长沙湘府佳城项目前期策划报告-171DOC.docx

湘府佳城项目前期策划报告湘府佳城项目前期策划报告长沙思达房地产顾问有限公司2007年1月30日目 录第一部分 宏观市场分析4一、长沙市宏观经济分析5二、长沙市房地产市场总体统计分析8三、2006年111月份长沙市房地产市场形势分析14四、长沙房地产业2006年整体发展特征分析16五、长沙住宅市场各板块及典型楼盘分析18（一）、中心漂移，七大板块逐鹿长沙18（二）、长沙各板块分区分析20（三）、各大板块综合分析28六、房地产新政影响29七、长沙房地产2007年发展趋势33第二部分 城南房地产市场分析35一、区域介绍36（一）、定义城南36（二）、区域特征37（三）、区域未来规划与城市定位38二、城南房地产市场分析39（一）、长株潭一体化给区域楼市带来的利好39（二）、目前城南房地产发展现状40（三）、区域楼市各板块特征分析41三、项目面临的竞争分析49（一）、区域外竞争威胁分析49（二）、区域内楼市竞争现状50四、城南市场小结59第三部分 项目分析60一、项目基本概况61（一）、项目概况61（二）、项目地块价值解析64二、项目SWOT分析70（一）、S优势70（二）、W劣势71（三）、O机会72（四）、T威胁73（五）、项目综合评价74三、项目区域价值挖掘与重塑76（一）、区域价值再挖掘76（二）、区域价值的重塑与形成81（三）、项目价值体系分解83（四）、项目核心价值构成85第四部分 项目定位89一、项目定位背景综述90二、项目定位核心重点把握91三、目标客户定位92（一）、住宅目标客户定位92（二）、中小户型目标客户定位95（三）、社区商铺目标客户定位96（四）、目标客户定位综述97四、项目物业定位98五、项目形象定位99六、项目主推广语100七、项目案名建议101第五部分 物业发展建议102一、项目规划概要103（一）、城南市场产品规划概述103（二）、项目规划原则106（三）、 规划设计理念107二、整体规划布局建议109（一）、 建筑群体组合109（二）、各期地块价值评估112（三）、整体规划布局建议117（四）、产品品质提升策略121（五）、产品组合及经济测算123（六）、户型配比建议129（七）、分期开发建议135三、商业规划建议138四、户型设计建议143五、景观设计建议149（一）、整体原则149（二）、园林风格建议150（三）、商业部分景观规划151六、建筑及外立面风格建议153（一）、住宅部分建筑风格153（二）、商业部分建筑风格155七、道路与交通组织系统157八、物业管理建议160九、社区智能化建议163（一）、安全防范系统163（二）、管理系统164（三）、家庭商务智能化164第一部分 宏观市场分析- 21 -一、长沙市宏观经济分析2005年长沙实现GDP1519.90亿元，同比增长14.9%。在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，工业实现增加值469.28亿元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，第一、二、三产业分别拉动0.5、7.9、6.5个百分点，三产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。图1-1 长沙2005年三大产业对比分析图2005年城市居民人均可支配收入突破万元大关，居全国26个省会城市第7位、居中部地区第1位。图1-2 2005中部城市人均可支配收入对比分析图 图1-3 2000-2005长沙居民可支配收入分析图2006年长沙市3月止累计实现GDP376.62亿元，与去年同期相比增长14.1%。5月止累计完成全社会固定资产投资350.44亿元，与去年同期相比增长34.92%，增幅与去年同期相比回落1.80个百分点。5月止累计城市居民人均可支配收入为6431元，与去年同期相比增长11.5%，增幅回落4.9个百分点。结论：目前长沙市经济处于发展阶段，经济增长速度较快，以第二产业为主，在中部地区处于领先。2005年长沙市GDP同比增长14.9%，GDP增幅远大于8，长沙市房地产处于快速发展期。4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系2005年长沙人均GDP超过了成都、南昌、西安等二线城市，但房价并不高，表明长沙房价仍有较大的上涨空间。