长沙商业发展战略及商圈演变研究.docx

长沙商业发展战略及商圈演变研究目录一、 长沙商业发展的战略方向 长沙商业在中部的地位从边缘到中部的商业与物流中心 长沙商业未来扮演角色研究物流中心和商业文化传播中心 提升长沙商业在全国的影响湘风吹遍神州二、 长沙商业网点规划特点 根据长沙城市规划的变化调整商业网点规划。 轻轨规划与深化长沙商业网点规划结合三、 五一商圈的未来发展及战略研究 五一商圈建设需要改变增量模式，建议采用减法策略 借鉴纽约商圈演变经验 优化五一商圈业态四、 高桥大市场与长沙批发业研究六、红星商圈的未来发展战略一、 长沙商业发展的战略方向a) 长沙商业在中部的地位b) 长沙商业未来扮演角色研究c)  提升长沙商业在全国的影响 图1长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市8小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。其次，上海商业对长沙也有较大影响。2）长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。3）长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群经济发展的增长极。长沙在湖南商业中应该扮演中高档品牌消费中心和商业文化传播中心的角色，中高档品牌消费建议聚集五一商圈和红星商圈，由于红星商圈发展空间较大，又处于和株洲和湘潭等距离交通节点中间，发展以五星级酒店和不同主题文化购物中心为主，弥补五一商圈的不足。4）长沙的区位优势及地区间产业经济的联动发展必将带动长沙商业经济的整体渐次升级，随着城市间交通发展的拓展关联，城市市政设施及基础投资的不断增加，城市商业必将获得极大的发展机遇。商业资源的合理配置应该考虑不同城市产业特点和城市地位，做好分工和协同。长沙和株洲之间在批发业方面要重点发挥株洲产业优势和长沙消费优势，建议以服饰批发市场为主的业态在株洲重点发展，长沙可以作为设计和展示中心，生产和交易中心放在株洲。高档品牌零售中心放在长沙，避免株洲和湘潭建设高档购物中心造成的浪费。提升湖南商业在全国影响力的战略举措如同拉斯维加斯在美国和全球的影响力 长沙应该成为中国的娱乐中心和商业中心拉斯维加斯是一片沙漠，依靠娱乐业发展起来商业，拉斯维加斯成为全球最具活力的旅游城市。创新成为拉斯维加斯众多酒店和购物中心的灵魂，旅游成为拉斯维加斯的经济支柱。以湖南品牌战略提升湖南在全球的竞争力 ）品牌建设需要数十年的时间，湖南在品牌成长的制度建设方面可以走在全国的前列,根据国际著名品牌的成长规律，为品牌成长创造宽松环境。）以韩国作为湖南省竞争对象 在全球树立湖南形象 韩国以韩国文化输出作为突破口，以韩国三星等众多品牌同步传播，韩国的面积和湖南差不多，湖南应该以韩国作为竞争对象，韩国的人均收入已经大道万美元，湖南目前和韩国有十倍的差距。在解放前，韩国经济发展还不如湖南，湖南以文化教育见长，早期以去法国勤工俭学以及日本留学群体为代表，湖南人才辈出，湖南具有腾飞的人才基础和历史传统。由于制度和机制的僵化，湖南长期以来缺乏国际接轨的大环境；由于政府官员考评和升迁机制的不合理，湖南政界视野受到国内政治环境的局限，缺乏与发展国家和区域竞争的理想，湖南人才的创业激情没有在世界经济大潮中充分发挥。韩国从年代开始迅猛发展经济，得到美国等大力支持，利用沿海优势，成为亚洲四小龙。