某置业投资公司可行性分析报告.docx

曲江·天和之星（暂定）可性研究报告陕西天和佳置业投资有限公司2010年4月目 录第一章 总 述项目简介区域环境简介宗地环境简介第二章 项目开发环境分析宏观经济环境分析西安写字楼开发环境分析曲江房地产开发环境分析 第三章 项目开发定位及总体规划项目开发SWOT分析目标客户群选择项目定位项目总体开发规划第四章 投资估算与资金筹措 项目总投资估算资金筹措第五章 项目销售计划及工程计划总体销售策划说明营销阶段策划项目工程建设计划第六章 经济效益分析第七章 可行性研究结论第一章 总 述一、项目简介项目名称：曲江商务1号开发单位：陕西天和佳置业投资有限公司项目地址：西安市曲江新城国际会展产业园核心商务区，东临翠花路、南临和谐路，曲江国际会议中心以北。基本指标：宗地方正，总建筑面积84000平米（其中地上总建筑约70000平米，地下建筑面积14000平米。开发规划： 拟规划建设两栋高层5A智能写字楼。二、区域环境简介西安是一座世界历史文化名城，是我国西北地区的金融、商贸、信息中心及交能枢纽。截至2009年底，西安市总人口843.46万，其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万。根据2008年国务院批复的西安城市总体规划（2008年2020年），为西安市民描绘了一幅宏伟蓝图，“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”将使城市布局更具特色；“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局使城市交通更加高效；高标准的水、电、气等基础设施及配置齐全的医院、学校等公共设施将使居民生活更加便利；八水绕城和秦岭绿色屏障形成的山水城市格局将使生态环境更加优美。未来的西安将建设成为一座经济繁荣、生态良好，富有历史文化特色的现代化城市。至2020年西安将成为人口超千万的国际大都市。曲江位于西安南郊大雁塔东侧， 是我国历史上著名的风景园林胜地，是闻名于世的“长安八景”中“曲江流饮”的所在地。年月，经西安市人民政府批准，曲江旅游度假区更名为“曲江新区”，拉开了曲江发展的崭新格局。按照新的规划，曲江将建成以盛唐文化为特色，集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市发展新区。曲江新区位于城南核心区域，与高新区以长安路为轴线对称，不仅是西安市中央商务区的有机组成部分，也是城南区的重要功能支撑，承担着极其重要的城市功能。曲江新区开发建设是西安确立旅游产业战略的重大举措，是西安建设国际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。1、 曲江规划范围曲江新城拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路，西至翠华南路、纬一街、长安南路南段，北起小寨东路、西影路，南至雁塔区南界址。规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。2、功能定位和分布在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。功能定位：“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；“两带”： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。唐风商业板块位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。旅游休闲板块整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆（三唐工程）、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。科教文化板块位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。商务会展板块位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。3、文化产业发展战略曲江发展文化产业战略三步走：第一步：从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。