XXXX年3月济南房地产市场分析报告43P.docx

2011年3月济南房地产市场分析报告第一章 土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录）。【内容综述】3月，济南无土地供应；成交土地5宗，其中商服用地2宗，居住用地3宗，总成交面积13.36万平米。其中四宗为天桥区供应，共3.38万平米，均被鲁鼎置业收入囊中。最后一宗住宅用地为高新区供应，地块面积较大。供应土地基本情况3月无土地供应3月，济南市无土地供应。房地产调控政策的不断加码，使开发商拿地热情下降，主管部门放缓了土地的供应节奏。成交土地基本情况3月共成交土地5宗，成交面积为13.36万平米3月，济南市成交居住和商服用地5宗，总成交面积13.36万平米。其中居住用地3宗，成交面积12.45万平米，占本月成交总面积的93.19%，居住用地依然是土地供应的主力；商服用地2宗，成交面积0.91万平米，占本月成交总面积的6.81%，两宗商服面积相对较小。2011年3月成交土地明细第二章 各物业市场分析【监测时间】：2011年3月1日-3月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节  普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】随着政策逐渐被市场消化，3月的市场供应量和成交量环比均有一定幅度的上涨。多个项目加推房源，中小户型仍受市场追捧，刚需客支撑着成交量并未出现走低迹象。开发商经过最初的政策震荡期，开始有意识的推售政策环境下的热销产品。价格方面，项目多保持原有价格，增加少量优惠，仅个别项目上调价格。随着房价控制目标的确定，未来房价走势情况仍有待观察。供应量及区域分布市场供应量月度变化3月住宅总供应量为4743套，56.6万平米，同比上升21.7%和27.5%，环比上升11.5%和10.3%。3月市场进入正常销售期，供应量出现较明显上升。3月，新增供应1641套，17.5万平米，同比下降8.6%和5.4%，环比上升61.8%和82.3%。3月新增供应明显增多，共有10个项目加推房源，1个新项目入市，其中恒大名都、泉景天沅、诚基中心三个项目均有300套左右的新房源加推。各区域供应情况3月东部为住宅供应重点区域，供应量为2064套，占总供应量的43%；西部位居第二，供应量为1375套，占总供应量的29%；东、西两区域的供应量比例占到市场整体供应量的72%，其余区域供应比例仅为28%，其中中部供应最多，为785套，占总供应量的17%；南部其次，供应377套，占总供应量的8%；北部较少，仅供应142套，占总供应量的3%。3月，住宅新增供应仍以西部为主，共新增653套，占新增供应总量的40%；其次为东部，新增供应量为402套，占新增供应总量的24%；中部诚基中心新增供应300套，使得中部本月新增占到新增供应总量的18%；南部新增供应208套，占新增供应总量的13%；北部新增较少，仅新增78套。成交量及区域分布市场成交量月度变化3月，住宅成交量为1337套，14.8万平米，同比下降31.1%和26.4%，环比上升16.2%和22.3%。  各区域成交情况        3月，西部为市场成交的主力区域，共成交550套，6.3万平米，套数、面积均占总成交的42%；其次为东部，成交372套，4.3万平米，套数、面积分别占总成交的28%和29%；中部本月有新房源推出，成交有所上升，位列第三位，成交218套，1.7万平米，套数、面积分别占总成交的16%和11%；南部成交137套，1.9万平米，套数、面积分别占总成交的10%和13%；北部成交最少，仅为60套。价格及变化趋势均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。3月，市场整体均价为9792元/平米，同比上涨14.9%，环比上涨0.7%。3月，多个加推房源项目价格上调100-1000元不等，但由于个别低价位项目售罄退出市场，使得住宅整体均价未有明显上涨，仍旧保持稳步上涨的态势。成交均价注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。3月，市场整体成交价格为9976元/平米，同比上涨30.6%，环比上涨20.0%。3月市场多个高价位项目加推房源，在新房源的入市带动下，市场整体成交均价出现明显上涨。第二节  写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。【内容综述】3月进入正常销售期，写字楼市场无新增供应，目前处于存量消化期。本月大部分项目成交量较上月均有所增加；市场整体均价为12842元/平米，与上月持平。