XX年11月湖南娄底商业地产调查报告_104页.docx

娄底商业调查报告扬子鳄(中国)市场研究中心2011年11月16日前言娄底。湘中重镇。地处湘中交通枢纽、湖南工业重镇、国家森林城市。矿产资源丰富，商业繁荣，无处不显示着一种城市生活的活力与魅力。当我们开始把脉这座城市远景消费趋势的肌理时，现状商业研究无疑是最佳的着手点。在本次专门针对娄底市的商业市场调查报告分析中，我们在选择研究范畴上统括了娄底市当前商业的三大商业物业形态（商业零售街区、垂直商业零售物业、专业市场）和两大消费产业业态（休闲娱乐业态、酒店业态），采取一种“点线面”的调研手法，在研究步骤上从大到小、从整体到局部、由表及里层层推进，通过调查问卷，访谈，深度访谈等多调查形式对娄底各商业形态进行调查和研究。调查从11月6日始至11月15日止，共计10天，人员共20人次。希望于经过以上的努力能够在全面性、真实性、专题性上有一个广泛、清晰的认识。通过对这些物业形态和消费业态的现状描述，思考其在城市发展过程中所处的境况及面临的危机与机遇，为大家提供参考和依据。目录： 一、娄底城市概述及城市发展浅析二、城市宏观经济研究 三、娄底商业发展规划研究 四、娄底商业整体市场分析 五、娄底商业问卷调研分析六、万豪城市广场个案例分析 七、报告总结一、娄底城市概述及城市发展浅析 湘中交通枢纽、湖南工业重镇，国家森林城市。娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区。1999年1月，经国务院批准，撤销娄底地区，设立地级娄底市，辖娄星区、冷水江市、涟源市和双峰、新化二县，总面积8117平方公里，人口400万，是湘中交通枢纽、湖南工业重镇、国家森林城市。全市东西宽160公里， 南北长 102公里。娄底因相传是天上28个星宿中的“娄星”和“氐星”交相辉映之处而得名。截至2007年12月31日，娄底市辖1个市辖区、2个县，代管2个县级市，另设一个开发区人口密度大，土地面积狭小湘中交通枢纽、湖南工业重镇，国家森林城市。娄星区： 面积353平方公里，人口40.2万人 ,区政府驻长青中街。 冷水江市： 面积 439平方千米，人口 36.98万,市政府驻冷水江街道办事处。 涟源市： 面积1895平方千米，人口111.96万。市政府驻蓝田镇。 双峰县：面积1715平方千米，人口 91.6万。县政府驻永丰镇。 新化县：面积3642平方千米，人口131.89万。县政府驻上梅镇。 地处湘中枢纽，道路交通发达。 娄底地理位置优越，交通便利，自古以来就是湖南省主要的战略腹地和南北通达、东西连贯的要衢。湘黔、娄邵铁路在这里交汇。207国道320国道与正在兴建的洛（阳）湛（江）铁路、上（海）瑞（丽）高速公路贯穿娄底，建设中的沪昆客运专线和安张娄衡铁路将使娄底成为国内少有的米字型，铁路枢纽。四通八达的公铁路构成便捷的交通网络。使娄底成为中国江南重要的交通枢纽和物资集散地。 邻邵阳、湘潭、衡阳、怀化、益阳、长沙，区位优势明显。地处湘中枢纽，道路交通发达。 沪昆高速公路与在建的二广高速公路、娄怀高速公路、长娄高速、益娄高速、娄衡高速在这里相交；空运亦相当便利，距黄花国际机场168KM。使娄底成为湖南继株洲之后的又一个重要的交通枢纽，在全国均有着重大的影响力。 长株潭3+5城市群，发展潜力无限长株潭3+5城市群以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内的“3+5”城市群建设，同时重视大湘西开发和湘南开放以“3+5"”城市群为主体形态，带动我省区域经济的协调发展， 加快形成以特大城市为依托、大中小城市和小城镇协调发展的新型城市体系，这是我省在发展布局上取得的重要认识成果。两条经济命脉洞穿城市核心， 导入型经济事在必行。依托沪昆铁路、洛湛铁路经济带，北靠长株潭经济圈、南临衡邵经济圈；形成南北共进之势，区位互补共赢，有效地拉动城市经济框架。地处丘陵，气候宜人，四季分明，淡水资源丰富，涟水贯穿娄底 娄底属中亚热带大陆性季风湿润气候区。