重庆大渡口经济发展情况年度总结.docx

一、大渡口区区域信息（一）大渡口区概况Ø 地处主城区西南部，滨临长江。气候温和，地势平坦，资源丰富，与九龙坡区、高新技术开发区、沙坪坝区相邻，与南岸区、巴南区隔长江相望。是重庆都市圈的重要组成部分，是重庆市中心城区十二个组团之一。辖区面积103平方公里，现辖五街三镇，有人口25.43万，是人口最少的一个主城区。Ø 大渡口区是以冶金、建材、机械、轻工、为重要支撑的工业城区。区内有重钢集团公司、中国十八冶金建设公司、重型铸锻厂等国有大中型企业近20家和一大批新兴骨干企业，工业园区、物流园区和商圈建设如火如荼。Ø 大渡口过去是重庆市工业文明的摇篮，虽然现在仍然是重庆重要的工业区，但随着新一轮的城市规划和整个重庆发展的需要，大渡口的城市功能定位也正在发生转变。（从工业园区向）大量有待开发的土地，对于重庆市来说，两江，四岸地区最大的土地储备就在大渡口区。所以对房地产有着非常好的开发潜力。（二）经济发展Ø 2006年，全区区内生产总值77.3亿元，人均区内生产总值达到3741美元，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到11481元和4790元，各项税收及收入15.3亿元，区级财政总收入9.2亿元，连续多年被评为“重庆市工业十强区县”。Ø 近年来，随着重庆直辖、西部大开发战略的实施，大渡口区私营经济发展迅猛，经济发展呈良好的态势。Ø 在主城九区中，大渡口区的GDP排在最后，但是由于大渡口区常住人口比较少，人均GDP排在第三。（三）城市建设努力打造宜居城区Ø 营造城市绿化：完成中华美德公园一期、双山公园一期和一批生态林、社区公园、城市道路景观、城市雕塑建设，四年新增城市绿地面积278.4万平方米，新增公共绿地面积108.5万平方米，人均公共绿地面积达到8.42平方米，是2002年的4.4倍，2006年获得“重庆市山水园林城区”称号。Ø 改善空气质量：实施城区主干道沥青罩面工程21万平方米。全面完成“蓝天行动”目标任务，环境空气质量逐年好转，市容市貌明显变化。Ø 打造城市装容：完成一批城市夜景灯饰工程，基本消除城市无灯区。（四）交通状况Ø 大渡口区交通便利，四通八达，拥有得天独厚的水路、铁路、公路立体交通网络。Ø 1、水运：大渡口区紧靠长江黄金水道，长江三峡蓄水后，大渡口区三十余公里的黄金水道可供万吨巨轮长年通航，已有8个水运码头。Ø 2、铁运：大渡口区内川黔、成渝、襄渝铁路交汇，有6个火车站，条铁路专用线。Ø 3、公路交通：Ø （1）高速公路：通过重庆市外环高速公路上界路把大渡口带入重庆的高速交通网，可快速进入成渝、渝合、渝长、渝黔等高速公路；陈庹路、大件路的建成，让大渡口与渝中区、沙坪坝、九龙坡拉近了距离。Ø （2）区域路网：大渡口区从2005年开始打造和完善“六纵六横”交通干线，其中的陈庹路已竣工通车。² “六纵线”指：袁茄路、陈庹路、华福路、郭伏路、滨江路及重钢大道(暂定名)。² “六横线”指：中坝路、金建路、双山路、福茄路、新九中路及滨江路南段。Ø （3）城市干道：纵贯大渡口区南北的城市快速干道陈庹路北经高新技术开发区与成渝高速公路相连，只需3分钟时间；西由上界高速公路与渝长高速公路相接，到重庆江北机场只需30分钟，南有即将建设的重庆渔洞长江大桥，建成后到达巴南区，只需5分钟；东经重庆马桑溪长江大桥接渝黔高速公路，只需10分钟；从区内210国道经重庆鹅公岩长江大桥到南岸区只需15分钟。Ø （4）轻轨：轻轨2号线、5号线、8号线纵贯全区，其中2号线已经投入使用。Ø 有了“四通八达”的交通网络作保障，大渡口的“半小时主城区”已由梦想变为现实。驾驶普通小车到市政府20分钟，到沙坪坝20分钟，到杨家坪、陈家坪5分钟，到江北机场30分钟，到南山15分钟, 年底乘轻轨从新山村出发到较场口也只需20余分钟。 （五）城市规划Ø “一二三四”的发展思路，即：瞄准主城核心区“一个定位”，抓住经济结构调整和完善城市功能“两个重点”，扩大经济、城市、人口“三个规模”，推进西南新城、建桥工业园、物流园区和社会事业工程“四大工程”。