供应量及区域分布市场供应量月度变化3月，写字楼市场供应量为10.99万平米，同比下降11.7%，环比下降24.9%，本月无新项目入市，市场在售项目较少，且均无加推情况，整体呈现供应相对不足的局面。各板块供应量情况3月，纬二路板块仍为写字楼市场供应的主力，供应量为4.00万平米，占总供应的36.4%，该板块的全部供应均来自万达广场项目；其次是奥体板块，供应量为2.45万平米，占总供应的22.3%；经十路板块位列第三，供应量为1.83万平米，占总供应的16.7%；高新区板块位列第四，供应量为1.80万平米，占总供应的16.3%；其他零星分布的写字楼和泺源大街板块，供应量较少，均不超过总供应量的5%；二环东路板块和山大路板块，目前无市场供应。成交量及区域分布市场成交量月度变化3月写字楼市场共成交1.76万平米，同比下降56.7%，环比下降51.8%。各板块成交量情况3月，纬二路板块因万达广场的热销带动，成为写字楼市场成交主力，共成交1.10万平米，占总成交的62.7%；其次为奥体板块，成交量为0.3万平米，占总成交的17.1%，因鲁商国奥城两个整层的成交，直接拉升板块成交量；再次为高新区板块，成交量为0.16万平米，占总成交的9.1%；泺源大街板块位列第四，成交量为0.15万平米，占总成交的8.5%；其他零星分布的写字楼位列第五，成交量为0.05万平米，占总成交的2.6%；经十路板块，因可选房源有限，且无推广，本月无成交；二环东路板块和山大路板块无供应，无成交。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。 3月，写字楼市场整体均价为12842元/平米，与上月持平，同比上升6.4%，在售项目价格均无变动，市场整体价格走势平稳。注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。3月，写字楼市场整体成交均价为12739元/平米，同比上升4.4%，环比下降1.1%，由于市场成交均价受成交量变化影响明显，因而整体成交均价，更接近占据市场成交主力的项目（万达广场）的均价。第三节 商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。【内容综述】3月商业市场总体较为活跃，从来电来访客户及成交客户反映来看，受调控影响，部分投资资金正在转投商业地产。底商市场无新增供应，成交量环比上升，价格基本不变。纯商业市场在新项目入市的带动下，供应量、成交量都大幅上涨，其他项目持续在售。底商 供应量及区域分布 市场供应量月度变化2011年3月底商供应量为1.57万平米，同比下降51.39%，环比下降15.59%，无新增供应。3月份供应量为2010年1月以来的单月最低值，可售房源较少。多数楼盘仍旧采取“售完住宅再售底商”的销售策略，底商的销售时点滞后于首期住宅约1-1.5年，而09-10年开发的新楼盘较多，所以未来底商将会持续放量。各区域供应量情况3月底商供应量最大的区域为西部， 0.73万平米，占总供应量的46.50%；北部位列第二，供应量为0.48万平米，占总供应量的30.57%；东部位列第三，供应量为0.23万平米，占总供应量的14.65%；中部位列第四，供应量为0.13万平米，占总供应量的8.28%；南部供应量为零。受西部新城建设、滨河新区建设等利好因素，西部、北部住宅项目逐渐增多，底商供应量也随之增加。 成交量及区域分布 市场成交量月度变化3月底商成交量为0.39万平米，同比下降25.00%，环比上升34.48%。各区域成交量情况3月西部成交量位列各区域之首，为0.19万平米，占总成交量的48.72%；北部成交量位列第二，为0.15万平米，占总成交量的38.46%；中部位列第三，成交量为0.03万平米，占总成交量的7.69%；东部位列第四，成交量为0.02万平米，占总成交量的5.13%；南部成交量均为零。西部和北部一举超越处于传统领先地位的东部和中部，首次携手占据区域成交量的前两位，供应量大于其他区域是最重要因素。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为底商市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。3月底商价格为26033元/平米，同比均上涨40.56%，环比下降0.56%。本月各底商项目价格无变动，只有群盛华城由于售罄不再列入监测范围，导致整体价格出现小幅变动。成交均价注：“成交均价”，指底商市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。3月底商成交均价为24564元/平米，同比上涨37.87%，环比下降15.21%，主要是本月低价位项目成交较多。