第11章房地产景气周期课件.ppt

第十一章 房地产周期,第一节 房地产经济周期及其特点第二节 房地产周期的形成机制第三节 房地产周期循环的测量和分析,第一节 房地产经济周期及其特点,一、周期与经济周期二、解释经济周期的相关理论三、房地产景气循环及其阶段说,一、周期与经济周期(了解）,1、周 期 源于物理学和工程学，周期被描述为一正弦曲线，并通过周期、波峰、波谷、振幅，阶段和拐点来表示。,2、经济周期(Business cycle)：也称商业周期、景气循环， 它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。表现为国民总产出、总收入和总就业的波动。,均衡直线,拐点,经济周期的类型,以时期长度作为经济周期类型的参照系是最常用的做法。基钦周期（Kitchin Cycles） 英国经济学家约瑟夫基钦对美国（60年间）和英国（100年间）银行清算和批发物价的详细资料进行分析后，提出了持续时间为24年的短波周期（40月左右）。后来被称为库存投资周期，因为这种周期主要由存货等变量因外生随机影响发生暂时波动引起的。朱格拉周期（Juglar Cycles） 法国人克莱蒙特朱格拉通过对法、英、美三国银行数据、利率和物价的研究，提出了持续时间为910年的中波周期。朱格拉中波周期主要是工商业固定投资的大规模更新变动起主导作用所引发的周期。影响中周期的主要因素是产业结构和产品结构变动所引发的投资结构和投资数额的变动。技术革新及其推广大约需要10年时间；机器设备时使用寿命大约10年。）,经济周期的类型,库兹涅茨周期（Kuznets Cycles） 库兹涅茨在研究18401914年期间美国某些商品的生产与价格变动的长期趋势时，发现美国存在1525年的周期。他又根据英、法、德和比利时等国60种工农业主要产品产量和35种工农业主要产品价格变动的历史资料，提出主要资本主义国家都存在平均时间为1525年的周期。后来库兹涅茨周期也被称为建筑业周期。康德拉季耶夫周期（Kondratieff Cycles） 前苏联经济学家康德拉季耶夫根据美、英、法100多年批发物价指数、利率、对外贸易和煤炭产量与消费量等的变动，提出了持续时间为4060年（平均为50年）的长波周期。技术发明和由此引起的产业结构的变动被认为是这种周期波动的主要原因。,二、解释经济周期的相关理论（了解）,（一）外因论 外因论认为,周期源于经济体系之外的因素太阳黑子、战争、革命、选举、金矿或新资源的发现、科学突破或技术创新等等。 1、太阳黑子理论 该理论由英国经济学家杰文斯(W.S. Jevons)于1875年提出的。当太阳黑子数量增多时，会影响到气候条件(变冷)，会影响到农业产量（减少）以及到人们的情绪、健康等，最终会影响到整个经济活动。 2、创新理论 创新(Innovation theory)是奥地利经济学家J熊波特提出用以解释经济波动与发展的一个概念。企业创新获得垄断利润，创新浪潮引起经济繁荣。但是随着创新的扩散，盈利机会逐渐消失，同时，创新引发过度投资，经济开始衰退。经济复苏，又需要新发明等外因的刺激。,太阳黑子理论（外生）英国经济学家杰文斯父子，数理经济学的先驱要点太阳黑子活动频繁地球气候变坏农业歉收、减产其他产业萧条太阳黑子活动减少太阳黑子每11年爆发一次，所以,二、解释经济周期的相关理论,（一）外因论 外因论认为,周期源于经济体系之外的因素太阳黑子、战争、革命、选举、金矿或新资源的发现、科学突破或技术创新等等。,创新理论（外生）创新是指对生产要素的重新组合，如新技术、新组织形式、新产品、新市场等。创新(Innovation theory)是奥地利经济学家J熊波特提出用以解释经济波动与发展的一个概念。