奥园集团房地产开发管理流程_138页.docx

二 00 七年二月集团有限公司V1.0 版房地产开发管理流程团集13818192021三、 财务管理篇1、终审审批权限的说明2、集团月度总结、计划呈批流程3、月度财务报告报送流程4、集团资金管理流程说明161714151、法律案件处理流程2、法律文件办文流程 第四部分投融资管理1、融资管理工作流程2、投资管理工作流程7、办公用品采购管理流程 第三部分法务管理4、会议室使用流程5、公务车管理流程6、公务车使用流程7891011121323456第一部分人力资源管理1、员工招聘流程 2、员工入职流程 3、转正、晋升及调薪流程 4、员工离职及交接流程 5、员工福利申请流程 第二部分行政管理1、收发文管理流程 2、印章使用审批流程 3、集团档案借阅流程 二、 日常管理篇1言 一、前录目则第一部分总383940414243444546474849505152535421、集团招标小组成员名单 22、 招标文件收发一览表 23、 开标会议签到记录表 24、 低价中标评标统计意见表 25、 评估报告 26、 中标通知书 27、 集团公章使用申请表 28、 集团合同会签审批表 29、 合同会审流程 30、 结算流程 31、 结算须注意事项 32、 最终结算审核报告 33、集团合同终审结算审批表 34、集团合同现场签证审批表 35、 签证管理流程 36集团合同现场签证单 37、 签证管理规定 四、 工程管理篇19、 招标拟请合作伙伴一览表（表 2.1） 3620、 单位基本情况简介（表 2.2） 3717、 合约任务立项报审表 18、 投标单位推荐表 13、 招标立项14、 招标流程15、 评标流程16、 招标公告22232425262728293031323334355、资金管理流程（收支两条线管理流程）6、资金调拨流程7、集团月度资金计划审批流程8、项目工程进度款付款审批流程9、项目营销类付款审批流程10、 项目行政费用报销审批流程 11、 集团本部行政费用报销审批流程 12、 借支审批流程 828384858610、 材料设备出库流程11、 材料设备退货流程12、 材料设备盘点对账流程13、 工程预算流程（招标前）14、 工程预算流程（招标后） 第四节竣工验收阶段68707274757879808163646566676162555758591、控制原则2、管理权限一览表3、工程管理部门职责划分（总部）4、工程管理部门职责划分（项目公司） 第二部分工作流程第一节项目立项阶段1、投资估算流程2、概算流程 第二节设计阶段1、房地产开发设计总流程2、概念设计流程3、方案设计进度计划编制流程4、方案设计评审流程5、施工图设计操作流程 第三节施工阶段1、项目进度计划流程2、工程进度监督控制流程3、工程延期控制流程4、合同变更调整流程5、阶段性成本分析与改善流程6、质量事故处理流程7、重大工程变更流程8、材料设备入库流程9、材料设备大批量直接移交流程112113109110111五、 销营管理篇第一部份：销售管理控制流程总分类图一、 销售管理流程 二、 认购书签订流程 三、 商品房买卖合同签约流程 第二部份：各项销售管理工作控制流程图四、 现场销控认购流程 五、 认购资料管理流程 9293949596979899100101102103104105106107108878889901、阶段验收工程2、竣工验收流程3、物业接管验收流程4、工程维修流程 第三部分程序化表格附件 1、概算和预算差异分析表 附件 2、预算和结算差异分析 附件 3、预算合同调整审批表 附件 4、工程结算条件审核表 附件 5、申购单 附件 6、询价单 附件 7、采购联系单 附件 8、材料设备采购订单 附件 9、变更联系单 附件 10、质量事故单 附件 11、质量整改通知单 附件 12、零星工程竣工验收报告 附件 