XXXX年11月天津房地产市场分析报告_26页.docx

2010年11月天津房地产市场分析报告一、行业政策1、住建部：停止向购买第三套房发放住房公积金贷款11月3日，住房城乡建设部等四部门发文规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款2. 住建部颁布“限外令”：境外人员在华限购一套住房11 月4日，住房城乡建设部网站公开关于进一步规范境外机构和个人购房的通知，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。3. 三部委:各地可将土地出让净收益10%用于公租房11月16日，三部委联合下发关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知，通知明确，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 4. 天津新规:严格限制低密度大户型住宅项目开发11月24日，天津市人民政府在下发的关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知中指出，天津将严格住房建设用地出让管理。严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。 二、市场运行数据（一）土地市场2010年11月共成交84宗土地，成交面积428.23万平米，成交额69.77亿元，成交宗数环比上升21.74%，成交面积环比上升11.38%，成交额环比上升了30.51%。从成交土地宗数来看，2010年11月共成交84宗，其中住宅用地20宗，占成交宗数24%；工业用地40宗，占成交宗数48%；商业用地11宗，占成交宗数13%；综合用地12宗，占成交宗数14%，其他用地1宗，占成交宗数1%。2010年11月，土地成交总面积为428.23万平米，环比10月份土地成交面积384.46万平米，上涨了11.38%，同比2009年11月份土地成交面积560.02万平米，下降了23.53%。在11月份成交土地中，居住用地成交面积为111.67万平米，占总成交面积26%；工业用地成交面积221.31万平米，占总成交面积52%；商业用地成交面积35.40万平米，占总成交面积8%；综合用地成交面积53.94万平米，占总成交面积13%；其他用地成交面积5.92万平方米，占总成交面积1%。从成交土地体量结构来看，2010年11月，5万平米以下共成交56宗，其中居住用地13宗，商业用地9宗，工业用地27宗，综合用地7宗；5万平米至10万平米共成交18宗，其中居住用地3宗，商业用地1宗，工业用地8宗，综合用地5宗，其他用地1宗；10万平米至20万平米共成交8宗，其中居住用地4宗，商业用地1宗，工业用地3宗；20万平米以上成交2宗，均为工业用地。从成交土地分布区域上分析，中心城区成交1宗土地，位于河东区，成交面积为3.73万平米，成交额9.1亿元；环城四区共成交14宗土地，成交面积为55.28万平米，成交额7.25亿元。其中东丽区成交土地7宗，成交面积为28.56万平米，成交额5.70亿元；西青区成交土地1宗，成交面积为15.59万平米，成交额0.63亿元；津南区成交土地6宗，成交面积11.13万平米，成交额0.93亿元。远郊区县共成交44宗土地，成交面积260.75万平米，成交额19.47亿元。其中静海成交5宗，成交面积20.15万平米，成交额4.69亿元；宝坻成交土地21宗，成交面积86.05万平米，成交额3.99亿元；蓟县成交土地7宗，成交面积55.11万平米，成交额1.31亿元。武清成交土地11宗，成交面积99.44万平米，成交额9.49亿元；滨海新区、开发区等共成交土地25宗，成交面积108.48万平米，成交额33.94亿元。其中塘沽成交15宗，成交面积78.47万平米，成交额20.06亿元；汉沽成交2宗，成交面积5.23万平米，成交额12.76亿元；空港成交土地6宗，成交面积20.42万平米，成交额0.67亿元；大港成交土地2宗，成交面积4.36万平米，成交额0.45亿元；从土地成交均价来看，2010年11月土地成交均价1629元/平米，环比上涨了17.17%，同比上涨37.18%。其中，居住用地成交均价2750元/平米，环比下降15.11%，同比上涨115.63%；工业用地成交均价275元/平米，环比下降了8.99%，同比下降了7.87%；商业用地成交均价2139元/平米，环比下降20.40%，同比上涨138.58%；综合用地成交均价4575元/平米，环比下降41.74%，同比上涨81.92%；其他用地成交均价1201元/平米，环比大幅上涨281.01%。（二）住宅市场分析1、新建商品房（1）成交量2010年11月，新建商品房共成交10608套，环比10月份10459套上涨了1.42%，同比2009年11月11762套下降了9.81%。从成交面积来看，2010年11月新建商品房成交115.18万平米，环比10月份112.37万平米上涨了2.50%，同比2009年11月124.40万平米下降了7.41%。