中部的历山名郡一枝独秀，支撑整体市场价格；东部和西部的价格成为市场主流；北部是目前济南商业市场的价值洼地。纯商业 市场供应量月度变化2011年3月，纯商业总供应量为10.21万平米，同比上升202.97%，环比上升19.00%，新增供应项目为路港商业广场一期，供应面积为2.00万平米。槐荫广场、路港商业广场相继入市，扩大了西市场商圈的范围，未来西市场商圈的银座中心、保利中心等航母级商业，将会对济南现有商业格局产生重要影响。 市场成交量月度变化3月纯商业成交量为2.20万平米，同比增长1.73万平米，环比增长2.13万平米。由于新入市项目路港商业广场蓄客较早，开盘即接近清盘，遂本月成交量暴增，其他项目持续消化存量。 在售纯商业项目介绍根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有8个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、诚基泉城新时代商业步行街、路港商业广场一期。第四节 公寓【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展香格里拉、蓝调国际、MINI公馆、玉兰公寓、鲁商国奥城、发祥1号公馆、历山名郡。【注】：由于银座中心公寓2月已售完，不再列入监测范围。【内容综述】3月，公寓市场进入正常销售期，但受房源有限影响，成交量无大的突破，市场整体较为平静，价格保持平稳，预计4月随着华强广场等新项目入市，公寓市场将迎来供应、成交的小高峰。供应量及区域分布市场供应量月度变化3月，公寓市场总供应量为554套，4.2万平米，同比下降64.5%和59.6%，环比下降8.1%和6.7%。本月公寓市场较为平静，无新房源推出。各区域供应情况3月，东部仍为市场供应的主力，供应套数为280套，占市场总供应量的一半；西部位居第二，供应套数为183套，占市场总供应量的32%；中部位列第三，供应套数为101套，占市场总供应的18%；南部及北部均无供应。成交量及区域分布市场成交量月度变化3月，公寓市场共成交81套、0.6万平米，同比减少591套、3.6万平米，由于本月无新增房源，与去年同期相比成交量锐减；但环比增加65.3%和50.0%，3月份市场进入正常销售期，加之商务公寓不受政策影响，相对2月，市场成交明显增加。整体市场受房源有限制约，处于存量消化阶段，总体成交量相对较小。各区域成交情况  3月，东部由于供应充足且部分项目价格相对较低，成为市场成交主力，共成交64套，0.54万平米，分别占总成交的79%和86%；其次为西部，成交10套、0.05万平米，分别占总成交的12%和8%；中部位列第三，共成交7套，0.04万平米，分别占总成交的9%和6%。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。由于MINI公馆loft公寓和银座中心名寓loft公寓单价的特殊性，本文在计算整个济南市的公寓均价时，均将以上两个项目排除在外。3月，公寓市场整体均价为11300元/平米，与上月持平，市场价格走势保持平稳，在售项目价格均无变动。成交均价注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。3月，公寓市场成交均价为9913元/平米，较上月有小幅上升，市场整体走势渐趋平稳。第三章  政策分析3月房地产政策频出，无论是中央还是地方，调控力度在之前的基础上有了进一步加码，涉及面也较广：涵盖行业、金融、房贷、土地等方方面面，调控对象及要求也较之前更加精准，各项政策进入可执行阶段。当前正是楼市调控的关键时期，尤其是截至3月31日全国608个城市的房价控制目标纷纷出台，原本以控制房价、扭转预期为目的的房价控制目标在具体实践中反而助长了“涨价”预期，且地方政府不同程度消减了调控的力度。在房价控制目标问题上产生的争议和质疑，再次凸显调控的复杂性、紧迫性和特殊性。随着调控的程度逐步加深，更进一步体现了政府调控房地产市场的决心，同时也表明政府对房地产风险保持着高度警惕。若市场再现异动，更严厉的调控政策出台可能性将加大。行业政策济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局：3月7日关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知1、政策内容7日，济南市下发了关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知给予详细解答。根据限购细则要求，合同网签时间在2011年3月1日13时之前的，不受限购政策限制，该时间以后网签的一律执行限购细则要求办理。 （一）房地产开发商违规将被暂停售房 限购细则加大了房地产开发商的审核义务和违规处罚力度。明确规定，房地产开发企业、房地产经纪机构应在销售现场公示限购细则及限购政策说明，供购房人查阅，并切实履行对购房家庭资料核验和购房资格初步审核等责任与义务。 对于网签信息有误或违反限购政策进行网签的，在接到房产登记管理部门新建商品住房买卖合同不予备案通知书后，开发企业应在5个工作日内到相关部门办理备案整改或网签撤销手续，逾期不办理的，网签信息将自动失效，并由房地产开发企业承担由此产生的一切经济与法律责任。 对未履行相关责任和义务，或与购房人串通、提供虚假证明及信息的;未取得购房家庭住房情况证明与购房人签订买卖合同的;逾期不办理网签备案整改或撤销网签手续的;串通采用“阴阳合同”或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将暂停其商品住房预(销)售行为，将其违规行为记入企业信用档案，并依据相关规定予以处罚。 房地产开发企业、房地产经纪机构因上述行为导致购房人网签合同不能备案、无法办理房屋产权登记以及经济损失的，由企业承担全部责任。因购房人提供虚假证明和信息造成的损失由购房人自行承担。 （二）十县市区均属济南市户籍 限购细则明确规定，“本市户籍居民家庭”是指拥有历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、济阳、商河、平阴、章丘及济南高新区户籍的居民家庭。“家庭成员”是指居民家庭户口簿上载明的购房人、配偶及未成年子女，含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭。购房人为未成年人的，在填写购房人及家庭成员情况申报表时，户主及配偶姓名栏应填其父母信息，未成年子女姓名栏应填其未成年的兄弟姐妹信息。此外，细则规定，非同一居民家庭的两人以上共同购房，将按共同购房人分别新购一套商品住房对待，应分别填写购房人及家庭成员情况申报表。境外个人购房的，应按住房城乡建设部和国家外汇管理局联合下发的关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知(建房2010186号)规定执行。 （三）商业公寓不在限购范围 家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在济南市市区已办理网上签约、房屋权属登记、房改购房手续的住房套数为准，其中新建商品房网签情况以市城乡建设委数据为准，其他以市住房保障管理局数据为准。也就是说，家庭住房套数并不是仅仅指已取得房产证的住房，暂未取得房产证但已办理网签手续或者备案手续的住房均包括在内。限购细则还规定，购房申请人在一套住房中仅占部分份额的，按拥有1套住房计算。 针对此前不少购房者关心的公寓是否在限购之列的问题，限购细则也特别指出，规定中提到的“住房”，商业公寓不在此列。（四）弄虚作假过不了网签关 按照限购细则的要求，限购期间，购房人在济南市市区内申请购买商品住房，在填写购房人及家庭成员情况申报表时，需同时签一份承诺书，承诺本人保证遵守济南市住房限购政策有关规定，并为虚假、不实申报行为承担由此产生的一切法律及经济责任。 限购细则规定，购房人申请购买新建商品住宅时，购房人所提交的材料不符合要求的，房地产开发企业不得为其办理家庭住房信息查询手续;查询家庭成员住房信息发现购房人不符合购房条件的，市房屋档案管理部门将不予出具购房家庭住房情况证明，开发企业不得办理合同网签手续。对违反规定办理网签的，房屋产权登记部门将不予进行网签合同备案，并向开发企业出具新建商品住房买卖合同不予备案通知书。 对于网签信息有误或违反限购政策进行网签的，在接到房产登记管理部门新建商品住房买卖合同不予备案通知书后，开发企业应在5个工作日内到相关部门办理备案整改或网签撤销手续，逾期不办理的，网签信息将自动失效，并由房地产开发企业承担由此产生的一切经济与法律责任。对未履行相关责任和义务，或与购房人串通、提供虚假证明及信息的;未取得购房家庭住房情况证明与购房人签订买卖合同的;逾期不办理网签备案整改或撤销网签手续的;串通采用“阴阳合同”或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将暂停其商品住房预(销)售行为，将其违规行为记入企业信用档案，并依据相关规定予以处罚。2、政策解读从“新国八条”提出明确的限购要求开始，济南楼市的限购政策也在逐步落实，从“济十条”的公布，到日前济南商品住房限购细则的出台，济南版“限购令”进入了可执行阶段。限购之下，济南楼市也产生了一系列连锁反应，无论是开发商还是购房者，对“限购”均保持谨慎态度。