房地产市场年度调查报告.docx

2011房地产市场调查报告（河南）河南九问地产策划服务机构2011年7月目录一、政策分析2（一）金融政策2（二）行政政策3（三）政策小结9二、河南省经济发展9（一）全省国民生产总值9（二）全省国民生产增加值10（三）全省固定资产投资10（四）全省消费品市场10（五）1-5月全省国民经济运行情况总结11三、河南省房地产市场11（一）土地交易情况11（二）全省房地产开发投资结构11（三）全省商品房施工销售面积情况14（四）全省商品房销售均价16（五）全省房地产发展总结17一、政策分析（一）金融政策1.2010年下半年以来央行上调存款准备金率存款准备金目前已经处于历史的最高位，银行的流动资金变少，贷款的难度加大，对于一些依靠银行贷款的小型房产企业不利。老百姓买房的贷款压力也随之增大。同时有利于物价的调整。下面是2010年下半年以来央行上调存款准备金率的历次具体数据：次数时间调整前调整后调整幅度调整原因12010年11月16日17.00%17.50%0.5%存款类金融机构22010年11月29日17.50%一八.00%0.5%加强流动性管理，适度调控货币信贷投放32010年12月20日一八.00%一八.50%0.5%抑制通胀42011年1月20日一八.50%19.00%0.5%抑制通胀52011年3月25日19.50%20.00%0.5%抑制通胀62011年4月21日20.00%20.50%0.5%抑制通胀72011年5月一八日20.50%21.00%0.5%抑制通胀82011年6月14日大型金融机构（21.00%）21.50%0.5%抑制通胀中小金融机构（17.50%）一八.00%0.5%2.2010年下半年以来存贷款基准利率调整2010年下半年以来，央行不断调整存贷款基准利率，人民币的流动性得到锁紧，房地产开发商的成本提高。 广大人民相对的会更多选择银行存款，减少泡沫投资。以下是2010年下半年以来存贷款基准利率调整的历次数据：上调时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2010年10月20日2.25%2.50%0.25%5.31%5.56%0.25%2010年10月26日2.25%2.75%0.25%5.56%5.81%0.25%2011年2月9日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%2011年4月6日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%3.2010年下半年以来公积金贷款利率调整表公积金贷款利率对房地产行业的影响有限，传递了国家下一步宏观调控的决心，大多数市民还会选用公积金贷款而非商业贷款。以下是2010年下半年以来公积金贷款利率调整的详细数据：发布日期5年以下（含5年）5年以上上调百分点2010年10月20日3.50%4.05%0.一八%2010年12月26日3.75%4.30%0.25%2011年2月9日4.00%4.50%0.25%/0.20%2011年4月6日4.20%4.70%0.20%（二）行政政策除了金融政策之外，政府还颁布了一些行政性措施以切实解决房地产价格过高问题，保障人民的居住需求，具体包括提高首付，限购令，加大保障房建设等，下面是2010年新国五条，2011年新国八条的具体内容。2010年9月29日，新国五条：1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。2011年1月26日，新国八条：(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。针对河南房地产市场，河南省政府和郑州市政府对于郑州的地产调控出台了郑十五条和郑州限购令，限制非郑州户口人在郑州买房，同时规定二套房首付不低于60%，通过行政政策，对于抑制房价有一定作用，减少流入郑州地产的资本。对河南房地产业极具借鉴意义。下面是郑十五条和郑州限购令的具体内容。郑十五条：各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：为认真贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)精神，巩固和扩大宏观调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现就有关问题通知如下：一、落实政府责任，建立健全问责机制（一）努力控制新建住房价格。坚决贯彻落实国务院一系列房地产市场宏观调控政策措施,加快建设个人住房信息系统，逐步完善房地产统计基础数据，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。（二）切实落实住房保障目标任务。市人民政府要与各县（市、区）人民政府签订住房保障目标责任书，明确年度住房保障工作目标任务，建立目标考核问责机制。对推进住房保障和稳定房价工作不力，以及个人住房信息系统建设滞后的，要启动行政问责机制，追究相关责任。二、强化住房保障，逐步改善中低收入家庭的居住条件（三）加快保障性安居工程建设。“十二五”期间，全市计划建设和筹措各类保障性住房27万套，基本形成多层次、全覆盖、可持续的住房保障体系。