别墅发展(深圳观澜湖高尔夫别墅投资价值分析).docx

从全国别墅市场看深圳高尔夫别墅发展 深圳观澜湖高尔夫别墅投资价值分析深港研究中心研究三部2005.11.3028目 录第一部分 我国高尔夫别墅及顶端别墅的发展现状2（一）我国顶端别墅的发展现状21 北京：财富公馆22 上海：紫园33 香港近期热销的顶级别墅54 顶级别墅所具备的特点7（二）我国高尔夫别墅的发展现状91 北京高尔夫别墅市场分析92 上海高尔夫别墅市场分析143 其他城市高尔夫别墅分析204 我国高尔夫别墅市场的特征分析25（三）我国高尔夫别墅的发展趋势261 政策的限制使得高尔夫别墅稀缺性凸现262 现有的高尔夫别墅市场将出现两级分化的趋势27第二部分 深圳高尔夫别墅价值分析29（一）深圳高尔夫别墅与国内高尔夫别墅对比分析291 珠江三角洲的高尔夫别墅甚为稀缺292 客户范围广，物业功能多样化将显现价值293 大型高尔夫别墅社区价值愈显304 高尔夫以外的其它稀缺资源30（二）深圳的顶端别墅与高尔夫别墅对比分析311 顶端物业列表312 深圳顶端别墅特点分析323 顶端别墅案例33第三部分 深圳高尔夫别墅的投资价值41（一）宏观上看，有限的高尔夫别墅供给不能满足不断增加的需求411 需求不断增加412 供给无法突破政策瓶颈42（二）深圳高尔夫别墅如何突显其价值431 功能多样化，社区配套将不断完善432 社区文化更为浓厚43第一部分 我国高尔夫别墅及顶端别墅的发展现状（一）我国顶端别墅的发展现状别墅在我国已有十几年的历史了，而顶级别墅从来都是媒体关注的焦点，顶级别墅通常代表了一个城市或是地区的经济、文化水平。从目前评出的十大顶级别墅看，全部集中在京、沪、粤三地，这三地无论是经济发展水平还是城市对外开放度都是处于前列的。虽然，我国目前的顶级别墅与国外的顶级别墅尚存在一定的差距，但经过十几年来的发展，别墅这个在90年代引进的外来物，已经深深融入我国各地的文化之中，形成了自身的特色。以北京、上海、深圳为代表的京津塘地区、长三角地区、珠三角地区都有着自身代表性的顶级别墅。1 北京：财富公馆（1） 项目介绍财富公馆地处北京朝阳区苇沟村机场高速苇沟出口左转800米，位置得天独厚，温榆河南岸，北京罕见不冻河温榆河南岸，天然环境优良，风水上佳。交通四通八达，天竺第一别墅区，驾车至首都国际机场5分钟，至国贸只需15分钟。总占地面积319141.3平方米，总建筑面积263550平方米，项目规划建筑别墅172栋，总建筑面积177550 平方米，绿化率约42%。I期开盘面积约45000平方米，其中会所面积10000平米，别墅建筑面积35000平米。 项目定位为顶级豪宅别墅，房屋平均面积在1400平方米左右，每栋别墅配有京城独有豪华双楼梯,为成功人士量身定制。目前在市场上绝无同类产品，独树一帜。每户别墅均可配备独立室内电梯和室内游泳池，尽显豪宅风范。法式建筑风格豪宅别墅，具有典藏价值。古典法式贵族外立面，气派宏伟。 配套设施：豪华会所、大型超市、餐饮、健身娱乐等社区商娱配套设施一应俱全。周边高档生活资源配套齐备，如顺义别墅区假日俱乐部、乡村高尔夫、乡村赛马场等。天竺区内设有北京力迈学校、北京顺义国际学校两所国际贵族学校，以及国家会计学院等著名院校。目前温榆河两岸已有22个度假区、水上乐园等组团，并拟新建组团开发区21个。 该项目开盘时间：2005年4月15日、2005年5月样板间和A区一期24栋别墅对外开放并发售，入住时间：2005年底A区一期24栋别墅及11000平米星级会所交付使用。 财富公馆是以法式古典贵族风格著称的顶级别墅。公馆四周为千亩以上生态绿化带簇拥，形成天然氧吧生活区。附近有多个高标准高尔夫俱乐部，马术俱乐部，国际学校、诊所等配套设施一应俱全。室内功能布局气派豪华，由美国知名建筑设计公司倾力打造。耗资近千万元打造的豪华样板间将于明年五月开放，而其法式园林则由美国EDSA公司担当设计，景观别致壮观。 （2）价格方面小户型建筑面积将近1500平米，每套售价2000万元起，并不包括500万元以上的装修费，更有3000多平米的超大户型打造别墅中的楼王，为至尊客户量身定做。