房地产公司设计管理宝典.docx

房地产公司设计管理宝典目录第1章 房地产公司设计管理部的工作内容与要点第2章 房地产公司项目策划阶段的设计管理第3章 房地产公司设计招标管理第4章 房地产公司概念设计管理第5章 房地产公司方案设计管理第6章 房地产公司初步设计管理第7章 房地产公司施工图设计管理第8章 房地产公司景观设计管理第9章 房地产公司室内装修设计管理第10章 房地产公司设计变更管理设计工作是房地产开发的核心步骤是将房地产项目初期开发构思、投资目标进行可预见、可量化的分析和实现的技术讨棍-设计管理工作拟将设计活动和设计相关的资源作为过程进行管理，通过合理策划和控制设计过程，以期达到提高效率，并以最大限度服务和满足开发过程为目的。房地产公司负责设计管理的职能部门是设计管理部（有的公司也称设计部、技术部、研发部等），对于一些集团公司，一般会有集团设计管理中心与其设计管理部进行设计管理工作对接。设计管理的工作需要公司各个部门的配合与参与，其管理内容包括前期准备、设计委托、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段设计管理。1.1设计管理部的部门职能与岗位职责1.1.1 设计管理部的部门职能负责公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作。编制设计招标书、设计任务书，制订设计合同。组织各项设计的招标工作，负责与相关设计单位的联络，做好相关专业的技术协调工作。负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。负责设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。参与相关技术方案讨论工作。参与材料、设备的复选工作。负责平面及户型修改调整，把控整体设计效果。11为前期部与相关政府部门沟通提供技术支持。12完成各类图纸归档工作。1.1.2 设计管理部各岗位职责说明(1) 设计管理部经理的岗位职责主持设计管理部的全面工作，严格执行公司各项规章制度，贯彻落实公司领导的指示，调动各专业人员积极性、创造性，完成职责范围内的工作任务。主持公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作，并提供给领导作为决策参考依据。主持各项设计招投标工作，组织专家评审团。参加规划、建筑、景观、装修设计方案的评选并指导方案的修改及审定。负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。保持与设计单位以及公司各部门之间的联系，做好组织协调工作。对各种技术问题进行审核，具体包括：a 审核设计招标书；b审核设计任务书；c审核设计合同；d审核公司楼盘的交楼标准；e审核新产品、新技术、新工艺、新材料的选用；f。审核内、外装饰材料的定板；g审核各设计阶段的设计图纸及有关的设计变更。负责制订部门月、年度工作计划，工作总结。负责指导、监督、协调部门员工的工作并检查其工作成果。负责本部门费用报销审核工作。11.负责审定部门员工考勤及假期安排。12负责审定部门员工考勤及假期安排。13完成上级领导交办的其他工作。(2) 建筑设计主管的岗位职责协调经理负责设计部的全面技术管理工作和质量控制。参与项目的策划、管理。参与项目前期可行性研究、概念设计工作，参与编制项目设计开发质量计划。参与概念、方案、初步、施工图设计任务书及合同的编写工作。负责建筑设计单位的考察工作，负责起草建筑设计单位的考察报告工作。负责编制设计招标书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。负责跟踪并监督建筑设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。负责各阶段报建图纸的相关协调工作。负责建筑设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。负责与相关设计单位、相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。11参与相关技术方案讨论工作。12负责安排确定材料样板的总体计划，确保原设计的总体效果。参与材料、设备的复选工作。13负责平面及户型修改调整，并把结果报部门经理批准后下发执。14为相关政府部门沟通提供技术支持。15完成各类图纸归档工作。(3) 装修设计主管的岗位职责负责装修设计的管理工作。负责编制装修招标任务书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。负责跟踪并监督装修设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。负责装修设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。