顺驰集团发展调研.docx

月度研究报告内部资料，注意保存Ø 同业研究顺驰中国控股有限公司成立于1994年，主要从事房地产开发和物业管理，并通过联属公司顺驰置业集团从事以房地产中介为主的综合服务。具有国家建设部一级资质。顺驰十年中累计操作房地产项目57个，销售面积近500万平方米，累计实现销售收入近200亿元，2004年更成为业内达到百亿销售规模的企业之一。 顺驰已初步形成全国化的战略布局，下设四大区域集团：以天津为中心，含河北、山东、山西在内的华北集团，以上海为中心含长三角城市群的华东集团，以北京为中心的北京集团和以武汉为中心，含湖北、河南在内的中南集团。顺驰中国在已经进入的天津、北京、上海、苏州、南京、无锡、武汉、郑州、石家庄等15个城市，拥有34个在建在售项目与可支撑企业长期发展的900万平方米的土地储备。顺驰中国的联属公司顺驰置业集团是具有房地产经纪机构一级资质，专门从事房地产综合服务的大型全国化发展的企业集团。顺驰置业的营业网点遍布北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉、沈阳等全国24个城市，连锁店面近900家。顺驰集团战略目标是成为中国房地产综合服务行业的绝对市场领导者。顺驰中国以优秀的核心价值观和企业文化、具有竞争优势的战略、通过聚焦战略的管理体系保证战略得到有效执行，从而达成“股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意”的满意结果。第四期二OO五年七月二日研究发展部顺驰集团发展调研2 Ø 市场研究 2005年一季度南京房地产市场研究12 Ø 楼盘调查 南京写字楼、商业楼盘调查一览表14 （本期责任编辑：周小海）【同业研究】顺驰集团发展调研一、企业概况 顺驰中国控股有限公司成立于1994年，是中国规模最大的全国性房地产企业集团之一，主要从事房地产开发和物业管理，并通过联属公司顺驰置业集团从事以房地产中介为主的综合服务。具有国家建设部一级资质。顺驰十年中累计操作房地产项目57个，销售面积近500万平方米，累计实现销售收入近200亿元，迅速发展成为中国房地产行业极具影响力的企业，2004年更成为业内达到百亿销售规模的企业之一。 顺驰已初步形成全国化的战略布局，下设四大区域集团：以天津为中心，含河北、山东、山西在内的华北集团，以上海为中心含长三角城市群的华东集团，以北京为中心的北京集团和以武汉为中心，含湖北、河南在内的中南集团。顺驰中国在已经进入的天津、北京、上海、苏州、南京、无锡、武汉、郑州、石家庄等15个城市，拥有34个在建在售项目与可支撑企业长期发展的900万平方米的土地储备。顺驰中国的联属公司顺驰置业集团是具有房地产经纪机构一级资质，专门从事房地产综合服务的大型全国化发展的企业集团。顺驰置业的营业网点遍布北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉、沈阳等全国24个城市，连锁店面近900家，已成为中国房地产中介行业的翘楚。借助顺驰置业集团强大的销售网络，顺驰各个项目销售速度得以进一步提升。顺驰置业的战略目标是成为中国房地产综合服务行业的绝对市场领导者。顺驰中国以优秀的核心价值观和企业文化、具有竞争优势的战略、通过聚焦战略的管理体系保证战略得到有效执行，从而达成“股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意”的满意结果。二、房地产业发展现状（一）发展历程：十年成长路，成就百亿房产企业1994年4月 “天津顺驰房地产销售代理公司”成立 1994年8月 运作第一个独家代理销售项目“先达小区”1995年1月 与中科集团、联想集团共同成立了天津中科联想房地产开发有限公司1995年7月 开发第一个项目-“香榭里”小区1995年11月 开发“顺驰名都”，这是顺驰开发的第一个成规模的小区 1996年5月 独家代理销售天津第一个大型安居工程-“福东北里”小区 1996年9月 代理销售“华苑居华里”，确立在天津房地产代理市场的领先位置 1999年9月 “天津顺驰投资集团有限公司”正式注册成立2000年8月 在天津首次土地招标中一举获得 “梅江4、6号地”（即“蓝水假期I”和“蓝调街区”） 2001年11月 开发丽苑居住区二期，即顺驰太阳城项目2002年11月 在第四届中国住交会上，首次获得“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖2003年7月 在北京昌平蟒山会议中心召开主题为“顺驰全国化发展战略研讨会”，吹响了全国化战略的进军号 2003年9月 在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步2003年10月 第一个异地项目-“顺驰·林溪乡村别墅”在北京正式亮相2003年11月 在第五届中国住交会上，再次一举囊括“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖，置业公司同时获得“中国房地产中介代理品牌企业20强”称号 2003年12月 在北京土地公开上市的第一次拍卖中，取得了北京大兴黄村卫星城1号地的开发权。