项目移交及遗留问题课件.ppt

项目移交及遗留问题整改（管理中心工程管理培训）,2,目 录,3,一、项目的移交、遗留问题整改概述,3,为保证万达广场如期顺利开业和正常运营 ，地方商管公司与地方项目公司按项目完成的进度和质量，对项目分阶段进行接管、接收（移交）。,4,项目的接管1、各地商管公司负责对独立封闭空间内的，能够正常运行的设施、设备进行局部接管。并安排技工进驻值班；在当地项目公司及厂家指导，对值班技工进行培训，使其熟悉设备操作方法、操作规程及突发问题的处理规程。2、试营业日前各地商管公司依据大商业开业及住宅入伙接管规定，对设施设备全面检测，满足接管标准的，办理接管手续。3、接管期间日常使用管理（包括：安全、防盗、保卫、人员管理、物料堆放、设器材管理、各种机电系统使用，建筑结构维护使用）引起的后果由商管公司负责。4、商管公司接管范围内，需组织后续施工的，项目公司、施工单位、商管公司签署三方协议（商管标准文本）后方可进行。施工期间管理归商管公司负责：1动火管理由商管公司批准，并坚持落实。2项目公司负责施工工艺流程、质量监督，并对引起的问题负责。3商管公司按规范、制度要求对施工单位的人员、材料堆放、用水、电等管理，并对由此引起的问题负责。5、因设施不完善、质量缺陷等原因影响安全、正常使用的，各地商管公司须采取措施，保证安全、正常使用，由此增加的费用，由项目公司承担。6、项目接管一般在试营业日前完成。,一、项目的移交、遗留问题整改概述,详见管理制度汇编,5,项目的移交（接收）1、各地商管公司成立项目移交小组，商管公司总经理任组长。2、试营业日前45天，各地商管公司须按照股份公司相关规定及施工、采购合同相关条款约定，仔细核对所有移交的备品备件的种类、数量，签署万达广场工程备品备件移交清单，移交的备品备件须及时顶级入库。3、试营业前15天，各地商管公司须按照万达广场移交接管图纸资料一览表接收全部竣工图纸资料，签署万达广场工程资料移交清单并认真查验移交图纸资料的数量及真实性。4、各地商管公司与项目公司在开业日对能源计算进行交接确认（百货、超市单独向电业局缴费），于开业日后60天完成能源总表与分表计量偏差费用的处理。5、工程遗留问题必须在开业后120天内整改完毕，并由项目公司负责发起移交审批流程，经分管项目副总裁，和分管商管副总裁审批后，由当地商管公司，区域公司和项目公司按照股份公司制度办理移交手续；入双方副总裁意见未能达成一致，报总裁审批。凡未经批准擅自进行移交的，将追究各地商管公司总经理责任。6、移交是一级节点，责任单位是地方项目公司。,一、项目的移交、遗留问题整改概述,详见管理制度汇编,6,工程遗留问题整改1、工程遗留问题包括以下四类：第一类：设计未含项：规划设计中未涉及或成本预算中未考虑，但影响广场经营或品质的问题。第二类：品质提升项：原设计无法满足日常商业或物业管理需求的问题。第三类：施工质量问题。第四类：施工未完项目。2、各地商管公司须在开业日后15天完成全部工程遗留问题汇总，经区域公司审核后报商管总部工程部，对于新发现的遗留问题应及时与项目公司确认，纳入遗留问题清单并列出整改计划后（开业60天内）再次上报商管总部工程部。3、各地商管公司在督促遗留问题整改的同时，每周须向区域公司上报万达广场工程遗留问题报表，区域公司每月须向商管总部工程部汇报遗留问题整改进度。