2011年，通过新建、改建、购买和长期租赁等方式筹集保障性住房53823套，竣工保障性住房一八050套，发放廉租住房租赁补贴23644户。（四）大力发展公共租赁住房。全面启动公共租赁住房资格认定工作，加大政府投入，通过回购和长期租赁等形式扩大供应规模；运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营；积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款；通过建立信托投融资平台，支持包括公共租赁住房在内的保障性住房建设；鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建公共租赁住房，根据相关规定经营；鼓励大中型企业和新建医院、高校等社会机构依法建设单位租赁住房，解决单位职工住房困难；探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房建设用地供应，逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。公共租赁住房租金标准原则上不超过同区位普通商品住房市场租金标准的70%。三、加强税收征管和信贷管理，进一步合理引导住房需求（五）加强税收征管。严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。税务部门要采取措施，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞；加强对土地增值税清算情况的监督和检查，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。（六）认真执行差别化信贷政策。各金融机构和郑州住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，严格落实“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。（七）严格执行限购政策。暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区（含市内五区、郑东新区）向其售房。四、增加土地供应，进一步严格用地管理（八）切实加大住房用地有效供应。落实建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%；商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。（九）加强土地市场准入资格和资金来源审查。参加我市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。五、实施服务企业活动，积极推进项目开发建设（十）落实企业首席服务官制度。严格按照郑州市企业首席服务官工作暂行办法（郑办201059号），努力提高服务企业的效力、效率和质量。对列入省、市重大工程的项目，首席服务官负责统一协调企业在项目建设过程中遇到的困难和问题，全力为企业提供及时、有效、方便、快捷的服务。（十一）加快住房项目审批。各有关部门要共同建立保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道。按照国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知(国土资发2010一五1号)的规定时限办理相关手续,尽快形成有效供应。六、加强市场监管，坚持和强化舆论引导（十二）加强保障性住房建设管理。不断完善保障性住房准入退出机制，切实做到公开、公平、公正，逐步把建制镇纳入住房保障范围。从事保障性安居工程开发建设的企业，必须严格执行国家以及省、市关于保障性安居工程建设管理的有关政策规定，不得擅自改变土地用途、容积率及单套建筑面积和套型结构比例，不得擅自销售或委托中介机构违规代售保障性住房。（十三）加强对房地产项目的监督检查。要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强对房地产项目的监督检查，重点核查合同注销率高、价格异常、虚假销售以及消费者投诉集中的项目。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，依法处理，并记入房地产信用档案。（十四）加大对违法违规行为的查处力度。房地产开发企业在开发经营活动中，因违反土地、规划、建设、房地产交易等方面法律、法规、规章、政策，给消费者造成较大损失，或对违法违规行为拒不整改，或造成重大信访事件影响社会稳定的，或以行贿手段谋取不正当利益的，要从严查处，记入“黑名单”，将有关信息通报各相关部门。（十五）强化舆论宣传和正面引导。新闻媒体要大力宣传我市住房保障和房地产市场宏观调控工作取得的进展与成效，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息和不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。七、本通知自2011年3月4日起施行。