思想要点：企业家创新的动因是看到了盈利机会，创新的结果又为其他企业开辟了新的道路，从而形成创新浪潮。创新浪潮的出现引起了对银行信用及资本品需求的大幅增长，推动了经济向上摆动。随着创新浪潮的平息，超额利润消失。由创新而增加的大量产品的价格下降，于是对银行信用及资本品的需求减少，导致经济收缩并逐渐萧条。熊彼特还用创新来解释经济周期的长短。,政治周期论（外生）波兰；卡莱斯基论点：萧条、失业政府实施扩张性政策充分就业、繁荣、通货膨胀人为制造停滞和衰退人民反抗采取措施治理失业下一个循环萨谬尔森的描述选举刚结束，政府紧缩经济，提高失业并关闭工厂，减轻通货膨胀压力，造成萧条（这时人们怒而无法）。到了大选之前，如果他想连任，就会扩张经济、减少失业，使经济繁荣。所以在美国，政治性的经济周期四年一次，前两年衰退、后两年增长。如果后两年经济未增长，那么总统要让位,纯货币周期理论它认为经济周期性波动唯一的和充分的原因，在于银行体系周期地扩张和紧缩信用纯货币周期理论在二战前的唯一倡导者是英国人霍特里当银行体系放宽信贷，降低利率时，商人就会向银行增加借款，从而增加向生产者的订货。这样就引起生产的扩张和收入的增加，而收入的增加又引起对商品需求的增加和物价的上升，经济活动的累积性扩张使经济进入繁荣阶段。但是，信用并不能无限地扩张下去，当银行体系被迫停止信用扩张，转而信用紧缩时，商人得不到借款，或利率提高。这时，商人不得不减少定货，由此出现生产过剩，经济进入累积性紧缩的萧条阶段,（二）内因论,消费不足理论思想要点：更多用来解释为什么衰退和萧条会重复发生。社会对消费品的需求赶不上消费品生产的增长，从而引起经济萧条。原因： 收入分配不均，工资增长慢于利润增长，需求不足； 储蓄高，消费需求不足；,货币投资过度理论（内生）这一理论的倡导者，是伦敦学派（也称新奥地利学派）代表者，如哈耶克、密塞斯和罗宾士等。认为经济周期根源在于生产结构不平衡，尤其是资本品和消费品生产之间的不平衡。货币供给利率投资对投资品需求投资品价格制造消费品的要素转移消费品供给、消费品价格消费、同时投资生产过剩危机非货币投资过度理论（外生）主要代表者有瑞典的卡塞尔、维克塞尔和德国的斯皮托夫新技术发明、新市场开拓投资重复上述推理,心理预期理论（内生）代表人物：英国经济学家庇古和凯恩斯思想要点：预期作为一种心理现象，其特征就是具有不确定性。当任何一种原因刺激了投资活动，引起经济高涨后，人们会对未来产生乐观的预期，而这种乐观的预期总是超过合理的程度，从而引起投资高涨，形成繁荣。当这种过度投资被察觉之后，又会变成不合理的过度悲观，由此引起过分紧缩投资，导致萧条。,三、 房地产景气循环及其阶段说（掌握）,（一） 房地产景气循环及其周期的概念（二）房地产景气循环的阶段解说（三） 房地产景气循环与经济周期的关系,（一） 房地产景气循环及其周期的概念,1.景气循环的概念 景气循环当市场供过于求时，就产生不景气现象；通过市场调整，逐渐达到供需平衡，再进而产生供不应求的现象，呈现出市场景气的现象。如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。 周期相邻两次景气循环间隔的时间长度。 房地产经济周期所有类型房地产总收益率的重复性的波动；或房地产市场活动围绕其长期趋势的周期性（非定期）的波动。即：房地产业发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。,2、不同国家和地区，房地产周期波动的频率不同,美国：从1870年开始，大约18-20年频率完成一次周期循环；其中10年上升，10年下降；遵循库兹涅茨周期（即建筑周期，主要与人口的增长周期相联系。人口净增长率变动引发对住宅需求的变动。）