上海大唐四期大唐国际产品定位及建议52页-3M.docx

大唐四期地块产品定位及建议沁搏房产2006年9月20日目 录市场篇上海整体办公楼市场浦东办公楼市场项目篇项目概况板块分析交通分析整体SWOT分析重点个案介绍定位及建议篇产品定位建筑形态立面建议面积及价格定位客户定位市场篇一、上海整体办公楼市场1、2005-2006一季度办公楼价格月度分析 ² 价格最高点出现在 2005 年的10月，成交价格达到 17533 元/平方米，价格最低点出现在 2005年的 2 月，成交价格为 11008 元/平方米，相比最高点下降了 37.21 。² 06 年 3 月，上海办公楼成交价格为 12667 元/平方米，与去年同期大致持平，主要原因是没有新增高端项目，高端项目成交比重小，而同一时间价格较低的物业成交放量，从而拉低了总体的价格。月度价格受成交重心变化 走势跌宕起伏图1-05年1月06年3月上海写字楼价格走势图2.供给分析 从上海房地产交易中心的数据看，销售型办公楼在 04 年供应量就已达到 105.6 万平方米并，而 05 年的总体供应量更达到 146.9 万平方米，与 04 年相比增长 41.3 万平方米，年度增长率达到 39% 。 2005 年办公供应增长迅猛1、烂尾楼改造力度加强2、原有租赁型写字楼转型上市3、远郊城区写字楼集中上市图2-04-05年度办公楼成交量分析从 2005 年月度供应量走势来看，上半年基本保持在 5-10万平方米左右，下半年则大幅放量，月供应量均在 10万平方米以上。而在年初、年中和年终的 1、6 、12 月更集中放量达到 20 万平方米。月度供应保持平稳 下半年开始放量 图3-上海市 2005 年销售型写字楼月度批准预售情况 3、需求分析 从上海房地产交易中心的数据看， 2005 年上海销售型办公楼的预售登记面积为 161.4 万平方米，比 04 年增长 6.5 。年成交总量略有上扬 图4-上海市近 2 年销售型写字楼预售登记状况 销售型写字楼市场保持强势需求，一方面得益于办公楼租赁市场的持续走好，另一方面在 2005 年宏观调控之后，在住宅投资受限大幅受挫的状况下，销售型办公楼市场并未受政策影响，反而顺其自然的成为投资资金重要的渠道选择。 月度供应保持平稳 下半年开始放量 1、基本保持平稳态势2、基本保持在 10 万平方米以上3、12 月集中爆发 图5-上海市 2005 年销售型写字楼月度成交状况4、 供求对比分析 05 年上海市销售型办公楼全年供求比为 1 ： 1.10 ，整体表现为供略小于求状态，同比去年的 1 ： 1.44 的严重供不应求有所好转，主要得益于在需求量保持微幅增长的状况下， 2005 年销售型办公楼供应量的放大缓解了市场中的强大需求。 图6-上海市近两年销售型写字楼供求状况 从 05 年销售型办公楼的月度供求走势来看，上半年的供求比变化幅度较大，而到了下半年，随着宏观调控政策的日渐明朗，供求比基本保持均衡，没出现大幅度波动。 图7-2005年112月上海销售型办公楼月度供求比销售型写字楼售价走低写字楼外围化由于办公项目外围化影响所致，中心城区办公项目数量逐渐减少，供应项目由核心城区向外围扩散，导致成交价格出现较大幅度的下跌。5、未来价格走势预测 ² 未来办公楼价格走势既取决于宏观调控政策的状况以及强度，又取决于市场供求力量的对比。 ² 从 2005 年的土地供应来看，商办项目预计总量超过 200 万平方米，而目前在建办公项目总量也接近 220 万平方米， 2007-2008 年之间将是这些项目的集中上市时期，未来销售型办公楼市场竞争将会更加激烈。 ² 就未来几年需求来看， 宏观经济的持续增长，由此引致出本土企业对办公楼的需求以及国际投资者对于上海办公楼的看好将促进上海办公楼市场的稳步发展。² 综合上述因素，市中心的办公楼售价将有望进一步走高，而次中心和远郊办公楼市场却由于其大量的供应量和外围化而走低。 6、租赁型甲级写字楼 2005 年租金价格持续上扬 再创新高 图 9 图8-00-06年初租金租金走势图从上图可以看出，自从 2000 年以来，上海甲级写字楼的租金就呈一路上扬的走势，而近两年的租金更是呈现加速上涨的趋势。