（3）营销方面在今年1-4月份，财富公馆计划举行一系列有针对性的商业活动寻找目标客户。一月份参加2005年的财经年会：2005Caijing Magazine Leadership Forum: World & China 2005:  世界中国2005”是一个由海内外主流媒体、商业领袖、政府高官、社会名流、知名高校研究中心、学者参与的一次极具前瞻性和预测性的国际性的聚会。二月份举办中国·2005 “财富杯”高尔夫名人邀请赛。三月份策划组织中国2005·主流新闻媒体论坛这样一次聚会。讨论的主题是财富宣言：创富生活化。通过这次讨论将“生意+生活“的理念灌输给媒体。四月份同钻石珠宝商合作，以“财富公馆天空下的钻石人生”为思路开展一次联谊/答谢晚会，维系老客户，不断寻找和锁定新的商机和新的客户。且在开盘的当天，启动商务私人专机接送贵宾看房，处处彰显了对高端客户的极度尊重。2 上海：紫园（1）项目介绍  紫园项目位于佘山南麓脚下、月湖之畔，坐落于佘山国家级旅游度假区内，交通便捷，到市中心仅30公里，至虹桥机场15分钟。北至西佘山，南至沈砖公路，西至辰山塘，东至佘天昆公路。紫园占地1400亩，1200亩大型会所生活便利设施近在咫尺，符合豪宅品质，附近有两个18洞的高尔夫球场，宋庆龄国际学校，2800亩亚洲最大的植物园，九所大学组成的松江大学城，影视城、月湖公园、月圆园雕塑公园，第一人民医院等众多的公共设施。 上海紫园，总占地面积1400亩，其中水面积达300亩，规划建造250余栋别墅，分三期开发。每户平均占地5亩以上。上海紫园西紫园由13个岛和1个半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，临水别墅均设有私家码头。上海紫园的总体筹划从2000年就开始了，总体规划集中了美国、日本、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港等各国设计事务所之精华，非常大气。在单体设计方面，同样是各国设计精英云集，250套别墅共有50多个品种。建筑面积从420-3342平方米，多个规格、极其全面。 中国第一豪宅紫园八号别墅（2）价格方面上海紫园被评为全国顶级别墅之首，价格屡创全国新高。其中，一号别墅创下了.3亿元的中国大陆单栋别墅的最高纪录，而目前的八号别墅被买家以1.3亿订购，有新的买家以3亿要求买进，业主却不愿出手，足以见得八号别墅的价值非同一般。历史价格：记录时间均价最高价最低价价格描述1 2005-8-2-至今 32000元/平方米 44450元/平方米 28850元/平方米 5成按揭 2 2004-4-2 44450元/平方米 28850元/平方米 8成按揭 3 2004-3-2 44450元/平方米 28850元/平方米 8成按揭 4 2003-12-18 44450元/平方米 28850元/平方米 8成按揭 5 2003-11-17 20000元/平方米 8成按揭 6 2003-10-15 20000元/平方米 8成按揭 7 2003-9-8 20000元/平方米 8成按揭 8 2003-8-6 1200万元/套 银行贷款，一次性付清 9 2003-6-20 30000元/平方米 八成三十年按揭 10 2003-3-25 6000万元/套 八成三十年按揭 11 2002-6-1 6000万元 10000万元 2000万元 一次性、（3）营销方面2002年，上海紫园推出了一期，在设计建造中采用“度身订制“的方式，由客户自己选择设计公司，并与设计公司共同探讨完成别墅的建筑等设计。这充分体现了紫园以人为本的精髓。 上海紫园二期的建筑品质依然和一期一脉相承。上海紫园从建造上采用的框架剪力墙结构，稳定性好，抗震能力极强，建筑的配筋量是普通别墅的2-2.5倍。建筑材料的选用依然是十分严格的，运用的是高标号抗渗保温混凝土，高级进口窗户，实柚木进户大门，彰显豪华。外立面采用的是干挂大理石的建筑方法，大气、保温节能，更显现出别墅的豪华气度以及高品质。