河南南阳_中实骏景_时尚广场商业规划及运营策划案_70页.docx

中实骏景·时尚广场商业规划及运营策划案 致业地产·营销策划谨呈：南阳中实骏景房地产开发有限公司 武汉致业房地产营销策划有限公司中国地质大学房地产工作室2008.9目 录前 言4第一章 项目背景51.1项目基本情况51.1.1项目主要规划指标51.1.2项目工程进展情况61.1.3项目发展历程61.2项目区位研究71.2.1区位现状与远景71.2.2区位商业环境71.2.3商业补充调查81.3项目定位回顾101.4项目综合评判10第二章 商业规划建议132.1产品和市政同步原则132.2商业广场建议142.3交通动线设计建议172.3.1人流动线建议182.3.2车行动线建议202.3.3广场与地下一层出入口布置建议222.4业态规划布局建议232.4.1业态规划原则232.4.2商业功能板块规划242.4.3分层商业布局252.4.4商业功能板块规划建议252.5商铺分割建议382.5.1商铺分割法则382.5.2主力商铺的确定402.6设施设备配套建议402.6.1垂直交通系统电梯布局规划建议402.6.2走道设计建议422.6.3新风系统42第三章 招商策略443.1基本策略443.2招商对象及目标商户分析453.3租金价格体系制定453.3.1租金价格体系制定的方式453.3.2 租金水平的市场调查463.3.3项目租金价格的制定473.3.4租金价格体系建议（试算确立如下）483.4招商策略模式制定483.4.1收益方式建议483.4.2项目经营收入测算49第四章 营销价格策略514.1价格制定原则514.1.1影响价格制定的因素514.1.2定价思路514.2分层均价的确定524.2.1分层均价的确定524.2.2分区域均价的确定534.3折扣及返租策略544.3.1折扣策略544.3.2分区返租544.3.3销售招商不同步原则554.4价格策略554.5项目价格走势控制56第五章 商业管理公司建议575.1组建商业管理公司的必要性575.1.1组建商业管理公司是项目运营的需要。575.1.2商业项目的自身特征也决定了引入商业管理公司的客观必然性575.2商业管理公司组建方式595.2.1公司名称595.2.2经营周期595.2.3委托、授权605.2.4公司内部架构605.3功能与职责615.3.1解决租售矛盾615.3.2统一管理615.3.3可持续性635.3.4协调各方面的利益635.3.5对城市消费市场建立统一的商场模式635.4运营模式645.4.1运营模式结构图645.4.2盈利模式65第六章 招商与营销环境分析666. 1关于VIP卡发放666. 2关于按揭银行676. 3营销中心法律文件676.4关于广告发布许可676. 5商铺销售登记备案686. 6负一楼产权问题686. 7违规处罚68前 言商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给投资客户，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。项目进驻商业的持续盈利能力、聚客效应、以及与之相适应的产品规划要点，是实现项目价值最大化的基本前提，也是投资者比较关注的重要因素。通过对项目的市场调查和可行性研究，项目的业态和经营定位规划，项目的客流交通设计，项目的服务功能设计和业态组合，项目的楼层布局和店铺分割，项目的经济价值测算等规划工作，我司依据商业地产经营的特性和商业经营管理的科学性、规律性，向南阳中实骏景房地产开发公司提出“中实骏景·时尚广场”经营战略、商业运营推广及商业经营管理的策划建议，为项目的运作和经营提供了决策参考。第一章 项目背景1.1项目基本情况1.1.1项目主要规划指标本案位于南阳市人民路与光武路交界处，总规划用地面积为32.87亩。项目总规模11. 4万平方米，容积率5.7。