XXXX年9月金华楼市报告.docx

目 录一、全市开发投资环境概述 1二、市场一周热点 2三、上市楼盘简报 4四、土地市场 51、简述 52、供求情况及需求分布 6五、商品住宅市场 71、综述 72、商品住宅供需及价格走势 8六、商业投资市场 91、综述 92、市场走势 10七、市场现状总结与发展态势分析 111、市场现状总结 112、发展态势分析 11 一、全市开发投资环境概述【经济环境】据来自金华市政府的统计数据显示，1-8月份全市固定资产投资额为491.35亿元，增长24.3%，其中市区固定资产投资额为109.85亿元，增长16.7%；全市房地产开发完成投资112.23亿元，增长29.7%；其中市区房地产开发完成投资额34.15亿元，增长21.4%；8月末全市金融系统本外币存、贷款余额分别为4648.20亿元和3490.32亿元，分别增长19.8%和17.1%，其中市区本外币存、贷款余额分别为973.70亿元和765.80亿元，增速分别高出全市平均水平5.1个百分点和1个百分点。消费市场发展较快，1-8月份全市社会消费品零售额为697.00亿元，增长18.4%，其中批发业、零售业和住宿餐饮业增长幅度均超过25%。市区社会消费品零售总额171.76亿元，增长20.0%，高出全市平均水平1.6个百分点。【市场环境】1、一线房企9月份销售额跳水：国内住宅开发龙头万科9月销售额继8月年内首现同比下降后再次出现同比下降，而中国海外、富力、碧桂园、雅居乐、合景泰富等一线房企在9月份也出现了销售额下滑的现象，其中同比降幅最高达到了25.3%。2、金华市区“金九”房产交易量同比缩水一半：9月份，金华市区商品房、二手房交易量同比下降幅度较大，其中商品房住宅产权登记531宗，同比去年9月下降51%，环比下降10%；二手住宅过户275宗，同比下降69%，环比下降21%。二、市场一周热点【第一周】十大城市住宅均价环比首次下降事件信息：9月1日，中指院发布房地产百城价格指数，数据显示，2011年8月十大城市平均价格为15773元/平方米，与7月相比下降0.41%，为去年9月以来首次环比下降。相关评论：尽管龙头企业仍有利润上涨，但难掩部分中小房企已经进入亏损的现状。调控继续收紧将促使部分中小房企在金九银十开始促销求量。另外，由于销售困难，特别是一些城市因限购带来的库存积压使得企业资金流趋向凝固，负债库存激增，这将影响下半年市场。预计楼市在限购扩散到三线城市的背景下，可能开始明显调整。【第二周】新一轮房产并购潮悄然来到 央企“退房”事件信息：8月16日，大龙地产发布公告，挂牌转让旗下京洋公司93.45%的股权给春光置地，获得8.2亿元现金。此后，媒体就频频报道央企转让旗下的房地产业务的消息，据统计，整个8月份共有6家央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。相关评论：自2010年3月国资委发布非房地产主业的78家央企“清退令”之后，央企退出动力并不强烈，2010年仅有14家央企退出房地产业务。但今年以来，调控政策持续不断，新一轮二三线城市限购即将拉开，央企看不到政策放松的迹象，因此退出地产业务的动力提高，一些亏损或盈利能力不高的企业自然率先被“清退”。【第三周】衢州开出二三线城市限购令第二单事件信息：浙江省衢州市9日出台楼市“限购令”，成为继浙江台州后的第二单二三线城市“限购令”，至此，浙江省11个地级市中已有杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州等8个城市实行限购。相关评论：虽然衢州市区房屋均价与浙江其他城市相比较低，但是与当地居民收入相比，衢州市房价仍较高，且涨幅较大，在浙江省多个城市限购的背景下，衢州出台“限购令”有利于整个浙江省楼市调控目标的实现。【第四周】中国将逐步取消土地供应双轨制事件信息：国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。