二期的地上层高达4米，地下室更是达到了4.5米，且都带有通风采光的外走廊，丝毫没有地下室的感觉，气度非凡，这在别墅中是极少见的。二期建筑品质的保持体现了“紫园”品牌下产品的一致性，由此，紫园才能真正做到缔造和谐富贵生活。 在上海紫园，最重要的是紫园所独具的以人为本的尊贵豪华与舒适度。特别值得关注的是，紫园的二期虽非全部度身定制，但继续秉承一期“个性化”的设计原则，每栋别墅仍进行因地制宜的设计成不同款式。尤其，在紫园，不但别墅的建筑注重设计，别墅的花园也突破传统，全部经由设计师精心设计和装修，“深宅大院”在保证业主私密性的同时，也与建筑相得益彰。 上海紫园除了打造建筑精品外还注重后期管理服务，缔造真正的国际化社区。国际化的社区管理模式、全天候进口超市、健身美容中心、专业宠物商店，特色的私人管家、私人医疗服务等人性化服务让紫园的业主倍感舒适与尊贵，让境外的业主感觉更亲切熟悉，让境内业主满足对国际化生活的向往。上海紫园是城市发展过程中的必然产物，是上海国际化的象征。上海紫园创造的是与国际接轨的生活方式，让真正有实力，有鉴赏力的成功人士在这里充分感受到紫园为其缔造的和谐生活。3 香港近期热销的顶级别墅 香港的顶级别墅多是私人物业，而由开发商统一开发别墅物业并不多。（1）香岛道33号香岛道33号 位置：香港深水湾香岛道33号发展商新世界发展入伙日期现楼住宅幢数10幢洋房单位面积6079-7260呎住宅楼层3层住宅及1层车房车位总数10个车房(每个独立车房设有2个车位)单位间隔4及5房平均呎价2.3万元项目简介香岛道33号10座洋房分前后排而建，前排屋（1至6号，不设4号）间隔为4套房，而面积较大的上排屋（7至11号），则以5套房设计。项目中的楼王是前排1号屋，大屋及花园面积均属最大，达7,260呎，另设2,650呎花园。市场消息透露，城中不少富豪先后已参观示范单位，当中包括早前以超过$9亿购入浅水湾道Grosvenor Place全幢的澳门赛马会董事总经理李志强、赌王何鸿燊的四太太梁安琪、何超琼姊妹、玩具城郑氏兄弟等。为了令物业成为南区豪宅新星，发展商新世界不惜落重本，例如洋房外墙采用天然花岗石，屋内玄关、浴室及厨房均铺上云石，厅房则铺德国Hohns花梨木地板，每户均设有私家电梯。择居于此的买家，必定对保安有特别高的要求，而香岛道33号外围设有红外线保安系外，全屋更特别装上"NSG"双层玻璃（两块玻璃之间藏有1/4吋的胶片，特点是强力敲打下裂而不碎），再配合防震荡保安系统，住客外出时只要启动系统，当有外来人敲打玻璃时，系统便会直接将讯息传至保安室及警署。销售情况单位注册日期面积成交价呎价洋房1013/06/20056389呎15666万24521洋房93/06/20056389呎15330万23994洋房719/05/20056389呎14000万21913洋房121/07/20047200呎16680万23167洋房1129/05/20046677呎15000万22465（2）倚峦倚峦 位置：港岛山顶施勋道8号发展商新鸿基入伙日期2005年底住宅幢数22幢独立洋房单位面积3300-5100呎住宅楼层2及3层住宅车位总数-单位间隔4及5房平均呎价-项目简介由新鸿基地产(新地)精心策划的豪宅洋房项目倚峦，屹立港岛山顶之巅，坐拥背山面海的优势。屋苑由22间独立屋组成，背山面海，设有25米泳池、3,000呎SPA水疗室、健身室及3个不同温度浸浴池等。 倚峦的豪华示范洋房，采意式的设计风格，展示优质生活品味的典范。场内设计参照米兰著名的 Galleria Vittorio Emanuele 的拱形天花建筑，从天花顶、墙身以至地上的图案装饰，均贯彻意大利传世的经典艺术风格，将意式经典建筑展现眼前。 倚峦示范单位以四季为主题，结合 21 世纪的时尚潮流，加上灵感取材自意大利四间高级名牌酒店的风格，包括以函养及尊贵见称的 Four Seasons；采 1870 年经典宏伟的风格，以空间及简约线条展现的 Park Hyatt；以简单构造及天然材料结合成和谐舒适环境的 Bvlgari；以及出自 Ferragamo 设计，利用简洁、名贵的材料及细致手工，以集创意、美学及艺术之大成的意大利经典建筑理念设计的 Continentale，重新演绎具时代感的意式豪宅气派。 