银行按揭培训ppt课件.ppt

按揭贷款基础知识,2012年6月30日,主要风险点一、按揭项目：谨防低首付、假按揭；与周边房价对比，是否虚高；二、单个客户购房行为真实性调查：面谈面签了解房屋坐落位置、家庭成员情况；确保借款人本人签字、认真核对身份证、结婚证上号码与照片等信息、必要时可要求开立户籍证明（现状态下照片）；首付款来源（特殊情况下要求提供）；还款来源：工作单位真实性、收入稳定性（自雇人士资料）；要求面签现场拍照；,常见问题主协办、负责人签字要齐全；日期不要空白；收入证明上需要加盖公章或人事章，且不能涂改；请不要忘记打印个贷系统查询单、身份核查（包括曾用名）、征信报告（包括曾用名）、法院信息查询；借款人凡达到结婚年龄（男22女20）但未婚的或离婚且未再婚的都需提供民政局开具的未婚证明 ;非郑州市户口需提供一年以上社保或纳税证明、郑州市居住证; 如个人征信有自置房请写说明，如还有贷款痕迹，就要根据情况按商品房二套执行 ;个人征信报告中在本行或其他金融机构的任一贷款或信用卡最近24月（截至贷款申请日）的还款记录中存在连续3次（含）或累计6次（含）以上逾期，原则上不予受理。可以提供非恶意逾期证明佐证的，报分管行长审批,利率在原基础上再上浮10%。,开办楼盘按揭业务前需向零贷中心提供以下资料：1、开发商基础资料（复印件）： 企业法人营业执照（年检）、法人身份证、法人联系电话、公司章程、贷款卡、资质证、保证金帐号、主要负责人姓名及其联系电话、邮编、业务联系人姓名、通讯地址、传真号码、企业信用等级评定表 2、项目五证（复印件）3、按揭合作协议（原件）： 此协议需一式三份（用分行统一印制格式）4、有效担保的董事会或股东会决议（原件）：5、楼盘报备表（原件）；6、审批意见通知书（原件）；7、审批意见通知书需要落实的其他特殊条件的相关文本；8、授权委托书（相关文书签名非法人）及受托人身份证复印件、联系电话； 在提供以上资料后方可开办业务，同时对于分期开发的项目必须及时将项目后续的销（预）售证进行补充。为了保证业务开办的效率请务必及时、完整提供资料，以便在个贷系统中进行项目录入并顺利开展审查等工作。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件 1.2 房地产开发商需提供的资料 1.3 楼盘按揭项目调查报告的撰写 2 个人一手住房贷款 2.1贷款的对象和条件 2.2贷款基本要素3 个人一手商用房贷款 3.1贷款的对象和条件 3.2贷款基本要素,一、房地产开发商的一般准入条件,房地产开发商与本行开展个人按揭贷款业务合作的，应审查其资质等级、注册资金、净资产规模、信用等级、以往成功开发记录、财务管理制度等，且须满足以下基本要求：（一）注册资金达到建设部规定的房地产开发企业相关要求；公司治理较规范、实力较强；（二）财务状况较好，现金流稳定、信用等级较高，未曾出现过不良记录；未曾出现过拖欠工程款的情况；（三）房地产开发商或其控股母公司以往有成功开发记录；（四）对于本行已发放开发贷款且贷款状态正常的房地产开发商及其楼盘项目，可直接纳入准入范围；（五）本行规定的其他条件。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件,二、零售性按揭项目的开发商准入条件,房地产开发商未与本行签订按揭合作协议的为零售性按揭项目。对于零售性按揭项目的开发商，除满足上述一般条件外，还应满足以下条件：（一）按揭项目的开发商注册资金在2000 万元（含）以上；（二）按揭项目的建设面积达5 万平方米（含）以上；（三）开发商或开发商的控股股东持有二级（含）以上房地产开发资质等级证明。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件,三、按揭合作项目的准入条件,对受理的个人贷款笔数超过20 笔的单个期房项目，应通过个人按揭贷款项目审批，且与本行签订个人按揭贷款项目合作协议。