负责与相关的设计单位相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。参与相关技术方案讨论工作。负责项目、售楼处、样板房、家私、灯饰、饰物等装修效果的把握工作。负责编制交楼标准，收集最新产品资料，参与装修材料及家具的复选工作。负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题。完成各类图纸归档案工作。(4) 规划园林设计主管的岗位职责参与项目定位、策划的前期工作，并编制策划设计任务书。负责制订总体规划及园林环境设计招标书、设计任务书和合同深度补充条款。负责跟踪并监督规划园林设计各阶段图纸的设计进度，了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。负责组织园林施工图纸的会审工作及设计质量和园林成本把关工作。负责施工现场技术问题的协调工作及施工质量的评价把关工作。负责组织安排各种材料样板的初选、复选工作。负责协调规划、景观设计与其他专业之间的沟通工作。完成相关图纸的归档案工作。(5) ，资料员的岗位职责负责文件档案的归类及查阅管理。负责文件来往的收发。负责对设计师行文格式的审核。 协助建立基础资料系统。负责对完工项目文件的归档与校审。负责本部门质量计划的实施工作。负责对本部门的ISO质量体系的建立和日程管理。完成部门领导交办的其他工作。1.2设计管理部的人员管理规定1。2.1人员入职和培训管理设计管理部必须向行政人事部提交每个专业不少于100 道题目的专业考卷题库。设计管理人员 入职时必须通过专业考试方可试用，试用期满必须再参加部门和公司的管理制度考试，合格后方可录取为正式员工，转入公司编制。设计管理部必须建立员工长期培训及考核计划，每月组织不少于一次的全体设计管理人员集中培训及考核，考核结果在公司内通报，连续三次不合格者应予辞退。1.2。2 奖惩规定(1) 基本规定本规定分奖励和处罚两部分，奖励分通报表扬和物质奖励，处罚分警告、记小过记大过、降级、辞退。一年内受到两次警告者做记小过一次处理，一年内受到两次记小过者做记大过一次-处理，依此类推。主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理。对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实后予以辞退处理。造成公司经济、信誉严重损失或有其他严重损害公司利益的行为，除按制度辞退外，公司保留追究其经济或法律责任的权利。(2) 奖励规定通报表扬A 严格遵守设计管理制度，设计质量、进度、成本控制按目标完成，在管理中提出合理化建议的；b在设计管理中，为公司节约成本或创造价值在五千元以下的。 物质奖励a在设计管理中，居住区及小区规划、小区景观、商业建筑住宅单体等经总公司评审，设计效果为“优秀”的，对第一责任人增发当月及当年奖金100%奖励。B在设计管理中，单位（单项）工程的造价在设计限额以内，并比限额下降一定比例，为公司节约成本或创造价值在五千元以上的，按如下给予奖励：i五千至三万元的，对第一责任人增发当月奖金509奖励；卜三万至五万元的，对第一责任人增发当月奖金100%奖励；叭五万至十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金1006奖励；iv.十万至五十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金100%奖励，并晋升工资一级，每五十万元晋升工资一级。(3) 处罚规定凡因工作失职发生如下情形之一者，根据情节轻重给予处罚。有以下情况的给予警告，并扣除第一责任人当月奖金10%:设计把关不严影响工程施工进度，延误在五天以下的；b因设计把关不严造成失误使公司损失在五千元以下的。有以下情况的给予记小过，并扣除第一责任人当月奖金50%:a·因设计把关不严影响工程施工进度，延误五至十天的；b因设计把关不严造成失误使公司损失在五千至三万元的；c因设计管理把关不严，经阶段设计文件确认表确认后，要求设计单位变更一次并造成公司损失在五千至三万元的。有以下情况的给予记大过，并扣除第一责任人当月奖金100及年度奖金的50%:a因设计影响工程施工进度，延误十至二十天的；b因设计失误造成公司损失在三万至五万元的；c因设计管理把关不严，经阶段设计文件确认表确认后，要求设计单位变更二次并造成公司损失在三万至五万元的。有以下情况的给予降级，并扣除第一责任人当月及当年奖金ioo%：a。因设计影响工程施工进度，延误二十至三十天的；b因设计失误造成公司损失在五万至十万元的；c因设计管理把关不严，经阶段设计文件确认表确认后，要求设计单位变更三次并造成公司损失在五万至十万元的；d经公司评审小组评审，设计效果为“不合格”的。