XXXX年1月成都市房地产市场报告-北京上苑机构·成都公.docx

2010年1月成都市房地产市场报告前 言我们通过政府查询、实地考查、现场采盘、同行座谈、电话访问等多种方法，调查了解成都房地产市场的相关政策与数据；运用线性分析、定性分析等多种统计分析方法，对所掌握的数据等资料进行科学、严谨、系统的分析，从而得出本研究报告。本报告旨在为我公司的合作伙伴提供相关的市场数据，从客观的角度对市场情况进行分析，力求为合作伙伴、业内公司的开发决策提供前期市场依据和后期决策支撑。同时希望该报告的市场信息能为购房者及对房地产感兴趣的朋友提供参考，帮助其了解成都房地产市场现状及未来走势。本报告所有数据均来源于政府相关部门公布的数据，行业内相关报告，以及实地市场调研所得。目 录一、政策篇31、政策情况32、规划建设5二、土地篇81、1月份土地供应量82、1月份土地市场成交量103、1月份土地供求关系13三、市场篇141、成都商品房市场供求情况142、1月份成都房地产市场供应情况153、1月份成都房地产市场成交情况21四、媒体篇22五、产品篇26万科 金润华府26六、地产市场热点篇31一、 政策篇1、宏观政策情况 物业税渐行渐近“空转”今年将推广至全国从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。上苑观点：所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。 住建部全国会议：今年保障房开工增加三分之一2010年要通过棚户区改造和新建、改扩建廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套数比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。上苑观点：住建部在加快保障房建设进度的同时，扩大经济适用房的供应范围是其中一个新举措。以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。 规范国企入房市 剑指地王频出国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知共有五大条目，十一项内容，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府这五方面对楼市调控做出详细规定。上苑观点：国务院加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 “国十一条”出台 房企须一次性公开全部房源国办10日发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，对于备受关注的二套房贷款政策，国务院再次重申二套房贷款首付比例不得低于40%。此外，为了打击开发商的捂盘惜售行为，通知明确规定，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”通知明确提出，要重点督查房价上涨过快的城市和地区，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。上苑观点：此项通知对于抑制当前房价上涨过快有一定作用，综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 央行存款准备金率上调0.5% 楼市将临银根紧缩从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。上苑观点：银行此次上调存款准备金率是2008年6月以来第一次上调，也是2008年12月以来第一次动用存款准备金率这个货币政策工具，央行此举预示着货币政策拐点可能出现，未来货币政策紧缩力度将加大。2、规划建设 加快“世界现代田园城市”建设 温江促安居置业为加快建设“世界现代田园城市”示范区，并进一步促进房地产行业的健康发展，温江区加快布局2010年房地产发展方略。在21日举行的“2010年温江区房地产发展研讨会”上获悉，温江将进一步在增加市场供给、抑制投机炒作、加强市场监管、推进保障房建设等方面加大政策力度，进一步支持居民自住和改善型住房消费，促进居民安居置业，遏制房价过快增长，在新年伊始，就向市场亮出“组合拳”。 1小时内到重庆 成渝高铁动工成渝高铁将于今年动工，全长308.59公里的成渝高铁将成都和重庆的时空距离缩短到一个小时之内。这条铁路的开通将充分发挥成都、重庆区域中心城市的辐射作用，加快沿线城镇化进程，并成为连接川渝地区的重要城际交通通道，促进成渝经济圈的可持续发展。