湖南省作为中国中部核心区域形象应该在全球传播，长沙作为湖南文化传播的中心 湖南高级商业人才成长需要的国际化环境从国内创业的环境来讲，湖南不如深圳宽松的发展高科技的环境和移民文化表现的进取心；从亚洲创业环境来比较，湖南不如韩国拥有众多国际品牌；与美国旅游城市对比，湖南缺乏美国拉斯维加斯的创新精神和影响力；与美国硅谷为代表的旧金山湾区相比，湖南缺乏良好的金融环境和高科技成长的范围。惟楚有才，于斯为盛，这句岳麓书院对联描述的是湖南历史上人才培养盛况，今日之湖南需要在世界有影响的企业家、经济学家和文化专家以及学术大师。要创造宽松的国际化环境需要如下战略举措：） 教育湖南省民众树立在海外形象 ，采取合法渠道移民，制止非法移民，让湖南人的签证保持较高通过率；通过湖南省人大和政协的工作，与各国议会广泛交流争取部分国家和地区对湖南居民免签证。） 鼓励湖南人大批到海外留学，结合湖南产业特点，有计划派遣人才到美国、日本、欧洲和俄罗斯留学。） 重用留学人才，为留学人才在湖南创业提供良好的金融和政策支持；鼓励华侨来湖南兴办高科技企业和依托湖南资源建立能够创造优质品牌的无污染企业。） 与湖南籍贯的海外企业家合作，由政府牵头将全球性企业家财富论坛放在长沙，将湖南形象传播到世界知名CEO的心中。 二、 长沙商业网点规划特点 图 长沙商业网点规划图三、 根据长沙城市规划和轻轨变化深化长沙商业网点规划a) 长沙城市规划特点 图长株潭空间示意图图：长沙市总体规划图b) 长沙轻轨地铁及高速铁路建设 图 1号线（开福区彩霞路天心区黑石铺路） 2009至2014年，建成1号线彩霞路站至黑石铺路站，线路长29.13公里，设站20座。轨道交通号线不仅是长沙市内交通系统的骨干线路，同时也是长株潭城际交通的重要组成部分。它能与城际轨道交通顺畅衔接，两个轨道系统共同为长株潭三市市民提供快捷、舒适的现代化交通方式，有效缩短三市间的时空距离，促进长株潭一体化的发展。2020年前建成黄兴车辆段与综合基地翻身垸车辆段和九峰停车场。 图7 武广高速铁路线路图 图8 长沙新火车站鸟瞰图长沙不仅轨道交通即将上马,而且武广高速铁路经过长沙,高速铁路长沙站点已经开始兴建,今后轨道交通与新火车站无缝衔接。新长沙火车站建成后对长沙批发与零售行业都将产生影响,在长沙新火车站周边将兴建新型城市综合体和高附加值的批发市场,甚至可能建设长沙CBD。四、 五一商圈的未来发展及战略研究五一商圈的定位是市级商圈  建议合理配合公共空间 图7 五一商圈地图2006年至2007年五一商圈推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；沿着五一大道和黄兴路交叉路口平和堂坐镇核心位置,新世界百货在五一大道紧邻。黄兴路北段王府井驻扎在核心位置,黄兴路步行街成为长沙最兴旺的步行街、解放西路成为酒吧休闲街区和时尚店铺聚集区。百幸鞋业、班尼路等专业卖场加强了黄兴路的吸引力。图8黄兴路商业街 图9 黄兴路上的休闲品牌旗舰店解放西路与黄兴路以及蔡鄂路围合区域,建筑过于密集,停车位和绿地休闲公共空间缺乏。商圈好比生态圈，商业物业好比是植物，当植物毫无控制增加种群数量时候，超过临界值，生态圈将呈现衰败。交通拥挤，缺乏公共休闲空间，缺乏绿地和停车场，建议五一商圈在规划上加以控制，不要过分增加商业物业面积，而是要注重做减法，腾出部分拆迁的空间作为绿地休闲和停车。新开发项目,政府要积极鼓励企业利用地下空间,建议今后五一商圈地下空间进行统筹规划,合理利用停车和顾客休闲。