XXXX年广州房地产市场年度报告_58页_世联.docx

世联地产：广州2010年房地产市场年度报告土地方面2011年广州中心城区供地多元化成为焦点，商品住宅用地、三旧改造用地、保障房用地的出让将更好的完善土地市场的供给体制。行业政策1.2010年整体房地产政策特点分析：在经济流动性过剩（货币超发）、输出型通胀压力（国际大宗商品价格高企）、劳动力价格上涨、房地产市场过热（大范围投资投机性炒房）的大背景下，国家各部委、各个直属机构出台了大量的相关政策针对贸易、金融业、房地产业等各个行业进行了宏观经济调控。2010年广州房地产市场特点鲜明，是以经济复苏为基础，以调控政策为走向的一年。这一年政府出台了30多条金融税收、土地、房地产相关政策来调控楼市，包括为业界熟悉的“国十一条”、“国十条”、“国五条”等重要房地产调控政策，广东省政府及广州市政府也相继出台了“粤四条”和“穗七条”来抑制广州市上涨过快的房价。2010年房地产市场调控政策主要包括四个方面，土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。土地政策方面规范土地供应体制、加强土地税收监管、调整供应结构成为全年土地政策的主题。政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一是适度缩紧开发商的资金链，使其缩短开发周期，其二是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅土地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。金融税收政策主要是从微观和宏观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率和两次加息来控制经济过热及房地产市场过热的问题。微观方面政府连续出台了11条政策来调控房地产市场。增加房贷利率、限制三套贷款以及减免保障性住宅交易的税费，在商品房市场成交环节增大交易成本，在保障房和公租房市场的交易环节降低市场交易成本，从而达到鼓励保障房和公租房的交易及控制商品房投资市场过热的目的。房地产政策方面共计出台了12条政策进行全方位调控，包括业界熟知的“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“清退令”以及“限外令”。从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。政策主要对地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。地方政府方面中央要求加大保障性质住宅的土地供应、加快保障性质住宅的建设、规范准入保障性质住宅租赁及买卖的申请条件；在房地产开发商方面要求78家非主营房地产的央企退市；要求银行方面增加二套贷款首付、停止三套贷款；购房者方面除金融政策外，还新增加了“限外令”，对外籍人士在中国购房出台了限制条件。纵观一年的调控政策可以发现，国家从多个层次入手对房地产市场进行了调控，但是取得的效果并不理想。从成交均价看广州十区2010年商品住宅均价环比上涨了32%，商品房成交量环比成交量环比下降43%。由此可见，全年调控政策仅仅抑制了成交量的上升，对住宅的价格影响不大。2.2010年综合政策2010年综合政策一览表重点政策分析：“国十一条”关于促进房地产市场平稳健康发展的通知总体方向：要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。基本内容：通知指出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视；加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序；金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念；加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。政策解读：确定了2010年整体调控的基调，上调了购买二套住房的贷款首付比例，但对当时的整体市场影响不大，正是这个原因政府在未来的几个月连续出台了大量的越来越严厉的政策对住宅市场进行调控。“新国十条”关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知总体方向：部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民的住房问题。