Ø 三化四区：率先实现农村城市化、高水平实现城市现代化、全方位实现区域生态化；新型工业发达区、现代物流发展区、文化休闲功能区、生态和谐宜居区。Ø 大渡口物流园区是市政府规划的四大物流园区之一。园区规划建设一个中心区，两个（陈家坝、伏牛溪）仓储加工配送区，规划占地面积3500余亩。 Ø 中心区指以马桑溪高速路出口为中心，面积1300余亩的土地。包括综合交易大厦、金属材料加工配送中心、中医药综合商务中心、新港港口四个子项目。Ø 陈家坝食品仓储加工配送区，含大正食品加工厂、四三六处、铁十七局、中储丰收坝仓库等，面积1000余亩。Ø 伏牛溪危化物品仓储配送区，含兰成渝输油末站、伏牛溪油库、市化轻601库等，面积1200余亩。Ø 拟计划经5年左右时间的培育发展，把物流园区建设成为集现代运输、仓储、分拣、包装、加工、批发、展览、展示、货运代理、电子商务等功能于一园的现代化、综合性的大型物流基地，年交易额100亿元，物流业将发展成为我区的支柱产业之一（六）区域发展前景Ø “重庆直辖的前10年看北部新区，后10年则看大渡口”。轻轨开通、重钢环保搬迁、钓鱼嘴旅游开发接踵而至，十里钢城将要旧貌换新颜。尽管与解放碑的距离并不远，但大渡口在很多重庆人的意识中还是个灰色地带。随着重钢主要生产线的搬迁，重庆市中心的滨江地带将出现7500亩不可多得珍贵地段；大量公园的修建，主题公园的规划，大渡口将摘掉工业区的帽子，由重庆主城的价格洼地跃升为价值高地。（七）房地产发展现状Ø 今年上半年，主城九区一共开盘145个，前三位情况是：渝北43个、江北32个、南岸29个；大渡口只有3个，位于第八，仅比巴南多。Ø 随着环境的改善、交通的便捷以及一系列的优惠政策，大渡口区迎来了新的一轮开发热潮。今年上半年，大渡口去房地产开发完成投资76308万元，同比增长1.6%；房地产开发施工面积198.9万平方米同比增长3.4%；房地产开发竣工面积45.84万平方米，同比增长3.8倍；房地产开发销售情况：实际销售面积29.1万平方米，现房销售面积7.13万平方米，期房销售面积21.97万平方米。Ø 对指标：房地产开发完成投资、房地产开发施工面积、房地产开发竣工面积、实际销售面积、现房销售面积、期房销售面积，用主城九区2007上半年的数据，进行因子分析，大渡口排在了第七位。附：2007年上半年主城九区房地产开发综合指标排位表区综合因子得分排位渝北区1.834851南岸区1.226582九龙坡区0.778653江北区0.30484沙坪坝区-0.168455巴南区-0.420376大渡口区-0.794177渝中区-0.82838北碚区-1.1052991、定位Ø 现在大渡口主要致力于商业中心的打造，区域定位趋向于商业开发。结合大渡口特定自然环境，将形成园林式的城市商业中心区，这是大渡口商业中心特有的主题思想。将商业中心、商业步行街作为核心区域设计，创造园林式步行街道尺度空间和购物环境。2、房地产投资仍将保持平衡增长Ø 由于轻轨二号线的开通，以及重钢整体搬迁、山水园林城区建设等原因，大渡口区居住环境进一步得到改善，房地产业将会迎来一次发展的大好机会。2007年预计本区房地产投资项目数为30个，其中有6个项目是新近开工项目。预计投资5000万元以上的项目14个，上亿元项目5个。3、旧城改造、拆迁安置和廉租房建设力度加大Ø 随着政策的调整和重钢搬迁，钢花路沿线旧城改造呈加速趋势，顺祥·壹街区、新宝龙·易城、阳明佳城、御景龙庭等楼盘强力推进，施工面积预计45万平方米，计划投资4.7亿万。再加之安置房、廉租房建设力度加大，预计施工面积100万平方米，1万多套，投资7.1亿元。4、大渡口的楼市正悄然涌动 Ø 近年来，大渡口楼市，随着交通条件、环境质量的不断改善，特别是轻轨“较-新”线通车等利好刺激，一向不被人们看好的大渡口区房地产市场已逐渐成为重庆房地产市场的热点区域。业界有人预言：大渡口楼盘将是一只“原始股”，升值潜力巨大。开发大渡口，经营大渡口，下单大渡口成为近期大渡口房市的新动向。 5、开发商精心打造品质楼盘 Ø 大渡口的房地产市场真正意义上启动应从2000年开始，目前，大渡口房地产开发已进入快速发展期。