13、公建项目验收表 附件 14、设备设施验收表 附件 15、工程维修单（适用维修单位用） 附件 16、工程维修整改通知单（原施工单位用） 附件 17、工程维修报修单（业主用） 117118119120121122123124125126127128129130131132八、 挞定处理流程 九、 新建物业验收及移交流程 十、 催缴房款流程 十一、断供处理流程 十二、退楼手续办理流程 十三、房地产权证办理流程 十四、面积差异补款流程 十五、面积差异退款流程 十六、档案管理流程 十七、交楼工作对接流程 十八、更改装修处理流程(备用) 十九、变更设计处理流程(备用) 二十、索赔处理流程（备用） 二十一、退还契税处理流程(备用) 二十二、提前收楼申请处理流程(备用) 二十三、交楼工作流程 六、 接听电话流程 114七、 商品房买卖合同签署流程 115 七1商品房买卖合同签署流程 115 七2商品房买卖合同签署进度表 116二 00 七年二月集团有限公司善的管理流程，实现 规模发展和项目发展的和谐健康发展。集团追求每一个项目都成为中国房地产的成功典范，通过先进完言前财务管理篇一、终审审批在此专门指资金的最终决策，具有最终审批权限的人员包括：集团财务副总裁、常务副总裁、集团总裁、董事会等五个级别； 二、终审审批权限将集团及项目公司的经营过程中涉及付款审批的部分划分为工程类、营销类、开发类（业务类）、行政费用类（含固定资产采购）、其他类五大类。每一大类审批内容划分 为计划内、计划外；合同付款划分为结算款、非结算款；对除工程类以外的付款划分为合同付款、 非合同付款；对行政费用开支划分为项目公司行政费用、集团本部行政费用等内容，对于无法区 分类别的费用统一在其他类中反映。三、终审审批权限的划分1、对于计划外款项审批的终审权限，应由集团总裁办公会议审定，总裁办公会议成员包括： 集团总裁、集团常务副总裁、集团主管财务副总裁、投融资部总监、企管部经理、集团计财部经 理、副经理。2、对于所有结算款的付款审批的终审权限，由集团主管财务副总裁负责终审。3、对于集团行政费用付款审批的终审权限，由集团常务副总裁负责终审。4、对于集团、各项目公司缴交的各种税费金的付款审批的终审权限，其中：月度、季度应 预征的税款由项目总经理及项目财务经理审批；年度税款申报、缴纳和年度汇算清缴税款由集团 计财部经理和集团主管财务副总裁负责审批。5、对于各房地产项目应存入监控户的资金统一由项目财务经理和集团投融资部总监审定。6、对于集团公司、各项目公司偿还贷款业务，应由集团公司总裁负责终审（因贷款到期后 银行自动划帐归还的贷款也应补办付款审批手续）。7、对于集团公司、各项目公司内部往来资金的调拨的付款审批的终审权限，应由集团投融资 部总监和集团常务副总裁负责终审。8、对于集团公司、各项目公司的投资、增资、利润分配等付款审批的终审权限，应由集团公 司董事会负责终审。四、对终审审批权限的划分，是建立在资金收支两线的管理制度之下，经审批后执行的月 度资金计划要求内容完整、金额准确，并且在执行过程中严格按计划执行，尽量减少计划外付 款。五、关于终审审批权限在此是指单笔付款申请而言，要杜绝分拆请款的现象。六、对于付款审批终审之前的流程，按集团公司支付流程的相关规定执行。终审审批权限的说明每月末（每月 29 日）：各职能部门及各项目部编制以下总结及计划文件，提交集团企管部、 计财部：一、本月经营情况分析：（应包括以下内容但不限于）1、 本月开发计划执行情况2、 本月营销计划执行情况3、 本月行政及其他工作执行情况4、 本月资金计划执行情况5、 项目预结算及合同执行情况6、 本月项目经营过程中存在问题及解决办法 二、下月资金计划 三、下月工作计划（其中项目公司工作计划应包含但不限于工程计划、业务计划、营销计划、行政计划、招投标计划、预结算计划等）下月 2 日下午下班前，集团计财部负责预结算及资金计划的预审、汇编，其他分析、计划由 集团企管部负责整理汇编。