三旧改造项目 房地产可行性分析课件.ppt

广东,XX,大学硕士学位论文,(XX,硕士,),XXX,地块可行性研究,XXX,指导教师：,XXX,2015.5,目,录,1.,绪论,2.,项目概况,3.,项目市场环境分析,4.,房地产市场分析,5.,项目,SWOT,分析与定位,6.,规划设计初步分析,7.,工程进度及销售计划分析,8.,财务分析与评价,9.,社会评价,结论与建议,第一章,绪论,研究背景及意义,?,1,、粗放的城镇化建设造成城镇空间分布不合理，社会资,源浪费，城市管理成本增加，“城市病”的问题日益突出,。,?,2,、“三旧改造”是许多城市建设的重要途径。,XX,市是国,内首个明确提出“三旧改造”的城市，其中,XX,区是,XX,市,最早涉足“三旧改造”的地区。然而,XX,区对“三旧改造”,所积累的经验却说明，改造项目回报理想，但风险可控性,低，运作时间长，社会出现抵抗情绪，对企业、政府、社,会均带来沉重压力。因此对“三旧改造”进行深入而系统,的研究显得尤为重要。,?,3,、通过对,XXXX,地块改造项目的可行性进行论证，分析开,发商在三旧改造项目上的操作方式，为类似的“三旧改造,”项目提供参考，促使城市的建设能够在更科学、更和谐,的环境下实现可持续发展。,研究思路框架,房地产可行性分析研究的相关文献收集,澜石旧改片区,5#,地块的实证分析,国内、外城市发展及改造研究综述,项目背景,及,基本情况,项目地区,宏观经济,环境分析,项目地区,市场环境,分析,规划设计,初步分析,财务分析,与,评价,社会评价,研究结论与建议,第二章,项目概况,XX,片区处于,XXXX,中心,组团核心街区，地理位置优,越。,XX,片区经历数十年自,然发展，片区规划不到位，,功能布局不合理，公共基础,设施缺乏，治安、环境、卫,生等方面存在的问题突出。,XX,片区改造背景,XXXX,区委、政府,于,2009,年落实对,XX,片区启动“三旧改,造”，并后续完成了,该片区控制性详细规,划的调整。,调整方案依托地铁,站、,XX,水道、公园,等资源对片区商业商,务组团、教育医疗组,团、居住组团重新布,局，片区总面积约,2176,亩，实际改造,面积约,1800,亩。,XX,片区总体规划,项目宗地现状,项目地块已拆除,建筑物占总用地面积,约,98%,，剩余两座厂,房宿舍未能拆除,。,已清拆的区域地,势平坦，初步评估地,下没有影响地块开发,的电缆、燃气管道、,给水管网、通讯线路、,暗渠及其它构筑物。,项目所处的地层主要,是由素填土、粘土、,淤泥、砂土及泥岩等,组成。,项目主要经济指标,项目地块净用地面积为,27610.82,平方米，总建筑面积,121369.69,平方米（其中，住宅,81056.05,平方米，商业,4361.48,平方米，规划配套设施,13682.47,平方米）。,规划配套设施包括居委会，警,务室，社区卫生服务站，文化活动,中心，社区服务中心，老年人服务,中心及物业管理用房。项目共提供,住宅,656,套，机动车位,476,个。,第三章,项目市场环境分析,经济环境分析,我国经济进入“新常态”，其增,速有所回落，然而在结构调整、改,善民生等方面却有明显改善，而广,东省经济的转型升级和深化改革亦,在稳步推进，整体稳定并有所提升。,在以上大环境下，结合,XX,市,2010,年,-2014,年的经济状况分析，,XX,市正处于人才和资本流入状态，,对房地产行业的发展会有支持。然,而，主要由工业的发展来带动住房,需求的上升是缓慢的。其中，,XX,区,正经历着工业企业关停和搬迁的过,程，这样有利于人居环境的建设，,但也削弱了社会对住房的需求。