第二步：从2009年到2011年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界同类园区初级水平标准。第三步：从2012年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中等水平。曲江会展产业园，位于西安城南CBD核心区域于国家级文化产业示范基地总投资近千亿，共占地4282亩。由会展核心区、核心商务区和高端精品住宅区组成，会展核心区包括会展国际中心、会议中心、国际大酒店；核心商务区是以为会展产业配套的写字楼、公寓、商务酒店为主；高端精品住宅区是绕城高速以南，以精品住宅为主的居住区。多样化的建筑形式、国际标准的商务配套，将建设城西部地区规模最大、功能配套最全、国际化一流会展产业园。从以上曲江规划结合本案所处地理位置看，本案正处于商务板块会展产业园的核心商务区，东依会展国际中心，北临会议中心，地理位置十分优越。因此地段发展潜力巨大，有着广阔的升值空间。三、宗地环境简介1、区位情况宗地位于西安市曲江新区会展产业园，东临翠花路、南临和谐路，曲江国际会议中心以北，西依曲江国际会展中心，处于规划的核心商务区。2、交通条件公路：东南两边临路，东边翠花路规划在今年贯通，直通南三环，南边和谐路上半年建设完成，通长安南路。雁展路、南三环、汇新路、水厂路等众多道路成网状分布于宗地周围。交通四通八达，具有明显的区位优势铁路：曲江新区距西安市火车站约9公里。航空：曲江新区距西安国际机场45公里。西安咸阳国际机场已与国内外20家航空公司建立了航空业务往来，开辟了通往国内外70个城市及通往国际和地区的150余条航线，航线数量并在不断增加中。 3、区域规划发展曲江会展产业园，位于西安城南CBD核心区域于国家级文化产业示范基地总投资近千亿，共占地4282亩。由会展核心区、核心商务区和高端精品住宅区组成，会展核心区包括会展国际中心、会议中心、国际大酒店；核心商务区是以为会展产业配套的写字楼、公寓、商务酒店为主；高端精品住宅区是绕城高速以南，以精品住宅为主的居住区。多样化的建筑形式、国际标准的商务配套，将建设城西部地区规模最大、功能配套最全、国际化一流会展产业园。第二章 开发环境分析一、宏观经济环境分析1、西安市经济状况及居民消费水平西安市是陕西省省会城市，国家批准的综合配套改革试点城市之一。2009年西安的GDP为2719.1亿元人民币，按可比价格计算，比上年增长14.5。高出全国5.8个百分点，高出全省0.9个百分点。这也是西安GDP连续3年，保持14%以上的增长。人均GDP达到了32351元，较2008年增加10619元，折合成美元，人均GDP为4737美元，接近5000美元大关，较2008年增加了1555美元。将意味着这个地区达到了中低收入国家和地区的平均水平。居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。2009年，我市全社会固定资产投资2500.13亿元，同比增长31.2%，较上年回落1.6个百分点，其中，城镇固定资产投资2367.58亿元，增长32.5%，回落0.8个百分点。根据规划预测，到2020年，西安市GDP将达到5480亿元，人均GDP为54799元。另据国际、国内城市发展经验表明，人均GDP500美元以上，是经济快速发展时期，也就是说，在至2020年这一规划期间内，西安正处于经济、人口快速增长，并向中心城区集聚期，也正是西安城市建设与房地产开发的高峰时期。2、西安市城市规划与发展根据2008年国务院批复的西安城市总体规划（2008年2020年），为西安市民描绘了一幅宏伟蓝图，“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”将使城市布局更具特色；“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局使城市交通更加高效；高标准的水、电、气等基础设施及配置齐全的医院、学校等公共设施将使居民生活更加便利；八水绕城和秦岭绿色屏障形成的山水城市格局将使生态环境更加优美。未来的西安将建设成为一座经济繁荣、生态良好，富有历史文化特色的现代化城市。据规划预测，至2020年，西安市市域人口将从目前的300余万增加到1200万，西安城镇建设用地总规模将从目前的不足400平方公里增加到850平方公里，中心城市人口600万，用地规模达600平方公里。