另据了解，通过3至5年努力，以成都为核心的我省铁路枢纽将初步建成，新建出川通道设计时速都在200公里以上。 成彭高架桥贯通 彭州房产开始火了由于大丰聚集了很多专业市场，道路难行，货车较多。随着成彭高架桥于2009年11月全线贯通。这条路也进入了飞速发展的轨迹。随着成彭高架桥的建成，也极大地方便了桥下各大专业市场交通运输以及彭州房地产的发展。在大丰现场看到量力钢材城、剑龙钢材城、西南印刷品市场等专业市场，因为高架桥的贯通，吸引了更多的商家入驻。量力钢材城的商铺去年租金翻了一番，最贵商铺租金高达1000元/平方米/月。 建一条成渝客运专线 圆了沿线多个城市的梦川渝相关部门已经开始着手推动深层次合作，被成渝之间多条高速公路、铁路和客运专线串联起来的城市都在交通通道上寻找自己的发展机会，而一些企业和嗅觉敏锐的民间投资者，也开始寻觅商机。成渝客运专线的建设，将使成都与重庆这两座西南地区特大中心城市更加紧密地联系在一起，交通的一体化将进一步加速成渝经济区一体化。 成都规定行政强拆决定前须组织听证近日出台了成都市人民政府办公厅关于进一步规范城镇房屋拆迁工作的通知，对拆迁审批、拆迁补偿、拆迁投诉、强拆等方面进行了明确规范。通知中明确，在中心城区实行“打表补偿”的基础上，要求郊区(市)县也将要制定和公布房屋补偿费、政策性补偿费等拆迁补偿费用标准和执行办法，维护百姓的合法权益，而为了畅通投诉渠道，我市正在着手成立城镇房屋拆迁投诉中心。 成都将建成城北现代商贸新区成都市金牛区政府表示，未来5年内，城北片区将加快产业结构调整和发展方式转变，成为成渝经济圈现代商贸聚集区。2009年，该区实现了服务业增加值323亿元，增长13.2%，地区生产总值达481亿元。 成都城乡融合二圈层将成“主城区”“人在园中”“城在园中”“园在城中”主要是指在城市形态和发展水平上，是超大型、现代化的城市，同时也是符合田园城市理想、统筹城乡发展的城市。在广大的农村地区是“人在园中”，二、三圈层是“城在园中”，中心城区是“园在城中”，把城市和农村两者的优点都高度地融合在一起，让广大城乡群众既享受高品质城市生活，又同时享受惬意的田园风光。 十年大开发 成都GDP增长2.8倍2000年1月，西部大开发正式拉开帷幕。作为西部大开发“桥头堡”，成都十年间GDP增长2.8倍，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别为2000年的2.4倍和2.3倍。市政府新闻办举行西部大开发十周年成都跨越式发展系列新闻发布会，首场邀请市委、市政府副秘书长，市委统筹委、市发改委主任付毅发布了西部大开发十年来我市在各主要领域取得的成就。 2015年 成都建成国家生态城成都将在2015年建成国家生态城市。市环保局召开新闻通气会介绍，成都在2015年将达到国家生态市建设指标体系要求，基本实现“生活舒适的安居城市、锐意开拓的创业城市、个性独特的魅力城市、科学发展的创新城市、城乡统筹的和谐城市、持续发展的生态城市”。二、土地篇1、1月份土地供应量宗地位置容积率建筑密度建筑高度土地用途面积(亩)起叫价土地使用性质楼面地价（元/平米）青羊区人民中路二段27-31号(成都轻工大厦商场)10.0总50%，高层25%150米，具体要求见成都军区空军后勤部复成都轻工大厦高事（后营2008211）商业用地商业40年9.40292500万元/亩贸易咨询用地3750元/平米高新区元华路以西，瞻远西三街以南，荣华南路以东，同德街以北3.0且5.045%，塔楼22%100米商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年65.7335380万元/亩商业金融业用地（兼容50%的住宅）1140-1900元/平米南部新区大源组团，规划20米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北3.0-5.0总50%，高层25%100米商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年44.9521380万元/亩商业金融业用地（兼容50%住宅）1140-1900元/平米高新区大源商务商业核心区内，规划E1、E2地块平均7.85详见规划设计条件详见规划设计条件商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年55.7117320万元/亩商业金融业用地（可兼容平均容积率25%公寓）611元/平米高新区大源商务商业核心区内，规划E4地块平均6.36详见规划设计条件详见规划设计条件商