即现在的“顺驰·领海”项目2004年8月 顺利完成香港联合交易所的上市聆讯2004年11月 与香港新鸿基地产发展有限公司附属机构启胜地产代理有限公司签署项目在港代理销售协议 2004年8月 蓝水假期荣获第四届詹天佑土木工程大奖 2004年12月 再获“2004CIHAF名企名盘大奖”2004年12月 顺驰中国如期完成百亿目标（二）开发区域：实施全国化战略布局，形成四大区域集团。 顺驰已初步形成全国化的战略布局，下设四大区域集团：以天津为中心，含河北、山东、山西在内的华北集团，以上海为中心含长三角城市群的华东集团，以北京为中心的北京集团和以武汉为中心，含湖北、河南在内的中南集团。顺驰中国在已经进入的天津、北京、上海、苏州、南京、无锡、武汉、郑州、石家庄等15个城市，拥有34个在建在售项目与可支撑企业长期发展的900万平方米的土地储备。（三）品牌建设： 自04年11月份“顺驰品牌周”活动在香港隆重上演以来，顺驰品牌在全国范围内进行的战略性拓展工作已经陆续展开。顺驰的战略目标是要做行业第一，做市场的领导者。这个第一不仅体现在企业的规模上，而且体现在品牌价值的不断提升和增值方面。顺驰品牌经过十年的积淀，在天津已是家喻户晓，在全国也产生了较大的影响力，今后顺驰会用实际的行动不断积累和丰富自身的品牌价值，力争打造成中国房地产的第一品牌。顺驰所理解的品牌，是客户对企业或产品的形象、承诺、口碑、购买体验等等的综合体验，是客户对企业或产品的态度。品牌的树立需要有产品和服务的强大支撑，为客户提供高价值价格比的产品以及更多的附加值是顺驰赢得市场、赢得客户的关键，是顺驰品牌价值的一种体现。在产品研发设计环节，顺驰倡导一种超前的生活理念，超导一种超前的设计理念，从而使顺驰的产品能够引领市场潮流，具有广阔的升值空间，使所有购买顺驰产品的业主不仅能够品味和享受生活，而且获得由于产品升值所带来的财富。在未来的发展中，顺驰不会刻意地强调品牌，而是会用实际的行动不断积累和丰富自身品牌的价值即顺驰品牌包括的人居价值、客户价值、产品价值以及实力品牌价值四个方面。顺驰会的成立是顺驰全面实施客户满意战略的一部分，今后顺驰将从研发、工程、销售、物业管理等各个环节着手，力求服务到最小细节，通过“顺驰会”让业主能够享受到最完美的服务，给业主提供更多的产品附加值。（四）开发楼盘总汇: 顺驰集团共计开发50多个楼盘，从可调查的数据来看，开发总建筑面积达到10835456平方米，详细情况见下表：序号物业名称城市物业地址物业类别物业价格占地面积建筑面积1顺驰山倾城 new天津蓟县君山国家地质公园脚下公寓不详2000003000002顺驰又一城 new天津河东卫国道与贺兰路交口其它不详3太阳城新领地天津河东卫国道与贺兰路交口公寓4800元/平方米 均4东方商业街天津静海政府对面其它4000元/平方米 起5静海城市艺墅天津静海东方红路北侧、朝阳道东侧公寓2500元/平方米 均2000001000006青山溪语天津蓟县光明路与盘山东路交口公寓3000元/平方米 均1234001234007太阳城艺阳枫尚天津河东卫国道与贺兰路交口公寓4800元/平方米 均1100001900008顺驰第壹城天津汉沽新开北路与牌坊街交口公寓2600元/平方米 高947001270009城市之光天津河东华兴道与新广路交口公寓5900元/平方米 均13700026000010柠檬HOME天津南开津涞公路与卫津南路交口附近普通住宅不详630007000011半岛豪庭天津河西友谊南路与环岛北路交口公寓6200元/平方米 均11000017000012城市星座 (已售完)天津河东东站后广场旁公寓4700元/平方米 均500005500013北岸华庭 (已售完)天津河北狮子林大街与昆纬路交口高尚住宅4600元/平方米 均6670016000014蓝水假期二期 (已售完)天津河西珠江道与友谊南路交口公寓6800元/平方米 均9800012000015翡翠城天津北辰丁字沽三号路延长线公寓3800元/平方米 均66000060000016宁河城市艺墅 (已售完)天津宁河西至范围、东至现有居民楼、南至华翠公园、北至光华路公寓不详570007000017宝坻城市艺墅 (已售完)天津宝坻北方装饰城南侧公寓不详13000015440018武清城市艺墅 (已售完)天津武清泉发路西侧，富明道北侧公寓3000元/平方米 均10000014000019太阳城棕榈阳光 (已售完)天津河东卫国道与贺兰路交口别墅5800元/平方米 均40000035000020太阳城四季花庭 (已售完)天津河东卫国道与贺兰路交口公寓3000元/平方米 均40000035000021太阳城紫玉园 (已售完)天津河东卫国道与贺兰路交口公寓2500元/平方米 均40000035000022北岸华庭中心商业广场 (已售完)天津河北狮子林大街内环线以内商住楼不详100001400023城市之光特色商业街区 (已售完)天津河东东站后广场新广路与华兴道交口商铺不详500006000024东尚 (已售完)天津河东新开路与华龙道交口其它5000元/平方米 起100001300025豪伯斯客瑞景商业公园 (已售完)天津北辰丁字沽三号路延长线商铺6000元/平方米 均26建筑师走廊 (已售完)天津河东卫国道与贺兰路交口写字楼不详27阳光嘉年华商业广场 (已售完)天津河东卫国道与贺兰路交口普通住宅9000元/平方米 均200002000028蓝调街区 (已售完)天津河西九华山路与珠江道交口普通住宅不详29城市之星 (已售完)天津河东新开路与华龙道交口小户型4500元/平方米 均30顺驰名都 (已售完)天津河西解放南路442号高尚住宅3100元/平方米 均10000015000031莱茵春天 (已售完)天津塘沽福州道普通住宅2450元/平方米 均16600019150032半岛蓝湾 (已售完)天津河西友谊南路与环岛北路交口普通住宅10000元/平方米 均17500011300033日华里（二期） (已售完)天津南开华苑普通住宅不详200003000034太阳城蓝山园 (已售完)天津河东卫国道与贺兰路交口公寓3500元/平方米 均30000030000035顺驰东屏园 (已售完)天津河东华昌大街22号商住楼2880元/平方米 起120001764036蓝水假期一期 (已售完)天津河西梅江居住区九华山路与珠江道交口普通住宅4300元/平方米 均13000012000037华苑久华里小区 (已售完)天津南开迎水道南侧普通住宅3000元/平方米 均150001600038世纪城 (已售完)天津河西梅江附近普通住宅3450元/平方米 起16650022000039顺驰蓝调国际公馆北京丰台西二环菜户营桥往西1500米公寓7500元/平方米 均12000022000040顺驰领海北京大兴黄村兴业大街公寓5900元/平方米 均40800051858641顺驰林溪北京昌平百善镇别墅300万元/套 均52000019800042顺驰蓝湾锦都上海青浦华盈路688弄普通住宅188万元/套 高8000011000043顺驰湖畔天城苏州园区苏州工业园区湖东钟园路公寓5200元/平方米 均16000030000044顺驰滨江奥城(二期)南京建邺奥体中心西北部运动员村西侧普通住宅6050元/平方米 均18219029243045顺驰天鹅湖(三期) 蓝堡无锡滨湖区蠡湖大道与高浪路交汇处普通住宅5000元/平方米 均1000000102720046洛阳第一街洛阳体育大街与龙门大道交汇处别墅公寓12000013200047郑东第一街郑州郑州其他郑东新区CBD中心和龙湖居住区之间普通住宅3380元/平方米 均25000026730048顺驰.泊林武汉武汉东西湖区普通住宅3000元/平方米 均180000216500049榆次城市艺术榆次榆次西北普通住宅50荆州顺驰太阳城荆州湖北省荆州市园林路与长港路交口普通住宅2206元/平方米 均25781233000051顺驰蓝郡石家庄河北石家庄裕华谈固东街与东二环之间、裕华东路以南区域普通住宅190000320000合计804230210835456三、顺驰发展战略 顺驰在十年的发展历程中，逐步形成了适合自身发展的战略体系，该战略体系包括行动纲领、核心价值观、战略思考、战略执行和以结果为导向。 行政纲领：行政纲领是核心竞争力行动纲领是对我们多年来实践的总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和期望的结果之间的联系明晰表达。行动纲领是我们统一思想、统一行动的纲领。行动纲领是我们共同的信念、共同的目标、共同的行动、共同的成功。