湖南房地产及建设项目报规报建、施工管理流程图表总成.docx

开发建设项目工作工作手册（第一本之一-报建验收法定程序） 整编：彭文海 房地产开发建设项目报建手续第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好：土地出让手续；委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作可行性研究报告书；设计院制作规划方案，且应附有详细的规划设计参数和效果图；落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分         根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项-取得立项批文。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查-取得土地证。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书-取得项目建设审查意见书。张家界一般不用办理这个文件。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）-取得环评报告书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查-取得环境影响和水土流失审查报告。一般这个程序大多数都不走。 6、规划部门办理项目选址意见书-取得选址意见书和用地红线图。  二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查-人防工程异地建设费。 2、国土资源局办理土地预审-核查土地交易费与土地使用指标。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查-规划方案专家评审会，取得规划方案审查批复意见书。是下步设计的纲要。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证-取得建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件-取得规划审批单。 三、初步设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查-取得建设工程规划许可证（副本）和定点放线通知单。一般要施工图审查后才能办。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查-建筑消防审查，取得总图和消防疏散审查合格意见书。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查-大型项目必须走的程序。张家界一般不做这个。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查-若缴纳人防异地建设费，则申请缴纳异地建设费，并缴纳费用。 防空地下室（异地）建设申报需提交以下资料： a)发改委立项批文； b)规划总平面图； c)各栋单体报建建筑平面； d)建设单位申请修建地下室的报告或申请缴纳异地建设费的报告 e)规划部门的建设工程规划许可证（含面积复核表、审批单） f)防空地下室异地建设审批单（附表2） j)异地建设批复 h)涉及到减免的项目的有关减免依据和减免审批手续材料 i)缴费票据 h)地勘报告（关于地下水部分）5、国土资源局进行用地预审-进行土地使用指标核实。张家界一般不做这个。  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查-专项审查，张家界一般不做这个。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查-取得建委的初步设计审查批复。 附表二 防空地下室异地建设审批单工程名称工程地址建 设单 位工程概况栋号地上层数地上建筑总面积（）首层建筑面积（）地下层数地下室建筑面积（）报建防空地下室面积（）申请防空地下室异地建设的原因异地建设防空地下室建筑面积（）缴纳防空地下室异地建设费金额（元）经办人审查意见 年 月 日科室审查意见 年 月 日分管领导审查意见 年 月 日主管领导审批意见 年 月 日在建委进行初步设计审查要准备一下材料：a) 初步设计文件（含设计说明、图纸、投资概算、建筑节能专项等b) 设计单位资质、营业执照、备案文件、相关设计师证件复印件c) 立项批文d) 环评报告批复e) 地勘报告f) 规划批复手续-规划许可证g) 勘察、设计合同书h) 城建档案馆档案管理协议四、施工图规划、建设审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、严格地说，施工图出来后才能进行建设工程规划许可，有时用初步设计也可以办建设工程规划许可-取得建设工程规划许可证（副本）和定点放线通知单。若比较初步设计有重大变化的，规划部门对变更后的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证。