有以下情况的给予辞退，并扣除第一责任人当月及当年奖金100%:a·因设计影响工程施工进度，延误三十天以上的；b因设计失误造成公司损失在十万元以上的；c因设计管理把关不严，经阶段设计文件确认表确认后，要求设计单位变更三次以上并造成公司损失在十万元以上的；d在设计管理中徇私舞弊，与设计单位勾结，损害公司利益的，经调查属实的；e在本人所管专业的材料、设备选用中，推荐队伍、厂家或指定材料、设备的厂家、品牌，经调查属实的。(4) 奖惩程序责任人为公司人员的，不管其职位高低，均由公司监事会做出处理决定，由 公司人事部进行奖惩。“第一责任人”指设计管理部门负责设计管理的该专业主任工程师；“第二责任人”是指设计管理部门负责人、该项目或专业设计管理工程师、项目建筑师；“第三责任人”是指公司领导、工程管理部门负责人。“第一责任人”奖惩时，第二责任人比第一责任人降低一个档次，依此类推。公司总经理助理以上的领导本人违反本办法的，第一、二、三责任人均为其本人，做并罚处理。1.3设计管理部的工作内容1.3.1 设计管理部的工作内容框图设计管理部作为公司设计管理的职能部门与核心部门，其负责的工作内容具体如图1-1所示。1.3.2 设计管理部的工作内容详述(1) 项目前期规划协助决策部门进行土地吸纳阶段的初步建筑规划及密度分析。参与项目市场定位分析。负责组织项目概念性规划设计。参与项目可行性研究。(2) 设计管理负责组织项目概念设计工作。负责拟制规划设计任务书。负责组织规划、设计、勘察招标及设计合同的管理。负责对方案、初设、施工图、立面、环境及其他专项设计的设计进度、质量进行跟踪检查并督促落实。5) 责对各阶段的设计图纸进行内部审核，组织项目部进行施工图的内部会审，参与管理部组织的施工图设计交底。负责在施工过程中的设计配合。负责对设计单位考察、设计单位表现评估。负责装饰、装修材料样板、设备的选型、定样。负责对设计变更进行审核或备案。负责根据市场反馈调整设计或提出变更。11负责审核支付设计费用。12参与基础、主体、单位工程及综合验收。(3) 售楼部、样板房的设计管理负责设计单位的考察及招标。负责售楼部设计单位及其方案的选择评审，监控售楼部、样板房，尤其是空间方案的实施工程和效果。负责设计方案、施工图的审核审查，组织图纸会审及设计交底。负责施工过程中材料及施工样板的审批。负责施工过程中整体效果的把握及监控，指导监督施工单位，确保设计风格及效果得以实现。(4) 景观工程的设计管理负责设计单位的考察及招标。负责景观设计方案，施工图的设计进度、成果质量的监控。负责景观施工图的审核审查，参与图纸会审及设计交底。负责施工过程中材料及施工样板的审批。负责组织植物、特殊景观材料（物品）、与项目整体效果有关配色设施的实施选用。负责施工过程中整体效果的把握及监控，确保设计风格及效果实现。(5) 二次装修工程的设计管理按照施工总进度计划参与编制二装工程设计招标计划。负责二次装饰设计单位的考察及招标。负责二次装饰设计进度、质量的监控。负责组织各阶段设计图纸审核及样板的审批工作。负责施工阶段的设计配合工作。 （6）规划设计信息管理收集和处理市场和客户（含业主）对规划设计的需求和期望信息。了解、跟踪房地产发展的最新动态。建立设计单位档案。建立和维护设计师网络，积极寻找优秀设计师。了解新材料、新技术、新工艺应用与引进。(7) 其他对项目设计的质量、进度、成本控制进行监督。参与项目发展后评估，进行设计管理专题总结。负责收集与处理本部门工作所涵盖的市场和客户（含业主）的相关信息。建立和维护与相关单位之间的公共关系。完成上级公司和公司领导交办的其他工作。L 3.3 设计管理部的工作流程设计管理部的工作流程见图1-2。1.4设计管理的工作要点为了加强公司的项目设计管理工作，提高系统能力，完善工程项目管理，真正体现设计中“事前、事中、结果”的过程管理，体现产品优化、成本优化的精神，并严格贯彻产品策划意图、取得优质高效的产品设计文件并正确指导工程施工，实现生活艺术空间创造产品基础，设计管理部必须严格控制各阶段的设计管理要点。1.4.1 设计管理的原则设计管理的总体原则是：贯彻经过审批的概念性设计原创思想，完成实施方案设计、初步设计以及施工图设计，以“二合三指”的形式进行设计过程的全程监控，贯彻落实产品策划目标和成本目标；开展施工阶段的行销监理，确保实际最终产品满足产品策划、设计原创要求。1.4.2 设计管理的依据设计管理的主要依据是公司的权责规定、有关设计管理流程制度，有关成本管理流程制度及其他相关流程与制度。主要依据的法规政策是：中华人民共和国建筑法、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、建设工程勘察设计管理条例、建设工程勘察质量管理办法等。依据的公司主要制度是：成本标准编制与使用规则、合同管理办法、项目招标管理实施细则以及各阶段的设计任务书、设计指引等。1.4.3 设计管理的范围项目开发令签署后，有关用地自然条件、社会条件及其他工程设计基础条件的搜集和完善、项目设计总体控制计划的编制、概念设计、顾客敏感点清单编制、方案设计、产品标准的编制、初步设计、施工图设计、各阶段设计成果及图纸的审查、设计变更、方案委员会管理办法等、设计报政府审批以及工程施工过程中的行销监理等所有具体工作都属于设计管理的范畴。