楼市经纬月刊南沙区域报告.docx

廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 专题研究廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 区域市场南沙区房地产市场分析报告一、南沙区总体概况1南沙概况位置：南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。 历史沿革：一：1988年，洛溪大桥通车，霍英东率先提出开发南沙，此后十五年内到访南沙近800次，投放启动资金超25亿元，霍英东因此被称为“南沙开发之父”。二：1993年，国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区，揭开南沙大规模开发的序幕。三：1994年，全球最大企业美国通用落户南沙，南沙招商引资踏上新台阶。四：1999年，广东省召开“推进南沙开发现场会”，南沙定位升级为珠三角的中心支点城市。五：2000年，番禺撤市建区，林树森倡导广州城市“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划，年投资过百亿，南沙基础设施建设开始突飞猛进。六：2001年，广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”，使广州从河港变成一个滨海城市。七：2002年，广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立，张广宁任总指挥，统筹南沙的规划及开发，行使广州市一级管理权限。八：2003-2004年，丰田发动机/整车及配套项目落户南沙，全部投产后产值有望超过1000亿。九：2004年南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通，中远中海首航欧美，南沙初步形成陆通广州市区/机场，海通全世界的立体交通体系。 十：2005年5月，经经国务院民政部批准，南沙成为广州市一个独立的行政区。现状：南沙区现辖万倾沙、横沥、黄阁3个镇和南沙街道办事处，总面积544.12平方千米，其中陆域面积338平方千米，总人口30万人，目前汽车、钢铁、造船、机械装备、港口物流、高新技术以及石化等七大产业发展迅速。自然环境方面南沙区内水网密布，湖塘众多，自然环境优美，北部大多为农田耕地，南部入海口地区大多为围垦填地，自然生态保持完好，同时南沙地区依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化也使南沙成为了一个旅游胜地，现已拥有南沙蒲洲公园、南沙天后宫、苏州水乡一条街、南沙高尔夫球场等一批旅游景点和设施。随着南沙区规划的不断深化实施，房地产、旅游等第三产业也趋于良好的发展势头2南沙区经济发展情况近年来，在广东省、市政府的大力投入和支持下，南沙经济年均增长速度逐年加快，并顺利渡过了2008年国际金融危机的严峻考验，正逐步成为广州乃至珠三角经济发展重要的增长极。2009年尽管南沙经济总量落后于全市各区，但GDP增长速度高达14%，除萝岗区外，高于其余各区，南沙定位为珠三角的中心支点城市，未来城市价值突出广州市各区GDP（2007-2009年）单位：万元 编号区（市）2006年2007年2008年2009年2009年同比增速1天河1049339912000000143438701607998812.5%2越秀105160351120000013747015148202089.2%3萝岗68735889476600100390061161107715%4番禺547045762800007275967863828112.3%5白云586353469400007804705853069310.8%6海珠34832334221600487265056143569.6%7花都361170941600004895581541482113.6%8荔湾383691143000004858764522877310%9黄埔41929814700900502627349127608.1%10增城321862441075004276585481455113.4%11南沙209765030500003569015395234914.1%