第二章房地产物权法概述课件.ppt

第二章 房地产物权法论,房地产法,第二章 房地产物权法论,第一节 房地产物权法概述第二节 房地产所有权第三节 建筑物区分所有权第四节 房地产他物权,第一节 房地产物权法概述,一、房地产物权的概念和特征 房地产物权是指房地产权利人对特定房地产享有的直接支配及排除他人干涉的权利。我国现在的房地产物权主要由房地产所有权和房地产他物权组成。房地产产权是财产权、物权还是所有权？,物权包含的三个特征：1、直接支配权2、排他性3、享受物的利益性：（1）物的全面利益；（2）用益物权方面的利益；（3）担保物权方面的利益。,（二）物权和债权的联系与区别1、房地产债权 房地产债权，是指房地产债权人享有的请求房地产债务人为特定行为的权利。 房地产债权主要有：不动产租赁权和土地借用权等。,2、物权和债权的联系物权是债权产生的前提；债权是物权变动的途径；物权与债权相互渗透。,2、物权和债权的区别：1）权利性质不同：物权为对物的支配权，债权是对人的请求权。2）义务主体不同：物权是绝对权、对世权，物权的主体确定，义务的主体不确定。3）权利客体不同：物权的客体是物，债权的客体是行为。,4）权利效力不同：（1）物权具有排他性或独占性，而债权具有相容性；（2）物权有优先性，债权是平等性权利。5）权利设定方式不同：物权不能自由创设，变动需登记。债权采取契约自由原则,债权的成立不需要公示。6）物权和债权保护方法上的不同,（三）房地产物权法的概念和特征 1、物权法的概念 房地产物权法是指调整房地产的归属和利用活动所发生的财产关系的法律规范。房地产物权制度的内容：确认权利人在财产关系中享有的各种物权的产生、变更和灭失。房地产物权制度依权利内容的不同大致划分为房地产所有权制度、房地产用益权制度和房地产担保物权制度。,2、物权法的特征（1）房地产物权法是强行法。（2）房地产物权法具有公共性。（3）房地产物权法是固有法。（4）房地产物权法是实体法，但兼含程序法。,我国调整房地产物权的法律法规主要有：物权法、民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法、城市国有土地使用权出让和转让暂行条例。,（四）房地产物权的基本原理1、房地产的一物一权主义 一物一权主义，又称物权客体特定主义，是指物权的客体，必须是一个特定物，在同一个客体物上只能设定一个所有权，而不得同时成立两个或两个以上在内容上相互冲突的物权，但可以成立内容上不相冲突的两个或以上的物权。,物权的客体必须符合以下特点：（1）物权的客体主要是有体物；（2）物权的客体必须是单一物，在特殊情况下可以是集合物；（3）物权的客体必须是独立物；（4）物权的客体必须是特定物。,2、房地产物权的法定主义 物权的种类和内容只能由法律规定，当事人不能自由创立。由法律规定的物权内容包括：所有权的权能、对所有权的限制、他物权的内容以及他物权人应承担的义务等。,3、房地产物权效力的优先主义 物权效力指物权所特有的法律效果的保障力，其效力通常被概括为：排他效力优先效力（两个物权共存、不同内容的数个物权并存、物权与债权并存）追及效力物上请求权,4、房地产物权公示、公信原则 1）公示原则 物权公示是指物权变动时应将其内在权利状况，通过外部表示方式向社会公开以使第三人知晓。（1）显示权利人享有权利的真实情况；（2）避免权利瑕疵。,案例： 王某兄弟二人一起继承了父亲留下的一处三居室住房。继承时两人未对房产进行分割，房产证等手续都在大哥手里保存。后来，大哥没有和弟弟商量就自己到房管局申请办理房产登记。房产机关在初审后，发出了房产权属登记公告。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在这时怎样才能维护自己对继承的房屋应当享有的权利呢？,物权公示的基本方法：登记与交付。公示制度的核心是物权公示的效力，其效力涉及物权变动的效力和对于第三人的公信力两个方面。不动产物权变动的效力，世界各国立法主要采取两种不同的方式，即登记对抗要件主义和登记成立要件主义。,（1）登记对抗要件主义。是指物权变动的效力，依当事人之间的意思表示而产生，但未经登记不得对抗善意第三人。债权合意物权变动生效登记对抗第三人效力,例如（P25)：在当事人之间发生某房地产的交易，如果仅有甲与乙订立买卖房屋的债权合同，双方虽未作登记，但如果合同有效，那么甲乙之间已发生物权变动，乙取得房地产的物权。但如果甲又与丙订立该房地产的买卖合同后，完成了房地产的登记，那么丙不仅取得该房地产的物权，而且可以对抗乙的房地产物权，乙的房地产物权实质上变为债权效力，不能对抗丙的房地产物权。