收购某景区经营权评估论证报告.docx

收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告成都三维旅游管理咨询有限公司2001年11月收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告项目负责人：张江魁项目组组长：高 平项目组成员：孟 友 周静愚 敬 敏 李 旭成都三维旅游管理咨询有限公司2001年11月目 录内容提要第一部分 项目的特性2一、项目的由来2项目委托单位及其委托要求2受托单位的责任、工作程序2二、本项目的特殊性21、旅游景区的特殊性22、仙水岩项目的特殊性 33、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性 4三、评估论证的法规和政策依据5四、评估论证依据的数据采集、认定及调整5第二部分 项目现状评价9一、资源评价9道教的历史文化价值9崖墓的历史文化、科考价值9丹霞地貌的艺术观赏、科考价值10休闲度假旅游10二、条件评价10区位条件10自然条件11地域组合条件11经营条件11三、市场与产品评价12现有客源市场评价12现有产品评价12四、效益评价13五、投资环境评价13硬环境评价13软环境评价13第三部分 项目发展前景分析15一、分析的前提和几个说明15二、龙虎山景区市场定性分析15资源定位15产品定位16市场定位16市场划分16龙虎山景区未来客源增长中可能的利好因素17对仙水岩的制约因素和不利因素19加入WTO后对龙虎山景区的影响20定性分析的结论20三、定量分析20对不同市场范围内旅游接待量增长趋势的综合分析20区域旅游系统的生命周期23FF龙虎山旅游容量26 2020 年龙虎山景区国内旅游接待量预测27仙水岩景区的接待量31第四部份 经济分析35一、收入、成本及收益分析35收入分析35成本分析36景区经营收益分析41三、投资方案评估42几个问题的说明42景区资产价值评估44内含报酬率测算45投资回收期法（TD）46四、三种评估方法所得结论说明47五、对四个最有价值方案的会计测算48六、风险分析54第五部分 评估结论及投资建议55一、评估结论所依据的若干前提55政治经济和政策稳定性前提55数据真实性前提55自然环境保护前提55正常有序的经营和积极促销前提55二、评估结论55项目的可行性55市场前景及投资回报55不利因素56三、给委托单位的若干建议56对出让单位主体资格的质疑56对转让经营权范围的界定56投资开发商在上述范围内的经营管理权限的界定56要求景区管理当局对协调仙水岩与其他景区关系作出承诺57附件：龙虎山景区基础数据资料收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告内容提要龙虎山景区是江西省主要旅游区之一，具有国家级风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、全国AAAA级景区等品牌，仙水岩崖墓是全国重点文物保护单位。为筹措后续建设资金，拟以15 000万元出让仙水岩经营权30年。本评估论证的目的是：评估仙水岩的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作财务分析。对龙虎山景区现状的评估结果：从资源角度看，龙虎山、仙水岩的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在江西这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经基本适应国内旅游接待需要并有能力支撑客源成倍增长的需要。对项目发展前景的评估结果：龙虎山的景区定位是融道教圣地、崖墓奇观与丹霞山水为一体的独特景观；产品定位是中国东部独有的、具有吸引力的、生态与历史文化相结合的休闲旅游产品；市场定位是以国内旅游为主的生态休闲旅游目的地。2020年以后的旅游接待量在100万120万人次之间，仙水岩在其中占70左右，可达到7886万人次。对收购经营权方案的财务分析结果：仙水岩的收入来源基本上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。