按揭项目受理的基本条件：（一）项目立项及报批手续合法有效，批文内容前后一致；（二）开发商具有有权部门核发的房地产开发资质证明、信誉良好、具有项目开发经验和建设能力；（三）项目已取得“五证”（即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证），以及商品房预（销）售许可证（合称“五证”）；（四）开发商自有资金占项目总投资的比例符合当前国家政策（即保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%），且投资拼盘资金落实；（五）住宅期房项目主体结构封顶，商用房期房项目已竣工验收；（六）对于现房或存量房个人按揭贷款项目，项目已取得产权关系明晰的房地产权证，且竣工年限在10 年（含）以内；（七）本行规定的其他条件。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件,一、批发性按揭项目开发商应提供的申请材料,（一）经年检的营业执照复印件、法人代码证书复印件、公司章程、开发资质证书；（二）法定代表人或其授权代表人的有效身份证明文件；（三）经审计的上年度财务报表及近期财务报表、验资报告、贷款卡信息、董事会同意提供按揭项目贷款担保的决议书。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,二、批发性现房（即取得“房屋所有权证”）按揭合作项目应提供的申请材料,（一）建设工程竣工验收备案证书复印件；（二）土地、房屋权属证明复印件；（三）商品房销售许可证复印件；（四）项目户型平面图。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,三、批发性期房按揭合作项目应提供的申请材料,（一）项目立项批文复印件；（二）建设用地规划许可证复印件；（三）土地使用权证复印件；（四）建设工程规划许可证复印件；（五）建设工程施工许可证复印件；（六）商品房预售许可证复印件；（七）项目总投资、资金来源及落实情况。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,四、零售性按揭项目的开发商和按揭项目应提供的申请材料,（一）经年检的营业执照复印件、开发资质证书；（二）商品房预（销）售许可证复印件。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,（一）、我行内部送审资料封面、清单、综合效益承诺表、信用审查小组项目审议记录、信用业务支行送审表、授信业务调查报告、风险分类认定表、公司客户综合因素分类表、财务分析系统打印的三个报告、贷款卡查询信息（二）、申请人基本资料授信业务申请书（包括关联方声明函）、营业执照正副本（当年年检合格）、企业组织机构代码证（当年年检合格）、税务登记证和近两年纳税证明、资质证书、贷款证（卡）及密码、法定代表人身份证明书、身份证、法定代表人简历（加盖申请人公章）、验资报告、公司章程、法定代表人、董事（股东）会成员预留签名（签章）、近期全套财务报告（不晚于申报日2个月）、近三期经审计的财务报告（审计报告、财务报表）（三）、其他有关资料所在地地图及楼盘相关宣传资料、施工现场照片、房地产企业资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证(如有)、合作开发合同、有权部门批准开发的批件、提供土地款、土地出让金、工程款、税费的支付凭证、土地出让合同、施工合同、材料采购合同、项目可行性报告,一、所需资料清单,1 房地产开发商 1.3 按揭项目调查报告的撰写,二、调查报告主要包含内容,（一）项目开发商情况 公司基本情况、公司概况、开发企业与我行合作关系（二）楼盘简介和规划内容楼盘简介、本次（期）申报楼盘情况、市场需求分析及销售情况、本楼盘与其他银行合作情况、项目五证情况（三）项目资金情况（四）项目进度（五）财务报表分析（六）综合效益（七）项目主要风险及防范措施（八）其他,1 