某年度杭州房地产市场分析报告.docx

05年二季度杭州房地产市场报告一、城市经济发展l 固定资产投资增幅大幅降低，今年将维持低速增长的态势。1-5月，全市全社会固定资产投资累计完成342.11亿元，比上年同期增长5.6%，增幅同比回落29.8个百分点，较1-4月回落0.6个百分点，其中，限额以上投资完成318.29亿元，增长9.5%，增幅同比回落26.4个百分点，较1-4月回落1.9个百分点。l 对外经济稳定增长1-6月，我市进出口总额达138.5亿美元，比去年同期增长25.3，其中出口达89.8亿美元，同比增长39.1。1-5月，我市批准项目数达282个；合同外资金额达9.1亿美元；实际利用外资达3.57亿美元，比去年同期增长4.1。l 由于投资和房地产市场回落，财政收入增幅降低。1-6月，我市财政总收入达253.93亿元，比去年同期增长10.9，其中地方财政收入达134.46亿元，同比增长18.6；地方财政支出102.49亿元，同比增长25.4。l 物价稳定，通胀威胁逐渐消除。1-6月，市区居民消费价格指数为102.0。l 居民收入保持较快增长，消费支出快速增长。据市城调队对市区600户居民家庭的抽样调查显示，1-5月份市区居民人均可支配收入为7860元，比去年同期增长14.2%；人均消费性支出6055元，增长29.6%。l 大型零售业、超市营业额增长显著，市场活跃。今年以来，各大商场、超市开展了形式多样的促销活动，不断扩大经营规模，拓展营销渠道，促使零售额快速增长。据对“杭州大厦”、“联华华商”等12家大型商场、超市统计显示：15月份实现商品零售额49.8亿元，比上年同期增长18.5%。增幅高于全市社会消费品总额4.7个百分点。二、城市建设和规划l 杭州地铁正式通过国务院批准，2010年1号线正式通车。6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。杭州地铁最早将在2006年底正式开建，并在国内率先引入同站台换乘的理念。根据规划，2010年，地铁1号线一、二期工程和2号线一期工程将建成，线路总长82.2公里，至此，杭州轨道交通的网络骨架将初步形成。其中，1号线一期工程，九堡东至中兴路，线路长22.4公里；1号线二期工程，线路长30公里，包括三条路段，其中，九堡东向东延伸至下沙迎宾路，线路长11.5公里，九堡东向北延伸至临平世纪大道，线路长11.8公里，中兴路向南延伸至萧山湘湖，线路长6.7公里；2号线一期工程，丰潭路至萧山朝阳村，线路长29.8公里。杭州市城市快速轨道交通建设规划远景线网规划图三、房地产政策l 二手房交易个人20%所得税开始重新浮出水面2004年1月份杭州开始试点二手房交易个人所得税，而9月份嘎然而止。今年6月份，个人所得税作为抑制房地产投机的一项举措，又开始浮出水面。6月1日，南京、青岛两城市宣布，开始实行新的二手房交易税收政策，对于个人转让居住未满5年的房屋，除了按规定缴纳营业税外，还要征收20%的个人收入所得税。6月15日，北京市地方税务局正式出台了“对个人二手房交易强制收取20个人所得税”的新政。随着试点城市的实施，效果突出，进一步导致市场成交下滑。杭州楼市也可能面临所得税的开征问题。2005年6月28日，杭州市政府发布杭州市人民政府关于切实稳定住房价格加强住房保障工作的通知，要求认真贯彻中央宏观调控的方针政策，按照“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，围绕“稳定价格、加强保障”的目标，采取切实有效措施，加大房地产市场调控力度，调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产业和房地产市场持续健康发展，确保我市经济稳定运行和社会稳定。2005年6月28日，杭州颁发杭州市人民政府办公厅关于公布杭州市普通住房标准的通知（杭政办函2005153号），对普通住宅标准规定如下：一、杭州市区（不包括萧山、余杭区）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。由市政府于2005年5月31日前公布。二、萧山、余杭区和各县（市）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其中单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20%的比例内上浮。具体上浮比例由萧山、余杭区和各县（市）政府确定，并于2005年5月31日前公布，同时报市政府，省建设厅、财政厅、地税局，市建委、财政局、地税局备案。2005年5月16日，杭州颁发杭州市区住宅区配套中小学（幼儿园）建设管理暂行办法，对配套中小学建设提出了最新的规定。政策评价：今年2季度是政府宏观调控政策不断出台的时间，伴随3月17日利率调整开始，进入4月份，各项房地产政策不断出台，包括税收、房贷、土地、经济适用房等各项政策在内的综合房地产调控政策体系基本形成。房地产紧缩政策，直接引发杭州房地市场全面下滑，进入观望和市场博弈期。