以往规定与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。如国家和省有新规定出台，则按新规定执行。郑州限购令： 一、自2011年3月4日起，对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人，配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。二、居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。三、购房人在限购期间因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围。四、非居民家庭成员之间拥有共有产权的住房，可由共有人自行协商并经过公证，将该住房套数确定在其中一个家庭名下，其他共有人在购房时提交公证材料，作为购房资格核查依据。五、限购期间，购房人及家庭成员在签订住房买卖合同时，应当向房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口（含存量房网上交易签约公共服务示范点，下同）如实申报在本市拥有住房情况，提交身份证明、婚姻状况证明、户籍证明等资料的原件和复印件;非本市户籍居民家庭应还提交本市1年以上居住证明或个人所得税证明或社会保险缴纳证明，并填写郑州市购房申请表（以下简称申请表），签署限购住房承诺。六、房地产开发企业、房地产经济机构或存量房网签服务窗口在办理网上签约手续前，应履行对购房人的住房限购政策告知和资格核验义务，并作出书面承诺。对符合住房限购政策的，房地产开发企业、房地产经济机构或存量房网签服务窗口将购房居民家庭提交的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、居住证明（或纳税证明、社保证明）等材料复印件加盖印章，和申请表一并作为合同附件，在办理商品房合同信息备案、房屋所有权转移登记时提交。对不符合住房限购政策的，不予网签住房合同。七、房地产登记发证机构加强审核，在受理商品房合同信息备案、房屋所有权转移登记时，登陆郑州市房地产综合业务管理信息系统，查询购房居民家庭拥有住房情况，核验申请表和购房居住家庭的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、居住证明（或纳税证明、社保证明）等资料；凡不符合住房限购政策的，不予受理，并出具不予受理告知单。八、购房人在住房限购政策实施前以网上签约的，按原规定正常办理。九、房地产开发企业、房地产经济机构或存量房网签服务窗口当严格执行通知规定，在售房场所醒目位置公示住房限购政策，供购房查阅，并切实履行相关责任和义务。对违反本通知规定，或因未履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假证明、信息的，一经查实，房管部门将暂停其网上销售签约资格，并将其违规行为记入房地产开发企业、经济机构和执（从）业人员信用档案。房地产开发企业、房地产经济机构因上述行为给购房人造成的经济损失由其承担；因购房人提供虚假材料。隐瞒住房状况的损失由购房人自行承担。（三）政策小结2010年下半年以来，为了抑制过度投资和通货膨胀，央行不断地提高人民币存贷款基准利率，提高银行存款准备金率，这一系列政策对楼市产生了深远的影响；住建部也不断上调个人住房公积金贷款的利率；除运用金融手段外，政府还通过限购、提高首付等手段来抑制“炒房”的投机行为；2011年以来，全国各地限购令频出，郑州市区内全面限制2套房购买 ，可见短期内国家打压房地产发展态度坚决。二、河南省经济发展（一）全省国民生产总值河南省GDP2011年1-5月，全省国民经济平稳运行，工业生产、市场销售平稳较快增长，固定资产投资增速加快，商品房销售涨幅回落。 工业： 5月份，全省规模以上工业增加值比上年同期增长一八.0%。汽车、电子信息、装备制造、食品、轻工、建材等六大高成长性产业增加值增长24.4%，比4月份略低0.5个百分点。化工、有色、钢铁、纺织服装等四大传统优势产业增加值增长一三.3%，比4月份回升1.5个百分点。1-5月，全省规模以上工业增加值比上年同期增长17.3%，增速比1-4月加快0.2个百分点。其中，轻工业增长19.2%，重工业增长16.4%。非公有制工业增长20.0%，快于公有制工业增速。38个行业大类中，除石油和天然气开采业外，37个行业大类实现同比增长，24个高于全省平均水平。主要工业产品中：畜肉制品减产2.8%，水泥增长16.0%，发电量增长7.3%，粗钢增长4.6%，原煤减产8.9%。固定资产投资：1-5月，全省固定资产投资5一八7.38亿元，比上年同期增长29.8%。工业投资增长较快。全省工业投资完成2773.99亿元，增长38.5%。其中，采矿业增长5.2%；制造业增长43.5%；电力、燃气及水的生产和供应业增长24.1%。民间投资保持平稳较快增长。全省民间投资增长28.9%；占投资的比重为76.9%，对投资增长的贡献率为75.1%。新建项目投资增速加快。全省新建项目完成投资3334.20亿元，增长34.1%，占项目投资的比重为64.3%。房地产开发：1-5月，全省房地产开发投资781.86亿元，比上年同期增长35.7%。