XXXX年7月四川宜宾市房地产市场分析报告_16页.docx

2010年7月宜宾市房地产市场分析报告目录7 月市场综述第一部分 土地市场第二部分 二级市场一、 供应情况v 本月新增供应量简述二、 成交备案情况v 成交套数与成交均价分析v 成交面积与成交额分析三、 本月区域表现v 本月各区域成交套数与成交均价分析v 本月各区域成交面积与成交额分析v 本月各区域成交套数与成交均价比较（与上月比较）四、 部分楼盘最新价格走势（与上月比较）五、 各区域成交户型平均面积比较（与上月比较）六、 本周成交的户型区间（与上月比较）第三部分 报广投放第四部分 房地产信息一、 宏观信息二、 宜宾信息7 月市场综述n 关键语：今年7 月份，主城区住宅均价3453.42 元/平米，与2010 年6 月份相比，均价上涨了124.47 元/，环比上涨了4%；n 土地方面，天柏组团柏溪镇近期公告三块商住用地。n 供应方面，本月市场新增供应327 套，面积共34284.88 ，其分别是书香府第12、7、8 幢，各156、130、41 套，面积共34284.88 。n 成交方面，7 月份，宜宾市主城区（不含柏溪镇）成交398 套，环比下跌48%，成交面积41119.76 ，环比下跌43%，成交额14200.37 万元，环比下跌41%，成交均价3453.42元/平米，环比上涨4%。n 报广方面，7 月份广告投放量较6 月份投放量有所上涨。目前宜宾各大楼盘的投放频次已经连续四个月逐月上涨，7 月份楼盘广告投放频次环比上涨41.93%。楼盘商业项目广告投放量有所增加，临港区、南岸的部分楼盘也正在开盘蓄势。n 市场信息方面，政策仍然主导目前的信息面，住建部等中央部门先后下发了一系列的政策文件，从租赁住房、二三套房政策入手加快了调控步伐。第一部分 土地市场第二部分 二级市场一、 供应情况n 本月新增供应量简述二、 成交备案情况Ø 成交套数与成交均价分析三、 本月区域表现Ø 本月各区域成交套数与成交均价分析六、 本月成交的户型区间（与上月比较）第三部分 报广投放第四部分 房地产信息一 宏观信息2010 年1-6 月全国住房用地供应情况l 一是住房用地供应总量大幅增长。根据各地上报数据，全国31 个省（区、市）和新疆生产建设兵团2010 年1-6 月住房用地实际供应量5.6 万公顷，与去年同期实际供应量（2.4 万公顷）相比增加约135%，同比增幅较大的省份有贵州、北京、江西、黑龙江、宁夏等；l 二是住房供应结构更趋合理。保障性住房、棚改房和中小套型商品房（以下简称三类住房）用地供应量为4.2 万公顷，占1-6 月住房用地实际供应量的75%；l 三是保障性住房用地增长明显。1-6 月，全国保障性住房用地实际供应量9472 公顷（其中棚户区改造中保障性住房用地为3526 公顷），与去年同期实际供应量（4073 公顷）相比增加约133%，同比增幅较大的省份有宁夏、海南、青海、贵州、黑龙江等；l 四是整体上东部地区落实力度大。从全国来看，东部地区落实情况较好，其中，天津、北京和江苏等省（市）政府高度重视，提前谋划，及时组织土地供应，优先安排保障性住房用地，土地、规划、资金三到位，实现了时间过半，任务完成过半，目前计划落实比例分别达到90%、60%、50%以上。2010 年二季度我国商业银行不良贷款保持“双降”l 据中国银监会初步统计，截至2010 年二季度末，我国境内商业银行（包括大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行和外资银行）不良贷款余额4549.1 亿元，比年初减少425.2 亿元；不良贷款率1.30%，比年初下降0.28 个百分点。商业银行拨备覆盖率达186.0%，比年初上升31.0 个百分点。三、 宜宾信息翠屏区清理存量国有土地850 亩l 7 月28 日，宜宾市国土资源局翠屏区分局对辖区内存量国有土地进行拉网式清查，共清查出存量国有土地850 亩。