XXXX年1月济南房地产市场分析报告_25页.docx

2011年1月济南房地产市场分析报告一、房地产相关政策及行业信息（一）本月政策概述国家房地产调控政策不断加码，从限购令、房产税、国八条到加息，政策步步紧逼（二）国家及济南市政府宏观政策1. 新国八条政策出台 二套房贷款首付提至六成国务院总理温家宝1 月26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，会议确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控。新国 8 条内容摘要：1. 各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标2. 逐渐扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应3. 个人购房不足 5 年转手，按销售收入全额征收营业税4. 购买第二套住房首付款比例不低于 60%5. 今年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量6. 主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8. 引导居民从国情出发理性消费中原视点：此轮政策出台，在时间上略超预期，在力度上有所加强，但并没有明显超预期。对于楼市，此次政策本身影响有限，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。1. 时间上略超预期。2010年两轮政策出台，均逢房地产市场出现量价齐升的趋势或者苗头，而目前为楼市淡季，房价加速上涨的苗头以及舆论对此的渲染并不明显，因此更多以各地落实之前的政策为主（如近期各地轮流出台限购令，只是地方上继续落实中央政策，而非再一轮自上而下的密集调控。）因此国务院在此时点上出台新一轮调控政策，略超预期。这更主要是政府为了表明其调控房地产的坚定决心。2 力度上较以前政策有所加强，但没有明显超预期。此次主要在以下政策方面有所加强：A;个人购房不足5年转手交易的按交易全额征税。原来针对5年以内的普通住房按差额征税，目前则均全额征税。B、  对二套房贷款首付从原来5成提高到6成，利率则维持不低于基准利率的1.1倍。C、  限购令涉及城市由目前20多个城市继续扩大到直辖市（北京、天津、上海、重庆）、计划单列市（大连、宁波、厦门、青岛、深圳）、省会城市（除拉萨外26个）及房价过高、上涨过快城市。其限购要求由原来各地松紧不同的标准提高到几乎与原来深圳相同的较严格标准。 D、  此外，还提出房价目标管理、保障房建设和土地供应等措施。需要注意的是，此次并没有对房产税方面有过多描述，仅提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统”多少与房产税前期准备有一定关联。3.    单就这些政策本身而言对楼市影响有限。A、   二手房交易税方面。流转方面的税收（甚至更高的税率）无论从国际案例还是国内历史经验来看均没有明显抑制房价的作用（而且实际上在国内更多是转嫁给购房者），而且此次只是较原来边际上扩大税收范围，而非提高税率。另外，考虑到二手房市场主要局限于一线城市，此政策的影响更为有限。B、  二套房贷方面，首付比例提高幅度远不如之前明显，其冲击也不可能大于之前。且银行2011年以来已经主动收紧按揭条件，因而此政策效果未必比信贷紧缩政策效果明显。C、  限购令方面，从之前深圳经验看，限购令仅在短期内有一定影响。但是不久影响就消退。考虑到其它城市流动人口更少，投机氛围更小，其影响也不能高估。结合以上分析，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。由于目前为淡季，此次政策即使在短期内产生冲击，也不太可能立马显现出来。随着供给在未来释放，市场会经历一个供给驱动的量升市场，价格层面则很难有好的表现。2.重庆、上海1月28日起试点征房产税1月26日召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税的改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。重庆市、上海市27日公布了房产税的实施细则，将于1月28日起征收。中原视点：房产税开征后，将增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。对自住型购房者而言，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定所购房屋的套数和面积。对投资型购房者而言，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。