CRIC 江宁板块市场分析课件.ppt

PART 4 城市板块简介,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块,1,3,4,5,2,6,江北板块,江宁板块,溧水板块,高淳板块,城市距离：秦淮河以南，含江宁区全部轨道交通：地铁1号线，3、5、6、8、17号线规划中 资源占有：三山、九龙湖区域配套：百家湖商圈楼市发展：城市版图急剧扩大江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛产业支撑：三产为主客户构成：主城区价格外溢及刚需客户,秣陵禄口,滨江谷里,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,九龙湖科技园,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|片区介绍,江宁板块分为东山岔路口、百家湖、九龙湖科学园、滨江谷里、禄口秣陵和汤山麒麟六个小片区，其中百家湖、东山岔路口、九龙湖科学园为热点片区,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|汤山麒麟配套,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|滨江谷里配套,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|滨江谷里配套,宏运大道,金箔路,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|东山岔路口配套,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|秣陵路口配套,4,6,7,机场线（在建）,地铁1号线（南延线）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|百家湖配套,Page 10,江宁行政辖区北邻南京主城，东与句容市接壤，东南与溧水区毗连，西南与马鞍山市相邻，西邻长江；从西、南、东三面环抱南京主城,江宁区行政区划面积1573平方千米，下辖东山、秣陵、汤山、淳化、湖熟、禄口、横溪、江宁、谷里以及麒麟共10个街道。,加快南京两基地、两中心和国家战略门户城市建设中民挥先行支撑作用。,规划至2030年，城乡总人口307万，其中城镇人口289万，城镇化率94.1%；2030年城乡总建设用地360平方公里，城镇建设用315平方公里。（其中麒麟科技创新园和仙林地区的用地由南京市统筹安排）,南京都市区南京中心，长三角重要的战略性新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流 枢纽区、城乡统筹的高品质都市化发展先行区；,功能定位：,发展目标：,发展规模：,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,Page 11,江宁区城乡总用地量为15.73万平方公里，城镇建设用地为3.12万平方公里，其中居住用地为9667.05平方公里，占城镇建设用地比的30.97%,第一产业布局：第一产业布局，中部大量引导发展景观农业与郊野公园区，形成良好景观、生态隔离和秦淮河湿地公园区；东部为优质粮油主要产区，西部为设施农业主要分布区第二三产业布局：落实南京“4+8+8”产业发展规划，打造江宁具有强大竞争力的“2+3+5”产业体系，建立 一批有影响力的产业园区,产业用地布局,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,江宁用地规划,功能定位:南京都市区南部重要的增长极地区长三角重要的战略性新兴产业基地大学科教创新园区、交通物流枢纽区城乡统筹的高品质都市化发展先行区,规划人口：2015年总人口186万左右，建设用地面积311平方公里2020年总人口211万左右，建设用地面积306平方公里2030年总人口297万左右，建设用地面积339平方公里,江宁板块定位为南京市区南部的重要增长极、长三角重要的战略新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流枢纽区和城乡统筹的高品质都市化发展先行区,秣陵禄口,滨江谷里,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,九龙湖科技园,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,江宁规划2030年形成1个副城，5个新城，8个新市镇的三级城市体系，居住用多集中在副城和新城内,秣陵禄口,滨江谷里,九龙湖科技园,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,江宁总体空间结构规划（2007-2030）,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