按照批准的项目规划，本案商业部分的主要建筑指标为：地上商业总面积：25052地下一层商业面积：10299商业可售面积约：35351设备库房总面积：61731.1.2项目工程进展情况本案工程进度预想如下：时 间2008年8月2008年9月2009年1月2009年3月2009年7月2009年10月主要工程节点基坑开挖基槽完工正负零商业部分封顶内部装修完成开业1.1.3项目发展历程本案作为与南阳市政配套相关项目，2006年被列为南阳市重点工程，项目前身隶属于南阳市中恒房地产开发有限公司。北京华郡集团于2006年整体收购南阳中恒房地产开发有限责任公司，并成立了南阳中实骏景房地产开发公司，具体负责项目开发运作。项目虽于2006年被列为南阳重点工程，但由于项目公司经营运作等方面的原因，法律主体关系变得复杂，这是在今后的项目运作中需要重视的问题之一。经与贵司充分沟通，初步确定本案案名为中实骏景·时尚广场，项目运营中个法律主体关系为：项目开发商为南阳中恒房地产开发有限责任公司，项目发展商为南阳中实骏景房地产开发公司，代理商为致业地产。项目的发展愿景为：立足于整个南阳的城市定位方向、建设发展方向，期望通过本项目的开发建设，突破南阳市现有投资理念、商业模式、消费方式，打造品牌，构造南阳城市新的地标，成为南阳市商业价值的的典范、新型商业地产的名片。1.2项目区位研究1.2.1区位现状与远景该项目位于南阳市人民路与光武路交界处，南至鑫福花园，西至大管庄，东北侧隔梅溪河与人民路、光武路相邻，具有较佳的展示面。人民路南北、光武路东西横贯南阳市区，为城市主干道,该项目亦为卧龙区、宛城区、高新区三区交汇口，区域城市功能主要体现在交通方面。根据南阳城市总体规划，光武路规划拓宽到100米，建成后将成为南阳市继滨河路、独山大道之后第三条景观大道，极大改善本区域交通状况和带动沿线景观美化。随着城市规划的逐步实施，光武路、人民路将成为南阳城市的纵向和横向轴线，项目所在地也将成为南阳真正的城市核心。与此同时，周边淯龙苑、南航职工宿舍楼，中心医院医技楼以及本案的建成，区域将在2-3年内出现10余栋高层建筑，成为南阳城市的一道亮丽风景线，从目前的发展趋势来看，片区未来也是南阳城市高端人群的聚集地。综合区域的现状与远景来看，区域的城市功能尚未完全发挥，综合效应不明显，但在未来2-3年内，片区将得到长足发展，进而形成南阳新的城市地标。1.2.2区位商业环境本案虽然位于人民路商圈的扩张延伸地带上，但区域商业环境现状不佳，目前商业现状为：人民路沿线主要是以社区辅助商业为主；光武路东段则以电力设备物资为主，西段汽配汽修等业态为主，商业形象有些缺位。本 案区域商业环境示意图人民路商圈O盛德美O三色鸽光武路人民北路N从上图我们可以看出，人民路商圈随着绝对距离的延伸，由于梅溪河的影响，至本案商业环境逐步减弱。随着南阳城市的发展，特别是梅溪河治理改造和光武路规划的实施，在未来2-3年内，本案所在片区将成为南阳城市新的中心。区域的城市功能将逐步得到体现和完善，综合效应将逐步显现。1.2.3商业补充调查根据项目的属性特征和可类比性，选择主要调查对象，对项目周边在建的可竞争项目和当地主要成熟商业做补充商业调查，是制定项目商业可行性政策的对比依据，体现本案注重分析区域市场特性和市场成熟的条件。调查对象的选择：新华城市广场/育龙苑/家和万世/锦江嘉年华/大统百货/鸿德百货/世纪百货 竞争项目的商业调查项 目商业定位体量（）业态及业种主力商家招商政策新华城市广 场体验式大型CITYMALL 购物中心13万零售、餐饮、娱乐、休闲多业态组合,其中零售比例为50%丹尼斯百货和超市/肯德基/苏宁电器/奥斯卡院线/麦当劳租赁形式合同期5年为限无免租装修期90天09年元旦开业F1租价120元/月物业管理10元/月育龙苑城市商业中心广场8万多业态组合（未明晰）暂无未推出(开业期未定)家和万 世新都市综合体3万多业态组合（未明晰）暂无未推出锦江嘉年华新都市综合体5万中西餐饮、综合娱乐、商务休闲画布/哥德咖啡租赁形式，无免租，租金均价46元/月对应销售9900元/结论：³ 南阳商业模式升级，竞争趋于激烈，受政策和房地产大市场影响，项目建设进展缓慢。³ 商铺租金价格和销售价格不能匹配，保证不了正常收益。³ 商业定位和业态规划不够清晰，项目推广过于草率。 