通过资产评估法、内含报酬率测算、投资回收期法三种方法测算了20个方案并选出最有价值的4个方案。评估论证结论：仙水岩有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量； 4个最有价值的收购方案内含报酬率在11.512.7之间，静态投资回收期在912年之间，动态投资回收期在1014年之间，所得税税后的回报在7 8793 4928万元之间，折现后在5 69219 409万元之间。第一部分 项目的特性一、项目的由来项目委托单位及其委托要求1、委托单位江西国力实业发展有限公司（以下简称：委托单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。2、委托的项目龙虎山景区是江西主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟通过出让包括仙水岩在内的核心景区经营权以筹集后续建设资金。根据招商文件，景区提出的要约为：以15 000万元人民币（下同）出让仙水岩经营权30年。3、委托的要求为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。受托单位的责任、工作程序1、受托单位成都三维旅游管理咨询有限公司（以下简称：受托单位）是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。2、受托单位的责任受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。3、工作程序通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；委托单位聘请专家对评估报告进行评审。二、本项目的特殊性1、旅游景区的特殊性旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业、旅游酒店业、旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于：门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。景区的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依赖客源的。旅游景区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使用，除了新建、改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。因而客源就成了唯一重要的收入来源。旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促销费用增加。因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。景区的促销力度直接关系客源的增长。中国公民爆发式的旅游热潮并不是对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最珍贵、最稀缺的景区作为旅游目的地。宣传促销得力可以使资源一般的景区炒得最热、客源最火，反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素（资源的等级、景区获得的品牌称号等）多于成本因素。除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价外，核定的门票价格只会上调而不会下调。越是成熟的景区有越多的“回头客”，他们或者作为陪同或者专门观赏某一个局部或者只是为了休闲而不再游览全程，也就不会再购买全票。因而随着景区的成熟，门票收入不再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。2、仙水岩项目的特殊性仙水岩是一个十分特殊的项目，其特殊性在于：不是整体开发而是局部收购。虽然仙水岩是龙虎山这个整体的核心部分，但毕竟作为一个局部。它在外部环境、供应条件、宣传促销、客源流向等方面无一不与整体有着千丝万缕的联系，甚至在很大程度上受制于整体的状况。