因为有了持有成本，未来收益是否可以涵盖购买和持有的所有成本就增加了不确定性，因此投资者必会更加谨慎，有助于抑制投资投机需求。在房产税试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对已有多套住房的投资客来说，必然会有威慑作用，进而影响到楼市成交量。预计两地的成交量在新国八条的限购、限贷和房产税的多重影响下，出现一定幅度的下降。但目前出台的两版房产税方案并不十分严格，因此在需求没有大幅减少、供应量增加有限的情况下对房价下降的作用并不明显。房产税为地方税种，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，按照政策要求，试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等。但地方政府较差的积极性和较弱的执行力往往会使政策难以落到实处，政策效果难免大打折扣。两版房产税以整体温和的面貌面世，其对房地产市场的实质性影响在目前的楼市淡季很难显现出来，预计在3、4月份，房产税的实质性影响将逐渐显现。目前而言，其对全国大多城市的标杆作用和对购房者的心理影响作用将更大。若试点效果较好，不排除国家将房产税推向全国其他城市如北京、深圳等的可能性。在春节前国家密集出台新国八条、批准沪渝试征房产税等重磅调控措施，更多的是表明政府的调控导向，明确调控的积极态度，显示了国家对高房价调控的决心，安抚刚需的紧张心理，增加房价稳定甚至下行的预期。房价高企的根本原因是供需矛盾难以缓解和民间投资热钱出路较少，房产税对这两方面均作用微弱。因此，单纯的房产税政策难以应对错综复杂的中国楼市，需要辅以其他的配套措施才能有较大成效。综合来看，此次出台的沪渝版房产税，有助于抑制投机性购房，但对抑制房价作用有限，目前对购房者的心理影响要大于其实质性影响。新国八条和房产税在春节前集中落地显示了国家在2011年里调控房地产的决心，政策趋于收紧的走向没有变化，预计在后期，随着房地产市场的不断变化，国家仍有新的应对措施不断出台。3.济南市房市限购令出台1月21日，济南市政府下发了关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知，要求在2011年12月31日前，市内五区及长清区、高新区以家庭为单位只能新购一套新建商品房。对违反该规定的购房者，相关部门将不予办理房产证。中原视点：在2010年曾表态不会出台限购令的济南，在国家的推动下出台了限购令，但相当温和：不论存量房源多少，均可新购一套房；仅限于新建商品房，不包括二手房；仅对外地人停贷，不停购。在国八条更为严厉的限购令出台后，济南版温和的限购令被迫更进一步，如新购住房要考虑存量房多少；不仅限新建商品房，也限二手房；对外地人限购，不符合条件的禁购等。在国家的推动下，济南被迫实行与一线城市相同的限购政策，这有可能导致主动观望和被动观望者继续等待。4.2011年山东省将加强和改善房地产用地调控1月13日召开的全省国土资源工作会议透露，山东省2011年将加强和改善房地产用地调控，确保保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房“三类住房”用地不低于建设用地供应总量的70。1）山东开展违规用地专项整治 为解决当前土地管理利用存在的突出问题，山东省决定自2011年1月1日起至4月1日，在全省范围内集中开展3个月的违法违规用地专项整治。对2010年1月1日以后的全省新增建设用地，包括新农村建设新增集体建设用地进行拉网式检查。2）山东省规定，土地出让溢价50%、单价或总价创新高须上报山东省国土资源厅要求，山东省各地要密切关注本地土地市场动向。市、县国土资源主管部门要对可能出现“高价地”的地区，认真进行事前评估，防止出现高价地，稳定市场预期。同时要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，填写房地产用地交易异常情况一览表，上报省厅和国土资源部。3）山东省叫停“毛地”出让、捆绑出让违法用地将按季公布山东省国土资源厅下发通知，要求省内各地土地出让要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。  所谓取消“毛地出让”，就是国有建设用地不能直接入市交易，将由政府收储后再入市交易。政府直接收储土地最大的好处是避免一些土地的一级开发进展缓慢，出现开发商主动或被动“捂地”的情况。中原视点：土地是房地产发展的根本。山东省连出重拳，在2011年里加强了对土地市场的监管和调控。无论是70%的总量控制、3个月的专项治理、高溢价土地的上报、毛地出让的叫停还是违法用地按季度公布，都显示了政府对土地市场的重视，对房地产市场调控的不放松。虽然这些措施没能触及土地财政的根本，但若能很好地执行，将对规范土地市场、平抑房价产生积极的影响。