主要商业的调查 项目 区位及商圈经营形式体量（）租金水平经营预估大统百货人民路商圈租赁形式2万最高约1.6亿鸿德百货人民路商圈租赁和联营扣点3万 取低约1.3亿世纪百货人民路商圈租赁形式 2万 趋中约1.1亿金马特中州路商圈租赁形式2万 取高约1.8亿结论：³ 人民路商圈成熟且商业集中，以鸿德公园为核心的新兴商业业态冲击传统商业格局和经营体制。³ 大统百货和金马特生活广场仍然不失百货商业领头地位，其商业坪效最高，品牌升级最快，淘汰率约2030%。³ 消费环境的改善已是商家的共识，但部分商业物业的本身决定了不能满足消费者深层次的精神和文化需求，新型商业业态是发展趋势和时尚品味人士的渴求。1.3项目定位回顾 根据前期对南阳商业地产市场的综合调查，按照前瞻性原则，初步明确了本案的市场切入点和发展方向，本案形象定位为“商业领袖 财富传奇”; 业态定位为“汇集时尚品牌、精品购物及特色餐饮、娱乐休闲、咖啡酒吧等为一体的城市风尚汇聚场”，包括：精品购物品牌店、旗舰店、连锁店，南北特色餐饮、时尚潮流、活力动感地带、影视娱乐天地、合家欢、健怡人生等八大功能主题;目标消费人群为“城市精英力量”; 产品定位为“店内街铺”;项目整体定位为“都市时尚主体MALL”.项目的区位属性，决定了项目独有的气质，这就需要项目的运营需站在南阳城市发展和现代化进程的高度，深层次思考项目的发展思路。1.4项目综合评判本案虽有全新商业模式，但区域现状商业氛围临时缺位，从规划来看，远景优于现状。面对激烈的市场，如何将远景规划现实化，将未来的发展转化为项目现实的价值，这是需要重点考虑的。总体说来要解决好如下矛盾：³ 市场投资开发增量与本案开发规模的矛盾；³ 本案差异化商业模式与目标受众接受度的矛盾；³ 光武路规划的实施与梅溪改造时间的不确定性与本案形象的矛盾；³ 客源积累与区域竞争的矛盾；³ 人民路商圈的扩张与本案突破性对接扩张造成商业中心位移的矛盾；³ 本案开发先行与区域商业形象临时缺位的矛盾。解决以上矛盾，需从以下几点着手，无论是在硬件形象和软性诉求上，均保持一种高姿态，真正体现南阳“商业领袖、财富传奇”的市场形象。³ 重个盘、轻区域，开发及营销思路要跳出地域限制，立足于整个南阳的城市定位方向、建设发展方向，构造南阳城市新的地标、成为南阳市商业价值的的典范。³ 充分发挥本案优势，突破南阳市现有投资理念、商业模式、消费方式，对市民的投资标准进行巅覆性洗礼，打造品牌，成为新型商业地产的名片。³ 开发主题要高于南阳一般项目，具有延续性和可扩张性。³ 要建成南阳明星商业地产项目，成为人人向往的财富传奇。³ 营销推广要注重开发商品牌的积累，注重将企业品牌演变为项目增值。致业观点：³ 南阳商业地产市场群供应量较大，人均商业面积已经达到甚至超过临界点，市场竞争趋于白热化；³ 南阳现有商业模式较为落后，这与南阳城市的快速发展不一致，商业作为推动城市现代化进程的原动力之一亟需有所突破，这为本案带来了较佳的市场切入点；³ 从在售的商业项目来看，通过承诺稳定的投资回报、若干年后回购等方式来增加商铺投资的安全性，是市场较为接受的主要措施；³ 本案真正的价值在未来2-3年内才能真正得以充分体现，因此本案在现阶段需要在商业模式、商业运营等方面取得突破，通过市场培育，将未来愿景尽量现实化，增强投资者信心；³ 南阳商业地产租金售价比例关系的失衡，使得高售价的商业地产未来可能会面临较大的市场抗性，因此本案在主诉求上需强调与南阳的和谐融合，激发市场共鸣，真正使本案成为南阳新的城市地标。³ 南阳市场管理较为混乱，在政策法规的执行力度上不够，导致一些未取得预售许可的项目在行预售之实，同时一些不可能兑现的投资回报承诺也作为主要的营销手段加以充分运用。第二章 商业规划建议2.1产品和市政同步原则梅溪河的改造是关乎本案成败的重要基础市政工程，是本案取得成功的必要条件。根据南阳市政府对梅溪改造的总体思路来看，改造主体极有可能为本案的发展商中实骏景公司。基于此现状，建议本案的开发建设与梅溪河改造同步进行，如梅溪改造主体确定为中实骏景公司，则将梅溪的改造与本案同步施工、同步规划；如改造主体为其他部门，则需要加大公关协调力度，确保梅溪的施工进度与本案保持一致，消除梅溪对本案的负面影响。