全国房地产经纪人第八章不动产登记ppt课件.pptx
房地产经纪人资格考试,房地产交易制度政策第八章不动产登记,主讲教师：仝彩霞,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,第一节房地产登记概述一、房地产登记的概念房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。城市房地产管理法规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产登记是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产的基本情况、权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。,第七章房地产登记,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契约登记制和产权登记制两大类型。(一)契约登记制契约登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查登记权利的状态;登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为法国登记制。,二、 房地产登记制度的类型,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律-上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。,(二)产权登记制,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,1.权利登记制登记机构设置登记簿，房地产权利的取得、变更过程在登记簿上记载，利害关系人、相关当事人根据登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。权利登记制主要特点为：对登记申请采取实质审查登记权利的现状;登记有公信力。即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。,(二)产权登记制,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,2.托伦斯登记制该制度为澳大利亚人托伦斯所创，在予以登记后，发给权利*属证书。房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力;已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(一)保护房地产权利人的合法权益保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。房地产登记及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。,三、房地产登记的目的和意义,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询房地产登记簿，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。,(二)保证交易安全，减少交易成本,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(1)房地产开发和住宅建设，需要向房地产登记机构了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对征收的房屋所有权人给予合理补偿。(2)房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要向房地产登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。综上所述，房地产市场的发展离不开房地产登记工作。房地产登记贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。,(三)为房地产管理奠定基础,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产登记能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。房地产登记档案所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据,(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(一)权利主体一致的原则房地产是一个不可分割的有机整体。城市房地产管理法规定：房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房屋登记办法规定：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。,四、房地产登记的原则,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(二)属地管理原则房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产登记必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责辖区范围内的房地产登记工作;权利申请人应到房地产所在地的市(县)房地产管理部门申请登记。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。依据上述法律、法规的规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护。,房屋登记机构,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,：1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;2、就有关登记事项询问申请人;3、如实、及时登记有关事项;4、法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,登记机构应当履行的职责,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,一、登记的范围物权法、城市房地产管理法，特别是城乡规划法的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。依据物权法、城市房地产管理法和村庄和集镇规划建设管理条例等法律、行政法规，原建设部制定的房屋登记办法，其适用范围既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时，房屋登记办法还规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。国土资源部印发了土地登记办法。,第二节 不动登记相关规定,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。,不动产登记类型,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,依照不动产登记暂行条例，不动产登记的类型包括P157首次登记：不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。变更登记、转移登记、注销登记：包括：国有建设用地使用权、建（构）筑物所有权变更、转移和注销登记、集体土地所有权变更、转移和注销登记、抵押权变更、转移和注销登记登记和地役权变更、转移和注销登记登记更正登记：利害关系人、不动产登记簿的权利人认为不动产登记簿记载事项错误的，利害关系人可以申请更正登记。异议登记：利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误，权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请登记登记。,不动产登记的登记类型,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,预告登记：包括预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、不动产转移预告登记和不动产抵押预告登记。查封登记：是作为被执行人的房地产权利人因继承、判决或者强制执行等原因，而当事人尚未向权属登记机关办理登记手续；而由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。抵押权登记：抵押权登记是指抵押权人向法律规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实。从抵押权生效的条件来看，抵押权登记包括形式登记和实质登记。所谓形式登记，是指登记对抵押权的生效只具有确认或证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,不动产登记的一般程序为申请、受理、审核、记载于登记薄、缮证和发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。,不动产登记的程序,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(一)申请申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。委托代理人申请登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。申请登记的，申请人应按照国家有关规定缴纳登记费。1.申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列文件：(1)不动产权属证书或者土地权属来源材料 (2)建设工程符合规划的证明;（3）房屋已竣工的证明;(4)房地产调查或测绘报告 (5)相关税费缴纳材料 (6);其他必要材料从实际情况看，初始登记时应提供的其他必要材料主要有：被代理人无完全民事行为能力的证明、委托书和施工许可证等。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,2.