我们在评估中必须考虑它的资源构成、产品组合、旅游者游览线路、收购后它与上下游单位的关系、管理中的矛盾与协调方式等，要考虑和调整的因素相当多也相当复杂。就像在一家工厂中要挑出一个车间单独评估其价值一样，难度是相当大的。仙水岩的收入来源非常单一。在旅游六大要素（吃、住、行、游、购、娱）中，仙水岩几乎只有“游”（门票）这一项收入来源。在成熟景区中占收入较大比重和最具增长潜力的非门票收入，包括旅游商品开发、旅游住宿、旅游餐饮、娱乐项目、景区内交通（观光车、索道）等，仙水岩基本上无法独立开发，收购经营权后几乎全部依靠门票收入实现投资回报。目前的景区定位不利于仙水岩的宣传促销。目前景区主要定位于“道教第一山”，宣传促销方面也主要打这张牌，从整个龙虎山景区来看，这样的定位对吸引客源都有相当的局限，在投资商购买仙水岩经营权后，这一定位更是明显对仙水岩不利。现有的数据不能直接用于对仙水岩的评估。目前能用于评估的数据主要来自景区管理当局和江西省旅游局，其统计口径都是整个龙虎山景区，缺乏仙水岩的独立数据。3、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性由于旅游景区的特殊性和仙水岩项目的特殊性，决定了我们的评估具有以下特殊性：评估的主要任务是判断仙水岩的发展趋势、发展前景、增长的方式、增长的程度、制约其增长的因素等。评估中更多的需要评估人员运用旅游专业知识，通过对行业状况的熟悉、对旅游客源市场的了解和景区发展规律的经验来作出判断。旅游业的广泛依托性、高度敏感性和关联性决定了任何一种方法都难以精确地预测未来很长时期的客源流量和流向，只能是把握其发展的总体趋势。评估中需要研究的景区发展时间一直到2030年，而目前国内的各级各类长期发展规划最多只到2020年，因而得出的2020年以前的发展趋势、发展规模有数据和分析方法的支撑，而2020年以后则带有很大的主观成分。下列不确定因素也增加了评估论证的复杂性：只有景区出让经营权的要约而没有双方通过商业谈判得出确定的收购条件作为评估依据；缺乏投资商用于收购的资金构成、筹措方式、筹资成本、期望的投资回报率等资料。综上，本次评估论证所需的数据大部分需要运用各种方法和经验，从整个龙虎山景区现有资料的基础中推断出仙水岩的数据。评估论证的重点在于景区的发展前景尤其是客源市场走向。因此，本报告的第二、第三两个部分是重点部分。三、评估论证的法规和政策依据1、中共江西省委、江西省人民政府关于加快旅游业发展的决定2、江西省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要（江西省第九届人民代表大会第四次会议通过）3、鹰潭市国民经济和社会发展第十个五年计划4、江西旅游业发展总体规划（20012020）（江西省旅游局、中科院旅游规划研究中心编制）5、鹰潭市旅游产业总体规划（鹰潭市政府、南开大学旅游系，2000年9月编制）6、龙虎山风景名胜区总体规划（鹰潭市风景旅游区管理局、江西省城乡规划设计研究院，1993年编制）四、评估论证依据的数据采集、认定及调整本评估论证依据的数据来自龙虎山景区管理当局提供的财务报表和统计报表数据、受托单位从江西省旅游局、鹰潭市旅游局收集的资料以及查阅自中国旅游统计年鉴的资料。财务数据采集的资料包括：龙虎山（含山庄）月收入报表（1999年12月31日、2000年12月31日、2001年8月31日）龙虎山资产负债表（1999年12月31日、2001年8月31日）龙虎山利润明细表（1999年12月31日）由于上述资料是景区管理当局提供的，我们无法认定其真实性，只能分析其合理性。我们认为：以上报表中的成本收入项目基本符合景区经营的一般规律，但人力成本与实际需要相比偏高、促销费比行业惯例偏低，这两项将在第四部分财务分析中进行调整。统计数据采集的资料包括：龙虎山旅游有限责任公司统计报表（1999年12月、2000年12月、2001年9月）江西省旅游局提供的主要景点接待人数、旅游收入统计（1999年、2000年）对以上数据，我们通过国庆前后3次现场调查，和景区提供的当日人数进行对照，再与江西省旅游局、江西有关旅行社了解的情况核对，认为龙虎山景区提供的游客接待数据基本真实。门票价格的认定龙虎山景区现有报表中对游客构成统计一是不完整、二是基数小、三是不符合行业的减免票惯例。