基本内容：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。政策解读：突出差别化购房贷款政策来抑制投机性购房的需求，以及限制跨区域的购房需求，本质是“限贷限外”的双限政策。“国五条”对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知总体方向：进一步调控房价过高、上涨过快的房地产市场，细化前期政策在各个城市的落实情况。基本内容：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；要完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。同时，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划；加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。政策解读：政策明确的要求了对个别楼市上涨过快的城市进行限购，随后北京、上海、广州、深圳等一线城市纷纷推出“限购令”，广州也在10月15日出台了广州版的“限购令”，政策出台后不久广州的成交量一度下滑六成以上，业界对这条政策的评价为“史上最严厉的楼市调控政策”。3.2010年土地政策2010年土地政策一览表重点政策分析：关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知总体方向：国土资源部于2010年3月8日下发通知，为贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。基本内容：开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。国土资源部昨日下发了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。通知规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。政策解读：通知宣告了2010年房地产第二波宏观调控的来临，除了确保房地产用地供应和及时开发外，通知“19条”是要整治“囤地”、“炒地”行为，并促进地产市场健康平稳有序运行。今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过一年，调控力度明显加大。此通知对资金实力雄厚的一线房地产公司影响相对较小一些，而实力弱的二三线房地产公司受影响较大。关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知总体方向：2010年9月27日，国土部、住建部联合发布了关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知。文件明确要求“坚决贯彻落实国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整”。基本内容：除了强调保障性住房供地占比70%以上外，通知要求各地结合实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量；为保障政策落到实处，通知明确提出，保障性住房和中小套型住房等用地计划供应完不成的，不得供应大户型住宅用地。；通知还要求住房建设部门配合国土部门对闲置地进行清理，其中最有意义的是，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对政府及部门原因造成土地闲置的，要求联合限期清查整改。而且，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格；通知还对政府在土地规划审批等事项上有了明确的时间规定，从而避免政府审批环节的拖沓，以求尽快形成住房的有效供应。政策解读：政策其基本思路是“遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。”，短期调控的方向是遏制部分城市房地产价格的上涨，长期的调控方向是对住宅市场整体供应结构的调整，预计在2011年政策的主要方向将是进一步落实保障性质住宅的供应力度。4.2010年金融和税收政策2010年金融和税收政策一览表重点政策分析：关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知总体方向：按照4月17日，国务院出台关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知的规定，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高。