（2）成交均价从成交均价走势上来看，2010年11月新建商品房成交均价9587元/平米，环比10月份成交均价9403元/平米，上涨了1.96%；同比2009年11月成交均价7834元，上涨了22.38%。（3）各区域新建商品房成交量及成交均价对比同比2009年11月，2010年11月新建商品房成交面积市内六区下降了27.82%，环城四区上涨了31.20%，滨海新区下降48.96%，远郊区县上涨了11.13%价格方面，同比2009年11月，2010年11月各区域新建商品房成交均价保持了上涨的趋势，市内六区上涨了37.15%，环城四区上涨了30.62%，滨海新区上涨了20.60%，远郊区县上涨了19.15%。2、二手房（1）成交量2010年11月，二手房成交6802套，环比10月6018套，上涨了13.03%；同比2009年11月10851套，下降了37.31%。从成交面积来看，2010年11月二手房成交面积54.81万平米，环比10月49.08万平米，上涨了11.67%，同比2009年11月96.19万平米，下降了43.02%。（2）成交均价从月度成交均价走势来看，2010年11月二手房成交均价6953元/平米，环比10月成交均价7006元/平米，下降了0.75%；同比2009年11月成交均价6081元/平米，上涨了14.34%。（3）各区域二手房成交量及成交均价对比从各区域二手房成交量对比来看，同比2009年11月，2010年11月市内六区下降了41.83%，环城四区下跌32.71%；滨海新区二手房成交量下降了57.02%；远郊区县下跌了38.74%价格方面，2010年11月二手房各区域成交均价，同比2009年11月均保持了上涨的趋势。其中市内六区上涨了13.98%，环城四区上涨了17.83%；滨海新区上涨了13.12%，远郊区县上涨了14.74%。（三）天津各区域新建商品房及二手房月度成交分析1、市内六区（1）新建商品房2010年11月，市内六区新建商品成交1446套，环比下降11.67%。同比下降39.57%；成交面积18.21万平米，环比上涨1.51%，同比下降了27.82%。价格方面，2010年11月市内六区新建商品房成交均价17060元/平米，环比上涨3.11%，同比增长了37.15%。（2）二手房2010年11月，市内六区二手房成交3128套，成交面积23.73万平米，环比分别上涨了10.76%、8.27%，同比分别下降了37.53%、41.83%。价格方面，11月市内六区二手房成交均价9074元/平米，环比上涨0.01%，同比增长了13.98%。2、环城四区（1）新建商品房2010年11月，环城四区新建商品房成交3955套，环比上涨了9.38%，同比上涨26.93%；成交面积42.40万平米，环比增长了12.09%，同比上涨了31.20%。 价格方面，11月环城四区新建商品房成交均价9692元/平米，环比下降了0.28%，同比增长了30.62%。（2）二手房2010年11月，环城四区二手房成交1270套，成交面积10.61万平米，环比分别上涨了11.31%、13.73%，同比分别下降31.28%、32.71%。价格方面，11月环城四区二手房成交均价6118元/平米，环比下降了0.06%，同比增长了17.83%。3、滨海新区及开发区（1）新建商品房2010年11月，滨海新区及开发区新建商品房成交1704套，成交面积16.75万平米，环比分别上涨了7.10%、7.25%，同比分别下降46.08%、48.96%。价格方面，11月滨海新区及开发区新建商品房成交均价9062元/平米，环比下降2.92%，同比增长了20.60%。（2）二手房2010年11月，滨海新区及开发区二手房成交1163套，成交面积8.94万平米，环比分别上涨了23.46%、21.37%，同比分别下降了52.97%、57.02%。价格方面，11月滨海新区及开发区二手房成交均价6133元/平米，环比下降了0.41%，同比上涨了13.12%。4、远郊区县（1）新建商品房2010年11月，远郊区县新建商品房成交3503套，环比下跌3.82%，同比上涨13.26%；成交面积37.82万平米，环比下降7.72%，同比上涨11.13%。价格方面，11月远郊区县新建商品房成交均价6104元/平米，环比上涨1.55%，同比上涨了19.15%。（2）二手房2010年11月，远郊区县二手房成交1241套，成交面积11.52万平米，环比分别上涨了11.70%、10.14%，同比分别下降了18.52%、38.74%。价格方面，11月远郊区县二手房成交均价3990元/平米，环比下降了1.74%，同比上涨了14.74%。三、天津2010年11月份住宅项目销售排行榜根据富思博得专业数据信息网（www.1stboard.org/tj）2010年11月天津市各项目成交金额排名、各企业成交金额排名。