,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,历年广东省生产总值,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,8000,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,历年佛山市生产总值,政策环境分析,2013,年,2,月,20,日,“国五条”出台，重申坚持限购限贷政策，坚决打击,投资投机，要求各地公布年度房价控制目标。提出对房价上涨过快城市,进行限购，并建立稳定房价工作的问责制。,2014,年,9,月,30,日央行出台房贷新政放松限购，对拥有,1,套住房且已偿,还贷款的家庭可按首套房贷政策购买第二套房；对贷款购买首套住房的,家庭能按,30%,比例支付首期，且贷款利率调整为最低按基准利率的,0.7,倍。,2009,年,XX,政府在关于推行省政府推进“三旧”改造促进节约集约,用地若干意见的实施意见中明确五项原则：政府引导，市场动作；明,晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重,历史，客观公正。,2011,年,XX,区通过“三旧”改造促进工业提升发展、促进产业提升发,展的实施细则，均在加强规划调控、鼓励提供土地、鼓励集约开发、鼓,励投资开发、鼓励企业入驻等方面制定了对应政策。,城市规划分析,XXX,区国民经济和社会发,展第十二个五年规划纲要提,出把城市升级改造作为,XX,区的,重点工程，要求规范有序地推,动旧改项目的建设，塑造出岭,南风格为主题的中心新城区形,象。重点推动,XX,片区、,XX,里,片区、,XX,村改造、,XX,新城等,项目，优化城区环境，助力城,市转型。,本建设项目的实施，,XXXX,政府提出关于经济发展规划的,设想是完全吻合的,。,第四章,房地产市场分析,XX,市房地产市场分析,年份,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,新增面积（万平方米）,865.54,935.28,831.16,979.44,1168.13,成交面积（万平方米）,781.36,633.89,672.03,807.92,1002.47,成交均价（万平方米）,7448,8170,7635,8250,8484,年份,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,新增面积（万平方米）,122,132,130,138,124,成交面积（万平方米）,101,77,111,116,120,成交均价（万平方米）,9909,10061,8829,9609,9485,2013,年,XX,市土地成交量有较大增长，成交量大且溢价高。这段时间,成交的地块，其项目成本控制难度大。,XX,市,2014,年土地成交明显遇冷，,成交量下降且溢价小，这反映当时投资者的市场预期已发生变化。,XX,区,2010,至,2014,年住,宅供应量大于当年成交量，,且,2010,至,2013,年住宅供,应量逐年递增，累计供应,量与成交量的差值，约,120,万平方米的存量房未,出售，加上,2013,至,2014,年成交约,100,万平方米的,住宅用地，市场在,2015,至,2016,年间有超过,400,万平方米的住宅可供出售。,XX,市统计数据,XX,区统计数据,项目周边区域竞争分析与预测,按土地成功出让后,项目推向市场大概需,要一年至一年半的时,间推算，,2013,年土,地成交量井喷将导致,2015,年上半年住宅,供应量增加，而,2014,年土地市场遇,冷，预计,2015,年下,半年供应量会减少。,在,2013,和,2014,年成,功出让的地块里，针,对其中与本项目构成,竞争的项目进行摸查,及分析。