基本内容：此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。政策解读：主要是配合国务院关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知（“国十条”）出台的对购房贷款的界定，这个政策的出台大幅度限制了二次改善行置业的需求，政府开始出台差别化的住房信贷政策调控楼市。关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知总体方向：是为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知的有关精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展而出台的信贷政策。基本内容：一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策解读：是配合“国五条”出台的房贷政策，该政策明确了“即认房又认贷”的购房贷款门槛，提高了二次、多次置业者的利息成本，住宅市场的成交情况受到抑制。5.2010年地方政府政策2010年地方政府政策一览表重点政策分析：关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见总体方向：主要是贯彻“国五条”对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，在广州市内进行的房地产调控政策基本内容：户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，“常住”认定标准为能够提供在广州1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。与其他城市不同的是，广州规定18岁以下的未成年人不得单独购买商品房，堵住投资者钻空子的机会。外国人、外资企业购房则按住建部有关政策严格执行；第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第3套及以上房贷全面停贷；为杜绝各种变相实现3套房贷的可能性，意见同时禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房，禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款；禁止在全额还款前追加贷款；政策解读：“即认房又认贷”的购房贷款政策在广州落实，“限购一套”等条款更是抑制了广州房地产市场的成交量，政策出台后广州市11月十区二市一手住宅市场成交环比下降六成以上，而12月的成交逐步上升，政策消化期较短，广州购房者对国家出台的宏观调控政策信心不大，普遍看高未来房地产市场走势。6.2011年房地产政策的预测2010年在政府连续出台了一系列抑制楼市的政策下，2011年政府对房地产调控还仍将继续进行。一、房地产政策预判2011年政府将继续原有政策来抑制上涨过快的楼市。温家宝指出：“我们提出要稳定市场信心和预期，要稳定房地产的建设，要加大对中低收入家庭的住房支持力度，这就表明了政府的态度。”也就是说如果2011年市场价格继续表现为上涨，那么政府很有可能会出台新的更严厉的政策来调控房价。二、土地政策预判土地供应分轨制将明确，保障性质用地的供应量将纳入土地政策体制里面。国务院总理温家宝与网友在线交流并接受中国政府网、新华网联合专访中指出政府近期首要目标就是完成750万套保障房建设。结合到土地政策方面来看，未来一年有望出台更加详细的规定来保证保障性质土地的供应。三、金融及税收政策预判在政府稳定楼市的目标下，金融及税收政策将会进一步出台货币紧缩以及房产税等相关金融税收政策配合政府调控楼市，上调利率和增加存款准备金率的可能性很大，房产税已经在重庆和上海开始试点。总结：纵观2010年诸多政策调控，发现广州市场“刚性需求”及部分“改善型需求”在调控下被抑制，市场表现为“量跌价升”。政府提出的遏制房价上涨过快的目标没有实现，调控产生的影响更多的是量的下降而不是价的平稳。一级市场1.2010年广州市土地市场分析1.1广州市2010年土地供应结构分析工业用地占52%，住宅用地占26%2010年，广州市一共成交145幅土地，总用地面积750万平方米，土地出让金362亿元。其中，住宅用地31幅，面积189万平方米；商业用地22幅，面积82万平方米；工业用地73幅，面积388万平方米；仓储用地10幅，51万平方米；其他用地9幅，40万平方米。