进一步减小，经济增长将更趋平稳。2003年、2004年及2005年第一季度我国的经济表现充分的印证了我们对第三个经济周期的判断。Ø 2003年我国经济运行情况： GDP保持了快速增长，比2002年增长了9.1%；物价保持基本稳定，生产资料价格涨幅高于居民消费品价格涨幅；居民消费稳步增长，人民生活水平稳步上升；投资是拉动中国经济增长的主要因素；工业企业的经济效益持续好转；进口大幅上升，贸易顺差减少；财政收支基本平衡，关税和进口环节增值税收入上升较快；货币供应量和贷款快速增长。图1.1 19812004中国GDP增率移动平均结果资料来源：2004年中国经济统计年鉴Ø 2004年我国经济运行情况： 2004年GDP达136515亿元，比2003年增长9.5个百分点；农业生产出现重要转机，粮食获得丰收；工业生产平稳较快增长，企业效益继续改善；固定资产投资增长速度有所回落；市场物价涨幅有所提高，消费市场稳中趋活；外经外贸快速发展；城乡居民收入增长较快，城镇居民全年人均可支配收入增长11.2%，扣除物价上涨因素，实际增长7.7%，收入水平随经济的增长而稳步提高，经济平稳较快发展。Ø 2005年第一季度我国经济运行情况：国民经济继续在宏观调控的预定目标内运行，工业、物价、出口、金融等多项经济指标呈现良好开局，充分体现了有保有压、有高有低的发展趋势，今年一季度在经济惯性高速增长和经济内生增长动力的双重推动下，国民经济仍将保持较快增长，GDP增长9.5%，比上年同期降低0.3个百分点，在投资总量增速回落的同时，投资结构逐步优化，消费品零售额稳步上扬，物价涨幅进一步减小，通胀压力减轻。Ø 可见，我国现在正处于20022012这个经济周期中的繁荣阶段，经济增长速度已经达到周期性顶峰，在未来几年内将会有适度的回落，但从上述两个经济周期的波动轨迹来看，波动幅度不会太大。在19811990的经济增长周期中，GDP增长的最大值为15.2（1984年），而最小值为3.8（1990年），其波动幅度达到11.4个百分点，而在19912001的经济增长周期中，GDP增长的最大幅度为14.2（1992年），而最小值为7.1（1999年），其波动幅度仅为7.1个百分点，经济波动呈现趋缓的态势，究其原因，可归结为以下几个方面：Ø 第一，我国经济总量的不断扩大，中央政府掌握相当的经济和政治资源，以及政府宏观调控能力的不断加强，都使得我国经济大幅度波动的可能性逐渐降低。经济总量的扩大减弱了大幅波动的程度和可能性，政府掌握大量的经济和政治资源则是应付经济动荡的基础。在相当长的时期内，我国必将保持从上到下的党的领导体系及官员垂直领导体系，依托6000多万名党员这支巨大的力量，中央的统一性团结性不会减弱，相对于中国的经济改革，中国的政治改革要更加渐进，不会再发生1989年那样的政治风波。因此，中国的政治是稳定的。另一方面，中央政府可以支配的国有经济资源庞大。首先是国有土地资产总量有25万亿元左右，相当于2003年GDP总量（11.67万亿元）的2.14倍，其次是国有资产总量2002年突破11万亿元（2002年我国国有资产总量突破11万亿元，中国国企改革网，2003年7月发布），再次是关键的行业部门依旧由中央政府直接掌管。目前由国资委直接监管的企业就有187家，总资产接近7万亿元。不言而喻，这种格局在未来即使有所弱化（比如垄断性大企业分拆等），也极为有限。另外，我国政府的宏观经济调控能力也在不断加强。这一点可以从我国改革开放以来历次宏观经济调控的比较中很明显的看出。改革开放以来，我国政府根据经济运行态势和体制环境不同，共进行了四次完整的收缩型宏观调控，其时间段分别是：19791981年； 19851986年； 19891990年；1993年下半年1996年。在前三个阶段，我国进行经济调控在很大程度上依赖于强制性的行政命令，不可避免的造成了经济的大幅波动。从其实际的调控效果来看，我国的经济增长在1981年、1986年、1989年和1990年都较前几年有非常明显的下降，下降幅度最大达到7.1个百分点。经济的剧烈波动，正说明了我国宏观经济调控还处于非常不成熟的阶段。而在1996年我国的宏观经济调控中，则成功的实现了“软着陆”，经济波动的幅度明显减少。在19982002年扩张性的经济调控过程中，经济的波动幅度也是非常小，其最低年份与最高年份之间仅仅相差0.7个百分点。这些数据都说明，中国政府在宏观经济调控方面积累了丰富经验，其审慎有效的财政、货币和汇率政策，为经济增长提供了良好的宏观政策环境。在有效的宏观经济调控之下，经济出现大幅波动的可能性非常小。Ø 第二，经济增长方式的转变会在一定程度上压低经济的增长速度。我国目前的经济增长主要是高投入、高消耗的粗放型经济增长。