房地产年度行业报告.docx

2002-2003年度房地产业报告导 言在市场经济条件下，各行业都经历复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，房地产业恐怕也逃不出这样的发展规律。作为房地产投资的决策者、政府监管部门，在密切关注经济周期长短、起伏的同时，更需要对房地产冷暖的变化认真研究，正确把握市场形势，及时调整市场策略，保持使市场的持续发展。为此，亚太博宇通过对去年房地产一年运行情况的跟踪，总结了这样一篇约20万字的年度报告，以飨读者。经济学家魏杰曾经预言：2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七八月份最严重。此说虽未得到房地产行业人士认同，但他们还是比较赞成这样的观点：“2002年对部分开发商来说，可能是冬天，但就整个市场而言应该是春天。”然而一年下来，“严冬”并未来临，“崩盘”也没出现，“泡沫”仍在舌辩。而且，在停止实物分房、实行住房分配货币化、住房金融服务进一步完善、我国住宅建设完成了由计划型向市场型的重大转变的基础上，2002年，中国房地产业又走过了高速发展的一年，并成为中国经济增长的主要动力之一。不过，“泡沫问题”、“房价问题”、“结构调整”、“信用问题”确实值得关注。因为，我们目前更为看重的是未来几年，几十年中国房地产业能够健康发展，千万别重蹈93年房地产泡沫的覆辙。那么，这个时候我们的开发商应该做什么？政府监管部门应该做什么？为此，我们亚太博宇站在2002年岁末、2003年初始，评点过去一年中国房地产向前发展过程中出现的各种热点问题、热点事件。值得一提的是，在总结与分析这些热点的时候，我们愈来愈清楚地看见，2002年从年头至年尾，中国房地产业内始终是在争议中逐渐规范，在规范中飞速发展，因此，“在争议中规范，在规范中发展”也便构成了2002年中国房地产业发展的主题。与此同时，在梳理今年行业运行状况之时，我们发现，2003年行业发展的一些新特点渐渐展现在我们眼前目 录第一篇：争议篇（问题篇）一、房价问题 3二、结构问题 9三、空置问题 12四、泡沫问题 14五、产品问题 18六、入世问题 28七、精装问题 29八、物管问题 34第二篇：规范篇一、体制改革 40二、宏观调控 51三、行政规范 56四、法制规范 58五、行业自律 61第三篇：发展篇一、行业运行 66二、区域发展 76三、产品扫瞄 87四、二手市场 104五、相关概念 108六、前景预测 117附：1、2002北京十大影响力楼盘2、2002北京楼市之最第一篇：争议篇（问题篇）中心言论：如果说2002年中国经济的发展是世界经济舞台上一个耀眼的亮点的话，那么房地产业的发展则无疑是中国经济产业阵容中一个至关重要的角色。实际上，到目前为止，无论是从国家有关部门传来的信息，房地产业界的动态，还是老百姓设身处地的体会，无一不显示了在当前以及今后一段时期内中国房地产业越走越快的步伐和越来越光明的前景。但与此同时，争议也成了2002年中国房地产市场的另一大特点。2002年，中国房地产在健步前行的过程中，不断出现悬而未决、各执一词的争论焦点。这当中争议最多的恐怕便是房地产泡沫问题了，围绕泡沫问题又衍生出一系列相关的话题。如房价问题、房地产市场结构失衡问题、商品房空置率问题、诚信问题。从这些备受争议的问题不难发现，中国房地产在快速发展的过程中仍存在着诸多不利健康持续发展的因子，需要我们加备防范。一、房价问题1、房价偏离百姓需求，市场呼唤经济房 种种数据表明，中国房地产市场正进入一个快速发展阶段，值得关注的是，一方面新开工楼盘大幅增长，另一方面，空置率又逐年上升；同时，老百姓还在呼喊“没房住”。这种现象在内陆城市尤为突出。导致这种现象的原因主要在于，目前房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求。关键是房价偏高，中低收入者买房困难。市民的住房消费启动不起来，房地产业就很难实现真正的良性循环。北京经济适用房每次一推出便被抢光充分说明，市场需要“经济房”，市场也呼唤“经济房”。