二线城市武汉成都南昌西安长沙人均GDP（元）2693120457218661591723968商品房均价（元/）38694085270730803030注：以上主要宏观经济数据来自长沙市2005年国民经济和社会发展统计公报。二、长沙市房地产市场总体统计分析1、长沙市房地产开发投资增长强劲，投资者普遍看好图14 2000-2005长沙市房地产开发完成投资额图长沙房地产开发完成投资额自2000年以来，以平均增长率为15.9的速度持续增长。2005年完成投资额256.35亿元，与2000年33.02亿元相比增长8倍。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。2、 房屋施工面积逐年呈快速增长趋势，预示未来供应量将持续增长图15 2000-2005长沙市房地产施工面积图长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001年后呈现快速增长趋势，2005年施工面积总量达到1913.57万平方米，其中新开工面积779.54万平米。但在目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。3、新开工面积逐年增加图16 2001-2005长沙市房地产新开工面积示意图2005年全年新开商品房780万平方米，为历年房屋新开工面积之最，预示近1-2年为商品房集中放量年。4、销售量随供应量稳步提高，需求趋于理性图17 2000-2005年长沙市房地产销售面积示意图2005年全年销售商品房639.02万平方米，比去年同期增长41.94%，其中预售商品房584.19万平方米，相对2004年419.47万平方米增长39.26%。预售住宅459.84万平方米，相对2004年361.67万平方米增长27.14%。5、供销两旺，开发节奏放慢图18 2001-2005长沙市房地产施工、竣工、新开发和销售面积示意图对比上述数据，施工及新开发面积稳步提升，竣工面积趋于萎缩，供销两旺，表明市场开发节奏较慢，部分开发商放缓商品房开发节奏。6、销售价格稳步提升，前景较为乐观 图19 1997-2005年长沙市房地产价格对比示意图长沙市商品房销售均价在2001年与2002年之间出现停滞不增。2002年后市场供求矛盾发生变化，导致2003年商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到23；2004年上半年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头；2005年实现商品房销售均价3022元/平方米，其中商品住宅销售均价为2539元/平方米，分别同比增长10.4%和6.20%。其主要因素是土地开发成本、建材成本的上升，以及房屋建筑的人工费用增加也推动成本刚性增长。注：以上数据来源于长沙市房屋产权管理局2006年1月14日公布的2005年长沙市房地产市场情况通报三、2006年111月份长沙市房地产市场形势分析1、供应量增加，销售放缓2006年1-11月，长沙市商品房累计批准预售694.22万，同比上升37.74%；其中住宅批准预售615.56万，同比上升34.26%。同期全市商品房累计销售601.13万，同比上升3.8%；其中住宅销售543.19万，同比上升45.91%，占商品房销售面积的比重为90.36%。对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达93.09万，其中，商品住宅待售面积为72.37万。2、供销比例拉大1-11月长沙市商品住宅累计供销比为1.13：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），商品住宅供销比有所增大，特别是天心区、雨花区，目前已超过25%的临界点，情况见下表：全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区1.130.881.681.251.130.712006年110月长沙全市及各区供销对比表3、商品房均价小幅上涨（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）1-11月，长沙市商品房均价为2962元/，同比上涨3.9%；其中，商品住宅平均售价为2658元/，同比上涨11%；商品房非住宅平均售价为5369元/，同比下降4.93%。