12从化108015612762001448720150977712%来源：广州市统计局南沙区经济持续高速腾飞2009年南沙实现地区生产总值395亿元，分别是2002年、2005年的6倍、3倍，同比增长14%，增速比全市平均水平高3.8个百分点，位列全市各区第二；工业总产值1125亿元，分别是2002年、2005年的10.4倍、4.5倍，同比增长16%；税收总额达133.7亿元，分别是2002年、2005年的14.6倍、7.4倍，同比增长14.3%；地方财政一般预算收入20.19亿元，分别是2002年、2005年的10.1倍、3.7倍，同比增长4.5%；外贸进出口总额61.7亿美元，分别是2002年、2005年的5.5倍、2倍。固定资产投资处下降态势来源：南沙区政府网站近年固定资产投资处起伏状态，项目建设进度较慢，2009年全区固定资产投资处于下降通道中；城市化程度低，公共交通、商贸、休闲娱乐等生活配套设施有待加强；产业发展规划、园区基础设施以及投资促进服务体系等仍有待完善。三大产业中工业占主导地位南沙经济发展以第二产业为主导，且近年来占经济总量的比例不断增大，成为区域经济的主要驱动力。近几年来，第二产业更是以年均52%的增幅高位增长。2007年，南沙的工业总产值在全国54个国家级开发区中的增幅居第3位，步入快速工业化的阶段，是广州当 来源：南沙区政府网站前及未来一段长时间现代工业发展的重点区域，但受到金融海啸的影响，08年增幅有所回落。南沙工业主要以汽车、高新技术产业等现代大型企业为主，主要包括丰田汽车、美国通用、中船集团、东方电气等多家世界500强企业，随着南沙城市的发展，将逐步为区域带来十分丰富的中高端以上产业人口3南沙区定位与规划发展规划目标： 来源：南沙区政府网站以建设最适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城为目标，以发展现代物流业、临港工业和资讯产业为重点，以现代化基础设施建设为突破口，以优质社会服务功能为依托，按照“统一规划、分期实施、重点突破、滚动开发”的原则，坚持“产业起步、项目带动”的发展思路，实施“生态优先”战略，高起点规划、高标准建设、高效能管理，努力把南沙地区建设成为产业布局合理、经济辐射能力强、基础设施配套、自然环境优美的现代化生态型滨海新城区。发展定位：定位一：以南沙发展为龙头，带动城市南拓，拉开城市布局，舒缓老城区工业布局密度高、人口密度大、交通拥挤等问题；定位二：依托港口群在南沙发展造船、钢铁、石化等临港工业和现代物流业，促进广州基础产业、高新技术产业和现代服务业的协调发展，形成新世纪广州新的经济增长点；定位三：将基础产业逐步向老城区以外的空间转移，促进城市中心区现有面貌的改变；定位四：发挥和扩大南沙作为国家级经济开发区的优势，改善投资环境，使南沙成为广州与国际合作的桥头堡，进一步增强在珠江三角洲乃至华南地区的国际竞争力。 建设规划：规划发展以传统工业和高新技术产业为核心，规划为"五大组团、四大产业，三大基地"的结构模式。五大组团分别是：黄阁综合工业组团、南沙高新技术产业组团，万顷沙临港工业组团、龙穴岛现代物流业综合组团，地区综合服务业组团；四大产业分别是现代物流业，临港工业、高新技术产业和综合服务业；三大基地分别是：石化基地、钢铁基地和造船基地。按照规划要求，南沙地区重点发展高新技术产业和电子信息产业；建设现代化物流中心；建设技术先进、附加值高、环境污染小并以港口为依托的现代化临港工业基地，使南沙成为人口、资源、环境协调发展的高水平开发区。 交通规划南沙已建成了京珠高速、虎门高速、南沙港快速、鱼黄支线，正在建设珠三角南环线，规划了深中跨海通道、东部快线等南沙新区对外高、快速公路体系。已建成了广州轨道交通4号线，正在建设武广客运专线延长线（广深港客运专线）、广珠城际铁路，规划了杭福深客运专线西延线、中南莞城际铁路、南沙输港铁路等南沙新区对外轨道交通体系。同时，南沙新区内部的东西向、南北向、环线等主干城市道路网体系也已初步形成，南沙新区内部轨道交通环线也正处于规划论证阶段。广州市南沙区城市近期规划（2006-2010）(一）人口规模。到2010年，南沙区常住总人口达到30万人，其中户籍人口15万人，外来人口15万人，城市化水平达到70%。（二）到2010年，南沙将新增建设用地40平方公里，总建设用地面积达到110平方公里。（三）至2010年，建设控制线范围约133平方公里。