人均居住面积将达到25平方米，总房屋需求量换算为建筑面积将达到1.17亿平方米，平均每年增加734万平方米,这将给西安房地产业的发展提供了一个持久的发展动力。从西安房地产业目前的发展规模来看，还达不到这一要求，还需在住宅产业化发展、引进资金等方面大做文章。二、西安写字楼开发环境分析写字楼市场的发展在西安来说，的确有供大于求的现象，但是这种现象不是指全市的写字楼，而是某一区域供大于求。以前一些开发商认为，甚至现在还认为西安的CBD在高新区及南二环一带，因此在这一区域盖的写字楼较多，必然导致区域性供大于求。就西安市而言，东南西北四个邻郊都有CBD，包括城内、钟楼商圈都是CBD商圈。但城内限高，所以在城里写字楼虽然也有一些，但是企业进行商务办公则多选用酒店式公寓。由于目前人们过多的把目光投向高新区和南二环，所以在城东或城北的写字楼即使是高档次的，其租售价也偏低，而城内和高新区则偏高。1、西安写字楼格局1、城内西安城墙内的区域历来是西安甚至是陕西的政治经济文化中心，也可以说是西安商业的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占西安写字楼市场的四分之一。成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。西安城墙内是一个沉淀已久的商业中心，西安城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该地区的飞速发展起着至关重要的作用。首先，它具有中心性。它在交通上各个方向的可达性很强；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度集合性。集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速的作用。但是城内黄金地段可供开发的土地稀缺，随着城市建设的发展及城内土地供应的客观限制，写字楼市场发展空间越来越狭窄。2、西高新西安中高档写字楼的争霸源于西高新。从高新国际商务中心对接世界500强开始，告别传统商住办公时代，开始抢占高端办公物业市场，其他一些大体量的纯写字楼也不失时机地入市分羹。在盯紧西高新已有企业的同时，也把眼光投向了更广阔的国内级大型企业上，写字楼市场的客户资源一度呈现紧张趋势。同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级。让西高新又一次成为写字楼风云争霸的主战场之一。3、城北由于城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道呈线形分布，尚未开发成办公楼区域，因此这里办公气氛不浓。并且受到片区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼很少。这主要原因就是，城北作为西安城市核心区域的外延，这里的企业大都是中小型为主，致使城北区域更多的服务于城中心区域，依托于中心区域。所以，商住两用的楼在这样区域需求量很大。这中间当然还有，商住的价格一般要比纯商务写字楼的价格便宜，且更适合于中小型企业办公。4、城南、城东、城西城南、城东、城西毕竟不是西安市的重要CBD区域。其中城南的写字楼集中在长安路沿线，城南主要还有小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写字楼不感兴趣的个体经营者。城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的CBD区域，所以有部分写字楼集中在那里。城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。 2、西安写字楼发展阶段从2000年到2010年，西安写字楼的发展经历了三个阶段：第一阶段，从2000年到2003年，西安写字楼发展刚刚开始，人们都是探寻的阶段；第二阶段，从2003年到2005年，这个阶段是西安写字楼发展的第一个高峰，西安写字楼市场主动的仿效北京、上海的写字楼。第三阶段，从2005年到2007年，尤其是2006年因为政策的影响，因为非典，这3年供应量不是很大，就集中释放在了2007、2008、2009年，再到现在的2010年，西安写字楼市场和一、二线房地产市场发展一样，进入了一个飞速的发展，从体量各方面的数据看，在全国是排名靠后的，以后西安写字楼的发展机会很大。