房地产开发商 1.3 按揭项目调查报告的撰写,一、贷款的对象和条件,对申请个人一手住房贷款的借款人，应符合以下基本条件：（一）年龄在18 周岁（含）以上65 周岁（含）以下、有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录；（二）借款人年龄与贷款期限之和不超过70；（三）具有购买住房的合同或协议，且借款人已支付符合规定的首付款；（四）借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；（五）在本行开立个人结算账户，并通过自然人生理财卡办理结算业务；（六）有经本行认可的有效担保；（七）主借款人（主债务人）属于房屋产权所有人之一；（八）本行规定的其他条件。,2 个人一手住房贷款 2.1 贷款的对象和条件,三、借款人需提供的材料,经营机构受理个人一手住房贷款申请时，应要求借款人提供如下资料（审核原件，留存复印件）：（一）借款人（含配偶和共同借款人）基础资料，包括：1、有效身份证件；2、户籍证明或有效居住证明；3、婚姻状况证明；4、收入证明或个人资产状况证明（包括但不限于银行帐单、括股票持仓清单、大额养老保险单、国债凭证、房产证、行驶证等）；5、以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单，及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置抵押或质押的，应留有财产共有人的同意意见及签字）；由第三方或开发商提供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件（原件）；6、本行要求提供的其他资料。（二）借款人所购房屋资料，包括：1、个人住房（商用房）借款及信用卡申请表；2、商品房预（销）售合同；3、开发商开具的首付款发票或收据；有条件的分行，应要求开发商或借款人提供除首付款发票或收据外能证明首付款资金支付的证明材料。4、对零售性一手住房贷款，还需提供开发商营业执照副本和预售商品房预售许可证复印件；5、本行要求提供的其他资料。（三）境外人士购房需提供的材料根据住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（建房2010186 号）规定：“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。”分行在受理境外个人的住房按揭贷款业务时，除应按本行的相关规定提交所需的材料外，还应提交：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过1 年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。2、当地房地产交易部门出具的境外个人的购房记录证明。3、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。,2 个人一手住房贷款 2.1 贷款的对象和条件,一、第二套住房认定标准,（一）商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。（二）对分行所属城市房地产主管部门的房屋登记信息系统能出具借款人家庭住房登记记录的，分行在办理个人住房按揭贷款时，应根据市场情况，要求借款人提供城市房地产主管部门房屋登记信息系统所出具借款人家庭住房登记记录，同时参考借款人家庭在中国人民银行个人信用信息基础数据库中个人住房贷款笔数，合理有效的确定借款人家庭实际拥有的住房套数，执行相应的个人住房按揭贷款政策；对于分行城市房地产主管部门的房屋登记信息系统尚不能出具借款人家庭住房登记记录的，分行在办理个人住房按揭贷款时，应通过查询中国人民银行个人信用信息基础数据库、面测、面谈（必要时居访）等相结合的方式，对借款人家庭所拥有的住房套数进行详实的调查，在调查基础上要求借款人家庭出具家庭住房套数诚信保证书（附件ZH029-3.0），并结合借款人家庭在中国人民银行个人信用信息基础数据库中的个人住房贷款笔数，合理有效的确定借款人家庭实际拥有的住房套数，执行相应的个人住房按揭贷款政策。