据统计，近几年来，大渡口区开工建设面积超过140万，已完成销售超过80万。区域内所开发楼盘的规模和档次均较高，已涌现出朵力名都、新城明珠、天辰华府、锦天佳园、佳禾钰茂豪俊阁、金色世纪等档次较高的楼盘。且这些楼盘体量绝大部分在10万平方米左右，均为小区住宅，注重生态园林景观打造，小区设施配套完善。今年推出的新宝龙易城、顺祥一街区等在配套、建筑形态设计上，都比以前楼盘的档次高。6、住宅概念不断更新充实Ø 2000年以前，大渡口住宅开发处于较低档次开发，仅为满足型物业开发，根本谈不上住宅开发的概念运作。近年来，大渡口的开发商受主城区开发商影响，注重楼盘包装和概念推新，住宅概念不断推出更新，从较早的欧式家园、生态家园概念，到如今推出的新都市主义、生态社区、健康住宅、轻轨概念等等，同时，各楼盘开发商纷纷依靠市内主流媒体进行广泛造势，收到了较好效果。让人们对大渡口区房地产市场刮目相看。 Ø 新宝龙易城的主题式商业步行街+优仕小公馆；Ø 顺祥一街区的高层住宅+购物中心+商业风情步行街；Ø 最早的欧式住宅三木花园奉献的是异域的生活情调；Ø 新城明珠提出的“健康住宅”增加了更多的人文关怀；Ø 秀水丽苑的小桥流水带去了江南水乡的风韵；7、逐渐被其他区、县消费者所接受Ø 由于历史原因和地理交通原因，主城区市民不愿到大渡口区居住是不争的事实，“宁愿城里一张床，不要大渡口一套房”是过去人们对大渡口区的真实心理写照。随着大渡口区城市建设、配套设施、环境质量不断完善，特别交通瓶颈被打破，区域居住条件越来越好，已吸引了部分区域外的居民或外来人士在此购房居住，表现较突出的是大渡口区与九龙坡区接壤部分的楼盘，如朵力名都。而大渡口新城中心的天辰华府，已吸引了渝中区、九龙坡区、高新区的购房人士。这预示着，大渡口区住宅楼盘的客户来源已开始冲破区域“瓶颈”。8、轻轨带动了需求Ø 大渡口区当前的开发形式是围绕轻轨和钢花路展开。随着商圈区域内香港城、国瑞城、天泰金地广场、顺祥新锐壹街区等建筑群的落成。Ø 沃尔玛、易初莲花、重百、新世纪、国美、苏宁等等品牌商家的进入，规划近40万平方米的大渡口商圈正在向重庆主力商圈的目标步步前进。显然，轻轨的开通将带来的潜在消费人流和常住人口将加快这种前进的速度。附：楼盘位置图（2007上半年在售楼盘和预计下半年开盘的楼盘） 其中绿底红字是2007年以前开盘楼盘，黄底红字的是上半年开盘的楼盘，蓝底红字的预计是下半年开盘的楼盘。下同（八）房地产的发展前景Ø 过去是重庆市工业文明的摇篮，现在它也是重庆市一个重要的工业城区，那么大渡口也是有着巨大发展潜力的区，平坦的地势，大量有待开发的土地，对于重庆市来说，两江，四岸地区最大的土地储备就在大渡口区。所以房地产有着非常好的开发潜力。Ø 大渡口区是后开发区，其优势不可低估。据悉：大渡口区政府提出了房产开发高起点、高标准、高质量规模开发的要求，使大渡口房产开发显示出了它非凡的魅力大手笔、大气派、富有山水园林特色将是大渡口各大项目都具有的特点：比如近90公顷的大渡口城市商业中心；双山社区占地1700亩，其中有1200亩生态公园，这在主城区是独一无二的。随着改革的深入，推进城市化进程的加快，置身于重庆市外环高速公路圈内大渡口区迎来了房地产开的巨大潜力。1、发展趋势Ø 在政府规划的引导下，大渡口区呈点带线，线带面的发展趋势。首先是文体路板块，大渡口区传统的金融、商业中心，以这里为点，向轻轨新山村板块方向延伸，然后以此为线，带动大渡口区全面的发展。2、发展优势Ø 交通便捷：轻轨和袁茄路，将把大渡口和主城区的距离拉近，现在大渡口到解放碑只需要10多分钟的时间，今年轻轨通车到大渡口，特别是随着滨江路的建设，陈庹路的建设，袁茄路的建设，巴南和江津连接起来，改变大渡口的区位优势，将成为巴南的一个主要的通道。Ø 土地资源优势：在大渡口，在主城区，特别是在两山，两江之间，新山村站板块有一块80多平方公里的土地有待开发，发展的空间很大。再加上有34公里的长江的沿岸，有接近两万亩的中梁山森林公园，这些优势是比较独特的。再一个就是有一个好的发展的后发优势，虽然发展滞后，但是发展的起点可以更高一点，现在对整个土地进行了规划，特别是一些重要的基础设施，重要的地产项目都进行国际招标，打造城市的名片，创造城市的品牌，提升的城市形象。