我们认为：这次评估论证要判断的是今后长时期（2030年）的状况，其门票收入就应当按照行业惯例和成熟景区的游客结构进行分析。换言之，龙虎山现有的按职业、年龄和区内外划分的折扣票价比例对分析的意义不大。所以我们采用龙虎山主要客源市场的不同人群的出游率（这也是国家旅游局的统计口径）和今后长期应当遵循的按年龄结构、客源渠道等享受折扣票价的惯例来进行加权。1、目前龙虎山景区的门票加船筏联游价格为上行110元人、下行115元，仙水岩从中都分得70元（见鹰潭市物价局关于调整龙虎山风景旅游区部分票价的批复“鹰价经字2001第20号”文件、龙虎山景区管理当局招商文件）。2、对上述收入需要考虑各类折扣票价的因素进行加权，得出加权平均的仙水岩实际门票收入。按照旅游行业的惯例，应当实行折扣票价的主要为老人折扣票、学生折扣票、团队折扣票三项。目前实行的鹰潭本地居民折扣票在我国加入WTO后必然随着实行国民待遇而取消。因此需要考虑的加权因素如下：老人折扣：根据现行规定，凡持有老人优待证的实行5折门票优惠，持有老人优待证且超过70周岁的实行免票。综合这两个因素，老人折扣票的综合折扣通常为3折；学生折扣：综合考虑大中小学生，对学生的优惠折扣通常为5折；团队折扣：对旅行社组织的团队客人通常视客人数量给予6.58.5折优惠，加上考虑16免1的国际惯例，这里取7.5折；其他免票和优惠：属于景区邀请的客人、政府指定接待、新闻单位采访、安排旅行商考察等，通常视情况给予免票或优惠票。根据景区的一般经验，对这类人群综合按6折考虑。3、需要考虑的各类折扣票权重取值龙虎山景区的报表中对享受折扣票价的老人、学生、团体、本地居民的数据不具有统计分析价值，理由是：第一，统计不全（2000年的统计有老人一项，而2001年均无老人一项）；第二，现行的团队折扣太小，不能作为成熟景区团队促销的依据；第三，现在的各类享受折扣票人群的比例不能反映今后2030年的状况。我们采用的权重取值方法为：根据龙虎山景区主要客源城市出游客人的分类统计，确定老人占总客源数的8.53（见下表）；同样根据龙虎山景区主要客源城市出游客人的分类统计，确定学生占总客源数的11.43（见下表）；按照一般规律，成熟景区的旅行社团队客人比例为30左右；按照成熟景区的惯例，其他免票或优惠为游客总数的5左右。龙虎山主要客源城市出游的老人、学生占总出游人数比例65岁以上老人（）学生（）上海17.911.1南京10.914.5杭州4.79.1福州5.614.4武汉3.815.4南昌8.34.1平均8.5311.43（资料来源：中国旅游统计年鉴）4、据此得出仙水岩实际的单位门票收入仙水岩单位门票收入调整表分类折扣率()占游客总数()加权平均折扣率()加权平均折扣幅度调整时取值65岁以上老人050308.5378.8170元×0.788155元学生505011.43旅游团队65857530其他免票或优惠080605全票10010045.04第二部分 项目现状评价龙虎山景区在江西省旅游产业中具有重要地位，是江西省主要旅游景区之一。是全国119个国家级风景名胜区之一、全国首批11个国家地质公园之一、全国344个国家森林公园之一、全国187处国家AAAA级景区之一，仙水岩崖墓为1 268全国重点文物保护单位。江西省的旅行社已经把龙虎山一日游、二日游以及龙虎山与庐山、景德镇等景点组合的江西环线游作为常规线路推出，在华东华中具有一定知名度。仙水岩是龙虎山景区的子景区，是龙虎山景区最重要的组成部分，二者密不可分。因此在评价项目现状时，既要把仙水岩放在龙虎山的大环境中考虑，又要分析仙水岩的特殊性。一、资源评价道教的历史文化价值龙虎山是中国道教名山之一、正一派祖庭、第三十二福地、最大的道教道场之一，在道教发展历史上有着重要的地位。目前每年10月都举行龙虎山国际道教文化旅游节，借宗教活动吸引中外游客。龙虎山与著名的“五岳”、青岛崂山、湖北武当山、四川青城山、浙江天台山等同为道教名山，但在知名度上龙虎山还略逊一筹。龙虎山所处的华东华南地区是道教圣迹集中的区域，浙江的天台山、罗浮山、葛岭、烂柯山，福建的武夷山、老君岩，江西本省的三清山等，都在这一区域。龙虎山在其中虽然不是唯一的，甚至不是最突出的，但其作为正一道祖庭、全国最大的道教道场之一仍然具有非常重要的地位。