根据梅溪改造的方案和进度安排，主要实施节点预计如下：时间节点08年9月底08年底09年春09年夏主要事项规划评审动工实施改造工程竣工广场装饰施工据了解，梅溪改造采取深埋排污管网，局部覆盖的方式，改造整体进度安排来看，与本案关系主要集中在以下几个方面：³ 梅溪改造相对滞后对本案的商业形象的影响；³ 梅溪改造方案对本案产品的影响；³ 梅溪改造实施对本案营销推广起到一定促进；³ 梅溪改造施工作业面与本案施工作业面的相互影响。基于此工程现状，建议按照产品与市政同步原则，通过以下措施，变被动为主动：³ 合理利用梅溪改造对本案的利好因素，通过适当放大，形成事件营销机会，将梅溪对本案的形象影响消除，给予市场良好的预期；³ 通过科学的施工组织设计，协调好本案与梅溪改造施工作业面的关系；³ 将梅溪改造方案与本案产品规划统筹考虑，使得本案产品在规划条件下实现经济价值和产品效益的双赢。2.2商业广场建议根据梅溪改造规划方案，将实行深埋污水管网、局部覆盖的方式进行，加上本案的红线后退距离，这将使得本案的两个临街面形成一个较大的广场，合理规划好这个广场，不仅能有效提升本案的商业价值，还能进一步巩固项目南阳“商业领袖”的地位。本案案名为中实骏景·时尚广场，与南阳其他商业地产项目相较，本案的广场不仅是概念上的商业体量，更是实在的实物广场。根据本案在南阳的地位以及南阳城市发展的实际，本案中广场部分，不仅要考虑项目自身商业运营的需要，更应该体现其在南阳城市中的地位，因此，我司建议将本案广场定位为南阳一个真正的开发式的市民广场。在规划上，主要是从以下几个方面突出这一主题概念。³ 开放性本案定位为市民广场，在功能上要满足市民休憩、游览、集会的需要，同时根据本案商业性质要求，必须满足开放的要求，满足“人看人”的心理需求和疏散的安全要求，做到与城市主干道人民北路、光武路有良好的衔接。³ 景观营造广场景观的营造，首先通过绿化来实现，绿化植物需层次分明，基本上分三个层次:高大的乔木（25米左右的树干），主要是遮荫，不影响人的视线；小灌木，主要是衬托建筑，或作休息空间半通透的景观分隔；低矮的绿篱和花卉，主要是烘托商业气氛。同时考虑四季色彩变化，做到四季有景。其他方面，可利用梅溪改造实行局部覆盖的方式，通过设置旱喷泉（音乐喷泉），使得广场更具时尚气息。广场雕塑的选择上，建议与本案的定位结合起来，突出时代气息，体现本案在南阳市场上的引领性，可考虑一些抽象的时尚气息浓厚的雕塑小品。 ³ 广场辅助功能本案虽然定位为市民广场，但其核心的功能是成为南阳城市的一个时尚策源地，因此在规划上首先要考虑注入一些时尚元素，比如规划轮滑坡道等。同时考虑倒城市功能和本案商业功能需求，规划上预留舞台秀场，作为城市集会活动、商业推广之用，在规划上要考虑与整个广场风格的和谐融合，不能出现生硬的功能区间布局。其他辅助功能设备，可考虑设置小型商亭、大型电子显示屏等设备。³ 地面铺装图案化广场的地面铺装材料的质感与色彩的变化，应结合本案时尚定位，配合景观种植，形成规则的、有韵律的景观布局，使路过或停留其中充满趣味。在铺装的同时要考虑地下沟管的埋设，沟管的位置要不影响场地的使用和便于检修。2.3交通动线设计建议商业地产的人流规划不能简单等同于百货商场，因为大多数商业本案的开发思路是出售全部独立产权商铺，在这种前提下，人流系统的规划设计很大的程度上要服从于商铺的规划设计并且最大限度的提升商铺的价值。同时，一个高品质的商业地产项目，其物流、车行动线也是科学的、人性化的，我们的目的是要打造南阳的“商业领袖”，因此，在进行产品规划设计和商铺分割时，要综合考虑人流及车行动线。动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有： ³ 以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线； ³ 以局部的造景、中厅引导人流； ³ 以餐饮休闲娱乐区引导人流； ³ 出入口数量和位置的设置调节人流量均衡； ³ 无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；2.3.1人流动线建议我们认为本案的室内人流系统的规划必须要满足以下三个方面的因素：物理因素；租金因素；顾客生理、心理因素；³ 物理因素：符合项目建筑本身结构 要求人流系统要根据建筑物本身的物理因素：楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。