,聚落体系规划（2007-2030）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,江宁板块明年开通机场线和3号线，加上已开通1号线，将形成3线汇聚轨交体系，交通条件大幅改善，整体交通体系围绕副城和新城构建，形成便捷、高效、畅通的城乡交通网,江宁板块交通规划,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,秣陵禄口,滨江谷里,九龙湖科技园,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,综合交通规划：构建一个“衔接有序、高效畅达，绿色和谐”的现代化城乡交通体系地铁规划：已开通1号线3号线和机场线2014年建成通车,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|土地成交,2014年江宁板块共成交土地175.31万方，总建297.62万方，成交金额108.83亿。其中住宅成交13幅地块，总成交面积为115.76万方，总建206.62万方，成交金额亿88.8亿。商业和办公成交面积59.55万方，总建91万方，成交金额19.5亿。,住宅,公寓,商业,办公,存量,09年市场集中爆发后开始趋于平稳，整体呈现量价齐涨的走势，供求关系平衡，市场运行平稳。近几年价格增长较为稳定，2014年成交均价为13713元/。机场线的运营以及在建的3号线，将给江宁住宅市场带来新的增长空间。,2009年是房产市场狂欢的一年，市场异常火爆10年开始江宁住宅市场开始回归正常，供求基本保持平衡，价格平稳增长。2014年供应量为220万方，去化192万方，较201313年均有小幅下降。2014年成交均价为13713元/，较2009年上涨了120%，2014年江宁板有大量土地上市，未来供应量有保障，三号线和机场线的建成和运营，预测价格可能出现大幅上涨。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,江宁板块历年住宅成交趋势,江宁以期“相对低”的价格和完善的配套，成为了大南京区域“刚需和首改”的首选之地。,成交走势,从近两年成交走势看，江宁板块的住宅市场供需稳定，市场形势好，月去化量为16.8万方，成交价格在波动中实现了小幅上升，2014年12月份成交均价为14772元/，较2013年1月份上涨了22%。,江宁板块住宅近24个月成交走势,成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,江宁板块内住宅产品面积段集中于80-100平米和120-144平米，约占总体的46.12%，其中80-100平米供应最多；从市场表现来看，80-144平米产品最受市场欢迎，且大面积段产品市场表现一般。,2013年江宁板块住宅面积段成交集中于80-144平米，约占总体的61.24%；其中80-100平米和120-144平米最受市场欢迎，其次面积段住宅产品供应以80-100平米的刚需产品和120-144平米首改型产品为主。,以供求比分析，80-100平米产品最受市场欢迎，140平米以下面积段产品供求比均超过1；随着产品面积段增大，去化率也逐步降低。,江宁板块历年商品住宅成交结构走势图（套数）,2014年江宁板块商品住宅成交结构分布图（套数）,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块成交结构,成交结构,江宁板块住宅历年成交单价段走势（套数）,江宁板块住宅历年成交总价段走势（套数）,单价段和总价段近6年来发生了巨大的变化，高价段占比越来越高，可以看出江宁目前正处于从刚需向刚改以及改善型转变。,从近6年的单价段变化看，江宁板块目前处于以刚需为主，开始向改善转变的阶段，2014年单价段在在15000元/的产品约占据总量的70%， 15000元/以上的产品占比增加明显。,从近6年的总价价段变化看，总价段在150万以下的产品占比越来越小，但仍占据市场将近65%的份额，总价段在150万以上的产品需求增长迅速。,价格结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|主要住宅项目分析,江宁板块住宅市场群龙混战，名企众多，历来是房企进驻南京市场的必争之地，目前在售的项目主要有：中海国际社区、万科金域蓝湾、保利中央公园、朗诗玲珑屿、新城玖珑湖、雅居乐藏龙御景等。,目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有：中海国际社区、中粮鸿云、金域蓝湾、保利中央公园、藏龙御景、东郊小镇、朗诗玲珑屿、新城玖珑湖等。,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,新城玖珑湖,东郊小镇,中粮鸿云,金域蓝湾,保利中央公园,藏龙御景,朗诗玲珑屿,启迪方洲,加州城,五矿九玺台,销售排名,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主要住宅项目分析,新城玖珑湖：江宁标杆湖居项目，主要卖点 配套+湖景+精装新城玖珑湖由江苏房地产龙头新城地产开发，位于江宁新中心九龙湖板块，占地9.6万方，总建38万方。