市场的紧张局面使写字楼租金继续增长，截至 2006年初，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米1.0 美金。 甲级写字楼租金持续上涨原因？甲级写字楼供应短缺 跨国企业需求旺盛 图9-96-05年甲级写字楼供应、吸纳及空置率² 2005 年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到 49 万平方米，但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。 ² 需求方面，随着上海经济持续向好，对于甲级办公物业的需求也保持持续上升，尤其是很多跨国企业，吸纳了大量甲级写字楼面积。 ² 甲级写字楼持续的供不应求状况也使得空置率逐年下降， 2005 年甲级写字楼空置率为 7.2%。 ² 另外， 2005 年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。例如：嘉华中心、汇亚大厦、花旗集团大厦、都市总部大厦、港汇广场等市中心高品质办公楼，其租金自然也不菲。 ² 上海经济的持续发展吸引了跨国公司在上海不断扩大投资规模，带动了对于甲级办公楼租赁的强劲需求。上海甲级办公楼租赁市场预测 ² 租赁型甲级写字楼供不应求态势以及租赁型办公楼的高品质使今后甲级办公楼的租金有较大的成长。 ² 2006 年底中国对外资开放金融市场，预计外资金融机构在中国的业务将扩张，对于办公楼租赁需求将继续上升，从而导致租金也继续上升。² 2006 市场供应方面非常紧张，预计全年将仅有三栋甲级办公楼完工，将带来约 184,500 平方米的供给。由于甲级办公楼的低供应量，预计空置率将进一步下降，而平均租金将有机会在06年之后继续上扬。 7、浦东办公楼市场供应量不断增加，08年预计上市80万方浦东地区的写字楼分布以小陆家嘴金融贸易区、新上海商业城、竹园商贸区为三个主要区域，在这三个区域内，甲级写字楼大部分在小陆家嘴最为集中和有代表性，也是上海甲级写字楼最多的集聚地。目前区内可用于租赁办公的面积为107.24万平方米，入住率约为90。随着小陆家嘴区域的进一步发展，国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构将会大量涌入，小陆家嘴区的办公楼市场需求将持续走高。小陆家嘴区域目前还有众多正在建设或者即将建设的甲级写字楼， 2008年年末前竣工投入使用的办公楼总建筑面积预计达到80万平方米。总体来说，未来几年内小陆家嘴写字楼市场供需趋于平衡，在个别时期将出现供小于求。在过去十年中，浦东陆家嘴甲级写字楼每年的平均吸纳量在165,000平方米左右。未来五年，租户对陆家嘴市场的办公楼需求保持强劲，预计平均每年的吸纳量将达到277,000平方米，上涨68%。陆家嘴地区在上海办公楼市场供应中占据重要的位置，空置率也在1997年亚洲金融危机后持续走低。金融银行业成为写字楼租户需求的主要动力。目前，陆家嘴写字楼市场的总供应量为160万平方米，并将在2010年之前新增180万平方米，达到340万平方米。图10-98-10年陆家嘴办公楼吸纳量金融银行业继续保持着推动租户需求的主导地位，其租户总量占陆家嘴地区总吸纳量的43%。排名第二的是制造业，其后依次是专业服务、信息技术和保险业，最后是其它一些小型工业企业。图11-98-10年陆家嘴办公楼吸纳量上海是中国的金融中心，而且根据入世协议，金融服务业于今年年底的开放，将使得金融和保险企业在未来几年内对浦东甲级写字楼市场的需求起到重要的推动作用。 浦东写字楼市场的需求将有赖于市场本身的有机增长以及新企业的进驻。其中，有利于陆家嘴办公楼市场发展的主要因素包括：浦西以及其它中心区域的相关拆迁问题吸引国内外企业的税收优惠和激励措施浦西可开发地块的短缺，推动浦东新供应量的增加尽管会有大量的新供应进入该区域，我们相信，陆家嘴办公楼市场在未来几年中租金仍会有大幅提高，并将保持合理的空置率。