中国人民银行2003年中国货币政策执行报告显示，目前我国的GDP折算成美元约占世界各国GDP总和的4%，但钢材消耗约2.6亿吨，占世界钢材消耗总量的25%还要强，是世界第一大钢材消费国；石油消耗约2.5亿吨，日均消费石油占世界日均消耗石油的7%，是仅次于美国的世界第二大石油消费国；煤炭消耗约15亿吨，占世界煤炭消耗总量的30%左右；水泥消耗约8.2亿吨，占世界水泥消耗总量的50%左右；用电总量约1.9万亿千瓦时，占世界用电总量的10%左右。如果不进行及时调整，这种增长方式是难以为继的，将对我国资源的合理利用和环境保护造成严重的负面影响。我国目前正在进行经济增长方式的转变。主要依靠生产要素质量和使用效率的提高，以及生产要素的优化组合，通过技术进步，提高劳动者素质和增加资金、设备、原材料的利用率等来实现经济的增长。变粗放型的经济增长为集约型的经济增长。由于新的经济增长点在短期内难以建立起来，这种调整必然在一定程度上会使得经济增长速度有所下降。但是，一直以来我国实行的都是渐进性的改革，这次也不会例外。因此，增长方式的转变虽然会带来一定程度上的增长速度的降低，但影响不会很大。Ø 第三，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的举办，将在中期内对经济产生一定的拉动作用。无论是举办奥运会，还是举办世博会，除了直接带来大规模的经济建设从而拉动经济增长以外，还必然会促进其他相关产业的发展以及促进就业的增加。因此，奥运会和世博会的举办，将在较长时期内对我国经济的增长产生促进作用。据估计，举办奥运会将拉动我国GDP每年增长0.3个到0.4个百分点，而世博会则每年拉动中国的经济增长将达到0.6。Ø 在对我国宏观经济形势形成基本认知的基础上，我们可以更进一步的对我国房地产业未来较长一段时间内的发展态势有一个初步的判断。房地产业是国民经济的基础性产业，其发展中的“衰荣更迭”应与国民经济基本相同，同时，房地产业又是国民经济的先导性行业，在国民经济“衰荣更迭”时，一般都会率先繁荣或衰退，这也可以看成是国家宏观经济调控利用其“反经济周期”作用的结果：当经济发展处于低潮时，通过降息等手段鼓励房地产消费，推动固定资产投资，通过房地产业的乘数效应来拉动经济增长；而当经济增长进入高潮时，通过升息等举措抑制房地产投资和消费，降低房地产发展速度，从而防止经济过热，通货膨胀，泡沫产生。Ø 小结：正如前文提到过的那样，现在我国的宏观经济正处于新一轮经济周期的繁荣期，并且面临经济周期性波动的拐点，此时的房地产市场，投资需求迅速膨胀，行业投资增速连续7年年均近30%，大大超过了我国经济发展速度所能承受的水平，也就是出现了一定程度的房地产泡沫，这一点从国家2005年以来陆续出台的抑制房地产发展的宏观调控政策（关于房地产业发展的宏观政策环境，后文中将有专门的章节进行详细论述）中就可窥见一斑。所以，未来一段时间内我国房地产发展的大形势是：随着国家宏观调控力度的加大，我国房地产业的增速将有一定程度的降低，但规模仍将不断增大，并将出现良性的结构性调整。1.2北京市总体环境分析1.2.1行政区划和人口Ø 北京市总面积16807.8平方公里，包括16区2县，一直以来，他们被划分为城区、近郊区、远郊区三类，如图1.2。至北京市规划委员会2005年最新发布了北京城市总体规划（2004年2020年），上述城郊差别显著的分类方式才在城市规划中被正式取代。图1.2：北京行政区划图近郊区城区远郊区资料来源： 北京市发改委¨ 城区：东城区、西城区、崇文区、宣武区图1.3 北京市1995-2004GDP及增速资料来源：北京市统计局¨ 近郊区：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区¨ 远郊区：房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、门头沟区、密云县、延庆县Ø 据中国人口与发展研究中心的数据显示，截至2004年年底，北京市户籍人口共计1,162.9万人，常住人口1492.7万，与1949年的420.1万人相比，55年间常住人口增长了2.6倍，平均每年增加19.5万人，年均增长率为2.3%。 Ø 20世纪90年代以前，常住人口增长以自然增长和户籍迁移增长为主；90年代以后，以外来人口增长和户籍迁移增长为主。1991年以来，外来人口大量涌入北京，逐渐成为北京市常住人口增长的主要因素，北京常住人口发展进入外来人口大量增加阶段。1991至2004年，在北京市增加的人口中，外来人口占到63%；自然增加人口只占全部增加人口的7%。Ø 2020年，北京市总人口规模规划将控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。