核心配套：地铁3号线，九龙湖公园、南师附中、同仁医院、苏果超市。,案例分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|推盘节奏去化分析,新城玖珑湖去化走势图,新城玖珑湖从2013年11月开始进入市场，共推出17.28万方，去化14.76万方，1412套。整体成交均价为16583元/。整个项目的价格谷底出现在2014年9月份，成交价14748元/，2014年12月成交均价为17519元/,2015年3号线建成运营可能使整个九龙湖区域价格上涨到20000元/，,新城玖珑湖的的主力户型为80-90和110-130。新城玖珑湖的户型特点是：小户型主打高赠送，空间百变，大户型主打舒适享受和面湖而居。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主力户型介绍,居室：4室2厅1卫1厨建筑面积：89,居室：4室2厅2卫1厨建筑面积：135,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|总结,新城玖珑湖地处江宁新核心九龙湖板块，临靠九龙湖公园，周边配套齐全，项目主打高赠送面积和湖景房，是九龙湖板块的标杆性湖居项目。,新城玖珑湖物业类型包括高层和叠加别墅，客户群面对江宁板块以及整个南京区域的刚需以及高端人群。项目获得了较高的市场认可度，品牌开发商、临湖而居、精装修等项目卖点，使项目吸引力更加凸显。九龙湖板块的配套还不成熟，亟需发展 目前只有公交能到，不是很方便。,项目总结：,新城玖珑湖占地9.6万方，总建38万方，一期推出17.28万方，目前去化14.76万方，去化率为85.4%。项目整体成交均价为16583元/ ，2014年11月份成交均价为17519元/ 。,住宅,公寓,商业,办公,存量,江宁板块酒店公寓历年成交走势,江宁板块公寓市场近几年增长稳定，14年受市场影响，供需均降低，但供需关系合理，市场运行稳定。成交价格稳定增长，14年受市场影响，小幅回落，14年成交均价为13204元。随着江宁板块各种配套的完善，未来公寓价格将会出现大幅度上涨的情况。,2009年开始，江宁板块公寓市场开始发展，供应量迅速增加，需求增长较为缓慢。12年开始需求迅速增长，14年受市场的影响，需求有所下降。2014年成交均价为13204元/，较2012年有小幅下降。2014年江宁板有大量土地上市，未来供应量有保障，三号线和机场线的建成和运营，预测价格可能出现大幅上涨。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,依托江宁板块迅速发展的市政配套和交通配套，未来该区域的公寓市场将会更加的“繁荣”。,成交走势,江宁板块酒店公寓近24个月成交走势,从近24个月的成交走势看，江宁板块公寓的需求稳定，受市场影响，在进入14年之后需求开始下降，成交均价亦有小幅下降，2014年12月成交均价为12858元/，较12年1月份下降了7%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|近24个月成交走势,成交走势,江宁板块酒店公寓历年成交结构走势（套数）,江宁板块酒店公寓2014年成交结构及供求比（套数）,从江宁板块内公寓产品面积段走势看，需求面积越来越大，60以上的产品占比越来越大，40以下的产品逐渐被淘汰，2014年供应和需求都集中在60-80这一面积段。,江宁板块内公寓产品面积段变化趋势明显，40以下的产品逐渐被淘汰，50以上的产品开始成为市场的主流，2014年占比最大是60-80的产品，约占到总量的40%。,2014年江宁板块公寓市场供求关系较为平衡，供应和成交均集中在60-80这一面积段，对于40以下的需求越来越小。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交结构走势,成交结构,江宁板块公寓历年成交单价段走势（套数）,江宁板块公寓历年成交总价段走势（套数）,单价段和总价段近6年来发生了巨大的变化，低价段的产品占比越来越少，中高价段的产品需求越来越大，说明江宁的公寓市场由刚需向改善的转变以及开始。,江宁板块内公寓产品单价段从6年前的全部为10000元/一下，到14年10000元/只占20%,12000元/以上的占比越来越大，2014年约占总量的70%。,江宁板块内公寓产品单价段从6年前的全部为50万以下，到14年50万以下的只占比不到5%，70万以上的产品占比越来越大，2014年约占总量的73%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年单总价段结构走势,价格机构,协众雅居,富力城,悦恒君铂国际,金轮新都汇,东山国际滨河街区,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,江宁板块目前在售的公寓项目主要有：协众雅居、百利广场、金轮新都汇、悦恒君铂国际、富力城、翠屏水晶蓝湾、东山国际滨河社区等。