第二章 业主与业主委员会课件.ppt

第二章 课 件,第2页,（一）业主的概念 物业管理条例规定：“房屋的所有权人为业主”。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业的相关共同事务进行管理的权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。,第一节、业 主,第3页,（二）物业使用人的概念 物业使用人是指不拥有房屋的所有权，但通过某种形式而获得房屋的使用权，并实际使用房屋的人。 目前，其主要的一种形式是租赁关系。使用人通过租赁合同，在业主授权的范围内行使权利。,第4页,（三）业主的权利1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4参加业主大会会议，行使投票权5选举业主委员会委员，并享有被选举权,第5页,6监督业主委员会的工作7监督物业服务企业履行物业服务合同8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10法律、法规规定的其他权利,第6页,（四）业主的义务1遵守管理规约、业主大会议事规则2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4按照国家有关规定交纳专项维修资金5按时交纳物业管理服务费用6法律、法规规定的其他义务,第7页,第二节、业主大会与业主委员会（一）业主大会1.业主大会的性质 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。,第8页,2业主大会的设立 物业管理条例规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。,第9页,(1)业主大会会议召开的形式。 业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见。 (2)召开业主大会的法定人数。 无论业主大会会议采用哪种形式，都应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 (3)业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会会议，但必须办理合法的委托手续。,第10页,(4)业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议。物业管理区域内业主人数较多时，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 (5)业主大会做出决定的法定人数。决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施时，应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意。,第11页,(6)业主大会会议分为定期会议和临时会议。 (7)召开业主大会会议应当于会前通知业主。业主大会会议召开15日以前，要通知全体业主，业主委员会应当将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 (8)业主大会会议记录应当存档。 (9)业主大会的决定应予以公告。,第12页,4第一次业主大会会议召开的条件和筹备工作 (1)第一次业主大会会议召开的条件,第13页,(2)第一次业主大会会议的筹备工作 1)成立大会筹备组。 2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。 3)听取业主和相关人员的建议，结合本物业管理区域的实际情况，参照政府主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则草案和管理规约草案等有关文件。 4)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。 5)通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。,第14页,5第一次业主大会召开的程序6业主大会的职责,第15页,（二）业主委员会1. 业主委员会的性质,第16页,2业主委员会的设立 业主委员会由业主大会选举产生，建设部业主大会规程规定，业主委员会委员应当符合下列条件： 1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。 2)遵守国家有关法律、法规。 3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。 4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。 5)具有一定组织能力。 6)具备必要的工作时间。,第17页,业主大会规程还规定，业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。 1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的。 2)无故缺席委员会会议3次以上的。 3)因疾病等原因丧失履行职责能力的。 4)有犯罪行为的。 5)以书面形式向业主大会提出辞呈的。 6)拒不履行业主义务的。 7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。,第18页,3业主委员会的职责 (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 (4)监督管理规约的实施 (5)业主大会赋予的其他职责,第19页,(5)业主大会赋予的其他职责 1)组织修订管理规约、业主委员会章程。 2)审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业管理服务费用、标准及使用办法。 3)接受政府有关行政主管部门的监督指导，执行政府行政部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求。 4)调解物业管理管理活动纠纷,第20页,4业主委员会的日常工作 业主委员会的日常工作应当根据业主委员会章程来确定，一般主要包括以下工作： (1)了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况 (2)组织实施选聘物业服务企业的招标活动。 (3)提出是否续聘物业服务企业的建议。 (4)代表业主大会管理物业专项维修资金。,第21页,(5)宣传、教育、督促业主和物业使用人自觉遵守管理规约以及物业管理区域内的各项管理制度，协调业主之间，业主与物业使用人之间，业主、物业使用人和物业服务企业之间的关系。 (6)协助物业服务企业对物业管理区域内的物业进行管理。 (7)做好业主委员会的内部管理工作。 (8)开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明小区。,第22页,5业主委员会会议 业主大会规程规定，业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。经13以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。,第23页,第三节、管理规约 管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则。 管理规约的实质是在合法前提下，以民事约定形式对业主与非业主使用人行为的一种自律性的约束。通过这种约束，使业主和非业主使用人在社会公德与法律规范等方面对自己的行为实现自我控制和约束。,第24页,（一）管理规约与临时管理规约 1管理规约 2临时管理规约,第25页,（二）管理规约的性质 管理规约是物业管理中的一个基础性文件，与物业服务合同、业主委员会章程等构成了物业管理法规的基本框架，也是物业服务企业进行管理与服务的法律依据和法律文件。,第26页,（三）管理规约的作用 1通过签订管理规约，可以加深业主对物业管理和自治管理的理解和支持。 2管理规约可作为业主自治管理的有力依据，对违反规约的业主或使用人进行处罚，对业主之间的纠纷予以调解。 3管理规约可以成为宣传文明的行为准则，从而切实推动社会精神文明的建设。,第27页,（四）管理规约的基本内容 1物业基本情况简介，介绍物业的名称、地点、面积、户数；公共场所及公共设施状况等。 2业主共同事务管理。 3业主权利义务设定。 4共用部位、共用设备、共用设施和相关场地以及管理用房状况，业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公共设施的权益。 5违反规约的处理。,第28页,（五）管理规约的订立 1订立管理规约的原则 (1)合法性原则 (2)整体性原则 (3)民主性原则,第29页,2订立管理规约的法律依据 管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则。制定管理规约的法律依据主要有： (1)我国民法通则第八十三条规定 (2)根据建设部1989年第5号令城市异产毗连房屋暂行规定 (3) 物业管理条例,第30页,（六）订立管理规约的程序1规约的起草2规约的通过3新入住业主对规约的签署,第31页,（七）管理规约的修改 管理规约的修改程序与制定程序相同，均应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过。（八）管理规约的生效与效力 管理规约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 生效后的管理规约对全体业主和使用人具有约束力，使用人也应当遵守管理规约。,