核心价值观：核心价值观使我们与众不同 顺驰的核心价值观使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新 主动变革创造奇迹的团队精神共同发展 分享成功 我们需要的文化和氛围 * 信任和尊重的文化和氛围* 创新变革的勇气，挑战性的激情文化* 合作共赢的文化* 重视员工发展的文化 对核心价值观的偏执创造奇迹对核心价值观的坚定信仰对核心价值观的偏执和执行对违反核心价值观的人和事的零容忍把不符合核心价值观的人清除出去，让我们拥有一支有共同信念的队伍把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里把核心价值观体现在战略思考，战略执行和期望的结果中，溶入公司的聚焦战略的管理体系和考核奖惩体系的所有行动中战略思考：中国房地产行业毫无争议的第一战略是面对现实的分析，对各种理论和实践的综合，是包括直觉、悟性、智慧、洞察力和创造性的思考。战略决定公司的方向和希望，决定公司做什么不做什么，决定事情的轻重缓急，决定公司的资源配置。    我们在深刻理解自己的企业、深刻理解行业、深刻理解宏观形势和周围环境的基础上，制定我们的发展战略，并不断根据形势变化修正我们的战略，使战略成为一个持续的过程。我们的战略是成为中国房地产行业毫无争议的第一战略执行：聚焦战略的管理体系战略执行比战略制定更重要，大多数公司的失败不是因为战略制定不好，而是因为战略执行的不好；战略执行比战略制定更困难，因为快速变化的形势和环境。    我们用聚焦战略的管理体系执行战略。聚焦战略的管理体系把战略翻译成考核指标体系，使我们有了共同的语言，共同的理解，共同的重点，共同的思考体系，共同的行动指南。    聚焦战略的管理体系强调整合，强调沟通，强调参与，强调员工创新，强调主动变革，强调奖励与战略相联系，和我们的核心价值观相一致。     聚焦战略管理体系把所有的资源整合和聚焦于战略，取得整体大于部分相加之和的效果，取得整体最优化的效果，取得突破性的业绩。以结果为导向 股东价值最大化是战略的终极目标，也是企业存在发展的终极目标。要实现股东价值最大化就必须要有满意的客户、高效的流程、满意的员工。    我们追求股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意。    我们追求共赢和共同的成功。    我们追求结果的四个方面互为因果关系。【市场研究】2005年一季度南京房地产市场研究1、2005年南京房地产市场总容量约为：1350万平方米，一季度市场容量（总需求）426 万平米，总供给658万平米，总体供需比1.54 ：1 根据抉策地产研究中心监测数据估计2005年南京房地产市场全年的市场总容量为1350万平米， 其中，一季度的市场容量为 426万平米，而一季度市场的实际总供给量是658万平米，供给已经远大于需求，供需比例达到 1.54 ：1 ，其中新建商品房的供需比是 1.63 ：1 。 2005年一季度南京市有几个体量较大的楼盘推向市场，如江北的天华百润、城东的亚东城、城北的世贸滨江等，平均供应体量都在50万平米以上，使得南京市2005年一季度的总供应量大幅升高，而相比之下需求量却是受到多方面因素的影响，有一定的萎缩，这样就使得供需矛盾显得越发突出和尖锐。 数据显示，2005年一季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有141万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有373万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾已经非常尖锐！ 2 、 需求结构中各组成比例进一步优化 第一，拆迁购房比例继续降低 坚决抑制房价过快增长已经成为国家 2005年宏观调控的重要内容之一，2004年国家的宏观政策主要从控制供给入手给房地产业降温，2005年则开始抑制部分需求，这其中要求对被动性住房需求主要是指拆迁产生的需求严格控制,即有效控制拆迁量。南京市从2004年开始减少拆迁量，当年完成拆迁量2万余户，比2003年下降了一半有余，2005年的拆迁继续放慢脚步，预计不到2万户。 根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的 2005年一季度会员统计数据，2005年一季度与2004年四季度相比，拆迁购房的比例出现了明显的下降，从去年四季度的16%下降到今年一季度的12.1%，降幅达3.9%，2005年一季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为51.55万平米。详情见下图。 图 1 2005年一季度购房动因结构变化对比分析第二，改善住宅条件的需求强劲， 成为购房动因主体 长三角地区经济的快速发展给南京房地产市场带来了充分的发展空间和良好的发展机遇，南京市人均年总收入逐年增加，市民对生活品质的要求越来越高，主要表现之一是居住品质的提高，因此从 2004年至今用于改善居住环境的需求比例不断攀升， 2005年一季度，这部分购房比例达到38.6%，需求量为164.45万平米。