1.4.4 设计管理的实施要点设计委托统一由设计管理部门负责，并明确设计要求，设计限额等相关内容，同时规定对小区总体规划及单体方案必须根据营销部门编制的市场定位及营销方案并经论证通过后办理，这主要是为了解决项目前期设计、营销相互脱节的问题。在一些项目中，往往是等到样板房建好甚至是大面积开售后营销部门的意见才能反馈至设计管理部门，其中包含的规划、户型朝向、平面布置等意见往往无法调整，增大销售压力。对单项设计因为忽略了设计要求、设计限额而造成返工、工期延长的情况非常普遍。如某项目拟建一临时公共汽车站，初期为追求设计效果，要求屋面采用张拉膜结构，立面方案几经反复，到最后张拉膜设计完成后初步预算费用将超过百万，不得不放弃此方案重新调整，前后浪费的时间超过一个月，：，这属于典型的事前控制不足，设计限额不明确的情况。 目前总体规划、景观方案、单体方案的重要性日益突出，为简化工作流程，同时促进设备设计单位相互间的竞争意识，应明确采用备案制度作单位委托设计，即每年编制单项工程设计委托单价表，选择不少于三家设计单位作为委托设计依据。为避免造成下阶段的设计质量问题或设计返工，同时需引人现代营销观念，明确规定本阶段设计文件完成后应经设计管理部门组织包括营销在内的相关部门领导评审通过后，方可通知设计单位开始下一阶段设计任务。 单体平面方案的合理与否直接影响到销售，同时，单体平面方案的调整往往涉及结构、设备等多个设计工种，所以合理确定单体平面方案是非常重要的环节。明确规定单体平面方案必须经营销中心、项目公司、设计管理部门会签确认。房地产开发报建等工作对房地产企业合理、合法利用国家政策，寻求企业效益影响增长点有重要意义，设计及设计管理工作也应紧紧围绕这方面展开工作，故应明确各阶段的设计文件需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。需协调市政规划设计与景观设计中道路布置两者的关系，较好的做法是景观专业提前介入，在市政前确定景观方案。1.4。5 设计质量管理的要点设计的合理性、安全性、经济性、设计效果和图纸出图质量，是设计质量管理的主要内容。设计质量以其合理性、经济性、设计效果及其具有的商业价值衡量。出图质量应保证设计深度符合要求，必须避免专业矛盾和设计错误，杜绝设计事故。设计图纸出图质量不符合要求的，设计管理部门应要求设计单位重新出图。设计管理部门应与设计单位建立设计过程的实时监控制度，以便双方均能在各阶段实时掌握和检查设计进度和设计状况。严格控制施工图阶段的设计变更，设计管理部门进行设计变更时应了解现场的材料提出处理意见，并分如下程序进行处理：a 单项变更损失五万元以内的，由设计管理部门确认是否变更；b。单项变更损失五至十万之间的，由设计管理部门管线领导确定是否变更；c单项变更损失十万元以上的，应报公司上级领导批准后方可变更。图纸会审是工程建设程序中的重要环节，凡未经会审的图纸不得用于施工，图纸会审应由工程、设计管理部门主持，相关单位必须对图纸会审工作予高度重视。1.4.6 设计成本控制的要点成本控制是设计管理的重要组成部分，成本控制的工作要点如下。材料定板及设备选型原则上应在公司年度招投标中标单位中选择。 影响到装修效果的材料、设计选用原则上应有营销部门的意见。设计委托时，设计合同必须明确本项目设计限额及材料、设备选用要求，这是成本控制中很重要的环节，只有具备合理的设计成本控制目标，设计单位才能在相关阶段的设计中围绕成本目标进行设计方案、材料选用等工作。设计管理部门应严格按公司下发的混凝土和钢筋的限额设计值作为结构限额设计标准(见表1-1和表 1-2)。设计管理部门可根据项目的具体情况对结构限额值提出修正意见，经公司领导批准后按修正值进行控制。设计单位在提交设计文件时，方案设计必须有工程估算；初步设计必须有工程概算；施工图设计宜有工程预算。各阶段的设计如果超出设计限额时，必须经设计管理部门及审核部审核后，报送公司领导批准后方可进行下一阶段设计或实施。应加大对“新产品、新材料、新技术、新工艺”的研究，试点和推广工作。重视“四新”的应用是投资控制的重要内容，但“四新”的应用必须遵循先试点后推广的过程，同时应进行技术经济分析。对公建配套用房的布置，设计单位往往重视程度不够，甚至将一些临街可售高价的地方安排为居委会等配套用房，所以应明确移交式低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方，同时明确各阶段设计文件完成后需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。会所及大型商业用房设计，应由 商用物业管理部门组织使用单位：对使用功能布置参与规划，由设计管理部门跟踪完善。例如某会所已完成所有专业设计，经酒店管理公司审核后发现其功能与使用要求有较大出入，提出调整平面、增加客房等许多修改意见，整个项目的设计必须全面修改，造成工期延长大半年。 材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。