崖墓的历史文化、科考价值龙虎山的崖墓主要反映春秋战国时期古越人的生活习俗和文化。放在全国范围内比较，龙虎山崖墓安放的险要程度、集中度和观赏性不及四川珙县麻塘坝和长江三峡的悬棺。但龙虎山又以独特的穴葬方式区别于四川的打桩崖墓，而且在东南地区的数量多、最集中、随葬品最丰富，在东南崖墓中具有重要的地位，在考古界的影响比较大。较为集中的崖墓葬群是龙虎山区别于类似景区的重要特色，仿古悬棺吊装表演也是全国独有，对海内外游客非常具有吸引力，由科考带动的旅游效益也不可小视。丹霞地貌的艺术观赏、科考价值以丹霞地貌为主要特征的福建武夷山、湖南武陵源已被列为世界自然遗产，广东丹霞山和金鸡岭、河北承德罄锤峰、贵州赤水等地都是全国著名的以丹霞地貌闻名的旅游景区。龙虎山与这些旅游景区相比，丹霞地貌特征的规模、特色和知名度并不十分突出。但龙虎山的山水与桂林颇有相似之处，有“江西小桂林”之称，在东南区域有较大影响。泸溪河沿岸的诸多奇峰怪石中，相当一批具有较高的观赏价值，如 “十不得”中的仙女岩、文豪峰、仙桃石等。另外，国家地质公园中以象鼻山为主的丹霞地貌类型典型多样、分布集中并有奇特的火山岩地貌及典型地层剖面，具有较高的科考价值。休闲度假旅游泸溪河水上游览方式别具一格。竹筏漂流并不是龙虎山独有的，与龙虎山毗邻的武夷山九曲溪也以竹筏漂流而闻名，但龙虎山的水上游览、丹霞风景和崖墓观赏互为补充，是龙虎山休闲旅游的特色之一。泸溪河人工竹筏还区别于桂林漓江的机动游船，更适合游客返朴归真的需要。资源评价小结：就单项的旅游资源来讲，无论龙虎山的丹霞地貌、崖墓、道教文化都不算全国最好、最突出的，但龙虎山集丹霞地貌、崖墓奇观、道教文化三者为一体的资源结构，却是独特的、少有的。与其他道教文化和自然风光二合一的道教名山以及单一的以自然风景为主的景区相比较，龙虎山在综合吸引力上具有一定的优势。而具有丹霞地貌特征的奇峰怪石、崖墓群、水上旅游都集中在仙水岩景区，使仙水岩的资源含金量很高。二、条件评价区位条件从经济地理方面看，鹰潭市处于我国经济发展战略格局的东部和中部经济区的结合部，南连闽南三角地区、面向长江三角洲。这一区域是中国经济的发达和较发达区域，居民收入较高、旅游意识和习惯均已形成，对景区的客源是有力的支撑。从旅游地理方面看，一方面，鹰潭与上海、江苏、浙江、福建、广东、湖北等国内最大的客源市场毗邻，有近水楼台之利；另一方面，这一地区旅游资源分布较集中，景区之间距离短、交通方便，使龙虎山有条件与其他景区搭配组合，形成多样化的旅游环线，以适应远程客源多目的地旅游的要求。从交通条件来看，龙虎山能够利用的公路、铁路、水运、航空网络都极为便利。龙虎山距交通枢纽鹰潭市约20公里，距武夷山机场116公里、南昌机场160公里，基本符合“旅游目的地距机场的半径不超过150公里”的国际标准。龙虎山和鹰潭市之间还有专门的旅游班车。自然条件鹰潭市位于亚热带温湿气候区，年平均气温18.1，7月平均气温29.4，1月平均气温5.7，全年无霜期266天，比较适合旅游度假对气候的要求。泸溪河水常年不冻，但考虑到开放式竹筏游览的舒适性、安全性，全年可以开展乘筏旅游的时间大约为7.5个月，其余4.5个月不适宜竹筏漂流。泸溪河水上游览是目前龙虎山景区的最主要游览方式，是连接龙虎山主要旅游景点的纽带。但同时这一产品对龙虎山旅游形成了卡口制约，是决定龙虎山旅游人数增长极限的主要因素。地域组合条件目前龙虎山已经开发和正在开发的几个子景区由泸溪河串联，未开发的子几个景区也在泸溪河附近，它们之间距离短、交通方便，容易形成多种组合的旅游产品。仙水岩的局部景点组合条件较好，由奇峰怪石组成的“十不得”景点和崖墓就在泸溪河两岸，坐在船上就可以看到。整个仙水岩景点集中，人文景观和自然风光结合，主景辅景搭配得当，层次分明。经营条件1、基础设施条件和环境污染问题景区内供水、供电条件较好，道路网络基本建设完备，有线和无线通讯齐备。龙虎山景区管理当局较早地意识到了环境对旅游的影响，从1993年开始进行河水净化、上游工业污染治理、居民生活污水集中排放，基本杜绝了未经处理的生产和生活污水直接排放到河水中的现象。目前景区内不存在将直接影响泸溪河今后长期经营的重大污染源。2、商品物资补给线龙虎山距商品物资补给地鹰潭仅20公里，南昌、上绕作为物资供应地运输线路也不长且公路、铁路运输均可采用，补给成本较低。