,(2)登记成立要件主义。登记成立要件主义是指登记作为不动产物权变动成立的要件，未经登记在当事人之间不能发生物权变动的效力。债权合意+登记物权变动生效(包括物权变动的对抗效力),案例： 甲购买了一处房地产，由于登记之时出现错误，将该房地产的权利人登记为乙。善意第三人丙在查阅了不动产登记簿后，向登记公示的权利人乙发出购买该房地产的要约，乙予以同意，同丙签订了买卖合同，并办理完毕转移登记手续。问：（1）房屋的产权归属？（2）甲的权利如何保护？,（2）公信原则 公信原则是指物权的存在以登记或占有为外观表征，而赋予法律上的效力，即使外观表征与真实的权利状况不符，但对信赖外观表征并从事的物权交易的善意第三人，应加以保护并承认其法律效力。,公信原则应包括两方面的内容：（1）物权登记具有公信力。（2）凡是信赖登记记载的权利并与权利人进行了交易的善意第三人，应当受到法律保护，即使事后发现登记错误或有遗漏，也应在法律上承认其具有与真实的物权人进行交易相同的法律后果。,王某因赌博欠张某20万元，二人约定，如果半年后王某无法还清此债，就以王某的一套闲置住房抵债。半年后王某因无钱还债，将住房过户给张某，并办理了产权登记手续。王某的女儿得知此事后，提出异议，认为该房屋是母亲去世后留给自己的遗产，王某无权转让，要求张某返还房屋。,第三人受公信力保护，应符合下列条件：登记错误不能从登记簿册发现；第三人须为善意；第三人取得利益须基于法律行为；应按物权登记的公示方式转让物权，第三人应与登记记载的权利人进行交易，并且此正常交易已完成登记。,对真实权利人保护的措施有：善意第三人从登记权利人处取得物权之前，真实权利人可以阻止错误登记的公信力发生。有权向登记机构提出异议登记，或向登记权利人提起确权诉讼。如果善意第三人从登记权利人处得物权后，真实权利人虽然已经失去物权，但有权向登记权利人提出损害赔偿请求权，如果登记机关对登记有过失，可请求国家赔偿。,三、物权行为理论 (一)物权变动 物权的变动是指物权的取得、变更和消灭的总称。 1物权变动的形态 (1)物权的取得。是指主体取得客体物的某种物权。原始取得是不以他人既存的权利为依据而取得。继受取得是指基于他人既存的权利而取得的物权。依继受取得方法不同分为移转的继受取得和创设的继受取得。,(2)物权的变更。主体的变更通常涉及物权的取得或消灭，客体的变更涉及物权标的物在量上的增减，物权内容的变更涉及物权发生内容上的扩张或缩减及期限上的变化等。 (3)物权的消灭。物权的消灭分为绝对消灭和相对消灭。,(二)物权行为的概念和特征 物权行为是指发生物权法上效果的法律行为。物权行为的概念包括了以下要点：1、物权行为是以意思表示为构成要素的一种法律行为；2、物权行为产生的法律效果：物权的变动；3、物权行为可以适用物权法上所有物权种类。,1物权行为的构成要件 物权行为的构成要件是法律行为的构成要件在物权行为中的应用。成立要件：物权意思表示或者合意和公示登记或交付。生效要件：处分权,2物权行为的特征 (1)物权行为是以物权变动为目的法律行为； (2)物权行为必须具有物权变动的合意； (3)物权行为以登记或交付为成立要件。,案例 冯甲、冯乙和冯丙系三兄妹。2000年，其父母相继去世，留有二层小楼一幢，由于冯乙和冯丙二人常年在外地工作，所以兄妹三人未对房屋进行分割，而是由冯甲一家居住。之后，冯甲持房屋产权证到房地产管理部门进行了产权变更，将房屋登记在自己一人名下。2001年7月，冯甲与李某签订房屋买卖合同，将该幢小楼卖与李某，并到房管局办理了产权变更登记。冯乙和冯丙得知此事，立即提出异议，要求收回房屋。李某凭借房屋买卖合同和房产证书，也主张对房屋的所有权。问：（1）本案房屋的所有权归谁？（2）冯甲与李某签订房屋买卖合同是否有效？（3）受害人冯乙和冯丙的权利如何保护？,第二节 房地产所有权,一、房地产所有权概述房地产所有权的特点： 1本源性 2弹力性 3限制性 4无期限性,二、国家土地所有权1、国家土地所有权的概念与特征 国家土地所有权，是指国家独占性地支配其所拥有的土地，并排除他人干涉的权利。在法律规定的范围内，国家享有占有、使用、收益、处分国有土地的权利。,我国的国家土地所有权的特征： 国家土地所有权的主体具有唯一性和统一性。国家土地所有权在行使上具有特殊性。国家土地所有权具有恒久性。国家土地所有权的客体具有广泛性。国家土地所有权的非登记性。,2、国家土地所有权的主体 我国采用的是一元制下的“单一代表，分级行使”制度。中华人民共和国是国有土地的唯一权利主体。