基本生态控制线控制的范围为297平方公里，其中水域202平方公里，陆域95平方公里。（四）近期建设用地规划。规划2010年南沙区建设总用地达到10886.33公顷。（五）近期城市功能区安排。包括：工业区、居住区、综合服务区、历史和文化旅游区。（六）道路交通体系建设计划。包括：铁路与城市轨道交通建设、道路网络建设、航道网络建设和交通设施建设。（七）公共基础设施建设计划。包括：公共设施建设、市政基础设施建设和园林绿化设施建设。广州市南沙区远景规划打造现代化滨海生态新城，建造“广州南沙新区”针对珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）中提出的“广州南沙新区”的新定位，2010年3月31日上午，南沙开发区举行“南沙滨海生态新城发展规划暨重点项目推介会”，向社会公开推介分别位于全区各分区的16个重点地块，以加快生活居住、公共服务配套、生产科研等产业的发展，面积达200公顷，建设适宜创业发展和适宜生活居住的“两个适宜”现代化滨海生态新城的规划目标。按照规划，黄阁、南沙岛、横沥为组团的南沙滨海生态新城；以万顷沙、珠江分区为组团的南沙临港低碳经济区；以龙穴岛深水港为组团的南沙国际卫生港三大功能区划。同时南沙今后将大力推进粤港澳合作、积极参与广佛同城、广佛肇一体化、共同构建珠三角宜居湾区。依照南沙新区发展战略规划，通过充分利用霍英东基金会等各种资源，进一步加强在环境保护、产业发展等方面的合作，将南沙东部新城中心区建设成为粤港澳深度合作的平台，南沙新区处于珠江三角洲的地理几何中心，是广州创建国家中心城市，推进“南拓”战略的空间承接地。南沙新区发展战略规划确定了南沙新区作为：华南地区物流集散中心和贸易窗口、广东临海先进制造业基地之一、珠三角粤港澳合作中心、珠江湾区生产组织中心、广州市城市副中心的城市定位。三、南沙区房地产个案分析1竞争格局基于南沙城市发展的特征，生态、休闲、旅游资源丰富以及日渐发展的产业，项目所在的南沙市场将重点面对两大部分群体n 外围休闲投资客户n 刚性需求的本地居民和产业人口区域竞争市场n 南沙本地区域市场n 以广州为核心的外围休闲度假投资市场2、 主流产品分析n 南沙拥有山、海自然资源，是广州唯一拥有海岸资源的区域，山海型资源和休闲配套设施的相对丰富，为南沙休闲度假项目的提供了先天的自然优势。n 户型供应方面：南沙产品以自住型洋房和别墅为主流产吕。其中洋房主力户型以70-130、满足基本自住需求的实用两房、三房为主，性价比较为突出。别墅方面，目前除了南沙滨海花园及南沙奥园有少量大面积的独立别墅之外，联排别墅成为供应主流，产品突出投资价值。n 销售方面：40-60万元之间的低总价洋房销售速度较为理想；别墅方面以南沙滨海花园为代表的高品质别墅受到市场认可，而以南沙境界为代表的经济型别墅因总价低，也较好的吸引了部分投资和度假客户n 产品方面洋房显得中规中矩，户型大多方正实用，缺少亮点和创新；别墅在产品打造方面的力度明显不够。除南沙滨海花园相对较好之外，其他楼盘的别墅产品质素普遍不高，主要表现在缺乏品质感、附加值低（花园面积小/少地下室/少露台设计等）、细部处理欠缺（外立面粗糙、无飘窗设计）等方面。3、 南沙在售项目竞争分析南沙在售项目状况：物业类型项目名称主力户型（m2）单价水平（元/m2）客户来源别墅产品南沙滨海花园独立：250-500联排：200-230独立：10000-16000联排：6000-8000南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺(20%)、东莞深圳、港澳(10%)：南沙奥园独立：320-500联排：150-300独立：16000-18000联排：8800-12000南沙本地(20%)、广州市区及番禺(70%)的客户、少量其他城市(10%)南沙碧桂园独立200-500联排180-200独立：13000-14000联排：7000本地常住人群为主，广州和番禺投资和休闲度假客群，少量香港等外围客户南沙境界合院：230-270联排：约200叠拼：约200合院：13000-18000联排：6000-8000叠拼：5000-7000南沙本地(40%)、广州市区及番禺(50%)，东莞深圳、港澳(10%)洋房产品南沙滨海花园110-1704000-5000南沙本地：区政府公务员和新增产业人群为主；周边村镇居民区域外：广州市区工薪阶层；少量退休人员；与南沙有一定地缘或生意关系的深港人士南沙碧桂园90-1303500-3800南沙奥园平层：133-178复式：300-340平层：5000-8500（装修）复式：6000（毛坯）富港优山美地97-1504300（毛坯）南沙境界洋房：90-120公寓：58-69（小复式）洋房：4500（装修）公寓：6000（装修）龙光棕榈水岸70-796000（毛坯）数据来源：经纬研究中心总论：n 