1.2.2北京市经济环境Ø 在全国经济发展高速稳定，周期性波动减缓的趋势之下，首都北京的总体经济状况也呈现出一片蓬勃，在全国各城市中名列前茅，其经济发展态势与全国的宏观经济周期基本吻合，但也在经济运行的某些方面表现出一定的特异性和先导性。以下，我们将从影响城市商业房地产发展的几个城市宏观经济指标入手对北京市的宏观经济环境进行深入分析。1) GDP与经济周期Ø 在过去的10年内，北京的经济高速发展，国内生产总值由1995年的1395亿元，增长到2004年的4283.3亿元，按可比价格计算，比2003年增长了13.2%，增幅提高2.5个百分点，为10年中的最高水平（见图1.3），目前北京市的经济和社会发展水平总体上已经进入世界中等收入国家的水平。Ø 进入2005年，北京市的宏观经济增速趋缓。初步测算，一季度，北京市实现生产总值1024亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增速同比回落3.7个百分点，比上年全年回落3.1个百分点。其中，一、二、三产增加值的增幅分别比去年同期下降2.4个百分点、7.9个百分点和1.5个百分点。Ø 从北京市1995年至2005年第一季度的经济运行表现来看，北京市也与我国的整体的经济周期运行情况基本相符，同时，其周期性波动的幅度更小，10年中GDP最低点与最高点之间的差距仅为4个百分点，另外北京市经济增长的速度10年中基本上总是高于我国整体经济增长的速度，见图1.4。按照我国经济周期性波动的规律，我们可以推断北京经济发展将更加平稳，在持续的经济增长中出现幅度较小的增速波动，即以2002年至2012年为一个经济中周期，经济增速最高的年份已经出现在2004年的13.2%，2005至2012年间北京市的经济不会在年增速低于9%的情况下运行，依然可以保持着高速的增长。图1.4 19952004年北京市与全国GDP增长速度之比较资料来源：中国经济统计年鉴及北京市统计局2) 全社会消费品零售总额图1.5 19952004年北京市社会消费品零售总额及增率资料来源：北京市统计局Ø 北京社会消费品零售总额1995年为827亿元，2004年为2191.8亿元，平均年增长率为12%，如图1.5。2005年一季度北京社会消费品零售总额为691.2亿元，比上年同期增长8.1%，占生产总值的67.5%。Ø 从结构上看，北京市餐饮业实现零售额190.2亿元，增长56.6%，占北京市零售额的比重为9%，餐饮业新增零售额已占到全部零售额总增量的四分之一。通讯器材类2004年实现零售额38.3亿元，比2003年增长41%。住宅销售额达到1085.1亿元，增长37.5%。住房需求的增加带动了消费品市场中相关商品销售升温，同期，建材类实现零售额27亿元，增长1倍，家电和家具类分别实现零售额117.2亿元和11.2亿元，增长18.8%和11.8%。销售汽车44.7万辆，增长9.8%。Ø 消费增长点向服装、美容、首饰类等商品扩散，全年限额以上商业企业中金银珠宝、电子出版物及音像制品、服装鞋帽和化妆品类零售额分别增长35.3%、20.8%、20.7%和17.2%。Ø 另外，需要注意的是，连锁企业实现零售额635.2亿元，同比增长32.6%，占北京市零售额的比重为29%，同比提高4个百分点。其中，外资连锁企业实现零售额68亿元，增长37.8%，提高29.8个百分点。连锁企业对北京市零售额的贡献率为56.7%，提高20.2个百分点，已成为拉动消费品市场的主导力量。3) 居民人均可支配收入及支出Ø 根据北京市统计局的数据，1991年北京城镇居民人均可支配收入为2,040元/年，1999年增长到9182.8 元/年，2004年城镇居民人均可支配收入已经达到15637.8元/年，扣除价格因素后，北京市陈镇居民的人均可支配收入仍然保持高增长率，近五年来年均增长率为10.2%，如图1.6。图1.6 19992004年北京市城镇居民可支配收入资料来源：北京市统计局Ø 从结构上看，2004年收入构成呈两升两降态势，工薪收入和转移性收入分别占总收入的为10614.4元和4746.7元，同比分别增长14.3%和20.1%；经营净收入和财产性收入分别为163.1元和137元，同比分别下降41.7%和16.6%。工薪收入仍然是北京市居民收入最主要的来源，占收入总额的70%以上。 此处为2004年1-11月的统计数据。Ø 2004年北京市城镇居民消费性支出人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长8.6%。由于粮油及相关副食品价格上涨，城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点，服务性消费支出所占比重达到31.7%，比上年提高1.4个百分点。