国务院是国家土地所有权的代表。中央政府土地行政管理机关和地方政府行使国有土地所有权，是以国务院的授权为基础的。,3、国家土地所有权的范围（客体）（1）矿藏、水流、海域、城市市区的土地。（2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。（3）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。,4、国有土地所有权的内容（1）国有土地所有权的占有权能（2）国有土地所有权的使用权能（3）国家土地所有权的收益权能（4）国家土地所有权的处分权能,5、关于国家土地所有权的性质 国家土地所有权是国家享有的一种民事权利。国家所有权关系是民事法律关系，国家作为权利主体，同其他民事主体处于平等地位。故国有土地所有权关系作为一种财产关系，主要适用民法中的物权法律制度，当然也要受到其他法律规范的调整。,（三）集体土地所有权1、土地集体所有权的概念和特征 集体土地所有权是指由各个独立的集体组织对其所有的土地享有的独占性支配权，并排除他人干涉的权利。在法律规定的范围内，集体组织对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分权。,集体土地所有权的特征：（1）独立性（2）限定性（3）受保护的特殊性,2、集体土地所有权的范围（1）法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区土地。（2）农村的宅基地、自留地和自留山。集体土地的范围按用途不同可以分为：农用地：耕地、林地、草原、农用水利用地等。农村建设用地：乡镇村企业用地、乡镇村公益事业用地、乡镇村公共设施用地、宅基地等。未利用土地：荒地、荒丘、荒沟、荒滩等。,三、房屋所有权 是指房屋所有权人对作为标的物的房屋所享有的独占性支配权利，依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。,1、我国房屋所有权制度的特点（1）房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，平等地受国家法律保护。（2）房屋所有权与其依附的土地使用权不可分离。（3）新建房屋的原始取得人一般为建筑执照记载的建筑人。对房屋买卖中房屋所有权的转移，应办理房屋所有权变更登记。,2、房屋所有权从不同的角度，按照不同的标准有不同的分类，（1）按照房屋所处的土地性质的不同，可分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权；（2）根据房屋所有权主体享有的权能是否充分，可以分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。（3）按照房屋所有权权利主体内部构成不同，可分为房屋单独所有权(独有)、房屋共有权和房屋区分所有权。,案例3：案情介绍：原告：李甲、李乙被告：赵某 案情：原告李甲、李乙诉称，原、被告三人共同继承父母遗产旧房三间，被告背着二原告擅自将该房产以 20 万元卖给王某，二原告请求法院确认此合同无效，返还该房产。被告辨称，此房购买时 90 的钱来自被告生父留给被告的遗产，因此，该房产的 90 部分应归被告所有；因无法按实物分割，才将此房卖出，拟从卖房得款中拿出 10 即 2 万元给二原告，其余归被告所有。法院查明：二原告与被告系同母异父关系，买房时三人均未成年，产权原为二原告生父及被告生母夫妻共有，原产权人去世时未留遗嘱，房产为原、被告三人共同继承。被合在卖房时假造了二原告的授权委托书，将房屋卖给王某，并办理了产权转移登记。被告对 90 购房款来自其生父留下的遗产无法举证。 试分析：(1) 原、被告三人与本案房产是何种产权关系 ? (2) 被告售房的行为应如何认定 ?(3) 被告关于购房款 90 来自其生父遗产的说法如何认定 ?(4) 本案购房者王某是否必须返还该房屋 ?,第三节 建筑物区分所有权,一、建筑物区分所有权的概念和特征1、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权是指数人区分建筑物时，所享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。建筑物区分所有权的客体：一栋建筑物能区分成数个专有部分以及各个专有部分共有的共有部分。