Ø 环境改良的带动需求。曾经有句话是这样形容大渡口生活环境的：“大渡口就是重钢，重钢就是大渡口”。由于重钢和大渡口在历史上的关联，以至于现在在不少市民的心目中，大渡口区的生活环境总是同“空气糟糕，商业落后，配套设施不完善”等负面形象相挂钩。其实，这种观念在如今是对大渡口区生活环境的误解。为全面控制重钢生产对环境的影响，重钢已经投入7000多万元人民币用于生产设备改造以及空气污染控制工程。这里现在不仅再没有粉尘满天、气味难闻的情况，大渡口区的环境质量已高于全市平均水平，大渡口的空气环境已今非昔比。再加上重钢的搬迁，大渡口以前给人们留下的阴影也将随之而去。在没有了环境影响的后顾之忧后，将吸引更多外区的消费者到这里购房。Ø 增值空间大：当前的主城，也只有大渡口区起点低、房价低（均价在主城九区中排第七，建面2725元/平方米），这就使未来的房价具有较大的增长空间。Ø 开发成本低：一级地多，拆迁量小，这就使开发企业具备了其他区无法具备的成本优势。3、前景（1）轻轨带动发展Ø 重庆借轻轨炒作开发的楼盘大有其在，而轻轨起点大渡口更是受益非浅，由于这里大多楼盘房价偏低，加上轻轨通向这里，人们到渝中区解放碑方便快捷，因此房屋升值空间巨大将是不容置疑的。区域内无一例外地打出了轻轨牌，这是本区域房市一大特点。 （2）拆迁带来机遇 Ø 在大渡口区有大量已建成几十年的旧房，同时还有大量改革开放初期修建的经济适用房，这些房屋建筑密度大、配套设施差，将成为新一轮拆迁的对象。大规模的拆迁将促进房地产的梯度消费，大量拆迁居民所补偿的费用不可能去购买中高档品质的住房，大多数拆迁户将选择实惠的住宅，这给房价较低的大渡口带来较大的市场机会，一部分拆迁群体正朝大渡口区涌动，正在大渡口区一手房、二手房市场上寻找自己的理想居家目标。Ø 另外，大渡口政府决定将旧城改造纳入西南新建设一同规划，即今后5年，将全面改造完成钢花路一条线的旧城改造，改造旧城区面积占地约3000亩，新建成400万平方米的商业大厦及住宅小区，再造一个新大渡口。重钢的搬迁，旧址的改造也是一个大好的机遇。（3）开发商和消费者相聚大渡口Ø 大渡口投资前景好，目前投资商增多：房地产外来巨头的攻击下，本土实力弱的房企就只有向区县市场寻求商机，大渡口将成为更多开发商的选择。Ø 对外区消费者的吸引力将逐渐增强：Ø 近年来，大渡口区采取了一系列措施，加大环保工作力度，进行环境治理，改善区域环境及形象，取得了极大的成绩，生活环境得到了极大的改善。同时，交通条件的改善，拉近了大渡口与主城区的距离，扩大了区域内客户群体范围。这两点可以从愈来愈多的消费者选择大渡口区得到印证。 Ø 聪明的开发商已经预见到大渡口区的未来市场前景，目前，已有30家左右的开发商将目光锁定大渡口区，欲在这块热土上“掘金”。二、板块分析Ø 板块划分：从地理位置、目前在大渡口区的地位、将来规划的定位和发展的状况不同，我把大渡口区一共分为四个板块，如右图所示。Ø 板块划分中的几条主要路线：陈庹路、文体路、钢花路、钢花支路。Ø 陈庹路以西是双山板块；往东是文体路板块和新山村板块，这两个板块又接壤于文体路；钢花路与钢花支路分别是文体路板块、新山村板块同九宫庙板块的分割线。Ø 在四个板块中，相对而言，文体路板块和新山村板块交通比较便捷，房地产的发展也处领跑位置。文体路板块（一）文体路板块概况Ø 该板块是大渡口区的旧城区，东至钢花路，南至文体路，西至陈庹路，北接九龙坡。其中的钢花路，文体路和袁茄路部分路段，是大渡口区最繁华的街道。然而随着时代发展，该板块楼房陈旧不堪，商业分布零散，无法与城市发展同步，成为制约大渡口城市发展的绊脚石，所以大渡口区政府在开发新城区的同时也将大力实施对老城区的改造。Ø 从2007年开始大渡口区进入大力改造旧城的建设中，并以文体路、建设村、跃进村、袁茄路部分段为重要改造点。大渡口区房地产市场热点将逐渐转移到文体路板块上来（二）文体路板块规划 Ø 本板块以都市园林和建筑景观为标志，集运动、休闲、娱乐、金融、餐饮、购物、居家等多位一体的大型高尚综合性房产开发。