3、 写字楼市场评述西安房地产市场，85%到90%都是住宅市场，写字楼体量比较小，总的体量来说，占到北京、上海总体量的九分之一、十分之一，再一个租金的水平来说的话，西安的甲A写字楼屈指可数，像中大国际、长安国际等的租金水平和一线城市比较，占到它们的五分之一，在一线城市一个高端写字楼的物业费可能是上百的，而西安写字楼租金还没有提到上百的概念。还有一个就是软环境，西安目前很多写字楼在软环境上非常的差强人意。西安写字楼价格问题，在中国大陆区18个主要城市中，只有西安写字楼市场有一个奇怪的现象，这也是依托于城市的发展，在某些区域，西安写字楼的价格甚至卖不过住宅，这在很多城市是不可能出现的，包括写字楼的投资客户，在西安暂且不说地段的收益，销售价格甚至不如住宅市场的销售价格，从这方面来讲，西安的部分写字楼发展应该是比较畸形了，第一个可能发展比较晚，第二个发展中可能更注重住宅，在短短的十年中发展没有那么规范化、健康，在以前的发展中，在各方面的规范化上，我们应该更加的努力。就目前来说，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80%以上的写字楼项目。从长远看，这几个区域仍会是将来西安商务气氛最浓，办公需求最多的地段。尤其是随着高新区的二次创业，经开区的日益成熟，高新区和经开区这两个区域更将成为未来写字楼密集开发和旺盛需求的片区。三、曲江房地产开发环境分析曲江，是西安旅游业和房地产业最能有机结合的区域，在此区域内房地产开发可分为三类：一类为旅游房地产开发；二类为高档住宅类开发；三类为行政办公类房地产开发。在这三类房地产开发中，是互为补充、互相促进的，1、旅游地产类开发在2003年以前，曲江的定位为“旅游度假区”，规划建设的旅游项目较多。随着政府在“经营城市”尝到的甜头越来越多，新的旅游项目必将进行市场化运作，让更多的投资者和开发商来进行旅游地产开发。亚洲最大的喷泉广场大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大唐不夜城、唐城墙遗址公园的建设，和千亩南湖、万亩杜陵生态林以及曲江欢乐世界、西安海洋世界、唐代历史博物馆等旅游项目建成开放。2、住宅地产类开发曲江住宅房地产呈现出以下特征： 由于曲江属西安重点发展集旅游、商务、文化、住宅为一体的高尚区域，住宅项目多以高尚住宅、别墅为主，入住人士普遍层次较高，对生活质量、生活品味要求较高，收入水平在西安居中高层次，消费能力较强； 在曲江消费的群体普遍注重产品的内部品质，对户型、环境、配套要求高，而至于价格，对这一消费群体的影响权重有所降低； 消费群体多以二次置业甚至三次置业的中老年人士为主，第一次置业的年轻人比例较小；3、行政办公类房地产开发随着曲江区的规划发展，将有大量的行政办公、商贸用务等功能的建筑群会拔地而起，将会为不少房地产开发企业提供了开发、代开发、代建的机会。同时，西安市政府将紧邻曲江450亩行政商务区南侧的上千亩地区域，规划为市场行政办公区。故行政办公类房地产开发、代开发将是曲江房地产开发中独有的热点。四、宗地开发条件分析宗地为待开发净地，地势较为平坦，地质条件良好。宗地红线外道路正在施工中，但到项目正式施工是将基本完成路通、临水、临电通，将具备一定成熟的开发条件。第三章 项目开发定位及总体规划一、项目开发SWOT分析1、开发优势及机会点分析地处规划的核心商务区随着曲江扩区，会展商务区的规划及新区功能往文化产业的发展，对商务开发提供了一个健康的发展环境，对写字楼的开发和需求将会逐步提升。西安市写字楼整体市场需求飞速发展西安市写字楼市场整体占有比重较小，市场发展机会较大，且按市场发展来看，现已进入一个飞速发展期。区域市场空白对于曲江新区的发展与规划，商务功能项目较少，以旅游地产和高档住宅项目为主，因此写字楼对于此区域几乎还是一个空白。潜在客户项目紧临曲江国际会展中心和曲江国际会议中心，周边为高档住宅，提供了稳定的潜在客源基础。土地稀缺本项目周边可供开发土地日益缺少，势必少了很多竞争。产品定位符合发展趋势本项目定位为5A型甲级写字楼，整个西安市甲级写字楼比重非常少，而这又是高档写字楼的必备功能和发展趋势。2、开发劣势及难点分析地块小，邻里关系不和谐本项目地块较小，开发具有一定的局限性，周边规划开发起来难度较大。而西边北边紧连其他地块，且都为高层同类产品，楼体建成之后会显得周边比较拥挤。