（三）有下列情形之一的，分行应对借款人执行第二套（及以上）差别化个人住房按揭贷款政策：1、对借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；2、借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；3、分行通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。（四）对于借款人为境外人士，但配偶为国内公民的，除应满足本行对境外人士购房的要求外，还应对借款人家庭所拥有的住房套数进行详实的调查，在调查基础上要求借款人家庭出具家庭住房套数诚信保证书，并采取差别化的住房信贷政策。,2 个人一手住房贷款 2.2 贷款基本要素,二、贷款金额和贷款利率,（一）对借款人家庭购买首套商品住房的，首付款比例不得低于30%，贷款利率详见兴银2012124号文件。（二）对借款人家庭贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率详见兴银2012124号文件。（三）暂停发放借款人家庭购买第三套及以上住房贷款。（四）对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。（五）对申请“随薪供”的个人一手住房贷款，借款人申请的贷款金额或在还款方式变更时点的贷款余额须符合总行对抵押率的规定，即：以住房抵押的，贷款金额（或贷款余额）不得超过抵押物净值的60%。,2 个人一手住房贷款 2.2 贷款基本要素,三、贷款期限,个人一手住房贷款的贷款期限最长不得超过30 年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。其中：对申请或变更“随薪供”的借款人，其个人一手住房贷款的总贷款（剩余）期限必须在2 年（含）以上，其中“只还息，不还本”的阶段不得超过3 年（含），且不得超过总贷款（剩余）期限的1/2。,2 个人一手住房贷款 2.2 贷款基本要素,四、贷款用途,个人一手住房贷款应用于向房屋开发商支付售房款项。,2 个人一手住房贷款 2.2 贷款基本要素,五、还款方式,个人一手住房贷款原则上采用按月还本付息的还款方式，对于其他还款方式，按照手册第一部分关于还款方式的相关规定执行；,2 个人一手住房贷款 2.2 贷款基本要素,一、对申请个人一手商用房贷款的借款人，应符合以下基本条件：,（一）年龄在18 周岁（含）以上65 周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明，无不良信用记录；（二）借款人年龄与贷款期限之和不超过70；（三）具有购买商用房的合同或协议，且借款人已支付符合规定的首付款；（四）借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；（五）在本行开立个人结算账户，并通过自然人生理财卡办理结算业务；（六）有经本行认可的有效担保；（七）主借款人（主债务人）属于房屋产权所有人之一；（八）本行规定的其他条件。,3 个人一手商用房贷款 3.1 贷款的对象和条件,二、使用本行贷款购买的商用房还应具备以下条件：,（一）商用房位于本行设有分支机构的县及县以上中心城市；（二）商用房地理位置优越，具有较强的变现能力；（三）商用房周边有一定的商业氛围；（四）禁止介入没有明确承租对象且面积在500 平方米以上的大型商用房、大型商场的分割摊位（包括有物理分割和无物理分割等多种形态）。