5.存款准备金率上调0.5%中国人民银行14日晚间宣布，从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是人民银行2011年的首次货币政策动作。此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将高达19%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性资金3500亿元左右。6.三部委联手规范房地产中介 “吃差价”将被处罚住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台房地产经纪管理办法(8号令)，并于25日正式公布，将于2011年4月1日实施。该办法是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。根据该办法，房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。中原视点：房地产调控政策的效果如何，地产中介的操作执行有很大影响。房地产经纪行为若违法违规，会使效果大打折扣。此次三部委在第三轮调控大潮中出台规定联手规范房地产中介，有利于房地产行业的规范发展。（三）济南市重大发展规划1.浪潮地块2011年有望动工1月4日，历下区建新街道办透露，位于山大路与和平路路口的浪潮地块拆除基本完成，项目规划方案出台，2011年有望动工建设。该项目预计投资 10亿元，将建设商务办公楼和商住楼。2.济南将加快“一城三区”建设 济南市发展和改革工作会议暨“十二五”规划座谈会透露，2011年，济南将大力实施新型城市化战略，推进“一城三区”建设取得实质性进展，并把城市化作为扩内需、调结构、惠民生的重要抓手。3.二环西路BRT年内开建在1月12日举行的“济南市基于BRT网络的公交线网优化研究”项目签约仪式上，济南市城市交通研究中心主任刘彤表示，二环西路BRT将于2011年开建，它将与西客站交通网络衔接，完善济南西部快速公交网。4.天桥棚改片区将建高标准新校1月17日，天桥区教育局透露，2011年该区将结合旧城改造，推进北刘、宝华等片区新校建设，在确保学校与小区同步建设的基础上，打造高标准的现代化学校。5.山东省2011年将建32.43万套保障房1月18日在聊城召开的全省住房和城乡建设工作会议透露，2011年全省保障住房建设任务为32.43万套，在普通商品房小区中按一定比例配建保障性住房。2011年，山东省将多渠道筹集建设资金，严格执行土地出让净收益10%以上的提取比例，开展住房公积金贷款支持保障住房建设试点。6.16个城市综合体布局初定 四城区均有分布编竣的“十二五”济南市城市综合体规划透露，济南重点建设16个城市综合体总用地40平方公里，可开发建筑面积约7000万平方米。其中老城区规划城市综合体6个，东部新区4个，西部新区2个，滨河新区4个。7.济南将启动城中村改造 建106个集中居住社区济南市出台城中村改造相关规划,计划将现有城中村整合为50个成片改造项目和5个重点建设片区，将现有的309个城中村整合建设成106个集中居住社区。中原视点：2011年是十二五的开局年，一城三区的规划将陆续完善，济南市城市建设将陆续展开。 西客站高铁的完成，二环西路高架桥的建设，BRT公交的开通，将极大地提升西部片区的形象和房地产开发的价值。东西发展日趋平衡。保障房建设是全国的重点，济南市的保障房建设也将越来越成为住房供给的重要途径。（四）其他与房地产行业有关的重要信息1.新建高层要分户设火灾报警器山东省十一届人大常委会第21次会议1月14日闭幕，修订后的山东省消防条例获表决通过，将于2011年3月1日起施行。根据规定，新建高层住宅应分户设置独立式火灾探测报警器。违反规定的单位，将有可能面临最高五万元的罚款。2.青岛“国八条”后率先发布限购令，停售本地户三套房新“国八条”要求计划单列市2月中旬之前出台限购措施，青岛于1月29日发布限购令，成为“国八条”之后第一个发布限购令的城市。岛城规定，已有2套住房的市民暂停向其售房，而买房的市民也需要先开具住房情况证明。二、 土地市场交易信息（一）土地整体市场概述土地市场冷清，1月共成交三宗土地。（二）本月土地成交情况分析1月份成交3块土地，均分布在历下区，总成交价8448万元。1月份济南土地居住及商业用地共成交3宗，成交土地面积约25亩，预计建筑面积为6.3万平方米，楼面地价为1339元/平方米。该月土地成交面积较上月大幅下降，降幅达到91.05%，楼面地价环比上月下降42.38%。（三）本月土地供应请款无（四）本月土地出让典型案例土地位置：历下区北园大街以南、车站北街以东土地面积：15891平方米建筑规模：57207.6平方米容积率：地上2.40，地下1.2土地价格：7620万元楼面地价：1332元/平方米竞得单位：济南冠华置业有限公司三、商品住宅市场（一）市场概述受低价房源大量上市、在售项目房源量少的双重影响，济南房地产市场环比上月呈现“量价齐跌”的局面。