第四章 建设工程用地与房屋征收法律制度ppt课件.ppt

第四章 建筑工程用地与房屋拆迁法律制度,一、我国的土地制度,我国实行土地公有制，即国家所有和集体所有。,第一节 土地管理概述,二、土地管理法,调整土地的开发、利用、保护、整治、土地归属的确定以及土地管理过程中说发生的各种社会关系的法律规范的总称。,（一）土地管理法的概念,中华人民共和国土地管理法,相关配套的法规、规章,狭义,广义,（二）土地管理法的内容,土地管理法共八章，86条,第一章 总则。第二章 土地的所有权和使用权。第三章 土地利用总体规划。第四章 耕地保护。07年：“十一五”规划要求耕地数量必须保持在18亿亩的水平,而目前的耕地保有量是18.31亿亩。人均占有量是世界平均的1/3。第五章 建设用地。第六章 监督检查。第七章 法律责任。第八章 附则。,（三）土地管理法的立法宗旨,1）加强对土地的管理,建设用地大量增加，耕地面积锐减,违法用地情况严重，难以有效查处,原来的分级限额审批制度建设用地，总量难以控制,管理措施和制约手段不够完善,对国有土地管理规定不够明确大量国有土地流失,2）维护我国土地的社会主义公有制,国家立法对土地的所有权和使用权分离，实行国有土地使用权出让转让制度，明确了土地所有者和使用者之间的租赁关系，使土地所有者的所有权在经济上的表现通过收取土地出让金、土地使用费得到实现。,3）保护开发土地资源、合理利用土地，切实保护耕地,4）促进社会经济的可持续发展,第二节 土地所有权和使用权制度,一、土地所有权,（一）土地所有权的概念,土地所有者依法占有、使用、处分土地，从土地上取得收益，并排除他人干涉的权利。,。,我国宪法明文规定（第10条），土地只能属于国家和集体所有。,土地管理法：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。,（二）土地所有权的法律特征,土地所有权是一种物权。物权是指支配一定的物并享受其利益的排他性财产权。与其他物权相比，我国的土地所有权有如下特征：,1.土地所有权是自物权，具有自权性,2.土地所有权是一种绝对权与独占权，具有绝对性和独占性,3.土地所有权是完全物权，具有完全性,4.土地所有权主体的特定性,国家和集体,（三）土地所有权的内容,1.占有权,2.使用权,3.收益权,4.处分权,指权利主体依法对土地进行实际控制的权利。,所有权人行使,转移给非所有人行使,占有不是目的，目的是发挥土地财产的经济效益,指按照土地的性能和用途加以利用，从而实现土地所有权益的权利。,是基于对土地的权利而取得经济收入或孽息的权利,使用权并不能包括收益权,是土地所有者依法对土地进行处置的权利,（四）土地所有权的种类,1）国家土地所有权,客体：国有土地（P63）,主体：土地行政主管部门,2）集体土地所有权,主体：农村集体经济组织,客体：集体所有的土地（P63）,乡镇农民集体经济组织,村农民集体经济组织,村内部分农民集体经济组织,（五）土地所有权的限制,在行使土地所有权时受到限制：不仅仅考虑土地所有人的利益和需要，同时也考虑国家需要、社会整体利益,土地所有权人享受的土地权利有一定范围规定，超过一定范围受到限制：例如矿藏归国家所有、江河湖泊属于国家，国家实行取水许可证制度等。,（六）土地所有权的保护,非法占有，国家追索,所有权有争议的，推定为国家所有,无诉讼实效,国家土地所有权,集体土地所有权,只能以一般诉讼主体请求法院依法保护,二、土地使用权,(一) 土地使用权的概念,土地使用者对其所使用的土地，依法享有实际利用和取得收益的权利。,(二) 土地使用权的法律特征,1.他物权，具有派生性,在他人所有的物上设定或享有的权利，源于罗马法。是指权利人根据法律规定或合同的约定，对他人之物享有的进行有限支配的物权，如承包经营权。 按罗马法理论，自物权即所有权以外的一切物权均可纳入他物权范畴，此类权利以他人的所有权为前提而存在。通常仅体现为物权某项权能或一部分，实质上是对所有权的限制，罗马法上的他物权，一般包括地役权，永佃权，地上权，和质权四种，近代民法承袭了罗马法的他物权概念及理论，但在其具体表现形式上则有越来越丰富的发展，学理上往往他物权成为“不完全物权”或“限制物权”并将其具体划分用益物权和担保物权。,2.独立性,土地使用权有独立性，不从属于土地所有权。,3.内容的完整性（占有、使用、收益、处分）,占有,使用权人对土地实行控制的权利，是产生使用权的前提和基础。,使用,使用权人对土地的利用和运用的权利，必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，也不得危害他人的合法权益,收益,使用权人基于使用土地而取得经济上的收入,处分,使用权人依照法律和合同的规定转让、出租、抵押土地的使用权，但是使用者没有对土地的最终处分权,4.广泛性,土地所有权的主体国家和农村集体经济组织土地使用权的主体法人、非法人组织、公民个 人及外国的组织和个人,5.