倚峦最快可望于12月至明年初取得满意纸，届时才会开放4个现楼示范单位及进行销售。销售情况由新鸿基地产发展，位于山顶施勋道8号的豪宅倚峦，项目未正式取得满意纸，已接获五名买家放下诚意金洽购单位。倚峦仍维持保留15座独立屋作长线收租，余下7间独立屋，其中3间3,300呎细屋及2间4,300至5,100呎大屋已有客人先后放下各$300万及$500万诚意金洽购，平均呎价$2.4万至$2.5万，5间独立屋总值$6亿至$7亿。现尚余2间独立屋可供洽购，但意向呎价调升至每呎$2.8万。4 顶级别墅所具备的特点 所谓的顶级别墅，最直观的表现是价格高，但并不仅仅是价格高。顶级别墅所表现出来的特征是它的独一无二性，它可以作为一种艺术品进行收藏，其价值也是随着时间的累积、文化的沉淀而不断提升。从产品本身来看，无论是大的景观还是小的细节包括每一个柱的花纹、甚至是门把手的选择都是十分考究的。从客户资源来看，消费顶级别墅的人也是排在财富金字塔最顶端的人，而他们对别墅的需求不仅仅是作为居所，更多的是作为一种财富与身份的象征，或是追求一种另外生活方式。他们能成为金字塔上最顶端的人，能为社会创造巨大的财富，必然是社会的精英，其思维方式、处事态度等业有别于普通人，他们对社会、对生活有着自己的独特的理解，因此顶级别墅的营销推广也不同于一般别墅。营销方面，顶级别墅通常会在社会名流之间展开一系列的论坛，邀请名人等参加比赛等等。总结国内及世界的一些成功的顶端别墅，其之所以受到市场的热切追捧，并且由于其良好的升值潜力而备受顶端物业投资者的青睐，主要是由以下几种物业特质所决定的：（1）价格因素：别墅的特性决定其价格不菲，但是，相对较高的性价比仍然能很好地支撑物业的投资价值。定价过高会使得物业的价值被过度预支，也使得投资者望而生畏。以上海为例，上海的高尔夫别墅单价一般在13000-18000元/之间。唯一的单价达到25000元/的汤臣高尔夫第8期，其总价也控制在1000万-1400万/套。而唯一总价突破2000万的佘山高尔夫别墅其销售情况较汤臣高尔夫要逊色。价格也是决定顶端别墅物业的一个重要因素，也是支撑其投资价值的主要因素。（2）项目选址：别墅项目的集中出现，其特点是以市郊中心城镇为点，以快速干道为线。上海目前的别墅项目主要集中在新桥、九亭、莘庄等城镇周边以及沪青平公路、沪松公路、沪杭高速公路、龙阳路、龙东大道、沪南公路的交通干道沿线，许多高尔夫别墅临近国际机场，更是使得其价值得到极大提升。如上海的林克司高尔夫别墅临近浦东国际机场，银涛高尔夫别墅临近上海虹桥机场，重庆的 佰富·高尔夫别墅也距机场和市内商业中心只需20分钟左右车程。地理位置的优劣决定了别墅的配套成本、客流的形成。因此，一段时间内，交通和配套仍将是影响别墅市场的重要因素，也是别墅物业得到保值的前提。（3）项目规划：时下别墅大多采用点状、流线型的布局及根据地理位置进行划分的主题布局形式。别墅绿化的重点也已抛弃中心围合的景观控制论，代以散点布置，确保一户一景的绿化配比。别墅群体与水系、山体、坡地和高尔夫球场相隔交错，和谐有机地融为一体，形成优美的居住环境。（4） 房型结构：目前上海新开别墅项目的户型结构都比较先进、简易，主力面积在250平米左右。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。部分别墅项目也采用“错”的形式，使别墅的空间利用更为人性化。北京的别墅市场也在宏观调控的打压下，使得由概念之争转向产品品质之争。热销项目大多是主力户型在300平方米左右，总价比较具有优势的项目。（5）产品创新：上海别墅项目的开发依然处于成长期，产品的更新换代较快，项目的成功很大一部分要依赖高起点的规划和大胆的创新，简单的复制只能造成开发滞后，一些项目及时有效的审时度势，占领市场，争取了主动。北京的顶端别墅在产品的细部打造方面，亦作了不少创新，比如坡地设计，使容积率有所降低；精装下沉式多功能温泉庭院，使每户都可以拥有温泉、水景；地下室配有大面积落地玻璃门窗，使室内的采光和通风得到了较好保障。