中国房地产发展趋势分析2022.docx

中国房地产发展趋势分析一、国家统计局数据1、房地产开发投资完成情况2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%,两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。全国房地产开发投资增速(%)2020年2021年1-3月IY月IT月卜6月IT月卜8月Ir月I-Io月IT1.月1T2月112月12月2021年，东部地区房地产开发投资77695亿元，比上年增长4.2%；中部地区投资31161亿元，增长8.2机西部地区投资33368亿元，增长2.2%；东北地区投资5378亿元，下降0.8%o2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降I1.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增¼11.2%o其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。2、商品房销售和待售情况2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%,两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%,办公楼销售面积增长1.2%,商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元,增长4.8%；比2019年增长13.9%,两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%,办公楼销售额下降6.9%,商业营业用房销售额下降2.0%t>全国商品房销售面积及错售额增速(%)202。年2021年13月 卜4月 卜5月 卜6月17月 卜8月IT月ITo月卜11月卜12月 1T2月卜2月专(B身糖号王坡T-费另男错号E2021年，东部地区商品房销售面积73248万平方米，比上年增长2.7虬销售额103317亿元，增长8%。中部地区商品房销售面积51748万平方米，增长5.4%；销售额38157亿元,增长6.4%。西部地区商品房销售面积47819万平方米，下降1.7乐销售额35241亿元，下降2.8%。东北地区商品房销售面积6618万平方米，下降6.4%；销售额5215亿元,下降10.3%。2021年末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况2021年,房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%,两年平均增长6.遥。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0缸全国房地产开发企业本年到位资金增速(%)602020年2021年卜3月卜4月卜5月卜8月IT月厂8月卜9月ITO月IT1.月12月1-12月1-2月二、改革开放来，中国房地产，为何能40年“轰轰烈烈”地发展？黄奇帆：这取决于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴。整体讲，八十年代中国城市化改革，制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起，就形成了中国房地产爆炸性的发展。第一，1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积为5平方米。三口之家就15平方米,又吃又住又睡又是厕所间。2020年是50平米。5平方米和现在人均50平方米对比，就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。第二，1980年改革开放一开始，就释放了城市化的机制。一是可以落户的制度；二是可以离土离乡的制度；三是土地承包释放农村劳动力的制度；四是城市有了土地批租和房产商。五是老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子，之后按揭贷款也出来了。这些改革变成了巨大推动力。第三，政府成立了像上海浦东这样的投融资平台，接着国家又开设开发区，每个开发区就是一个经济发展的增长极，这都是城市化运动的推动力。各项政策的松动，把前面饿得扁扁的肚子一下子就撑开了。这一爆发是什么概念呢？1990年，中国1年造的房产面积是1000万平米，2017年，中国房产商建的房子是17亿平方米，2021年，中国房产商新建房的总量达到16.5亿平方米左右。所以大体上2017年的17亿平方米就打住了，后面三年没有再涨。这是波澜壮阔的中国过去30年、40年房地产发展的情况。三、房地产进入了新阶段，关键的10个指标出现了拐点第一，总人口减少。即再过40年，中国人口不会再继续上演过去“4个亿变14亿”，大家基本上认为14亿人是人口天花板，总之人口在减少。第二，中国的城市化率已经到了65斩但是中国的65%相当于欧美75%,再增长也就增加5、6个点。因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村。第三，中国的老龄化在加深，去年已经到21%,预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。第四，到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存。中国老百姓买下来的房子,用来投资，没有住也没有出租的，有20%。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕。房产商房没卖掉会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。第五，整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板。第六，年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，2010年10亿，到了2016、2017年17亿，20年翻了四番，17亿什么概念？中国造了全世界的一半！那是因为过去30年有这个需求，扩张到了人均50平还这么造，你想泡沫化需求都泡不出来。第七，中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番。比如，上海最贵的地方衡山路，2000年时房子是6000多块钱一平米。现在那边的房子就是14万、15万。全国在原来基数上20年翻四番，基本如此。