流通性,土地所有权不得买卖和非法转让，土地使用权则可以依法转让、出租和抵押。,6.客体的局限性,土地作为客体，其使用权仅限于地上，地下的矿藏、埋葬物、地下水等，使用权人并不享有权利。,（三）土地使用权的种类,国有土地使用权,全民所有制单位的国有土地使用权,集体所有制单位的国有土地使用权,中外合资中外合作外商独资企业,公民个人的国有土地使用权,其他公司（有限责任公司、股份有限责任）,集体土地使用权,农村宅基地使用权,自留地自流山的使用权,土地承包经营权,乡镇企业用地使用权,其他,农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。自留地、自留山长期归农民使用，种植物归农民个人所有，作为农民个人生活和收入的补充来源。在巩固和发展集体经济的同时，应当鼓励和扶持农民耕种自留地、自留山，增加个人收入，活跃农村经济。按照法律规定，自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。自留地和自留山属于农民集体所有，农民个人只有使用权。土地管理法第八条规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,（四）土地使用权的设立,1）概念：指依照法定条件和程序，在特定的国有土地或集体土地上，第一次设立（或取得）土地使用权的法律行为。,2）设立形式：,行政划拨,出让合同,经国家批准使用，再以合同方式设立,以批准农业开发土地分方式设立,以集体土地所有人同意、政府批准的方式设立,以订立承包经营合同的方式设立,以承认的方式设立,（五）土地使用权的变更,（1）转让,以出让方式设立的土地使用权可以依法转让，转让的方式包括出售、交换和赠与。,（2）转移地上建筑物引起土地使用权的变更,（3）继承,公民依法取得的土地使用权，在该公民死亡后，一般可以由其继承人继承。但承包经营的土地需重新签订承包经营合同，才能确定给原承包人的继承人使用。,（4）转包,农村村民通过承包方式取得的土地使用权，可以以转包的方式变更经营主体。但是，转包必须征得发包人的同意。,（六）土地使用权的终止,1）概念：指土地使用权人由于某种法律事实的出现而丧失土地使用权，土地使用权重新回到土地所有人手中。,法律事实,土地使用权期限届满,国家征收,土地使用权的收回（P67）,因土地灭失而终止土地使用权,如出让合同期满、承包合同期满,因公共利益需要征收集体所有的土地，依法给予补偿,地震、洪水等自然原因造成彻底改变或地貌失去。,第三节 工程建设用地与土地用途管制,根据土地管理法第4条，我国依土地的用途，将土地分为,一、土地分类,土地分类,农用地,建设用地,未利用地,大农业，而不是限定在种植业的小农业,耕地,林地,草地,农田水利用地,养殖水面,建造建筑物、构筑物所用的土地,城乡住宅,工矿,交通水利设施,旅游用地,军事用地,荒山,荒坡,荒沟,荒滩,废弃的矿山用地,二、土地用途管制制度,1、概念：指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。,2、我国土地用途管制制度的内容：土地按用途科学、合理的分类；土地登记明确土地使用权性质；编制土地利用总体规划划分土地利用区和确定各区内土地使用的限制条件；对土地用途的改变实行严格的审批；建立违反土地用途管制的处罚制度。,三、土地利用总体规划,概念,在一定的行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的前提和依据。,五个层次,全国,省,地（市）,县（市）,乡（镇）,分别由各级人民政府组织编制，由省级以上人民政府批准后实施,宏观控制规划,实施性规划,土地利用总体规划的编制,1.依据,土地管理法第10条：各级人民政府在编制土地利用总体规划时，首先要依据国民经济和社会发展规划，其次要根据国土整治和资源环境保护的要求，最后还应考虑土地供给能力以及各项建设对土地的需求。,2.期限,15年,3.特点,长期性,可变性,土地的利用是同人口的增长、技术的进步、工业化、城镇化和农业化等经济发展过程有规律地互相联系的。由于这些经济过程的变化是长期的、渐进的,由于影响土地利用的人口、技术进步、经济发展等因素是不断变化的，不存在一个永恒的、理想的土地利用模式，不确定因素，定期监测，定期修订。,4.编制原则,土地管理法19条,1）严格控制非农业建设占用农用地；2）提高土地利用率3）统筹安排各类、各区域用地4）保护和改善生态环境，保障土地的持续利用5）占用耕地和开发复垦耕地相平衡。,土地利用总体规划的审批和修改,总体规划施行分级审批制度,省、自治区、直辖市,国务院,省、自治区人民政府所在地的市人口在100万以上的城市国务院指定的城市,省、自治区人民政府,同意,其他,省、自治区、直辖市人民政府,逐级上报,乡（镇）,设区的市、自治州人民政府,省人民政府授权,经原批准机关批准,四、农用地转用审批制度,农用地转为建设用地，原则上采取国务院和省、自治区、直辖市人民政府两级审批。