集体土地转国有土地的程序知识精华汇总课件.ppt

集体土地转国有土地的程序,1,PPT课件,一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场； 二级市场是指土地的使用权转让市场；三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。,土地一级开发：建的像个开发样土地二级开发：开发商拿土盖房子建项目土地三级开发：开发商改主意了，没建房子就把土地使用权卖给一个杀猪的,2,PPT课件,一、怎么变成国有建设用地二、怎么开发国有建设用地,集体土地转国有土地的程序,国有建设用地：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、公共设施用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地,国有农业用地：我国宪法和法律规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有,集体农业用地：包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地（包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、可调整养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等）,集体建设用地：农村集体的建设用地，按照法律规定，可以分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。不得用于商品房地产开发建设,3,PPT课件,农用地,集体土地,建设用地,建设用地,农用地,国有土地,如何转,集体用地转国有用地只有两种方式,一、怎么变成国有建设用地,4,PPT课件,集体农业用地：包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地（包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、可调整养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等）,提出建房申请,审核建房申请,办理权属登记,申领建设用地批准书,申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证,用地报批,确定年度村民住宅用地范围,农用地转宅基地,农用地转经营性用地/公益性公共设施用地,项目立项,申请规划条件,用地预审,申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证,环境影响评价,用地报批,集体建设用地：农村集体的建设用地，按照法律规定，可以分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。不得用于商品房地产开发建设,5,PPT课件,农用地,集体土地,建设用地,建设用地,农用地,国有土地,如何转,集体用地转国有用地只有两种方式,如何转,一、怎么变成国有土地,6,PPT课件,怎么变成国有建设用地土地征收,土地征收,集体建设用地转国有建设用地,集体农业地转国有建设用地,农用地转用时，同时批准征用土地，不需另行报批,直接进入土地征用流程,7,PPT课件,农用地转用的报批流程,8,PPT课件,（一）用地申请 经批准的建设项目需要使用建设用地的，建设单位应当向有批准权的县级以上国土资源管理部门提出建设用地申请，填写建设项目用地申请表，并提供相关资料：（法53） 1建设项目用地申请报告； 2建设项目用地预审意见； 3建设项目批准文件； 4城市规划部门出具的选址意见； 5其它相关资料。 具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请；分期建设的项目，可以根据可行性研究执行确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 （二）受理 县级以上国土资源管理部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划等，对申请用地的项目进行审查，符合农用地转用条件的，予以受理。 （三）上报审批 市、县人民政府土地行政主管部门在一定时间内拟定建设项目用地呈报书、农用地转用方案、补充耕地方案。对同时实施土地征收、规划修改的建设项目，一并拟定土地征收方案、规划修改方案（单独选址项目同时提供供地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府国土资源管理部门对“一书四方案”进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。 依法由省级人民政府审批的城镇村建设项目，涉及农用地转用地（包括土地征收），由县、市人民政府分批次提出申请。依法由国务院审批的城市建设涉及农转用（包括土地征收），每年由省级人民政府汇总后一次申报。单独选址项目按项目上报。 （四）组织实施 经批准的方案由项目所在地人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。,农用地转用的报批程序,9,PPT课件,第一、经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。这包括按土地管理法第44条规定的农用地转用批准权在国务院的省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目用地，直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上城市，国务院指定的其他城市统一开发的建设用地，这些用地不管征地批准权是国务院，还是省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不需另行报批。第二、农用地转用批准权和征用土地的批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府应当按照农用地转用审批和征用土地审批的要求，同时办理农用地转用和征用土地审批手续，一般不要分两次办理以减少手续。第三、农用地转用批准权在省级人民政府，征地审批权在国务院的，应当由省级人民政府先行办理农用地转用审批，并将农用地转用批准的有关文件，随同征地申报材料同时报国务院，由国务院根据省级人民政府的批准文件，决定是否批准征收土地。农用地转用和征用土地将在国务院批准征用土地后组织实施。,10,PPT课件,农用地（包括城市和农村的）转国有建设用地,征地补偿费用： 是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。（土地管理法第四十七条）,11,PPT课件,土地征收,告知集体经济和农户，对补偿标准和安置途径可以申请听证。抢种抢栽青苗或抢建、突击装修地上附着物，不给补偿（就是这么任性）,市县国土资源部据实填写征地调查结果确认表，准备材料,在被征用地所在村、组内以书面形式公告，在乡镇人民政府所在地公告；集体经济组织、村民或其他权利人办理征地补偿登记手续；公告期满，接着公告,征地补偿费用： 是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。（土地管理法第四十七条）,12,PPT课件,土地代征,土地储备,土地三级开发,土地二级开发,土地一级开发,净地（国有）,招拍挂,土地征收,二、怎么开发国有土地,13,PPT课件,土地一级开发,土地一级开发对象,集体农用地转国有建设用地,集体建设用地转国有建设用地,国有农用地转国有建设用地,土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。