,第五章,项目,SWOT,分析与定,位,1.,容积率和建筑密度过高，,2.,车位配置不足,3.,户型实用率低,4.,项目位置未获得市场认同,1.,片区拆迁和建设需较长时间,2.,生活娱乐和交通设施不完善,1.,片区统一规划，设计合理,2.,项目配套功能丰富,3.,企业具有优质品牌,1.,邻近地铁站即将通车,2.,邻近小学和幼儿园即将投入使用,3.,附近有新建菜市场,4.,附近有在建回迁房,推动市政建设,项目优势,潜在威胁,潜在机会,项目劣势,SWOT,项目,SWOT,分析,项目定位,形象定位,项目需建立生活设施配套完善的综合社区形象,，应丰富自身配套功,能来弥补周边欠缺的生活配套。为确保运营效果，商家的引进应谨慎选,取，并应在规划阶段与优质商户形成合作意向，为购房客户提供信心。,消费群体定位,项目为三旧改造工程，把目标客户锁定在中等收入的刚需人群，对,于改善型的购房客户，短期内无法提供合适产品满足其要求。,产品定位,项目以,80-90,平方米的两房或三房户型为主，,90-110,平方米的三房,也是主力户型，,110,平方米以上户型只宜少量配置。,价格定位,项目周边有教育和地铁资源，对中等收入人群进行,10000,元,/,平方米,的定价，但要看外围的建设能否帮助项目实现这个目标。,第六章,规划设计初步分析,以人为本的规划理念,采用简约现代建筑风格,内部各空间力求简单、,实用，从建筑的空间、间距、色彩等方面满足住宅,用户的休憩、锻炼、交流等需求，将园林式自然环,境融入建筑设计，提升环境品质的同时突出典雅的,品味格调。,项目人行主入口与车行主入口分离布置以实现,“人车分流”,。内部步行系统的设计考虑实现动静,空间的区别，营造以步行为主的高质量活动场所，,使业主能享受休闲的生活环境。,节能与环保,项目变电系统采用高可靠而无污染、寿命终结后可回收的,环氧树脂浇注干式变压器。在各栋层间设住宅电表箱以降低能,量的损耗。在各变电所低压侧采用干式电容器集中补偿方式，,使补偿后的平均功率因数达到,0.9,以上以减少电能损失。,室内给水系统分区设置，,1,层至,3,层由市政给水管道直供，,4,层至,14,层、,15,层至,25,层、,26,层至,37,层分别为低区、中区、,高区，由位于地下室各自的变频水泵加压供水。在给水压力得,到保证的前提下实现节能。,小区内设光纤进线机房，配置网络服务器和网关等设备，,可与外部联网以组成更大的广域网，网络运营商进入小区提供,服务时无需对光纤进线机房以后的网络设施进行建设。,第七章,工程进度及销售计划分析,项目销售计划,销售节点,时间要求,开工后时间,现场应具备的条件,售楼中心开放,2016,年,2,月,6,个月,二层商业完成结构和室内机电，于,2015,年,11,月,15,日,进行售楼中心装修,精装样板房开放,2016,年,3,月,7,个月,样板房楼层位于八楼，于,12,月,15,日进行样板房装修,第一栋住宅开盘,2016,年,5,月,9,个月,销售现场临时布置,清水样板房开放,2016,年,8,月,12,个月,清水板房楼层位于四楼，于,2016,年,6,月,15,日交付场,地,第二栋住宅开盘,2016,年,10,月,14,个月,销售现场临时布置,精装样板房开放,2017,年,2,月,18,个月,样板房楼层位于五楼，于,2016,月,12,月,1,日进行样板,房,装修，水景园林需开放,第三栋住宅开盘,2017,年,4,月,20,个月,销售现场临时布置,第四栋住宅开盘,2017,年,8,月,25,个月,销售现场临时布置,2018,年,1,销售对外部环境建设的需求,销售节点,时间要求,外围需配合的进度要求,售楼中心开放,2016,年,2,月,XX,路及,XX,路路面具备通车条件、绿化种植完成、人行道,铺装完成,精装样板房开放,2016,年,3,月,相邻地块钉子户清理，已清理但未围蔽的场地完成简单,复绿,第一栋住宅开盘,2016,年,5,月,XX,路及,XX,路路灯照明投入使用,清水样板房开放,2016,年,8,月,XX,地铁站通车，地铁站到项目的通道畅通（最优方案）,第二栋住宅开盘,2016,年,10,月,精装样板房开放,2017