,3 个人一手商用房贷款 3.1 贷款的对象和条件,三、借款人需提供的材料：,经营机构受理个人一手商用房贷款申请时，应要求借款人提供如下资料（审核原件，留存复印件）：（一）借款人（含配偶和共同借款人）基础资料，包括：1、有效身份证件；2、户籍证明或有效居住证明（境外人士出具在我国境内合法居留1年以上的居住证件和职业证明）；3、婚姻状况证明；4、收入证明或个人资产状况证明（包括但不限于银行帐单、括股票持仓清单、大额养老保险单、国债凭证、房产证、行驶证等）；5、以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单，及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置抵押或质押的，应留有财产共有人的同意意见及签字）；由第三方或开发商提供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件（原件）；6、本行要求提供的其他资料。（二）借款人所购房屋资料，包括：1、个人住房（商用房）借款及信用卡申请表；2、商品房买卖合同；3、开发商开具的首付款发票或收据；有条件的分行，应要求开发商或借款人提供除首付款发票或收据外能证明首付款资金支付的证明材料。4、销售备案证明；5、本行要求提供的其他资料。,3 个人一手商用房贷款 3.1 贷款的对象和条件,一、贷款金额和贷款利率,（一）对贷款购买一手商用房的，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率详见兴银20129号文件；（二）对申请购买一手商住两用房的，贷款首付比例不得低于45%，贷款利率详见兴银20129号文件；（三）对申请“随薪供”的个人一手商用房贷款，借款人申请的贷款金额或在还款方式变更时点的贷款余额须符合总行对抵押率的规定，即：以商用房或商住两用房抵押的，贷款金额（或贷款余额）不得超过抵押物净值的40%。,3 个人一手商用房贷款 3.2 贷款基本要素,二、贷款的期限,个人一手商用房贷款的贷款期限最长不得超过10 年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。其中：对申请或变更“随薪供”的借款人，其个人一手商用房贷款的总贷款（剩余）期限必须在2 年（含）以上，其中“只还息，不还本”的阶段不得超过3 年（含），且不得超过总贷款（剩余）期限的1/2。,3 个人一手商用房贷款 3.2 贷款基本要素,三、贷款的用途,个人一手商用房贷款应用于向房屋开发商支付售房款项。,3 个人一手商用房贷款 3.2 贷款基本要素,四、还款方式,个人一手商用房贷款原则上采用按月还本付息的还款方式，对于其他还款方式，按照本手册第一部分关于还款方式的相关规定执行；,3 个人一手商用房贷款 3.2 贷款基本要素,批发性按揭业务,从楼盘项目报备到进件需要分三步走：,第一步：,先将“兴业银行郑州分行一手房按揭项目营销登记备案表 ”报备至零贷中心 注意：上表需机构负责人和零贷中心负责人签字确认,第二步：,收集楼盘相关资料 注意：在进件前，必须将以下资料完整报备至零贷中心后方可开始进件,那么，一套完整的楼盘报备资料都包含什么呢？,一套完整的楼盘报备资料包含：,1、开发商基础资料复印件 经年检的企业法人营业执照 法人身份证 法人联系电话 公司章程 贷款卡 资质证书 保证金帐号（签订过“按盘按揭合作协议”后可开立） 主要负责人姓名及其联系电话、邮编 业务联系人姓名、通讯地址、传真号码 企业信用等级评定表,一套完整的楼盘报备资料包含：,2、按揭项目“五证”复印件3、楼盘按揭合作协议 （由于该协议尚在修订中，如需签订请向分行法规部索取电子版， 一式三份，零贷中心需留存一份原件）4、有效担保的董事会或股东会决议 （使用分行统一格式，零贷中心留存原件）5、兴业银行郑州分行一手房按揭项目营销登记备案表 （使用分行统一格式，零贷中心留存原件）,一套完整的楼盘报备资料包含：,6、兴业银行郑州分行信用项目审批意见通知书 （由信用审查部提供，无需机构提供）7、信用审查部出具的“兴业银行郑州分行信用项目审批意见通 知书”中要求落实的其他特殊条件的相关文本8、授权委托书及受托人身份证复印件、联系电话 （在“相关文书签名非法人本人签名”的情况下需提供） 以上资料中的复印件均需加盖“与原件核对一致章”,还有一点要注意：,对于分期开发的项目必须及时将项目后续的销（预）售许可证进行补充。