1-1月典型住宅楼盘均价为2944元/，与去年同期相比上涨了5.11%； 11月份住宅楼盘均价为3113元/，环比下跌1.21%。4、平米区间供销最大，大于平米户型相对旺销从市场供应套数来看，1-11月120-144区间户型所占比重仍然最大，为29.26%，对比1-10月下降1.64个百分点；90以下的户型供应占比为31.13%，对比1-10月增加2.94个百分点； 从实际销售套数来看，120-144区间户型套数所占比例也是最大，为25.86%，基本与1-10月增加0.32个百分点；90以下的户型销售占比为28.46%，对比1-10月增加了0.08个百分点。如下图所示。图110 2006年1-11月份长沙市商品住宅供销关系对比示意图（注：以上数据来自长沙房产数据中心）四、长沙房地产业2006年整体发展特征分析综上分析，我司认为长沙整体房地产市场具有以下几个市场特征：特征一：大鳄抢滩，大盘并起，风起云涌华润、香港恒基、玫瑰园、碧桂园、和记黄埔、中信、天健、卓越、绿城、南都、南山、沙河、珠江、奥园、阳光100、北京当代、东业等大牌地产商强势进驻长沙，其项目占地规模基本上都在500亩以上。其中玫瑰园、碧桂园、沙河、当代、中信、鹏基、东业等项目规模更达到1000亩以上。加上诸如长房、城建投资等长沙本土开发商的大型开发项目，长沙房地产市场未来将进入大盘营销时代。特征二：楼盘井喷上市、发展势头迅猛，竞争加剧根据长沙市房屋产权管理局的统计数据，2006年商品房供应约750-800万平米，由于05年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，且有部分开发商因为资金问题造成施工周期变长，造成一些项目集中上市，市场供应量大幅度增长，竞争加剧。特征三：商品房价格仍将稳中有升 2005年，长沙市商品房的销售均价首次突破3000元大关，为每平方米3022元，同比上涨10.4。其中商品住房销售均价为2539元平方米，同比增长6.20。商品房消费需求巨大，价格涨幅平稳。同比2004年增长41.94；成交金额169.79亿元，比去年同期增长71.20，增幅较大，增速加快。1-10月，长沙市商品房均价为2924元/，同比上涨4.12%；其中，商品住宅平均售价为2619元/，同比上涨10.75%；商品房非住宅平均售价为5366元/，同比下降5.72%。1-10月住宅楼盘均价为2937元/，与去年同期相比上涨了6.18%。特征四：新政频出，但对长沙市场影响有限近期，国家关于房地产调控措施频繁出台，如新的“国六条”，九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，表明国家调控力度加大，给房地产市场带来不小的影响和冲击。因长沙房地产市场仍处于发展初期，尽管新政出台对市场短期形成一定影响，造成一段时间客户观望、开发商报批报建速度放缓，但整体上新政对长沙影响不大，长沙市场仍将处于平稳上升阶段。特征五：开发分散，缺少热点集中区域长沙各区域都有开发热点，缺少热点集中区域。芙蓉区房地产开发主要集中在市区、人民东路片区和体育新城片区，开福区主要集中在金鹰城片区、月湖公园周边和区政府周边，天心区集中在城南片区，雨花区集中在雨花亭和东塘片区，岳麓区则是全区开发。长沙客户较倾向于就近置业，所以开发的分散使得客户也较为分散，无法形成规模炒热市场。 注；以上重要数据来自长沙市房产信息中心五、长沙住宅市场各板块及典型楼盘分析城北板块城南板块星沙板块城东板块金星大道沿线板块中心区板块麓谷板块麓南板块（一）、中心漂移，七大板块逐鹿长沙随着长沙市房地产市场逐渐成熟，不论是开发商还是普通购房者都对未来的市场发展前景持一致看好的态度。伴随着开发量的逐渐增长，开发区域也在不断扩张。长沙的地产版图格局中，传统的城市中心区域，房地产项目开发已成尾势。但同时，我们可以发现七个很明显的板块运动。未来长沙房地产将逐步形成以下七大板块。根据长沙地域分布特征，可将其房地产市场分为以下七大板块：湘府佳城项目前期策划报告城南板块：湘江以东，南二环以南、万家丽路以西，暮云镇以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但板块内存在大量老的居住社区，同时，缺乏优势景观资源。