,目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有：协众雅居、百利广场、翠屏水晶蓝湾、富力城、悦恒君铂国际等。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主要住宅项目分析,销售排名,住宅,公寓,商业,办公,存量,江宁板块销售型商业历年成交走势,2009-2011年供应量和成交量同时降低，供求关系良好。2012年开始供应量的增长远远超过需求的增加，市场压力开始变大。2012年之后供应量开始逐年减少，需求开始逐年增加，2014年供应量为15.6万方，去化量为10.6万方。江宁板块的价格高地出现在2013年，成交均价为27767元/，14年开始回落，成交均价为20511元/。,江宁板块目前在售商业多为社区底商，大量的优质商业被开发商自持。从销售型商业上看，09年-11年供需关系合理，12年供应量突然增大，需求走低，供求关系失衡，12年之后供应量开始减少，需求开始回升，市场压力减小。,开发商持有绝大部分优质商业，导致江宁板块销售型商业难以走上正常发展的轨道,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,成交走势,江宁板块销售型商业近24个月成交走势,从近24个月的成交走势看，江宁板块商业的需求较为稳定，受市场影响，成交均价下降幅度较大，2014年12月成交均价为28644元/，较12年1月份下降了19.9%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|近24个月成交走势,成交走势,江宁板块销售型商业历年成交结构走势（套数）,2014年江宁板块销售型商业成交结构（套数）,江宁板块目前在售商业需求面积段占比最大的为80以下，大面积段的市场表现欠佳，这和目前在售商业多为社区底商有关。,江宁板块内商业需求面积段主要集中在80以下，在2012年需求量出现萎缩，之后出现反弹，2014年约占总量的63%。其它面积段的产品市场表现力最好的一年是2012年，约占总量的70%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交结构走势,成交结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年单总价段走势,从近6年的单价段走势看，15000元/以上的产品占据的市场额度越来越大，受市场影响，2014年出现小幅度下降。总价段在200万以上的产品需求增长较快，13年之后出现小幅回落。,江宁板块销售型商业历年单价段走势（套数）,江宁板块销售型商业历年总价段走势（套数）,江宁板块内销售型商业单价段变化明显，15000元/的产品占据的市场份额越来越小，2013年约占总量的8%，14年有所回升，约占市场总量的28%。,从江宁板块销售型商业总价段变化趋势看，高总价段的产品占比越来越大，50万以下的产品逐渐被市场淘汰，2014年50万以下的产品约占总量的5%。,价格结构,江宁万达,印湖山庄,东方龙湖湾,富力城,托乐嘉花园,财富广场,万裕龙庭水岸,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,翠屏水晶蓝湾,江宁板块目前在售商业多为一些社区底商，以及大型商业体中的小部分，绝大多数的优质商业被开发商自持，如：同曦瑞都、金轮新天地等。目前在售商业去化情况较好的有：印湖山庄、东方龙湖湾、富力城、中海国际社区、托乐嘉花园。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主要住宅项目分析,目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有：印湖山庄、东方龙湖湾、富力城、中海国际社区、托乐嘉花园等。,销售排名,住宅,公寓,商业,办公,存量,江宁板块销售型办公历年成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,近几年江宁板块办公的需求在日益增加，但由于2012年供应量的突然增加，导致市场去化压力较大，成交价格保持稳定的上升，2014年成交均价为13764元/。,2009-2011年供应量和成交量相对稳定，供求关系良好。2012年供应量远远超过需求量，市场压力开始变大。2012年之后供应量开始逐年减少，需求开始逐年增加，市场压力减小。2014年受市场的影响，需求下降，2014年去化量为8.84万方。江宁板块办公的成交均价呈现稳定的增长，2014年成交均价为13764元/。随着江宁板块各方面配套的成熟，未来价格存在进一步上涨的空间。,随着江宁板块各配套的完善，未来江宁的办公市场必定会迎来一个高速发展的时期。