（6）建筑风格与细部设计：面对变幻莫测的市场，很多发展商选择了五彩斑斓的风格，就是多风格、多外型的别墅建筑设计。而现在，越来越多的发展商倾向于水天一色的风格。整个小区风格基本一致，或传统，或现代，或更细致地落实到一个国家一个时期的建筑风格。在追求别墅的独立性与个性化上面，转而落在细部的变化上。比如内庭院的元素加入，比如单体面积的大小变化，比如阳台的方位改变，都能让单体在统一风格的前提下变得个性化。但这些都是建立在消费者对该别墅风格的高度认同的基础上的。因此，在这个层面的竞争就更加与理念性的因素相关了。（7）内外部环境营造：别墅的建筑风格，直接关系到客户群的审美选择。 如上海浦东地块的别墅，大多在造房。而西郊则多在造景，建设组团。这主要是因为西郊别墅的同质化竞争更为激烈，房屋本身的优劣势己趋同，转而在环境上一决高下。而浦东地块明显是新兴地区，市场竞争相对宽松，因此还停留在对房屋本身的关注上。相信假以时日，别墅环境的竞争会是一个热点。       （8）外部环境营造：外部的资源，高尔夫球场、靠山、靠湖、靠海、靠公园，都会成为别墅广告中的宣传亮点。（9）物业管理：众所周知，物业管理是豪宅保值增值的重要保证。高档的物业管理体现在更多、更人性的服务上面，专业的顶级物业管理公司确保了顶端别墅的建筑、园林的常新度，是别墅愈久愈有价值的保障。重庆的佰富·高尔夫别墅的物管公司是北京凯莱物业管理公司， 北京的龙熙顺景的物管公司是高力国际，品牌物管公司的加盟能更多更好地为业主服务，营造出顶端物业应有的社区氛围。（二）我国高尔夫别墅的发展现状高尔夫别墅作为别墅中的一种产品细分，是别墅与体育产业相结合的产物，有着特定的消费群体。随着我国高尔夫运动的推广，高尔夫别墅在我国还是有着较强的市场需求。从几个大的城市看，高尔夫别墅发展较快，且从一般的高尔夫别墅到顶端的高尔夫别墅均有较大的市场，目前高尔夫别墅已经形成了较长的产品线。1 北京高尔夫别墅市场分析（1）北京高尔夫别墅的客户群分析 北京早期的别墅主要是外销，当时，国人对别墅的概念十分模糊，别墅也全部是从国外引进的。到了别墅发展的第二阶段，先富起来的一部分人才开始购买别墅自住。到了新世纪，随着北京申奥成功以及加入世贸组织等利好因素的影响，北京已经成为一个政治、经济、文化中心，别墅的客户群体也随之扩大，需求也不断增加。如今，各驻华高级政府官员，跨国公司的高级管理人员、外籍人士、企业家等都成为别墅的需求者，而高尔夫别墅更是成为外籍人士、高级官员等进行商务、行政、休闲的必要场所。（2）北京高尔夫别墅物业分析北京高尔夫别墅物业列表：项目位置项目规模规划相关指标营销节点数量户型面积单价总价北京乡村高尔夫别墅顺义马坡乡 占地面积 44689平方米建筑面积20000平方米55栋独栋别墅绿化率80%容积率：0.8开工：99.03.01竣工：99.09.15559500元/平米龙熙顺景北京市大兴区庞各庄占地面积100万平方米建筑面积约38万平方米独栋/叠拼/公寓18洞高尔夫球场、5万平米五星级温泉度假酒店、8000平米温泉SPA水世界 绿化率89%容积率：0.38开盘：2004.4.1入住：2004.9.1一期：618户300-700平米、200-250、 100-350平米、别墅：7200元/；叠拼：4500元/；公寓：4800元/元230499万元华彬高尔夫庄园昌平区占地面积：4268800平方米138栋独立别墅，50套世界冠军公寓、白宫酒店均价：3000美金/平米3200万-5000万碧海方舟北四环与京承高速路的黄金交叉点占地面积：119500平米建筑面积：7700055栋独立别墅绿化率：43%容积率：0.47开盘：03.09.08入住：04.11.311800万康城朝阳区建面：100万平米占面：173万平米一期占地300亩，总建筑面积近14万平方米,双拼、连排。