今年工业用地成交比重最大，占全市土地成交面积的52%，与2009年成交的40块，总成交面积153万平方米，环比增加60%，其供应主要来源于南沙、萝岗两个区域；其次，住宅用地占比为26%，与2009年43块住宅用地，总成交面积456万平方米相比，环比下降59%；商业用地成交占比为9%，相比2009年商业用地12.7%的份额，今年比重略有下降。今年广州市土地出让金362亿，住宅用地出让金为277亿，占全市土地出让金的76%，商业用地出让金为61亿，占17%，其余份额则为工业、仓储等其他土地。由此可见，政府的土地收入主要是通过住宅用地的成功出让而获得。1.2广州市2010年住宅用地分析2010年，广州十区共挂牌出让32幅住宅用地（不包括杨箕村改造公开出让地块），总占地面积199万平方米，总建筑面积423万平方米。32幅住宅用地中仅有一幅番禺石楼镇大岭村地块流拍，全年成功出让31幅住宅用地，总用地面积189万平方米，总建筑面积406万平方米，住宅用地出让金额达277亿元。住宅用地成交面积“量”降六成从成交面积来看，2010年广州住宅用地成交面积为189万平方米，与2009年相比，环比减少59%。但是2009年土地市场情况较为特殊，受到广州举办亚运会的影响，去年12月广州市国土资源局挂牌出让广州亚运城项目263万平方米这一巨无霸地块，该地块占2009全市住宅用地过一半的面积，若除去这一地块，2009年住宅用地正常成交面积为193万平方米，与今年住宅用地189万平方米成交面积相差无几。整体楼面地价节节上涨，2010年高达6823元/平方米广州今年成功出让的31幅住宅用地，尽管土地成交总面积不到去年的一半，但是整体楼面地价均价高达6823元/平方米，去年广州平均楼面地价为5466元/平方米，环比大幅度上涨28%。住宅用地平均楼面地价急升主要因为今年市中心住宅用地供应量的所占比例明显增大，从而拉动全市平均楼面地价上升。今年中心六区供应住宅用土地一共14幅，总建筑面积180万平方米，占全市住宅用地建筑面积的44%，但土地出让金高达211亿，占据广州全市土地出让金的76%，平均楼面地价达到11722元/平方米，大力拉升全市住宅用地的平均楼面地价。根据阳光家缘2006-2009年商品住宅数据统计，广州商品住宅平均每年成交面积约818万平方米，按今年已出让住宅用地建筑面积406万平方米来计算，今年出让的住宅用地仅能满足广州半年的住房需求，土地供应收紧，一方面将导致地价的上升，将会推动未来房价上涨，另一方面导致未来的住宅市场供不应求的局面，致使商品住宅市场的成交均价继续走高。1.3广州市各区域2010年住宅用地成交情况萝岗、荔湾两区总住宅用地面积过全市1/2从今年广州各区域住宅成交面积来看，周边四区土地成交突出，共成交114万平方米，占全市住宅用地成交总面积的60%。中心六区共成交75万平方米，占40%，但是中心六区今年住宅用地成交占比相比起2009年则大幅增加。2010年广州全市住宅用地成交面积最大的是萝岗区，共成交住宅用地7幅，用地面积61万平方米，其次则为荔湾区，成交住宅用地6幅，用地面积共48万平方米，最后则为番禺区，成交住宅用地4幅，用地面积共39万平方米，海珠、黄埔、花都今年暂无住宅用地成交。从成交土地的建筑面积来看，全市最为突出的是萝岗区和荔湾区，分别成交137万平方米和106万平方米，预计未来这两个区域的住宅供应量也会随之大幅增加。今年萝岗区于9月和11月先后两次打包拍卖中新知识城相关地块，尽管科研设计用地占的比重最大，但是中新知识城的住宅用地面积高达23万平方米，建筑面积高达70万平方米，该板块将会成为萝岗区未来商品住宅市场的一个重要供应来源。按照广州最新的2010-2020年城市规划，未来将建设的200万人口规模的东部新城就是以中新知识城为核心，中新知识城未来的人口规模将达到50万人，可见对未来住宅用地的需求量是很大的。除此以外，今年荔湾区的住宅用地成交情况也备受关注，除了出让5宗芳村原高尔夫用地以外，尤其是今年11月25日成交的广铁南站“巨无霸”地块，经过222轮激烈争夺，最终由广铁集团以86亿竞得，折合楼面地价17276元/平方米，曾一时创下广州今年以来卖地总价和单价最贵纪录。相比之下，番禺区今年的住宅用地成交则表现平淡，全年成交住宅用地4幅，用地面积39万平方米，不到2009年的番禺区亚运城地块占地面积的1/5。海珠、黄埔、花都今年暂无住宅用地成交，住宅用地供应量的减少，致使未来该相应区域住宅项目随之减少。预计2011年白云、萝岗两个区域将成为全市住宅用地的供应大区，其供应主要来源于白云新城以及中新知识城市，同时市内城中村旧城改造用地将会成为中心城区土地供应的重要来源。