,成交走势,江宁板块销售型办公近24个月成交走势,近24个月江宁板块的办公供求关系较为稳定，受市场的影响，进入2014年供需均走低，但是成交均价却波动中保持了稳定的上升。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|近24个月成交走势,成交走势,江宁板块销售型办公历年成交结构走势（套数）,江宁板块销售型办公2014年成交结构及供求比（套数）,近几年江宁板块办公的去化面积段多集中在在80以下，主要还是以loft办公为主，标准办公在江宁很少见。但随着江宁三级城市体系的发展完善，未来对标准化办公的需求将会增加。,江宁板块内办公需求面积段主要集中在80以下，在2010年需求量出现萎缩，之后出现反弹，2014年约占总量的80%。目前江宁板块的办公主要以loft和SOHO办公为主，很少见到标准办公。随着江宁三级城市体系的发展完善，未来对标准化办公的需求将会增加。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交结构走势,成交结构,江宁板块办公历年单价段走势（套数）,江宁板块办公历年总价段走势（套数）,从近6年的单价段走势看，10000-16000元/占据了江宁办公市场的主要份额，并呈现缓慢增长趋势。总价段在50-80万的产品占据却大多数市场吗，总价段在200万以上的近两年哟所上升。,江宁板块内办公总价段目前主要集中50万-80万，50万以下的产品迅速减少，200万以上的产品在13年之后开始增长。,江宁板块内办公单价段主要集中在10000-16000元/之间，约占总量的92%，单价段在10000元/以下的产品逐渐开始退出市场。,价格结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交价格段走势,融侨金辉橄榄城,紫御龙湾,汤城汇,金轮星光名座,翠屏水晶蓝湾,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,江宁板块目前在售的办公产品主要有：汤城汇、翠屏水晶蓝湾、紫御龙湾、金轮星光名座、融侨金辉橄榄城、江宁万达广场、汤城东郡广场等。,目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有：江宁万达广场、汤城东郡广场、融侨金辉橄榄城、紫御龙湾、汤城汇等。,销售排名,住宅,公寓,商业,办公,存量,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|存量分析,住宅：2014年江宁板块住宅存量为为139.43万方，按照江宁板块近两年年去化量200.91万方计算，去化周期为0.69年，市场压力小。,商业：2014年江宁板块商业存量为为30.38万方，按照江宁板块近两年年去化量9.6万方计算，去化周期为3.16年，市场压力较大。,公寓：2014年江宁板块公寓存量为为4.7万方，按照江宁板块近两年年去化量9.05万方计算，去化周期为0.52年，市场压力小。,办公：2014年江宁板块办公存量为10.1万方，按照江宁板块近两年年去化量12.35万方计算，去化周期为0.82年，市场压力小。,短期存量,未来供应,江宁板块目前成交土地未上市共24幅，其中住宅9幅，总建153.2万方，纯商业11幅，总建47.3万方，商业+办公4幅，总建63.8万方。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|潜在存量分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|现状总结,住宅：2014年江宁住宅成交量为192.24万方，主要面积段集中在80-120，成交均价为13713元/刚需为主，价格适中，客户人群宽，发展空间大。,住宅市场,土地市场,商业市场,办公市场,商业：大部分优质商业被自持，目前销售的多为社区底商，14年成交量为10.57万方，成交均价20511元/。发展快，发展空间大，商业升值空间大。,办公：目前主要以loft和SOHO办公为主，标准化办公较少，14年成交量为8.84万方，成交均价13764元/供应少，需求增加，未来将会出现标准化办公。,土地：2014年江宁板块共成交土地175.31万方，总建297.62万方，成交金额108.83亿。供应稳定，价格适中，土地成本合理。,98年,05年,08年,12年,未来,农村状态,埋头修路和生活配套建设。依托优质的自然资源修建的大量的别墅区，主力户型在200方左右，价格在100万左右。打造了南京的第一个富人区。,前期基础的建设完毕，加上地铁的贯通，带来江宁的大发展，但住宅市场的户型面积中较大，主力为100方左右，但赠送的面积都在20方以上，性价比非常高。,市场定位刚需，主力面积在90方左右。引进了大量的市区人群，但多以投资为主。,目前市场仍以刚需为主，但面积以100120方为主力户。慢慢向首改方面过渡。,14年,未来江宁仍会以刚需为主，面积段会控制在90-120平方之间，除了靠近“三山”区域的优质自然资源内，会出现大平层和低密度产品外，区域的主力仍以刚需为主。