以文体路为界分南北两侧分别进行改造。该板块改善完成以后，将大大改善居民的居住环境和生态环境，提升城市服务功能，提高城市品位和档次。Ø 目前，已有马来西亚等国际知名投资商家和北京华联、家乐福等国内外顶级Shopping Mall（集成式购物中心）就该片区的投资和入驻经营达成初步协议。预计在未来4-5年内该区域将成为重庆市具有代表性的亲情大社区和商贸中心,是大渡口商业中心的重要组成部分。（三）房地产现状1、随着旧城的改造，文体路板块综合型楼盘逐渐推出，率先出炉的是新宝龙易城和顺祥一街区。他们均集运动、休闲、娱乐、金融、餐饮、购物、居家等多位一体。2、户型主要集中在2R和3R，套内面积集中在54-100，与大渡口区长期发展的趋势一样，在户型及面积需求上变化不是很大。3、由于现在用地比较紧张，产品向高容积率转变，新宝龙易城（9.4）和顺祥一街区（7.6）的容积率都较高，也就是楼层越来越高。附：文体路板块2007年上半年在售楼盘信息名称占地面积（）建筑面积（）主力户型主力面积（）套内均价（元/）开盘时间新宝龙易城（一期）25000（总）160000（总）2R54-7538002007.2.10顺祥一街区（一期）50218（总）319535（总）3R74.22105.1436002007.5.12朵力欣元16819614863R96-11335002005.10.19（四）2007下半年预测1、伴随着大渡口区交通的逐步完善、日益便捷，环境的改良，大渡口慢慢的为区内外消费者所接受，产品的需求量会呈上涨趋势。2、房价相对来说比主城六区的都低，会吸引更多的中低收入者到这里买房或者投资。3、随着需求量的增加、经济的增长，房价也将保持上涨趋势。4、下半年将推出产品：富士达锦绣格林、铂金云鼎、新宝龙易城（二期）、顺祥一街区（二期）。附：个案分析一、新宝龙易城基础资料表项目名称新宝龙易城（一期）开发商重庆新宝龙实业发展有限公司物业公司香港英联华物业管理公司占地面积（）25000总建筑面积（）16万容积率9.4绿化率25%主力户型（1#、4#）2R（62.7%）主力面积54-75开盘时间2007.2一期总户数660销售均价（元/）3800销售率97.3%建筑形态高层物管费（元月·）0.65公交路线224.225.818 轻轨2号营销主题主题式商业步行街小区配套商业、花园等周边配套重百、新世纪、育才小学、双山公园、大渡口公园、重钢医院、建设村农贸超市、中华美德公园、大渡口体育馆、建设村农贸超市 附：新宝龙易城外景图规划点评：整体规划较好，建筑密度小；由一栋50层高的超高层楼房领衔，配合三栋30层以上的楼群，高低搭配，有层次感；其中，图上的中间那栋楼有2层空中花园，楼顶也是花园，一种人性化的设计，给业主提供了楼间休闲交流的场所；主题式商业步行街方便了业主的购物和休闲；丰富了小区的配套设施，同时也带动了板块的商业发展。二、规划点评三、户型点评：附：一室一厅（套内49.4m2）户型图附：二室一厅（套内70.52m2）户型图户型点评：该户型方正，干湿分区比较合理；但是，餐厅、厨房采光和通风效果不好；还有客厅阳台面积过大，有点浪费，也不够开敞；功能分区不合理。户型点评：该户型方正，紧凑；主卧通风采光效果不好，且面积偏大，而次卧又偏小；功能分区不合理；卫生间不能通风采光。四、商业规划商业部分招商范围：证券交易所、银行、邮政、通讯、小饰品、化妆品、服装、鞋帽、特色中餐、西餐、火锅、连锁小超市、美容美发、干洗店、储蓄、茶坊、咖啡厅、水吧、餐吧、电影院、桑拿中心、SPA、足浴保健、酒吧、卡拉OK、运动中心、电玩城、溜冰场、网吧。合作方式：产权购买、租赁。五、SWOT分析（一）项目SWOT矩阵n 优势（S）n 劣势（W）² 政府支持² 地理位置好² 交通便捷² 主题式商业步行街² 配套齐全² 小区安全隐患² 户型不合理n 机会（O）n 威胁（T）² 经济增长的带动² 区域优势的带动² 自身改良的带动² 同质产品分流需求² 潜在项目分流需求（二）SWOT分析1、项目优势（1）政府支持Ø 大渡口区政府通过招商方式引进具有实力的开发公司和实业公司来承担部分旧城改造项目。新宝龙公司获得了轻轨平安站周围的四十余亩旧城改造项目。