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年30.4345323万元/亩商业金融业用地（可兼容平均容积率26%住宅）762元/平米高新区大源商务商业核心区内，规划F1、F2地块平均5.3详见规划设计条件详见规划设计条件商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年50.8153371万元/亩商业金融业用地（可兼容平均容积率46%公寓）1050元/平米高新区原光华工业园内2.050%24米商业用地商业40年15182万元/亩工业品销售维修用地1365元/平米南部新区科创中心片区（高新区原石墙村3、15组）（金融总部商务区22号）3.0-6.0总40%，高层主体（塔楼）25%100米商业金融业用地商业40年28.4253300万元/亩商业金融业用地750-1500元/平米郫县红光镇三观村3、4社、仪隆村1社3.620%建筑主体高度(含构筑物及设施)80米城镇混合住宅用地住宅70年商业40年56.03220万元/亩二类住宅用地(可兼容的商业建筑面积小于该地块内计入容积率的建筑面积的10%)917元/平米郫县红光镇金土村1、2、6社3.620%建筑主体高度(含构筑物及设施)80米城镇混合住宅用地住宅70年商业40年36.92220万元/亩二类住宅用地(可兼容的商业建筑面积小于该地块内计入容积率的建筑面积的10%)917元/平米1月份有10宗土地供应，合计供应面积393.4253亩，其中主城区有8宗土地供应，合计300.4753亩，商住用地5宗，商业用地3宗。郊县有2宗土地供应，合计92.95亩，商住用地2宗。2、1月土地市场成交量宗地位置容积率建筑密度土地用途面积（亩）起叫价成交价 竟得人 楼面价（ （元/平米）成华区二环路东三段8号宗地和总3.0，宗地总4.0宗地和总30%，宗地总30%城镇混合住宅用地商业用地住宅70年商业40年157.3961800万元/亩990万元/亩硕凯有限公司（ALL GENIUS LIMITED）37134950元/平米青羊区陈麻婆地块，东临一环路西二段、南临青羊正街4.0总45%，高层22%商业用地城镇混合住宅用地住宅70年商业40年28.25981000万元/亩1950万元/亩成都乐地投资有限公司7313元/平米武侯区红牌楼办事处太平村一、七组总2.2总30%城镇混合住宅用地住宅70年商业40年19.3590300万元/亩800万元/亩四川汇融地产有限公司5455元/平米武侯区核桃村二、四组，高新区核桃村一组、肖家河村四组总2.8总24%城镇混合住宅用地住宅70年商业40年31.5002500万元/亩1060万元/亩中粮地产成都有限公司5679元/平米武侯区机投桥街道花龙门四组总2.9总30%城镇混合住宅用地商业用地住宅70年商业40年15.3491360万元/亩460万元/亩四川尚房置业有限公司2379元/平米武侯区晋阳街办吉福村二组总2.4总30%，住宅26%商业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年14.9786380万元/亩580万元/亩四川省高斯投资有限公司3625元/平米高新区大源商务商业核心区内，规划D1地块D1-16.960%商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年36.4384325万元/亩325万元/亩四川省泰然置业集团有限公司696元/平米D1-26.955%D1-37.155%青羊区培风村8、9、10组，万家湾村5、6组界内 1号地块3.0； 4、5、6 号地块2.4； 8、9、10号地块2.8； 13、16号地块2.5；总40%，高层20%文化用地商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年288.3412220万元/亩220万元/亩中铁置业集团有限公司 1100元/平米 1375元/平米 1179元/平米 