,2、建筑物区分所有权的特征（1）复合性（2）一体性（3）专有权的主导性（4）权利主体身份的多重性,3、建筑物区分所有权的构成条件（1）建筑物客观上能够被区分建筑物必须是能够出让给他人所有的住宅房屋或者经营性房屋建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分建筑物的各独立部分能够为业主所专有使用建筑物除专有部分外，还必须有共有部分（2）建筑物在事实上被区分所有,王某在某住宅小区购买了一套商品房，王某雇用装修公司在与李某共用的墙壁上挖出一高2米，宽1.5米的壁橱，李某对此并不知情。一天，李某在搬动家居时不慎触及到共用墙壁，导致墙壁倒塌。李某要求王某将墙壁恢复原状，遭王某拒绝。共用的墙壁属于专有部分还是共有部分？,二、专有部分所有权1、概念 专有部分是指区分建筑物内有独立构造、能独立使用的建筑物的某一单元部分。专有部分所有权是指将建筑物分割成各个不同单元部分的基础上所形成的所有权。权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分的权利。,2、专有部分构成要件1）构造的独立性，它是指在建筑物分割为各个专有部分之间，须在建筑构造上客观地区分相互之间的界限和范围；2）利用的独立性，须具有能独立满足一般生活目的之功能。（1）单独使用；（2）有独立的经济效用。,3、专有部分的范围四种不同观点：（1）空间说（2）壁心说（3）最后粉刷表层说（4）壁心和最后粉刷表层折中说,案例 张某和王某是同一栋楼里的住户，张某住三楼，王某住四楼。王某入住后不久在家里安装了一锅炉，用于做生意。不久张某发现自己家的楼顶开始起皮泛碱、渗漏和裂痕，同时，走廊内堆满了焦炭，不仅造成通行困难，而且影响卫生。张某多次找王某要求其采取措施，但王某声称，他在自己家建锅炉，他人无权干涉，走廊是公用的，他也有使用权。无奈之下，张某将王某告上法庭。问： 在自家建锅炉，楼下住户能否主张权利?,4、专有权人的权利：四项权能5、专有权人的义务（1）不得违反建筑物的使用目的对专有部分进行使用；（2）维护建筑物牢固和完整的义务；（3）不得侵害专有部分内的共有设备；（4）准许进入的义务；（5）损害赔偿的义务。,三、 共有所有权1、概念 共有部分是指区分所有人拥有专有部分以外的区分建筑物部分。对共有部分享有的占有、使用、处分的权利，形成共有权。,2、共有权的法律特点：（1）区分所有权人享有的共有权依附于专有权。（2）区分共有权依据不同标准可分为法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权。（3）区分共有人不得请求标的物的分割。,案例： 某住宅小区于2005年8月与某物业管理公司签订物业管理合同。2005年10月，该物业管理公司在小区内道路两侧划分出若干停车位，白天允许任何进入该小区的车辆停放，并收取每小时5元的停车费，夜间固定提供给小区的业主停放车辆，并收取停车位每月200元的停车费。2005年12月，物业公司年终公开账面收支时，业主委员会对该笔停车费收入提出异议，认为应归业主所有。,共有部分的范围：（1）建筑区划的建设用地使用权；（2）建筑物的基本构造部分及建筑物内部的共有设施设备；（3）建筑物以外的共有设施设备；（4）建筑区划内的共用场所；（5）住宅专项维修基金及基于共有部分而产生的收益。,4、共有部分的分类（1）法定共有部分：建筑区划内属于城镇公共道路以外的道路，建筑区划内属于城镇公共绿地或者明示属于个人以外的用地，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业管理用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。（2）约定共有部分：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库。,5、共有权人的权利（1）对共有部分的使用权（2）对共有部分收益的共享权（3）对于共有部分的处分权（4）对于共有部分的单纯的修缮改良权（5）对共有部分的物上请求权,6、共有权人的义务（1）按照共有部分的本来用途使用共有部分的义务（2）维护与保持共有部分现状的义务（3）不得非法侵占共有部分的义务（4）分担共用费用和负担的义务,7、车位、车库问题（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,8、会所问题（1）会所的所有权归属应以登记为准，归开发商所有；（2）谁投资，谁拥有；（3）日常维护和维修保养费用高。,案例 物业公司将楼顶层出租给电信公司，业主们能否主张损害赔偿？ 