据统计，目前需要买房又买不起房的人为数不少。在市场经济下，我们对商品房价的过高及上涨无法进行太多指责。但有关部门应该为那些中低收入者考虑安居问题。二手房市场的放开解决了一部分中低档房源，但最根本的途径是加大经济适用房的建设力度，让虚高的房价降下来。同时，市场也需要更多的开发商来关注这个巨大的供应缺口，政府和开发企业共同努力，让更多的普通百姓圆上“康居梦”。（1）北京低价位房源稀缺北京房价太高已是老调重谈。据了解，2002年下半年举办的第二届中低价位商品房展一个明显的特征就是，房源不足、低价位商品房稀缺。业内人士推测，低价位商品房的缺乏恐怕也是低价位商品房展更名为中低价位商品房展的原因。据组委会提供的一份资料，上届展会的问卷调查反映，将近半数的居民希望购买20万-30万元之间的低价位住房(44.1%)，超过半数的居民希望购买105平方米以内的住房(56.8%)。而本届展会参展项目最低单价在1700元，最高单价为4300元。以售价在4000元上下的大兴黄庄项目“日月星城”为例，其户型最小为90-120平方米的二居，总价不低于36万元。均价4080元的南三环外项目“明日嘉园”则以小二居80多平方米、小一居70多平方米在总价上更为接近，但仍有差距。调查显示，多数居民希望在三环以内购房(43.3%)，交通条件受到更多普通居民的关注(78.4%)。组委会王燕涛坦承：这方面压力很大。他说，真正符合要求的低价位住宅不要说三环内，连近郊区都难找，通常都在远郊区县。很显然，低价位房展面临一个非常大的发展问题。低价位房的稀缺，与城市低收入居民的庞大需求之间的矛盾难以调和。（2）供应断档，上海中低价房市场潜力大借着楼市行情看涨的大环境，上海新增楼盘都以高价入市。2002年头五个月，上海楼市增量供应几乎成为8000元/平方米以上豪宅的舞台。然而，上海市民购房承受能力是否已达到消费豪宅的水准？专家指出，目前8000元/平方米以上住宅的消费主体显然多为外来人士，上海几乎还有1/3的家庭买房难。目前上海楼市增量房供应总价集中在50万元以上，2001年本市家庭平均可支配收入约为3.6万元。据业内人士推算，上海家庭中，1/3有能力消费新房，1/3买得起二手房，余下的1/3则面临着无房可选的尴尬困境。专家指出，这些苦于无房可买的家庭中潜藏着的消费能量其实不可小觑，而当前发展商对于这部分人群的消费需求显然关注不够，造成了市场中总价在30-50万元之间的中低价位房一旦上市便被抢购一空的现象，有效供给远远不足。有关人士指出，住宅的价位中低，不代表发展商的利润中低。如何营造低价不低质的楼盘，应是有关部门与发展商认真商讨的大计。（3）“总价50万”是深圳楼市购买力的引爆点目前，深圳楼市面临着严重的有效供给不足。从近年的置业市场分析报告和热销楼盘看，一方面总价50万显然集聚着最大的购买潜力；一方面对于可以承受50万的置业者来说可选楼盘实在太少。戴德梁行2002年上半年市场报告说，40万-50万元和50万-60万元价格空间的需求占到总需求的近一半。消化这一价格空间楼盘的正是购买者的主力。以50万的总价，可以在热点区域买到70M2左右的两房或区位优势尚未显现出的非热点区域100-120M2的三房。研究人士认为，这两种类型的房屋是消费的重点，都会受到市场高度的认可。但从市场表现看，置业者的目光完全被非热点区域所吸引。2002年公布的第二季度楼盘销售龙虎榜上，成交面积前15名中8个楼盘都在前海、宝安、龙华等片区。50万，消费群在关内可以选择的楼盘太少了。龙虎榜上8个“冷点”楼盘中只有阳光棕榈园和星海名城位于关内，其余5个楼盘都在关外，其中3个在宝安，以当地置业为主，难以吸引关内人士置业。选择50万房子的人大多无力再负担私家车，交通成了他们置业的瓶颈。阳光棕榈园的热销离不开南山南头建设路三条公交环线的开通。50万消费群不仅要住得宽敞，更重视社区的人文特色和小环境。这也是万科四季花城五、六期持续上榜的原因。同样以地中海闲适风情和一站式居家为口号的阳光棕榈园、星海名城，其大盘社区配套提升了片区身价。这些楼盘成为市场供给的稀缺品种。