,年,2,月,XX,路和,XX,路的公交线路已投运,第三栋住宅开盘,2017,年,4,月,第四栋住宅开盘,2017,年,8,月,第五栋住宅开盘,2018,年,1,月,销售对内部建设进度的需求,销售节点,时间要求,内部需配合的工程进度,售楼中心开放,2016,年,2,月,二层商业完成结构和室内机电，于,2015,年,11,月,15,日进行,售楼中心装修,精装样板房开放,2016,年,3,月,2015,年,12,月,15,日开始装修，临时电梯同步安装，,2,月,20,日达,到预售形象进度,第一栋住宅开盘,2016,年,5,月,销售现场临时布置,清水样板房开放,2016,年,8,月,2016,年,6,月,15,日开始装修，临时电梯,5,月,30,日开始安装，平台,花园销售通道开放使用,第二栋住宅开盘,2016,年,10,月,销售现场临时布置,精装样板房开放,2017,年,2,月,2016,月,12,月,1,日开始装修，水景园林需开放,第三栋住宅开盘,2017,年,4,月,销售现场临时布置,第四栋住宅开盘,2017,年,8,月,销售现场临时布置,第五栋住宅开盘,2018,年,1,月,销售现场临时布置,第八章,财务分析与评价,开发投资估算,建安工程费,建安工程费用为,21914,万元，项目建设的资金需求在企业可承受的,范围内；按照项目外资企业的质量管理标准，每平方米的造价控制在,2180,元，达到项目工程费用控制的要求。,工程其他费用,项目前期费用按相关文件要求进行估算，但实施期间有进一步缩减,开支的空间；根据项目外资企业的管理标准，建设管理费用有扩大的,机会，需要加以控制；工程其他费用摊分到项目每平方米,1601,元，累,加工程建安费用后为,3781,元，仍具备一定的成本优势。,预备费,预备费用属于不可预见成本，涨价预备费的控制有赖项目发展过程,中合理管控设计质量、建设进度。,财务评价,按照住宅面积,81056,平方米，商业,4361,平方米计算项目销售面积，,暂定可售机动车停车位,410,个，暂定商业销售平均价格,30000,元,/m2,，,住宅销售平均价格,10000,元,/m2,，机动车停车位,15,万元,/,个。,序号,项目,合计,开发经营期,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,1,现金流入,100289,24317,45505,30467,1.1,销售收入,100289,24317,45505,30467,2,现金流出,74650.92,24332.83,19604.93,18668.89,12044.27,2.1,开发建设投资,46672.63,24332.83,14893.2,7446.6,2.3,土地增值税,9373.26,2272.728,4253.01,2847.52,2.4,经营税金及附加,10059,2439,0,4564.16,3055.84,2.5,所得税,8546.03,2405.12,6140.91,3,税后净现金流量,25638.08,-,24332.83,4712.074,26836.11,18422.73,所得税后财务内部收益率为,38.40%,；财务净现值为,13621.63,万元；静态投资回收期到,2017,年底,财务评价结果,本项目建设自,2015,年起至,2017,年止，需时两年，,销售工作自,2016,年起至,2018,年止，约两年时间完,成项目销售，项目开发周期为,2.5,年。,参考地区周边同类产品的销售情况，项目成本投,入与预期收益之中有较大利润空间，开发周期较短，,能够避免项目开发期间出现过多的行业政策变化及,人工、物料等的涨价而导致较大的不可预见费用产,生。,综合分析，项目抵抗外部风险，确保收益的能力,较强。