,第三步：,在上述按揭项目资料完整报备至零贷中心后， 可以开始进件啦！ *_*,温馨提示,由于经营机构在向信用审查部报送楼盘按揭项目额度时已准备有一套完整的开发商相关资料，建议在将资料报送至信审部之前先将需要向零贷中心报备的资料留存一份复印件，并加盖“与原件核对一致章”，以免再次前往信审部调阅复印档案。,零售性按揭业务,在符合零售性按揭项目开发商准入条件的前提下，进件资料中还应包含以下资料： 1、零售性按揭项目申请审批表（使用分行统一格式） 2、开发商经年检的营业执照复印件（加盖开发商公章） 3、开发商资质证明复印件（加盖开发商公章） 4、项目“五证”复印件（加盖开发商公章） 5、项目照片（客户经理在内且楼盘项目名称及全景都要拍到）,特别提醒,凡商用房，无论是批发性或零售性，必须提供相应的“商用房竣工验收备案表”或“商用房竣工验收报告”。,按揭贷款业务新要求,新增1：“贷款档案目录” 为使个贷进件资料更加完整有序，现要求每笔按揭贷款资料前均需填写一份“一手房贷款材料清单既贷款档案目录”，并于本次培训后即开始启用！新增2：“面签照片”（要求客户经理在内）,业务办理中需注意的问题（一）,1、面签照片：一定要有客户经理在内，不能只有客户特写。2、借款人凡达到结婚年龄（男22女20）但未婚的或离婚且未再婚的都需提供民政局开具的未婚证明原件，无需再签署“无配偶声明”。3、主协办签字、负责人签字、日期等要填写完整。,业务办理中需注意的问题（二）,4、收入证明：要求加盖单位公章或人事章，且不能涂改。5、如个人征信报告中显示有“自置”房产的，需由借款人写情况说明；如还有贷款痕迹的，则根据情况按二套房政策执行。6、再次强调：总行配发的“个人贷款客户服务手册”必须在贷款下柜后及时送交客户手中并告知相关服务内容，不要忘了附名片。,“按揭理财户口”政策宣贯,零售信贷中心2011.09,按揭理财户口,按揭理财户口是我行针对按揭客户推出的一种理财产品。建立按揭理财户口对应关系系统设置界面（一）新增业务的操作（贷前系统设置）录入贷款申请时在贷款信息页面勾选存贷通即可。,主要内容,一、产品定义、特色、适用对象,二、基本要素和相关计算,三、业务操作流程,四、示例、提醒,一、产品定义、特色、适用对象,按揭理财户口 为促进借款人购房消费、有效节省贷款利息支出、减轻生活压力、灵活运用资金而提供的个人信贷配套产品。根据借款人“按揭理财户口”每日营业末存款余额的情况，按照约定的条件和计算规则，为借款人计付一定的增值收益。,产品特色,可有效减少个人按揭贷款客户的购房贷款利息支出，减轻生活压力和贷款负担。“按揭理财户口”内自有资金可随时支用，方便客户的资金使用，有效促进消费需求。收益按日计算，按月支付，不会因为提前支取而影响已经计算的收益，日积月累，享受高额理财收益。,适用对象,在本行办理的期供类个人住房按揭贷款的存量客户和增量客户。例外情况： 1、以一次性还本付息、按月付息到期还本方式还款的个人住房按揭贷款客户不能办理按揭理财户口业务。 2、申请时有逾期的个人住房按揭贷款客户不能办理按揭理财户口业务。,二、基本要素和相关计算,（一）办理条件（二）按揭理财户口收益计算的基本原则（三）按揭理财户口增值收益的计算原则（四）增值资金提取比例（五）每日增值收益的计算（六）增值收益支付及会计核算（七）贷款利率的规定,（一）办理条件,1、按揭理财户口为借款人在本行开立的活期存折 账户和理财卡活期账户，并必须与贷款的还款 账户一致 2、按揭理财户口与借款人在本行申请的指定按揭 贷款相关联，并存在以下对应关系： a、一笔贷款设定一个按揭理财户口 b、同一借款人名下的多笔贷款设定一个按揭 理财户口,（二）按揭理财户口 收益计算的基本原则,1、收益的组成部分：第一部分：正常的活期存款利息 (在人行规定的结息日支付）第二部分：存入按揭理财户口的存款，按一定比例计 算得出的增值收益 (收益计算前提：账户内存款需达到5万元以上。