看来发展商有必要反思一下，把房价的门槛往下再降降，多关注40万、50万消费群。2、按房价收入比来看，我国房地产泡沫呈现“盆地型”格局 国家统计局公布的数据显示，2002年上半年全国商品房住宅平均价格为2227.1元/平方米，同比增长了3.6个百分点，而2001年的同比增幅就已高达2.2个百分点。值得注意的是，去年全国大部分大中城市房价收入比都已超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率超过了10倍。如果按照公认的5-6倍为合适的房价收入比来看，房价上升之势已在大中城市“遍地开花”。北京的高房价早已不足为奇，2002年上半年，其商品房均价又以4517.2元/平方米“稳居”全国之首，上海、广东、天津、辽宁和海南五省也不甘落后，纷纷以高出全国平均水平的价格紧随其后。而且，上海还以3836.9元/平方米的均价演绎着房价快速上涨的“长三角现象”。据了解，上海市的住宅价格已经连续9个季度上涨，涨幅超过18%；在距上海3小时车程的杭州市，房价上升也十分惊人，仅二手房平均售价就达4100元；南京的房价也是“高得离谱”，在全国35个大中城市中也是名列前几位；而作为“长三角”的二级城市宁波，其房价涨得更是有点玄，二手房价格涨幅超过了10%。房价收入比的高低从某种程度上可以反映出一个地区平均房地产泡沫的多寡。按照这一原则，我国七大区一年多以来的房地产泡沫基本上呈现出“四高一低”的“盆地型”格局，也就是说平均房地产泡沫最小的是华中地区，而东北、华北、西南、西北、华南、华东的平均房地产泡沫都要高于华中地区，其中最大的是东北地区，沈阳则以13.7的房价收入比居全国房地产泡沫之最。华北地区房产主要受北京12.4的房价收入比的带动，也持续在一个较高的水平。出乎意料的是，经济发达的华南、华东地区房地产泡沫程度反而比经济相对落后的西南、西北地区小，而以贵阳12.5的高房价收入比为代表的西南地区房产泡沫预警已经被业内人士加上了“重音”，若不加以控制，有可能会对这个地区的开发战略产生不利影响。与东北、华北、西南几个经济相对落后地区房产泡沫相比，西北地区的房价收入比相对较为合适。只有西安的房价收入比高于了10。专家指出，在对房地产市场进行宏观调控时，要特别加强防止土地炒作，防止出现房地产市场中各种房屋的销售冷热不均，还要适时地采用降低住房交易税费与征收不动产财产税等措施来活跃和规范房地产市场。3、房价降不下来根本原因在于开发商舍不得降低利润从近期出现的外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象不难看出，房地产的确是个金矿，要不然上富榜的也不是一半是搞房地产的。然而，房地产开发的利润究竟有多高？至今还是个迷。房地产开发的程序是这样的：先是购买土地，然后将土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并为之办理按揭贷款。开发商依靠购房者首期付款和银行给购房者的按揭贷款，逐步资金套现。其中，影响房地产商利润的主要因素是土地受让成本，但土地受让成本究竟多少一直是迷蒙的“黑洞”。其实，开发商真正投入的资金并不多，如果运作得好的话，其盈利率就非常高。人们时常听到开发企业的老总说，他们开发楼盘成本投入就有几个亿，局外人往往意会建楼成本即是开发商的投资总额。其实并不是这么回事。开发成本并不等于开发商的实际投入，计算成本和利润也要透过现象看到其本质。我们不妨举个例子来加以说明：如一家房地产企业用5000万元买土地使用权，后又经自己的子公司“炒作”到1亿元的土地价，加上基础、土建、配套等开发楼盘总投资为5亿元，销售后利润为15%，（不算高）即7500万元；加上“炒地皮”虚无的5000万元打进成本，实际利润已是1.25亿元；现在大部分开发商并非一次付清土地费用，楼盘也要建筑商垫资建造；用部分贷款还建筑商，部分贷款用于滚动开发，有些开发商到售楼尾声，土地费用仍未付清。这就是不少购房居民迟迟拿不到产权证的原因所在。事实上这家企业实际投入的资金仅仅是5000万元，或许连这个数字也不足。