施工图的设计必须在满足规范、法规的前提下，以相对最经济的方案进行设计。所有施工图必须进行综合会审，减少各专业矛盾及返工损失。移交或低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方。应严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更第2章 2.1 项目策划阶段的设计基础资料收集2.1.1 规划设计外部协作条件的取证要求在项目规划和设计的各阶段，设计管理部除了与设计单位密切配合外，有很多方面需要及时与项目所在地的政府主管部门或国家机关等相关部门、机构取得联系，进行沟通、协调，并取得相关数据及有关方面的协议或批文，并作为各阶段设计的依据和条件提供给设计单位，这些条件称为规划设计的外部协作条件。一般相关的部门有：发改委、国土局、建委、规划局、工商统计局、银行、文教、环保、卫生、水、电、电信、煤气、热力、市政、消防、人防、安全保卫部门等。2.1.2 项目所需的设计基础资料设计管理部根据项目策划报告编写指引完成设计所需基础资料的收集、整理工作。设计管理部根据项目策划报告编写指引中策划阶段规划设计分析成果标准中的要求收集、整理并分析下列基础资料，为策划工作提供技术支持与依据：a 城市总体规划的全部成果、城市总体规划文本、城市总体规划的主要图纸、总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸；b分区规划的全部成果；c控制性详细规划的全部成果；d城市总体规划、分区规划及控制性详细规划对本地段的规划要求；e现状居住人口详细资料，包括人口密度、人口构成、平均每户，人数筹；用地现状资料V包括邻近地区）；g建筑现状资料，包括各类性质建筑质量、数量、分布、层数等；h工程设施及管线现状资料（包括邻近地区）；i工程地质、水文地质等有关资料；j所在城市或地区历史文脉、地方风貌、建筑传统形式等资料；k房地产及工程等经济资料（包括房价、地价、各类基础工程造价等）；1.1： ioooi： 2000实测地形图；m竞争楼盘资料等。2.1.3 设计基础资料收集的工作程序项目设计基础资料收集包括：项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础资料评审。项目设计基础资料移交。设计管理部完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接，移交内容包括宗地自然条件表、宗地社会条件表（投资开发部提供）和竞争楼蕴列表（营销策划部提供）三部分，并 由交接双方共同填写项目设计基础资料移交评审表。 项目设计基础资料补充。设计管理部按照项目设计基础资料移交评审表完成项目设计基础资料的调查和补充，包括宗地自然条件表、宗地社会条件表（投资开发部负责补充完善，设计管理部协助）和竞争楼盘设计信息表（营销策划部牵头完成）。 项目设计基础资料评审。设计管理部组织投资开发部、营销策划部完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在项目设计基础资料移交评审表中，并由参与评审人员共同签字确认。设计管理部发出资料提供要求后相关部门未能在1个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣 罚 100 元次，设计管理部提供考核信息；设计管理部相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚 50 元次，配合部门提供考核信息。 项目设计基础资料移交评审表见表2-1。2.1.4 宗地自然条件资料宗地自然条件表见本书 电子文件。2.1.5 宗地社会条件资料宗地社会条件表见本书 电子文件。2.1.6 竞争楼盘信息“竞争楼盘”是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。价格需按产品类型列出最高价、最低价以及均价。竞争楼盘列表中的竞争楼盘清单，需由设计管理部与营销策划部共同确认。竞争楼盘列表形式参考本书电子文件。竞争楼盘设计信息表见本书电子文件。2.2 项目规划设计的可行性分析2.2.1 项目场地地质勘察项目场地地质勘察应根据项目策划、概念设计不同阶段的要求分阶段进行。在新项目选择、可行性分析阶段，设计管理部应负责进行可行性研究勘察（选址勘察），目的是对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，主要手段是搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料、踏勘了解场地工程地质条件；当拟建场地工程地质条件复杂，已有资料不能满足要求时，可根据具体情况进行工程地质测绘和必要的勘探工作。在项目策划阶段应进行场地初步勘察，为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础设计方案提供岩土工程勘察资料，初步勘察应符合初步设计的要求。