如果账户内没有达到5万元的存款量，将无法产生理财收益。理财收益由理财账户的存款余额和关联贷款余额、关联贷款与活期存款之间的利差等因素决定，按日计算，按月支付。 ),2、收益的计算公式按揭理财户口收益=活期存款利息+增值收益,按揭理财户口营业末存款余额x活期存款年利率,年,每日计算增值收益的增值资金增值收益利率,按揭理财户口营业末存款余额各存款档次增值资金提取比例(1+上浮比例),贷款利率(年)当日活期挂牌利率(年),1、与按揭理财户口关联的任何一笔贷款中存在本金或利息逾期的情况时，其按揭理财户口的资金当日将不计算增值收益，直至逾期本息结清之日起恢复计算增值收益。2、当按揭理财户口每日营业末存款可用余额大于人民币五万元时，方可按照按揭理财户口客户享受增值收益的标准，为借款人计算按揭理财户口增值收益。,（三）按揭理财户口 增值收益的计算原则,3、按揭理财户口提取的增值资金若小于各项关联贷款余额合计，则每日计算增值收益的增值资金为按揭理财户口提取的增值资金。 如：客户各项关联贷款余额合计为60万元，当日提取的增值资金为50万元，则计算增值收益的增值资金为50万元。,4、按揭理财户口提取的增值资金若大于或等于各项关联贷款余额合计，则每日计算增值收益的增值资金为各项关联贷款余额合计。 如：客户各项关联贷款余额合计为60万元，当日提取的增值资金为70万元，则计算增值收益的增值资金为60万元。,5、各项关联贷款余额合计与按揭理财户口提取的增值资金若同时大于2000万元 (参数设置)，则每日计算增值收益的增值资金为2000万元。,（四）增值资金提取比例,对VIP客户的优惠政策,本行VIP客户增值资金提取比例可在上述标准的基础上进行上浮： 黑金客户在原提取比例基础上上浮15% 白金客户在原提取比例基础上上浮10% 黄金客户在原提取比例基础上上浮5% 增值资金提取比例不得超过50% (针对普通客户),（五）每日增值收益的计算,每日增值收益每日计算增值收益的增值资金增值收益利率360 每日计算增值收益的增值资金按揭理财户口营业末存款余额各存款档次增值资金提取比例(1+上浮比例),增值收益利率= 贷款利率(年)当日活期挂牌利率(年),（七）贷款利率的规定,如与按揭理财户口相关联的贷款为一笔，则贷款利率按借款人与本行约定的正在执行的贷款年利率实施；如与按揭理财户口相关联的贷款有一笔以上，则该贷款利率按各贷款当日的正常本金和执行的年利率加权计算。假设有A、B两笔贷款可纳入计算，公式为：贷款利率（A贷款正常本金*执行年利率+B贷款正常本金*执行年利率）/(A贷款正常本金+B贷款正常本金),每月增值收益每日增值收益,（六）增值收益支付及会计核算,（一）按揭理财户口增值收益定期按月支付，在次月1日批处理自动返还当月收益。（二）在客户主动解除按揭理财户口最后一个关联关系时，支付当期收益。（三）在按揭理财户口对应的所有贷款结清时，日终批处理自动支付当期收益。,三、业务操作流程,（一）客户申请（二）审查审批（三）关联关系的取消（四）按揭理财户口的更改（五）档案管理,（一）申请,1、由调查岗负责本行按揭理财户口申请的受理2、客户需提交的申请资料：（1）贷款还款账户的活期存折或理财卡原件与复印件（2）借款人身份证件原件与复印件（3）原贷款贷款账号或合同号（只对于存量贷款客户提供）（4）填写兴业银行按揭理财户口开立申请审批表、兴业银行按揭理财户口开立协议,（二）审查审批,1、初审 由调查岗负责核实借款人身份真实性和申请资料的真实性、完整性，完成初审。 审查要点：借款人身份和开立按揭理财户口资格的核查等内容，对存量客户还要审查原贷款的还款情况。,2、复审 调查岗审查完毕，交支行零售业务负责人复审，支行零售业务负责人负责对借款人申请资格确认，填写复审意见。3、终审 复审完毕，支行行长填写终审意见。