其中住宅投资582.03亿元，增长27.9%。全省房屋新开工面积3745.68万平方米，增长24.9%。其中，住宅新开工面积3072.52万平方米，增长一八.8%。商品房销售增速回落。全省商品房销售面积1482.43万平方米，增长一八.8%，比1-4月回落1.1个百分点。其中，商品住宅销售面积为一三66.86万平方米，增长17.1%。商品房销售额517.92亿元，增长35.7%，其中，商品住宅销售额429.75亿元，增长27.3%。市场销售：5月份，全省社会消费品零售总额730.74亿元，增长一八.0%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额259.81亿元，增长28.3%。1-5月，全省社会消费品零售总额3724.17亿元，增长17.5%，较1-4月提高0.1个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额1217.53亿元，增长27.6%。（二）全省国民生产增加值工业： 2011年5月份，全省规模以上工业增加值比上年同期增长一八.0%。汽车、电子信息、装备制造、食品、轻工、建材等六大高成长性产业增加值增长24.4%，比4月份略低0.5个百分点。化工、有色、钢铁、纺织服装等四大传统优势产业增加值增长一三.3%，比4月份回升1.5个百分点。（三）全省固定资产投资2011年1-5月，全省累计完成固定资产投资5一八7.38亿元，比上年同期增长29.8%，增速分别比1-2月、1-3月、1-4月加快2.4个、1.9个和0.8个百分点。其中，第一产业投资196.01亿元，同比下降9.6%，降幅分别比1-2月、1-3月收窄14.8个和9.8个百分点，比1-4月扩大0.4个百分点，占投资的比重为3.8%，同比降低1.6个百分点；第二产业投资2778.08亿元，同比增长38.5%，增速分别比1-2月、1-3月、1-4月加快9.6个、5.6个和4.4个百分点，占投资的比重为53.6%，同比提高3.4个百分点；第三产业投资22一三.29亿元，同比增长24.7%，增速分别比1-2月、1-3月、1-4月回落6.4个、3.4个和3.0个百分点，占投资的比重为42.7%，同比下降1.7个百分点。（四）全省消费品市场5月份，全省社会消费品零售总额730.74亿元，增长一八.0%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额259.81亿元，增长28.3%。1-5月，全省社会消费品零售总额3724.17亿元，增长17.5%，较1-4月提高0.1个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额1217.53亿元，增长27.6%。（五）1-5月全省国民经济运行情况总结1-5月，全省国民经济平稳运行，工业生产、市场销售平稳较快增长，固定资产投资增速加快，商品房销售涨幅回落。三、河南省房地产市场（一）土地交易情况2011年15月份郑州市土地成交均价波动较大，此次土地成交均价统计包括中牟、新郑、上街和巩义等区域。4月份郑州土地成交均价440.45元/，比3月份下降340.86元，跌幅近50%，主要是工业用地均价低且成交量大，从而大幅拉低了整体成交均价。5月份郑州土地成交均价一八45.29元/，是4月份成交均价4倍左右。总体来讲，上半年土地市场稍显冷清，开发商拿地更为谨慎，多个地块以底价成交，未有新的地王出现。图3-1 2011年1到5月郑州土地交易情况（二）全省房地产开发投资结构1-5月，全省累计完成房地产开发投资781.86亿元，比上年同期增长35.7%，增速分别比上年同期、今年1-4月回落0.3个和0.2个百分点，与一季度持平。图3-2 2010年以来房地产开发投资增长速度走势图近年来，郑州市房地产投资增长速度基本维持在20%以上的水平，受到国内经济回暖的影响。2011年1-5月，全省房地产开发投资781.86亿元，比上年同期增长35.7%。其中住宅投资582.03亿元，增长27.9%。全省房屋新开工面积3745.68万平方米，增长24.9%。其中，住宅新开工面积3072.52万平方米，增长一八.8%。商品房销售增速回落。全省商品房销售面积1482.43万平方米，增长一八.8%，比1-4月回落1.1个百分点。其中，商品住宅销售面积为一三66.86万平方米，增长17.1%。商品房销售额517.92亿元，增长35.7%，其中，商品住宅销售额429.75亿元，增长27.3%。