即国务院批准的建设项目、省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；其他建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,具体情况，为简便处理，可以报市、县人民政府，不再单独报经省级以上人民政府批准。,五、土地征收制度,（一）土地征收的概念和特征,概念：土地征收是国家或政府为了公共利益的需要而强制的将属于集体所有的土地收归国有并给与公平补偿的行为,特征,1）土地征收权由代表国家的政府享有,2）土地征收权的行使不需要征得土地所有人的同意,3）土地征收权只能为公共利益的需要而行使,4）征收土地必须给予原所有人以公平补偿,（二）土地征收的审批,国务院审批下列土地：1）基本农田 2）基本农田以外的耕地超过35公顷的 3）其他土地超过70公顷的。,征收上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。,国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续,省级人民政府在其征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过其征地批准权限的,报请国务院审批,（三）、土地征用的补偿及安置,1）土地补偿费,征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍；征收其他土地的土地补偿费，由省、自治区、直辖市参照规定；大、中型水利、水电工程建设征收土地的补偿标准，由国务院制定,2）地上附着物和青苗补偿费,被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。,3）安置补助费,（1）征收耕地的安置补助费：按需要安置的农业人口计算，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍；（2）征收其他土地的安置补助费：由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。（3）支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但不提补偿费和安置补助费的总和不得超过为该土地被征收前3年平均年产值的30倍。,4.劳动力安置P71,六、工程建设用地的具体管理,工程建设用地的预审,工程建设用地的审批,工程建设用地的取得方式,工程建设用地的用途变更,工程建设临时用地,可行性研究报告评审阶段，对项目用地进行预审，并提出意见,出让：招标、拍卖（工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅）,划拨：严格限制,在性质上属于建设用地,只能用于建设项目施工或地质勘察,使用期限不超过2年,不得修建永久性建筑物,第四节 土地使用权的出让与划拨,一、土地使用权的出让,(一)土地使用权出让的含义,中华人民共和国城市房地产管理法,土地使用权出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,(二)土地使用权出让的法律特征,1）法律关系双方当事人法定：一方是国家，另一方是境内外的公司、其他组织和个人。,出让方,受让方,各级人民政府及其所属的土地行政主管部门,成片土地,中国注册的各类投资开发企业,2）标的只能是国有土地,集体所有的土地,依法征收,国有土地,出让,3）出让是有期限的,最高出让年限,实际出让年限,法律限定,合同约定,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,居住用地：70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年,商业、旅游、娱乐用地：40年,综合或其他用地：50年,加油站、加气站用地：20年,4）出让是有偿的,出让金,实质,土地所有者凭借所有权取得的经济利益,构成,地租、开发成本、征地拆迁补偿安置费,5）权利的效力不及于地下之物,地下的资源、埋藏物和市政公共设施,（三）土地使用权出让的方式与程序,协议,招标,拍卖,1）协议方式及其程序,双方当事人在议定合同条款，特别是确定土地出让金方面，具有较大的灵活性。,申请,协商,签约,办理土地使用证书,有意受让方,土地管理部门,提出申请,受理,地块资料,地块的用途、使用期限、地价及付款方式,政府主管领导审查批准，签订土地使用权出让合同,缴付出让金后领证,2）招标方式及其程序,引入竞争机制，体现了商品交换原则。