表面上的利润是15%，而实际获利却是投入的1.5倍。当然，用此类“炒地皮”方式投机运作的企业仅是个别。但即使不经“炒地皮”，如果是先前就拿到土地使用权的，其实际利润与投入之比，也达到30-50%。据知情人士透露，目前房地产开发盈利率可以达到30%至50%；而且越是建造高档房，获利越高，甚至可以高到100%以上。这就是房价为什么降不下来的主要原因。因此，抑制房价不合理上涨的最有效举措，是大规模建设和推出普通商品房。北京兴建了一大批的经济适用房，从而使整体房价有了明显的回落。最近，上海也有1000万平方米的重大工程中低价配套住宅逐步兴建，相信对抑制上海的高房价，也能起到积极作用。4、以房价收入比来说明我国房价过高有点欠妥房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易）、也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐步下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2-3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高、达到25-30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为67%左右）房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅很快市场化了，但居民家庭的收入却逐渐市场化，即使是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房时期内转化的结果。从上海经济发展的前景来看，房价长期上涨的可能性极大。人均国内生产总值（GDP）是上海的8倍左右的发达国家，其住房的价格一般是上海的2-5倍，假定以3倍为例，当上海一套住房的价格是家庭平均年收入9倍时，这些发达国家同样面积住房的价格不到家庭平均年收入的3倍。如此看来上海目前的房价确实令人担心，但要注意的是，这里面有一个认识上的误区。因为，看房价走势，不应只看眼前，而应该关注较长时间段的走势，也就是应看大势。有关专家给我们算了一算账：如果说收入房价比应该相近，那么是否收入物价比也应该相近?可这意味着现在上海与发达国家人们的生活水平也相近了，这是不现实的。那么上海房价走势究竟会如何呢?我们不妨如此看：假设物价不变，我国到2020年国内生产总值（GDP）比2000年再翻两番，即每年增长7.2%，上海作为一个要在2020年成为国际性大都市的城市，在相当长的时期内保持GDP增长率高于全国2个百分点，增长率达到9%以上，完全是有可能的。这样经过24年左右，上海人均GDP将达到现在的8倍，接近于现在的发达国家。（翻一番年限计算公式为72除以年增长率，8倍即是翻3番，72÷9×324）。到那时假定上海的房价也达到目前发达国家的水平，也就是现在房价的3倍左右。以此测算，上海未来24年内平均每年房价将上涨5%左右。以所购买的房屋每年折旧2%计算，则平均每年上涨3%左右，房价上涨的幅度低于人均GDP的增长幅度。而另一个角度来看，政府肯定不会希望房价下降，因为住房是居民家庭财产的大头，房价的下降将使居民感受到财产缩水，对扩大内需、增加消费、发展经济极为不利。政府会根据经济发展和房价涨跌的幅度来调节房价。前几年，上海房价下降时，政府采取降税、退税、蓝印户口等措施，刺激房价上涨。而2002年上海房价上涨超过10%，高于同期GDP增长率，政府则采取相应措施抑制房价过快上涨。当然，政府也会考虑低收入者住房问题，但解决这部分住房问题的关键在于提高收入而不是降低房价，暂时无法提高收入的可以通过购买偏僻地区或房龄较老结构较差的住房，也可租赁住房来解决。因此，这也不会成为阻碍房价上涨的因素。综合这些因素进行分析，上海房价稳步走高当是必然。5、如何看待当前房价高的问题 房价问题是去年争论的一大焦点，要求“降价”的呼声也一直没有停止过。那么，现在的房子究竟贵不贵？我们应如何看待当前的“高房价”问题呢？