,一、项目的移交、遗留问题整改概述,详见管理制度汇编,7,目 录,8,二、项目接管的标准及要求,8,接管,1、在正式接管前，为保证万达广场如期开业，当地项目公司将已完工的设施、设备（包括变配电房、水泵房、空调机房等 ）委托当地商管公司进行管理，即为接管；2、当地项目公司须保证委托接管的设施、设备能够正常使用与运行，设备间及接管区域应独立封闭；3、接管时，当地商管公司须安排技工进驻值班，对此 类设备进行管理。当地项目公司应该对值班技工进行设备操作方法、操作规程及突发问题处理的培训；,接管标准,移交前管理责任划分,移交前的施工管理,9,1、自开业之日，对于已全部完工且全部完成调试运行、具备完善使用功能的设备设施，设备间及接管区域应该独立可封闭；2、正式水、电、燃气及供暖、电话、网络等能源通讯设施要正式开通，并由当地项目公司和当地商管公司进行能源交接确认；3、项目使用功能符合设计标准，满足使用功能要求；4、涉及消防安全、影响经营（属项目公司责任）的重大问题(包含但不限于消防系统的正常使用、正常供电、正常供水、正常供气等问题)，在整改完成后接管：大商业开业及住宅入伙接管规定。,接管,接管标准,移交前管理责任划分,移交前的施工管理,二、项目接管的标准及要求,10,A、项目移交前商管公司管理责任 1、当地商管公司必须安排专人对应值守的区域进行值班 管理。不得有脱岗现象。 2、当地商管公司值班人员须严格执行机房人员进出管理 登记制度，避免无关人员进入设备机房。 3、当地商管公司值班人员须认真记录设备调试时间，方 法步骤、试运行数据及调试中发生的故障、问题等。作 为设施设备的原始记录进行存档。 4、当地商管公司值班人员必须在当地项目公司、施工安 装单位工程师的指导下学习设备操作方法，不得擅自单 独操作，当地项目公司和施工安装单位有责任和义务对 值班人员进行培训及操作指导。 5、在移交前，涉及重大安全的操作如送电、断电等操作 须由当地项目公司、安装调试施工单位组织实施。 6、当地商管公司对已接管钥匙的各竖井及楼层设备机房,接管,接管标准,移交前管理责任划分,移交前的施工管理,二、项目接管的标准及要求,11,必须按商管总部的巡检规定定时巡视检查。发现安全及 设备隐患，必须及时处理并上报。 7、移交前如发生事故，经集团定责为日常管理（包括： 安全、防盗、保卫、人员管理、物料堆放、设施器材管 理）引起的后果由当地商管公司负责； B、项目移交前项目公司管理责任 1、当地项目公司应督促施工单位尽快完成尾项施工及保 质保量的完成遗留问题的整改工作，及时完成移交工作 2、当地项目公司应做好未移交区域的施工安全管理工作 3、当地项目公司应及时准备好相关图纸资料档案，以便 移交顺利进行。 4、当地项目公司负责落实施工单位按工艺流程进行实施 ，并对引起的问题负责 5、如移交前发生问题，经集团定责为施工质量缺陷、功 能不完善和维保不及时的由当地项目公司负责。,接管,接管标准,移交前管理责任划分,移交前的施工管理,二、项目接管的标准及要求,12,1、项目移交前，如有相关专业施工方需进入当地商管公 司人员值班机房或区域进行施工时，需持有当地项目 公司指定的专人确认签字的施工单（万达广场移交 期间施工申请），登记后方可进入机房或区域施工. 2、施工单需明确相关施工内容、范围及时间，施工方必 须严格按施工单内容进行相关工作，不可进行超越施 工单工作范围之施工工作。 3、当地商管公司负责监管机房或区域内的施工情况。 4、如有动火施工，须由当地商管公司批准，并检查落实 安全措施。 5、当地商管公司须对交叉施工等可能带来的安全隐患及 时提醒。 6、当地商管公司对不服从管理、野蛮施工的施工人员， 当地商管公司有权制止，并勒令离场，并报当地项目 公司处理。