热量丰富，温度适宜，四季分明：冬季少严寒，夏季多酷热，秋季晴朗温暖，春末夏初多雨成涝，盛夏初秋少雨多旱。全年平均气温16-17.3。年平均日照时间1538小时，东部多于西部。无霜期268天。娄底境内溪水奔流，河网密布，水系完整，水量充沛。全市主要河流有：东部涟水，为湘江中游一大支流，源于新邵观音山，自西向东，流经涟源市、娄星区、双峰县，经湘乡至湘潭县河口入湘江，境内全长85.85公里，沿途纳孙水、湄江、 测水等1-4级支流89条，控制流域面积3906平方公里。 西部资水，由南向北，流经冷水江、新化。经安化柘溪，过益阳注入洞庭湖，贯穿境内西半部，区内流程112公里，有1-4级支流100条，控制流域面积3985平方公里经济快速发展，产业升级迅速，结构优化调整，大型工业支撑 娄底经济发展迅速，投资环境日益完善。九十年代以来，娄底工业从小到大，由弱转强，形成了以冶金、建材、煤炭、化工、电力、机械为骨干的工业支柱产业，涌现出了涟源钢铁集团、锡矿山闪星锑业有限公司、金竹山电厂等产业典型。近年来，娄底加大城市基础设施建设，兴建了日供水量总达60万吨的水厂、超高压变电站、第二煤气源厂等一大批基础设施，修建了两条高等级公路和多条市内主要交通干线，开通了40万门程控电话、20万部移动电话，建立了与全球联网的娄底信息港。娄底市中心城区已建成全国有名的森林城市-以上资料均来自娄底政务网二、城市宏观经济研究 娄底市入选中国十大“宜居城市”，名列第8位。深圳、湛江、十堰、许昌、黄岗、九江、牡丹江、娄底、湘潭、聊城、依次进入宜居城市的前十位。 近5年来，娄底市加快城市人居环境和公共服务体系的建设，先后投资近100多亿元加强市政建设和城市环境改造，城市环境建设得到极大提升，城市竞争力有效提高，全市人居环境、人均居住面积、人均道路面积、人均公共绿地面积和自来水普及率居全省先进行列，相继获得“省级园林城市”、“省级卫生城市”、“全国绿化模仿城市”殊荣。 加强旅游开发，着力人文环境建设和城市景观打造，涌现出紫雀届秦人梯田梅山龙宫“自然与文化遗产”、曾国藩故居“全国重点文物保护单位”和湄江风景区、大熊山国家森林公园“百姓喜爱.湖南百景”等一批重点景区；打造出娄星广场、石马公园、春园步行街、万豪城市广场等一批颇具特色的城市景观。加强社会文明体系建设和区域经济发展，地方生产总值增速连续4年超过全省平均水平，广大市民的文明程度有了质的提高，娄底去年荣膺“省级文明城市”。2010年湖南省各市州GDP总量与人均GDP排行榜2011年前三季度湖南各市州GDP指标从2010年各市州GDP总量来看，娄底GDP总量为680.72亿元，位于第11名，14.5%的增长率处于中等水平位于第8名，人均GDP179812元，购买力均价为4557元。 2011年前三季度GDP排行位于12，总量位524.17亿元，同比增长12.7%，受港粤地区产业的转移，郴州、永州地区GDP总量有所上升，相比同等地区的怀化、湘西、张家界、娄底后期表现依然后劲十足。新成立的万宝新区、规划逐步成熟的城南新区、以及安石工业园、高桥工业园、炼钢产区、第三工业园等国家重点产业的精心布局将为娄底的经济增添一副美好蓝图。地区GDP排行GDP总量同比增长增长排行长沙市 1 3835.00亿元同比增长14.3%1岳阳市 2 1328.31亿元同比增长13.9%3衡阳市 3 1207.53亿元同比增长13.7%5常德市  4 1163.02亿元同比增长11.6%13株洲市 5 1019.36亿元同比增长13.1%"8郴州市 6   902.77亿元同比增长14.0%22湘潭市 7   797.37亿元同比增长13.5%86邵阳市 8   681.50亿元同比增长12.5%8$10永州市 9   661.56亿元同比增长12.5%11益阳市 10   625.82亿元同比增长12.5%12怀化市 11   601.33亿元同比增长13.2%7娄底市 12   524.17亿元同比增长12.7%9湘西州 13   256.89亿元同比增长08.0%14张家界 14   206.01亿元同比增长13.8%4房地产开发投资额度逐年上升房地产的投资近两年出现井喷，刚性需求、投资需求的拉伸使娄底的房地产市场正在酝酿一场变革；娄底市2005年-2011年前三季度房地产投资走势图娄底房地产投资走势处于不断上升的阶段，虽然在08年受宏观经济的影响，投资增长比例有所下滑，但仍处于增长阶段；到2010年，五年的时间娄底的房地产投资由05年的8.88亿直线飙升到40.98亿，投资额足足翻了4.6倍；房地产投资方向也由原来的纯住宅投资开发还是转向商业地产开发。