在房地产开发投资中，住宅投资582.03亿元，增长27.9%，低于房地产开发投资增速7.8个百分点，增速比上年同期回落7.8个百分点，分别比今年一季度、1-4月加快3.1个和2.2个百分点，所占比重为74.4%，同比降低4.6个百分点；办公楼投资33.38亿元，增长93.7%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落60.5个、0.7个和10.8个百分点，所占比重由上年同期的3.0%提高到4.3%；商业营业用房投资80.47亿元，增长39.7%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落11.7个、14.1个和8.1个百分点，所占比重由上年同期的10.0%提高到10.3%；其他投资85.97亿元，增长86.0%，增速比上年同期加快80.0个百分点，分别比今年一季度、1-4月回落26.0个和一五.8个百分点，所占比重由上年同期的8.0%提高到11.0%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资一三9.71亿元，比上年同期增长16.1%，低于住宅投资增速11.8个百分点，增速比上年同期回落一八.1个百分点，比今年一季度、1-4月份别加快7.8个和1.9个百分点，占住宅投资的比重仅为24.0%，同比降低2.4个百分点；140平方米以上住宅投资86.96亿元，增长31.6%，高于住宅投资增速3.7个百分点，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落6.6个、0.8个和1.2个百分点，占住宅投资的比重为14.9%，同比提高0.4个百分点。1-5月，全省房地产开发企业资金来源979.43亿元，比上年同期增长一五.7%，增速分别比上年同期、今年一季度回落28.5个、3.6个百分点，与1-4月持平。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速20.0个百分点，企业资金来源增速从上年11月开始已连续7个月低于完成投资增速，且差距呈逐步扩大趋势，企业资金来源逐渐趋紧。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款116.66亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落14.5个百分点，分别比今年一季度、1-4月加快7.5和9.0个百分点，所占比重由上年同期的11.0%提高至11.9%；自筹资金575.77亿元，增长22.7%，增速比上年同期、今年1-4月份别回落24.2个和0.1个百分点，比今年一季度加快2.2个百分点，所占比重由上年同期的55.4%提高到58.8%，其中企业自有资金221.62亿元，增长34.8%，增速比上年同期、今年1-4月份别加快2.7个和1.6个百分点，比今年一季度回落7.2个百分点，所占比重由上年同期19.4%提高到22.6%；其他资金来源284.40亿元，增长0.1%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落41.6个、16.9个和3.0个百分点，所占比重由上年同期33.6%降至29.0%，其中，定金及预收款147.一五亿元，增长10.4%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落10.1个、9.0个和5.3个百分点，所占比重为一五.0%，比上年同期降低0.7个百分点。图3-3 2010年以来房地产开发投资于企业资金来源增长速度对比图（三）全省商品房施工销售面积情况1-5月，全省房屋施工面积一八339.62万平方米，比上年同期增长34.6%，增速比上年同期、今年一季度及1-4月份别回落1.6个、9.2个和4.6个百分点。住宅施工面积14751.04万平方米，增长30.5%，增速比上年同期、今年一季度及1-4月份别回落6.5个、10.2个和4.4个百分点。其中，90平方米及以下住宅施工面积4047.95万平方米，增长33.5%，增速比上年同期、今年一季度及1-4月份别回落5.6个、8.6个和3.8个百分点，90平方米及以下住宅施工面积占住宅施工面积的比重仅为27.4%，同比提高0.6个百分点。1-5月，全省房屋新开工面积3745.68万平方米，比上年同期增长24.9%，增速比上年同期回落31.6个百分点，比今年一季度、1-4月份别加快22.7个和8.5个百分点。住宅新开工面积3072.52万平方米，同比增长一八.8%，增速比上年同期回落39.2个百分点，比今年一季度、1-4月份别加快19.9个和7.9个百分点。其中，90平方米及以下住宅新开工面积675.11万平方米，比去年同期增长2.2%，增速比去年同期回落67.6个百分点，比今年一季度、1-4月份别加快23.3个和9.9个百分点，90平方米及以下住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重仅为22.0%，同比降低3.5个百分点。1-5月，全省房屋竣工面积935.29万平方米，比上年同期增长一五.1%，增速比上年同期回落26.7个百分点，比今年一季度、1-4月份别加快29.5个和1.3个百分点。住宅竣工面积8一三.00万平方米，同比增长12.7%，增速比上年同期回落26.2个百分点，比今年一季度、1-4月份别加快23.5个和1.1个百分点。其中，90平方米及以下住宅竣工面积147.95万平方米，比上年同期增长5.7%，增速比上年同期回落85.3个百分点，比今年一季度、1-4月份别加快16.2个和8.6个百分点。90平方米及以下住宅竣工面积占住宅竣工面积比重仅为一八.2%，同比降低1.2个百分点。1-5月，全省商品房销售面积为1482.43万平方米，比上年同期增长一八.8%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落16.9个、2.1个和1.1个百分点。