容积率：0.58二期2004.9.25开盘，2004年年底入住提香草堂房山区占面：42万平米建面：18万 双拼、连排、独栋2004年10月28日开盘4800160万华中园·新内阁顺义区占面：100万平米建面：56854.71平方米独栋 容积率：0.4 绿化率：50%2002年12月20日入住独栋93栋10400元/平米200-656万元数据来源：焦点别墅网大型高尔夫社区营造者龙熙顺景 龙熙顺景高尔夫温泉别墅位于北京市大兴区庞各庄出口往南1000米处，交通便利，沿着京开路，出庞各庄不到十分钟车程就可以对到达。总建筑面积约38万平方米，一期主要由300-700平米独栋别墅、200-250平米连排叠拼别墅和100-350平米景观公寓三种产品组成。倡导人、住宅、自然的多角度重合，是真正盖在高尔夫球场内的养生住宅。7大渡假休闲养生主题包括：38万平米高尔夫温泉别墅；18洞高尔夫球场；5万平米五星级温泉度假酒店 ；600亩高尔夫艺术水园林 ；200亩花果树养生林园；8000平米温泉SPA水世界；94公顷低密度绿色建筑。    价格方面，龙熙顺景的物业形态组合较为齐全，其中，A区独栋(邻球场)均价：6880元/、不邻球场均价：6500元/，A1叠拼毛坯均价：5000元/，G区独栋均价：7200元/，H区公寓毛坯均价：5000元/、精装修均价：6000元/。到目前为止，618户单位已经销售了400多套，在一年时间创下了近80%的销售成绩。历史价格：记录时间均价最高价最低价价格描述1 2005-6-8-至今 7000元/平方米  7300元/平方米  6500元/平方米  一次性付款、分期付款、银行按揭  2 2005-5-17 7200元/平方米      一次性付款、分期付款、银行按揭  3 2005-2-25 7200元/平方米  8180元/平方米  5880元/平方米  一次性付款、分期付款、银行按揭  4 2005-1-21 7200元/平方米      一次性付款、分期付款、银行按揭  5 2004-10-18 7200元/平方米  8180元/平方米  5880元/平方米  一次性付款、分期付款、银行按揭  6 2004-8-5 7200元/平方米    5880元/平方米  一次性付款、分期付款、银行按揭  7 2004-5-17 6800元/平方米      一次性付款、分期付款、银行按揭 数据来源：中国别墅网营销方面，温泉酒店与高尔夫生活相结合，共同构成了龙熙顺景最大的差异化优势，将两者集于一体的社区，在北京，也只有龙熙顺景了。此外，购买龙熙顺景价值75万元以上房产，即可得到价值29.8万元龙熙高尔夫球卡(终生免果岭费)或者得到龙熙温泉度假酒店价值12万元的酒店金卡。其三，2005年5月，大兴区第17届西瓜节在温泉酒店开幕，节日主会场就设于高尔夫球场一隅。西瓜作为大兴区的一大特产，与顶端的高尔夫球场、别墅相连不仅仅是推销了西瓜、别墅，更是在向外人展示整个大兴区，有效的宣传了大兴区的自然、健康的生态环境，从而吸引更多的人来大兴置业。 通过不同的物业组合，加之较为便利的交通，以市中心相差不远的价格，就可以在城市郊区享受生态别墅，龙熙顺景在定价、规划方面充分发挥自身的优势，成为一般城市富人度假、休闲的重要场所，或是城市人选择第一居所的理想之地。 高尔夫别墅的经典华彬高尔夫庄园 华彬高尔夫庄园的白宫酒店华彬高尔夫庄园占地6400余亩；拥有两个18洞国际专业高尔夫球场和一个9洞灯光球场；超豪华会员专用白宫酒店；50套世界冠军公寓和138栋豪华别墅；一个世界级生命科学健康中心和两万平方米的高科技绿色生态基地；其城市会所则设于建国门CBD商圈的华彬大厦一层至四层。华彬国际高尔夫球场是世界著名球王、国际高尔夫球场设计大师Jack Nicklaus先生与其子共同设计的跨世纪之作，由世界著名高尔夫球场景观设计师Suraphan Ngamgitsuksri先生监造，堪称中国高尔夫球场中的高档典范。俱乐部配备劳斯莱斯两辆、宾利两辆，供最高级别的客人使用。两万平方米的高科技绿色生态基地技术源自以色列，也颇令球场管理者自豪，要知道光这一项，俱乐部就投资了3000万元。华彬高尔夫球会入会费高达15万美元，外加1200美元的年费，被称为现今中国最高级的俱乐部。据透露，华彬庄园目前的会员中，来自世界500强的会员占到47%以上。