Ø 从结构上看，2004年八大类消费支出七升一降，其中：交通和通讯支出同比下降7.9%，为1448.3元，是八大类支出中唯一下降的项目；医疗保健支出同比增长19.7%，为1069.9元；杂项商品和服务支出同比增长19%，为424.2元；家庭设备用品及服务支出同比增长18.7%，为757.3元；衣着支出、居住支出、食品支出和教育文化娱乐服务支出也都有较大幅度的增长，同比分别增长17.8%、17.6%、11.4%和6.7%。此处为2004年1-11月的统计数据。4) 居民消费价格指数Ø 如图1.7中所示，北京消费价格指数从1996年的111.6至2002年的98.2，由于通货紧缩的关系一直呈下降趋势，但从2003的100.2开始上升，2004升至101，2005年第一季度北京市居民消费价格指数继续上升为101.8。图1.7 19962004年北京市居民消费价格指数资料来源：北京市统计局Ø 因为煤、电、油、运等资源约束矛盾短期内难以缓解，公用事业和服务价格上涨压力较大；农副产品价格还将继续上行；部分地区的劳动力价格，以及全国平均工资水平预期将有所上升；受世界经济持续复苏和地缘政治等因素影响，国际市场价格将进一步回升，对国内市场价格的影响加大；社会公众对物价上涨的心理预期有所增强；北京市奥运场馆建设全面开工，也将拉动建材价格上涨。所以，预计北京市未来中短期内的居民消费价格总水平将呈现稳中有升的态势。1.2.3北京市政策环境Ø 房地产经济是国民经济的重要组成部分，关系国计民生，是经济成分里的活跃因子；近几年来，政府一直致力于宏观调控的探索，特别是本届政府关于房地产市场的规范政策力度加大，操作性增强，并把房地产投机行为和消费行为分开，有效的分而治之，因此施行了一系列宏观调控政策，以下我们将会对这些政策对房地产市场造成的影响做系统的分析。1) 土地政策Ø 近年来随着协议出让国有土地使用权规定(21号令)、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令）、关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知(33号文件)、关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定（4号令）、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（71号令）的相继实施， 为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限为2004年8月31号，此后北京的经营性土地供应全部进入招标、拍卖、挂牌的程序，基本上解决了土地划拨这一历史遗留问题，使土地市场得到了初步的规范，同时推动着房地产企业的重组，有资金、有实力的房地产开发商将从获地无门的窘境中解脱出来，在北京市场上获得更好的发展，进而使北京房地产业未来的市场格局在开放的竞争中趋向优化。Ø 自2005年5月1号开始，北京市首个土地供应办法北京市国有建设用地供应办法(试行)正式实施，北京市人民政府批转市土地管理局贯彻国务院关于严格制止乱占、滥用耕地的紧急通知意见的通知（京政发19932号）和北京市人民政府办公厅关于区县工业小区、乡镇工业小区规划建设若干问题的通知（京政办发199485号）同时废止。¨ 该办法最关键的突破就是明确了各类土地的具体供应方法，使得每一类土地都能找到规范的供应途径，整个房地产市场的国有建设用地都有章可循。 办法中规定，对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地交易市场公开进行。其他用地包括工业用地、基础设施用地、依法设立的开发区和科技园区内的科技产业项目用地等，可以采取协议方式出让。而北京市根据法律规定制定划拨用地目录，属划拨用地目录确定用途的项目用地，可以采取划拨方式供应土地使用权。¨ 除明确了供地方法，办法还规定了土地储备的相关条款。北京将有计划地实施政府土地储备工作。土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并可以组织实施储备土地的一级开发，也可以通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。一级开发后的储备土地依照供应计划供应市场。而对于符合闲置土地收回条件的，则明确规定按照北京市闲置土地处理办法收回土地使用权，纳入政府土地储备。¨ 新供地办法的另一项核心内容是，规定从今后起北京市国土资源局须每年制订并公布年度国有建设用地的供应计划。