l 近几年，由于实施城市规划，带状征地拆迁导致有些土地已征而未用，部分单位或个人进行私自占用，用作停车场、堆场等，既影响了城市形象，又导致了土地利用秩序混乱，造成国有资产流失。通过此次清查，翠屏区分局对辖区内存量国有土地情况有了全面掌握，并对私自占用土地的业主下达了搬迁整改通知，有效巩固了我市城乡环境整治成果。l翠屏区分局还将对清查出的土地进行了逐一登记，纳入规范化管理，待条件成熟时将进行土地使用权处置，让土地资源配置在城市发展中得以充分发挥。10 年内，宜宾将提供保障性住房300 万平方米l10 年内，宜宾将提供保障性住房居住用地多达270 公顷，住房建筑面积300 万平方米左右。l 宜宾将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。经济适用住房套型面积控制在65 平方米/户以下，廉租住房套型面积控制在50 平方米/户以下，限价普通商品住房套型面积控制在90 平方米/户左右。此次规划的保障性住房的特点：l 从区域分布来看，保障住房的分布以当前城区的外围组团为主，核心组团区基本无任何保障性住房的规划；l 从区域体量来看，天柏、白沙、赵场、旧州成为了保障性住房的主要供应区，且供应量较大，大面积的保障性住房的出现将会对以上区域的整体认知产生不利的影响；l 从地块分布来看，绝大部分的保障性住房的分布已经远远超出了当前的城市发展区，以上保障性住房的建设目标短期内难已顺利实现；l 从地块体量来看，绝大部分保障住房以大面积地块供应为主的局面，且多集中在土地整理较为集中的区域，未来的保障性住房主要以满足城市化进程中修建的倒迁房为主。宜宾市1-6 月房地产开发企业统计指标前10 位宜宾上半年个人住房按揭贷款39.92 亿元l 截至6 月末，全市银行业房地产业贷款27.08 亿元，比年初增加3.82 亿元，增长16.43%；个人住房按揭贷款39.92 亿元，比去年增加11.51 亿元，增长40.50%。l 宜宾上半年城镇居民可支配收入同比增长11.75%1-6 月，全市城镇居民人均可支配收入7741.72 元，比去年同期增加814.2 元，增长11.75%。全市城镇居民人均消费支出5560.71 元，比去年同期增长431.9 元，增长8.42%。据市统计局调查数据显示，今年1-6 月，全市城镇居民八大消费性支出呈六升二降的态势。其中人均食品支出同比增长8.49%，衣着人均支出同比增长12.97%，居住人均支出同比降低9.08%，家庭设备用品及服务人均支出同比增长0.78%，医疗保健人均支出同比降低5.27%，交通和通信人均支出同比增长17.39%，教育文化娱乐服务人均支出同比增长19.06%，其他商品和服务人均支出同比增长19.78%。宜宾安阜街道清查出违法建筑14532 平米翠屏区安阜街道组织规划、国土、城管等相关部门集中开展了违法建筑清查摸底工作，共清查出违法建筑14532 平方米。这是昨（12）日，记者从安阜街道国土所获悉的。l 据安阜街道国土所相关负责人介绍，安阜街道地处城乡结合部，街道辖区全部列入城市建设规划用地范围，有些单位及个人在利益的驱动下，选择修建违法建筑来获得非法收益，严重影响了城市形象和城市发展。通过此次清查发现，三种类型的违法建筑较为突出，一是是乱建乱搭；二是批少建多；三是批甲地占乙地。该负责人表示，对于这些违法建筑，将针对具体情况予以处理，符合城市规划和土地利用审批规划的，依法处理以后要求其完善相关手续；对不符合城市规划和土地利用审批规划的，坚决予以拆除。宜宾中心城区建成区面积已达55.14 平方公里2005 年，我市中心城区建成区面积为49 平方公里，近几年来，随着我市新型城镇化步伐的加快，中心城区建成区面积达到了55.14 平方公里。