该球会的会员资格评审委员会成员中，还有张百发、何振梁等人的名字。开业仅两年，华彬却已经举办过迄今北京所举办过的最高级别的高尔夫赛事2004大众汽车大师赛，这一赛事属于亚洲巡回赛级别。2005年4月21日，2005年度JOHNNIE WALKER CLASSIC高尔夫球赛在华彬高尔夫球场举行，JOHNNIE WALKER CLASSIC高尔夫球赛是亚太地区首屈一指的高尔夫赛事。这将是中国第一次主办这一亚太地区首屈一指的高尔夫球赛。中国为主办国对这项有着14年历史的赛事具有特殊意义，而且堪称为中国高尔夫运动发展史上一个重要的里程碑。2005WCG名人高尔夫于9月10日举行一场"名人配对赛"，为各界朋友提供与名人交流竞技的机会。美国前总统克林顿应邀参加了比赛，而本次高尔夫比赛的门票和在之前举行的慈善拍卖所得款项将全部捐献给“爱心”慈善机构和中国听力医学发展基金会两个慈善机构。通过举办一系列的国际顶级比赛和参与慈善组织活动，华彬高尔夫俱乐部已经成为国内目前最具名的高尔夫俱乐部之一。华彬庄园的客户群也主要是世界冠军级人物、高级总裁、政治人物等，华彬庄园成为他们出席顶级比赛、商务活动的首选场所。价格方面，虽然价格高达3000-5000万元/套，是北京一般均价为300万元/套的高尔夫别墅整整10倍多，使得一般的别墅投资者难以望其项背，华彬高尔夫庄园也是北京唯一的一个超顶级的别墅。在销售方面，华彬高尔夫别墅似乎没有过多的营销，反而更像是在不断的举办各种大型国际比赛提升高尔夫球场的品牌形象。通过成果塑造一个世纪顶级的高尔夫俱乐部，然后配以一个世界级的高尔夫别墅庄园，华彬高尔夫庄园是非常成功的。 （3）高端物业营销诉求点转向高尔夫球运动 随着“CBD”、“奥运”等概念的相继透支，现已轮到“高尔夫”进入无比风光的时代。与自然、绿色、健康无限贴近的高尔夫运动，不仅仅是一种竞技项目，锻炼的方式，也成了许多人的生活方式、交友平台，甚至是选择生意伙伴的途径。而且，高尔夫更代表着一种健康自然的生活理念。而高尔夫与房地产的结合，又是1+1>2。高尔夫改变人们的生活方式与消费观念。在其他高档别墅的销售中，高尔夫能作为重要载体成为宣传的有利手段。因为高尔夫作为一种贵族运动，必然要求参与的人士有较高的社会地位与强劲的经济实力，楼盘开发商正是瞄准了这样的商业奇迹，将高档楼盘全面推向高尔夫人群，让他们成为自己产品购买者的第一受众，除了大打“高尔夫住宅”牌外，举办高尔夫友谊赛，邀请目标受众前来参与，设置大奖，力推自己的产品，让这些人全身心感知该楼盘的特点，成为今时今日，开发商们重要的销售宣传渠道，也取得了不俗的成绩。如：北京乡村高尔夫国际俱乐部举办高尔夫比赛，由顺驰房地产公司主办，东方天圣高尔夫运动俱乐部有限公司承办，大赛就设置了价值三十万的一杆进洞奖，邀请各行业精英人士的参与，在比赛的同时也向这批目标人物推出了顺驰的高档名盘。这样一来，高端物业也开始打起高尔夫的概念，一般类型的别墅也争着与高尔夫沾上点关系，使得高尔夫别墅的客户资源被其他物业抢夺，高尔夫别墅需要通过提升自身的品质、产品差异化、客户细分等手段找到营销突围口。2 上海高尔夫别墅市场分析（1）上海高尔夫别墅的发展现状目前，上海公认的最具有发展潜力的4个高档国际社区为陆家嘴滨江区、碧云国际社区（汤臣高尔夫球场）、佘山风景区、虹桥古北高尚住宅区。上海高尔夫别墅项目一览表：项目位置项目规模规划相关指标营销节点户型面积单价总价项目特点汤臣高尔夫第8期,浦东龙东大道1号占地面积133160 ，建筑面积14000 89套别墅绿化率60 % ，容 积 率0.29开盘：2004-3-9，入住时间2004-12-30房型：419-464平方米左右 花园面积：700-1000平方米25000元/1000万1400万/套超大面积露台凭栏可远眺球场的辽阔美景或近赏自家花园景观小品。太阳岛高尔夫温泉别墅青浦朱家角镇沈太路2588号全岛面积2400亩67栋独立别墅和6户双拼别墅开盘：2003-10-15，入住时间2004-12-30户型：183-317平方米11000-15000元/186-434万/套马场，游艇码头，高尔夫球场，冲浪游泳池，温泉。