图10 五一商圈的大型商业物业百联东方购物中心百联东方购物中心开业后,五一商圈名牌商品大量增加,但是没有达到预期效果,说明五一商圈在发展中高档商业物业时候收到环境影响。 注重业态优化  注重发展品牌旗舰店 鼓励中国名牌的展示五一商圈的商场的定位差异化不够举例平和堂和新世界百货   五一商圈内业态互补性不强，差异化不够，缺乏个性，存在恶性竞争现象。借鉴纽约商业发展的成功经验，下面以纽约第五大道和第七大道为例介绍纽约商圈的业态互补： 图11 纽约第五大道百货  图12 纽约第七大道梅西百货图13 纽约GOODMAN百货第五大道百货和GOODMAN百货都是高级商场，周边分布众多顶级品牌专卖店；第七大道分布梅西百货等中档百货，大家错位经营拥有不同消费群体，整个纽约商业发展比较协调。建议黄行路步行街等重点考虑中国自主品牌的经营，突出特色。五一商圈管理部门为民族品牌服饰、珠宝、鞋类旗舰店经营提供便利，为中国品牌宣传提供舆论支持，五一商圈要成为中国各类服饰、鞋类自主品牌的展示中心。五、 长沙城南红星商圈及其演变红星商圈 图4 城南片区的区位新南城新中心长沙区域发展调查研究报告建议，整个新城可按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。 图5：长沙市新南城规划布局红星商圈周边5公里半径住宅区建设速度快，建设面积大道万平方米以上，具有商圈发展所需要的人口支撑。知名品牌楼盘有奥林匹克花园、橘郡等，还有鑫天芙蓉、香墅美地、申奥美域、橙子498街区等，正在建设中的楼盘50余处。红星商圈集商务、购物中心、会展、休闲、餐饮娱乐于一体，基本形成了以市场为平台、联结产地和销地、结构完整的产业链和市场链，同时借助农博中心，红星商圈正产生出强大的“溢出效应”，其商贸流通中心的地位日益显现。 图6 拉斯维加斯城市主题景观面对五一商圈的霸主地位，新兴的商圈内大型商业如何能够取得相对竞争优势，吸引有效稳定的人流？红星商圈要突出自己的业态特点，开发好奥林匹克购物中心及商业综合体、花卉市场原址购物中心, 华盛世纪新城购物中心及综合体,引进大型折扣百货与奥特莱斯在内的新型业态，对市场进行细分，充分发挥城南富裕人口稳步增加，停车便利的有利条件，通过良好规划和主题酒店和商业的综合开发，向中高档商圈发展，减轻五一商圈的交通压力 。建议由湖南湘天地产、金信地产、华盛集团等企业支持,雨花区政府牵头统一协调以湘府路为轴心的片区商业规划,按照市场机制规划各具特色的商业形态,形成区别于五一商圈的新型零售业态。以融程国际大酒店为例，开发商就要求步步高对项目立面进行完善，提升形象，否则五星级酒店与低档超市形象不够匹配。建议以红星村牵头，红星实业公司具体实施，对批发市场群体进行良好规划，对批发市场进行改造和升级，改变单一的批发业态发展思路，根据周边高档住宅区不断出现的客观情况，在省政府机关周边公共设施增加的有利因素影响下，抓住时机出台红星商圈升级战略，加快商圈的总体招商。政府重点做好公共交通和政策引导，开发工作有企业放手进行。鉴于红星商圈的商业都是沿着湘府路分布,作为省政府大道,代表城市形象,因此今后建议红星商圈升级后更名为湘府路商圈。建议政府整理企业，众多开发商根据商业规划，建设奥林匹克商业综合体（希腊文化风格）、以融城国际(罗马文化花园)大酒店、花卉市场主题购物中心、华盛世纪新城商业综合体（日韩风情）的不同主题购物中心和酒店，向拉斯维加斯一样创新，将红星商圈打造成为在全国具有特色的体验式消费中心。参考文献柳思维，湖南区域发展新战略的思考，献策湖南，湖南人民出版社