下月 4 日前由集团总裁主持总裁办公会议，审定各项总结、计划。参加人员：常务副总、主 管财务副总裁、投融资部总监、企管部经理、集团计财部经理、副经理（七人）。下月 5 日，集团总裁批准上月的绩效考评及本月的各项计划，分别由集团计财部和集团企管 部分别下发到各职能部门及各项目部执行。 集团月度总结、计划呈批流程每月 10 日前，项目公司编制本项目上月度财务报 告：月度财务分析、月度资产负债表、月度利润表、财 务报表附注、其他附表（包括应收款、应付未付款、发 票收缴情况等）。每月 10 日，项目公司将财务报告上报集团计财部， 计财部汇总、审核，编制集团财务报告：集团财务分析、 合并资产负债表、合并利润表、合并财务报表附注等财 务资料。每月 17 日前，将集团财务报告呈交集团主管财务副 总裁审批每月 18 日前，将集团财务报告呈交集团总裁审批每月 19 日前，将集团财务报告提交集团董事会审批每月 20 日，对外报送集团财务报告月度财务报告报送流程借支审批流程8集团公司本部费用报销审批流程7项目公司费用报销审批流程6营销类付款审批流程5项目公司、集团公司(非房地产公 司参照执行,执行标准由集团另行 规定)工程进度款付款审批流程4月度资金计划审批流程3资金调拨流程2集团内纳入管理的所有公司资金管理流程（总）1执行单位流程名称序号判断备选流程结束主要流程执行开始3、图释：2、本文件解释权在 集团计财部1、资金管理流程： 集团资金管理流程说明销售收款 其他收款2监控款保 证金贷款冻结款2归集划 拨资金3资金支 付41、向为本公司提供服务的单位、个人支付各项款项；2、向其他单位、个人支付其他性质款项。1、项目资金计划应根据当。1、项目公司根据当月的资金计划使用支出户资金；2、对计划外付款应走计划外审批程序并申请资金后支付；3、集团公司的资金调拨款项不包括在项目公司资金计划内，调拨出去的资金应4、对于当期未能及时支付出去的资金，应在下月资金计划中重新申请。1、资金计划；2、资金调拨单；3、资金使用审批表； 4 、费 用报销单；5、其他付款单据。1、集团公司要求所有项目主要银行帐户都必须开通网 上银行查询功能，集团公司情况； 使用资金调拨职权。1、集团公司定期归集项目公司收入户、特殊性质帐户上的资金；2、根据经审定的各项目公司的月度资金计划，扣除项目公司支出户上月的结余 后划拨到项目公司支出户；3、对于内部往来单位资金调拨，依据经审批的资金调拨单通知项目公司划拨资 金（下达指令）。在开通网上银行并开通网上支付功能后，直接由集团公司通过网上银行划拨内部往来款并及时通知相应内部往来单位（网上支付只限集团公司行使资金调拨权的部门并且只限于支付内部往来款）。1、公司相关资金管理制度；2、资金调拨单。1、对于监控户资金应制定专门流程加以控制；2、对于特殊性质帐户上的 资金，项目公司财务部应定（至少每月进行一次）。1、贷款户：项目公司贷款户收到银行放贷后及时将资金转入集团公司指定帐户。2、监控户：（1）客户直接将销售款转入监控户、项目公司根据已审批的客服部送监证合同 清单和资金使用审批表将款项由支出户转入监控户、银行将客户申请按揭款直接放到监控户；（2）对于监控户资金，项目公司应及时向房管局和银行申请解除监控，配合部 门：财务部、业务部、投融资部负责按揭人员、施工单位（总包）。3、保证金户：根据政府各部门或银行等其他单位要求存入的一定金额的专项资 金，办理保证事项的部门应予以跟进，在完成保证事项后及时通知财务部将保证金户资金转入集团公司指定帐户，同时财务部应高度关注保证事项完成情况。4、冻结、查封户：因涉及争议而补查封、冻结帐户，项目财务部及时通知法务 部门，定期与法务部门沟通 。5、其他特殊性质的帐户：参照前述帐户的管理办法。