别墅为美式风格的紧凑型别墅，花园为开放式。银涛高尔夫别墅青浦沪青平公路2222号占地面积68000 平方米共200户独立别墅，分四期开发.一期占地68000平方米,共有别墅48户绿化率71.2%，容 积 率0.3开盘时间2004-8-13330-657平方米13500元/300万-900万/套该案距离上海虹桥机场8公里，长岛别墅二期闵行昆阳路3558号占地面积200000 ，建筑面积74000115栋独立别墅绿化率70 %，容 积 率0.29开盘时间2004-6-7 12000元/230万500万/套森林、湖泊、高尔夫-纯美式生态别墅，三面临水， 18洞高尔夫球场，南依上千亩的森林公园，南北球场将其紧紧相抱，东有700亩水域的游艇俱乐部。林克司别墅浦东凌白路1600号占地75万独立别墅绿化率40%开盘时间：2003-12-30起价18000元/座落于东海之滨的三甲港，驱车32公里抵达陆家嘴金融贸易区，距离浦东国际机场仅7公里车程，天马花苑松江赵昆公路3958弄占地面积1840000 平方米别墅分布在高尔夫球场的北部，根据河道河湖泊走势来分布，基本上能做到户户临水。绿化率：40%，容积率0.29开盘时间2004-2-183室3厅2卫1厨13000-18000元/850-950万/套虹桥高尔夫别墅长宁虹许路555号占地面积380000 ，绿化率80 %开盘时间：2002-8-285室2厅3卫1厨274.1316000元/佘山高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区林荫道1999号占地面积1500000 全部由独栋别墅组成。整个小区是一个典型的森林式别墅区，采用意大利托斯卡纳风格，使别墅看上去华丽，高贵。绿化率70 % ，容积率0.06开盘时间： 2005-10-11700-2700万/套交通发达，多条高速公路数据来源：中国别墅网（2）经典高尔夫别墅物业分析：绝无仅有的人文社区汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅位于浦东龙东大道号，距张江高科技园仅一路之隔，离金桥开发区5分钟车程，驱车10分钟即可抵达陆家嘴中心区。八期处于汤臣高尔夫球场东南侧，是汤臣集团的1-7期高尔夫别墅项目之后的又一力作，总占地面积133160平方米,有417-464平方米的尊贵房型, 为地中海式、拉斯维加式和古典法式的全石材别墅，共89套。首席提出前瞻性的独立别墅电梯设计，另设有中央环保系统。每户占地1.5-3亩的超大面积花园后庭院；6米商品位挑空客厅，气派迎宾回廊。席地大窗尽敛自然美景，彰显少有的朗郎大户风范；卧室规划尺度坚持以人为本，讲求舒适宽敞，既显出大户阶层的豪华气派，又不失家庭的温馨美满；顶楼设有大面积阳光室，是闲暇时亲近自然、品香茗会佳友，谈天畅想的理想之地。超大面积露台也是此期别墅的一大亮点，凭栏可近赏可远眺球场的辽阔美景或自家花园的景观小品。喜欢埘花弄草的主人还可以在这里孕育一个小花园，成为名副其实的空中花园了。用现代科技材料融入古典建筑式样，以融成后现代主义建筑的手法，构筑宫廷生活。外形保留欧洲古典建筑风情，规避现代主义建筑过于注重功能理性，关注文化传承与人性浪漫。  客户方面，汤臣高尔夫别墅始建于 1997 年 , 目前已开发至第八期 , 共有别墅 500 余栋，有众多著名跨国公司的董事长、总经理、高级主管，以及影视文艺界名人相继入住汤臣高尔夫别墅。目前，这里已成为上海一个充满生机、家庭生活情趣浓郁的上流社交圈，别墅区内入住率非常高，且多为浦东地区众多著名的高层，经过了前几期的成功运作，已经形成了一个相当成熟的高档社区的生活圈，是众多成功人士选择此地的原因之一。作为上海东岸上流社会的中心原点，在汤臣高尔夫球场内开发的汤臣高尔夫别墅是浦东地区最早开发的顶级别墅项目，并且以其为中心的周边地区已经成为新兴的富豪区，区域内人气亟升、是目前浦东最具升值潜力的别墅核心区域。浓厚的文化底蕴、上流社会的交际圈等成为汤臣高尔夫别墅的代名词，汤臣高尔夫别墅逐渐成为一种品牌，象征身份与地