售价、租金两头旺小陆家嘴甲级写字楼平均租金在1美元/平方米/天左右，略高于全市甲级写字楼的平均租金水平。由于小陆家嘴区域的写字楼在品质和物业管理水平上都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业管理费用的水平。小陆家嘴区域写字楼租赁市场将会保持较为平稳的发展态势，租金水平在市场供小于求的时期有望小幅上涨，但总体涨幅不会过大。由于小陆家嘴区域在售写字楼的总量十分有限，但是由于区域内市场供求关系的驱使以及租赁市场的平稳发展，将促使写字楼销售市场买卖红火，再加上区内在售写字楼的品质却比较高，将保持平稳走高的趋势持续发展。小陆家嘴延伸板块竹园商贸区异军突起目前竹园CBD已有商务楼宇近20幢，包括浦项广场、汤辰金融中心等现代化办公楼项目，未来还将出现以城建国际中心为代表的多栋高品质办公楼项目，包括中建大厦、盛大国际中心、华东汽车城（暂名）等，商务氛围正不断提升。区域内高档酒店云集，如瑞吉红塔、浦东假日、锦江索芙特、新亚汤臣等星级酒店。随着和记黄埔在竹园大力兴建“大都会”，竹园CBD的功能将更加完善。竹园商贸区已经吸引了韩国浦项制铁，中国石油、中国银联、华夏基金等知名企业，美国道琼斯亦在此设立了代表处。06年7月上海写字楼市场走势新增项目新增写字楼项目3例，套数为963套上海7月新增出售写字楼物业有3例，共上市面积10.52万平方米，较上月有大幅增长，上市套数为963套，分别位于杨浦区和浦东新区。本月上海写字楼市场依然无甲级写字楼出售。在新增出售物业中，浦东金桥地区依然是供应的集中区域。而杨浦区近期写字楼市场的开发速度加快，2006年来不断有新物业推出。从价格上来看，本月新增物业的价格基本在11000-12000元/平方米。供应量销售面积7.4万平方米销售型写字楼可售面积为133.16万平方米，销售面积7.4万平方米。上海甲级写字楼可售面积为21.31万平方米，销售面积0.71万平方米；乙级写字楼可售面积为111.85万平方米，销售面积6.69万平方米。价格走势销售价格大幅度回落写字楼销售市场出现较大幅度的价格回落，平均销售价格为16425元/平方米，比上月增长了29.7，近几个月上海写字楼销售市场的价格波动较大，这主要是因为月度成交结构发生了较大变化所造成的；7月，上海甲级写字楼的销售价格基本在28000元/平方米左右，而乙级写字楼的销售价格则基本在1000016000元/平方米之间。从整体市场来看，本月上海写字楼销售市场绝大多数物业由于成交单元位置的调整，导致价格波动较大，有升有降。另外，上海写字楼销售市场的供应结构发生了较大的变化，导致各写字楼价格差距进一步拉大，形成区域化的价格层次感。租金水平较上月有小幅度增长甲级写字楼整体租金水平较上月有小幅度增长。本月浦东地区由于金茂大厦和汇丰银行大厦等以月租金报价，且租金水平有大幅度提升，从而带动整个区域均价呈现较大上升，而浦西地区的租金水平走势平稳，各板块除徐家汇板块和人民广场板块出现小幅度回落，其余板块均无较大变动。浦东地区的甲级写字楼租金水平依然领先于浦西的租金水平。随着浦东新区新建甲级写字楼的进程加快，未来浦东地区的甲级写字楼租金水平将与浦西地区拉开较大的距离。六大板块中，本月除人民广场板块和徐家汇板块出现回落外，其它板块的租金水平均呈现比较平稳的态势。徐家汇板块的部分建成较早的甲级写字楼的租金水平呈现逐渐下滑的趋势，这一点，比较符合上海甲级写字楼物业更新换代的趋势，相信在未来，将会有更多的建成较早的甲级写字楼，租金水平逐渐回落。甲级写字楼的租金水平差距也将逐步拉大。浦东重点市政工程简介“三港四网”深水港积极呼应大、小洋山深水港的建设，加快推进外高桥港区6、7期工程，进一步整合保税区与港口资源，大力发展物流产业，至2010年集装箱吞吐量达到1550万标箱，港口吞吐量达到1。2亿吨，推动上海港基本建成东北亚国际航运中心。航空港全面建成浦东国际机场二期工程，至2010年基本建成亚太地区的航空枢纽港。