从杭州市场反应看，政策效用已经全面凸现，今年杭州市场下滑不可避免。从政策走向看，地方紧缩政策出台可能性不大，而中央则有可能在政策协调上做出进一步的调整和安排。四、房地产市场1.总体市场供求状况总体特征：市场成交不断下降，高价房难以为继，低价房保持热销，经济型户型产品受到市场追捧，需求空间很大，而大户型则难以销售。随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从今年1-2季度住宅销售统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降。今年1季度，杭州住宅市场继续去年高速增长的势头，成交保持旺盛的势头，八大区域总成交量为7947套。伴随3月份的房地产政策的不断出台，杭州市场急转直下，不断下滑。2季度，总成交量仅仅为3038套，而且呈现月度下滑的状况，6月份成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套，相比1月份2879套而言可谓冰火两重天。杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商和消费者信心全面下跌，市场调研表明，杭州开发商和消费者的市场信心均跌至12年以来的最低点，市场行情不容乐观。2.市场价格从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。市场需求持续低迷，导致众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等，如最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。2季度以来的房价下跌，体现为多个因素的共同作用，成交住宅价格结构的改变是一个非常重要的因素，纯粹意义的下跌幅度还不是很大。八大区域成交均价呈阶梯式下调，但这并不完全意味着楼市整体房价下挫，而是因为相对于3月份，4-6月份成交房源以中低价为主。专业投资客淡出楼市，普通购房者观望，导致成交量下降，少数楼盘以不公开打折的方式调低售价，万元房成交趋缓。这些都导致成交价下降。此外，月度成交均价也存在一定偶然性。如6月份天元公寓和圆梦园二期共计成交了314套，占所有成交房源的38.4，这两个项目成交均价分别为4383元/平方米和5459元/平方米；3月份开盘的旅游·水印城当月成交了332套，成交均价为9588元/平方米。一定程度上讲，这三个项目直接影响了当月成交价。3需求变化特点市场成交低迷，投机者开始淡出市场。经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露。市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场，自住需求成为主流。从目前市场需求客群看，主要分为如下几类：杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。外地入杭定居人群。这部分主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，做长期投资打算，而非短期投机。少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，等待在价格下跌的情况下伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。4.区域市场状况滨江区：市场反应最为敏感滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一，其市场反应最为敏感，被人称为杭州楼市的晴雨表。六一新政对该区域的影响也较为明显。3月份滨江成交盛况可用“疯狂”两字形容，成交量共计590套，均价也达历史新高的7892元/平方米。当月，区域内共有17个项目有成交记录，其中8个项目成交量超过20套，水印城一个项目就成交了226套。此后几个月该区域成交量大幅下挫。6月成交74套房源，只有3月份590套的12.4%。6月份的第三周，全区域只有一个项目成交了8套房源。成交均价也从3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。6月滨江区有4个项目新开盘。据称，受宏观调控影响，锦绣江南花园和春江时代花园，推出时的开盘价比预期有所下调。不过市场反应似乎不是很热烈，截至6月29日零时，锦绣江南花园预订10套，无成交记录；春江时代花园2号和3号楼成交14套，预订7套。江干区：购房者看重价格和交通横跨城市市中心与城郊接合部的江干区楼市受政策影响比较大。4月和5月份成交量非常少，分别只有29套和19套；到了6月份虽然成交了130套房源，与3月份基本持平，但成交均价为5809元/平方米，比3月份下跌了3189元/平方米。不过，从3月和6月成交信息来看，并不是说这个区域房价在短时间内每平方米下跌了3000多元，上述成交均价具有一定偶然性。