申请不动产产权转移登记的，应当提交下列材料：(1)登记申请书;(2)申请人身份证明;(3)房屋所有权证书或者房地产权证书;(4)证明房屋所有权发生转移的材料;(5)其他必要材料。前款第(4)项，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。前款第(5)项，可能包括：转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件;交纳契税的凭证;测绘图件;各种佐证的证明文件，如遗失声明、其他规定要求申请人补充的材料。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,3.申请产权变更登记，应当提交下列材料：(1)不动产权属证书(2)发生变更的资料 (3)有批准权的人民政府或主管部门的批准文件(4)国有建设用地使用权出让合同或补充协议(5)国有建设用地使用权出让价款、税费缴纳凭证（6）其他必要材料,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,4.申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：(1)登记申请书;(2)申请人的身份证明;(3)房屋所有权证书或者房地产权证书;(4)证明房屋所有权消灭的材料;(5)其他必要材料。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,申请不动产产权转移登记的，应当提交下列材料(1)不动产权属证书(2)买卖、互换、赠与合同/继承或者接受遗赠材料/合并分割协议(3)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文件(4)有批准权的人民政府或主管部门的批准文件(5) 税费缴纳凭证（6）其他必要材料,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,申请现房抵押登记的，应提交以下材料(1)不动产权属证书(2)抵押合同与主债权合同（3）其他必要材料,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,申请预购商品房预告登记的，应提交以下材料（1）已备案的商品房预售合同（2）当事人关于预告登记的约定（3）其他必要材料,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,申请申请预购商品房抵押登记的，应提交以下材料（1）抵押合同与主债权合同（2）预购商品房预告登记材料（3）其他必要材料,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(二)受理申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，房屋登记机构应予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应不予受理，并告知申请人需要补正的内容。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(三)审核不动产登记机构应查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。登记机构应当对以下内容进行查验：1、申请人、委托代理人身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致2、权属来源材料或登记原因文件与申请登记的内容是否一致3、不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否明晰4、法律、行政法规规定的完税或缴费凭证,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(四)记载于登记簿登记申请符合不动产登记暂行条例、 不动产登记暂行条例实施细则规定条件的，不动产登记机构应予以登记，并将申请登记事项记载于房屋登记簿。登记申请不符合房屋登记办法规定条件的，房屋登记机构应不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(五)缮证和发证不动产登记机构应根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放不动产权属证书或者登记证明。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2015年3月1日起不动产登记暂行条例正式实施。与此同时，江苏徐州和四川泸州两地颁发了全国第一本不动产权证书。这标志着不动产统一登记制度的落地。,不动产权属证书,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,房屋权属登记信息查询暂行办法的适用范围房屋权属登记信息查询暂行办法适用于城市房屋权属登记机关已登记的房屋权属登记信息的查询。,不动产登记资料查询,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,房屋权属登记信息查询暂行办法采取“分层次查询”的原则，区分不同的人群，对不同的登记信息规定了不同的查询范围：(一)可以公开查询的信息登记机关对房屋权利的记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。具体包括：一是房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等;二是房屋权利状况，比如所有权人姓名或名称，他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。,不动产登记信息查询的范围,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。1房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证;2房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证;3国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证;4公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证;5仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证;6.涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。,(二)限制查询的信息,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(一)查询人提出查询申请查询人本人查询房屋权属登记信息的，应向房屋所在地的权属登记机关或者房屋档案管理机构提出查询申请，并填写房屋权属登记信息查询申请表，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询的事项，出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。,房屋权属登记信息查询的程序,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,查询人要求查询限制查询的信息时，除了提交上述材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件1.房屋权利人应提交其权利凭证;2.继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料;3.国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件;4.公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件;5.仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关;6.涉及国家安全、军事等需要保密的信息，应当提交国家安全、军事等机关同意查询的证明。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(二)查询机构提供查询符合条件的查询申请，查询机构应及时受理查询人的查询要求，并按照查询人提出的查询事项提供查询服务。如果因特殊原因无法提供查询的或不能及时提供查询的，查询机构应向查询人说明理由。,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(三)查询结果证明的出具查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,1.对查询机构的要求(1)逐步建立土地登记资料信息系统;(2)对符合规定的查询申请，查询机关应当及时提供查询服务。不能及时提查询服务或无法提供查询服务的，应向查询人说明理由;(3)查询机关的工作人员不得存在徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的行为。,(四)对查询机关和查询人的要求,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,(1)查询人查询土地登记资料信息的，应按照办法规定提交相应的料，不提交资料或者提交资料不齐全的，查询机关可以不提供查询服务。(2)查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。(3)查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好，不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、涂改或者拆页，也不得损坏查询设备。(4)查询人对涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。(5)查询人要按照规定承担查询土地登记资料所发生的费用。,2.对查询人的要求,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,天行健，君子以自强不息,连云港天行教育培训中心,