本次“限购令”是在买房条件上设置障碍，如果说之前调控引发的是预期扭转，从而导致置业者主动观望;那么此次限购则是在客观条件上，直接剥夺部分人的购房资格，前者是间接，此次是直接，需求被行政手段大幅削弱。国家发改委：3月16日商品房销售明码标价规定1、政策内容要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。按照国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。2、政策解读该政策目的是规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，保护消费者的合法权益。从这次发改委的新规来看，政策已有“精确制导”之意，目标直指当前商品房销售过程中的一些漏洞。如果落实到位，目前房地产销售市场上信息不对称的情况将彻底改观。事实上一直以来为规范房产销售政策不断，关键是看能否真正落到实处。国家发改委：3月23日关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知1、 政策内容自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担41亿元。2、政策解读该项通知中取消和降低的住房交易手续费大多在百元左右，只是部分降低了住房交易成本，对房价产生的影响微乎其微。济南市城乡建设委：3月30日关于调整商品房预售款监管办理流程的通知1、 政策内容市城乡建设委下发的关于调整商品房预售款监管办理流程的通知提出，自2011年4月1日起，按照先申请办理商品房预售、后办理预售款监管的流程进行。新的办理流程为，房地产开发企业应先向济南市行政审批服务中心城乡建设委窗口提交商品房预售申请材料。房地产市场监管部门进行现场查看、审核资料与网上数据等工作，对符合预售条件的，向济南市房地产业协会出具商品房预售款监管委托通知单。济南市房地产业协会监督开发企业将保证金存入监管银行，或签订相关监管协议，并向市场监管部门提交监管备案申请。市场监管部门对备案申请审核后，向房地产开发企业出具商品房预售款监管备案表，并发放商品房预售许可证。开发企业申请保证金解封支付时，均按照先申请、后委托、再办理的程序执行。2、政策解读此举意味着，房地产开发企业如果不向监管银行存入保证金或签订相关监管协议，就无法取得预售许可证，也无法对外售房。同时也表示济南市将加大对商品房预售款的监管力度。济南市政府：3月25日公布房价调控目标：涨幅不超12% 与居民人均可支配收入涨幅挂钩1、政策内容：按照济南市政府公布的内容，今年新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。按照今年两会上张建国市长所作的政府工作报告，2011年济南市城市居民人均可支配收入要增长12%。这也意味着今年省城新建住房价格涨幅不能超过12%。2、政策解读：济南市政府明确将今年新建商品住房价格控制目标予以公布，是今年以来济南调控楼市的第三记“重拳”，也是济南市落实“国八条”的具体举措。济南市城乡建设委：3月29日济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定1、政策内容3月29日，济南市城乡建设委出台济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定,搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费有了具体标准。据了解,规定指出,一次性搬迁补助费按被征收房屋建筑面积计算,住宅房屋每平方米22元,私有非住宅房屋每平方米28元。过渡期限内每月临时安置补助费按被征收房屋建筑面积每平方米22元计算,每月临时安置补助费不足1000元的,按1000元计发。一次性停产停业补偿费按私有非住宅房屋建筑面积计算,营业、生产用房为每平方米50元,其他非住宅用房为每平方米30元。规定要求,安置房屋的套内建筑面积一般不得低于被征收房屋的套内建筑面积。被征收人在与补偿面积相对应的档次内选择的安置房屋,其分摊面积大于原被征收房屋分摊面积部分的价款,按安置房屋的建安成本计算。被征收人超出与补偿面积相对应的档次选择的安置房屋,其超出的套内建筑面积及其相对应的分摊面积部分仍按安置房屋评估价格计算价款。2、政策解读新规有了质的变化，程序上更加严格，征收补偿标准法定化，补助奖励合法化。新的暂行规定，也使拆迁主体发生了变化。政府成为征收、补偿的主体，政府不得再责成开发商强制拆迁。听证会、政府申请法院拆迁等内容反映了拆迁工作标准化、程序化、法治化、专业化四大特点。国家住房城乡建设部：4月2日公布全国608个城市公布房价调控目标，49城市可能被问责1、政策内容：4月1日住房城乡建设部透露，据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。