信息港重点建设浦东地理信息系统、智能化道路交通信息系统以及政务管理共享平台。至2010年基本形成资源共享、信息安全的智能化政务管理和城市管理信息网络。对外交通网重点建设浦东铁路和长江隧道工程，进一步加强浦东和全市、全国的陆上交通联系，成为上海服务长三角对外交通体系的重要支撑。越江交通网重点建设西藏南路-高科西路隧道；军工路-金桥路隧道；上中路-华夏西路隧道；长江路-港成路隧道；龙耀路-耀华路隧道；人民路-东昌路隧道；新建路-浦东南路隧道；打浦路隧道复线等。到2010年，越江通道将达21处，车道数约94条。轨道交通网加快建设轨道交通4、6、7、8、9、11、12、13号线，2号线东延伸段等，并建设相应的配套换乘系统。至2010年，浦东轨道交通线将达到9条（不包括磁悬浮）形成以东方路、龙阳路、济阳路等综合交通换乘枢纽。区域道路网进一步完善区域路网体系，快速路要建设中环线浦东段、并对内环线浦东段进行快速化改造；主干路要建设华东路、双江路、申江路、洲海路等；次干路要辟通堵头路和瓶颈路。加强世博重点区域路网建设，新建和改造锦绣路、芳甸路、高科西路、云间路、川南奉公路等次干路。轨道交通（经过浦东）2号线（经过本案）虹桥机场（06年开通）中山公园（已开通）张江高科浦东机场（规划）浦东火车站4号线蓝村路已开通宝山路与3号线并线虹桥路已开通大木桥路07年开通蓝村路（双向环线）6号线港城路东方路济阳路（07年开通）7号线（经过本案）芳甸路静安寺上海大学外环路（09年开通）8号线市光路人民广场07年开通耀华路09年开通世博家园9号线松江新城07年开通桂林路09年开通徐家汇杨高中路规划崇明10号线虹桥机场（七宝）09年开通新江湾城规划11号线嘉定（安亭）09年开通愚园路（江苏路）2011年开通三林12号线顾戴路（中春路）2012年开通金穗路规划曹路13号线虹桥机场10年开通南京西路2012年开通马当路世博会前开通长清路2012年开通绿科路规划张江路14号线江桥规划金桥17号线南翔规划张江磁悬浮机场线（经过本案）浦东机场已开通龙阳路09年通车世博园上海南站虹桥机场磁悬浮沪杭线（经过本案）浦东机场已开通龙阳路09年通车世博园上海南站嘉兴杭州东站低速磁浮临港线（可能经过本案）临港新城2011年开通三林（方案1）、龙阳路（方案2）项目篇1、项目概况² 地理位置：芳甸路以西、兰花路以北；石楠路以东、樱花路以南。² 土地性质：纯办公² 占地面积：约28860m2² 总建筑面积：约43000 m2² 容积率：1.49地块位置示意图：2、板块分析核心板块 坐拥五大产业园区² 龙阳路、罗山路，地处浦东最为重要的两条南北、东西向主干道交汇点，快速直达市区任意角落。² 陆家嘴金融贸易区、北外滩航运商贸区、张江高科技园区、金桥出口加工区及外高桥保税区；上海最为知名 的五大产业园区，本案可约在8-25分钟内到达任一地点。世纪公园板块 集高尚住宅、办公、酒店、博览于一体1、香格里拉大酒店（奠基）2、新上海国际博览中心全部建成将有17个展览场馆三个入口大厅、一个塔楼及各项配套设施。内设商务中心、邮电、银行、报关、运输、速递、广告等各种服务项目，展览面积共25万M2。目前竣工9个展馆，其余场馆及设施预计下半年开工。3、证大艺术中心（16万M2，超五星酒店、办公楼、电影院、艺术馆）4、永达大厦（5A办公，建设中） 5、世纪花园办公楼地块（动工）板块示意图：3、交通分析² 整体交通环境宽阔畅达 快速便捷东罗山路。（直达杨浦大桥，快速到达）南龙阳路。（二号线、磁悬浮，直通南浦大桥）北花木路、杨高中路。西（锦绣路、杨高南路）周边主要干道示意图：² 公共交通系统 地铁二号线为主，其他路面交通系统尚不完善，存在一定局限性。二号线龙阳路站（世纪公园站）；四号线（部分建设中，二号线东方路同站换乘）六号线（建设中，二号线东方路同站换乘）；磁悬浮（龙阳路浦东国际机场）申江线：思凡其昌渡口东川线：川沙东昌路地铁乳合线：朝阳栖霞路机场三线：机场打浦路银河宾馆机场六线：机场中山公园机场七线：机场东方路大桥六线：张衡路徐家汇交通大学方川线：江镇方斜路整体SWOT分析1、周边配套尚未成熟，商业氛围尚未形成。