3月成交的房源中，位于文晖路上的天成嘉苑4号楼和5号楼占了107套，成交均价为9012元/平方米；而6月份位于九堡的圆梦园二期成交量达117套，成交均价为5456元/平方米。很明显，这两个项目直接决定了该区域月度均价。对江干区今年来的走势调查发现，在当前形势下，该地区楼盘的定价和区域配套成为普通购房者关注重点。如天成嘉苑离市中心距离近，而圆梦园有地铁和德胜快速路东段等利好，定价也相对理性，从而引发热销。下沙：新盘逆势热销区域内只有5个在售楼盘的下沙，5月、6月却大量逆势成交，成为宏观调控下杭州楼市一大亮点。5月下沙成交220套房源，6月为191套。成交均价从4月份的6379元/平方米下降至6月的4457元/平方米。今年以来下沙新推出的3个新项目均热销，一度排行当月八大区域楼盘成交量首位。单个项目直接决定了该区域月度成交价：2月和3月是十六街区商城，共成交了376套；4月和5月是福雷德广场，成交了324套；6月是天元公寓，成交175套。从下沙新开盘热销可以看出，价格因素直接决定了杭州普通购房者的选择。如天元公寓成交价为4383元/平方米，大大低于6月新开的其他十几个项目。而相对余杭某些区域，下沙有较为成熟的配套和便利的交通等利好。上城区：价格走势较平稳作为城市中心区域，上城区绝大部分房源售价超过万元，而且户型普遍偏大。尽管地段好，房价有支撑，该区域还是在这轮宏观调控中受到一定影响。6月份该区域成交均价有所下跌，多个高档房源一个月内无成交记录。统计显示，6月份上城区成交均价为11317元/平方米，比上月的11808元/平方米，下跌了419元/平方米。今年2-6月，上城区价格走势比较平稳，经过3月份一波行情后，成交均价维持在11000元/平方米左右。从成交量来看，3月和5月达到高峰，分别为158套和160套。3月份受市场利好消息带动，大量高价房成交，该区有6个高价楼盘成交量超过10套，其中钱江时代和金都华府分别达到45套和40套。到了6月份，全区只成交了75套。拱墅区：个别楼盘价格上涨拱墅区在杭州一手楼市比重向来很小，除了5月份因为拱宸新苑大量成交，成交量达152套外，其余各月在30至70套之间。成交均价也变化不是很大，在9000元/平方米上下浮动。从单个楼盘调查看，今年以来区域内的锦昌文华价格上涨比较明显。该项目一期3月份的成交均价为8883元/平方米，到6月份推出二期时，成交均价达到10265元/平方米，涨幅达13.6%。截至6月29日零时，锦昌文华苑二期成交了25套。下城区：成交行情波动较大下城区跨地域较广，市中心地带和城北的成交单价相差数千元。因为每个时间段成交房源不同，导致区域均价起伏较大。5月份下城区成交均价达11724元/平方米，达到今年以来最高点，而6月份却突然降到最低点，成交均价为9342元/平方米，比上月下跌了2382元/平方米。这主要由于5月份成交房源不多，受中山花园二期等高价房影响明显；而6月份受政策影响，位于城北的水印康庭和华府·丽景家园等中间价位房源受到青睐。该区域6月成交量由5月的61套上升到108套，上述两个项目占了98套。从2月份以来的走势看，下城区价格和成交量波动较大。和其他区域一样，3月份有过一波大量成交和房价上涨。当月成交量达407套，均价从9723元/平方米，上升到10120元/平方米。西湖区：价格变化幅度大西湖区与下城区情况类似，由于成交房源少，地理跨度也较大，导致价格变化幅度大，区域均价受单个项目影响明显。5月该区域成交均价为12063元/平方米，6月大幅下挫了3881元/平方米，只有8182元/平方米。距离市中心较远的天河西苑和广宇·西城年华左右着该区域的6月成交价。两个项目共计成交85套，占了96.7%。而决定3月成交价的崇文公寓、丁香公寓，6月分别只成交1套和2套。5土地市场2005年2季度杭州成交土地统计分析表区域块数面积(平方米）单位土地面积均价（元/平方米）住宅商业上城区320034.1893617822.17 下城区11449003204.28 西湖区5189231011169.1002江干区27266608099.66 拱墅区17541722313207.80 滨江区186406010878.87 杭州经济技术开发区11665303319.52 共计14407021.11615910527.74 伴随房地产市场下滑，土地市场开始冷却，开发商购买土地的热情也随之大大削减。2季度以来，杭州土地市场拍卖行情看淡，开发商普遍出现谨慎购地的状况。土地拍卖场合不愠不火，成交价格往往仅略高于拍卖底价。6月份成交的26、27和28号地块均是如此，成交价格均略高于拍卖底价。以前企业不顾价格，抢购土地的情况不复存在。从成交价格变化看，杭州土地成交价格已经出现下降。例如杭州一块拥有无敌江景的地块成交楼面积仅为2890元/平米，而以往同一区域的土地楼盘价格均不低于4000元/平米。从2季度统计看，共有14块土地出售，总面积为423180.1平方米，其中住宅土地面积为407021.1平方米，占96.18%，商业土地面积为16159平方米，占3.82%。