三、娄底商业发展规划研究融入泛珠三角经济圈、辐射湘中、打造湘中地区的“物流中心”规划目的：Ø 立足娄底，辐射湘中，逐步成为长株潭经济圈的主要组成部分。Ø 融入泛珠三角经济圈Ø 建设以实体产业为支撑的新型工业化城市Ø 基本上奠定以信息产业和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，使娄底成为湘中地区的“物流中心”。城南商圈、市中心商圈、涟钢商圈三大主流商圈涟钢商圈：以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、建材家居、等功能为主。主力业态为中小型百货店、超市、专业店、专卖店、便利店。配置专卖店、专业店等新型业态。 城南商圈城南商圈：功能定位以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、市政办公服务等功能为主。主力业态为大型购物中心、大型超市、专业店、专卖店、便利店、国有企事业单位。配套行业应大力发展餐饮、文化娱乐、图书报刊及邮电业。中心商圈：打造以购物、休闲、文化娱乐、旅游为主的综合性商业中心，规划成为城市综合生活服务和商贸集聚的核心区之一，辐射湘中地区及本市的消费者。娄底市商业中心。中心商圈涟钢商圈行政中心南迁到南城板块 商业潜力陡然增加 三大主商业板块，对娄底市区成连贯长方形，以市中心商业区为中心，辐射全市，两个区域商业在满足片区消费的同时，与中心板块区遥相呼应。商业未来发展的重点一是中心板块区的升级改造，特别是打造一批大型主力店、购物中心形成点式辐射、核心凝聚力；二十南部新区的建设，力在打造南部新的核心商业圈，商业体量大，品牌档次高是其追求的重点。 行政中心的南迁使得南城板块商业潜力巨大。形成“1核、3心、5区、10中心、多面的商业体系 娄底市商业网点布局在老城区建设1处市级商业中心;在城南、城北和开发区共建3个大型物流园区；在中心区、城北区、南部新区各建1个区域商业中心; 在城区建设10条各具特色的商业街；按照人口分布建设5个社区商业中心; 形成“1核、3心、5区、10街、多面”的商业体系。区位功能规模主力业态市级商业中心清泉广场为中心控制范围约1.5平方公里城市综合生活服务和商贸集聚的核心区控制在1.5平方公里内百货店、大型超市、超市、专业店、专卖店、便利店。配套的网点以文化娱。 中心区 商业中心城南商贸区、钢城商贸区、仙人阁商贸区、万宝商贸区、江龙滩商贸区等五个区域突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能8-10万平方购物中心、百货店、大型超市、专卖店，文化以商贸、金融、服务为一体的， 8-10万平方米娱乐及餐饮、休闲。 社区商业中心社区配套为社区服务消费的配套商1.5-2.5万平方米小型超市、便利店、菜场、餐饮店 城南 商业中心育才路、新星南路、湘中大道会展为主要特色的商贸区8-10万平方购物中心、百货店、大中型超市、专卖店，文化以商贸、金融、市政办公服务为一体 城北 商业中心香茅街、仙桥街、娄星北路，为城市涟钢区服务的区域性商业中心5-8万平方购物中心、百货店、大型超市、专卖店、便利目前商业主力店、主力街布局图康星百货TOP尚都商业广场城市商业街分布 娄底的商业步行街，前期规划较为盲目，人为布控较为明显，大多经营不理想；后期随着周边城市区域消费的聚集，城市区域消费特征习惯的逐渐成熟，以及后期规划的消费群体、服务业态的合理定位；商业街的功能逐渐得以体现。