2、建设施工图审查机构对施工图设计文件进行政策性审查-取得施工图审查合格文件。3、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书-取得审查合格备案表。 4、施工图消防报审或备案-取得建设工程消防审查合格批文。 5、人防办进行人防设施审查-若缴纳人防异地建设费，此项不做。 6、市政部门、园林局、环保局、卫生局、地震局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查-专项审查，张家界一般不做这个。7、气象部门对防雷设计进行专项审查-取得防雷审查手续。      五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：   1、建设单位办理施工报建登记。  2、建设方对工程进行招标，确定施工队伍。此项工作程序有： 招标申请-招标备案-招标公告-标书制作-施工资格预审-标书发放-标的编制-投标保证金-工程交易费-开标-标书评审-中标通知书。3、办理招标备案（建设单位）须提供以下资料复印件：(1)项目审批部门立项文件；(2)招标事项核准意见表；(3)征用土地审批件或国土使用证；(4)批准的规划红线或规划许可证；(5)初步设计批复文件；(6)施工图设计文件审查报告及审查批准书及施工图设计文件审查备案表；(7)工程资金落实证明或年度投资计划文件；(8)营业执照。  4、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。  在张家界要做的工作和准备的资料如下：序号名 称费用标准一发展计划委员会立项文件二建设用地规划许可证三建设工程规划许可证（核对原件后存复印件两份）四设计审查文件包括初步设计批复、施工图审查、备案文件（存复印件两份）五中标通知书（核对原件后存复印件两份）六工程监理委托书监理合同（存复印件两份）七资金保函或证明（建设方70%，施工方10%，房地产开发项目要有房地产管理局提供工程总造价的5%证明）。农民工工资保障金见市政务中心劳保窗口的四方协议书。八绿化审批单九施工合同备案手续1施工合同（全部提供审查备案后留存三份）2中标企业投标书3流动人员计划生育名单及证件复印件4施工图预算或报价清单5劳务分包合同（1份）6施工项目部人员复印件、监理人员复印件7商品砼购销合同（原件）十工程质量安全监督手续1经批准的施工图一套（装订）2设计、监理、施工单位资质等证书（复印件存档）3项目负责人、项目经理、项目总监任命书（原件存档）4保险单施工企业填写完整后并加盖公章5施工单位安全生产许可证（核对原件后存复印件两份）备注：以上资料均需提供原件核查后提交复印件六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：          由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。          开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：  1、以下证明材料：        （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；        （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；        （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。   2、开发企业的营业执照和资质等级证书；   3、工程施工合同；   4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。   七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：   1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。    2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。    3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。     4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。  竣工验收所要完成和准备的材料目录如下：工程竣工验收申请表工 程 竣 工 验 收 报 告附件：1.工程项目安全生产等级评定申报表；2.工程安全生产文明施工综合评定表；3.质量保证资料和施工管理资料；水电检测报告；水电材料（开关、插座、阀门、管件）试验报告；土工、防水材料试验报告；住宅工程质量分户验收汇总表。4.工程施工质量验收申请报告（施工单位）；5.工程竣工验收申请报告（建设单位）；6.工程竣工验收方案（建设单位）；7.工程勘察质量检查报告；8.工程设计质量检查报告；9.工程质量安全评估报告；10.室内环境检测报告；11.规划部门验收认可文件；12.公安消防部门验收准用文件；13.