因为这是建筑工程的范畴，我们在这里一笔带过。³ 租金因素：提升有效人流平均到达率、拉动商铺租金 为了提高更多的商铺租金，人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值，这与次级过道的铺面比主要过道铺面价格低的道理基本类似。但是在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中厅的前凸或后凹形式，设置一些休憩区域，以提升局部商铺的租金。为了有效拉动次级通道商铺的人流率，可将卫生间 、楼层休息区等部分规律分布在次级通道，以拉升次级通道的人流光顾率，在同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。 除了设立若干通道间的正度经纬连接，方便顾客快捷的往返于前后通道，有效的缓解了人流的拥堵，提升人流平均到达率。人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。 在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。主力店对顾客的吸引力无疑是相当大的，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，损失商铺的出租价值，但是将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的租金收益。根据本案物业特点，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。以3层的商场为例，主力店设在3层，一线品牌专卖店和散铺分布在一、二层，那么到主力店购物的人在上下时会顺道光顾一二层的商铺，到一线品牌专卖店的人流同样会光临散设在其间的散铺，这样人流的良性循环可以在最大程度的提升商铺的租价。但是一般情况下，主力店会要求选择最好的商铺，这需要视和主力店的协调情况。³ 顾客生理、心理因素：缓解顾客购物疲乏感和不适感 每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，丧失了再次光顾的情绪。 店铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。在中厅小广场设立休息区域（亦可安排一些软餐饮，如图所示）对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。结合本案的项目定位，本案商业人流动线设计要充分考虑商铺价值的均好性，尽量增加商业店铺与人流的接触面。人流动线人流动线人流动线人流动线人流动线商铺商铺商铺商铺商铺2.3.2车行动线建议本案未来消费客群定位为城市精英力量，其主要特点为：有较为稳定的收入；一般为非体力劳动者，主要是南阳大中企业及小型优势私营企业的员工、金融、贸易、传媒、高科技、咨询服务业等行业的从业人员 ，20-45岁追求时尚生活、追求生活品位的城市精英阶层。良好的购物环境是他们所看重的，同时这部分人群拥有私家车的比例较高，人车混杂的局面势必会大大降低本案在其心中的形象和地位，因此，要合理规划好物业外部车行动线，从而创造良好的购物消费环境。在综合考量国内部分一、二线城市高档购物中心的车行动线的前提下，我们建议规划本案车行动线的总体原则是：人车分流，非机动车隔离于广场之外。³ 非机动车动线建议非机动车动线较为容易控制和把握，只需要设置较为固定的停放地点即可。建议在广场临人民路和光武路面，设计固定的非机动车停车位。