春园步行街就是一个成功的案例：名称规模店铺经营现状主力品牌消费服务 定位 业态规划春园步行街全长1200米，店铺达800多家 很好，人流量较大沃尔玛、KFC、三福、圣得西、adidas、意而康、红蜻蜓等中高端定位以主力店带动专卖店、专业店、特色店为主的购物，休闲一条街TOP尚都商业广场全长800米，店铺达350家一般，去年10月份开始营业通程电器、仁让利超市、你好时尚美发中低端以专卖店、折扣形象店为主的商业购物街，受对面建材城影响有部分家居、布艺、建材店入驻九亿步行街全长500米店铺200家一般，人流量一般众一鞋业、利郎、金鹰露丝卡、富太太中低端打造以专卖店、折扣店为主的，以休闲购物为主的商业街 娄底未来商业仍以三个商圈为基础，将逐步转向以南城商圈为重点建设 娄底市城市商业网点建设的总体发展目标是立足娄底，辐射湘中，逐步成为长株潭经济圈的重要组成部分，融入泛珠三角经济圈。到2020年，在全市基本构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善、畅通灵活、开放高效的与国内、国际市场接轨的大商贸、大流通、大市场的城市商业网点布局和商业业态结构，打造服务功能完善，既能够引导和满足消费，又能够创造、扩大消费的区域性“购物天堂”，并初步形成以商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业与服务业体系，基本上奠定以信息业和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，使娄底市成为湘中地区的“物流中心”。四、娄底商业整体市场微观分析在对娄底商业的整体印象进行“海阔天空”的描述之后，接下来研究的方向将深入到城市的商业框架中，去探寻城市脉络，揭示商业的原动力。为了从微观上了解娄底的商业业态，此次对娄底的市调覆盖了娄底主力店业态调查，街铺业态调查，春园步行街业态调查，专业市场调查。同时通过调查问卷，深度访谈对娄底市消费者形态，商铺经营者形态， 投资者形态做了全方位的调查和研究。 就整体范围来讲，在城市商业聚集区，其商业业态的一致性特征不明显，是一种游离于混杂与纯粹之间的商业业态。如：娄星南路、香茅街是专业卖建材类街区，而长青街、氐星路是主要经营服装鞋类的商业街区。反而在城市外圈范围内体现出较为一致的商业业态特征。比如：乐坪大道西形成了汽车维修、美容、交易专业市场；月塘街形成了针对休闲娱乐人群的KTV商业一条街；扶青路上出现主要餐饮、酒家的集中布点现象等等。娄底市街铺主要分布在城市“三横三纵”（横：湘阳街、长青街、乐平街；纵：娄星南路、氐星路、新星南路） 部分街道商业业态现状分析表部分长青街东往西（市疾控中心至特邦鞋业）面积（）约9801006030030035023925280120160050300401607025.820.8200801801202304005036049110150品牌市疾控中心重庆砂锅粉中国福利彩票娄星大药房新大陆百货中国银行支行明慧春园茶庄邮政报刊点众一大药房家和美长青药品店市医疗器械店湘雅门诊部康一馨大药房盛世家纺百花蜂产品中国银行支行韩姿娜福奈特南方寝饰多喜爱晚安家纺梦洁家纺中心大药房精益眼镜迪信通手机三星专卖店香港卓尔珠宝花之林租金（元）25元月/-180元月/（不含特邦鞋业门面）越靠近氐星路其租金越贵，长青中街步步高至九亿步行街面积（）3580859090105110755550857520306530601101157090110115351107012080110品牌稻草人达芙妮乔丹淑女屋红蜻蜓巧女人特步诗燕猫人诗婷杉杉忘不了脆皮蛋糕富妮来半边天淘迎宾花艺育才眼镜花儿朵朵京枫指妆名媛尚品圣得西波司登饰衣坊清泉大药房衣柜依衣人超越利郎长青街九亿步行街口至电信大厦面积120100 1351307010540355020152025221520202530352025603540457045130品牌安诺尼玛花雨伞渡森卡宾太子龙乐开口蛋糕坊劲霸男装宝岛眼镜东方眼镜巴拉巴拉童装天天新书店汪氏蜜蜂园依恋女装朗文斯汀山水雨稞百花峰产品真喜路女装韩版潮流服饰唯弋女装超捷女装专卖尤西子女装衣吻女装衣窗大明眼镜花公子花屋艾美特电器晟鑫商贸杰西苏州樱花科技森马长青中街面积（）120100 