首先，房价高反映了产品结构上有问题。当前的房价相对于大部分人来说是高的。目前，我国的商品房价格大致上分三个类型。在中小城市，房价大多在500-1000元/平方米；在35个大中城市，房价一般都在2000元/平方米左右；而在深圳、广州、上海和北京，都是4000元/平方米以上，其中北京最高。实际上，商品房价格高的问题，反映了我们的住房市场在产品结构上存在问题，就是说，市场上适合各种收入家庭需要的住房品种单一。停止实物分房，实行住房分配货币化后，除了少量工矿城市仍在以合作建房形式建经济适用房外，大部分城市的单位企业都不再自己建房，建设经济适用房的任务由市场承担了。国家规定，建经济适用房需要地方政府给予政策优惠，最主要的是建房的土地可以免交土地出让金。现在土地收入都是地方政府的主要收入来源，免交就等于减少了政府收入，他自然对建经济适用房的积极性不高，宁愿把土地出让给能来钱的开发商。国家对建设经济适用房的利润也有限制，与开发商品房能获得高利润相比，开发商对开发经济适用房也同样缺乏积极性。因此，大多数城市就出现了高价商品房多，低价经济适用房少的现象。人们认为房价高的原因，就是这样造成的。 其次，房地产业的高利润是暂时现象。从目前我国商品供应从普遍紧缺转到供过于求、大多数行业都已进入平均利润的情况来看，不能不承认，房地产业目前的利润是很高的。不过，目前商品房价格虽然高，并不主要是因为开发商利润率高造成的。开发商利润高，只要他不是抢来、偷来的，只要是“君子爱财，取之有道”，他该得多少，就应该是多少，过多非议没有必要。但是，从大多数中低收入者认为房价高、商品房存在结构问题看，这个市场还是有问题的。就是说，市场的各种资源还没有达到应有的合理配置。从发展、培育房地产市场的角度来说，政府有责任、有义务通过加强市场调控来解决问题。降低房价、加大经济适用房供应是不错的，但也不应仅仅通过行政方式来解决，而应该通过竞争，通过开放搞活二级市场来解决。总之，一个市场或一个产业在兴起时，肯定是价格高、利润高的，这样才会吸引资金进入；资金进入多了，或者说，企业多了，才会进入竞争；竞争的结果，高利润才会走向平均利润，产品的价格才会降下来。6、正确看待当前房价一定要避免三大误区 误区之一：高房价是由高地价引起的。一种普遍接受的观点是，房价是由地价、建安费、配套费等成本组成，地价越高，房价也越高。但是这一观点难以解释开发商低价获取土地却不肯以成本加上合理利润来定价；也难以解释一些开发商高价获得土地后却不得不以低于成本价出售商品房的事实。西方经济学家认为：商品价格是由消费者支付意愿决定的。实际上土地拍卖招标中，开发商也是根据对建成后市场可接受的房价的预计，扣除相应的配套费、建安费等成本以及正常利润后求得可承受的地价。因此，市场可接受的房价越高，土地价格也就越高。 误区之二：高房价是由开发商哄抬起来的。开发公司作为一个独立自主、自负盈亏的企业，毫无疑问赢利是他们的首要目的。但企业赢利的前提必须要有-个市场，必须要有愿意接受这种价格的消费群。当我们的购房户争着抢房子、挤着交定金时，也就不可避免地成为开发商案头上的猎物。 误区之三：以中低收入阶层的收入标准衡量高品质商品房价格。停止实物分房，实施住房货币化分配的同时，我国政府就提出并着手建立：高收入者购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最低收入者申请廉租房的多层次住房供应体系。为保证中低收入者买得起房，政府在用地、税费等多方面对经济适用房采取优惠政策，以控制房价。而商品房的用地、售价等采取完全由市场调节。政府的政策十分明确商品房本身的市场定位即为高收入者。因此，如果以中低收入者的收入去衡量商品房价格，自然会得出房价太高，高得离谱的结论。 从世界各国情况看，住房作为一种昂贵的消费品，有人买不起住房是正常的，若人人都买得起住房才是不正常的。在房价节节上涨以后，许多人希望房价出现下降-最好是大幅下调。其实任何一个市场最忌大起大落。不妨让我们设想一下，如果房价真的出现下降(像前几年的海南)，那将会是怎样的情景？