如下图所示：（红色部分为非机动车停车位）³ 机动车动线建议本案机动车的动线规划，要综合考虑光武路、人民路交通现状和交通管制要求，保证机动车路线畅通有序，营造良好的商业氛围和舒适的商业体验。目前，本案主要临街面的交通现状是：人民路中间有交通隔离栏，机动车驶出和驶入均只能单向，光武路可自由通行，据此，建议机动车交通动线如下安排：进入地下车库主要出入口设置在光武路，人民路上只做辅助出入口；自光武路进入地下车库的机动车可双向驶入，同时自地下车库亦可从光武路双向驶出（此处还需与南阳交管部门协调，开辟出行双向行驶）；人民路仅靠项目右侧的车道可驶入地下车库，人民路出口车辆亦只能沿人民路南向驶出；同时要综合考虑消防通道的实际需要。光武路人民路 机动车动线 人流动线 - 公交车站交通隔离护栏-2.3.3广场与地下一层出入口布置建议为提升地下一层的商业价值，在广场规划设计上，需要考虑与地下一层的互动，重点把握以下几点：³ 满足消防疏散需求；³ 在不影响首层出入的情况下，广场采取局部下沉，设置人行通道；³ 地下一层内部人流动线设计成环形，减少商业死角；³ 通道的设计不应破坏广场的整体性。可考虑如下方案：商业广场扶梯人行动线商业内街至广场至广场在商业主入口两侧设置扶梯达到负一楼；在临光武路和人民路的出入口设置两处可达到广场的出入口；在途中红色区域设置商业内街。2.4业态规划布局建议2.4.1业态规划原则业态组合规划不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，要考虑与项目定位和目标市场的一致性，兼顾聚客能力、租金收益、物理建筑、业态互补等要素，充分利用物业资源，形成合理的商业业态组合，以体现时尚主题MALL的商业价值和文化诉求。2.4.2商业功能板块规划 时尚商业组合内容时尚购物+创意娱乐+快乐餐饮+品悠休闲 商业业态占比图 功能板块组合模式结合本案商业物业结构，采用垂直分割切块，按主力店和商业价值排序来组合功能板块,依次分割成A、B、C、D四个区。A区B区D区C区2.4.3分层商业布局功能穿插，复合业态，动静结合，营造氛围，突出主题。主题百货（A区）+时尚街区（B/C区）+餐饮娱乐(D区)楼 层A区(1-4层7127.11)主题百货B区(1-4层7480.64)时尚街区C区(1-4层2792.38)时尚街区D区(1-4层3886.13)餐饮休闲/服务机构一楼(5304.63)时尚精品馆(1727.11)化妆护肤品/珠宝黄金/精品高档女装/国际快餐连锁/流行前线(1908.41)潮流服饰/创意商业/家居布艺/工艺礼品/时尚配饰/时尚鞋包/生活彩妆/街景水吧品牌服饰旗舰店(650.98)备选：运动休闲/专业电器/咖啡简餐/建面(1018.13)中餐会所/金融服务/专业干洗二楼(5327.21)时尚仕女馆(1800)成熟女装/精品鞋区/内衣文胸/美容SPA流行前线(1857.41)潮流服饰/创意商业/家居布艺/工艺礼品/时尚配饰/时尚鞋包/生活彩妆/炫甲社建面(713.8)品牌服饰旗舰备选：运动休闲/专业电器/咖啡简餐/建面(956)（同上延伸）F3-(5327.21)潮流生活馆(1800)少淑女装/精美配饰/时尚箱包/美发专业机构/流行前线(1857.41)（同上延伸）备选：咖啡简餐/KTV建面(713.8)(百货同层延伸)备选：咖啡简餐/KTV：建面(956)（同上延伸）F4-(5327.21)运动休闲馆(1800)运动休闲服饰/青春休闲服饰/户外运动/流行前线(1857.41)（同上延伸）备选：咖啡简餐/KTV建面(713.8)(百货同层延伸)备选：咖啡简餐/KTV：建面(956)（同上延伸）F5-(3767.43）动感地带-2601.47专业健身会所/茶吧简餐/绅士台球馆/负一层约10299生活超市/美食文化/大型电玩2.4.4商业功能板块规划建议本着项目商业的前瞻性、完善性、复合性和主题时尚性，从多商业角度分析，结合商业部分的销售、招商和运营属性，对本案的商业功能板块规划给出两套建议方案：方案一：采用垂直交叉规划法，将商业部分分成地下区、地上A、B、C、D区共四个功能分区。