从分布看，主要集中于西湖区、滨江区和江干区三个区域；从价格看，整体单位土地面积成交均价为10527.74元/平方米，其中上城区、西湖区、拱墅区和滨江区成交均价在10000元以上，而其它区域则低很多。2005年2季度杭州8大区域土地成交统计地块编号地块坐落出让面积用途中标单位容积率中标价格杭政储出200528号地块下城区石桥镇，东至规划道路、南至华丰路、西至华中路、北至规划道路14490 M2住宅用地昆明精达仪表制造有限公司2.24643万杭政储出200527号地块上城区，东至吴山路，南至解放路，西至保留地块，北至邮电路4784 M2住宅用地杭州上城区资产经营有限公司1.9316400万杭政储出200526号地块上城区，南至通道，西至通道，北至清江路，东至通道9702 M2住宅用地浙江中钱置业有限公司-15231万元8936 M2商业金融用地杭政储出200525号西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、北至环镇北路3403 M2住宅用地恒生投资开发集团有限公司1.62839万杭政储出200524号西湖区，东至西溪河、省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河 64228 M2住宅用地浙江金都房产集团有限公司2.42.511.2418亿杭政储出200523号江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-B地块），东至规划兴安路，南至规划一号路，西至杭政储出200522号地块，北至规划九乔路33961 M2住宅用地杭州中兴房地产开发有限公司2.529809万元杭政储出200522号江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-A地块），东至杭政储出200523号地块，南至规划一号路，西至规划胜稼路，北至规划九乔路38705M2住宅用地浙江名城房地产开发有限公司2.529048万元杭政储出200521号西湖区转塘镇，东至规划向山路，南至规划方家横路，西至杭政储出200520号地块，北至规划斗门路33514M2住宅用地  浙江红石房地产开发有限公司2.030953万元杭政储出200520号西湖区转塘镇，东至杭政储出200521号地块，南至规划方家横路，西至规划绿地，北至规划斗门路  29823M2住宅用地浙江红石房地产开发有限公司2.027544万元杭政储出200514号杭州经济技术开发区16653 M2住宅用地浙江工商大学 1.755528万元杭政储出200513号西湖区，东至转塘规划D13地块、南至镇规划D11地块、西至镇规划D8地块，北至320国道 58263 M2住宅用地浙江金纬房产23.76亿杭政储出20056号滨江区，东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路86406M2住宅用地 富润控股2.8 9.4亿杭政储出20057号拱墅区，东至道路，南至台州路，西至金华路，北至道路 7541M2 住宅用地浙江正中房地产21.95亿7223M2 商业、办公用地2.8 杭政储出20058号上城区，东至四宜路，南至清波街，西至府前街，北至河坊街总面积5980M2 其中出让5548.1M2 住宅用地 浙江大都置业 1.5052亿4二手房市场l 二手房挂牌激增，成交继续萎缩。从2季度整体市场情况看，观望气氛日益浓厚，成交量不断萎缩。新政后二季度块牌猛增，如杭州金风易居5月份日新增挂牌量呈达到300多套。4、5月份挂牌量较大，二手房市场出现“喷井”现象，希望6月1日营业税开征前将手上房屋出售，6月份有所下降。市场成交则一直维持地位。6月份成交量仅相当于5月份的6成，比五月份下降41.08%。杭州地铁的现实利好并未对6月楼市产生大的冲击，购房者显得冷静而理性，尤其是对二手房市场基本上没产生大的影响。很多小型中介面临倒闭的境地，品牌中介也适当控制了门店扩张的步伐。l 二手房价首次大跌房地产宏观调控组合措施对房价的调控效应正逐渐显现，伴随投机客离场、投资客收手，房价快速上涨的势头得到有效遏制，杭城二手房均价形成理性回归的走势。杭州市经济信息中心监测结果显示，运作了6年的杭城二手房价格指数（从1999年7月开始）首次出现了较大幅度的下跌，6月份比上月降低了8.96点（每平方米房价下跌210元），而以往价格指数下降的最高幅度也只有5点。从样本价格来看，买卖双方的心态已明显发生分化，这将直接影响下面几个月的价格走势，预计7月份成交均价仍将呈现一定的跌幅，8月份将有所缓和。l 5成以上板块均价下跌杭州市经济信息中心监测结果显示，在9个板块中,有5个板块本月二手房均价环比出现了不同程度的下跌，其中上月价格上扬的3个板块本月都出现了较大幅度的下降。5月份，朝晖一带、市中心、城西文教区以3.06%、6.84%和3.25%的涨幅成为仅有的3个领涨区块，本月却以13.83%、10.51%和6.69%的跌幅位列价格跌幅前三甲。