势必会出现大量的“半拉子”工程，热必会造成许多购房按揭户违约，势必会摧毁投资者对房地产业的信心，势必需花几年的时间把市场从颓势中解救出来其实政府、开发商、银行、购房户谁都不愿意看到这种局面。因此，如何保持现有房地产市场的健康持续稳定发展，以提前应对可能出现的经济调整，这一课题已摆在政府、开发商和消费者面前。7、政府在调控房价上应有所为有所不为 目前，政府有关部门纷纷提出，要采取措施降低房价。而中国房协副会长、北京城开集团总经理赵康却从另一种思路，就“政府在降低房价中扮演什么样的角色”提出了独道的见解。他认为，我国房地产供应体系包括三个方面的：一是商品房，二是经济适用住房，三是廉租屋。通常所说的房地产都把这三个供应体系混在了一起，其实，这三个供应体系是针对不同消费群体划分的。商品房是针对中高收入者，经济适用住房是针对中低收入者，廉租屋是针对社会上的弱势群体。但如果在谈论商品房价格的时候，将这三个供应体系的价格混在一起说的话，就不容易说清楚了，甚至会引出岐义。现在，民营企业、合资企业开发商品房多一些，如果开发商定价太高，市场将会不认可，如果让其赔钱卖，开发商是不会干的，当前商品房开发投资主体市场化程度已相当高，在这个领域中，外商也想进入。所以商品房价格政府最好不要干预，供应量多，价格自动降下来；供应量不足，价格自然会升上去；如果是物有所值的话，价格是不会随便降下来的。相反，政府要调控的是经济适用住房的价格，这是面对社会上是占大多数的中低收入者，政府在土地的供应和配套政策上，如税费的减免等都有一定的优惠政策，因此，就必须要调控好经济适用住房的价格，同时要增加其供应量。对于廉租屋，目前供应量明显不足，应予以适当增加。二、结构问题1、央行报告表明,当前房地产是一种总量不足条件下的结构性泡沫根据央行2002年第二季度货币政策执行报告测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，再加上间接贡献率可达到1.9到2.5个百分点。也就是说占GDP增长率的26%到34%。2002年国房景气指数表明，2002年1至8月份，全国商品房空置面积增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中空置一年以上商品房面积为4397万平方米，同比增长11.5%。全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。不少业界人士及专家学者预言，房地产泡沫大破灭正在逼近。而与此同时，我国城市相当多的普通居民的人均住宅面积还在10平方米左右，有10%左右的居民还生存在环境杂乱、房屋破旧、设施不全的条件下。鉴于我国九亿农民中大多数要转移到城市，房地产业以两位数的速度发展几十年，也摆脱不了总量不足的被动局面。可见，当前的房地产泡沫是在总量不足条件下的结构性泡沫，对当前房地产这样高的贡献率不必担心已经过大。房地产业结构性泡沫产生的根源：产权混乱的“连体流通体制”，即现行房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构严重背离。我们必须首先明确房地产的产权主体。现行商品房价格是由租、税（费）、价三个部分组成。实际上是让购房者一次性购买三个东西：土地、公共品、商品房。它们分属于三个产权主体，具有不同的周转方式和不同的循环周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，所谓地价是50年的地租；公共品的产权是政府的，公共品的价格是指目前房价中的税和配套费，实际上是50年的消费税和资产税；商品房的价格是指建设和安置成本加平均利润，它的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。三个产权主体不同的东西一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。2、要实现健康发展，房地产业今年就必须进行结构调整 针对有关“我国房地产近来出现泡沫际象”的言论，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌解释，房地产“热”与“泡沫”是两个不同的概念。