日本：10年一次循环，基本遵循朱格拉周期（即：工商业固定投资变动起主导作用所引发的周期，影响中周期的主要因素是产业结构和产品结构变动所引发的投资结构和投资数额的变动。技术革新及其推广大约需要10年时间；机器设备时使用寿命大约10年。）我国香港：7-8年一次循环，上升期5年，下降期2-3年；我国大陆：4-5年一次循环。,3、房地产经济周期波动的形态分析,一般地，可以把房地产经济周期的时间序列划分为长期趋势、景气循环、季节波动、随机波动等四种形态。长期趋势部分房地产经济周期中的长期趋势 反映的是房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。人口增长、城市化进程(包括逆城市化)、产业结构变化、技术进步、潜在GDP增速等因素的影响。由于土地的稀缺性和国民经济总量的发展，房地产业在较长时期内表现出增长趋势一般而言，产业增长趋势为S型曲线。但是，长期趋势也存在明显的循环性和周期性。由于经济体制的变革、经济结构的调整、科技的巨大进步等长波因素，必然会房地产的置换、更新、改造与开发，从而使房地产经济周期的长期趋势发生变动。,景气循环所谓景气循环：指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势的波动，即房地产市场繁荣到萧条再到繁荣这样周而复始的运动过程。影响房地产景气循环的主要因素有：存量房的调整、就业与收入水平的变化、地区人口的增长和政府货币政策的变化等。,季节波动 季节波动是指房地产业在一年之内活动的有规则的变化。引起房地产业这种季节波动的因素有多种，市场需求方面，市场供给方面。随机波动(不规则波动)房地产业的发展还可能受到各种不确定的外生因素的干扰和影响。地震、洪水等自然灾害、战争、政治风波、流行病疫情(如SARS)等不可控因素，还包括某些不可预测的因素如科学技术的根本性变革等。,3、房地产经济周期波动的形态分析,周期变动,趋势,随机波动,（二）房地产景气循环的四阶段解说（1）,1.复苏（AB）：复苏起始于周期循环的最低点。最低点往往在过剩建设停止时出现，此时空置率达到最高值。由于前一阶段的新增建设或需求负增长，导致供过于求。最低点过后，需求慢慢增长，逐步吸收现存过剩供给，但此时供给增长为0，或很低。随着供给的吸收，空置率不断下降，租金有所增长，租金增长率趋于稳定。复苏继续，出租人开始小幅提升租金，最后，地区市场达到长期均衡的空置率水平。此时，租金增长率和通胀率相等。 2.扩张/繁荣（BC）：需求继续增长，空置率下降到自然空置率之下时，供给开始紧张，租金开始快速速上涨直达到使收益足以刺激新的建设。建设时滞，供给增长落后于需求增长，空置率不断下降，直到供需增长率相等（平衡点）时，循环达到顶峰。在平衡点之前，需求增长率高于供给增长率；平衡点之后，供给增长率高于需求增长率。,下降,上升,长期平均空置率水平,供给增长率=需求增长率,掌握,（二） 房地产景气循环的阶段解说（2）,3.收缩/衰退（CD ）：此时开发商不知道顶峰已过，供给增长快于需求增长，空置开始上升。由于供给过剩不严重，租金仍上升。当供给不断增加是，租金增长放缓。市场参与者发现市场收缩，停止建设，但时滞的影响，供给仍在上升，于是空置率上升到长期平均空置率之上，房价涨幅放缓甚至开始出现下跌；有价无市；进入第四阶段。 4.萧条（DE ）：交易量锐减，需求急剧下降；供给大于需求，空置率急速上升。房价大跌，交易量锐减，破产现象更加普遍。当新建设的增量供给停止时，市场达到最低点。房地产市场在经过较长时间的消化吸纳空置的存量房地产过程后，将迎来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。