相关评论：取消双轨制能减少特权用地，让土地出让价格由市场来调节，有利于公平竞争。另外，作为政府划拨土地主要来源的农村集体土地。在取消土地供应双轨制后，被征的农村土地出让价值提高，补偿额也可能增加，补偿将更到位。【第五周】全球最大私募资金黑石首次撤资中国房产投资事件信息：全球最大私募股权公司黑石集团(Blackstone Group LP)已同意将上海Channel 1购物中心95%的股权，以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。相关评论：目前，中国对于私募股权行业的发展持支持态度，但是国外私募股权投资者在购买中国资产时面临着不少限制，这使得国外投资者进入一些具有战略意义的行业时能力十分有限。黑石集团此次从中国房产投资中撤出，大有在未来看空中国商业房产开发的可能。三、上市楼盘简报永利·华都（双龙南街以东、和信路以南）开盘时间9月10日推盘套数135推盘面积13409.82备案均价11000/房源类型多层、高层主推户型80多平米刚需户型为主，少数140平米大面积户型推盘备案18.25%项目概况项目占地12239，建筑面积约21000平方米，由2幢多层花园洋房、2幢宽景小高层、1幢高层景观住宅和沿街独立旺铺组成，主力户型面积80-95。保集蓝郡（330国道以北、武义江以东）开盘时间9月24日推盘套数489推盘面积37442.95备案均价13000/ 窗体底端房源类型高层主推户型89、143和180等户型推盘备案4.09%项目概况项目占地300多亩，总建筑面积34.2万平方米。最后一期卡斯提亚临江高层公馆，主力面积89-143。首创·新城（婺城区白龙桥镇洞溪村）开盘时间9月下旬推盘套数262推盘面积23881.5备案均价5500/房源类型多层主推户型80-120中小面积户型推盘备案0.00%项目概况项目总用地面积26667平米，总建筑面积约4万平方米，由14幢多层住宅组成，主力面积80-120。君悦·上城（白汤下线以东、横四路以南）开盘时间9月下旬推盘套数280推盘面积26376.4备案均价4180/房源类型多层主推户型80-120中小面积户型推盘备案0.00%项目概况项目总占地面积28120平方米，总建筑面积47241.6平方米，由14幢多层组成，规划有沿街商铺，主力户型80-127。和 春 楼（金东区孝顺镇金三村）开盘时间9月下旬推盘套数73推盘面积5626.19备案均价5000/房源类型多层主推户型80平米刚需户型推盘备案0.00%项目概况无婺 景 苑（环城南路以南、永康街以西）开盘时间9月下旬推盘套数251推盘面积23138.72备案均价多层：10000/高层：11000/排屋：16501/房源类型多层、高层、排屋主推户型80-100刚需户型和180排屋房源推盘备案0.00%项目概况项目总用地面积12900平米，总建筑面积约为23220 平方米，由1栋高层、2幢多层、12栋排屋组。四、土地市场1、简述9月份，全市在土地供应方面步伐再度放缓，全月未放一宗土地，这也是自去年来首次出现月度土地放量为0的情况。在土地需求方面，“金九”效应并没有给土地市场太多的信心支持，8月份推出的金东区两宗商住用地相继流拍，于9月5日改为挂牌出让，虽然最终于9月20日达成成交协议，但是这也成为本月度仅有的两宗成功出让的地块，此两宗地块总出让面积103161.87平方米，楼面成交均价为1601.84元/。2、供求情况及需求分布评述：截止9月份，全市累计供应土地面积106.6万平方米，平均月供应量为11.85万平方米，约合177.5亩，总的来说土地放量还是比较保守，另外，在成交上，包括9月份流拍的2宗地块在内，已有8宗地块相继流拍，流拍率达32%，另外有1宗地块取消出让。在土地放量不多的情况下，流拍率依然很高，这在很大程度上说明目前大多数人不看好本级市场，这也是市国土局在6月以后再度放缓供地节奏的根本原因，从这一点出发，9月以后的土地市场依然会处于冷淡期，这种现象在本轮政策没有出现明显松动的情况下将会持续存在。