3、景区内居民的配合度和人力资源景区内的居民相当部分已经作为龙虎山景区的船排工、保洁员、表演者、讲解员等参与了旅游经营并直接或间接从中受益，因而比较配合景区的经营管理。龙虎山所在地区人口较稠密且靠近沿海经济发达地区，经营管理人才和一般劳动力的取得都比较容易。条件评价小结：龙虎山景区的区域交通条件优越，游客可进入性强，靠近沿海经济发达地区，有广大的客源群支撑。景区经过多年的实际经营，基础设施比较完善，管理上趋于成熟，经营条件较好。三、市场与产品评价现有客源市场评价从客源流向来看，现有客源主要是来自江西省内、浙江、上海、福州等地短中距离客源市场，然而即便对这一市场挖掘的力度也还远远不够。根据龙虎山优越的交通条件，客源还可以辐射到华东、华南、华中的大部分地区。现有产品评价1、现有旅游产品纽带产品：上清古镇加泸溪河船筏联游一日游。泸溪河水上游览段的长度约为10公里，正一观至上清宫段水位很浅，采用竹筏游览；仙水岩附近水位较深，可以行船，这种船筏联游的形式恰恰形成了龙虎山的一大特色。上清古镇、天师府的陆路游览与泸溪河船筏联游相配套，融自然风光、道家文化、崖墓观赏为一体即龙虎山的三大特色。与其他景区配套的主要环线产品：九江庐山景德镇龙虎山南昌六天五晚游；景德镇黄山龙虎山六日游；三清山圭峰龙虎山四天三晚游；南昌龙虎山庐山五日游。2、现有旅游商品现在可供游客购买的旅游商品主要是板栗酒、散装板栗以及基本不具地方特色的百货和普通装饰品。 市场与产品评价小结：潜在的客源市场还相当广，目前的客源开发还远远没有达到可能的客源范围。现有的旅游产品基本属于纯观光型产品，而占比重最大的是一日游，基本不在景区过夜，娱乐性、参与性消费节目几乎是空白。环线旅游产品依托庐山、景德镇、井冈山等景区带动，处于从属和配套地位，但毕竟进入了江西环线旅游圈，对景区的知名度提高具有积极作用。四、效益评价从经济效益上看，龙虎山游客量近几年以每年20的速度递增。20万人左右的年接待量已经能够维持景区生存并有一定积累。从社会效益上看，旅游带动当地的经济发展、促进居民就业，并具有科普教育、环保教育的积极作用。从环境效益来看，龙虎山旅游的发展对当地居民树立生态概念、强化环保意识起到了积极的作用。效益评价小结：龙虎山旅游发展带来的经济效益、社会效益、环境效益为景区生命周期的稳定和延长提供了保障，有利于长期稳定经营。五、投资环境评价硬环境评价1、景区建设布局地方政府已经编制龙虎山风景名胜区总体规划，“区内游、区外住”的原则得到贯彻。仙水岩景区内的基础设施齐全配套，基本不需要新建基础设施，更无需大的基建投入。2、现有基础设施继续利用的可能性景区已具备了完整的供水、供电、排污、道路网络。仙水岩内的停车场、游览道、游船码头、悬棺吊装表演台等基础设施均可以继续利用，基本不需要改建。在游客人数成倍增加以前基本不需要扩建。软环境评价1、宏观政策环境有利中国国内旅游近年来呈蓬勃发展的趋势，旅游人数和旅游收益增长很快。旅游“黄金周”和将要实施的“带薪假期”都将进一步推动国内旅游的发展。江西省委省政府关于加快旅游业发展的决定把龙虎山列为江西最具特色的景区之一。2001年9月13日通过评审的江西旅游业发展总体规划提出的“6大主题特色产品”、“12大特色旅游产品体系”、“3条金牌线路”都涵盖了龙虎山景区。鹰潭市十五规划把旅游业作为鹰潭市经济发展的“战略产业”，而鹰潭市的旅游是以龙虎山旅游为核心的。国家、省、市的宏观环境对投资商收购仙水岩景区有利。2、景区管理体制基本顺畅景区行政管理当局也是旅游行业管理当局（鹰潭市旅游局、风景名胜区区政府、风景名胜区管委会三位一体），这在开发初期避免了政出多门。政企分开后组建的龙虎山旅游集团公司，将全面负责龙虎山景区规划范围内旅游资源的开发和经营，有利于景区的统一规划和管理，有利于协调各景点之间的关系。3、景区发展方向明确江西旅游业发展总体规划中明确提出将龙虎山作为江西旅游的金牌产品之一发展。2000年9月由鹰潭市人民政府和南开大学旅游系编制的鹰潭市旅游产业总体规划同时也是龙虎山景区发展的总体规划。在这个总规中，发展的方向十分明确，就是依托龙虎山独特的旅游资源和道教朝圣游、泸溪揽胜游、崖墓探奇游三大主导产品，发展鹰潭市的旅游产业并使其成为地方经济的支柱产业。4、地方领导开明开放鹰潭市领导对旅游业发展非常重视，分管市长亲自领导旅游经济协调小组。