1320元/平米高新区南区机场高速路1.0-2.050%其他商业用地商业40年13.7492182万元/亩267万元/亩成都捷龙贸易有限责任公司20034005元/平米高新区大源商务商业核心区内，规划C1、C2、C5、C3地块平均8.47详见规划设计条件商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年96.5048308万元/亩308万元/亩格尔木藏格钾肥有限公司成都兴铂仕建设投资开发有限公司545元/平米高新区大源商务商业核心区内，规划E5-1、E5-3、E7、E8-2、E8-3地块平均5.07详见规划设计条件商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年63.9998366万元/亩366万元/亩成都神州航天房地产有限公司1083元/平米高新区大源商务商业核心区内，规划F5地块F5-25.0总60%塔楼25%商业金融业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年27.4862380万元/亩380万元/亩成都金控置业有限公司8031140元/平米F5-37.1总55%塔楼25%金牛区金牛乡何家堰村4.0总40%，高层20%商业用地商业40年12.0602350万元/亩350万元/亩四川兴西源置业有限公司1313元/平米郫县郫筒镇双柏村1、2、4、5社，德源镇王桥村1、2、4社二类居住用地容积率不小于2.0，且不大于4.0商业金融用地 容积率不小于2.5，且不大于5.0住宅不大于20%；商业不大于40%，且高层主体建筑密度不大于20%城镇混合住宅用地商业用地金融业用地住宅70年商业40年312.63240万元/亩240万元/亩上海绿地集团成都申蓉房地产有限公司900-1800元/平米720-1440元/平米郫县郫筒镇书院村3、4社，德源镇王桥村1社不小于2.5，且不大于4.2总建筑密度不大于30，住宅建筑密度不大于26城镇混合住宅用地住宅70年商业40年70.58200万元/亩380万元/亩成都中信城市建设有限公司1357-2280元/平米1月份成交土地15宗，成交面积共计1188.6326亩，其中主城区13宗土地成交，合计805.4226亩，商住用地11宗，商业用地2宗。郊县2宗土地成交，合计383.21亩，均为商住用地。3、1月份土地供求关系1月份成都土地的供应量总计393.4253亩，环比下降60.22%，成交量为1188.6326亩，环比下降36.12%，供求比为1：1.88。上苑分析：1月土地供应量和成交量均有较大幅度下降。从本月土地市场情况来看，年末土地放量锐减，土地成交量虽有减少，但推出地块大多是位于主城区的优质地块，因此引来众多资金宽裕的知名房企激烈争夺，土地成交价格也再创新高。三、市场篇 1月份房地产市场综述本月市区住宅类项目新增推售14536套房源，合计98.66万平米，环比上月新增推售量下降23%。市区商品房共成交29.43万平米，3132套，环比下降88%。本月成交量低于09年下半年月均79.14万平米。月均交易量减少约7454套。从商品房成交量走势表中可以看到，近期成交量呈大幅下降的趋势。1、成都商品房市场供求情况本月成都市商品房市场供大于求，供应面积98.66万平米，成交面积29.43万平米，供应14536套，成交3132套。上苑分析：本月在供应上出现较大减少，成交量较上月大幅下降，出现了下行销售走势；开发商目前的推盘量集中在已开房源中，一方面：09年楼市火爆，去化了大量购买力，加上09年房地产优惠政策的结束和2010年房市新政的不确定因素，造成大量购买者持观望态度；另一方面：银行贷款政策的收紧，也限制了投资性购买力的进入。2、1月份成都房地产市场的供应情况行政区供应面积（万平米）供应套数成华区19.563597高新区18.762630金牛区16.161349锦江区25.703823青羊区5.36659武侯区13.122478合计98.66145361月份成都房地产市场商品房的供应有所下降，其中商品住宅的供应量为98.66万平米，供应套数为14536套，供应面积环比下降了23，供应套数环比下降了8，其中各行政区中，锦江区的供应量排名第一，为25.70万平米，其次是成华区和高新区，分别为19.56万平米和18.76万平米。上苑分析：1月份成都房地产市场的供应量较上月有所下降，临近年底，各房地产商商品房供应量明显下降。锦江区田园城市建设力度的加快，供应量第一。成华区旧城改造的继续进行，存量房的去化较快，供应量第二。高新区配套设施的完善，供应量排名第三。 