环保部门验收准用文件；14.房屋建筑工程质量保修书；15.建设单位按合同约定支付工程款证明；16.预验收提出的质量问题整改报告。17.建设工程质量监督报告，监 督 单 位 的 质 量 评 价18工程监督过程中所形成的照片（含底片）、音像资料。具体的竣工备案资料要求如下：1、工程竣工验收备案表（一式四份，备2002-1表）。 2、工程竣工验收报告（包括工程概况、合同内容执行情况、工程管理 及竣工质量验收情况，质量总体评价等）【（备2002-2表）,单位工程质量综合验收文件（含施2002-1、2、3、4、7表及备2002-3、4、5表）】。3、工程竣工验收意见表。4、工程施工许可证；5、规划验收合格文件（除工程规划许可证外的其他文件）。6、工程规划许可证；8、室内环境质量检测合格报告；9、水电检测合格报告；10、公安消防验收合格文件。11、环保验收合格文件。12、施工（技术）资料质监站审查合格文件及监督员存档文件；13、施工（技术）资料城建档案部门初验认可证；14、单位工程质量综合验收意见。15、施工单位签署的工程质量保修书（备2002-6表）。16、建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算。17、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书（备2002-7、8表）；18、防雷验收合格文件；19、劳保基金收讫文件。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段    1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。    2、开发商应提交材料：        （1）申请书；        （2）企业营业执照；        （3）用地证明文件或者土地使用权证；        （4）建设用地规划许可证；        （5）建设工程规划许可证；        （6）施工许可证；        （7）房屋竣工验收资料        （8）房屋测绘成果；        （9）根据有关规定应当提交的其他文件。         以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。各工作节点取得的相应证照如下：步骤步骤名称承办部门 工作日      提供资料   工作结果  备注     1企业(项目)用地申请招商合作局  1、用地申请报 2、项目可行性报告入园用地批复1、2、3步可同时进行     2环境影响证评价环保分局2项目可行性报告环境影响报告书（表）批复无说明     3签订供地合同总公司21、入园用地批复 2、规划、国土、环保分局选址意见供地合同书无说明     4购现状地形图市勘测设计研究院5用地地块座标图 4、5步可同时进行     5申报基建计划投资服务中心2基建计划报告基建计划批复无说明     6测绘及测绘成果市国土局测绘大队41、现状地形图 2、用地地块座标图 无说明     7选址、定点规划分局 1、有意向位置的地形图(1/500-1/1000)2份(地形图由市勘测院办理); 2、高新区项目入园批复 3、高新区基建计划批复 4、供地协议书 5、道路坐标上线图(规划分局开通知单，由市规划局信息中心办理) 6、建设用地申请表并征求机关职能部门意见 7、规划设计任务书及工业项目的生产工艺流程说明（由建设单位提供）建设项目选址意见书(附选址定点蓝线图、规划要点)无说明     8土地调查红线国土分局2规划定点蓝线土地调查红线      9审批规划总平面图、核发建设用地规划许可规划分局41、办理定点蓝线及规划设计要点所有申报资料 2、申请审批规划总图报告，申报调整规划须附原审批的规划总图及说明 3、国土部门的土地调查红线及测绘结果 4、规划总平面图4份(1/500-1/1000)及说明；设计单位提供的规则总图技术经济指标一览表并由建设单位确认盖章 5、规划设计评审会既要；6、规划总图审批表并征求相关职能部门意见（职能部门在审批表及总图上盖章）发建设用地规划许可证及许可证附件、附图(副本)，办理土地正式红线后核发正本     10申办土地正式红线国土分局201、基建计划 2、规划蓝线和调查线红 3、规划设计要点，经审批的总平面图、建设用地规划许可证副本复印件；4、供地合同，申请办理用地手续报告 5、上座标的现状地形图3份，测绘成果 6、收回土地使用权的报告，银行解押函 7、出让合同 8、董事会或股东会决议 9、单位、法人及委托人的有关证明文件土地红线图     11建筑方案评审建委驻区办3设计招投标或方案评审，按方案设计招标程序要求提供投标文件中标通知或评审会议纪要     12初步设计审查建委驻区办区建委办批复3天1、基建计划 2、环境影响评估报告（表） 3、已批准的规划总图 4、规划设计要点 5、方案设计开标文件或市建委方案审查会议纪要 6、红线图 7、勘察设计单位资质证书 8、初步设计资料，共8套评审意见、设计批复     13规划报建图审查规划分局 1、申报建设工程规划许可证的报告 2、审批的规划总图及土地红线 3、项目入园批复，基建计划文件 