1）地下一层商业功能板块规划建议商业功能板块定位：精品生活坊功能板块：生活超市+健康休闲招商面积：约10299商业功能板块规划建议：鉴于本案地下一层的物业属性，建议该楼层对商业进行整体打包定位，并在业态上面与地上商业进行衔接互补。同时为增加地下一层的商业价值，建议对该楼层进行泛首层的概念打造，具体是一方面在临光武路、临人民路以及项目临梅溪河广场增加人流进出地下一层的电扶梯；在项目地下一层临光武路、临人民路沿线两段内设街铺，2）地上商业功能板块规划建议地上商业共五层，按垂直交叉规划法，将单层分割成A、B、C、D四个区，每个区会垂直商业规划，同时与其他区域进行交叉，形成一个整体；地上商业功能板块定位：A区：主题百货 （A区垂直1-4层+C区垂直3-4层）B区：时尚街区 （B区垂直1-4层）C区：时尚街区 （C区垂直1-2层）D区：餐饮休闲/服务机构 （D区垂直1-4层）一层商业功能板块规划：A区：商业功能板块定位：主题百货功能板块：精品服饰旗舰+化妆护肤+黄金珠宝+精品鞋包+休闲餐饮招商面积：1727.11（建筑面积）商业功能板块规划建议：一层是项目的点睛，而A区是项目最出彩的核心，建议将该区域作为主力进行规划，引进品牌旗舰主力店，将B、C区时尚街区衔接成一个整体，营造复合的商业氛围；B区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：精品旗舰+化妆护肤+创意饰品招商面积：1908.41（建筑面积）商业功能板块规划建议：该区域有充分的面宽临光武路，进行内外街铺形势规划，与C区一起和主力A区形成合围，凸显时尚主题氛围；C区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：精品旗舰+特色小吃+工艺礼品招商面积：650.98（建筑面积）商业功能板块规划建议：该区域有面临人民路的优势条件，进行内外街铺形势规划，与B区一起和主力A区形成合围，凸显时尚主题氛围；D区：商业功能板块定位：餐饮休闲/服务机构功能板块：大型酒楼+银行+社区配套招商面积：1018.13（建筑面积）商业功能板块规划建议：该板块部分面临人民路主干道，商业基础优于其他两区，但是该板块的柱网、设备用地等不利于商业经营需求的先天硬伤，对该区域的规划、甚至销售招商代理直接的影响，所以将该区域进行整体定位规划，同时将接住宅部分商业区域进行社区配套商业规划，规避该区域的商业淡角，均衡商业机会；二至四层商业功能板块规划建议：二层：A区：商业功能板块定位：主题百货功能板块：运动休闲服饰+户外服饰招商面积：1800（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层商业功能板块规划，在品类上进行调整，切合市场实际；B区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：潮流时尚服饰招商面积：1857.41（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层B区的商业功能板块规划，调整经营品类；C区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：潮流时尚饰品招商面积：713.8（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层C区商业功能板块规划；D区：商业功能板块定位：餐饮休闲/服务机构功能板块：大型酒楼或银行招商面积：956（建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层D区的商业功能板块规划；三层商业功能垂直延续各区的商业功能板块规划，C区三层纳入A区的功能板块范畴（根据该区垂直业态的实际情况）；四层商业功能基本垂直延续各区的商业功能板块规划，只是从本层开始，规划餐饮业态；同时C区四层纳入A区的功能板块范畴（根据该区垂直业态的实际情况）；五层商业功能板块规划建议：五层商业只有A区的部分延伸商业功能板块定位：动感地带功能板块：专业健身会所/茶吧简餐/绅士台球馆招商面积：3767.43（建筑面积）商业功能板块规划建议：充分利用梅溪河的景观优势，规划休闲业态的体验空间，如果该品类如政府相关特殊行业规定有冲突，可以考虑将该楼层品类与四层调整；方案二：采用垂直交叉规划法，将商业部分分成地下区、地上A、B、C三个功能分区1）地下一层商业功能板块规划建议商业功能板块定位：精品生活坊功能板块：生活超市/美食文化/大型电玩招商面积：约10299商业功能板块规划建议：鉴于本案地下一层的物业属性，建议该楼层对商业进行整体打包定位，并在业态上面与地上商业进行衔接互补。