中心区贡献近八成土地出让金，荔湾独占四成从各区域住宅用地成交金额来看，中心六区总成交金额211亿元，占全市住宅用地出让金的76%，周边四区总成交金额66亿，占34%，其中，荔湾区凭借86亿总价“地王”广铁南站以及龙溪高尔夫组合地块等6幅住宅用地实现成交124亿元，占据全市总成金额45%，在区域土地出让金排名位列首位，几乎是第二名白云区土地成交金额69亿的两倍。可见，今年中心六区住宅用地出让金占比增加主导全市平均楼面地价的上涨。白云区地价涨至13197元/平方米，飙升全市之最从各区域住宅用地平均楼面地价情况来看，表现最为突出的是白云区和荔湾区，而本年度的“地王”也集中诞生在这两个区域。今年白云区的平均楼面地价高至13791元/平方米，其中白云新城板块三幅住宅用地刷新了广州最高地价，楼面地价全部超过19000元/平方米，打破了从2007年一直保持至今年的云祥路地块18728元/平方米楼面地价纪录，其中一幅AB2907008-2地块由保利地产以20605元/平方米竞得，晋升广州新一代单价地王。根据阳光家缘网站数据统计，2010年1-12月白云区商品住宅成交均价是11897元/平方米，“面粉贵过面包”的地王现象再次上演。白云新城板块的崛起必定会拉动区域整体房价的上涨。2.广州市2010年土地专题分析1.1“地王”频出，开发商看涨后市2010年的楼市虽然调控不断，但是高单价、高总价“地王”频出，纪录不断被刷新，开发商竞投土地的热情空前高涨。本地及外来发展商均积极拿地，可见开发商依然看好广州楼市发展。另一个方面，土地出让实行价高者得的制度，由于大型开发商实力雄厚，因此在土地出让时能够承受更高的竞拍价格，优质地块基本都被他们竞得，广州市土地资源已基本被大型开发商垄断。中小型、本土型开发商生存空间将会变的越来越狭小。“总价地王”分析广铁南站“巨无霸”地块，经过222轮激烈争夺，最终由广铁集团以86亿竞得，折合楼面地价17276元/平方米，创下广州今年卖地总价最高纪录。值得注意的是，广铁南站地块历史上就属于广州铁路集团，这次拿到土地市场公开出让是因为改变了土地性质要开发住宅。但根据“三旧”改造政策，广铁南站地块的70%地价款将补偿给土地原所有人，尽管地块此番拍出86亿元高价，但广铁集团真正付出的土地成本相对来说较少。“单价地王”分析白云新城今年推出4幅土地，其中3幅住宅用地刷新了广州今年楼面地价最高纪录，均突破19000元/平方米。其中编号为AB2907008-2由保利地产竞得的住宅用地块，身价高达11亿元，折合楼面地价20605元/平方米，晋升为广州楼面地价“地王”。目前，白云新城已被规划成广州市重点开发的主体功能区，未来将建设成为“宜居”新城及商业文化服务中心，届时白云新城板块配套将得到较大提升，板块内及周边住宅市场具备很大的升值潜力。“回炉地王”分析今年8月，被收回的番禺地王翻拍，城建地产以7282元/平方米的高价夺得，新地价竟然比2007年卖出的6230元/平方米还要高出1052元/平方米，继续保持番禺地王的身份。到了11月，同样被收回的金沙洲“地王”翻拍，深业南方地产布局广州房地产市场，最终以22.1亿元夺得该地，8351元/平方米楼面地价比首次出让时的价格高出416元/平方米。回炉“地王”一定程度上拉动相应区域的地价的上涨。2010年住宅用地成交top10排名2010年广州住宅用地成交楼面价top101.2三大城中村贡献市中心68.5万平方米住宅供应量根据广州市“三旧”办的计划，广州2011年计划新增启动“三旧”改造土地面积不少于10平方公里（不含南沙和萝岗两个开发区，从化和增城两个县级市），完成改造土地面积不少于3平方公里。在旧城改造方面，将大力推进恩宁路改造项目，启动越秀区大小马站书院群保护改造、万菱广场等35个老城区具有典型示范效果的旧城保护改造项目。在旧厂改造方面，将结合广州产业结构调整和转型升级的总体部署，推进珠影创意园等不少于50个典型旧厂改造项目。在旧村庄改造方面，将重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，全面改造影响城市景观和区域协调发展的城中村项目；全年确保15条，力争20条城中村改造方案完成批复。上半年完成15条村的方案审批，包括大坦沙岛河沙、坦尾、西郊3条村、番禺石壁4条村、五眼桥、沥滘、茅岗、下沙、陈田、江夏、谭村、沙步（黄埔）。广州四大城中村-猎德村、琶洲村、林和村、杨箕村一直备受关注，今年10月猎德村已改造完成并正式交付使用，而猎德村已规划定位成商业综合体。12月，越秀区杨箕村旧城改造也正式挂牌出让，于2009年出让的琶洲村、林和村也早已启动了改造。该四大城中村都是采取引入房产企业开发的模式进行改造，整个旧城改造项目地块大致分为村民复建房地块和公开出让地块，开发商需承担复建房建设以及该地块约定改造费用，剩下的公开出让地块可由其修建成商品房，包括商品住宅和商用物业。