1351307010540355020152025221520202530352025603540457045130品牌安诺尼玛花雨伞渡森卡宾太子龙乐开口蛋糕坊劲霸男装宝岛眼镜东方眼镜巴拉巴拉童装天天新书店汪氏蜜蜂园依恋女装朗文斯汀山水雨稞百花峰产品真喜路女装韩版潮流服饰唯弋女装超捷女装专卖尤西子女装衣吻女装衣窗大明眼镜花公子花屋艾美特电器晟鑫商贸杰西苏州樱花科技森马租金（元）娄星南路（南到北）面积（）40403050303060404030655045304080256570130155035353535359035品牌新康复诊所人民电器集团金威建材常青摩配胜者渔具湘中锅炉配件华众摩配园林机械欣荣摩配自动门业飞歌乐器天正电器金牛管业腾正摩配天锦酒店用品绿源电动车禹师摩托行永天门业经阁铝材王力门千秋门业飞云安全门盼盼门业天普太阳能群开门业星月门业三鑫门业TATA木门美的太阳能租金（元）娄星南路（北到南）面积（）6065140356025254525256560204050404040110404040504015151256品牌明星机电农业机械公司中国建设银行矿山机械金泰五金新界泵业津雨工业节能水管建材永佳涂料鸿运机电华润漆三雄极光力帆摩托大立摩托轻骑摩托建设摩托劲隆摩托太阳摩托中国黄金金凤电缆金杯电缆金龙电缆电动车创美家人电动车维修全香摩托正新颠沛维修喷招牌家电维修租金（元）25-90元/平方米/月乐坪街（由新星路起，有东到西）面积（）8050200404530170100902005026011025282001503012080100606010060120182580品牌金利烟酒湘女多娇满哥酒楼瑞奇取暖桌暖洋洋取暖桌大熊山特产富雅酒楼表伙计副食衣美容时尚芭比盛康牙科万客隆酒城华致酒行海波取暖桌瑞奇取暖桌天香茶楼魔镜美发福彩风华文印万寿安康药店百年盛世晨光文具印章湘中书院三优水果视野礼仪颐寿园乐客服装华通地产租金（元）30-120元/平方米/月商业业态比例分析娄底商圈中主要经营商业业态有服饰鞋帽、餐饮酒店、数码家电、生活配套等业态为主，小型便利店、五金化工、美容美发等也占有一定份额，其中存在的约2%的店面闲置，主要为新建的商业门面和一些物业结构较陈旧的商铺。商业面积业态划分鉴于娄底生活配套设施普遍较为单一，其商业承受租金压力较低，经营面积普遍偏小，一般在20-45平米之间，位置较偏。 娄底商业面积业态划分比例表 城市商圈中的生活配套由于承受租金能力较低，所以面积普遍较小，集中在20-60平方米以下，占面积中的77%，同时在地段选择上相对较偏，物业结构上全是单层结构。购物中心面积业态划分鉴于娄底商业面积结构不合理，300以下占55%，占有较高比例！ 娄底购物中心商业面积结构比例图城市商圈中的购物中心多以大型超市为主，由于城市局限性一般规模相对较小，面积300平方米以下的占55%，占有较高比例。由于娄底城市属于三线城市，规模一般，经济发展蓬勃发展，所以市区内大型购物商城较为集中，其主要购物中心为沃尔玛、步步高、鹏泰.友谊阿波罗、新一佳、万豪城市广场等。服饰鞋帽商业面积比例鞋帽服饰等商家对低端要求比较高，依赖于人流量大，成熟的商业街道，同时需求为对面积较小的街铺依赖，所以一般倾向于50平米以下。服装鞋帽由于聚集大量知名品牌店，所以对地段的要求必然较高，人流量大，市场相对成熟，同时需求面积相对较小，虽然租金单价较高，但总价不高，同时品牌店在租金承受方面也具有一定的优势，因此此类业态占据了市中心商圈的核心位置，同时物业结构上也以单层铺面较多，面积集中在50平方米以下为主。其它类似城市也大至如此。家居建材商业面积比例家居建材类的商家对于商业面积的选择一般都在0-30平米之间鉴于租金承受能力以及行业的特殊性，建材家居设在主商圈的较少，进入主商圈的商家在面积选择上也均以小面积为主，地段选择相对较偏，物业结构也以单层居多。 主要调查对象为粮运建材大市场、九龙环球2期等一些主干道上的小型商铺。