其中，商品住宅销售面积为一三66.86万平方米，增长17.1%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落19.0个、4.6个和2.5个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积239.65万平方米，比上年同期下降21.5%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落52.3个、10.1个和5.3个百分点，占商品住宅销售面积的比重为17.5%，同比降低8.7个百分点；140平方米以上住宅销售面积238.90万平方米，比上年同期下降0.7%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落54.8个、2.0个和6.3个百分点，占商品住宅销售面积的比重为17.5%，同比降低3.1个百分点。1-5月，全省商品房销售额517.92亿元，增长35.7%，增速分别比上年同期及今年一季度回落17.9个和0.4个百分点，比1-4月加快3.1个百分点。其中商品住宅销售额为429.75亿元，增长27.3%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落28.1个、9.3个和0.9个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额89.37亿元，比上年同期下降17.3%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落67.8个、20.8个和12.0个百分点，占商品住宅销售额的比重为20.8%，同比降低11.2个百分点；140平方米以上住宅销售额78.39亿元，增长1.3%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-4月回落85.1个、9.8个和7.5个百分点，占商品住宅销售额的比重为一八.2%，同比降低4.7个百分点。图3-4 2009年以来房地产投资与商品房销售面积增长速度走势图5月份“郑房指数”中，最引人注目的，是商品住宅的销量。郑州市市区商品住宅销售5一五4套（间），几乎是上个月2831套的二倍；销售面积54.49万平方米，比4月增加了27.48万平方米，是上个月的2.02倍。与商品住宅销量相比，非住宅市场显得冷冷清清。5月份，郑州市市区非住宅销售1058套（间），比上月少卖902套，销量仅为上个月的一半；销售面积12.44万平方米，较上月减少9.47万平方米。5月份商品住宅成交量较上月有大幅的提升，主要是因为部分项目在本月集中签约，以及几个大的项目如二七万达、新蓝钻三期等项目在5月份集中推售；非住宅市场成交量下跌，主要由于2011年银行准备金率连续提高五次，投资客虽看好写字楼市场，但迫于银行贷款难的投资客观望情绪凸显，致使办公物业成交量大幅下滑。图3-5 2011年1到5月郑州市商品房销售面积走势图（四）全省商品房销售均价在价格方面，“红五月”郑州房价继续上行。根据数据，5月份，郑州市市区商品住宅销售均价为6350元/平方米，较上月每平方米涨了559元。在非商品住宅方面，非住宅销售均价为一三760元/平方米，比上月贵了1690元。而销量降低的非住宅，拉低了商品房均价。5月份，商品房销售均价为7727元/平方米，比上个月降了876元。在二手房方面，成交均价为4792元/平方米（二手房均价以市场评估价为计算依据），较上个月涨了30元。其中，住宅二手房成交均价为4601元/平方米，比上个月涨了19元。5月郑州楼市商品住宅“量价齐升，这说明当前调控下5月新盘开盘量增多，住宅刚性需求依然强劲，而入市项目中高端严重偏多，成交量居高不下，是商品住宅均价上涨的真正原因。5月非住宅出现调控后的“量跌价涨”，这和舆论和业内传播的房地产投资（含投机）转向写字楼和商业地产的说法大相径庭，说明房地产投资（含投机）开始出现观望，不排除开发商为促销写字楼和商业地产大胆提价的可能。随着银根紧缩，非住宅会进入量价胶着状态。2011年5月份郑州房产销售数据商品房商品住宅非住宅二手房住宅二手房批准预售88.63万平米68.4万平米20.23万平米销售数量6212套（间）5一五4套（间）1058套（间）一五17套（间）1442套（间）销售面积66.93万平米54.49万平米12.44万平米一三.95万平米12.96万平米销售均价7727元/平米6350元/平米一三760元/平米4792元/平米4601元/平米图3-6 郑州市2011年1到5月商品房价格走势（五）全省房地产发展总结1-5月，在国家和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的作用下，全省房地产开发投资保持平稳快速增长，商品房销售面积增速继续回落，房屋施工面积增速趋缓，新开工面积、竣工面积增速加快，本年土地购置面积降幅收窄，待开发土地面积增加，企业资金逐渐趋紧。 12.17.202214:1114:11:3722.12.172时11分2时11分37秒12月. 17, 2217 十二月 20222:11:37 下午14