项目未位于主干道项目虽西、南临翠华路和和谐路，但都不是市交通主干道，对于写字楼存在一定的弊端。配套缺乏目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，这对消费心里会产生一定的抗性。开发商知名度低 作为新成立的开发商，知名度较低，在后期销售中需投入较多的时间和财力提升公司及项目的知名度。二、目标客户群选择1、从企业类型定位文化企业、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业、房地产开发公司。 2、从目标客户的来源定位 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业； 现有在曲江的租户，即租户转为买写字楼；曲江新区引进的文化产业单位；对于区域投资及写字楼投资客；自用型买家，对于那些经营平稳发展的企业。三、项目定位本宗地地处西安市曲江新区会展板块，会展产业园核心商务区，区域内未有高档写字楼，项目拟建5A级写字楼，因此，我们给项目定位：曲江商务标杆、总部港湾 价格定位：项目所处区域几乎还没有本项目同类产品，而西安市写字楼价格整体与所在区域高档住宅楼相近或率高，因此在定价是可参考周边高档住宅价格。本区域高层精品住宅和商住楼单价已达8000元以上，本项目早期价格定位：8000元/平米。四、项目总体开发规划（一）、总体规划根据地块的具体情况，在总体规划时，两地块进行整体规划，同期开发分期销售。其中，将项目主入口及多功能广场设置在两地块中间临和谐路侧较为适宜。地下部分两地块整体开挖建设连通，地上采用裙楼有机结合（满足消防通道需求下）。这样规划，将使两地块很好的结合形成一个整体。（二）、总平布局及建筑形态规划1、基本指标净用地面积7900平方米用地性质：商业、办公用地建筑高度：100米2、建筑形态分配及功能项目建筑外立面根据曲江及会展产业园整体规划，简约现代风格。地上平均建筑层数：70000÷2600 = 26.90层，平均层高3.5 米， 首层局部挑高到9米以上。裙楼三层，地下设二层，满足公建需求。功能：地下一、二层车库及设备用房； 地上三层裙楼商业配套； 四层（含四层）以上高档办公。（三）、户型及面积规划 标准层设计一栋以整层大开间为主，户面积1300平米左右，部分楼层设计为一层两户，均匀分割。另一栋设计一层四户，每户面积在300平米左右。（四）、项目配套项目在裙楼及地下规划一些商业配套，满足项目自身及周边区域的部分生活配套需求。项目定位具有甲级写字楼5A功能，即自动化管理系统（BAS）、  自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统 （FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）；楼体使用空间内设计为无梁无柱结构，在层高3.5米的情况下保证净高达到3米，达到一个舒适的办公环境。在采暖制冷上会采用欧洲最成熟的室内恒温恒湿系统，并充分利用太阳能技术，更加人性、自然、节能环保。打造西安市5A智能化且极具节能环保的高档写字楼。第四章 投资估算与资金筹措 一、项目总投资估算本项目地上总建面（可售面积）为70000平米，地下总建面约14000平米。依据项目现状条件、各专业配套收费标准以及其他政策性收费标准、项目实际成本水平的情况下，估算该项目固定总投资额为35714万元，单方成本为5102元/平米，详细构成如下：表1成本分析代码成本科目名称总成本单位单方成本单位说明一土地成本7700万元1100元二建审手续费2619万元374元1市政公用设施配套费1785万元元每平米255元2质量监督费22万元元建安造价13工程招标费11万元元建安造价0.54劳保统筹基金773万元元建安造价3.555定额测定编制费28万元元建安造价1.3三前期开发费用687万元98元1工程监理费用11万元元建安成本的万分之52施工图审查费13万元元每平米1.5元3施工排污及噪声费152万元元建安造价74地质、文物勘探费32万元元建安造价1.55工程设计费用210万元元每平米30元，含室外6水电配套费用200万元元7预测面积费用19万元元每平米2.3元8实测面积费用25万元元每平米3元9交易服务费25万元元每平米3元四建安费用21770万元3110元1地上建安费用17850万元元每平米2550元，采用恒温恒湿系统比节能要求50%高层造价每平米增加350元左右2地下建安费用3920万元元每平米2800元五管理费用435万元62元建安成本的2六财务费用2177万元311元建安成本9%七不可预计费用326万元47元建安成本的1.5固定总投资35714万元5102二、资金筹措本项目投资资金从三方面筹措，自由资金保证1个亿，通过银行及其他融资1.5亿，其他靠销售回款解决。