Ø 以上政策的实施，标志着土地市场的逐步规范、透明，也标志着北京市政府对土地市场及其关联的房地产市场将拥有更加切实有效的宏观调控能力，这种调控不仅体现在价格上，更体现在区域市场的均衡发展之上。2) 货币金融政策Ø 在过去的一段时间里，央行连续降低金融机构人民币存、贷款利率，以图增加居民投资、扩大消费。房地产行业对通胀本身敏感性较强，降息对国内房地产行业的影响，与对其他行业的影响比较，效用最为明显。首先降息能提高房地产企业的资产总值；其次，降息减轻了企业还贷的负担，降低了企业经营成本；再次，降息能有效的增强部分投资者的投资信心，开始进行房地产、尤其是拥有高额回报之商业物业的投资，商业物业市场发展已经逐渐受到更多投资者的关注，商业物业的投资氛围开始形成。Ø 在连续五、六年的较宽松的货币政策后，近两年中央银行根据市场形势发布并实施关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件）、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件），两份文件分别从不同的角度（一个是站在金融角度审视房产行业的发展，一个是站在房产行业上游关注行业发展），审视规定了相应的金融措施，以加强房地产信贷监管，完善房地产开发项目贷款的管理力度，防范金融风险。在两者的互相修正补充下，金融政策趋紧，贷款难度增加，融资成本趋向提升，直接方面和间接方面均对市场产生了结构性的影响。Ø 2005年3月17日，央行再次调整了房地产货币政策，提高了房地产贷款利率和个人住房贷款最低首付款比例，从需求的角度开始调控抑制过热，规避房地产市场上的投机行为。政策调整的内容包括：¨ 其一，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.2个百分点。¨ 其二，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。¨ 其三，人民银行还宣布，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。Ø 至此，国家在房地产市场的供需两方面双管齐下，初步完成了对房地产调控的货币金融政策布局，手段之丰富，力度之大足见国家宏观调控抑制房地产市场过热的坚定决心。3) 价格政策Ø 2004年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。影响了经济和社会的稳定发展。为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，2005年3月26日，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知，主要内容如下：¨ 高度重视稳定住房价格工作。房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。目前，住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制和处理不当，有可能演变为全局性问题。因此，各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过块的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。¨ 切实负起稳定住房价格的责任。保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。地方各级人民政府一定要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县入民政府的责任。为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。¨ 大力调整和改善住房供应结构。各地区要因地制宜，抓住重点，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品隹宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。要有计划的增加普通商品住房和经济适用住房建筑规模，并对外公布；全面、落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。要及时调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应，并督促抓紧建设。同时，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。¨ 严格控制被动性住房需求。