观点荐读杨红旭：下半年楼市确实不会大幅降价当前，全国房地产市场正处于胶着状态，下半年房价到底还会降多少，明年会不会报复性反弹，成为民众关心的问题。近日，住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示：市场暂不具有大幅降价条件。这对于那些渴盼房价来一次暴跌的人来说，可能会比较失望。实际上，很多人存在两点误解。一是误解政策。今年四月份出台的“国十条”，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，他们误认为中央要将这些城市的房价狠狠的打下去，其实中央只是不愿看到房价涨的过快，从中长期来看，国家更希望房价保持小幅上涨，毕竟人均收入是快速增长的，CPI 也是保持上升的。短期来看，房价只要能持续半年或一年保持不涨或小幅下跌，就已达到调控目标。二是误解市场规律。今年二季度时，网上曾流行一个中国楼市崩盘的时间表，有好事者拿中国和日本比较，认为中国楼市正在重蹈上世纪80 年代后期和90 年代初期日本楼市泡沫大破灭之覆辙。其实当前我国经济、工业化、城镇化、人口结构、楼市情况与当年的日本相差甚大，不可能出现楼市大崩盘。我国一线城市和少数二线城市房价确实存在一定程度的泡沫，但全国市场基本还算健康，哪来全线崩溃之虞？笔者曾研究过发达国家的房地产发展史，在经济高速增长和城镇化快速推进的过程中，房地产业一般会出现20 年左右的繁荣期，虽然中间也会有些调整，但一般下跌幅度不大，比如60-70 年代，日本楼市也曾出现过两次调整，并未影响市场整体发展。1998 年房改之后，我国楼市出现了所谓的“黄金十年”，经过这轮调整之后，应该还会有另一个“白银十年”。2008 年下半年开始的楼市调整，如果能持续到今年，那么将会步入另一个十年的良性发展期。遗撼的是，在大力度的经济刺激计划和楼市优惠政策驱动下，2009 年市场过于火爆，中央不得不进行紧缩式的调控，而且矛头直指部分城市的高房价，这就使本轮楼市调整由“V”形转变成了“W”形，当前正处于第二个下行通道中。眼下，全国房价刚刚出现松动，6 月份全国70 个大中城市房价指数16 个月来首次出现环比下跌，但跌幅只有0.1%，7 月至年底，预计还会继续下跌或盘整。然而，我们不能奢望跌幅有多大。上一轮下跌周期中，从2008 年8 月至2009 年2 月，累计环比跌幅只有1.8%，估计本轮也不会超过3%。当然，这只是一个价格指数，若论同质房源价格，则京沪等一线城市的某些楼盘可能会出现20-30%的跌幅，与此同时，部分高端楼盘价格可能会是波澜不惊。现阶段，表面看房地产政策并未放松，住建部、国土部、银监会不断重申，要严格落实调控政策，但事实上，在很多城市的市场中，政策松动已隐隐出现，部分城市甚至是暗流涌动。比如对于市场影响最大的“二套房贷”、“三套房贷”政策，在部分商业银中，依然可以获得程度不同的政策优惠。房价能否大跌，最终取决于买卖双方的博弈结果。目前二手房市场普遍比较冷淡，当然也有传统淡季的因素，很多城市近一个月二手中介的带看房数量已经开始明显增多。一手房市场也没有大的起色，值得关注的是，市场中频频出现热销楼盘。尤其是随着恒大、万科、保利、绿地等优质开发商的打折促销，很多城市都重新出现了排除购房的现象，反映出我国刚性购房需求规模依然庞大。最让人称奇的是，个别豪宅项目也卖得不错。按理说，豪宅项目的购房者多属投资投机性需求，在严苛的政策打压下，早该逃之夭夭了。可是，国内著名的豪宅品牌星河湾，其太原项目于7 月31 日开盘当天，来自全国的近万有钱人抢购房源，预计销售金额将超过2008 年8 月浦东星河湾开盘当天销售40 亿元的全国、甚至是世界纪录。人们可以盼望房价大跌，可是现阶段我国房价确实不存在大跌的条件，善良的购房人别被一些人士夸张的观点所忽悠。当然，真正买不起房的中低收入群体，有待政府完善住房保障体系，以政府之力帮忙他们解决住房问题。