甲物业公司与某住宅小区的业主们签订了物业管理协议，负债该小区的物业管理。后来，甲公司与乙电信公司订立协议，约定甲公司将其所管理的小区住宅的楼顶租给乙电信公司供搭设电信设备之用，乙电信公司向甲公司支付租金。协议签订后，乙公司在该小区楼顶层铺设了电信设备。不久，该小区居民均反映身体不适，此时，业主才发现楼顶层铺设了电信设备，是电波给居民造成了危害。业主们起诉甲公司与乙电信公司，要求他们停止侵害，并赔偿损失。,四、专有使用权 在建筑物区分所有权的情况下，将某些共用部分依据法律规定或区分所有人之间的约定，由一个或几个区分所有人或特定人享有排他的独占使用权，这就产生了对共有部分的专有使用权。专有使用权的客体有：建筑物的共用部分；区分建筑物所占地面以外的空地。,1、专有使用权的设定方式（1）根据区分所有人之间的规定或协议产生；（2）在出售商品房时，开发商保留某一部分的所有权，并在其上设置专有使用权；（3）由区分所有人将某些共有财产提供给他人使用。,2、共有权人的义务容忍义务：不干涉专有使用权人对共有部分的正常使用维修义务3、专用权人的义务妥善使用的义务不得随意改变共有部分不得随意转租的义务容忍的义务,五、区分建筑物的基地使用权 基地是指与区分建筑物直接接触、并支撑建筑物的土地。各个区分所有人应按专有部分在整个建筑物总面积中所占比例享有基地使用权的份额。,六、建筑物区分所有权人的成员权 1、概念 建筑物区分所有权人的成员权，是指基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的区分所有人作为建筑物管理团体之成员所享有的权利和承担的义务。,2、成员权的特征：（1）成员权是产生于专有权和共有权基础上的对全体区分所有人共同事务所享有的权利和承担的义务。（2）成员权是基于区分所有人之间共同关系而产生的权利。（3）成员权是一种永续性权利，它与专有权、共有权不可分离。,3、成员权的权利（1）选举权和被选举权（2）决定权（3）管理权（4）监督权（5）知情权,4、成员权的义务遵守管理约定执行业主大会和业主委员会的决定,第四节 房地产他物权,房地产他物权，是指根据法律规定或当事人约定，由他人对所有人的房地产享有的以所有权一定权能为内容、并与所有权相分离的限制性物权。它与自物权相对应，二者共同构成了房地产法中完整的物权关系。,他物权的法律特征：1、依附性2、派生性与独立性3、法定性或约定性4、限制性,用益物权：是指非所有人对他人所有之物所享有的以占有、使用和收益为内容的限制物权。 担保物权： 不以占有、使用和收益为内容，而是以对标的物的交换价值的控制以及对该标的物变价所得价款享有优先受偿权为主要内容，以确保债权实现的限制物权。,一、建设用地使用权1、建设用地和建设用地使用权（1）建设用地 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。,国家建设用地可分为：城镇居民住宅用地和公共设施用地、工矿区用地、交通用地、水利建设用地、旅游区用地、军事用地、其他用地（指一些特殊要求的用地，包括单独成立的国防、名胜古迹、风景旅游、陵墓、监狱、看守所等建设项目的用地）。集体所有的建设用地，一般指乡（镇）村集体建设项目占用和使用范围内的土地，包括农村居民住宅建设用地（宅基地）、乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公共设施、公益事业用地。,按照土地用途划分，我国建设用地可以划分为：居住用地：旧有体制下遗留的公有房屋占据的住宅用地；经过商业化开发建成的商品房住宅用地；建造私有房屋的宅基地。工商业用地：饭店、写字楼、宾馆、工商业用房所使用的建设用地。公共和公益事业用地：各类政府机关使用的土地，用于科、教、文、卫、体、医等公益事业或非盈利性事业而使用的建设用地。,建设用地的特点：具有非生态利用的特性建设用地的可逆性差对区位的选择性强土地利用价值高,（2）建设用地使用权 建设用地使用权是对国有土地进行建设的权利。建设用地使用权是权利人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益，并自主利用该土地建造并经营建设物、构筑物及其附属设施的权利。集体土地上也可以创设建设用地使用权。,建设用地使用权的划分：依据土地性质的不同：国家建设用地使用权和农村集体建设用地使用权；依据取得方式不同：商业化的建设用地使用权和非商业化的建设用地使用权；依据建设用地使用用途不同：居住用地使用权、工商业用地使用权和公益用地使用权。