,注：江宁从开始规划至目前为止，都是以刚需为主要建设目标的。因到现在为止，江宁人到市区都是以“进城”为口头蝉。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块总结,江宁板块发展前景,功能定位：江宁板块定位为南京市区南部的重要增长极、长三角重要的战略新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流枢纽区和城乡统筹的高品质都市化发展先行区片区功能：江宁规划2030年形成1个副城，5个新城，8个新市镇的三级城市体系，居住用多集中在副城和新城内交通规划：江宁板块明年开通3号线，加上已开通1号线和机场线，将形成3线汇聚轨交体系，交通条件大幅改善，整体交通体系围绕副城和新城构建，形成便捷、高效、畅通的城乡交通网,市区南部重要增长极，城乡统筹的高品质都市化先行区,CRIC视角江宁板块为南京主城南托的首选地，建议进入，副城和新城地铁沿线土地值得关注,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块总结,供地现状：目前供地热为滨江、禄口及“三山”区域，滨江以工业用地为主，禄口以“空港”产业为主，取地要求配套大型主题商业，“三山”区域现土地较少，现以底密度用地为主。,PART 4 城市板块简介,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块,城市距离：江宁区以南轨道交通：地铁6号线规划中 资源占有：卧龙湖区域配套：溧水县城商圈楼市发展：2012年之前为南京下辖县，板块楼市主要为满足区域内自身需求，景观资源型产品和投资产品较多，主要吸引南京主城客户产业支撑：二产、三产为主客户构成：地缘性客户和投资客,1,3,4,5,2,6,江北板块,江宁板块,溧水板块,高淳板块,溧水，刚刚撤县改区，相对于市区看，属于刚刚起步2分,1,2,3,1,2,3,4,1,2,3,天生桥风景区,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|板块配套,功能定位:实现与南京中心城区的一体化发展，经济和社会发展全面实现现代化，打造宜居宜业的生态文明新城。2015年：率先基本实现现代化，经济社会发展全民进入苏南先进县市行列， 积极融入南京都市区。2020 年：健全社会事业体系，城市综合服务功能进一步完善，建成要素集聚、资源可持续利用、居住环境优美的生态文明新城。2030 年：进一步增强产业集聚和经济辐射力，建成区域要素流通节点地区、宁杭城镇带上具有较强综合实力和竞争力的经济强县、连接皖江城市带与长三角城市群的区域性重要枢轴地区,溧水板块未来发展方向是向南京中心城区靠近并最终形成一体化发展，打造宜居宜业的生态文明新城,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,溧水板块土地利用规划,规划人口：2015年总人口41万左右，建设用地面积85平方公里2020年总人口80万左右，建设用地面积100.6平方公里2030年总人口100万左右，建设用地面积115平方公里,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|板块规划,“一核三元四点、三轴四片”的总体布局结构：“一核”即中心城区，“三元”是重点新市镇（石湫、白马和东屏）“四点”是洪蓝、和凤、晶桥新市镇和明觉特色新市镇,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,县域产业布局引导图,“三轴”依托南京市域城镇发展轴和重要交通通道形成的城镇发展轴线宁高城镇发展轴：依托宁高高速公路、将军大道高速公路、宁高公路和轨道S1、S7线共同组成的复合型交通走廊，由中心城区、石湫、明觉、洪蓝、和凤构成；宁杭城镇发展轴：依托宁杭高速公路、溧白公路和宁杭城际铁路共同组成的复合型交通走廊，由中心城区、东屏、白马构成；常马城镇发展轴：依托常马高速公路、张常溧公路，由中心城区、石湫、东屏构成“四片”指除中心城区外，依据发展资源条件形成的四个功能片区，以农业和生态空间为主，分别为城郊片、白马片、石湫片、和凤-晶桥片,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|板块规划,溧水板块目前有高铁和高速可达南京，轨道交通近期内无规划，中远期规划中机场线延长段会到溧水县城,溧水板块交通规划,备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,地铁：目前溧水板块近期内无地铁规划，远期机场线二期会到溧水县城铁路： “三线汇集、客货分离”宁杭城际铁路和溧水城际站，规划预留扬马城际铁路、宁杭铁路及宁杭铁路溧水站。