1、贷款（借款）合同协议等法律文件；2、政府部门的相关 规定；3、与其他外部单位 的相关协议等资料。1、一般客户要求提供公司帐号时，必须提供收入户帐号。上资金定期（或超过一定额度3、对延期未付交法务部处理。1、项目公司销售产品（房产公司）提供服务（物业及其他公司）收到客户交来款项送存收入户；2、收到其他外部单位交来的保证金代收款等送存收入户。1、认购书、销售合同 协议等法律文件；2、收取其他款项的合 同协议等文件资料。成本费用 等支出5客户银行 其他单位1指定帐户收入户支出户特殊性质 帐户控制要点作业说明依据资料外部单位集团公司项目公司外部单位及时申请补回 ；期预算并结合项目实际编制2、集团公司由投融资部行每天监控项目公司资金收支期清理并通报相关部门跟进后）转入集团公司指定帐户；2、收入户原则上只收不支，帐资金管理流程（收支两条线管理流程）审核（审批）审核(审批）调拨 资金1、对单笔付款金额20万元，由集团投融资部通过网上银行直接支付到对方帐上 ；2、投融资部支付同时通知相应公司。1、月度资金计划 ；2、预算外事项资金 申请审批报告；3、付款审批申请。1、各项目公司财务部按资金计划和付款审批进行资金支付。1、月度资金计划；2、预算外事项资金 申请审批报告；3、付款审批申请。1、集团投融资部根据经审批的资金调拨单通过网上银行在集团内各项目帐户调拨资金并通知相应公司财务部。1、月度资金计划 ；2、预算外事项资金3、付款审批申请。1、集团常务副总根据资金计划和预算外事项资金申请审批报告审批资金调拨单，对单笔金额500万元以上的资金调拨进行审批。1、月度资金计划 ；2、预算外事项资金 申请审批报告；3、资金调拨单。1、集团总裁根据资金计划和预算外事项资金申请审批报告审核资金调拨单，全面平衡集团资金需求；1、月度资金计划 ；2、预算外事项资金 申请审批报告；3、资金调拨单。1、集团财务副总裁根据资金计划和预算外事项资金申请审批报告审核资金调拨单，全面平衡各项目资金需求。1、月度资金计划 ；2、预算外事项资金 申请审批报告；3、资金调拨单。1、集团投融资部根据经审批的各项目公司、集团本部月度资金计划和经审批的预算2、对单笔金额500万元以内的资金调拨进行审批。1、月度资金计划 ；2、预算外事项资金 申请审批报告。1、项目公司、集团本部月度资金计划经审批后统一交集团投融资部作为资金调拨的依据 ；公会议审批后交集团投融资部统一安排资金。1、月度资金计划；2、预算外事项资金申 请审批报告。支付资金 调拨 申请支付集团常务投融资部 总监财务部控制要点作业说明依据资料集团公司项目公司申请审批报告；2、对单笔金额500万元以内的资金调拨进行审批。外资金申请报告，对集团范围内资金根据资金需求的缓急程度调拨资金；2、项目公司、集团本部本月预算外付款必须走预算外审批程序，书面报告呈总裁办副总裁资金调拨流程汇总 审核审核汇总 审核审核审批1、项目公司各部门根据集团本部的月度资金计划申请付款；2、集团投融资部按计划安排资金。1、项目公司月度资金计划；2、付款申请资料。1、集团各部门根据集团本部的月度资金计划申请付款；2、集团投融资部按计划安排资金。1、集团本部月度资金计划；2、付款申请资料。1、下月5日，集团总裁批准上月的绩效考评及本月的各项计 划，分别由集团计财部、企管部下发到各职能部门和项目部 执行。1、月度资金计划及其附件。1、下月4日前，集团总裁主持召开总裁办公会议，全面审定 各项工作总结、计划。1、月度资金计划及其附件。1、集团计财部汇总、审核各集团本部各部门的资金需求计 划，编制集团本部的月度资金计划；编制集团月度资金计划草案，每月3日之前报送集团副总裁（财务副总裁）。1、集团本部、项目公司年度全面 预算书；2、集团本部、项目公司月度资金 计划及其附件。1、集团本部各职能部门在每月30日，根据工作进度和计划， 编制本部门下月资金需求计划；本部计财部。