城东板块：长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但由于道路交通系统不完善，区域内经常发生交通拥堵现象，且无优势景观资源。麓谷板块：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。是长沙未来城市重点发展的区域，景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。金星大道沿线板块：湘江以西，雷锋大道以东，金星大道北段以南、银杉路以北的区域；区域景观资源较好，居住氛围比较纯粹，大盘云集且楼盘品质都比较高，但区域生活配套设施目前缺乏，交通不太便利，生活氛围不足。176（二）、长沙各板块分区分析1、【城南板块】（见第二章“城南市场分析”）2、【城东板块】：目前区域代表楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度体育新城组团绿城·桂花城1753312200001.45三房20-160多层景观洋房5600，一般洋房4500，电梯小高层3800约1490户一期在售，剩20%，二期预计明年6、7月开盘锦湘·国际星城5333338000002.19三房二厅130左右33005085户一期已售完，二期在售中城丽景香山1500004000002.67三房、四房均价3800以上一期已售二期在售美林景园680001600002.34三房-六房135-27832001000户尾盘新城新世界1300亩272万3-3.2前期定位阶段芙蓉区政府组团南都西街花园247亩2500001.37三房二厅130左右40001300户二期已售七成，三期待定星城世家198亩1800001.4三房12015040001100户一期已售95，二期明年6-7月推都市晨光484319734.713.97一房一厅3780238户售磬东方银座6934553406.5一房34-453200550户售完银港水晶城140003500002.二房三房59-803200756户一期二批销售中仁和·香堤雅境944001867002.33二房-四房，90-28031001188户现房，售出约95%区域特征：本区域长沙市重点建设的区域，随着市政配套设施的不断完善，大型开发商如绿城、南都、茂华集团等进驻，市场竞争激烈；外来发展商的进驻带来了品质上的提升，价格也一路走高，但产品同质化严重。户型特点：适于居家三房为主，每套面积基本在120平方米以上。价格特点：销售均价集中在32004300元/平方米之间，产品同质化严重，价格差距主要体现在地段的好坏。区域发展特征：发展后劲不足，“尚东区”概念炒作缺乏政府支持；规划相对混乱；价格上涨空间有限。3、【麓谷板块】区域目前代表楼盘项目名称占地面积）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度标志麓谷坐标32693703452.0一房三房52-146精装修4500左右，毛坯房3500264在售湘麓国际77715.61858102.39二房-四房80-150一期28001000多户11月底一期二批推出加州阳光82亩约20万3.05二房、三房70120一期26001000多基本售完区域特征：环境优越；土地存量多，目前区域环境较好，但是配套设施较差；区域位置：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人； 户型特点：以居家型户型为主；价格区间：均价在20003500元/平方米之间；区域发展特征：依托于麓谷科技园的发展。4、【麓南板块】：目前区域代表楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度香格里·麓山别墅8671003519870.36独立别墅331-337， 联排别墅220-270独立5000联排3500330二期在售阳光100658674120万1.98三房两厅31508000户二期在售盘汀湘十里5328000.55独栋、双拼、联260-465最低96万一套373户认购中枫华府第22万30万1.5513栋小高层，17栋低层，54栋多层住宅区域位置：岳麓山以南，湘江以西的城市区域；区域特征：区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者，土地存量大；户型特点：以居家型户型为主；价格区间：均价在28003400元/平方米之间。