第五章 项目销售计划及工程计划一、总体销售策划说明1、利用准确的定位实现销售在项目开发前期，公司利用大量的人力、财力、时间，对项目所在区域市场的开发及需求进行了多次深入的调查分析。在此基础上寻找出了市场供需的空白点，并对项目进行了准确的定位，有效地锁定了项目销售所需的目标客户群。在设计开发过程中，将根据需要进行量身定做，确保项目的销售完成。2、利用先进的设计实现销售在项目的设计上，我们将聘请沿海一线城市知名设计院及设计师担纲主创设计，确保项目设计上的先进性和合理性，力争开创西安写字楼开发新的里程碑。优异的设计为项目的有效销售打下了坚实的基础。3、利用产品差异化实现销售纵观西安市场及曲江的写字楼开发市场，产品同质化相当严重，且档次相对偏低。故在本项目的开发上，采取了差异化竞争策略，引进了发达国家及地区的高智能化、人性化、高效化的理念。使本项目的开发销售在西安写字楼市场在脱颖而出。4、利用实惠的价格实现销售西安市及曲江的商品房价格在近年得到了突飞猛进的上扬，特别是项目所处区域的高层精品住宅商品房价格已达8000元以上，而本项目作为高档写字楼早期定出的8000元/平方米的均价，将有极强的吸引力，确保项目的快速销售。5、利用高效的策划推广实现销售在本项目的营销策划上，将全面引入经济发达的沿海地区的策划推广理念。一改西安房地产开发商低成本营销方式，在第一时间将项目销售信息传递到目标客户中，并进过多次销售推广的刺激，形成客户的有效购买行为。二、营销阶段策划项目销售产品进行分批推出，在项目总体形象推广的前提下，实行分阶段销售推广，掀起一个、再一个的推广销售高潮。1、形象推广期在项目完成规划、报建、开工建设等手续后，于项目销售前2个月即开始项目的形象推广。主是推广途径为：户外路牌广告、工地围墙及现场包装、售楼部展示、报版形象广告等。2、销售咨询期在项目进行形象宣传时，即开始销售咨询活动，销售咨询点可在市区内（城南小寨片区）开劈临时售楼部进行。销售咨询主要是吸引客户对项目产生兴趣，积累有效客户。 3、强势销售期强势销售将是本项目销售的主要时期和主要销售策略，在强势销售期内，将分批推出，根据推出的节奏，形成多个强销的高峰期。在本项目的销售上，没有平稳的持续期和自然销售期。4、 持续销售期在本项目作为写字楼，在销售周期上相对会长，在平稳的持续期通过多变的营销手段，使其办公部分销售完成比例在85%以上。5、尾盘期余下少量的商品房，可通过尾盘促销等形式进行销售，最终完成办公100%的销售，商业50%的销售。三、项目工程建设计划本项目实行整体开发，开发周期约30个月，于2012年年底前完成竣工验收。第六章 经济效益分析本项目商业部分售价暂按办公售价，地下部分不考虑收益。项目可销售面积按7万建面，项目总销售收入8000×7万=56000万元。科目名称数值单位说明单方售价8500元/总销售额56000万元固定总投资35714万元营销费用2240万元销售额4%营业税及附加3136万元销售额5.6%总成本41090万元单方成本5870元/利润14910万元所得税4473万元利润30%净利润10437万元利润率25%百分比从上表可看出，本项目利润率在25%左右，率高于市场开发正常值，具有可观的经济收益。 第七章 可行性研究结论“曲江·天和之星”，作为写字楼开发项目，依托先进、完善的沿海城市开发技术，充分吸收西安本地的需求特征，并结合西安·曲江地段的良好环境景观，打造西安市甲级5A写字楼。同时，作为西安曲江会展板块的商业开发项目，凭借精准的目标客户群体定位，大开间、大空间的户型设计定位，现代的建筑设计定位，超高配套设施，将填补西安曲江写字楼市场空白。从项目经济效益分析上可看出，本项目也具有较高的投资回报率，具备了高风险高投资回报率的特性。综上所述，西安曲江·天和之星，具备写字楼项目开发的市场切入机会，同时，在销售市场的开发风险，也伴随着开发水准和开发硬件优势得到了规避，因此，该项目将是一次成功的房地产开发机会，在获得高效开发利润的同时，也将在整个西安市场树立起本司全新的品牌价值，也为曲江新区增加了一处靓丽的风景。 27