4、道路坐标上线图及地形图2份 5、建设工程的平、立、剖面图，主要建筑的效果图或鸟瞰图，建筑面积计算一览表并由建设单位确认盖章 6、建筑方案评审纪要或建筑设计中标建筑定位红线图；放线通知单；建设工程规划许可证审批表及报建图资料无说明    14核发建设工程规划许可证副本规划分局 1、规划报建图审查全部申报资料 2、放线回单 3、建筑工程规划许可证申请审批表及相关职能部门意见签章 4、工程平、立、剖面设计施工图3套建设工程规划许可证及许可证附件附图(副本)，凭竣工验收合格证办理正本     15建设工程施工招投标建委驻区办 招标受理： 1、基建立项批复；2、建设用地规划许可证副本或放线回单；3、施工报建招标、施工许可证申请表；4、自行招标需提交招标单位工程技术、经济管理人员职称证件投标受理： 1、企业法人委托书；2、企业法人营业执照；3、企业资质证书；4、项目经理证书；5、投标申请核发中标通知与上步同时进行    16 施工图审查建委驻区办5-15基建计划、设计要点、初步设计文件及批复、全套施工图、结构计算书及计算机软件名称、地质报告、工程项目勘察设计合同审批回单     17施工报建：审定建设工程项目是否具备开工条件建委驻区办3基建立项批复；规划许可证副本或放线回单；施工图审查报告 及审批回单；施工、监理合同副本；地税税收征稽站回单；与相关部门签定的计划生育责任书；填写有关表格：施工招标中标通知书，安监登记表，质量登记表，档案归档责任书，建设工程施工队伍申报表(一式三份)；建筑装饰建筑工程施工许可证与上步同时进行    18缴纳报建费财政分局 1、市规划局工作联系单 2、高新区管委会有关享受工程报建优惠政策的函 3、高新技术企业认定证书复印件缴费收据当日核算报建费；报建费到帐后1日内取收据开发建设项目工作工作手册（第一本之二-施工管理程序和标准）第一章 工程建设前期法定建设程序资料第一节 工程立项审批1立项申请报告批复（无表式）GD11001.12固定资产投资许可（无表式）GD11002.1第二节 建设用地、规划审批1建设用地规划许可证（无表式）GD12001.12建设工程规划许可证（无表式）GD12002.13建设用地批准书或土地使用证（无表式）GD12003.1第三节 环境保护审批1环境影响报告书或环境影响报告表或环境影响登记表（无表式）GD13001.1第四节 设计文件审查1公安消防审核意见书（无表式）GD14001.12施工图审查批准书（无表式）GD14002.2第五节 招、投标及合同审查1.施工中标通知书（无表式）GD15001.22.监理中标通知书（无表式）GD15002.23施工合同（无表式）GD15003.24监理合同（无表式）GD15004.2第六节 工程报监、报建审查1工程质量监督登记表(无表式)GD16001.22施工安全监督登记表(无表式)GD16002.23建筑工程施工许可证（无表式）GD16003.2第七节 工程建设前期法定建设程序检查1工程建设前期法定建设程序检查表GD17001.3第二章 施工过程质量控制技术资料标准第一节 试（检）验报告一、混凝土、砂浆及原材料1. 水泥物理性能检验报告GD2101001.42. 石板材检验报告GD2101002.53. 粉煤灰检验报告GD2101003.64. 防水材料检验报告(无表式)GD2101004.75. 外加剂检验报告GD2101005.86. 砂物理性能检验报告GD2101006.97. 碎石或卵石检验报告GD2101007.108. 混凝土拌和用水检验报告GD2101008.119. 混凝土配合比设计报告GD2101009.1210. 混凝土试件抗折强度检验报告GD2101010.1311. 混凝土抗压强度检验报告GD2101011.1412. 砂浆试件抗压强度检验报告GD2101012.1513. 混凝土抗渗等级检验报告GD2101013.1614. 预拌混凝土出厂质量证明书GD2101014.1715. 隔热材料检验报告GD2101015.18二、钢材及钢构件1. 钢筋力学性能、工艺性能检验报告GD2102001.192. 钢型材力学及工艺性能检验报告GD2102002.203. 钢管力学及工艺性能检验报告GD2102003.214. 钢材化学成分检验报告GD2102004.225. 钢筋焊接接头检验报告GD2102005.236. 钢材焊接接头检验报告GD2102006.247. 钢筋机械连接接头拉伸检验报告GD2102007.258. 钢绞线检验报告GD2102008.269. 预应力混凝土用钢丝检验报告GD2102009.2710. 锚具、夹具与连接器检验报告GD2102010.2811. 金属硬度检验报告GD2102011.2912. 高强度螺栓连接副紧固轴力检验报告GD2102012.3013. 高强度螺栓连接摩擦面抗滑移系数检验报告GD2102013.3114. 高强度螺栓连接副扭矩系数检验报告GD2102014.3215. 紧固件机械性能验收报告GD2102015.33三、墙体材料1. 蒸压加气混凝土砌块检验报告GD2103001.342. 轻集料混凝土小型空心砌块检验报告GD2103002.353. 普通混凝土小型空心砌块检验报告GD2103003.364. 