5、【城北板块】：目前区域代表楼盘项目名称占地（M²）建面（M²）容积率主力户型（M²）均价（元/ M²）住户销售进度伍家岭组团顺天北国风光624521146392.18二房四房，90-1522200782户已售完恒鑫·澜北湾1003141444271.87二房四房，90-17727501200户二期在售珠江花城611639，一期：366681100000，一期：660021.8三房-四房，110-14037009月开盘顺天黄金海岸766703000004三房：20-13，四房：43-14827802000户10月开盘四方坪组团左岸春天980002100001.8三房四房，114-16834001107户三期在售水木轩500001700003.2二房三房，90-20026001130户4月份开盘，一期已售50%时代先锋6一房4827001000户尾盘月湖460000一期独体别墅、联排、大三房、四房均价3800以上2926前期认筹万煦园93316.221870002.3120-19028001400户三期在售区域特征：旧工业区形象，整个片区形象不佳，其板块的楼盘推出量相对较小。但随着城北城市改造和建设的提速，科教、人文、区域价值的潜力空间相对其它城区更大； 户型特点：以居家型户型为主；价格区间：均价在26003400元/平方米之间；区域发展特征：地价便宜；区域发展迅速改变区域形象，区域到目前长沙CBD的距离适中。 6、【星沙板块】：目前区域代表楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度御景龙城1551051331820.8三房四房133-148联排起价：2500独立：160万/套1070户二期在售圣爵菲斯2250001730000.72二房三房87-13532001050户花样年华组团美林水郡100001261001.26二房四房90-152一期3200二期2800656户二期在售星沙湘绣城187000120-19023001400户山水芙蓉173000二房三房87-13528201050户售完威尼斯城1798200965500独立、联排洋房88-1200独立销售均价5800，联排4300，洋房32004292户10月份开盘幸福里3102894310431.43二房四房90-1772100（公寓）2700（别墅）1200户在售区域特征：区域定位模糊，工业区形象，市场相对独立、绝大部分项目客户群基本局限于本区域内，发展空间有待提升；户型特点：以居家型户型为主；价格区间：均价在22002800元/平方米之间；区域发展特征：工业区形象，空间有限，推盘量大，但区域客户有限；工业区形象，交通配套等有待完善；7、【金星大道沿线板块】：目前区域代表楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度美林银谷35571.61122043.6三房、四房3600，空中别墅4700住宅607国际公寓248户一期销售60%卓越蔚蓝海岸37162850万16三房120-140，四房140-190，TH200-240洋房3300-3500别墅52002500户一期一批售完，二批明年入市玛依拉山庄4395612万2.38一房一厅36，二房二厅85-89，三房二厅110-129，四房二厅14028001126户一期在售格林星城6万20万3三房二厅26801150户一期销售80%南山苏迪亚诺500余亩32.6万1.05洋房、别墅3500一期200多户目前在建玫瑰园1000亩100万1.6独体别墅、小高层独体别墅均价6500；住宅均价2900。一期32套独体别墅；520套住宅。一期二批在售赞佳新城4662014万2.2一房至五房2700元800多户一期已售完 区域特征：最晚开发板块，目前玫瑰园、南山苏迪亚诺等相继进入开发阶段，片区基本无拆迁、且积聚大量品牌发展商、土地规模都较大、容积率普遍集中在1.0-1.6，未来会成为一个相对集中的中高档居住区，包括星城组团和市府组团。户型特点：以别墅、花园洋房等高端产品为主主；价格区间：均价集中在30004000元/平方米之间；区域环境：景观资源丰富，居住纯粹；楼盘规模大，容积率低；区域发展特征：未来新兴居住区大盘云集，居住纯粹；价格上涨空间较大；交通配套等有待完善。