景区领导对发展旅游的意识超前，对投资开发商持欢迎态度。5、土地、税收政策基本清晰龙虎山景区招商项目文件中明确提出了土地、税收政策和投资优惠办法。投资环境评价小结：龙虎山的基础设施完备、宏观政策环境良好、招商政策清晰，景区发展又有明确的规划指导，为投资商的进入创造了良好的软硬环境。第三部分 项目发展前景分析本部分评估龙虎山仙水岩景区的市场前景。将通过定性和定量分析，回答在今后若干年内的市场走向和发展趋势如何、市场潜力有多大、最终将发展到什么水平、将以怎样一种形式发展等问题。一、分析的前提和几个说明1、本分析的前提条件是：龙虎山未来旅游的发展是建立在过去旅游的发展基础上的稳定延续，而无论过去还是未来的旅游发展完全属于市场机制下的正常运行。换言之，如果有重大的非经济因素影响，将导致分析的结果偏差。2、为了达到分析的目的，我们将整个旅游业看成一个受到许多外部、内部因素制约的系统。龙虎山旅游作为一个子系统必然受到整个系统的状况和相关因素的制约。3、基于以下理由，我们在分析中将龙虎山景区作为系统中最小的区域单位看待：仙水岩作为龙虎山景区的一个子旅游区，和整个景区的关系相互交叉，特别是作为主要收入来源的泸溪河水上游览更是贯穿整个景区、连接多个景点，其关联度非常高，很难把仙水岩从龙虎山景区中独立抽出来分析；从不同渠道提供的历史数据主要集中在龙虎山旅游区以上的区域级别且有缺项或数据不全，不足以单独对仙水岩进行分析。4、我们将整个预测当成一个完整的过程，会同时或交叉使用定量预测、定时预测和概率预测等多种方法。凡是对整体预测最有帮助的各种方法都结合使用，让所有用得上的手段都能在预测系统里发挥作用，同时考虑适用性和可行性，力求用尽量简单的手段得到分析结果。5、对龙虎山旅游价值的评估最需要的是确定其总体形势的走向和趋势，我们将比较侧重于分析中长期总体发展趋势和判断一些可能性结果。6、任何预测都有偏差，我们将力求符合实际情况，尽量减少偏差。但毕竟是根据资料和经验作的预测，在参考使用时应当充分考虑到这一点。二、龙虎山景区市场定性分析资源定位融道教圣地、崖墓奇观与丹霞山水为一体的独特景观。在现状分析部分中已经提到过，龙虎山景区的三项主要资源在全国都不具有唯一性、质量也不是最高，但由于具有“道教圣地、崖墓奇观、丹霞山水三位一体”的结构特征，使其整体旅游地位得到提升。毕竟其他具有相似资源的旅游地只是单一的或者二元的资源结构，这就衬托出龙虎山的整体优势。这样的资源特色有利于开发多样化的旅游产品，从而适应不同旅游目的客人的需要，也就扩大了龙虎山的客源市场适应面。产品定位中国东部少有的、具有吸引力的、生态与历史文化相结合的、三位一体的休闲旅游产品。市场定位以国内旅游为主的生态休闲旅游目的地。据世界旅游组织预测：在今后的20年内，中国旅游业将以平均7%左右的年增长率迅速发展。1996年开始实施的每周40小时工作制、1999年9月起增加的法定节假日，在每年形成了3个“旅游黄金周”。2000年的国内旅游人数已达7.44亿人次，总出游率为59.1。带薪假期和奖励旅游制度一旦实施，将更有助于中国旅游业的发展。同样据世界旅游组织预测：从19952020年，各国的国内旅游和国际旅游人数比例将保持在10:1，消费比例大体上在3:1或4:1的水平。而我国国内旅游的经济总量目前仅仅是国际旅游的2倍，可见国内旅游的上升空间之广阔。我国是世界上第一人口大国，有世界上其它任何国家无可比拟的最大的国内旅游客源市场，从我国社会经济的发展势头看，国内旅游市场必将在长时间内兴旺发展，具有深厚强大的市场潜力。这也是国家大力发展旅游业的主要依据和信心所在。这种总体格局对龙虎山旅游的影响将是非常有利的。市场划分1、空间距离对中国城市居民旅游和休闲出游市场的影响有如下的一般性规律出游市场随距离增加而衰减，80%的出游市场集中在距景区500公里以内的范围。由此，距龙虎山500公里范围内的中心城市将包括上海、南京、长沙、武汉以及相当一部分的沿海经济发达地区，都可能形成龙虎山景区的团队客源市场。由中心城市出发的非本市居民的目的地选择范围主要集中在距城市250公里半径圈内。由此，江西省内几乎所有市地和邻省部分市地，将是龙虎山的主要散客客源市场。2、由于我国的幅员和经济水平等原因，火车旅行将在较长时期继续占重要地位和相当比例，其资源级别的影响范围