公路：规划建设“两横三纵”快速路网，两横为：常马高速公路和芜太高速公路，三纵为：宁宣高速公路、省道243和宁杭高速公路,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|板块规划,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|土地成交,2014年溧水板块共成交土地137.88万方，总建316.25万方，成交金额52.06亿。其中纯商业和办公成交10幅土地，成交面积为11.67万方，建筑面积为44.13万方，成交金额为4.65亿元。住宅（包括商服）成交面积126.21万方，总建225.25万方，成交金额32.56亿。,住宅,公寓,商业,办公,存量,成交趋势,溧水住宅市场供求压力较小，14年之前供需基本平衡，2014年供应量增加，由于市场的原因，需求减少，导致14年去化压力增大，存量增大。价格保持稳定的增长。,2009-2012年溧水板块住宅供应量持续增长，需求量连年下降，但是供需关系基本稳定，市场压力较小。2013年开始供应量快熟增长，2014年供应量为85.99万方。2013年去化量为78.71万方，进入2014年，由于市场的原因，去化量仅为45.03万方。历年来溧水住宅成交价格保持了稳定的增长，2014年成交均价为6718元/，年增长率保持在9.8%左右。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|历年成交趋势,溧水板块历年住宅成交走势,市场起步期，以其较低的价格和良好的自然环境以及良好的交通预期，吸引了一批主城区的刚需人群和养老人群以及投资客。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|近24个月成交趋势,成交趋势,从近24个月成交趋势看，进入2014年之后，各月成交量明显下降，受市场影响明显，因为投资客是溧水的重要客源，此类人群易受市场的影响，成交价格基本保持缓慢的稳定增长。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|历年成交房型走势,成交结构,从历年来成交结构看，80-160是溧水最受欢迎的面积段,其中又以80-100的去化量最多。2014年市场表现最好的产品是80-100的，年去化量为1728套。,溧水板块历年住宅成交结构走势（套数),溧水板块2014年各面积段供求关系（套数）,溧水住宅市场表现最好的是80-100的产品，约占总体量的85%，大面积段的产品市场表现不佳。,2014年溧水市场最受欢迎的产品是80-100的产品，最安全的产品是200-220的产品，最危险的产品是160-200的产品。,从历年成交单价段看，溧水住宅市场目前的刚需属性明显，7000元/以下的约占到总量的68%，但是占比量逐年走低，总价段在80万以下的目前约占总体量的75%。,价格结构,溧水板块历年住宅成交单价段走势（套数),溧水板块历年住宅成交总价段走势（套数),溧水住宅市场刚需属性明显，7000元/以下的产品是市场上销售情况最好的产品，7000-9000元/的产品近几年保持稳定的增长，2014年约占总量的28%。,溧水住宅市场表现最好的80万以下的产品，其中50万以下的产品占比逐年走低，80-110万的产品逐年走高，2014年占总量的比例分别为20%和14%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|历年成交价格段走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|主要项目分析,销售排名,目前溧水市场主要在售的住宅项目有：恒大金碧天下、南方新城、水岸康城、金东城世家、创维乐活城、卧龙湖风情小镇、一品骊城等。,一品骊城,金东城世家,卧龙湖风情小镇,水岸康城,创维乐活城,南方新城,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,2014年溧水在售项目去化前五名分别是：恒大金碧天下、一品骊城、卧龙湖风情小镇、金东城世家、水岸康城。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|主要住宅项目分析,恒大金碧天下：溧水标杆湖居住宅项目，主要卖点 精装+品牌+绿化+湖景恒大金碧天下位于永阳镇卧龙湖畔，宁常高速与宁杭高速之间，占地98.47万方，总建103.39万方。核心配套：自建全面的商业配套、卧龙湖风景区,案例分析,效果图,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|推盘节奏去化分析,恒大金碧天下2014年去化走势图,恒大金碧天下2014年去化8.40万方，749套。整体成交均价为5223元/。2014年整个项目的去化高峰出现在在2014年5月份，单月去化1.12万方，2014年12月成交均价为5145元/。,恒大金碧天下的的主力户型为119-136的三房和265-308四房。恒大金碧天下的户型特点是：主打舒适享受和面湖而居。