如果按照江苏省小康住宅标准84平米/户计算，约1.96万户左右，较2004年四季度的33.8%上升了4.8%，成为购房动因的主体。 第三，多种政策抑制投资需求，效果初步显现 如果说中国的房地产部分市场过热，那么，热钱的涌入是促使房地产市场过热的主要原因之一，这其中不乏国外资金，而热钱进入房地产市场的主要渠道是投资购房， 2003年初-2004年底中国部分城市房价涨幅惊人，有的城市涨幅在100%以上，投资房地产市场存在巨大的收益空间，当然这还跟现阶段中国的土地政策、投资市场、人民币汇率、利率、通胀率、金融体制、GDP结构、地方政府官员的政绩观等等因素密切相关。但是由于部分房地产市场过热，国家和地方政府纷纷出台了一系列抑制投资过热的政策，包括金融政策和土地政策。从2004年下半年至今这种宏观调控的效果开始逐渐显现，连续两次加息使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望，已经投资购房的也开始抛售，还没有进入楼市的越来越谨慎。2005年一季度投资购房比例为19.1%，比2004年四季度下降了3.2%，需求量约在81.4万平米左右。 第四，结婚购房比例 基本稳定 结婚购房比例主要受人口因素影响，结婚购房的需求与投资和改善居住相比具有较大的刚性，变化不大。根据南京抉策地产研究中心购房会员俱乐部 2005年一季度会员统计数据，由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在20%上下，2005年一季度比2004年四季度微弱上升，比例达到20.5%，比2004年四季度上升了1.5%，结婚购房需求达87.33万平米，按照江苏省小康标准84平米/户计算，约1.04万户左右。根据南京市民政局的数据，南京市每年约有2万对新人结婚，婚房已成为城市新人结婚的必备条件。 第五，城市化进程中产生的购房需求比例基本稳定 从长期来看，中国城市化进程在不断加快，因城市化进程产生的需求比例也会不断增加，但是在短期内，城市化进程速度不能过快，尤其是在目前房地产市场局部过热的情况下，城市化进程的速度更应该进行有效的控制。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的 2005年一季度会员统计数据，2005年一季度的需求比例为9.7%，比2004年四季度上升了0.8%，所带来的购房需求为41.3万平米。 3 、城中、河西和城东依然是热点购房区域 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到 2005年一季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示： 图 2 2005年一季度南京市各片区需求比例变化图抉策地产研究中心的 2005 年一季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在城中、河西和城东，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为 22.2% 和 21.3% ，实际上对城中的偏好程度比该比例更高的，但受到该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为 17.8% ，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在 2004 年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到 16.8% ，特别是江北。 4 、消费者的可承受单价水平有所上升 图 3 2005 年一季度潜在消费者对可承受最高单价的统计抉策地产研究中心 2005 年一季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000 元 / 的区间内，其中对单价在 4001-5000 元 / 之间的比例最高为 38.1% ；其次是单价在 5001-6000 元 / 的比例，为 26.5% ；处于第三位的是单价在 3001-4000 元 / 之间的比例；为 21% ；单价 3000 元 / 以下和 6000 元 / 以上的比例均比较低，分别为 6.6% 和 7.8% 。 与 2004 年四季度相比，潜在消费者的心理可承受房价的总体水平有了一定的提高，但提高幅度很小。 