（二）商品住宅供求关系分析2011年1月，济南房地产市场新增供应量为12.98万平方米，1268套房源，开盘成交率达到88%。绿地国际花都以低价上市，引爆了西部房地产市场，项目凭借低总价赢得了市场青睐。（三）成交量分析1. 济南整体住宅市场成交量分析2011年1月，受新增供应量上市成交的影响，济南房地产市场的成交均价环比上月下降10%，成交面积下降12%；由于1月份绿地国际花都和泉景天沅项目大量上市，导致成交房源以中小户型为主，拉低了市场成交面积和成交均价；而其余项目由于临近春节在售房源量少且无新增房源，市场成交放缓。2011年1月，济南商品住宅成交1931套，约21.18万平方米，单套平均面积约110平方米；本月成交面积环比上月下降11.53%，成交套数环比上月下降10.89%，主要在于在售项目的剩余房源量少，临近春节，购房者降低了对楼市的关注程度，开发商也延迟了加推时间、降低了宣传力度，在售房源量的减少是导致成交量下降的重要原因。2. 分区域住宅市场成交量分析槐荫区由于绿地国际花都项目大量开盘成交，导致区域成交量最大；市中区由于泉景天沅项目开盘，导致区域成交量排名第二位；其次为历城区，其在恒大名都项目成交的带动下，区域成交量排名第三位；其后依次为历下区、天桥区和高新区。（四）成交价格分析1、 2010年1月-2011年1月济南商品住宅销售价格走势2011年1月，济南房地产市场的成交均价为7647元/平方米；受绿地国际花都项目大量上市成交、在售项目房源量少等多种因素的影响，济南整体市场的成交均价环比上月下降10.28%；从各项目来看，成交均价保持稳定。2、2010年1-12月济南各区域商品住宅销售价格走势2011年1月，历下区的成交均价排名第一位，主要在于历下区区域内高端项目集中，本月中端项目的在售房源量少导致销售量较少，放大了高端项目对区域市场价格的拉动作用；市中区的成交均价排名第二位，主要在于区域内以中高端项目为主；其后依次为高新区、天桥区、槐荫区和历城区；槐荫区由于绿地国际花都项目上市，导致区域成交均价环比上月下降最大，达到25.98%；其次为历城区，一方面在于恒大名都的成交量较大拉低了区域成交均价，另一方面在于本月翡翠清河项目未销售；其余区域由于区域内项目成交产品的结构性差异，成交均价波动。四、 报纸硬广告分析（一）总体情况分析2011年1月份开发商的报纸广告投放继续减少。本月投放频次较多的楼盘为万豪君悦府、泉城新时代商业步行街，诉求点多以价格优惠和热销为主。本月济南项目广告投放量环比减少49%，与上年同期相比减少28%。（二）各城区楼盘广告投放情况分析本月广告投放量最多的区域为历下区，投放频次为69次，63.25个整版，主要集中在万豪君悦府和诚基泉城新时代项目。五、写字楼市场（一）写字楼市场月度情况概述供应上升，量涨价跌。本月万达广场有新增写字楼上市，在售供应量达13.25万平方米，环比上升93.59%；成交量为2.13万平方米，环比上涨61.21%；成交均价12070元/平方米，环比下降5.48%，写字楼呈现量涨价跌的态势。（二）写字楼区域划分按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。（三）写字楼供应量1、预售量2、新增供应量 本月济南写字楼市场仅有万达广场一个写字楼项目有房源加推，新增供应量为8万平方米，本月销售量为0.533万平方米，销售均价为13000元/平方米。3、在售供应总量本月万达广场写字楼的大量加推使济南写字楼在售供应总量达到13.25万平方米，环比上涨93.59%。本月万达广场项目所在的泺源大街板块的在售供应量最大，达8.37万平方米；高新区板块位居第二位，在售供应量为3.96万平方米；其余板块在售供应量均较低，山大路板块、纬二路板块和奥体板块的在售供应量分别为0.48、0.29和0.15万平方米。（四）写字楼成交分析因团购和新增房源大量加推，2011年1月济南写字楼成交量较上月大幅增加。该月济南写字楼成交面积达2.13万平方米，环比上月上涨61.21%。重点热销项目为鲁银银河大厦和万达广场。鲁银银河大厦项目剩余房源被一企业整购使奥体板块本月成交量最大；万达广场加推热销使泺源大街板块写字楼成交量居于第二位，成交量环比上月上涨666%；高新区和山大路板块成交不尽理想，环比上月分别下降63.91%和34%。（五）售价分析本月写字楼的销售均价为12070元/平方米，环比下降5.48%。泺源大街板块的成交均价最高，为13131元/平方米，但环比上月有所下降，主要因为万达广场成交均价略低于本板块其余项目，且本月该项目成交量在板块内占据绝对比重，一定程度上拉低了板块的整体成交均价。成交均价位于第二位的是奥体板块，成交均价为12000元/平方米，环比下降2.04%；山大路和高新区板块销售均价也都有一定的下降，分别为12.73%和3.71%。