各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 (国办发200446号)的要求，从经济社会发展的实际需要出发，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长，进一步减轻市场压力。2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内。¨ 正确引导居民合理消费预期。要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律事段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。要在继续支持城镇居民改善住房条件的基础上，整顿房地产市场秩序，加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。要加大宣传力度，适时披露土地供应、住房供求及价格涨落等相关信息，正确引导居民合理消费和心理预期。同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动。¨ 全面监测房地产市场运行。要建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运用态势。要立足当前，着眼长远，加强对房地产市场有关问题的研究，尽快对房地产市场特别是住房价格情况进行一次全面的分析继续完善调控住房价格的有关政策措施。同时，要制订相关应急预案，及时处置和防范房地产市场运行中可能出现的各种问题。¨ 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。为加强对房地产市场的调控，稳定住房价格，国务院有关部门已经出台了土地、金融、财税等一系列政策措施，还将根据情况适时出台有关政策。各地区要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方案并组织实施。同时，要注意总结好的经验和做法，研究制订符合本地区实际情况的调节措施，采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实把过高的住房价格降下来。¨ 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。为督促各地贯彻落实国家宏观调控政策，切实做好稳定住房价格工作，国务院有关部门将以适当方式对各地住房价格及各项政策措施贯彻落实情况进行检查和指导。对部分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。要建立通报制度，对调控措施不落实、住房价格过快上涨的地区予以通报批评。各地区也要加强对各市县工作的指导协调，进一步加大监督检查力度，确保各项政策措施落到实处。各地区和有关部门要认真组织督查工作，加强协调和配合，对检查中发现的问题和各地的反映的重大情况及时向国务院报告。1.2.4小结Ø 需要注意的是，国家及北京市政府的各种紧缩性宏观调控政策的出台并不意味着北京的房价会下跌，也无意味着北京市房地产市场的繁荣将有所改变。而恰恰相反，在我国和北京市总体经济的持续高速增长，各项经济指标走势良好的大环境下，房地产作为关系国计民生的支柱产业，也会保持着持续而且更加稳定的繁荣，这是一个必然。所不同的是，随着北京市最新城市总体规划的出台，也随着北京市经济结构性调力度的加强，北京的房地产市场也将在持续稳定的发展之下迎来新的结构性升级，其中包括企业竞争结构、产品供求结构、区域分布结构等等，这是另外一个不不容忽视的必然。1.3北京房地产市场Ø 在对以上诸多影响因素进行了深入的分析之后，我们对北京市房地产市场的未来走势有了一个基本的判断，从北京市房地产市场2005年一季度的表现中，我们可以对这个基本判断有更一进步的认识。Ø 2005年一季度，北京市房地产开发投资继续平稳增长，累计完成投资191.2亿元，比上年同期增长11.9%。以1997年3月为基期的房地产开发景气指数（简称“京房景气指数”）为104.8点，高于2004年一季度景气水平2.1点。房地产开发整体运行处于景气区间。Ø 2004年一季度，由于受全国投资高速增长等因素影响，“京房景气指数”以高位开局，2月份上升至110点，成为2002年以来的最高点。进入二季度后，由于国家在土地、信贷、固定资产投资项目清理等方面采取了一系列从紧的宏观调控政策，抑制投资的过快增长，“京房景气指数”呈逐月回落趋势，6月份探底至99.8点。7月份后，宏观调控形势开始明朗，企业投资信心有所恢复，“京房景气指数”回升至104点附近后一直稳定在102至104点的区间内。