通知还要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。调控类型 涉及城市以GDP和人均可支配收入涨幅为参照在31个省区市和5个计划单列市中，上海、广州、深圳、武汉等17个城市将房价控制目标直接与GDP和居民人均可支配收入涨幅挂钩。公开资料显示，2011年上海GDP增长预期为8左右，广州GDP增长预期为11，深圳GDP增长目标是10。以人均可支配收入涨幅为参照上述36个城市中，天津、重庆、济南、海口等15个城市以人均可支配收入增速为房价涨幅上限。2011年，海口和济南的城镇居民人均可支配收入增长的预期目标分别为10左右和12，南京的预期目标是11。规定具体涨幅上限部分城市除了将房价控制目标与GDP和人均可支配收入涨幅绑定，还明确提出了具体的涨幅上限。兰州提出，“同比增幅低于9”；南昌提出，“同比增幅控制在10以内”；武汉提出“涨幅不超过12”。以居民住房支付能力为参照房价控制目标广受争议的原因就在于各地政府忽视了“居民住房支付能力”这一指标。长春于3月30日提出了“新建住房房价收入比（住房套型标准按60平方米计算）控制在5.8以内”的目标，成为首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。“及时调整”的房价控制目标曾因将房价控制目标定为增幅低于50.5而名声大噪的榆树，近日将目标调整为“增幅控制在10以内，低于2011年城镇居民人均可支配收入增幅。”贵阳市也在近期将2月份公布的“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”调整为“上涨幅度控制在本年度全市生产总值和城镇居民人均可支配收入增幅以内，增幅不高于去年全国平均值”。“稳中有降”北京3月29日宣布的房价控制目标为“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，“降”字终于出现在了房价控制目标里。2、政策解读：当前正是楼市调控的关键时期。一方面，中央调控房地产的力度越来越大，程度越来越深；另一方面，房价依然高企，现实与公众期待仍有相当距离。已公布房价调控目标的城市当中，除北京明确提出“稳中有降”的调控目标之外，几乎所有城市都在各自的参照系下为今年房价的继续上涨留下了“充足”的空间。原本以控制房价、扭转预期为目的的房价控制目标在具体实践中反而助长了“涨价”预期。不仅如此，在制定房价控制目标的过程中，一些城市只对部分区域限价，还有一些城市只对部分户型限价的措施，更是变相地消解了调控的力度，将执行中央政策变成了完成任务的“对策”。“宽松”的房价控制目标背后，反映出地方政府在执行中央调控政策时面临的两难抉择：一方面，房价上涨过快不能坐视不管；另一方面，地方政府对土地财政的依赖，对房地产投资拉动的需求，短时间内依旧无法摆脱，迫使地方政府必须为房地产的发展预留出空间，从而在控制房价的问题上犹豫徘徊。受此影响，未出台房价调控目标的城市将面临较大压力。同时，已出台房价调控目标的城市也面临重新酝酿出台调控目标的可能。各级政府都需再次审视其制定的房价控制目标，这意味着此轮调控目标很可能将会酝酿第二次重新发布。这表明房价控制目标并非一锤定音，还有改善空间和可能，楼市调控将继续发力。但如何“酌情调整已发布的调控目标”，仍是一个未知数。而哪种房价调控目标能获得社会的支持，也并没有定数。在房价控制目标问题上产生的争议和质疑，再次凸显调控的复杂性、紧迫性和特殊性。金融政策中国人民银行：3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1、政策内容中国人民银行决定，从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2、政策解读此次上调离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率。今年以来，央行已经分别于1月20日和2月24日两次上调金融机构存款准备金率。此次上调后，我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20和16.5的历史高位。粗略估计，此次上调存款准备金率0.5个百分点能够冻结银行体系流动性超过3500亿元人民币。分析认为，央行此次上调存款准备金率意在有效调控市场流动性，并缓解市场通胀预期。中国银监会：3月29日表示继续加大房地产信贷风险管控的力度1、政策内容中国银监会在29日发布的2010年监管年报中表示，2011年将严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理，加强抵押品的合规认定、价值评估和后续管理工作。