根据广州市国土资源局的数据统计（由于猎德村主要定位为商业综合体，暂不统计在内），琶洲村可提供的商品住宅建筑面积达到40万平方米，林和村可提供的商品住宅建筑面积达18.5万平方米，即将拍卖的杨箕村的商品住宅面积也达到10万平，即剩下的三大城中村可上市的商品住宅高达68.5万平方米。截止至今年11月，今年中心六区新增商品住宅预售面积为227.31万平方米，成交面积一共288.46万平米，市场吸纳率高达127%，供求关系十分紧张，而三条城中村在未来34年内可提供68.5万平的住宅面积，相当于今年中心城区成交量的1/5，将可大大缓解中心六区尤其是核心地段供不应求的情况。值得注意的是，由于该三条村落地处市中心较为核心的地段，部份将会开发生高端住宅项目，因此预计投入市场的住宅价格相对较高，这将会在一定程度上影响中心城区乃至全市未来的成交均价。1.3 2011年保障房建设进入“井喷”时代据广州市住房保障办公开信息显示，2010年广州共完成住房保障26230户，超出省下达的住房保障14400户工作任务的82%；包括龙归城在内，新开工建设保障房项目12个，总建筑面积308万平方米、4.07万套，新开工建筑面积占“十一五”期间保障房建设总量的50%，圆满完成了去年初政府工作报告要求的新开工建设300万平方米、4万套保障房的目标任务。广州市最大的保障房小区龙归城于2011年1月11日正式动工，该项目用地面积34.57万平方米，相当于6个正佳广场，总建筑面积105万平方米，将于2012年底建成7856套公租房和2984套限价房，而其他11个保障房建设项目也将相继动工，建成以后，将会形成全市4.07万套住房的供应量。由此可见，2011年将会是保障房建设“井喷”的一年，政府会加大保障房建设的力度，预计未来保障性质土地也将加大供应量，广州市土地供应结构将会有大的变化，将会和商品房土地出让形成土地出让的双轨制，但短期内“双轨制”局面暂时不会形成；同时，保障房供应量大幅度增加，保障性质土地出让也会一定程度上冲击部分区域的住宅市场，尤其是白云、黄埔这两区保障房供应大区。另外，保障房的生活及交通配套建设是否完善，是未来居民入住率高低的一个重要条件，如果广州市保障房建设“量与质”同步进行，未来对部分的商品房市场需求会产生一定的分流作用。3.广州市2011年土地市场展望2010年“地王”频出土地市场火热升温，楼面地价环比09年上涨近三成，大型开发商以及央企继续把持广州土地市场。2011年从土地供应方面来看，中心六区住宅供应不会减少，出让形式会有所改变。大型的“三旧改造”项目会为城中心土地市场提供大部分供给，包括杨箕村改造项目，将为中心城区增加11.5万平方米的土地供应，届时会缓解中心六区的供不应求的市场情况。另外，白云区白云新城板块、金沙洲板块、萝岗区的中新知识城板块将会继续成为土地供应的热点区域。集中在黄埔、白云和海珠区部分保障房用地将会出让。从土地价格来看，随着广州后亚运时代的来临，高铁里程的增加，地铁线路开通的加速、全城配套的完善，土地价格还将进一步攀升，白云区金沙洲板块、白云新城板块、番禺亚运城板块、萝岗中新知识城板块土地进一步上涨的可能较大。央企及大型开发商手握重金会继续成为土地价格上涨的“推手”。二级市场1.广州市商品住宅市场分析1.1 20062010年历年广州市商品住宅市场情况历年商品住宅市场供求情况2010年广州十区商品住宅预售总面积为741万平方米，环比上升11%，商品住宅成交面积共605万平方米，环比下降38%。从历年商品住宅市场供求关系来看，除了2008年和2010年商品住宅市场呈现供应过剩的状态以外，其余年份都呈供不应求的状态，今年吸纳率为82%，略高于2008年市场吸纳率73%的历年最低位。2008年房地场市场主要受到全球金融危机的影响，因为商品住宅需求大幅减少，导致供应过剩的情况，2009年房地产市场开始回暖，成交量达到历史最高峰，2010年政府出台一系列房地产调控的政策调节市场，金融、土地、市场等政策多达30余条，全市整体呈现供大于求的情况。但分区来看，中心六区“求大于供”的市场特点鲜明，市中心楼盘继续为市场追捧，周边区域由于供应量过大，区位配套较底等原因拉底了全市的供求比例，使得全市呈现供大于求的市场情况。纵观历年商品住宅市场成交情况，2008年受到金融危机的影响以及2010受到政府政策调控的影响市场成交下滑较大。历年商品住宅成交均价凸显大幅上涨的趋势，2010年成交均价相比起2006年的6354元/平方米涨幅达到100%，环比2009年上涨34%，预计2011年全市成交均价仍有进一步上涨的可能。1.2 2010年广州市商品住宅市场分析1.2.1 2010年整体市场概况广州十区2010年商品住宅成交面积605万平方米，环比下降38%，全年成交金额755亿，环比下降17%，成交均价上升至12479元/平方米，环比涨幅达到34%。