（此数据不包括五江、大汉等专业建材市场）物流、文体商业面积比例文体用品商业多数在学校周边对所需面积要求不高多数在0-30之间。而物流商业所需面积除去一些大型物流中心，一般的小型物流公司都倾向于50-100平米之间的面积地段要求也不高。 文体用品在整个城市商圈中所占比例较小， 物流站对面积的要求较高，主要在50-150平方米仅为3%。其主要分布在学校周边，需求面 之间，由于其行业特性，物流主要分布在城市边缘地积一般较小，主要在30平米左右，物业结 段，围绕大型专业市场而立。构一单层占绝对主导。精品、医疗商业面积比例精品店商家的面积一般在0-60平米之间为主、而医疗商业方面的话多数在0-100平米之间医疗商业面积结构比例图精品店商业面积结构比例图 精品店一般要求物业条件较高，装修 条件好，地理位臵要求过高，一般租金相 由于娄底地区没有大型药材市场，主要医对较高，对面积的需求较小，物业结构以 疗商业集中在以诊所、医院和其他医疗器械对单层为主。主要集中在城市主要交通汇集 物业要求要求都不是很高。点，城市的主要商圈。商业的开间结构比例受城市规划和商圈形成习惯影响，商业物业较老且开间都集中在2-4面之间。 商业店铺开间结构比例图由于城市商圈多处在城市老城区，物业比较陈旧，在开间结构上都比较小，其中2-4米的占到56%，随着主商圈的升级，一些新型商业的入住，对开间较宽的商业物业做了一定的补充，但总量依然较少。商业的进深结构比例同样受到城市物业老旧因素，商业的进深结构都集中在5-10米之间。鉴于城市商圈多处在城市老城区，物业比较陈旧，进深在10米以下的占总量的70%，其中5-10米的占到70%，随着主商圈的升级，一批改建商业项目，开始建设进深较大的商业，但目前所占比例较小，超过15米进深的商业仅占总量的10%。商业租金价格分析娄底租金中央商圈和次商圈差距巨大、充分的反映了娄底商业集中化一种发展趋势。湘阳街60-300/月洞新大市场50-120/月乐坪大道30-120/月时尚春天百货75-350/月春园步行街200-500/月长青街90-350/月康星百货扣点形式20%九龙小商品城70/月五江建材城20-150/月清泉名店街110-250/月长青中街街区80-200/月九亿步行街100-200，二楼25-55/每月娄底的高租金主要集中在如图的三个较为成型的商圈内，其中中心商圈多为复合型物业，同一地段受楼层影响价格波动也相当大；而老街商圈物业属于单一的单间门面租金相对与平均。北城商圈也属于复合型物业,租金比波动也较大！由于娄底城市商圈商业氛围较浓以及沿街商铺基本是单层结构，致使租金水平相对较高，主力租金范围在30-40元/月之间，租金范围大于100元/的商业主要集中在城市主要商圈，长青街、氐星路沿线商带，业态主要以服饰鞋帽为主。以春园步行街为中心的中心商圈平均租金在120左右最高租金突破350 /月。还有相当一批自有物业经营的商家占到全市商业经营的7%左右。城市专业市场分布图娄底专业市场零散分布、除去建材外还未有其他类很专业 的市场；共有八个大专业市场，城市的专业市场分布以市中心为中间支点呈弧形带状布局。向南扩展。专业市场对核心商圈的依赖性较强，独立发育相对困难，对道路交通的依托性一般.新绿岛手机市场分布出租率大道90%效益不错. 紧邻春园商业步行街和氐星路，为城市商业中心地带。 开业时间：2007年3月8日 营业时间： 8：3018：00 营业面积：目前是娄底最大的手机专业商场，营业面积1500平方米，总投资1300多万元。 经营形式：柜台出租 总柜台数：272个 租金情况： 月租4002400/柜台，越往里租金越低，租金一次性交一年 押金：一万元，一年后才可退还，以确保为手机客户提供一年的保修服务 经营状况：出租率90% 产品档次：手机零售价格大多在3004000元/台区间波动； 手机利润较低，单台手机毛利润平均为100元左右.