,14,PPT课件,土地一级开发程序,15,PPT课件,定义代征用地指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由相关行政主管部门进行管理的用地。代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。土地性质在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明，为城区划拨土地使用权。类型,代征用地,由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。,由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）,16,PPT课件,注意事项： 建设单位代征的城市绿化用地, 应当按规定期限交由城市绿化专业部门进行绿化,不得擅自转作他用。 建设项目中代征城市绿地和项目绿地是有区别的。建设单位代征的城市绿化用地是属于城市绿地，应当按规定期限交由城市绿化专业部门进行绿化，而项目绿地是各项建设工程应安排的绿化用地，由各建设单位进行绿化建设和管理。 凡对代征绿地认建认养的，认建认养单位应当与园林绿化行政主管部门签订认建认养协议，认建认养的绿地应当对社会开放。认建认养单位未按协议履行相应义务的，由区县园林绿化行政主管部门收回。 二道绿隔实施土地整理工作 （一）建设主体：北京市土地整理储备中心朝阳分中心负责组织实施。 （二）工作内容：对于第二道绿隔内的代拆规划绿地实施只拆不征工作，拆 迁完成后由乡政府实施绿化并负责养护管理。整理规划绿地规模及具体用地 范围由规划管理部门核定。,代征绿化用地,17,PPT课件,代征用地相关政策,18,PPT课件,代征地项目来源,19,PPT课件,代征报批流程,20,PPT课件,征地批准程序,21,PPT课件,征地补偿费用项目,22,PPT课件,定义 土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。意义1、政府垄断土地一级市场2、大大增强政府对土地市场的调控能力3、推进国企改革4、实施土地利用总体规划与城市规划的保证5、为城市建设集聚资金必要性1、资源稀缺2、国家宏观调控需要3、土地升值潜力,土地储备,23,PPT课件,土地储备范围,1、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；2、因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地3、经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等用地4、依法收回的闲置土地5、土地违法行为被查处后依法收回的土地6、为公众利益需要使用的土地7、为实施城市规划进行旧城改造、需要调整使用的土地8、其他依法收回的土地,1、土地使用权转让申报价比标定地价低20%以上，由政府优先购买的土地2、以土地出让方式取得土地使用权后，在法定期限内未按照出让合同约定开发的土地3、土地使用权人申请政府收购的土地4、政府为实施城市规划指令收购的土地5、其他依法收购的土地,24,PPT课件,土地储备方式,土地置换：是指由土地储备中心根据政府的经济发展战略和城市经济结构而已，对原来在城区内不符合城市规划或对企业发展有阻碍的企业或单位进行用地布局调整，用储备土地置换出原企业或单位的土地。用来置换的建设用地均为国有土地，不涉及土地性质问题。,土地购买:是指土地储备中心在土地二级、三级市场上，根据土地储备和供应计划，在同等条件下优先购买土地使用权，增加土地储备的活动。,土地回收：由土地储备中心代表政府按照法律、法规等规定收回土地使用权的行为和过程。,土地征收：国家因公共利益需要将符合土地利用总体规划的集体土地依法征收为国家所有。,25,PPT课件,土地储备流程,（一）市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。,（二）因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。,（三）根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备 机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。,（四）政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。,（五）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。,26,PPT课件,国家级,部委级,省市级,土地管理法农村土地承包法,城乡规划法土地储备管理办法,国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通,关于切实做好被征地农民社会保障工作闲置土地处置办法土地储备资金财务管理暂行办法,北京市土地储备和一级开发暂行办法关于“城中村”整治后建设用地储备管理有关问题的通知关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知,北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知北京市闲置土地处理办法北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知北京市宅基地房屋拆迁补偿规则,土地储备程序,27,PPT课件,土地储备资金来源,28,PPT课件,土地储备供应方式,29,PPT课件,六类需要招拍挂的土地,1.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；,2.其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；,3.划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；,4.划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；,6依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形,可协议出让的五类土地,供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地；,原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；,划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；,法律、法规规定可以协议出让的其他情形,5.出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；,30,PPT课件,土地二级开发程序,土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。,31,PPT课件,土地二级开发流程举例中国建筑第五工程局有限公司,32,PPT课件,土地二级开发程序,项目决策,前期准备,土地出让,出让价格确定,开发项目书面协议、可行性报告,向土管部门取土地使用权证征地拆迁规划设计项目报建登记申请招标、办投标手续、确定勘验、设计、施工、监理队伍等，最后签合同,出让使用权,协议出让或市场出让（招拍挂）,33,PPT课件,集体土地使用权的转让集中在集体中，不能开放；国有土地随便；但是集体土地的收益给农民，国有土地只能间接给人民,各类用途的土地使用权出让最高年限：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。,34,PPT课件,农用地,集体土地,建设用地,建设用地,农用地,国有土地,如何转,如何转,1、如何转,如何转,35,PPT课件,农用地转用,土地征用,建设用地,集体农用地,36,PPT课件,