（三）、各大板块综合分析p 目前城东片区是长沙市重点建设的区域，随着市政配套设施的不断完善，大型开发商如万科、绿城等进驻，在不久的将来必将在城东板块形成激烈的市场竞争格局，价格也一路走高，但产品同质化严重；p 目前麓谷板块属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差；p 目前麓南板块因具备较丰富的自然条件和浓郁的人文环境，同时大量高校、科研、医疗单位中存在的潜在客户，因而具有较好的发展空间；河西区域也是今年开盘量最大的一个区域；p 目前城北板块由于是旧工业区形象，整个片区形象不佳，其板块的楼盘推出量相对较小。但随着城北城市改造和建设的提速，科教、人文、区域价值的潜力空间相对其它城区更大；p 星沙板块市场相对独立、绝大部分项目客户群基本基本局限于本区域内，发展空间有限；p 金星大道沿线板块是最晚开发板块，目前玫瑰园、南山苏迪亚诺等相继进入了开发阶段，但因本片区基本无拆迁、且积聚大量品牌发展、规模都较大、容积率中在1.0-1.6，因此未来会成为一个相对集中的中高档居住区。分析总结：随着长沙整体经济的稳步发展，各项市政配套设施的完善，长沙的房地产开发也进入相对持续稳定增长阶段；长沙市居民对未来长沙房地产市场发展持乐观态度,购房消费信心指数很强；项目区域位置、建筑品质、物业管理、社区配套以及总价控制成为购房者关心的最为核心问题。六、房地产新政影响（一）、新政八大要点1、近期经济适用房建设目标即将公布。2、90平方米以下住房须占开发项目总面积七成以上。3、购房不足5年转让须交营业税。4、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。5、6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。7、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。8、各地城市年内建立廉租住房制度，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。（二）、新政影响1、大户型产品的空缺，中小户型供给增加市场反映将可能会是现有的大户型产品、高端别墅类产品价格走高。而中小户型产品、投资型产品增加，将会造成中小户型销售一定的市场压力，最终形成整个市场上产品供需结构不平衡。但政策又给出了长沙市场调整指标的可能性。因此，具体还需观察后续政策的出台，特别是长沙市当地政府的政策。2、对行业进行重新洗牌：部分开发资金实力不足的开发商会形成较大的压力。对一些目前已经拿到施工许可证的开发商，可以缓慢销售，视市场情况缓步提升大户型产品的价格。但对尚处于规划中的项目，将是一个新的考验。3、造成购房者持观望态度：购房者不会去刻意研究新政的核心意义和影响，但对客户的心理影响会较大。4、凸显中央与地方相关职能部门关系：新政策的出台，是多方利益的综合博弈的结果，地方相关职能部门由于各自的利益和关系，将可能会形成发展商的竞相公关从而达到自己的目的局面。5、直接影响市场成交量：现在房地产存在较多的炒家，二手房转让征收营业税从2年时间延长到5年，目的是为了打击短期炒家。但是在打击短期炒家的同时，将可能会影响到二手房的交易量，从而也可能会导致新房成交量的下降。6、“经济适用房”可能遭遇尴尬：长沙06年原计划推出“经济适用房”50万方，“新政”后在07年会增加推出，会进一步增加长沙市场房地产销售的压力，但也极有可能出现上海批了经济适用房指标，但无发展商开发，无客户购买的现象。7、“大户型”价格难控制：“大户型”人为控制供给，会造成供不应求后的价格上涨，因此政府对价格控制的预期目的难以达到。（三）、新政后长沙市场整体走势1、中小户型市场：新政的影响对部分投资客有较大的影响。2、中大户型市场目前长沙的中大户型市场，受新政的利好影响，成交量基本保持正常状态，部分项目出现了上扬的趋势。目前市场上存在的中大户型楼盘，如中江·国际花城，美林·银谷等中大户型楼盘，三房、四房纷纷涨价，价格比新政前，有大幅度的提升，整体市场反应较正常，中大户型价格略有上升趋势。3、别墅市场目前长沙的别墅市场，受新政的利好影响，上门量、成交量基本保持正常状况，目前别墅的整体市场形势较好。