五、商品住宅市场1、综述9月全市共计批准商品房供应面积12.99万平方米，环比下降9.23%。 本月批准供应的商品房主要以多层物业为主，另外还有永利华都、保集蓝郡和婺景苑的高层和排屋房源获批上市。本月全市共计成交商品房套数742套，环比下降30.65%。其中新建商品房成交464套，环比下降33.33%；二手房成交278套，环比下降25.67%。从成交面积上看，全市共计成交商品房面积8.607万平米，环比下降31.59%。其中新房成交面积5.743万平米，环比下降33.52%；二手房成交面积2.864万平米，环比下降27.36%。从物业类型来看，全市商品住宅共计成交614套，面积7.78万平米，环比分别下降38.35%和38.65%；商铺店面共计成交128套，面积0.827万平米，环比分别增长72.97%和3.12%。2、商品住宅供需及价格走势评述：9月商品住宅供应量数据直接推翻了之前大部分认为的开发商会把握“金九”市场的热反应而大量推盘上市的预想；随之而来的市场成交的大幅度下滑更是让“金九”褪色的程度完全展现在大众面前，这也是有史以来的第一次出现“金九”市场热度完全消退的情况。很明显，金华市场价格已经由原来的稳步微小提升转为开始小幅下降，这也正是说明了在当前局势下开发商们已经出现危机感，日渐增大的资金压力正在促使开发商们在价格上做出让步。六、商业投资市场1、综述在本轮严厉的调控政策之下，大部分认为的商业投资市场会乘势崛起的预想并没有在金华市场出现，商业市场还是一如既往的低迷。9月，商业投资市场共计成交128套，面积0.827万平米，环比分别增长72.97%和3.12%，其中一手商业成交0.663万平方米，环比增长84.68%，二手商业成交0.164万平方米，环比减幅62.98%2、市场走势评述：从表面看，本月的一手商业无论是成交套数，还是成交面积都比上月有很大的涨幅，但是，从市场成交占比的角度看，本月的商业成交占比处于今年的低谷，只比8月份提高了3.24个百分点，在市场占比中不足10%。在住宅市场成交低迷的前提下，商业市场成交占比却依然处于低谷，从这一点我们可以看出大部分人并没有因为不限购、不限贷而对商业投资市场更加青睐；另外，商业投资在购买力的要求也排除了大部分人参与的可能性，因此，在整个市场被看空的前提下，商业投资者也选择谨慎出手。七、市场现状总结与发展态势分析1、市场现状总结随着政策的持续执行，市场氛围继续减少，事实证明哪怕是“金九”也没有办法让低迷的市场起死回生，长时间的观望期使得市场情况持续恶化，甚至市场价格已经开始走下坡路。2、发展态势分析1）土地供需将集中在郊区房地产开发商在拿地前的首要工作就是要把握城市的发展方向，以目前的成交地块区域分布上来看，金东作为金华宜居板块优势相当明显，另外，婺城区作为金华市新一轮发展规划的重点发展区域，在潜在价值上占据绝对优势。结合当前市场形势，开发商拿地更趋于考虑潜在价值，因此，未来的土地市场供需主体大部分将集中在郊区。2）住宅市场价格战打响市场价格的变化往往表明着开发商对市场的信心度是升高还是降低。现今金华房价已经开始出现小幅下降趋势，说明在当前日渐增大的资金压力下开发商们危机感越来越重，在销售价格上不得不做出让步。市场价格已经或明或暗的在降，但是幅度却远远没有达到民众的普遍心理预期，因此，如何进行“以价换量”将成为众多开发商下一步的营销计划的核心，市场价格战也将正式打响。3）商业市场起色需要时间二三线城市的商业市场有别于一线城市，住宅市场的低迷，并不代表商业投资市场会迅速崛起。在金华，住宅市场被打压的同时，商业投资市场也一直萎靡不振，投资者出手越来越少、投资越来越谨慎的情况下，我们认为，即使是在调控政策取消后，更多的投资者也将更趋向于住宅投资，因此，商业市场想要大的起色还需要很长一段时间。 报 告 完 浙江·之策 2011年10月 13