,招标,投标,开标、评标、中标,签约、办理土地使用证书,有意受让方,招标人,提出申请,资格审查,招标文件,成为投标人,中标通知书发出之日起三十日内签合同缴付出让金后领证,招标公告,公开,邀请,送达投标地点,编制投标文件,投标价,投标规划设计方案和投标人的资信,3）拍卖方式及其程序,价高者得。,公告,参加,主持拍卖,签约、办理土地使用证书,拍卖前领取牌子，代领的要有授权委托书,当场签合同，缴付履约保证金缴付出让金后领证,拍卖地块的用地要点资料；拍卖的时间、地点；拍卖的规则、叫价起点；拍卖保证金的金额和支付方式,介绍土地基本情况，叫价起点以上叫价竞争，增长额度随过程改变,（四）土地使用权出让合同,1）概念,出让人,受让人,土地使用权出让以及如何使用,内容,协议,2）形式,应当签订书面合同、采用标准样式合同；在法律允许范围内可以附加相关条款或协议,3）种类,宗地出让合同,成片开发土地出让合同,具体项目用地,综合性用地,4）内容,当事人，标的，出让金，出让期限，使用条件，定金，违约责任，土地使用权转让、出租、抵押的条件，合同争议的解决，合同有效文本、签约时间和地点等。,二、土地使用权的划拨,1、概念：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,2、形式：有偿划拨、无偿划拨。,3、特征,标的只能是国有土地,行政划拨手段,土地所有权与使用权分离的一种方式,土地使用权无使用期限的限制,只需缴纳较小费用或无偿取得,具有社会公益性,4、适用范围,国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、城市公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通水利等项目用地、其他,5、程序,申请,建设用地单位,划拨土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门,提出申请,设计任务书或初步设计、年度基本建设计划等有关文件,审核,报县级以上人民政府批准,批准,发建设用地批准书,土地所在地的县级以上人民政府,到实地划拨建设用地,登记,第五节 土地使用权的转让、出租与抵押,一、土地使用权的转让,1.概念：指土地使用权通过买卖、交换、赠与、继承或者其他合法方式依法将土地使用权转移给他人的行为。,原土地使用权人,新土地使用权人,转让人,受让人,一级市场,二级市场,2.转让基本原则,1）出让方地位不变原则：国家总是出让方。2）权利、义务一体转移原则：认地不认人。3）土地使用权与地上建筑物所有权主体同一性原则。4）保护财产的价值和经济效益的原则。,3、土地使用权转让的条件,1）禁止转让的土地使用权：P78,2）出让土地使用权转让的条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房建工程的，完成投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,2）划拨土地使用权转让的条件报有批准权的人民政府审批；办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；或者不办理土地使用权出让手续，但将转让所获收益上缴国家或者作其他处理的。,4、土地使用权转让程序,洽谈、签约,审查,缴纳税费,过户登记,二、土地使用权的出租,1、概念：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,2、土地使用权出租的程序：双发达成协议，签订租赁合同，到土地行政主管部门进行登记。,3、土地使用权出租的条件：,城市房地产管理法,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。,4、土地使用权出租程序,达成协议,签合同,登记,土地行政主管部门,三、土地使用权的抵押,1、概念：指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不履行债务或者宣告破产时，抵押权人有从处分抵押的财产中优先受偿的权利。,抵押权,从属性：随主债权的消灭而消灭,标的物主要是不动产,不转移标的物的占有,优先受偿权,土地使用权抵押VS土地抵押,土地使用权抵押是使用人将自己享有的某块土地使用权作为债的担保物，当使用权人不能按期履行债务时，就丧失了土地使用权，而由抵押权人享有该块土地的使用权或处分该块土地的使用权以获得价款。国家仍是土地的所有权人。