2、公共交通系统尚不完善。3、入住率不高，人气不旺。1、世纪公园板块，浦东核心区域之一 。2、内环以内，靠近罗山路、龙阳路二大主干道，直通杨浦、南浦大桥至浦西。优势 （S） 劣势（W） 周边住宅 机会 （O） 威胁（T）1、受政策等不稳定因素影响，投资性产品风险相对大。2、博览中心自有配套的日趋完善及永达大厦等同类物业的同时放量对本案去化有一定压力。1、市政配套逐渐成形，商业配套发展需求潜力大。2、磁悬浮、轨道交通及博览中心的后续建设为本项目发展增强信心。3、酒店、办公、博览、娱乐。新一代商业中心正在形成。 4、重点个案介绍城建国际中心（25F）地址：福山路500号总建筑面积：59950（办公4-25F：42260 M2；商业1-3F：5180 M2）车位：265面积分隔：173-304M2标准层净高：2.7 M2物业管理费：30元/ M2/月租金：5.5-7.5元配置：中央空调、独立新风系统竣工日期:06年6月金鹰大厦（出售5A写字楼）2幢21F地址：锦绣路/民生路总建筑面积：66000平方米物业管理费：22元/平方米·月交房：2005/9/30总户数：167 套面积：389-398M2，每层4套售价：23000元/M2（中介市场价）租金：3.5-4.5元/M2/天配套设施：底楼大厅设置了商务中心、银行、咖啡厅、银行等，满足日常商务休闲需要。独立控制分户式中央空调、独立卫生系统和燃气系统。注：租赁可另外分隔，最小面积100M2左右。太湖.世家国际（信息大厦）25F地址：民生路1403号（丁香路）总建筑面积：42093 M2标准层净高：2.7 M2车位：300个面积：90-350 M2售价：1800元/ M2（7-9F）交房：07年10月物业管理费：22元/ M2/月中融.恒瑞国际(双塔楼,20F;26F)地址：张扬路568号总建筑面积：10万M2(1-6F商场,7-26F为5A办公)标准层净高：3.1 M2面积：1400 M2（整层出售）售价：26700元/ M2目前仅剩一层证大五道口金融中心地址：民生路/丁香路总建筑面积：11万M2现状：基础施工，预计07年公开预计售价：24000元/M2定位及建议篇1、产品定位定位建议中小面积、5A标准准甲级纯办公理由：l 大面积的甲级写字楼目前还是以传统CBD区域的供应为主，本案周边氛围不足且尚不具备成为主流CBD的条件。l 周边现有永达大厦（建设中）、证大（未动工），世纪花园办公地块（动工），均未正式公开，如本案面积定位过大，极有可能今后与以上项目同期放量，市场压力大。l 中、小户可售型办公及租赁产品的市场需求量稳步上升，吸纳量较大。l 毗临张江、金桥二大产业园区及国际博览中心，作为配套企业及延伸企业的办公需求，本案具备较大的市场机会。销售模式租售结合可租可售，减轻销售压力根据实际情况灵活转变销售策略：转售为租或转租为售。注：如公司有资金压力，在有快速回笼资金的需求下，则另行建议控制销售单套面积2、建筑形态联体双塔建筑大唐国际广场（暂命名） 较强的可识别性与冲击力大型露天广场休憩、举办露天活动或展览3、立面建议大面积玻璃幕墙的运用个性化立面线条彰显时尚气息4、面积及价格定位面积单套面积120-260M2主力面积120-180M2价格售价 07年下半年推出23100元/M2 （总销：9.9亿）08年下半年推出25410元/ M2 （总销：10.9亿）租金 07年下半年推出4.6元/ M2/天（年回报率：7.3%）08年下半年推出5.2元/ M2/天（年回报率：7.5%）注：根据相关预测报告显示，售价按10%每年的上升幅度，租金按14%每年的上涨空间作为计算依据；并排除可能一切出现的政策影响，作出以上客观预测。5、客户定位根据本案的产品定位,客源层主要由以下几部分组成1、博览中心配套企业（购买或租赁）2、张江、金桥相关的配套型企业的办公需求（购买或租赁）3、外商投资企业对中小面积高档办公楼宇的需求（购买或租赁）4、成长型企业的自用需求（租赁）5、有一定规模的私营企业（购买） 谢谢阅读