但长沙的别墅用地存量较大，未来1年的投放量还不确定，未来别墅市场的走势还有待观望。目前市场上存在的别墅型楼盘，市内别墅如水云间，利用其稀缺性，价格由一期的3300元/，到二期的4200元/，目前三期的联排已涨到5600元/，销售情况仍然较好。郊区别墅如星语林·汀香十里、比华利山等郊区别墅楼盘，纷纷放缓销售节奏，价格相对新政前，有一定幅度的上涨。4、二手房市场目前市场上存在的几个较大的二手房运营商，如长房·置业通、21世纪不动产、湖南建安房屋等反应，目前由于新政对二手房转让征收较大营业税，二手房市场受大较大的冲击，上门量和成交量明显下滑。目前市场上有一部分二手房炒家，因新政因素影响而退出。5、廉租房、经济适用房市场目前长沙的廉租房、经济适用房市场，虽然受新政的影响，但短期不会有明显的市场表现。其影响结果要在12年后呈现长沙06年原计划推出“经济适用房”50万方，“新政”后会增加推出，会增加住宅市场的销售压力，价格拟定在1300元/。未来2年内经济适用房、廉租房须报国家建委审批。综述1、新政出台，买、卖双方均持观望态势，一方面，部分消费者更期待市场价格随套型面积的控规而价格有所降低。一方面，开发商对突如其来的新政把握不准，或持观望心理，或小部分放量试水。2、随着新政进一步落实，价格的上涨，未来市场主力户型必将以紧凑型方向发展，在总价一定的基础上，有利于拔高产品单价。七、长沙房地产2007年发展趋势1、产品供需预测根据长沙城市发展规划，考虑人口、居住水平增长因素，在未来数年时间内长沙市住宅消费需求将持续上涨，2007年拉动内需将成为刺激经济增长的重要手段，房产、汽车等大宗消费应受到鼓励，同时在供应量大增的形势下，不断创新、升级的产品和营销手法，也将不断刺激消费市场，考虑到政府政策影响，长沙定向开发量和经济适应房将适当增加，预计2007年长沙商品房消费量比2006年将略有下降。2007年供应量将在700-800万平米以上，需求量在600万平方米以上。2、价格趋势预测2007年长沙商品房价格仍将稳中有升，保持10%左右的涨幅。受国家土地紧缩政策影响，2007年房地产投资增长将继续放慢，住宅开发仍是房地产市场主旋律。房地产价格处在上涨通道的主要原因是土地从紧政策使土地单位成本继续提高；商品房住宅项目的品质将因竞争得到进一步提高；供过于求，激烈的竞争导致项目营销成本的增加，并转嫁到项目单位成本上。3、企业消长预测从开发商构成变化看，近两年大量的外地资本涌入长沙房地产市场，其中主要分为两类，一类是以京粤等国内知名企业为代表的成熟开发企业；另一类是以江浙地区民间资本为代表的新兴企业，在长三角房产发挥空间受到限制后，长沙成为他们关注的主要目标。外来资本的进入对长沙房地产市场带来了积极的一面，但也造成了竞争格局更加激烈。与此同时随着房地产融资渠道的多样化，相当一部分拥有积累资本的本土房产行业以外的企业也积极寻求进入房地产开发市场。因此今后两年将不断涌现出新的具有实力的房地产开发本土企业，但也有一部分房地产公司因缺乏资金和土地，会没有任何实质开发，只保留一个空壳。长沙未来几年的房地产市场相对看好，但竞争层面也将从项目转移到企业、从品质上升到资本和服务。长沙目前还没有一家开发企业能够占到市场年销售5%以上份额，未来的竞争会更激烈，市场份额将向有实力的品牌集中，一些实力较弱的企业将退出市场，本地市场的开发龙头企业将在这几年的竞争中产生。4、竞争机会点： （1）同层次的竞争将使营销白热化，催生营销方式的变革及战略升级，个性产品、消费细分的产品逐步呈现。（2）70年代人群开始成为置业主体，消费心理、消费模式将出现新的变化，对房地产营销理念提出新的挑战与机遇。（3）随着城市中心交通拥挤程度的加剧，地段论将会有新的注解，空间论将被时间论取代。（4）在政策鼓励下以及瞄准大众消费的现实情况，中档商品房的开发将增多。（5）外地企业进入长沙的势头将减弱，本地行外企业进入房地产行业者增多，一部分实力稍差企业将出现经营困难。第二部分 城南房地产市场分析一、区域介绍（一）、定义城南从上个世纪五十年代的“毛泽东城”，到1982年的“综合经济中心” ，到1998年省委、省政府明确“按照交通同环、电力同网、金融同城、信息同享、环境同治的要求，长株潭一体化进入启动阶段”，到进入21世纪后长沙芙蓉南路的修筑（现长沙大道）、韶山路的拓改、省政府的整体南迁、天心生态新城的打造、湘江风光带的延伸，到