,4、经营机构调查岗将已审批通过的按揭理财户口开立申请审批表、申请人身份证件复印件、活期存折或理财卡复印件、按揭理财户口开立协议（已加盖支行公章）交调查岗，调查岗据此在零售信贷系统建立按揭贷款账户与按揭理财户口的关联关系，操作时调查岗应保证按揭理财户口生效日期与签约日期的一致性。,5、按揭理财户口签约生效后，调查岗需及时通知客户并将按揭理财户口开立协议一份送交客户。,（三）关联关系的取消,符合以下条件之一的，取消关联关系，不再计付按揭理财户口增值收益：1、如借款人涉及重大诉讼或其他有损贷款还款能力的事项，如财产被冻结、扣押、查封等，或借款人在其他借款合同项下发生违约事项，本行有权单方取消按揭理财户口的关联关系，自取消之日起不再计付按揭理财户口增值收益。2、如遇国家法律、法规、规章、政策、政府部门要求终止或利率政策发生重大变化时，本行有权单方取消按揭理财户口的关联关系，自取消之日起不再计付按揭理财户口增值收益。3、借款人与本行同意的其他取消条件。,（四）按揭理财户口的更改,第一步：取消现有关联关系第二步：重新填写按揭理财户口开立申请审批表和签订按揭理财户口开立协议（更改业务应比照新开立按揭理财户口的流程办理）,（五）档案管理,开立按揭理财户口后，调查岗应将以下客户资料由经营机构独立归档保管：1、借款人身份证复印件2、按揭理财户口活期存折或理财卡复印件3、按揭理财户口开立申请审批表4、按揭理财户口开立协议,四、示例、提醒,A客户为我行黑金层级客户，在我行办理了200万元的个人住房按揭贷款且开通了按揭理财户口业务，贷款执行利率为7.05%；客户理财账户进出较为活跃，但基本能保持活期存款余额100万元。,假设100万元存款对应的按揭理财户口增值资金提取比例为51.57%（普通层级客户提取比例45%的1.15倍）。则按揭理财户口的年收益率为（7.05%-0.5%）*51.57%+0.5%（活期存款利率）=3.89%，年收益为100万元*3.89%=3.89万元。如A客户未开通按揭理财户口业务，则100万元的存款仅能获得5000元的活期利息收入。两者的年息差收入达33900元，按揭理财户口的增值效益明显,提醒和注意事项：,1.登记按揭理财户口的账户或理财卡不得开办自在增利业务。 。2.开通按揭理财户的日期要和协议日期相同。3.兴业银行郑州分行按揭理财户口开立协议使用新模版。盖支行公章，负责人签字。4.支行需保证相关档案的完整性，并妥善保管好档案。5.客户账户余额要达到5万元以上，不含5万。,提醒和注意事项：,6.按揭理财户口为借款人在本行开立的活期存折账户和理财卡活期账户，并必须与贷款的还款账户一致。7.一笔贷款只能设定一个按揭理财户口。8.同一借款人的多笔贷款只能设定一个按揭理财户口 9.对于借款人有多笔贷款且还款账户不一致的，建议将借款人还款账户变更为同一个账户，随后再登记按揭理财户口。,提醒和注意事项：,10.办理了按揭理财户口业务的客户需注意维护自己的信用记录，一旦发现违约事项的，我行可单方面终止按揭理财户口业务。11.在签署协议时，客户经理应就协议中关于我行有权调整产品参数设置以及单方终止协议等相关约定（粗体字部分）特别提醒客户，以免发生后续纠纷。,按揭理财户注意事项,四、注意事项1、按揭理财户口为借款人在本行开立的活期存折账户和理财卡活期账户，并必须与贷款的还款账户一致。2、一笔贷款只能设定一个按揭理财户口。3、同一借款人的多笔贷款只能设定一个按揭理财户口。4、登记按揭理财户口的账户或理财卡不得开办自在增利业务。5、对于借款人有多笔贷款且还款账户不一致的，建议将借款人还款账户变更为同一个账户，随后再登记按揭理财户口。,同业信息,现阶段随着国家对按揭政策的放开和上半年各家银行贷款额度的充足，各家银行对于按揭项目都比较重视，也采取了许多优惠，利率方面基本都是享受贷款基准利率或者基准利率打9折，个别银行可以优惠到85折，我行在利率方面一般是基准利率，个别好的楼盘可以享受95折。但我行优势是额度充足，放款及时。,谢谢大家！,