,第九章,社会评价,社会因素,影响范围、程度,可能出现后果,措施建议,对,XX,片区居民,生活环境的影响,建成后社区配套投入使用，,对周边居民有积极影响，程度较大,生活环境得到改善,充分发挥社区,配套的功能,对,XX,区,居民收入的影响,建设过程中会对建筑材料供应、,广告推广的需求产生需求，,从而提高相关行业收入，程度较小,合作过程中各方未能,适应对方的企业运作,在合作过程中,互相促进发展,对,XX,区居民,生活水平与,生活质量的影响,建设过程产生噪音与扬尘，程度小,建成以后提供更丰富的生活配套，,产生积极作用，程度较大,建设过程周边居民,不满施工对环境,产生的影响,加强建设过程管理,对,XX,区,就业的影响,建设完成后能提供物业管理的,职位，提供创业机会，影响一般,就业和创业引入,更多外部人群,合理构建社区群,体，形成良好氛围,对,XX,区文化、教,育、卫生的影响,文化、卫生、教育的设施得到,补充，地区服务水平和质量得到,提升，程度大,社区功能得到完善,有关部门注意,引导扶持,对,XX,区基础设施、,城市化进程的影响,对基础设施的建设有促进作用；,有利于城市化进程，程度大,供水、供电、电信、,道路等基础设施跟,不上社区建设进程,加强与各职能部门,和运营企业的沟通,项目社会影响分析,互适性分析,因素,相关者,相关者的兴趣,对项目态度要求,影响,措施建议,当,地,组,织,机,构,区政府,建设效果、投运时间,加快建设，尽早投入使用,大,尽量满足要求,建设局,建筑质量、施工安全,文明施工、按图施工,大,加强对施工单位管理,规划局,规划合理、开发时序,配套先行、方案符合规定,大,尽量满足要求,交通局,项目对交通的需求,有序建设、先易后难,大,积极配合，加强互动,环保局,是否采取环保措施,排污降嗓、扬尘控制措施,落实到位，做好事前评估,一般,积极配合，加强互动,相,关,利,益,群,体,拆迁居民,回迁时间、补偿标准,尽早回迁，补偿资金到位,大,减少接触，维护形象,周边居民,建设周期、生活影响,要求减少对其生活的影响,较大,减少接触，维护形象,拆迁企业,补偿标准、经营影响,合理补偿,大,减少接触，由政府沟通,周边商户,建设周期、经营影响,要求减少对其经营的影响,较大,减少接触，由政府沟通,技,术,条,件,设计,设计要求，设计费用,遵守规范，按期支付费用,大,选择有经验的单位,施工,技术要求，工程费用,合理签证，按期支付费用,大,选择有经验的单位,监理,监管力度，监理费用,业主配合管理，适当放权,大,选择有经验的单位,结论与建议,结论,1,、总体上项目的发展具备可行性；,2,、城市定位和发展与项目建设相适应，政府对旧改项目有政策支持，,国家将退出对房地产行业的调控，然而总体经济正在转型、地区产业,结构正在调整；,3,、市场环境具备一定量的库存，但缺乏足够的上涨动力，项目的发,展将来要面对较大竞争；,4,、片区改造范围大、时间长，周边设施不完善，项目要建立形象，,实现预期定位，按期完成开发，达到销售目标将有一定难度；,5,、项目土地成本相对低廉，成本可控，预期收益理想，但紧凑的开,发节奏和可控性低的外部改造进度可能导致投资增加；,6,、需要妥善处理更多的社会关系以实现项目顺利开发。,建议,1,、重点关注,2013,年土地成交的项目定价与销售信息，留意去化速,度慢，运作时间长的项目动态，避免该类项目降价回笼资金，影响,项目的销售计划；,2,、密切跟进外围设施的建设进度，需考虑政府工作效率，在外围进,度将影响项目施工、销售、竣工交付时，需提前交涉，必要时预备,一定费用进行额外支出；,3,、须制定可行的推广方案放大项目的闪光点以塑造区位与项目的形,象，对潜在竞争对手充分研究，有针对地抢占目标客户资源；,4,、科学进行合同、设计和施工管理，加强市场部门与工程管理部门,沟通，避免销售工作和施工建设互相影响，使项目开发进程受阻；,5,、借助政府资源来处理外部关系，减少与周边拆迁区域的居民、社,会群体接触，避免社会关系处理不当而影响项目开发。,