1、集团年度全面预算书；2、已签定合同协议书；3、各部门本月工作计划及相关资料。1、项目公司总经理全面审核本项目月度资金计划；2、对本项目各项工作任务作统筹、计划，对资金需求作全面 平衡；1、项目年度全面预算书；2、项目月度资金计划及其附件。1、项目公司财务部汇总各业务部门的资金需求计划；计划、财务部合同台帐等资料审核各部门的资金需求计划； 月度资金计划，并测算；1、项目年度全面预算书；2、各部门资金需求计划、销售收 款计划、融资计划等及其附件；3、财务销售台帐；4、财务合同台帐。1、月度资金计划由集团 总裁办公会议审批，由 总裁签署后执行,年度资批。1、项目公司各业务部门在每月30日，根据实际工程进度和工 作进度，编制本部门下月资金需求计划，销售部门协同财务 部完成销售收款计划；2、各业务部门负责人对本部门资金需求计划审核并签名后交 项目公司财务部。1、项目年度全面预算书；2、已签定合同协议书；3、本月工程进度验收确认报告；4、本月营销推广工作完成情况及工作；5、其他部门本月工作计划及相关资料。本部门下 月资金需 求表本部门下 月资金需 求表集团本部执行 项目公司执行总裁集团副总裁（财务副 总）计财部集团公司各 部门项目公司 总经理财务部项目公司 各 部门控制要点作业说明依据资料集团公司项目公司2、将集团本部、各项目公司月度资金计划分类汇总、审核后2、各部门负责人对本部门资金需求计划审核并签名后交集团3、审核确认后下月2日下午下班前分别上报集团计财部。4、财务部经理审核确认后下月1日下班前交项目总经理审核确认。3、根据销售收款计划、融资计划和资金需求汇总编制本项目公司2、对照项目公司年度预算书、工程进度报告、各业务部门的工作金计划由集团董事会审 集团月度资金计划审批流程审核 填写付款 审批表1审核2工程进 度审核审核3审核4审定51、支付进度款。1、进度款支付资料 ；2、施工单位的发票。1、集团常务副总裁审定(500万元以内);500 万元以上的支付由集团总裁审批;1000万元1、合同或协议、相关申请资料；2、验收记录、工程签证等；3、工程成本预算；1、项目总经理全面审核进度款申请手续的2、确认申请资料 以及各部门审核是否合理。1、合同或协议、相关申请资料；2、验收记录、工程签证等；3、工程成本预算；4、各种相关台帐。1、财务部对照合同、进度、预算三者是否2、对于进度款申请金额20万元 有无集团1、合同或协议、相关申请资料；2、验收记录、工程签证等；3、工程成本预算；4、各种相关台帐。1、预算组参与现场阶段验收；3、确认扣款金额等； 上转集团合同预算部审核确认）。1、合同或协议、相关申请资料；2、验收记录；3、工程成本预算。1 、 工程结算款 支付审支付审批流程。2 、计划内工程进度款 的支付由集团常务副总 裁审定，。3 、计划外的工程进度 款的支付由总裁办公会议先行审定，再按该流程。4 、在报审资料完整的 前提下，集团的审批在叁个工作日内完成。使用表单:1、工程进度款：工程签 证单、变更联系单、扣款 单、工程款支付审批表、 工程阶段验收报告、工程 进度款明细表等2、工程结算款：工程竣 工资料移交确认表、工程 结算条件审核表、工程结 算款审批表、变更联系单1、工程部依据合同约定和施工单位申请填 制付款审批表；2、同时组织工程进度验收（工程管理确认 报告）。1、施工单位申请资料；2、甲控材料使用清单；3、阶段验收资料。支付进 度款10申请支付 进度款常务总经理计财部工程部控制要点作业说明依据资料集团公司项目公司监理公司施工单位、工程签证单等。4、各种相关台帐。以上由集团董事会审批。内容、支付条件、数额；预算部审核。相符；4、对照成本预算（进度款申请金额20万元 以2、审核工程进度验收报告；批流程参照工程进度款副总裁项目工程进度款付款审批流程审核 填写付款 审批表审核2审核（审批）4审核（审批）4审核（审批）41、支付营销类款项。