九龙小商品市场分布九龙小商品市场、多以摊位形式经营种类很杂位于氐星路与长青街交叉口，为娄底商业中心 经营业种： 一层：日用百货、小商品、服装 二层：家具、家居用品、窗帘布艺 租金： 内铺：为摊位形式，2.7 /个，2000-2500/年 （5080元/月 ），一般租赁两间，一次 性付一年； 外铺及临街商铺：为独立商铺租金在80-200元 /月/ 明珠电脑城市场分布娄底市第一条商业街、重新定位达六次，现经营电脑数码类产品 2001年开始建设的娄底市第一条商业街； 占地面积2万平米，其中商铺460套，为一二层底商，每套面积以40-50为主。 租金： 一层：6001800元/月/间，1545元/月/平米 二层：400元/月/间，10元/月/平米 经营状况 一层：营业率80%，二层：营业率60% 该项目属于娄底开发较早的商业街，由于地段人气不足，经营较差，先后重新定位达 6 次，最初定位为女人街，主营服装、鞋类产品，现经营电脑等数码类产品。 大型商业主力店分析娄底大型商业物业的分布主要以城市人流最大的两个商圈为依托，形成横向相应辐射，纵向顺势扩展，互为烘托竞争互补的态势，目前已将氐星路、长青街打造成城市的商业黄金纵横。大型商业物业分布部分百货业态及租金对比市场/街区名称区域位置经营范围规模/面积功能布局租金水平元/月经营状况 主题/特色 统一品牌康星百货长青街皮具/首饰/鞋/服装100001F鞋/首饰/2F女装/3F男装营业额20%较好中档康星百货清泉名店街氐星路高档男装/皮鞋/精品女装30001F男装鞋饰品/2F女装 100-250较一般 人气不旺高档消费清泉步步高百货长青街超市/金器/服装/家电/办公用品120001F超市饰品/2F女装鞋皮具箱包/3F童装内衣4F家电120-250较好人气较旺中高档步步高时尚春天百货-春园步行街首饰/服装 约200001F鞋/首饰/服装/2F-3F服装/4F童装正在招商35-250一般中高档时尚春天九龙/南洋百货长青街服装/首饰约10000临街与商场式结合70元较好中档各类品牌娄底各主力店印象 五、娄底商业问卷调研分析在本次专门针对娄底市的商业市场调问卷中，我们在选择研究范畴上统括了娄底市当前各个商业中心及次中心商圈调查年龄涵盖22周岁至70周岁之间。通过调查问卷，电话调查，访谈，深度访谈等多调查形式对娄底各商业形态进行调查和研究。涵盖投资者调查，商铺经营户调查，和消费者调查等。调查从11月6日始至11月15日止，共计10天，人员共20人次。希望于经过以上的努力能够在全面性、真实性、专题性上有一个广泛、清晰的认识。通过对这些物业形态和消费业态的现状描述，思考其在城市发展过程中所处的境况及面临的危机与机遇，为大家提供参考和依据。一：消费者问卷调查数据分析：（附调查表）调查人数：1000人 回收问卷：1000份 有效问卷：948份 1.1. 调查数据统计：消费者性别统计表0：性别男女38256623%44%1.2. 消费者职业统计表1：职业学生 公务员个体老板私人企业主 公司职员 医生律师 金融从业者 企事业单位人员 其他1231737156130130123321613%2%38%6%13%1%0%1%3%22%1.3. 消费者住址统计表2：住址春园步行街附近娄星广场附近人文科技学院附近城南新市场附近涟钢开发区火车站附近石马公园步步高附近新体育馆附近珠山公园附近华天酒店附近涟钢开发区冷水江涟源双峰新化省内省外77121691972696551472091231057481996358%12%7%2%7%7%7%5%5%2%9%2%1%6%5%2%10%4%1.4. 消费者年龄统计表3：年龄18-2526-3536-4546-5555+387308202651540%32%21%7%2%1.5. 消费者收入统计表4：收入1千-1千-2千2千-3千3千-5千5千+1583322511357117%35%27%14%7%1.6. 消费者学历统计表5：学历初中以下高中/中专大专本科硕士/以上其他1794781771244818%49%18%13%0%1%1.7. 购物产所统计表6：购物场所春园步行街九亿步行街九龙商业街九亿城top商都环球商业广场洞新市场明珠商业广场其他商业街沃尔玛涟钢步步高新一佳步步高康星百货特邦鞋业其他超市56