,2、国有土地建设用地使用权 国有土地建设用地使用权是公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。国有土地建设用地使用权的设立以出让方式为主体，以划拨方式为补充和例外的制度。,3、集体土地建设用地使用权 集体土地建设用地使用权是农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。其客体主要包括乡镇村企事业单位用地、公共设施用地和公益事业用地。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征收。,使用农民集体所有的土地进行建设，必须遵循以下原则：必须符合乡(镇)土地利用总体规划。必须经过县级以上人民政府依法批准。乡(镇)村建设占用土地严格控制占用耕地。,二、宅基地使用权1、宅基地使用权的概念和特征 宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。,案例3 1998年3月，上望村农民刘某经批准，在本村修建了6间瓦房。此后，刘某因常年在外地经商，所建瓦房闲置，遂于1999年将房屋全部卖给同村村民李某。2003年春节，刘某回乡后，向本村村委会提出宅基地申请，想再建8间新房，村长时某表示同意。刘某即在原建房屋附近开始盖新房。春节过后，县政府派入检查各村、镇村民宅基地使用情况时，认为刘某的行为属于非法，对刘某处以5 000元罚款。问题：(1)刘某的行为性质是什么?(2)时某的做法是否符合规定，为什么?(3)县政府的处罚是否合理，为什么?,宅基地使用权的特征：（1）权利主体的限定性及权利客体的特定性（2）权利的从属性（3）权利取得的无偿性和无期限性（4）村民或者集体经济组织的成员每户只能拥有一处宅基地（5）权利的非流通性（6）权利的可继承性,村民住宅用地，应当由村民提出申请、经集体组织(合作社或村民委员会)讨论，经乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民未经批准非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。,2、宅基地使用权的流转 土地管理法中第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建造。”担保法亦规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。宅基地上的房屋所有权可以转让。,三、地役权（一）地役权的概念和特征 地役权是指土地上的权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过合同约定利用他人不动产的权利。在地役权受便益之用的不动产为需役地，供他人便益使用的不动产为供役地。,地役权的法律特征：（1）地役权是存在于他人不动产之上的物权。（2）地役权是利用他人不动产的权利。（3）地役权是为需役地的便利而设定的物权。（4）地役权具有从属性和不可分性。,甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。甲、乙于4月1日签订了合同，并于4月10日进行了登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。甲是否有权不让丙建高楼？ 地役权生效时间是4月1日还是4月10日？,（二）相邻关系 相邻关系又称为相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。,房地产相邻关系的内容1、相邻土地使用关系2、相邻流水、用水、截水、排水关系3、相邻管道安设关系4、相邻光照、通风、音响震动关系5、相邻疆界关系6、相邻环境与安全关系,（三）地役权与相邻关系的区别1、性质不同2、适用范围不同3、有无对价不同4、两者权利发生的前提不同,地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。,四、空间利用权（一）空间利用权的概念 空间利用权是指自然人或法人对他人所有或使用的土地地表上下一定范围内的空间进行利用并排斥他人干涉的权利。,（二）空间利用权的特征1、空间权利的主体2、空间权利的客体3、空间权利的权利人应按规定用途开发空间，获取收益。4、空间利用权是受限制的。