,下降,上升,长期平均空置率水平,供给增长率=需求增长,（三） 房地产景气循环与经济周期的关系,房地产与宏观经济增长率之间的关系（美国经济学家西蒙库兹涅茨）,房地产经济周期波动的特点,1、从复苏阶段看，房地产滞后。原因是房地产产品价值大，耗用资金多，生产周期长，故当宏观经济开始复苏时，房地产需要较长时间的筹备、计划才能投入生产。但这种滞后时间较短暂，因此宏观经济可以看成是房地产经济复苏的先行指标；2、从繁荣阶段看，房地产提前。原因是房地产行业的先导性、基础性作用。具体讲：首先是宏观经济通过市场需求对房地产的拉动作用；其次，由于房地产开发周期长，当需求扩张时，会引起房价上涨，从而刺激房地产投资。另外，在宏观经济高速发展时，也为房地产发展提供了充足资金。这些均促使房地产提前进入繁荣。,（1）房地产与宏观经济周期波动次序的差别,掌握,3、从衰退阶段看，房地产提前。原因是房地产行业的先导性、基础性作用。首先其“超前繁荣、超前发展”已经可以满足宏观经济继续高涨的需要。其次宏观经济达到顶峰之前，投资缩减必然首先冲击先导性基础性产业。总之，房地产衰退和宏观经济衰退会互相影响，房地产衰退可以看成是宏观经济衰退的先行指标。当然，若政府同时加大对（非房地产）基础设施投资，此时，会形成对房地产替代。4、从萧条阶段看，房地产滞后。原因是当宏观经济出现萧条时，各行各业都处于停滞不前状态。但由于房地产本身具有保值增值的特点，所以在其它行业萧条时，人们反而会投资房地产，从而推迟了其萧条； 另外，房地产萧条阶段相对长一些。,（2）房地产经济周期波动的特点时滞效应：房地产的波动幅度一般高于宏观经济的波动幅度。,D0,D1,Q0,P0,P2,P1,源于：经济扩张期，需求增加，由于供给的时滞性，短期供给仍为Q0,价格由P0变为P2。而不是P1.这会进一步推动房地产经济急剧扩张。经济收缩期，需求减少，供给缺乏弹性，短期供给仍为Q0,价格由P0变为P2。而不是P1.这会进一步推动房地产经济急剧收缩。,D0,D1,S0,S0,Q0,P0,P1,P2,第二节 房地产周期的形成机制,一、房地产周期形成的“外部冲击-内部传导机制” 房地产经济周期波动是由房地产经济体系的内生因素和外在因素相互作用形成的。内生因素形成房地产经济周期波动的内部传导机制；外生因素形成房地产经济周期波动的外部冲击机制。 “外部冲击-内部传导”机制：指经济周期波动是经济体系受到某些外部环境因素冲击或者（和）经济体系内部某些因素依其自身规律发生周期性变化时（注：冲击可以是随机性因素、也可以是周期性因素），通过与经济体系内其它因素相互作用的内部传导机制而引起的周期性反应。,掌握,第二节 房地产周期的形成机制,二、房地产经济系统的外部冲击因素1、对房地产实际供给与实际需求冲击； 实际经济周期理论认为，只有实际的冲击才是经济周期的根本原因。所谓实际的冲击指对经济生活的“实际方面”的扰动，包括需求和供给冲击。 需求冲击主要包括房地产投资冲击、消费冲击、财政冲击（对政府购买支出的实际量的冲击）与货币需求冲击、金融自由化等。货币需求冲击指金融制度变化导致的资产组合的选择，或货币需求的变动，包括利率、存款准备金率、贷款利率上限等金融指标的变动。 实际经济周期理论认为，最主要的冲击是对“生产函数或生产率”的冲击，即对房地产的实际供给冲击。包括由于技术变迁、生产成本（要素成本）的 变化、要素质量与可获得性等任何影响生产率的变化等因素。（如住宅产业化；如资金、劳动力、建筑材料质量与成本、建筑设计、施工成本等 ）；其它自然灾害、油价波动、农地入市、小产权房合法化等。,二、房地产经济系统的外部冲击因素,2、国民经济是影响房地产周期的重要因素，包括国民经济周期、人口增长率与就业情况，各投资（不同产业、不同资产）绩效的差异、通货膨胀率等。