发展背景：山海型自然资源是区域休闲投资物业得以发展的重要因素n 市场氛围：南沙在售项目不多，但众多大型品牌发展商开始进驻，板块市场逐渐形成n 客户状况：来自广州市区、番禺以及周边区域的休闲投资（物业的保值和增值）客群是目前区域的主流置业人群；南沙本地客户的自住需求也正逐步上升，但主要集中在洋房方面n 项目竞争：南沙市场仍处于较为初级阶段，产品素质普遍一般，项目之间的竞争更多体现在价格方面，总价控制并具有较强的竞争力。指标个盘分析【南沙龙光棕榈水岸】调研时间：2010-6-23项目概况地址：南沙区金蕉大道西开发商：龙光地产占地面积：300亩建筑面积：270000容积率：1.5 绿化率：30%户数：约1100户(北区) 均价：6000元/ (毛坯) 物业类型：普通住宅 开盘时间：2010年6月19日项目主题：新中心,地铁口,水岸优生活配套分析小区配套: 中心园林、地下车库、首层临街商铺、会所、幼儿园、肉菜市场等周边配套：区政府行政中心外、区体育中心、区文化中心、区图书馆、区生态公园、南沙外国语学院、南沙小学、南沙第二中学、地铁4号线蕉门站、蕉门公交总站等首期N1-6栋的货量分析户型面积套数比例2房2厅70-7914650%3房2厅91-11114650%价格分析均价：洋房6000元/（毛坯）推售分析主题定位：新中心,地铁口,水岸优生活客源特征：当地客户为主，以旁边南沙区行政中心的公务员及南沙区内大型企业的员工为多。推售范围：6月19日开盘,推售N1、N2、N3三栋，每层四户，楼高17层，一层为商铺，合计总数192户.预计今年9月将推N5、N6栋，合计总数为100户左右。其余洋房将在明年以后推出，具体时间未定销售情况：目前销售近七成,只剩下为数不多的高层单位综合分析n 区位优势好，位于南沙行政中心东南侧，是南沙区政府重点规划建设的版块,未来发展前景较好。n 周边有多个重要的大型市政配套，除区行政中心外，还有区体育中心、区文化中心、区图书馆、南沙外国语学院等n 有一定景观资源，西侧为滨水生态公园，东侧邻蕉门河，此河段为政府重点打造的生态旅游河段。n 交通便利，北侧紧靠地铁4号线蕉门站(10分钟歩程）、蕉门公交总站【南沙滨海花园】调研时间：2010-6-23地址：南沙区环岛路开发商：广州越秀城建集团占地面积：2000亩总建面：280万平米物业类型：别墅+洋房容积率：0.5 车位配比：1:1规划开发：共分九期一期：阳光海岸(453套别墅+11栋洋房)二期：滨海.水晶湾(162套别墅)三期:滨海半岛(328套别墅+140套洋房)四期九期:未建现售均价：洋房6000元/ (1000元装修/平米)，别墅1200018000元/m2（毛坯） 项目主题：国际领航级滨海生活项目概况小区配套：阳光商业街、海槟城酒楼、银行、健身室、恒温泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、水上游乐活动中心 、钟楼、酒店洋房花语岸（共七栋）户型户型面积套数比例A三房两厅13511078.57%B三房两厅1503021.43%合计140100.00%价格分析均价：洋房:6000元/m2(精装,1000元装修/m2别墅：1200018000元/m2（毛坯),推售分析主题定位：滨海、国际、新生活客源特征：洋房客户：南沙本地：区政府公务员和新增产业人群为主；周边村镇居民。区域外：广州市区工薪阶层；少量退休人员；与南沙有一定地缘或生意关系的深港人士。别墅客户：南沙本地：外企高管、私企业主。区域外：私企业主、经商人士、职业投资者推售范围：三期“滨海.半岛”之花语岸,由7栋11层洋房组成,合计140套单位l 其中1栋已于今年4月售完l 预计7月将推4栋,合计88户l 预计9月将推2栋，合计44户销售情况：4月首推花语岸组团1栋22户很快售完 综合分析n 开发商品牌在当地知名度较高，对消费者信心有一定保证n 有较长的海岸线，海景资源优越，高层建筑整体档次较高n 车位配比1：1，基本满足车位需求。