他认为，投资热、销售热都不是坏事。如果整个行业都是冷冰冰的，那才不是好事情。泡沫是炒出来的。炒家买房子是为了升值，最关心房子价格的涨跌。如果真正的买家不是炒家，而是实际需要房子的老百姓，就不存在泡沫了。因此，房地产业还需继续热下去。当然，房地产行业要保持现在的温度和发展的热度，就必须进行结构调整，这包括产品结构调整、市场结构调整、产业结构调整。首先要调整产品结构，让中等收入家庭买得起房子。高收入家庭以前已经买了房子，现在是中等收入家庭真正能买房子的时候了，开发商应该调整产品结构，满足中等收入家庭的需求。其次要调整市场结构。所谓市场结构是指一级、二级、三级市场。要搞好一级土地批租市场，搞活二级增量市场，规范三级租赁市场。市场结构调整尤其要高度重视发展二手房市场，这是关键。以北京和上海为例，上海去年二手房交易量达1400万平方米，按每套70平方米计算，一共是20万套，而北京前两年一共仅交易5400套左右，发展空间很大。如何使得更多的人进入市场，不仅需要产品结构调整，还要进行市场结构调整。再者要调整产业结构。产业结构调整分三个层次，即开发业、经纪服务业和物业管理业。我国长期只重点发展开发业，而忽略了经纪服务业和物业管理业的发展。在国外，比如美国的房地产业中，房地产经纪业是最发达的，存量交易占到住宅交易的85%。顾云昌认为，我国需要大力发展房地产经纪服务业。随着市场的细分、专业的细分，开发商也不必要亲自执行所有的开发流程，前程定位调查等可以通过虚拟经营。3、北京楼市结构悄悄调整，楼价重心下移已成定势2002年入春以来，尽管京城的发展商坚称“房价不会降”，但新项目中标榜自己为豪宅的已不多见，“性价比”成为所有畅销楼盘的卖点。无论是从大户型转做都市小户型的项目，还是新开盘的城郊项目，已经开始明显地利用产品的低总价或提升产品的品质迎合消费者。春季，多数新开盘的商品房项目还在采用谨慎的低价入市的销售策略，而进入秋季以来，随着新推项目供量的增加，北京的许多项目借“金九银十”的收获旺季纷纷推出了阶梯式的折扣优惠。一些原定位较高的市区项目，例如位于宣武门的庄胜二期推出“百套七折房”吸引消费者；天伦锦城打出前10名、前40名和前100名的购房者可分别获得九二、九四、九六购房折扣；一年前的热销楼盘珠江骏景也采取限时购房增加两个点折扣，并可抽取“个性化装饰基金”的促销手段，另外，在供量集中的CBD、泛CBD地区，品质与价格的竞争在今秋已空前激烈，全装修、小户型、低单价项目接连浮出水面；中关村有限的开发用地与奥运利好则呈现出供不应求、房价坚挺的状态，这一切都表明，京城楼市的结构正在悄然间调整变化。如果说前年年底北京的房地产市场由于产品结构不合理，出现供需错位的话，而去年市场已经开始在产品结构上发生改变，去年许多开发企业都在重新调整市场战略，将竞争的核心转向综合性价比上，户型标准和房价都在逐步趋向回归。业内人士认为，在供大于求关系的作用下，北京楼市的结构还将有进一步变化。在土地全面实行招投标挂牌出售后，项目间的性价比优势将有赖于各发展商对产品综合性价比的把控能力。今后开发企业更多地要靠管理利润占领市场，而不是机会利润，资金实力强，具有组织上下游企业集团作战能力，整体运作速度快的项目将在市场变化中赢得先机。4、2003年北京固定资产投资计划初显调整结构迹象北京市政府2003年度固定资产投资计划中，商品房投资计划是其中的重要组成部分。据市计委投资处有关人士介绍，2003年本市商品房投资计划安排的重点是危旧房改造项目、绿化隔离带新村建设项目、经济适用住房项目以及市委、市政府确定的重大开发项目。另外，未列入2003年土地年度供应计划的建设项目，暂不安排在2003年度续建或新建；而拖欠地价款、经营能力严重不足的公司，也暂不安排新开工项目。续建项目和前期准备工作充分、规划方案已经审定、已按规定缴纳有关税费、建设资金已落实的新开工项目将给予优先安排。显见，针对之前北京市房地产投资增长快于销售增长而引起的空置率加大的情况，有关部门已开始采取措施进行结构调整。