“量少价高”显然是2010年房地产商品住宅市场的一大特征。今年商品住宅市场的成交量和成交金额走低，主要受到2010年政策大力调控的影响，一次置业需求、二次置业改善型需求被压制从而直接影响市场成交情况；成交均价环比大幅度的上升，根据2010年阳光家缘商品住宅成交数据统计，今年中心六区的成交总量占据全市的66%，与2009年基本持平，但是中心六区2010年成交均价高达16245元/平方米，相比起2009年成交均价11885元/平方米大幅上涨37%，可见中心六区价格大幅上涨是今年全市成交均价上涨的主要因素。1.2.2 2010年1-12月商品住宅市场分析2010年商品住宅新增供应量的主要集中在5月、7月、9月、10月，该时间节点恰恰是国家调控政策出台的月份，除2月、3月、4月、11月这四个月商品住宅供求关系表现求大于供外，其余八个月份均呈现供大于求的状态，尤以9月、10月最为突出，新增商品住宅预售面积激增，但受到政府出台调控政策的影响，市场表现低靡，在“黄金周”出现了供大于求的市场现象。从成交量来看，每月市场成交量走势表现平缓，“五一”、“十一”两个黄金周市场成交并无出现成交高峰，整体市场表现平淡。从成交金额和成交均价来看，2010年广州十区的成交金额为755亿元，相比起2009年环比下降17%，尽管市场成交金额在5月、10月的时候小幅走高，但是总体市场成交情况表现平淡，不现2009年的火爆市场。今年广州十区成交均价为12479元/平方米，总体保持上升趋势，10月份成交均价突破15000元/平方米的关口，12月份成交均价居高不下，保持在14000元/平方米水平，年底成交均价上涨趋势明显。1.2.3 2010年广州各区域商品住宅成交情况从广州十区的商品住宅预售面积来看，番禺区住宅预售面积受到广州亚运城巨无霸项目的拉动，跃升为2010年度第一位，商品住宅预售面积一共253万平方米，占全市总预售面积的34%，而花都区则退居第二位，共174万平方米，占全市总预售面积的23%，两区的商品住宅预售总面积占今年全市商品住宅供应面积的57%。相比之下，中心六区除了白云区之外，其他五个区今年的预售总面积均呈下降趋势，尤其是去年预售面积达到115万平方米的天河区今年的预售面积大幅度缩减，下降至40万平方米，不到去年的50%。从市场吸纳情况来看，番禺、花都、萝岗、黄埔、白云五区供应过剩，尤以番禺区最为突出，未来番禺区将成为供应主力，亚运城独占鳌头；海珠、天河两区住宅供应较少，全年成交量走高，市场表现为供不应求，吸纳率分别高至172%、204%。荔湾、越秀、南沙等其他各区供求相对平衡。纵观广州各区域成交情况，不考虑增城、从化两市的成交情况，中心六区的总成交面积占全市成交总面积的51%，周边四区占49%。花都、番禺成交量最为突出，成交面积分别149万平方米和93万平方米。白云、天河两区也相对突出，成交总面积分别是91万平方米和79万平方米，成为中心六区成交量大最的两个区域。从成交金额与成交均价来看，天河区今年豪宅产品大幅放量，导致区域成交金额以及成交均价偏高，全年成交164亿，成交均价20618元/平方米，均位列各区域排行首位；番禺区伴随“后亚运时代”来临，配套方面更加成熟，区位价值在成交方面展现，成交稳金额居第二位，均价冲破13000元/平方米，从去年的8068元/平方米涨至13314元/平方米，环比上涨六成。至于越秀、荔湾、海珠这三个区域凭着中心城区的区位优势，价格依然居高不下，成交均价上涨至16000元/平方米以上。值得一提的是，以往几年白云区住宅市场一直处于发展中阶段，今年白云区的市场成交有了很大的突破，均价高至11894元/平方米，同比上涨三成，而在早前白云新城出让的3块宅地均以超过19000元/平方米的地价刷新“地王”纪录，白云区地王出现未来将会拉升区域住宅的价格走高。越秀区越秀区今年住宅供应面积为17万平方米，市场吸纳率102%，整体供求相对平衡，9月、10月的供应量比较突出。据广州市国土资源局数据显示，越秀区今年仅出让2宗住宅用地，建筑面积约4万平方米，不及全年住宅市场总成交面积的1/4，据统计，越秀区目前在售项目约12个，绝大部分的项目已处于尾货阶段，预售项目共有3个，项目稀缺性将造成区域市场供应不足，从而导致价格未来将会持续走高。从2010年广州市越秀区成交情况来看，全区总成交面积为19万平方米，除了5月份的成交量较为集中以外，其他月份成交量比较平均，全年成交金额33亿元，而成交均价高达17580元/平方米，除了8月份成交均价有所回落以外，全年价格走势上涨趋势明显。其中，东山一品、颐和雅轩、东山领汇广场、兰亭璟濠大厦这四个项目全年销售面积均过万平，且销售金额依次成为全区的前四名，东山一品更