该地地处九龙坡区和大渡口的交界处，也是渝中区，江北区，南岸区进入大渡口的主要道路袁茄路和双山路的交汇点，是市、区两级06，07年的重点工程，并被大渡口区列为“四大工程”之一（2）地理位置好Ø 地处大渡口区传统的金融、商业中心，地理位置好；（3）交通便捷Ø 与轻轨2号线平安站相融、11条公交路线（206、224、225、235、272、818、806等），是大渡口区与主城其它区连接的必经之地，交通十分便利；（4）主题式商业步行街Ø 将引入五星级影院、大型量贩KTV、大型品牌超市、炫酷酒吧与时尚咖啡馆、知名餐饮等给人以都市感觉；（5）配套齐全Ø 拥有良好的周边配套（重百、新世纪、育才小学、双山公园、大渡口公园、重钢医院、建设村农贸超市、中华美德公园、大渡口体育馆、建设村农贸超市等）。2、项目劣势（1）小区安全隐患Ø 与轻轨2号线平安站相融，人流量大，存在小区安全隐患；（2）户型不合理Ø 户型设计不合理，采光通风效果较差，功能分区不明显。3、项目面对的威胁（1）区域内同质化产品对客户的分流Ø 同质产品的竞争，分流了部分消费者。如：高层住宅+购物中心+商业风情步行街的顺祥壹街区；附：新宝龙易城与顺祥一街区情况表名称营销主题户型交通容积率绿化率装修状况一期供应量7月26日均价（套内）新宝龙易城主题式商业步行街优仕小公馆1R、2R轻轨2号线 11条公交路线9.425%精装修660户3800元/平方米顺祥一街区高层住宅+购物中心商业风情步行街2R、3R14条公交路线7.620%清水房630户3600元/平方米（2）潜在项目的客户分流Ø 来自潜在开发商的威胁。新特区的成立刺激了房地产业发展的同时，也坚定了外地开发商来渝投资的决心，随着产品供应量的增加，对于本项目的后续项目会造成一定的威胁。如：预计2007年下半年推出的富士达锦绣格林、铂金云鼎、顺祥一街区（二期）4、项目机会（1）经济增长的带动Ø 重庆被批准为新特区后，经济的持续增长，人民生活水平不断提高，市场需求量将持续稳步上涨；（2）区域优势的带动Ø 大渡口有三点优势：一是动态变化最大，当前的主城，也只有大渡口区起点低、房价低，这就使未来的房价具有较大的增长空间。二是一级地多，拆迁量小，这就使开发企业具备了其他区无法具备的成本优势。三是重钢的搬迁，不仅使整个区摘掉了污染区的帽子，还在今后的扩城运动中，具有大量的土地。这对大渡口的房地产开发企业来说是机会。（3）自身改良的带动Ø 本案后续项目如果在户型设计上更加完善，会让更多的消费者接受。新山村板块（一）新山村板块概况Ø 新山村板块在文体路以南、钢花路以西、陈庹路以东。借大渡口新生城区魅力与轻轨捷运优势，面向大重庆以Shopping Mall（集成式购物中心）为重心，融入高级电梯公寓、市民休闲广场、商务酒店、现代化写字楼等多种物业形态的复合地产项目，并作为打造大渡口区魅力的代表、重庆轻轨物业的典范，以重庆首个情境地产项目为开发设计理念，掀开新城中央第一生活大社区帷幕，领舞大渡口城市建设的飞跃发展。（二）新山村板块规划Ø 主城西进，大渡口是重庆市第六大核心商业圈，如右图红线内区域就是位于新山村板块的大渡口中心商业区。Ø 深化设计方案的初稿已经完成，该方案依托大渡口公园，秉承以人为本的设计理念，旨在打造一个集山水、生态、休闲、购物为一体的购物公园。大渡口商业中心将分为商业街区、行政区、生态公园、商务中心和高品质居住区。它将被建设为重庆市乃至全西南规模最大、最具特色的商业中心区。这里以香港城和国瑞城为中心展开。（三）房地产现状新山村板块通过近几年的房地产开发，整体城市面貌是崭新的，楼盘品质好，配套逐步完善。1、轻轨开通后，带动了新山村站周围的发展，2、本板块在今年上半年没有推出新的楼盘，只有以前开盘的一些楼盘在售（如下表所示）。3、该板块目前在售楼盘所剩户型均在90平方米以上的，其他小面积的1R和2R户型房屋都售馨。