进入2005年，北京市房地产市场稳步发展的趋势没有发生改变，景气指数持续保持在104点水平以上，见图1.8。图1.8 北京市房地产景气指数资料来源：北京市统计局Ø 从主要分类指数的走势看，2005年一季度“京房景气指数”为104.8点。其中房地产开发投资、房地产本年资金来源、房地产完成土地开发面积、房地产竣工面积等4个分指数处于100以上的区间，房地产土地购置费、房地产空置面积、房地产销售价格及房地产新开工面积等4个分指数位于100以下的区间，见表1.1。表1.1 北京市2005年一季度房地产分 指 数 名 称2005年1季度2004年1季度指数增减房地产开发景气指数104.8102.72.1房地产开发投资指数101.0107.0-6.0房地产本年资金来源指数100.2101.5-1.3房地产土地购置费指数99.3100.1-0.7房地产完成土地开发面积指数121.4100.421.0房地产空置面积正指数75.677.9-2.3房地产新开工面积指数99.799.70房地产竣工面积指数105.2102.52.7房地产销售价格指数94.490.53.9资料来源：北京市统计局Ø 2005年第一季度房地产业的各主要指标均表现良好。由于2004年大量的房地产开发，2005年一季度房地产开发投资额、商品房的施工面积、竣工面积、销售面积等均保持了很高的增率。同时，一季度出台的各项抑制需求的宏观政策并没有对旺盛的房地产需求造成太大的影响，商品房销售额的增率更是接近50%，见表1.2。表1.2 北京市2005年一季度房地产主要指标完成情况主要指标合计上年同期增幅(%)房地产开发投资（亿元）191.2170.911.9#住宅83.676.69.2商品房施工面积(万平米)5609.25361.44.6#住宅3853.53657.45.4本年新开商品房面积(万平米)335.3337.7-0.7#住宅223.5224.9-0.6商品房竣工面积(万平米)313.7228.437.4#住宅235.4174.435.0商品房销售面积(万平米)353.8268.631.7#住宅327.3248.631.7商品房销售额(亿元)184.4125.946.4#住宅158.3108.446.1资料来源：北京市统计局Ø 从地域来看，北京市商品房的区域分化非常明显。以四环为界，1季度，北京市四环以内商品房的平均售价达到了7795元/平方米，而四环以外商品房平均售价为3971元/平方米。Ø 从区域来看，1季度，城八区商品房平均售价为6887元/平方米，远郊区县为3164元/平方米；其中，住宅分别为6370元/平方米，3102元/平方米。并且，在城八区之中，房地产投资额也有明显的区域重点。在图1.9中，我们可以看到，东城、西城、朝阳、海淀四个区沿袭了2004年的规模态势，仍然是房地产投资规模最大的四个区域，所不同的是，东城、西城这两个旧城区的房地产投资呈现出下降的趋势，同期增率为负，而海淀和朝阳两个区域的房地产投资却依然保持了大幅的增长。朝阳和海淀是北京市功能定位最清晰明确的两个区，他们对房地产投资的吸引力是在未来一段时间内都是不容置疑的。图1.9 北京市八城区05年一季度房地产投资额及增率资料来源：北京市统计局Ø 从类型上来看，住宅、写字楼、商业¨ 住宅：2005年北京市住宅的开发投资额、施工面积、竣工面积、销售面积等均保持了较高的增率，分别为9.2%、5.4%、35.0%、31.7%，销售额同期增率更是达到了46.1%。同时，一季度市商品住宅价格同比增长7.2%，二手住宅价格增长8%。商品住宅价格上涨的幅度要低于11.4%的居民可支配收入上涨的幅度，一季度房价的上涨是良性的，整个北京市住宅房地产市场运行态势稳中有升。¨ 写字楼：2005年第一季度北京写字楼售价为18248.6元平方米，比上季度上涨2.8，由于不少买家看好CBD及其周边地区的发展前景，在较好的销售业绩刺激下，开发商上调售价，带动了平均写字楼售价的上浮。2005年1季度，北京市甲级写字楼租金达到221.8元月平方米（实用面积），租金水平略有上升。其中，东部市场，甲级写字楼供不应求的状况仍未缓解，市场租金将继续小幅上升，涨幅较大的区域为东长安街建国门区域、燕莎区域和CBD，分别上涨了3.3、2.6和1.9；东二环、中关村和金融街上浮较小，分别为1.1、1.0和0.9。¨ 商业：至2004年底，北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米，其中百货公司的面积为185万平方米，占北京大型商场面积的65%。2004年新增大型商场营业面积45万平方米，是历年来供应量最大的一年。Ø 小结：从2005年一季度北京市房地产市场的市场表现来看，我们对北京市房地产市场未来一段时间内的发展态势的