5、经济型二房和三房最受欢迎 图 4 2005 年一季度潜在消费者对户型的偏好对比统计抉策地产研究中心2005年一季度户型偏好比例统计结果显示，三室一厅的偏好比例最高，达到31.4%；二室二厅、三室二厅的户型需求在调查结果中所占的比例也比较高，分别为21%和28.7%；另外，对二室一厅的需求比例比较低，为13.8%；而对单室套的比例仅为2.7%，这个数据主要是指传统观念上的一室一厅，没有包含单身公寓，如果把对单身公寓的需求也含盖在内，则该需求比例会有比较大的提高。通过对比 2005 年一季度和 2004 年四季度的户型偏好比例分布发现，对二室的需求比例基本上集中在 30%-35% 之间，在这个范围内有比例的重新分配，但是总体比例变化不大；对三室的需求比例基本上在 60%-65% 之间上下波动，其中对对三室一厅的需求比例从 2004 年四季度的 24.6% 上升到 2005 年一季度的 31.4% ，增幅为 6.8% ，对三室二厅的需求比例从去年四季度的 38.9 下降到 2005 年一季度的 28.7% ，降幅为 10.2% 。 6、南京房地产市场全面进入供大于求的时代，但城中片区供不应求 图 5 2004年三季度2005年一季度分片区的新建商品房供需比由上图中数据可以看出，从 2004 第三季度开始，至 2005 年第一季度，从单个片区来看，供需比例有增有减，但是从整体市场来看，供需比例变化的主调呈递增的趋势。 2005 年一季度中，南京市七大片区的供需比例情况走势不一，有供需失衡情况开始缓和的如城南、江北及河西片区，亦有供需失衡矛盾继续激化的，如江宁、城北片区。其中，城中、城东片区供需比也有所增加，但是总体供需情况比较平衡，供需比例接近于 1 。 2005 年一季度中，尽管城南片区商品房均价略有增长，但是这一变化对楼市的消极影响远不如即将运行的地铁 1 号线所带来的积极影响效果明显，购房者中选择在城南片区购房的人群比例开始增大，这一点也反映在城南片区在一季度中良好的销售情况上。由此，城南片区的供需比例再次向平衡状态趋近，由 2004 年四季度的 1.48 减少至 2005 年一季度的 1.39 。 江北片区在 2004 年年末，由于一些超大楼盘项目的出现成为南京楼市的焦点，同时也以其偏低的价格定位，开始引起越来越多购房者的关注。加上三桥及规划中的过江隧道等利好的实现，人们对江北的接受程度越来越高。一季度江北楼市的销售情况良好，同时尽管有两个超级大盘存在，但是由于大盘采取分期开发、分期推出的原因，使得江北一季度中的供给总量较之 2004 年四季度，并无太大增加。此长彼不长的情况之下，供需失衡状况开始缓和，由 2004 年四季度的 2.98 减至 2005 年一季度中 2.14 。 河西片区在一季度中销售情况一般，而随着十运会的临近，河西片区未来的发展前景令人充满信心，仍有较大一部分比例的人群选择在河西购房。由于河西片区在一季度中的新增房源不多，因而供需比例变化不大，与 2004 年四季度相比，略有小幅度下降，由 1.82 降至 1.67 。 供需失衡矛盾加大的区域为江宁、城北、城东三个片区，其中以江宁片区最为严重。一季度中，江宁片区的供给量再次增大，且增加量较大，楼盘均价也略有上浮，但是对于江宁的需求量并无增加，由此使得江宁的供需失衡矛盾再次加剧，由 2004 年四季度的 2.61 增至目前的 2.87 。城北片区楼市在近期发展速度较快，但是由于供给量及需求量都相对不多，因而其供需状况一直相对平衡，一季度，由于供应量的增加大于需求量的增加，使得其供需比有所增加，但是供需失衡矛盾不够明显，供需比 1.43 。城东片区最近由于仙林板块的崛起及马群麒麟板块的新增供给的增加，使得城东片区楼市的总供给量要多于前期，但是目前人们对仙林板块的了解有限，尽管有需求，但是这一数字要小于其供应量的增加，所以使得城东片区的供需比发生了较大改变，其在 2004 年中一直保持着的供略小于需的情况至 2005 年一季度开始出现逆转，供需比增至 1.3 ，供大于求。 城中片区仍然很受购房者青睐，但是限于有限的土地资源，供应量在逐渐的减少，同时价格也因此增加，价格的增加在一定程度上会抑制部分需求。受此影响，城中片区的供需比变化比较平稳，一直保持着供略小于求的局面。 7、供给结构性矛盾依然突出-高价房源普遍过剩，中价房源供不应求 图 6 2005 年一季度南京市新建商品房价格层次供需比图6显示了2004年四季度分价格层次的供需比例情况。通过2004年三、四季度与2005年一季度的对比可以看出，南京市新建商品房在各价格层次的供需结构失衡情况变化不一，有缓和也有加剧的。从上表中数据可以看出，目前市场上供不应求的房源价位段范围再次缩小，集中在 4001-5000 元 / 平米之间。