（六）写字楼推广项目列表本月写字楼项目报纸广告投放量较少，仅有万达广场一个项目投放了广告。该项目在本月进行了加推，报广主要为宣传项目地段和提供产品销售信息；其余项目在本月表现较为沉寂，并没有进行报广宣传。（七）后市预测2011年济南写字楼市场仍将呈现以供应驱动的量升市场。随着2011年针对住宅市场实施的调控政策的深入执行和写字楼供应量的增多、写字楼投资价值被逐步认识且认可，流动性资金自住宅向写字楼市场转移的趋势将更加明显。从潜在供应量来看，2011年奥体中心板块、泺源大街板块和高新区板块是写字楼开发热点板块。2011年2月份济南写字楼市场以消化存量供应为主，市场仍将维持低量成交，主要成交热点区域为泺源大街板块，市场供需量将在4月份前后有所放大。六、商业市场（一） 商业市场月度情况概述新增供应量下降及高价房源上市导致2011年1月济南商业市场呈现量跌价涨的局面。（二） 商业监测对象界定标准商业监测对象界定标准 1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；3、已开盘销售的写字楼、住宅底商。（三） 商业监测区域划分根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；北部区域：南起无影山路-北园大街工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。（四） 商业供应量1、预售量2011年1月份济南市商品房获得预售的面积总量为92万平方米，环比上月上涨96%；其中，商业部分新增预售面积为5万平方米，环比上月上涨842%，占总预售面积的5%。2、新增供应量本月济南商业新增供应量为0.52万平方米，新增供应量占济南商业整体供应量的5.47%，环比上月下降94%。3、在售供应量（1）总体 2011年1月济南商业物业供应总量约为94715平方米，其中纯商业项目供应量为18034平方米，占商业总供应量的19.0%，环比上月下降5%；在售项目底商部分现存量约为76681平方米，占商业供应总量的81.0%，环比上月下降35%，主要集中在济南市中部和西部区域，面积在200平方米以下的商铺销售速度最快，350平方米以上的商铺销售速度普遍较慢。（2）各区域 本月由于开盘项目较少，除东部区域外其他各区域供应量较上月均有下降；本月中部区域红尚坊二期尚未开盘，泰府广场没有新房源推出，尽管历山名郡和明湖新坊巷有新房源推出，但体量较小，并没有扭转中部供应量下降的局面；但由于中部底商和纯商业项目较多，与其他区域相比，供应量最大；其次为西部区域，本月西部没有新开盘项目，但受纯商业项目槐荫广场商业中心拉动，商业在售供应量位列第二，但较上月仍有小幅下降；北部区域与上月基本持平，商业供应量位列第三；东部区域受中铁汇展国际开盘影响，供应量有所上升，但幅度有限；南部区域为本月供应量最小的区域。（五）商业成交分析2011年1月济南商业成交总面积为6885平方米。仅东部在中铁汇展国际开盘拉动下，成交量较上月有所上涨，中部和南部区域成交量均有下降，西部和北部无成交。商业成交量较上月出现下降的主要原因在于：北部除齐鲁鞋城项目外，缤纷五洲和香港国际均为尾盘；中部红尚坊一期售罄，二期尚未开盘，泰府广场无新房源推出，诚基·泉城新时代商业步行街二期商铺进入稳定销售期，中部其他几个底商项目所剩房源有限；南部没有新开项目，在售项目均为尾盘。（六）售价分析1、底商售价济南市2011年1月份底商销售均价为30247元/平方米，环比上月上涨8.3%。其中，因历山名郡底商售价较高使中部区域以33133元/平方米的均价位于本月第一位；本月西部和北部无底商成交，价格没有变化，东部区域在中铁汇展国际项目成交拉动下，成交均价达到26000元/平方米，较上月有大幅上升，南部区域由于鲁商广场和泉景天沅两个售价较高的项目均无成交，使本区域售价在舜耕上城项目影响下均价达到20000元/平方米。2、在售纯商业项目价格列表目前济南纯商业项目售价受地段影响较大，其中中部区域售价最高，如明湖新坊巷和红尚坊；其他区域在售纯商业项目价格差异不明显，其中首层价格集中在20000-30000元/平米之间。（七）商业推广项目列表本月商业项目广告推广力度不大，以项目优惠活动、投资价值、项目形象为主要推广诉求，以吸引投资资金从住宅向商铺的转移。各项目对在售物业的推广中，以销售、产品、形象为主，优惠活动相应推出。各项目销售价格稳定。 （八）商业市场总结及后市预测预计短期内济南可销售类商业供应仍以住宅底商为主。商业物业供应集中在房地产发展水平较高的中部区域，月供应量各区域起伏较大，2011年在严厉的政策调控背景下，会有部分投资客转向商业市场，为济南商业市场带来重大利好；但济南商业市场在售及新增供应量小，市场发展缓慢且不均衡将依然是近期济南商业市场发展的突出特点。