n 周边缺乏小区生活氛围，市政配套设施欠缺【南沙奥园】调研时间：2010-6-23项目概况地址：南沙区珠江东路发展商：中国奥园集团占地面积：1000亩总建面：67万平米物业类型：别墅+洋房容积率：2.1 规划开发：共分六区一区：商业组团（奥园养生城、公寓、写字楼）二区：环湖组团（联排别墅、公寓洋房）三区：半山组团（公寓洋房）四区：云岭组团（独立别墅、公寓洋房）五区：山顶临湖组团（独立别墅）六区：临山组团（公寓洋房）现售均价：洋房8500元/ (1000元装修/平米)，别墅9500元/m2起 项目主题：泛亚海岸.养生名流圈配套分析小区配套：奥园自设五星级酒店、商业街周边配套：学校：北京师范大学实验幼儿园、英东中学、南沙小学、金业小学、南沙中学 商场：南沙商业中心、国奥数码城、罗马商业广场 医院：英东医院、仁德医院、南沙人民医院 银行：中国银行南沙港分理处 饮食：沛联餐厅、鲤鱼门海鲜酒楼 娱乐：蒲洲公园、天后宫、大角山海滨公园、南沙百万葵园、湿地公园、黄山鲁森林公园、亲水公园、高尔夫球场 南沙奥园户型面积及客户分析物业类型层/户数房 型面积区间（m2）客户群酒店式公寓两梯30户单间-两房两厅39-89投资客居多高层一梯两户三房两厅180-230休闲度假客户占主导，主要来自广州市区、番禺和周边区域，客户来源广泛一梯三户三房两厅98-144小高层首层复式四房三厅275-315两梯两户（叠复）300-340联排别墅二层三房150-180广州休闲度假和投资客户三层四房两厅-六房三厅180-300独立别墅三层七房三厅六卫320-500广州、澳门、香港、新加坡珠三角区域高端客户价格分析在售项目价格:公寓9500元/,洋房8500（1500元/平方米精装），联排尾货9500，独栋42000起 销售情况：现推三区半山组团由10栋9层小高层组成,一梯两户,合计180套,面积为180平米-230平米，现推售有7栋洋房,合计126套。年底将推其余3栋,货量为54套/综合分析n 项目内外景观资源丰富，因此项目在开发过程中打造集中式景观中心，各物业布局围绕重要景观节点进行布局，注重景观的均好性。n 产品打造方面项目以休闲度假产品为主，利用丰富的物业类型搭配吸引广泛的客群n 项目的开发模式：低开发强度产品入市，此方式可降低开发风险，有序释放地块资源价值，其后再稳步拉高项目的形象与档次n 项目建筑风格是“意大利南部乡村休闲风格” ，打造休闲度假生活的意图明显，但产品品质感不强，特色不明显，与其他欧陆风情产品差异不大，未能有效诠释产品内涵，难以从市场中突围而出【南沙境界】调研时间：2010-6-23项目概况地址：南沙.黄阁.市南路290号投资商：北方万坤置业有限公司占地面积： 22万物业类型：别墅+洋房容积率：0.93 规划开发：共分四期第一期（售罄）：洋房第二期（售罄）：洋房第三期（在售）：别墅类产品（叠拼、联排、合院）第四期（在建）：洋房现售均价：洋房5000元/ (1000元装修/平米)，别墅500013000元/m2（毛坯） 项目主题：地铁直达的纯山居别墅配套分析小区配套：近5万私家山林公园、会所、泳池、康体设施、国际风情商业街、幼儿园价格分析均价：洋房5000元/ (1000元装修/平米)，别墅500013000元/m2（毛坯） 三期推售产品分析产品面积套数比例叠加别墅（上层）196、2088834%叠加别墅（下层）196、2088834%联排别墅196、1975019%合院别墅270、3603212%推售分析主题定位：地铁直达，纯山居客源特征：（近期成交客户）别墅：南沙 (40%)、广州(50%)，莞深、港澳(10%)洋房：广州与南沙本地各占一半。推售范围：一期、二期开发完成并已全部售完现正推售三期，产品为别墅类产品（叠拼、联排）销售情况：剩下少量的别墅综合分析n 在规划上依山而建，有近5万的私家山岭绿地及公园，并利用自身坡地地形打造别墅产品，具有一定的起伏效果n 引入合院别墅、叠拼别墅等创新产品，形成了较好的生活氛围及环境，以低密度产品有效吸引客户，与其他项目产生差异化n 地铁4号线和公交线直达小区，交通相对便利n 社区的洋房入住率高，形成了较好的生活氛围及环境四、南沙区房地产市场展望廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD.历年数据-房管局