,接管,接管标准,移交前管理责任划分,移交前的施工管理,二、项目接管的标准及要求,13,目 录,14,三、项目移交的移交标准及要求,档案盒,厦门集美万达商业物业管理有限公司,一、档案资料,二次供水检测合格证、污水排放许可证（含污水检测报告）、雨水检测报告、供水协议、供暖协议、供电协议、供气协议、消防建审验收开业检查合格证、人防验收报告、电梯检测合格证（含电梯检测报告）、交评报告、环评报告、防雷检测报告、竣工备案证等等；,档案资料,厦门集美万达商业物业管理有限公司,三、项目移交的移交标准及要求,档案资料,厦门集美万达商业物业管理有限公司,一、档案资料,图纸资料移交；绿建申报资料的收集提交完成，需商管部确认；机电系统操作手册、说明书移交；设备采购及工程合同或订单移交；完成施工单位、设施设备厂家培训。,三、项目移交的移交标准及要求,设施设备,厦门集美万达商业物业管理有限公司,二、设施设备,供电、供水、供气、采暖大系统；电梯、空调机组、消防设备大设备；设施设备清单核对；特种设备取得合格证；因季节性特点暂未调试完成的系统（另行移交）。,三、项目移交的移交标准及要求,专项验收,厦门集美万达商业物业管理有限公司,三、专项验收,第三方消防检测合格（检查率确保100%并整改完成），上报安监部认可；节能专项验收，经规划院、商管公司书面确认；商管总部工程部对绿色建筑工作系统专项验收，专项验收的遗留问题得到落实；,三、项目移交的移交标准及要求,工程遗留问题,厦门集美万达商业物业管理有限公司,四、工程遗留问题,开业后15天内、60天内完成两次工程遗留问题统计上报，移交前整改率不得于95%；存在以下问题不得进行移交：超出集团安全管理相关规定的消防安全问题影响正常营运安全的设施设备问题影响广场正常营运的功能性问题施工未完项未整改完成屋面及地下室渗漏点超过五处，租赁区内渗漏、电梯底坑渗漏的工程质量问题。,三、项目移交的移交标准及要求,大连万达商业地产股份有限公司,五、其它问题,因项目公司原因导致租户损失的赔偿；因租户原因导致项目公司损失的赔偿；按租赁合同需提供增值税发票、计量、收费未完善；绿建申报费用（一星60万、二星70万、三星80万）项目公司与商管公司相关费用未完成结算；包括但不限于：开荒保洁费、旺场费、开业抢工费、绿植租赁费、物业费、暖气费、金街提升改造费、金街推广费、金街专项费用、能源费（开业前、开业后）、机房代管费、品质提升项预留费、材料费、招商推广费（结余）等等。万达广场项目移交标准,20,目 录,21,一、预验收项目正式移交前，由各区域商管公司组织开展项目预验收工作。 各公司应以商管制度（2012版）和项目管理制度（2012版）为依据，结合广场整改情况，进行预验收。区域 必须利用所辖各广场资源，组织验收小组，按照万达综合体项目移交检查检测标准之要求，详细对各建筑设施，各专业系统通设备进行仔细梳理、核查。确认各系统问题，作为预验收问题汇总，与项目公司确认，移交前必须完成整改。 由区域公司按预验收结果编写xx万达广场移交报告重点写清广场各区域设施情况、各系统 设备情况、现状、是否满足移交条件、整改前后对比照片、相关证照是否办理齐全、各种相关费用是否结清等有关移交的情况说明。重点关注以下几点： 1、根据集团制度要求，移交前由项目公司承担检测费用，由商管公司选定有资质的第三方消防检测机构对消防系统做逐点测试和全面联动测试，并出具合格报告。上报集团安监部备案，作为项目移交时安全确认的必要条件；（流程1：第三方检测合格审批、备案）2、清点现场设备设施实物、移交条件确认；3、图纸资料移交条件确认；4、备品备件移交条件确认；5、计量仪表系统移交条件确认；6、遗留问题妥善处理方式确认。