附新山村板块在售楼盘信息楼盘名占地面积（m2）总建筑面积（m2）主力户型主力面积（m2）开盘时间均价元/（m2）锦天康都900003150003R95-1122005-11-193400金地广场236001365982R87-972005-12-283800天辰美苑423541778862R67-802006-03-192900松华阁14269730002R68-862006-05-01国瑞城1233005360002R71-762006-08-273500祥和·御馨园340001000002R79-842006-12-313200（四）预测1、轻轨的开通，和商业中心的逐步形成，这里将迎来房地产的辉煌时刻。2、商业中心的逐步形成，和交通状况的逐步改善，这里也让更多的消费者所接受。集山水、生态、休闲、购物为一体的购物公园的逐步完成，这里将吸引周边区、县消费者的到来。3、规划建设的华立时代广场项目，位于大渡口区商业核心区，占地1.6万平方米，总建筑近10万平方米，其中商业面积3万平方米，停车位360余个。目前，该地块城市居民拆迁已完毕，预计今年8月份将正式开工建设，建设周期约为30个月。建好以后，它将带动大渡口的商业发展.4、预计今年下半年将推出秋实·华庭紫苑（三期），9月底天辰美苑推出商业部分。滨江板块（一）滨江板块概况Ø 这里位于钢花路以东，东临长江，地理位置好，在未来5年内，这里将成为大渡口房地产开发火热的地方，一些高品质的滨江楼盘就要诞生。（二）滨江板块规划Ø 用4至6年时间将该片区建设成为一个集现代化商业、办公、休闲、娱乐、理想人居环境为一体的大型山水园林社区，并以此立足重庆、发展西部、辐射云贵川等地区。Ø 重钢搬出后空出的7000多亩土地，目前引起了众多大型房地产企业的关注。据了解：对其用途，区委区政府目前正在规划之中，有一点可以肯定，这7000亩的土地的最终效应，不仅面向大渡口，更是面向全市。Ø 九宫庙旧城片区改造包括新城控规中的5个地块和袁茄路以东片区（北起区武装部、南至重钢职工医院二门诊），占地300余亩，区政府将通过市场运作，引进知名房地产开发企业，用4至6年时间将该片区建设成为一个集现代化商业、办公、休闲、娱乐、理想人居环境为一体的大型山水园林社区，并以此立足重庆、发展西部、辐射云贵川等地区。 （三）房地产现状1、本板块主要生活着我市大型企业重钢和重庆十八冶的职工和家属。2、沿长江，从北往南，楼盘品质越来越差，3、上半年开盘的有阳明佳城。附：滨江板块在售楼盘信息楼盘名占地面积（m2）总建筑面积（m2）容积率绿化率%主力户型主力面积（m2）开盘时间均价元/（m2）阳明佳城14490890005.3252R64-842007-01-203100（四）预测2、从潜在供应情况来看，今年下半年将推出御景龙庭项目，建筑面积3万多方。主要面积集中于2464平房米，户型为单间配套至两室两厅，并有少量跃层户型.3、重钢的搬迁，给滨江板块带来了机遇，首先是环境好了，搬迁后的7000多亩土地可用于开发。同时，该板块临江，这里将成为房地产开发商争相抢夺的地方。双山板块（一）双山板块概况新双山路Ø 双山地块位于大渡口区和三大工业园区的交界处，北为二郎科技新城和九龙工业区A区，南接上界高速公路，西面是九龙工业园B区，东临九龙工业园A区和大渡口主城区。地块交通便捷，四周被陈庹路、大件路、双山路等城市快速干道、城市干道怀抱，可以有效地辐射大渡口区、九龙坡区、高新区以及沙坪坝区。（二）双山板块规划Ø 规划中的双山社区项目总建筑面积约300万平方米。总占地面积约4300亩，整个项目可分为南北两地块，南区双山公园社区地块占地约1750亩，其中可进行住宅建设的用地为550亩，拟进行约50万平方米住宅的建设，其余全部为规划中的公园（占地面积为1044亩）和保护绿地（156亩）。北区地块占地约2550亩，拟全部进行住宅和配套设施的建设，住宅总建筑面积约为250万平方米。南北两块地被规划中的新双山路分隔。Ø 北区地块内坡缓沟浅，为浅丘地形，总体地势西南高，北东低。在规划设计中沿着南北向的景观大道进行大型商业配套的布置，并在中心地段可以形成整个居住区的商业和行政中心，住宅以多层为主，辅助以高层、小高层的住宅配合城市形象的设计。整个区域绿地面积约为510亩，主要文化教育设施的建设为规划中学一所，小学三所。Ø 南区地势较高，地形较为复杂，内部景观资源优秀。