蒸压灰砂砖检验报告GD2103004.375. 烧结普通砖检验报告GD2103005.386. 烧结多孔砖物理性能检验报告GD2103006.397. 烧结空心砖(或空心砌砖)物理性能检验报告GD2103007.408. 混凝土路面砖检验报告GD2103008.419. 外墙饰面砖粘结强度报告GD2103009.42四、PVC、塑料、铝合金等1. 铝塑复合板检验报告GD2104001.432. 铝合金建筑型材检验报告GD2104002.443. 塑料给排水管材、管件性能检验报告(无表式)GD2104003.454. PVC线槽线管进场检验报告(无表式)GD2104004.455. 硬聚氯乙烯塑料管材和管件用溶剂型胶粘剂进场检验报告(无表式)GD2104005.45五、结构现场检测1. 回弹法检测混凝土强度报告GD2105001462. 钻芯法检测混凝土抗压强度报告GD2105002473. 超声回弹综合法检测混凝土强度报告GD2105003484. 超声法检测混凝土缺陷报告GD2105004495. 贯入法检测砌筑砂浆抗压强度报告GD2105005506. 钢结构超声波探伤检测报告(无表式)GD2105006517. 钢结构磁粉探伤检测报告(无表式)GD2105007.528. 钢结构射线探伤检测报告(无表式)GD2105008.539. 钢结构渗透探伤检测报告(无表式) GD2105009.5410. 钢网架节点承载力试验报告(无表式) GD2105010.54六、门窗、幕墙检测1. 建筑外窗物理性能检测报告(安全和功能检验资料)(无表式)GD2106001.552. 建筑外窗力学性能检测报告(安全和功能检验资料)(无表式) GD2106002.563. 建筑幕墙物理性能检测报告(安全和功能检验资料)(无表式)GD2106003.574. 建筑用硅酮结构密封胶相容性检测报告(无表式)GD2106004.585. 结构胶相容性检测试件说明(无表式)GD2106005.596. 建筑门窗五金配件检测报告GD2106006.607. 建筑玻璃产品质量检测报告GD2106007.618. 建筑材料导热系数检测报告GD2106008.629. 建筑用塑料外窗角强度检测报告GD2106009.63七、岩土地基基础检(试)验1. 地基N标准贯入试验检测报告(无表式)GD2107001642. 击实检验报告GD2107002.653. 土工试验报告GD2107003.664. 复合地基载荷试验检测报告(无表式)GD2107004.675. 地基土载荷试验检测报告(无表式)GD2107005.686. 基桩竖向抗压静载试验检测报告(无表式)GD2107006.697. 单桩竖向抗拔静载试验检测报告(无表式)GD2107007.708. 单桩水平抗压静载试验检测报告(无表式)GD2107008.719. 土层锚杆(或岩石锚杆)轴向抗拔试验报告(无表式)GD21070097210. 地基动力触探试验检测报告(无表式)GD2107010.7311. 基桩钻芯法试验检测报告(无表式)GD2107011.7412. 基桩高应变法检测报告(无表式)GD2107012.7513. 基桩反射波法检测报告(无表式)GD2107013.7614. 基桩声波透射法检测报告(无表式) GD2107014.77八、室内环境检测1. 民用建筑工程室内环境质量检测报告(安全和功能检验资料)(无表式)GD2108001.782. 民用建筑工程土壤氡浓度检测报告(安全和功能检验资料)(无表式) GD2108002.793. 建筑材料放射性核素检验报告(安全和功能检验资料) GD2108003.804. 建筑装饰装修材料有害物质含量检验报告(安全和功能检验资料)GD210800481九、建筑设备1. 电线电缆进场检验报告(无表式)GD2109001.822. 漏电开关和空气断路器进场检验报告(无表式)GD2109002.823. 家用和类似用途插头插座(无表式)GD2109003.824. DN25及以下的管道阀门进场检验报告(无表式)GD2109004835. 电梯检测报告(无表式)GD2109005.836. 自动扶梯、自动人行道检测报告(无表式)GD2109006.84第二节 施工管理记录一、施工单位用表1. 施工现场质量管理检查记录GD2201001.852. 单位工程开工申请报告GD2201002.863. 单位工程施工组织设计、施工方案(无表式)GD2201003.874. 设计图纸会审记录（一）GD2201004.885. 设计图纸会审记录（二）GD2201005.896. 设计变更洽商记录GD2201006.907. 工程质量事故报告GD2201007.918. 工程质量事故（停工）通知GD2201008.929. 工程质量事故处理报告GD2201009.9310. 工程复工通知书GD2201010.9411. 工程中间验收交接记录GD2201011.9512. 单位工程竣工图登记表GD2201012.9613. 施工日志GD2201013.9714. 工程总结（无表式）GD2201014.98二、监理单位用表1. 工程开工复工报审表GD2202001.992. 施工组织设计(方案)报审表