新开盘项目2010年1月新开楼盘项目名称开发商物业类型户型面积（）联系电话价格（元/）成华区上城国际成都市十里企业公司高层电梯33-104658900886800名企公馆成都金干科技有限公司高层电梯168-701842150007000北湖卡夫诺力天投资高层电梯43-14584215151/华晨雅庭成华区危房改造开发办公室高层电梯78-110840855885100尚东美林成都市聚业房地产开发公司高层电梯64-102847381116000浅水80俊成都通瑞汇港置业有限公司高层电梯29-69832699996300武侯区正基城市主场成都正基置业有限公司高层电梯54-80820099337200月光诚品成都旭阳房地产开发公司高层电梯52-146852626267700锦江区鑫苑名家新青年鑫苑置业有限公司高层电梯40803266664800高新区晶科名苑龙润房地产开发成都高层电梯95-144803288889500武侯区中汇广场成都瑞安汇达房地产公司高层电梯68-485655567887500 1月获得预售证楼盘名称开发商面积（）物业形态套数住宅商业办公其他均价(元/)成华区浅水半岛二期公服用地1号地块成都通瑞汇港置业有限公司19512.042-25F446/1446/7000尚东美林三期成都市聚业房地产开发有限公司20082.581-26F245192/535800华晨雅庭成都市成华区危房改造开发办公室45923.362-30F522522/5000华润置地二十四城二期B区华润置地（成都）发展有限公司23805.62-32F248248/8000金科一城成都金科房地产开发有限公司31507.161-18F432258/1745200浅水半岛二期A区成都通瑞汇港置业有限公司54718.92-1-3F1704/17047000金牛区益州锦苑四川省蜀府房屋建设开发有限公司40947.181F-18F196188/86700花满庭二期成都金牛蓝光和骏置业有限公司40621.321-21F461339/1226000万科西岭成都万科国宾置业有限公司40865.241-34F268288/8300中环西岸观邸二期中国水电建设集团房地产39192.241-32F42431616/926000锦江区沙河一号商住楼四川德丰投资有限公司19547.011-34F20916511/336000东湖国际成都瑞湖置业有限公司16738.961-32F193156/378000金润华府成都万科锦江置业有限公司18368.162-35F272238/346500鑫苑名家鑫苑置业（成都）有限公司67967.681-35F1657/25/16325800望江橡树林二期四川瑞升实业集团有限公司68688.781-34F75560420/1317300我的测试项成都晓初物业有限公司11111F46/123047000翡翠城五期华润置地（成都）有限公司46616.731-32F503373/1308000东湖国际成都瑞湖置业有限公司17933.041-32F188155/338000武侯区上锦颐园二期成都市武侯区桂溪房地产开发公司17194.02-1F561/5616800中铁瑞城·新界三期成都市新川藏路建设开发有限公司15802.221-8F15013613/19000红城成都武城实业(集团)股份有限公司39617.451-17F891890/18600月光诚品成都旭阳房地产开发有限公司15174.661-12F192173/197700正基城市主场成都正基置业有限公司43443.451-20F684560/21225000青羊区金阳·易诚国际成都金阳华英达置业有限公司35929.961-22F461286/1755500泰丰·御园四川泰丰房地产开发有限公司17702.081-17F198/7200高新区神仙树大院商住楼A，B栋成都怡和天成房地产开发有限公司16766.23-18F204133/10710000成都合院四川园丁房地产开发有限公司5243.571F1919/9300高新区10号地块8-13#及会所龙润房地产开发（成都）有限公司15092.681-23F8366/177600万景峰成都市昭景房地产开发有限公司64077.381-33F76555821/1866000龙湖世纪峰景成都拓晟置业有限公司52638.781-48F376376/6400东苑C区成都人居置业有限公司33782.28-1F1183/118363003、1月份成都商品房市场成交情况行政区成交面积（万平米）成交套数成华区3.77399高新区6.01519金牛区5.28558锦江区8.39995青羊区1.84207武侯区4.14454合计29.4331321月份成都商品房市场成交面积共计为29.43万，成交套数共计3132套，成交面积环比下降了88，成交套数环比下降了87，主城区户成交面积均为60-120，本月锦江区的成交量排名第一，成交面积为8.39万，成交套数为995套，其次是高新区和金牛区，成交面积分别为6.01万和5.28万，成交套数分别为519套和558套。上苑分析：从成交的数据可以看出，由于09年房地产优惠的的结束，购买力明显减弱，销售量大幅下降。锦江区田园城市建设的进一步完善，销售量第一，高新区新型产业人群的刚性需求，销售量排第二；金牛区荷花池片区新规划生活区的形成，销售量第三。