3、政策因素（财政、金融、产业政策、经济体制等）；4、宏观经济发展模式（经济增长方式、产业结构演进）；5、国际政治、经济冲击；6、随机因素,第二节 房地产周期的形成机制,三、房地产周期波动的内部传导机制1、概念：经济体系内部某些因素依其自身规律发生周期性变化而又相互作用，从而使经济呈现出周期性波动的过程。2、影响房地产经济周期波动的内生因素：房地产收益率、房地产投资、预期、市场供求矛盾 3、内部传导机制内生因素相互作用（1）房地产市场机制：利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制；（2）房地产业内部关联机制（如工业物业、住宅物业、商业物业之间的关联关系；住房租赁与购买；存量市场和增量市场；中、高、低不同档次市场等）；,第二节 房地产周期的形成机制,（3）房地产业内部的乘数-加速数机制； 反映构成房地产需求中，投资与消费相互作用的过程及其对房地产产出的影响。（4）房地产业发展的上限-下限缓冲机制。产业扩张上限：如房地产生产要素（土地、资金）等供给方面的约束；房地产需求方面的约束（如房地产价格、通货膨胀等）产业收缩下限：房地产基本需求、房地产就业刚性等保证了房地产业能维持一定的发展水平。,第三节 房地产市场周期循环的测量和分析,一、房地产市场周期循环的测量和分析二、中国商品住宅波动周期实证分析三、房地产景气循环与投资决策,第三节 房地产市场周期循环的测量和分析,（一）房地产市场周期循环测量指标的分类和选取 1.分类 2.选取 （二）测量方法 1.计量经济学分析 2.时间序列分析,（一）房地产市场周期循环测量指标的分类和选取,房地产市场周期循环的测量 对开发商、投资者、消费者、政府等均有现实意义。 1.测量指标类型 反应房地产景气循环的指标分为两类： 相对指标和绝对指标。 古典房地产景气循环用的是绝对指标（如房地产产值）； 现代房地产景气循环用的是相对指标（如房地产产值增长率）。,2.测量指标的选取 理论和时间表明，房地产市场的很多指标都是周期性变化的，都可以用于衡量房地产景气循环和周期。 （1）房地产市场供给方面的指标： 开工面积（当前市场）、竣工面积（受以前市场的影响）、开发投资额等； （2） 房地产供求综合作用结果的指标： 交易量、交易额、空置率、价格、租金水平等 （3） 反映不同时期房地产市场变化的指标： 投资增长率；价格增长率；租金增长率等。（4） 另外，还有现金流方面的指标： 资本化率、折现率、收益率。,（5）国外实证研究发现标识循环的最优变量为：空置率。 （ 通常，衰退阶段，空置率很高；扩张阶段，空置率逐渐下滑，在循环的顶峰达到最低点。） （6）在进行住宅市场循环分析时，一般采用如下指标： 房地产业总量类指标： 房地产业增加值/GDP； 房地产投资类指标： 房地产开发投资额、社会固定资产投资、房地 产企业营业利润； 房地产生产类指标: 商品房施工面积、商品房竣工面积； 房地产消费类指标: 城镇居民人均可支配收入、城市人均住宅建筑 面积； 房地产市场类指标: 商品房销售额、商品房销售面积、商品房平均 销售价格； 房地产金融类指标: 城乡居民储蓄存款年底余额、金融机构贷款利率。,中房预警系统指标,1.直接测定法（掌握）(1)比值法:CtIt=Xt/Xt-1；用当年数据除以上年数据。（2）差分法：用当年数据减去上年数据得到该年的差分值。即 xt=xt-xt-1；这样可以大体滤掉趋势成分、季节性变动。如果在此基础上再使用移动平均法，就可以大体消除不规则变动。,（二）测量方法,2、剩余法（了解） （1）对以月度或季度为时间单位的数据，进行季节性调整，消除季节波动； （2） 曲线拟合：用不同函数形式拟合时间序列中的趋势成分，根据统计量优劣，选择最合适的函数 ，如 y=ex； (3)利用移动平均消除不规则变动 （4）把剩余的周期性部分与长期趋势部分相除，求出周期波动率,