其余各价位段都是供大于需。其中3000 元 / 平米以下及 6001 元平米以上价位段房源的供需比例与 2004 年四季度相比，有所下降。3000 元 / 平米以下房源集中在江北片区，随着江北楼市行情的好转，购房者对江北楼市接受度的提高，供需矛盾开始有所缓和。6001 元以上房源集中在河西、城中、城东片区，随着房价的居高不下，部分购房者只能无奈接受，另有部分购房者因看好河西的发展前景而接受了目前的这一个价格水平，至于在那些选择在城中区域购房的人群，对于高价位的房源接受能力自然要相对较强。3000-4000 元 / 平米价位段之间的房源集中在江宁片区，出现供需比大于 1 的主要原因我们在前一节已经分析过。 就目前各价位段的供需比来看，南京房地产市场的供需结构性失衡矛盾很严重。本应大受欢迎的低价房源由于地理位置的原因，受到市场冷落；市场接受程度有限的高价房源在日益增多；中等价位左右的房源却严重供不应求。 预计： 2005 年二季度南京新建商品房的供给总量约为 470.93 万平米，略低于一季度的供应总量。 8、2005年一季度70典型楼盘价格总指数为128，比上期上涨0.5 表 1 2005 年3月抉策南京70典型楼盘价格总指数表发布时间南京市 70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2005年3月1280.5% 2004年12月127 0.3% 2004年10月1273% 2004年08月 123 1.98% 2004年06月120 1.6% 2004年04月 118 1.7% 表 2 2005 年 3 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表发布时间 分区域指数城北城东城南城中河西江宁江北 2005年3月131123127140134 1241152004年12月 123 120 126 140134123 1162004年10月123120126132132123115 2004年08月 121 120121126127119114 2004年06月 117 120118117123116 1132004年04月 116118117115122115111表 3 2005 年 3 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表发布时间 住宅商住写字楼别墅、高档公寓2005年3月1291301272004年12月 129129126 2004年10月1291251262004年08月126121123 2004年06月1251161162004年04月123114115 本期南京抉策地产研究中心70典型指数楼盘价格指数分析表明，2004年12至2005年3月南京市房地产市场总指数、分区指数、分物业指数变化较大，各片区中城北片区上升最大，由123点上升到131点；江北片区则有 116点下降为115点。其余片区指数略有上升，但并不明显。各物业类型中商住、写字楼上升1点；别墅、高档公寓上升1点，住宅没有变化。 9、新建商品房价格水平平稳 图 7 04 年四季度 05 年一季度南京新建商品房价格走势（单位：元 / ） 根据抉策地产研究中心楼盘数据库和2005年3月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出 2005 年第一季度南京市新建商品房加权平均价格为5113元 / 平方米。与去年四季度相比，上涨了51元 / 平方米。其中3月的价格的上涨幅度明显大于前两个月，主要原因是一些商业项目的推出，使得销售价格较高，且销售情况较好。 目前，南京市新建商品房价格增长速度与去年同期相比趋于缓和，也比较稳定。主要原因有：一、受江北楼市低价格的影响。本季度特别是3月以来江北片区的新建商品房新增供给面积较大，且销售均价比较低，使得整个南京市的新建商品房的价格上涨势头得到了一些的缓冲。二、受春节影响。春节前后都是楼市的淡季，实际购房者人数明显减少许多，楼盘消化速率放慢，许多开发商在销售方面存在着“折扣”现象，所以实际的成交价格并没有上涨的那么明显。三、受央行再次加息的影响。春节过后，进入2月中下旬以来，南京楼市虽然有了一定的好转，但央行3月 17日的再次加息在一定程度上阻止了楼市的复苏速度。带来的结果是：投资购房者人数明显减少，同时也使得部分准购房者对购房继续持观望态度，从而在一定程度上抑制了价格的上扬速度。 从图7可以看出，本期各片区的新建商品房价格与上期相比有了一些的变化。其中城北片区的新建商品房销售均价上涨较为明显，为 5515 元 / 平方米。主要