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|主力户型介绍,居室：3室2厅2卫1厨建筑面积：134,居室：4室2厅4卫1厨建筑面积：265,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|总结,恒大金碧天下隶属于溧水板块，临靠卧龙湖公园，内部配套齐全，项目主打精装房和湖景房，是溧水板块的标杆性湖居项目。,恒大金碧天下物业类型包括花园高层+小高层+洋房+别墅，客户群面对溧水板块以及整个南京区域的刚需以及高端人群。项目获得了较高的市场认可度，品牌开发商、临湖而居、精装修等项目卖点，使项目吸引力更加凸显。卧龙湖周边的配套还不成熟，只能依靠项目自身配套，不是很方便。,项目总结：,恒大金碧天下占地98.47万方，总建103.39万方，目前推出66.45万方，项目整体成交均价为5223元/ ，2014年11月份成交均价为5104元/ 。,住宅,公寓,商业,办公,存量,溧水销售型商业2012年之前基本保持供需平衡，13年供应量突然增加，导致供需失衡，14年需求迅速增加，供应量减少。成交价格在13年之前保持稳定的增长，14年由于市场的原因出现回落。,成交趋势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|商业成交走势,2009-2012年溧水板块销售型商业供应量和需求量都比较小，供需关系基本平衡。2013年供应量突然走高，市场消化能力较弱，导致供需关系开始紧张。2014年供应量为16.3万方，比2013年少5.1万方，成交量为10.8万方，比2013年增加7.9万方。溧水销售型商业成交价格高地出现在2013年，成交均价11788元/，2014年出现小幅下降，成交均价为10348元/。,市场起步期，随着溧水板块住宅市场的快速发展，未来板块的商业需求将会不断增加，商业发展前景好。,溧水板块历年销售型商业成交走势,成交趋势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|近24个月商业成交走势,溧水销售型商业近两年供应最集中的月份2013年1月份，供应量为17.1万方，13年销售情况不好，进入2014年销售量开始增加，2014年月去化量为0.9万方，价格呈现了明显的下降趋势。2013年10月溧水板块天安广场集中供应13.6万方，秦淮商业广场集中供应3.3万方。,溧水板块仅24个月销售型商业成交走,溧水板块销售型商业市场表现最好的面积段是50以下的，其次是50-80平方米的产品，其他面积段的产品市场表现不佳。,成交趋势,溧水板块历年销售型商业成交面积段走势（套数),2014年溧水板块销售型商业各面积段成交比例（套数),溧水板块对于小面积段的商业需求远远高于大面积段的，这和目前溧水的商业市场刚刚起步有关，市场对于大面积的商铺需求较少。,2014年需求最大50以下的产品，占总量的58.50%，其次是50-80的产品，占总量的31.60%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|商业成交结构,溧水板块历年销售型成交单价段走势（套数),溧水板块历年销售型成交总价段走势（套数),价格结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|商业成交价格结构,溧水板块销售型商业目前主要成交的单价段在7000-15000元/之间，总价段主要集中在80万以下。,单价段在7000-15000元/的产品发展速度较快，2014年约占总量的70%。,总价段在200万以上的产品在2012年出现集中增长，2012年之后回归正常，总价段主要集中在80万以下，2014年约占总量的89%。,金庭国际花园,广成东方名城,水岸新都花苑,金东城世家,君悦华庭,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,2014年溧水在售项目去化前五名分别是：恒大金碧天下、金庭国际花园、广成东方名城、金东城世家、水岸新都花苑。,2014年溧水在售项目主要为一些住宅项目的底商，去化前五名分别是：恒大金碧天下、金庭国际花园、广成东方名城、金东城世家、水岸新都花苑。,销售排名,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|主要项目,住宅,公寓,商业,办公,存量,溧水对于办公的需求特别小，2014年需求最多的一年仅为0.7万方，最近两年供应量略有增加，14年供应量为1.93万方。,成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|溧水板块|住宅成交走势,溧水板块历年办公成交走势,2009开始溧水板块的办公需求开始小幅增加。2012年供应量开始增加，但是需求没有增加，开始出现供过于求的情况。2014年供应量为1.93万方，需求小幅上涨，年去化量为0.74万方。市场仍处于供过于求。溧水办公成交价格高地出现在2012年，成交均价5373元/，之后年出现小幅下降，2014年成交均价为5119元/。,需求少，供应少，目前溧水尚无发展大