“双山公园”占地1000余亩，它不仅可以有效地调节公园社区的居住环境，也是整个北分区的绿化内核。住宅的建设中，在靠近陈庹路的两地块以多层住宅为主，在靠近石方井水库的地块以四层及以下的低密度住宅和联排式别墅为主，在景观资源极其良好的区域，如水库旁边，局部点缀一些独立式别墅。（三）房地产现状1、今年上半年没有新楼盘推出。2、目前在售的只有晋愉绿岛，只剩下单套100平方米左右的房屋。3、在四个板块中，这里房地产发展最慢。附双山板块在售楼盘信息楼盘名占地面积（m2）总建筑面积（m2）容积率绿化率%主力户型主力面积（m2）开盘时间均价元/（m2）晋愉绿岛2080814026191.9393R92-1052006-05-273500（四）预测这里将围绕着双山公园，展开一系列的房地产开发运动。1、北部成为双山的行政、商业中心。2、南部成为住宅中心。三、消费者构成² 大渡口区范围内有众多国有大中型企业，是传统的基地型经济，城市居民的生活工作大部分以区域中工业企业为主体，所以该区域消费者的区域情节及依赖性较为严重。² 与重庆市几个主城区相比大渡口的房价较低，区内居住环境逐渐变好，在交通方面也得到飞速的提高，这样吸引了其他区域内拆迁户的青睐，成为购房的选择目标。² 大渡口区虽然目前在大力发展城市建设，交通也得到改善，但偏远、陈旧的观点还未完全从其他区域的消费者脑海里抹去，所以吸引外区域的消费者在大渡口区购房较少，特别是江北区和渝北区。² 以上综述，大渡口区的购房群体还是以本区内消费者为主体，以附近区域的拆迁户、经济实力有限的预购房者和看中本区内升值潜力的投资者为辅。四、总结（一）当前，大渡口的消费者以本地居民和当地企业工人为主，轻轨的通车，区域全新的城市规划和建设，对外的吸引力在逐渐增强。（二）今年上半年，大渡口区的房地产相对其他主城区来说比较沉寂，新推出楼盘少。当前，大渡口的房地产开发热点在文体路板块和新山村板块上；在将来，可能会想九宫庙板块转移（因为这里有重钢搬迁后的厂址和沿江的开发）（三）目前在售楼盘主要集中在文体路板块和新山村板块。大渡口在走点带动线，线带动面的发展道路。文体路板块是大渡口区传统的金融、商业中心，现在现在商业已经发展到文体-新山村站沿线。然后，在这条线的带动下，发展整个区的经济。经济发展了，房地产的需求自然也要跟上。（四）大渡口当前的房地产发展形式是：以轻轨为中心左右发展和以钢花路沿线为中心发展，即：大渡口房地产的重心在轻轨线和钢花路线上。（五）大渡口的房地产正逐渐火热1、轻轨的开通，交通的改善，将吸引更多的开发商到这里淘金和更多的消费者来这里消费。2、环境的改善，重型污染企业重钢将搬迁，区域环境将得到很大改善，大渡口不宜居住的观念被扭转，将促进房地产市场的健康发展。3、从大渡口新一轮城市规划来看：大渡口区将是重庆主城中经济增长最快、城市化发展最快、城市开发最活跃、房地产增值最大的“四最之区”4、规划建设的七个物流中心，将为大渡口带来大量的人流、物流、资金流、信息流。这也给防地产行业带来了很好的机遇。（六）园林式的城市商业中心区，开敞式公园-休闲-购物的理念，也将带动大渡口区房地产的发展。（七）2007下半年将推出住宅：富士达锦绣格林、铂金云鼎、新宝龙易城（二期）、顺祥一街区（二期）、秋实·华庭紫苑（三期）、御景龙庭；商业：9月底推出天辰美苑商业部分。Ø 随着新城建设步伐的加快，被定位为“重庆市区域城市中心”、区政府“四大工程一件大事”之一的大渡口区商业中心。商业街区、行政区、生态公园、商务中心和高品质居住区等建成后的商业中心区，有望成为重庆市乃至全西南规模最大、最具有特色的商业中心区。它的建成必将极大地提高大渡口区的整体形象：“食在大渡口、玩在大渡口、住在大渡口、购物在大渡口”将成为美好的现实 。Ø 我们相信大渡口区的房产将拥有更加绚丽的明天 。附：大渡口区2007年上半年在售楼盘汇总楼盘名占地面积（m2）总建筑面积（m2）容积率绿化率%主力户型主力面积（m2）开盘时间均价（元/m2）朵力欣元16819614863.7 26 3R 96-1132005-10-192900锦天康都900003150003.5 36 3R 95-1122005-11-19