天津市11月各项目成交金额排名 排名 区域 项目 销售套数 销售总面积 销售额 均价 （套） （万平米） （亿元） （元/平米） 1和平区 天津大都会 1653.0 6.2 20600 2中新天津生态城 季景华庭 3843.6 4.1 11500 3东丽区 万科金色雅筑 4764.5 3.7 8200 4河东区 金地紫乐府 411.4 3.5 26100 5武清区 上河雅颂 4514.5 3.3 7400 6河东区 河东万达广场 2692.8 3.2 11400 7津南区 领世达观 2412.7 3.0 10900 8塘沽区 首创国际城 2672.5 2.4 9500 9西青区 富力津门湖 1711.4 2.4 17000 10南开区 宝利国际广场 1241.2 2.4 19100 备注：以上均为商品房数据，监测时间2010年11月1日-2010年11月30日 2010年11月各企业成交金额排名 排名 企业 项目 销售套数 销售总面积 销售额 成交均价 （套） (万平米） （亿元） （元/平米） 1保利 上河雅颂 4514.5 3.3 7400 保利玫瑰湾 850.8 0.8 10100 保利香槟国际 400.5 1.1 20700 天津大都会 1653.0 6.2 20600 合计 7418.9 11.5 12900 2万科 万科假日润园 3353.3 4.6 13800 万科东丽湖 140.2 0.3 14300 万科金域蓝湾 20.03 0.04 14400 万科魅力之城 330.3 0.4 10700 万科金奥国际 80.1 0.1 17000 万科海港城 40.04 0.04 10800 万科金色雅筑 4764.5 3.7 8200 合计 8728.5 9.1 10800 3金地 金地格林世界 20.02 0.05 24000 金地叁拾峯 2332.3 2.0 8700 金地紫乐府 411.4 3.5 26100 合计 2763.7 5.6 15100 4首创 首创国际城 2672.5 2.4 9500 宝翠花都 00 0 0 溪堤郡 170.4 0.4 10900 首创福缇山 611.2 1.5 12400 合计 3454.1 4.3 10500 5富力 富力津门湖 1711.4 2.4 17000 富力桃园 170.3 0.2 8800 富力中心 340.4 0.8 20900 富力湾 30.1 0.2 18500 富力城 290.3 0.6 18600 合计 2542.5 4.2 17000 6吉宝鸿达 季景华庭 3843.6 4.1 11500 合计 3843.6 4.1 11500 7松江 水岸公馆 190.4 0.6 15700 水岸江南 60.05 0.05 9500 喜年广场 760.4 0.5 13300 松江运河城 561.1 0.7 6100 松江城 1211.3 1.6 12000 松江高尔夫小镇 30.1 0.1 16600 百合春天 210.2 0.2 10600 合计 3023.5 3.7 10700 8融创 海逸长洲 250.7 1.4 19400 时代奥城 1501.0 1.9 18700 融创星美御 140.1 0.4 29800 合计 1891.8 3.6 19700 9红磡 红磡领世郡 2442.8 3.2 11100 红磡上城花园 790.8 0.5 5700 合计 3233.6 3.6 9900 10远洋 远洋城 2742.6 2.4 9100 远洋新干线 530.6 0.6 10700 远洋万和城 180.2 0.2 14200 合计 3453.4 3.3 9700 11万达 河东万达广场 2692.8 3.2 11400 合计 2692.8 3.2 11400 12万通 万通新城国际 210.3 0.4 13900 万通上北新新家园 1051.1 1.5 13800 万通华府 80.2 0.4 21400 万通上游国际 190.3 0.6 18900 万通生态城新新家园 00 0 0 合计 1531.9 3.0 15400 13星际 君临天下 370.1 0.6 55100 卓越浅水湾 3610.8 1.9 24700 合计 3980.9 2.5 28400 14宝利 宝利新都汇 30.03 0.02 6900 宝利国际广场 1241.2 2.4 19100 合计 1271.3 2.4 18800 15天房 天房锦绣乾城 190.1 0.1 6200 天房美域 1221.2 1.6 13700 林枫馨苑 190.2 0.3 14600 天房峰阁 00 0 0 天房翠海红山 230.2 0.2 9800 心泊馨城 150.2 0.2 8400 合计 1981.9 2.3 12300 16泰达 瞰海 00 0 0 清谷 30.1 0.2 24400 滨海先锋SOHO320.3 0.2 8100 北斗星城 200.4 0.5 14600 格调竹境 150.2 0.2 12400 俊城林溪地 10.03 0.04 13400 格调艺术领地 710.8 1.0 12000 格调春天 00 0 0 合计 1421.7 2.1 12600 17碧桂园 天津碧桂园 3413.2 1.9 6100 合计 3413.2 1.9 6100 18天一 天一绿海 680.8 0.6 7300 天一海馨园 1892.1 1.3 6200 合计 2572.9 1.9 6500 19世茂新纪元 世茂湿地公元 1441.6 1.8 11100 合计 1441.6 1.8 11100 20国耀集团 国耀紫溪别墅 501.5 1.6 11000 国耀上河城 00 0 0 合计 501.5 1.6 11000 备注：以上均为商品房数据，监测时间2010年11月1日-2010年11月30日