严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。就2011年的监管重点，银监会还表示，将督促银行业金融机构建立科学的流动性风险监测体系，落实月度日均存贷款的监测管理制度，加强资产流动性和融资来源稳定性的有效管理。推动银行业金融机构，尤其是中小商业银行，严密监测流动性风险变化趋势，积极分析外部政策调整的影响，加强现金流预测和限额管理。积极推进新的流动性监管指标体系的实施工作。行。 2、政策解读由于今年推动房地产市场泡沫积聚的因素仍在增加，银监会继续加大信贷风险管控力度，以限制各种名目的炒房和投机性购房。进一步体现了政府调控房地产市场的决心，同时也表明政府对房地产风险保持着高度警惕。房贷政策济南住房和公积金管理中心：3月4日调整住房公积金个人住房贷款首付比例的通知1、 政策内容自2011年3月4日起，借款人家庭为改善居住条件，第二次使用住房公积金个人住房贷款购买自住普通住房的，购房首付款比例从不低于50%调整为不低于60%，贷款利率不低于同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍。2、政策解读该政策对市场影响不大。因为从公积金申请的实际情况来看，第二次使用公积金贷款购房者的比例不超过10%。济南市再次上调公积金二套房贷款首付比例，也再次向市场发出了政策从紧的信号，更能有效防止有人利用公积金贷款炒房，其影响主要是在心理上。同时，目前济南市的房地产调控政策已经覆盖了市场的方方面面，实现了“全面调控”。土地政策国土资源部：3月10日，要求坚决“控价格、防地王”1、政策内容：国土资源部10日发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。 通知中说，今年各地要“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量。要“控价格、防地王”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。 各地要坚持招标拍卖挂牌制度和公开公平公正竞争原则，根据中央调控政策要求，进一步完善供地政策，遏制非理性竞争推动地价上涨，促进房价地价合理调整。市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。要“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。 通知强调，为切实保证保障性安居工程用地供应，国土资源部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由各级国土资源主管部门主要领导人负全责，各地保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单由国土资源部向全国公示，并加强督促落实。各地应尽快协调明确廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和各类棚户区改造住房等用地计划并落实到具体地块，优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。2、政策解读：该通知基本内容仍是支持保障房土地供给等屡次涉及的条款，较以往政策相比，其最大的不同是明确的提出要“控价格、防地王”，而这不亚于是土地市场的“限价令”。杜绝出现楼面地价超同类地价历史最高价，其意在促进房价合理回归，具体实施效果仍有待后市观察。第四章  城市规划建设西部新区建百公里市政道路在3月1日召开的济南市建设工作暨城乡清洁行动动员会上，市西区投融资管理中心表示，今年西部新区将续建和新开工建设市政道路100公里，其中60公里实现竣工通车。作为第十届中国艺术节主场馆的省会文化艺术中心建设今年将全面展开，确保年内完成大剧院主体工程。西客站场站一体化确保5月底完成配套工程，保证交通通行功能。续建和新开工建设市政道路100公里，其中60公里实现竣工通车;续建和新开工房建工程200多万平方米。市西区投融资管理中心还将加快推进世博山东馆重建和园博园文化创意产业区建设;继续开展济西湿地公园和腊山河综合整治等重点工程。在保障房建设方面，市西区投融资管理中心将加快大学科技园“乐天居”公租房项目和西客站片区2号地块公租房规划建设工作，力争尽早开工建设;续建西客站片区一期安置房20万平方米，新开工建设二期安置房115万平方米，新开工建设大学科技园三期安置房80万平方米。张庄路拓宽改造，预留五处BRT站点省城西部主干道张庄路3月10日起开始拓宽改造