,（三）空间利用权的性质1、空间利用权是一种物权2、空间利用权是他物权3、空间利用权用益物权4、空间利用权是一种独立的用益物权,五、建设工程优先权 建设工程优先权是指在建筑工程竣工以后，发包人未按照约定支付价款，承包人对建设工程所享有的通过折价、拍卖等方式而获得的价款优先受偿的权利。,1、建设工程优先权的性质（1）是法定优先权（2）是担保物权,2、建设工程优先权的法律特征（1）建设工程优先权为法定物权，而非意定物权。（2）建设工程优先权为不动产物权的一种，但又不同于不动产物权登记公示的方式。（3）建设工程优先权是一种从物权，是为担保建设工程债权而成立的担保物权。（4）建设工程优先权不以占有标的物为前提。（5）建设工程优先权的效力较之存在于建设工程之上的其他物权要高。,六、房地产抵押权 房地产抵押权，是指债务人和第三人将自己合法拥有的房地产作为履行债务的担保物提供给债权人，当债务人不履行债务时，抵押权人可以依法从处分抵押物所得的价款中优先受偿的权利。,房地产抵押权的法律特征：（1）房地产抵押权具有复合性质（2）房地产抵押权是要式法律行为，必须复合法律规定的条件和程序。（3）房地产抵押有时间限制。,七、房屋典权1、概念 房屋典权是指典权人支付典价而占有出典人的不动产，并加以使用和收益的民事权利。支付典价占有他人典物的为典权人，以自己的典物供典权人使用收益的为出典人，典权的标的物为典物。,2、房屋典权的法律性质（1）房屋典权是不动产物权（2）房屋典权是他物权（3）房屋典权是用益物权,补充知识：新型房地产财产权,一、房屋分时度假产权1、概念 分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权(或所有权)依时段(比如一周)进行分解，按10一40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给若干投资者，投资者购买了该固定时段的房屋使用权(或所有权)后，就可以获得在该时段内每年到酒店或度假村住宿的一种休闲度假方式。,2、分时度假的会员权益 包括使用权、转让权、赠与权、继承权和出租权，并享有通过交换服务系统，把自己所购买时段的客房使用权与其他会员同等级别的异地客房使用权进行交换使用的权利。,分时度假产权酒店的发展产权在时间和地点上固定交换系统产生分数制,3、产权式酒店的类型时权酒店住宅型酒店投资型酒店,4、分时度假所涉及的法律关系主体经营者(即开发商或酒店、度假村的经营者)销售代理商(旅行社或专业房地产销售公司)会员(购房者、投资者或消费者)交换公司,5、涉及的主要法律关系 (1)开发商与购房者形成的房屋买卖关系，房地产经营者将度假房屋未来一定期限的分时使用权或所有权出售给购买分时度假产品的会员，通过销售合同明确各自的权利和义务。 (2)开发商与销售商的委托代理关系，前者委托后者销售其分时度假产品。,(3)销售代理商与会员之间形成的代理人与第三人的关系，前者按经营者的授权向会员销售分时度假产品。(4)会员与交换公司形成的服务提供合同，前者利用交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假使用权的目的；后者则通过提供往来交换服务获得收益。,(5)经营者与交换公司形成的加盟合作关系，即通过双方自由选择，交换公司允许符合条件的经营者将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中参与交换，经营者向交换公司支付相关费用。,6、房屋分时度假的两种运行模式所有权型：投资者对其所购买的一定期限的度假房屋享有所有权。所有权型分时度假中的所有权是一种特殊的所有权形式，应为“时限所有权”或者“期限所有权”租赁权型：投资者购买的仅是度假房屋使用权。,优势 委托经营提供包租，收益稳定,投资产权式酒店存在哪些风险？市场风险法律风险诚信风险,案例：2002年2月6日，原告李某和北京金色世纪网络订房公司签订“分时度假”认购合约书，合约书中指出订房公司受泰达国际交换有限公司、北京京瑞房地产有限公司委托，代理销售北京京瑞有限公司所属京瑞大厦的“分时度假”权益。当日，李某按照约定支付首付款1.9万元后，发现订房公司与北京京瑞房地产有限公司无经营境外旅游的资格，无法保证自身的权益，于是一纸诉状递到了北京市西城区人民法院。,法院做出了一审判决，驳回了李某的诉讼请求，判决称：“李某与北京金色世纪网络订房公司签订分时度假认购合同书，合约中明确指出合同的标的为分时度假的客房使用权。该合同真实、有效，不违反法律规定，双方均应认真履行。李某所述某公司及其相关公司无经营境外旅游的资格，与签订合同无关。,