等等。,四、项目移交流程,消防第三方检测报告审批流程,二、预验收通过后，由区域公司通过OA通用业务流程审批上报“XX万达广场移交申请”，申请中需详细说明各项移交工作的落实情况（附件清单），逐级审批至高级副总裁（分管商管）。厦门集美万达广场大商业移交申请（流程2）三、移交申请得到批准后，方可进行正式启动移交工作。四、遗留问题基本解决后，邀请项目管理中心及商管总部参加现场移交会议，由项目公司发起XX万达广场移交大会邀请函（流程3），邀请总部相关部门进行现场移交。五、由项目公司汇总所有交接文件，按制度发起OA上报流程，将移交情况上报项目管理中心及商管总部，最终审批节点为分管项目管理中心副总裁及分管商管高级副总裁，获得审批后完成移交程序。 XX万达广场移交报备审批 （流程4）。流程：项目公司-商管公司-商管区域公司-项目管理中心质监部-项目管理中心计划部-商管总部工程部-项目中心总裁助理-商管系统总裁助理-副总裁（分管项目管理中心)-高级副总裁（分管商管）。,四、项目移交流程,23,目 录,24,经验分享 遗留问题整改、项目移交是为商管公司争取利益，完善各系统设施设备最主要的机会，也是最关键、最后的机会，责任重大！ 组建专业、责任心强的团队进行销项，要求熟悉集团制度、国标、行业标准等； 从筹备期（机电管控、装修管控）开始检查，汇总各系统销项问题； 销项问题梳理分门别类，罗列清晰； 销项过程的把控，分专业、责任到人，谁提出的问题谁负责销项，让员工和主管有责任感、成就感； 交叉把关； 杜绝出现不负责任以及违规的行为；,五、遗留问题整改经验分享,24,五、遗留问题整改经验分享,25,经验分享 每天开销项会， “死盯、盯死”，把“难啃的骨头”放在前面解决； 巧“借力”，发挥好有利资源（前期项目中心、后期商管总部、公司各部门） 做好角色互换，项目公司其实也希望借商管公司来压施工单位； 把握有理、有力、有节，恰到好处施工单位承诺函 可要求项目公司停止支付工程款要有足够的“筹码”，而且是有力度的“筹码”； 为项目公司戴高帽,关于加强商业地产项目质量管理的通知,关于万达广场正常运营后工程维修整改的规定,五、遗留问题整改经验分享,26,5%剩余工程遗留问题整改按商管公司规定，不得影响正常经营用电用水费用与商管公司进行结算约定最后整改期限超期由商管公司选择合格供应商进行整改，费用由责任单位支付明确责任、规定、记录清晰、书面确认,27,五、遗留问题整改经验分享,28,备品备件接收商管公司建立保管库、专人保管按照前期约定提供足量备品备件合同内保修件不能从备品备件中支出明确责任、规定、记录清晰、书面确认 预留材料费用,五、遗留问题整改经验分享,29,费用结算商管财务、项目财务进行费用结算营运部组织商户索赔金支付打包费用设立独立账户，专款专用,五、遗留问题整改经验分享,30,合同责任转接移交后合同自然转接，召集供应商、施工单位召开维保移交大会；供应商、施工单位与项目公司、商管公司书面承诺函；（施工单位承诺函） 商管公司熟悉合同，严格执行合同条款； 合同维保款支付，必须达到合同约定条件，商管公司确认；未履行合同的维修、抢修必须有清楚的书面记录、来往函件等法律要件。,五、遗留问题整改经验分享,特别关注的系统 消防系统 智能疏散系统 漏电报警系统 穹顶玻璃 渗水、漏水 油烟串味 污水间隔油池、隔渣池 电梯底坑渗水,五、遗留问题整改经验分享,31,结束语,32,移交工作 责任重大斗智斗勇 换位思考,欢迎提问,