另外，大关德胜三塘板块和城东景芳采荷区块继续了上月的下跌趋势，只是跌幅表现温和，环比分别下降了2.22%和4.26%。而另外4个板块则是经过上月的下跌，本月才出现了不同幅度的反弹，其中滨四复兴望江门一带为涨幅最大的区块，环比上涨了12.96%。l 高价位次新房成交黯淡在成交结构中，大户型、高价位住房成交比例明显下降，6月份120平方米以上的房源占总成交量的比重，由5月份的19.41猛地下滑到8.2；总价100万元以上的房源也由18.56快速减少到4.92；而成交房源平均房龄也由上月的10年变为11年，房龄5年以内的成交房源由5月份的27.06降低到23.48。分析认为，次新房、大户型、高总价房源的成交黯淡，一方面是因为房源持有者不肯舍弃既得利益，另一方面则是由于新建商品房纷纷采取“低开”战略，定价下调，部分购房者热情转移。附件一：2005年7、8月份预开楼盘统计附件二：2005年1-2季度杭州土地成交统计地块编号地块坐落出让面积用途中标单位容积率中标价格杭政储出200528号地块下城区石桥镇，东至规划道路、南至华丰路、西至华中路、北至规划道路14490住宅用地昆明精达仪表制造有限公司2.24643万杭政储出200527号地块上城区，东至吴山路，南至解放路，西至保留地块，北至邮电路4784住宅用地杭州上城区资产经营有限公司1.9316400万杭政储出200526号地块上城区，南至通道，西至通道，北至清江路，东至通道9702M2住宅用地浙江中钱置业有限公司-15231万元8936M2商业金融用地杭政储出200525号西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、北至环镇北路3403M2住宅用地恒生投资开发集团有限公司1.62839万杭政储出200524号西湖区，东至西溪河、省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河 64228M2住宅用地浙江金都房产集团有限公司2.42.511.2418亿杭政储出200523号江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-B地块），东至规划兴安路，南至规划一号路，西至杭政储出200522号地块，北至规划九乔路33961M2住宅用地杭州中兴房地产开发有限公司2.529809万元杭政储出200522号江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-A地块），东至杭政储出200523号地块，南至规划一号路，西至规划胜稼路，北至规划九乔路38705M2住宅用地浙江名城房地产开发有限公司2.529048万元杭政储出200521号西湖区转塘镇，东至规划向山路，南至规划方家横路，西至杭政储出200520号地块，北至规划斗门路33514M2住宅用地  浙江红石房地产开发有限公司2.030953万元杭政储出200520号西湖区转塘镇，东至杭政储出200521号地块，南至规划方家横路，西至规划绿地，北至规划斗门路  29823M2住宅用地浙江红石房地产开发有限公司2.027544万元杭政储出200514号杭州经济技术开发区16653住宅用地浙江工商大学 1.755528万元杭政储出200513号西湖区，东至转塘规划D13地块、南至镇规划D11地块、西至镇规划D8地块，北至320国道 58263住宅用地浙江金纬房产23.76亿杭政储出20056号滨江区，东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路86406M2住宅用地 富润控股2.8 9.4亿杭政储出20057号拱墅区，东至道路，南至台州路，西至金华路，北至道路 7541M2 住宅用地浙江正中房地产21.95亿7223M2 商业、办公用地2.8 杭政储出20058号上城区，东至四宜路，南至清波街，西至府前街，北至河坊街总面积5980M2 其中出让5548.1M2 住宅用地 浙江大都置业 1.5052亿杭政储出20053号 西湖区，东至通济路，南至同仁路，西至大禹路，北至董家路14341M2住宅用地 杭州佳苑房地产 2.41.4亿杭政储出20054号九堡镇八堡村，东至杭政储出20055号地块，南至规划公共绿地，西至规划胜稼路，北至规划一号路33835M2住宅用地 浙江圣奥置业有限公司2.5 3.125亿 杭政储出20055号 九堡镇八堡村，东至规划兴安路，南至南至规划居住区公共绿地，西至杭政储出20054号地块，北至规划一号路34972M2 住宅用地 赵雪锋（个人） 2.33.38亿杭政储出200512号滨江区，东至河流、南至北塘河、西至长河路、北至滨盛路65996住宅用地天阳置业 2.878190万元杭政储出200511号西湖区，东至规划丰潭路，南至规划长江路，西至规划南泉路，北至三墩镇工业总公司34465住宅用地华立地产 2.238088.9999万元杭政储出200510号西湖区，东至省级机关事务管理局，南至骆家庄西苑三区，西至紫金港河，北至规划道路 29617住宅用地浙江富越控股 1.229233万元