2.2.2 项目设计基础资料分析依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据。依据宗地自然条件表的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。依据宗地自然条件表的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在投资与收益分析中体现）。依据宗地社会条件表的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。设计管理部和营销策划部应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容不只局限于通常的总架、单价调查，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集，并全面分析。依据宗地社会条件表的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合公司对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型组合能），并分析对建筑排布的影响。 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行公司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表与产品分析表。 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表与产品分析表（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在项目进度总体计划、成本控制表单中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行2.3规划设计分析2.3.1 规划设计分析的要点技术经济指标：结合设计分析是否能达到 公司对项目开发的基本具体量化指标要求。2规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管网目的支持度等；分析容积率、密度等规划条件对项目指标的限制。规划设计概念：如何体现该项目住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格和设计主题。技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。规划设计分析草案图纸。规划设计分析总平面图。退让红线要求。不同功能物业的分布位置分析。间距分析。10组团规模分析。11市政条件分析图：包括道路交通、道路、停车、水、电、暖、通信等分析图；对于坡地、山 地等复杂地形应做全面的地形分析。12样板区选址及构成内容分析。2.3.2 项目综合经济技术指标项目综合经济技术指标表和容积率分析表见本书 电子文件。2.3.3 项目产品策划分析规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本管理部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素包括规划中单体的体块的面宽、进深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配。“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素，需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。 关于各因素的可参考定义a。应根据各个地区的气候及日照条件制订B良好建筑朝向：“南偏东15。至南偏西15。范围内”的朝向。C不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。2.4 策划阶段设计分析成果存档及编号项目基础资料范例和项目规划设计草案见本书电子文件。2.5顾客敏感点及产品标准要点管理制度为规范公司项目定位及策划阶段的操作，需加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系。2.5.1 顾客敏感点的定义顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投人有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此需要在每个项目策划过程甲分阶段确定严品的顾客敏感点。2.5.2 顾客敏感点的分类顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定）。