1、营销类付款审批表；。1、常务副总裁对营销类付款申请进行审定。1、营销类付款审批表；2、证明相关业务发生的资料1、集团营销总监对项目营销费用进行审核。1、对营销类付款申请进行审核。1、营销类付款审批表；2、证明相关业务发生的资料。支付审核31、项目财务部对所有涉及本项目的营销类付款申请 进行审核。1、营销类付款审批表；2、证明相关业务发生的资 料； 3、项目营销费用预算。1、项目公司预算组（项目未设预算组的付款转集团1、营销类付款审批表；2、证明相关业务发生的资。1、项目公司销售部门对本项目申请立项的营销广告 等审核对方资料是否真实、准确、完整等；批表；3、对集团统一的营销广告付款申请，对本项目数进 行审核确认。1、营销类付款审批表；2、证明相关业务发生的资 料； 3、项目营销费用预算。审核审批表11、报纸类广告要附样 报，电视媒体的要附上 其播放的有关登记记 录，夹报的应一般由广 告公司交邮政投递，附 邮政投递证明，其他项 目应附验收资料等能证 明业务发生的相关资料。2、无合同的营销类付款 审批流程 参照有合同的 营销类付款审批流程。1、集团营销中心对集团统一营销广告审核对方资料 是否真实、准确、完整等；2、依据合同约定和对方单位的申请资料填写付款审 批表；3、审核项目公司申请立项的广告付款申请进行审核。1、合同或协议；2、中间结算申请报告；3、发票；4、其他审核部门要求的资料。申请支 付进度 款总经理计财部销售部门营销总监常务副总裁营销中心控制要点作业说明依据资料项目公司集团公司对方单位2、证明相关业务发生的资料。3、项目营销费用预算料；合同预算部）对营销付款申请进行审核。2、依据合同约定和对方单位的申请资料填写付款审填写付款项目营销类付款审批流程审核2审核3审批41、报销。1、报销单据及附件。1、集团常务副总裁审批。1、报销单据及附件；1、项目总经理全面审核报销单的内容、支付条件、数额 ；2、确认报销资料 以及各部门审核是否合理。1、报销单据及附件；2、相关台帐。1、项目公司财务部审核报销单据的真实性、合 理性、合法性等；验收人、应附批文的有否附相关批文等）；1、行政费用预算；2、相关费用发票及其附 件；3 、其 他相关批文等资料 ；4、报销单。1 、项目总经理费用报销应由集团常务副总裁1、项目公司相关部门办理相关行政事务；2、根据完成事项填制费用报销单据；3、集团相关部门为项目所办理事项发生的行政 费用在受益单位报销。1、行政费用预算；2、相关费用发票及其附 件；3 、其 他相关资料；4、相关台帐。费用 报销费用报 销申请1常务副总裁集团费用报 销部门总经理计财部项目费用发 生部门控制要点作业说明依据资料集团公司项目公司2、相关台帐。3、审核是否有预算等。2、审核相关手续是否齐全（经办人、证明人、审批。项目行政费用报销审批流程审核2审核3审批41、报销。1、报销单据及附件。1、集团常务副总裁审批。1、报销单据及附件；2、相关台帐。1、集团公司计财部审核报销单据的真实性2、审核相关手续是否齐全（经办人、证明 人、验收人、应附批文的有否附相关批文3、审核是否有预算等。1、报销单据及附件；2、相关台帐。1、企管部经理审批。1、行政费用预算；2、相关费用发票及其附 件；3 、其1、副总裁费用报销应 由总裁审批，总裁费用审批。1、集团公司相关部门办理相关行政事务；2、根据完成事项填制费用报销单据。1、行政费用预算；2、相关费用发票及其附 件；3 、其 他相关资料 ；4、相关台帐。费用报 销申请1费用 报销常务副总裁计财部企管部集团费用报销 部门控制要点作业说明依据资料集团公司等）；、合理性、合法性等；他相关批文等资料。报销应交二个以上董事集团本部行政费用报销审批流程审核2审核3审核4审批51、对金额<2000元的借支考虑尽量用支票支付 ；2、对金额2000元的借支应使用支票支付现金支付）。1、借