同时为增加地下一层的商业价值，建议对该楼层进行泛首层的概念打造，具体是一方面在临光武路、临人民路以及项目临梅溪河广场增加人流进出地下一层的电扶梯；在项目地下一层临光武路、临人民路沿线两段内设街铺，2）地上商业功能板块规划建议地上商业共五层，按垂直交叉规划法，将单层分割成A、B、C四个区，每个区会垂直商业规划，同时与其他区域进行交叉，形成一个整体；地上商业功能板块定位：A区：主题百货 （A区垂直1-4层）B区：家品大本营 （B区垂直1-2层） 时尚街区 （B区垂直3-4层）C区：时尚街区 （C区垂直1-4层） 一层商业功能板块规划：A区：商业功能板块定位：时尚精品馆功能板块：精品服饰旗舰+化妆护肤+黄金珠宝+精品鞋包+休闲餐饮招商面积：1727.11（建筑面积）商业功能板块规划建议：一层是项目的点睛，而A区是项目最出彩的核心，建议将该区域作为主力进行规划，引进品牌旗舰主力店；B区：商业功能板块定位：家品大本营功能板块：专业家电（家饰）卖场（1-2层垂直规划）招商面积：1908.41（建筑面积）商业功能板块规划建议：该板块面临光武路，目前该路段的商业氛围散淡，在规划该板块的思考中需要重点突出该板块的亮点特色，吸引定向客流，建议该板块整体打包规划；C区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：次主力时尚集合馆或时尚街铺招商面积：650.98（建筑面积）商业功能板块规划建议：该板块面临人民路主干道，商业基础优于其他两区，但是该板块的柱网、设备用地等不利于商业运营需求的先天硬伤，对该区域的规划、甚至销售招商代理直接的影响； 功能板块：次主力时尚集合馆（内外街区形式），1-3层垂直规划，并在临街两角交叉设置休闲餐饮（垂直规划，直接垂直1-2层或者在一层形成夹层）；备选方案：集合外贸淘铺、美甲装饰、创意DIY、时尚数码等为一体的时尚潮流街区；二至四层商业功能板块规划建议A区：商业功能板块定位：主题百货功能板块：运动休闲服饰+户外服饰招商面积：5400（24层建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层商业功能板块规划，在品类上进行调整，切合市场实际；B区：商业功能板块定位：家品大本营功能板块：专业家电（家饰）卖场（1-2层垂直规划）招商面积：1857.41（2层建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层B区的商业功能板块规划；C区：商业功能板块定位：时尚街区功能板块：潮流时尚饰品招商面积：713.8（24层单层建筑面积）商业功能板块规划建议：垂直延续一层C区商业功能板块规划；三层商业功能垂直延续各区的商业功能板块规划，B区开始规划休闲娱乐业态，建议电玩、网吧；四层A区延续一至三层的整体规划布局；B、C区开始规划餐饮业态，建议各种特色餐饮；五层商业功能板块规划建议商业功能板块定位：体验空间功能板块：KTV+夜总会招商面积：2601.47（建筑面积）商业功能板块规划建议：充分利用梅溪河的景观优势，规划休闲业态的体验空间，如果该品类如政府相关特殊行业规定有冲突，可以考虑将该楼层品类与四层调整；2.5商铺分割建议2.5.1商铺分割法则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。³ 主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分