,我国不存在,土地使用权抵押的条件,（1）可作为抵押财产的原则,（2）可抵押的土地使用权,（3）禁止抵押的土地使用权,可以进入市场交易的财产,权属明晰的财产,符合社会公共利益,依法有权处分的,依法承包并经发包方同意,乡（镇）、村企业的,耕地、宅基地、自留地、自留山,权属有争议,未经其他共有人同意,被依法查封或以其他形式限制房地产权利,土地使用权抵押合同,概念,土地使用权抵押合同是抵押合同的一种，是抵押人与抵押权人为保证债务的清偿、债权的履行而签订的协议,特征,1.是一种不能独立存在的从合同，它是依据担保主合同而设立的从合同，它的存在与撤销以主合同的存在和撤销为转移,2.目的是担保债务履行，而不是以取得土地使用权为目的,3.主体特殊性,4.要式合同,内容,土地使用权占有的归属,抵押物的名称、范围、数量、状况、所在地、使用权权属,合同当事人的姓名、名称,所担保的主债权种类、数额和抵押担保的范围（核心）,抵押的期限,其他事项,合同的实现,合同到期,如期履行债务,不能按期履行债务,处分土地使用权,变卖所得价款清偿债务,土地使用权抵押登记手续,抵押设立时的登记,抵押权实现后的登记,第六节 房屋征收与补偿,一、房屋征收与房屋拆迁,城市房屋拆迁管理条例,国有土地上房屋征收与补偿条例,（拆迁条例）,（征收条例）2011年1月21日,特点,1.明确了征收的程序,2.明确了房屋征收的主体为政府,3.取消了行政强制拆迁，改行政拆迁为司法拆迁,二、房屋征收的基本程序,用地单位提出用地申请，政府负责征收,房屋征收部门拟订征收补偿方案，报市县人民政府,政府公布并逐一征求意见,政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况,组织听证会,进行社会稳定风险评估,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用,市、县级人民政府作出房屋征收决定,房屋征收部门组织调查登记,房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知,三、房屋征收补偿,（一）补偿的范围,（1）被征收房屋价值的补偿,（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿,征收条例17条,（二）补偿的形式,货币补偿,房屋产权调换,（三）补偿价格 的确定,征收条例19条,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,（四）房屋征收补偿协议,征收条例25条,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。,（五）房屋征收补偿档案,房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。,审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。,四、搬迁,征收条例27条,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁,禁止建设单位参与搬迁活动,法定期限内部申请行政复议或不提起行政诉讼又不搬迁的，申请人民法院强制执行。,五、违反房屋征收与补偿管理的法律责任,1、征收人的法律责任,2、被征收人的法律责任,3、房地产价格评估机构的法律责任,思考题,一、判断题,1、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出租,2、娱乐用地的最高年限为50年,3、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城市国有土地，不包括集体所有的土地。,4、国有土地上房屋征收与补偿条例2011年1月21日公布实施后，城市房屋拆迁管理条例继续有效,5、建设国家机关办公用房，是属于公共利益的需要,6、房屋征收实行“先补偿、后搬迁”的原则,7、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。,二、选择题,1、以下说法哪些是不正确的？ （ ）,A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。,B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较 大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式,C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得,D、土地使用权划拨的标的可以是集体所有的土地,2、我国国有土地有偿使用制度的特定包括：,A、国有土地的所有权与使用权相分离,B、国家垄断城市土地所有权,C、城市土地所有权有期转让,D、城市土地使用权有偿转让,三、简答题,1、什么是公共利益？,2、简述房屋征收的补偿方式及范围,答案：错 错 对 错 对 对 对 ABD ABD,