顾客敏感项目为必须执行项目。顾客重视项目在具体项目中可作为顾客敏感点项目备选项目。顾客敏感点及产品标准要点清单规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级。2.5.3 顾客敏感点策划实施说明每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标隹应恰 当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系。设计管理部在项目策划阶段确定顾客敏感点类别，其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从顾客敏感点及产品标准要点清单中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写顾客敏感点及产品标准要顾客箣咸占聃顾客敏感点及标准要点完成稿会同实施方案设计任务书一起交给设计单位指导概念设计文件后的各专业后续设计工作。实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南。2.5.4 顾客敏感点的确定及审核程序顾客敏感点和产品标准由营销策划部审核。在完成项目市场定位后，设计管理部应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成顾客敏感点及产品标准要点清单中的大类和中类部分。在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念设计任务书的编写，应填写完成小类内容。在完成概念设计文件招标后，结合中标方案，设计管理部应组织编写产品标准要点，作为概念设计文件修改和后续阶段设计的指导原则。在实施方案完成后，项目设计管理部应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计、各项专项设计。2，5.5 顾客敏感点及产品标准要点清单见本书 电子文件。2.5.6 顾客敏感点及产品标准要点见本书电子文件。第3章 房地产公司设计招标管理房地产公司设计招标是指为了选择合适的设计单位，房地产公司通过招标的方式将设计任务委托给设计单位完成，由设计单位根据国家法律法规的规定和房地产公司的设计要求进行设计，并提供设计成果，房地产公司可以选择委托同一个设计单位进行多个阶段的设计工作，也可以把不同阶段的设计任务分别委托给不同的设计单位负责。但无论是哪个阶段的招标管理工作，其管理的要点基本一致，具体包括：设计招标管理机构的设置与招标管理流程的制订；设计任务书的编制与评审管理；设计单位考察与设计招标书发放管理；开标、评标与定标管理；设计合同的签订管理；设计单位的履约评价管理等。本章将分别对上述设计招标的各管理要点进行详细的说明。3.1设计招标的管理机构与管理流程3.1.1设计招标的管理机构(1) 设计招标相关部门与岗位的职责公司总经理。公司总经理全面负责招标工作。其主要职责（不限于）是：a 批准招标计划与安排；b组建招标领导小组；c主持招标领导小组会议，审批确定中标单位；d组织合同会签；e签订合同或授权公司法人合同的签订。 公司常务董事。公司常务董事是公司制度与流程执行的监督者。按照公司的规定和要求，参加评标活动，了解制度与流程执行情况进行监督。设计管理部负责各种设计招标工作。对产品和成本标准的实施起到监督与促进的作用。A设计管理部经理。负责组织项目的技术管理工作，确定各种产品技术标准，组织编制产品成本标准。B总建筑师。其主要职责（不限于）是：i负责编写项目设计说明；ii参加招标文件的编写，主要参加编写招标文件的)有关技术条款；iii按照评委方式参加技术评标；iv参与最后澄清工作。C总工程师。其主要职责（不限于）是：i与工程管理部协商负责编写工程施工组织总体方案介绍，拟定总工期、关键工期要求；U参加对投标人的资格预审；叭主要参加编写招标文件的技术条款，特别是施工技术要求；iv.按照评委方式参加评标；V.参与最后澄清工作。成本管理部。其主要职责（不限于）是：a。负责组织编制工程量清单，同时审核施工图；b负责审核招标文件，对成本标杆进行核对；c负责参加编写专用合同条款、编制有关商务文件；d参加对投标人的资格预审，e参与过程和最后澄清和合同谈判工作。(2) 设计招标领导小组的职责与人员组成设计招标领导小组职责a 批准招标文件，审查评标办法和细则的合理性和公正性；b审批入围的投标人名单；c审定评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，确定中标单位；d决策采用团体成员各一票的方式投票表决。设计招标领导小组人员组成。概念设计、方案设计、初步设计与施工图设计招标领导小组由营销策划部经理或设计管理部经理任组长，由 公司设计管理部（代表）、营销策划部经理、总经理、公司常务董事、设计管理部、项目工程管理部高级经理、合同负责人组成。规定必须为单数成员。(3) 设计评标委员会的职责与人员组