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万，也是10倍、十几倍的涨。当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个做法是20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。第八，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了。第九，城市的学校、医院建设也到头了。第十，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。现在房地产出现了困境，有人把它归结为是地方政府和国家的政策过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不合理的。整个环境已经到了这一步，不可能像当年饥渴状态时期那样去激进了。现在的困境既不是政府调控过头造成的困难，也不是房产商自作孽造成的，因为房产商2005年、2010年，也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方式。为什么当时不破产，这会儿房产龙头企业集中破产呢？原因就是这种方式在扩张的时候是可以循环的，但现在继续按这个逻辑来就转不动了。四、新常态下房地产五大调整黄奇帆：今后5年10年，中国房产商运行方式的新常态会出现五大调整。第一，全世界的房产商，负债率没有超过50%的，中国到了80乐90%,这是过去地价、房价、市场需求量猛涨16倍导致的。一旦需求没有了，他们就会进入到一个新常态，负债率从90%下降到80%、70%、50%甚至40%。第二，高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛，会根据市场实际需求进行结构性开发。第三，房产商发了疯一样的跨界，又搞商业、又搞工业、还搞制造业，觉得房产商赚了钱以后就可以随意跨界到处搞的就停了，他们就不再胡闹了。术业有专攻，这个方面会收敛。第四，中国房产公司独立法人的有9万个，整个美国的房产公司不超过500个，我们的开发商比全世界加起来还多。以后中国房产商有1万个不得了，所以今后十几年，房产商法人会不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行、关闭等等。第五，房产商卖房不会是以前那种造100万卖100万的大周转，以后可能变成了造50万，其中25万是商品房卖掉，25万是商业性的租赁房，变成商住、长租公寓销售。这五大变化会是今后房地产常态的经营状态！所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步“必然的拐点”。拐点过后是良性循环的开始，这个开始不仅仅是靠政府约束，而是以环境土壤为导向的。五、房地产是支柱产业，必须稳定！对于房地产拐点后，房价会不会大跌，黄奇帆是这样回答。黄奇帆：这个拐点是讲20年翻几番这样的房价地价上涨到头了，以后十年可能也会往上涨，但是每年涨幅低于GDP增长。并没有说五年低一半，十年又低一半，没有这个概念。因为房产总有折旧，如果我们有550亿平方米，55年时间每年折旧2%或者1.5%,每年差不多折旧就是10亿，形成一个可循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。这时候房产的价格就是保值的，局部地区房价也可能继续涨。首先，房地产是支柱产业，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要稳定。第二，中国老百姓的财富60%是房产，房地产也是民生产业，也应该稳定。第三，房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险。第四，房地产是龙头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品。我们政府之所以采取五个限制措施，就是控制房地产的炒作，避免大起大落、追求稳定。长远来说，房产商自己的行为方式也会转变到比较可持续的稳定状态，对政府来说，当下对这些困难房产商我们不是简单要去救，一旦它要崩盘，它的债务实际上进入破产重整的保全，它的资产不是房产商的，是债权人的，这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主、也包括买了按揭贷款的房子的老百姓，他也是个债权人，还有许多施工队的施工欠款。对这样的资产，如果简单让他破产，就会造成社会震荡，而使得它软着陆就要用重组的办法。重组是一切危机中重要的软着陆的一种方法。六、房企会破产吗？债务问题怎么办？第一种情况，大型的房产商，出了问题的房产商自救，自我重组壮士断臂，砍胳膊砍腿,保存最主要的一个肌体，只要不整体上瘫痪。第二种情况，优势的房产商，没出问题的房产商，去收购、兼并、重组出问题的房产商。第三种情况，我们的国家队、国有资本运营公司也可以拿出它的资本金，战略性的资金,不一定自己直接重组房产，可以入股成为战略投资者，入股到那些优势房产商去收购兼并，他只要一介入，会在社会上产生巨大的影响力和信心。第四种情况，地方政府也可以拿出一定的资金把过去10年或过去5年批租给房产商的地，根据现在的市场行情打个折回购而不是没收，因为这个地事实上已经是债权人的了，你无权去没收它，而是应该回购。回购以后这个资金封闭运行，就用来还债，也是一种重组。第五种情况，房产商库存的房屋，政府也可以P1.购一部分，回购的中低端的成为保障房,中高端的成为人才房。总之，重组是软着陆的一个重要的杀手铜。为了稳住局面，这五个渠道进行重组的时当然需要资金，国家可以有专项债或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环，这也是一种办法。总之，最后应该使得这次拐点到来以后，在新的背景下，通过重组手段，实现房地产平稳落地，软着陆。在新的拐点下，其实用不着担心，房地产也好、政府的条款方式也好，都会随着地产新形势进入良性循环状态。七、市场稳定是趋势！要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年中国房地产市场强调合理住房需求的满足则是立足于需求端，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善性需求的误伤，房地产市场的发展是为了满足购房者的合理需求，这也有利于维持房地产市场的持续健康稳定发展。中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，一方面信贷不会过于紧张，也不会再现2020年的大宽松。