据介绍，目前本市个别地区的商品房空置率高达70%，租售两难，对于这种区域，市政府原则上将不再安排新开工建设项目；而商品房开发集中地区也要根据总量和布局平衡实行分批次安排。5、深圳房地产供求失调现象已经出现2002年以来，深圳房地产投资热潮持续升温。深圳市统计局发布的信息显示，2002年上半年，本市房地产开发投资164.7亿元，同比增长20.9%，带动固定资产投资增长9.8个百分点，对固定资产投资增长的贡献率达95.2%。与此同时，深圳房地产市场压力也空前增大。“2002年推出的楼盘太多了，竞争太激烈了。”这是不少发展商和研究人士共同声音。研究人员表示，虽然现在还不能下结论说深圳房地产市场过热，但从近期数据上看，已暴露出市场可能会出现供求失调、结构失衡等后果，这是非常值得业界警惕的。首先是从总供应量来看：据中原地产研究部数据显示：本市上半年批准预售面积已达376万平方米，超过2001年全年722.46万平方米预售量的一半。按惯例，下半年的供应量一般会高于上半年，预计2002年全年的新增供应将大大超过2001年，有估计称供应量将超过900万平方米。从第一季度情况看，市场消化状况值得注意：新开工面积达263.85万平方米，比2001年同期增长109.80%；竣工面积为186.61万平方米，比2001年同期增长12.80%。但销售已竣工商品房面积达37.78万平方米，却比2001年同期下降6.07%。专家称，从数据和市场趋势看，已反映出深圳供应量有过多之嫌。其次从区域市场来看：据统计，2001年深圳市商品房住宅新开工面积712.4万平方米，其中南山供应量为214.99万平方米，占全市近三成之重。2002年上半年，南山新开盘项目个数占全市的37%，南山在售楼盘面积更是达54%。据统计，华侨城片区及其周边，已有二十几个新兴大盘将相继入市搏杀。这些楼盘的定位、目标客户群等几乎雷同或交叉，预计下半年随着更多楼盘虎口争食，一场恶战难免。再者从产品市场上来看：（1）豪宅方面。2002年豪宅的推盘量是近三年来的高峰，2002年上半年，香蜜湖片区开售面积近20万平方米，景田片区开售面积也有20多万平方米，并且这两个片区的均价都接近8000元。而下半年中心区将有大量楼盘入市，黄埔雅苑三期、天健世纪花园、嘉里建设项目等项目的推出必将使中心区住宅市场竞争升级。中心区的开售面积目前已有10多万平方米，其均价更直逼万元。豪宅市场另一集中供应地“滨海住宅”2002年也已全面启动。据统计，2002年深圳豪宅市场的供应量将不会低于300万平方米。业内人士指出，2002年以来豪宅的集中供应，并不是市场上有这样多的需求而有针对性开发的，而是由发展商所开发项目所处地块的地价、位置所决定，有些不该做豪宅的地块甚至也去做豪宅。这部分市场是否有足够消化能力令人十分担忧。据戴德梁行等多家机构统计显示，2002年上半年，单价7000元/每平方米以上的项目个数占了三成，春交会上，单价在6000元/每平方米的项目就占了六成。由于上半年中、大户型偏高档住宅供应密集，目前市场供求压力已经显现。（2）写字楼方面。有资料表明，在深圳中心区，已经建成及已开建的有中心区最先崛起的写字楼中银大厦、启用近两年的投资大厦、中海大厦、江苏大厦、深圳国际会展大厦、中电信息大厦、特美思广场、福建兴业银行大厦、中铁城广场、丰立大厦、金力宝中央商务大厦、邮电枢纽大厦、人民大厦、深茂大厦；即将动工的项目有新星大厦、华融大厦、联通大厦、免税大厦、新世界中心、中信地产中心区项目；而中心区巨无霸大中华交易广场也即将重新启动。这几项算下来，供应量已逾90万平方米。除中心区外，以车公庙、农科中心为轴心的中心西区，写字楼开发项目之多，规模之大，是2002年楼市的一个热点。据戴德梁行写字楼部预计，罗湖区计划及在建中的写字楼项目将有部分在下半年进入市场，这将大幅度增加写字楼市场的总体供应。而市场现实情况是最近三年深圳写字楼销售面积分别是15.02万平方米、12.19万平方米、11.01万平方米，基本都是在10万平方米左右徘徊。2002年市场情况有所好转，但是否能消化这么多写字楼令人怀疑。6、渝房开发投资运