地产投资岗工作经验分享3收并购合作项目协议审批管理流程投资分析报告模板(修订版)课件.pptx
,市 区 地块投资分析报告 区域投资部 年 月 日,市 区,关于排版,字号与字体：页面一级标题为微软雅黑30号加粗，二级标题为微软雅黑20号加粗，正文为微软雅黑18号，表格里的内容为微软雅黑14号，英文字体、数字全部为Arial；表格：除测算中拷贝表格外，一律使用灰白交错底色；所有样图、样表、样字及正文中的备注说明均用微软雅黑14号加黑斜体。,关于排版字号与字体：页面一级标题为微软雅黑30号加粗，二级标,核心结论前置,周期判断：城市所处周期/节气 ，未来6个月地价走势 （持平/走高/走低）;板块判断：板块处于城市 （市中心核心区/城区/近郊/远郊）， 于全市（领先/持平/落后）；运营效率（项目规模、是否符合高周转、开盘时间等）土地资源禀赋情况（独有的交通、商业、景观、医院、学校等资源）；土地的获取对城市公司的战略意义（如土地储备、品牌、跨周期、产品结构、产品线等，需有明确的思考） 竞争对手及参拍策略,项目的意义及参拍策略,核心结论前置周期判断：城市所处周期/节气 ，,目录,第一章节：核心结论第二章节：项目层面分析第三章节：投资收益分析第四章节：营销定位分析第五章节：设计规划分析第六章节：成本规划分析第七章节：城市研究（新城市）,上会版,完整版,目录第一章节：核心结论第二章节：项目层面分析上会版完整版,第一章节：核心结论,挂牌条件（筛选重要的三条）： ; ; .,1.1 项目概况,地区建议参拍价格：总价： 万元楼板价：名义 元/,实际 元/,溢价率 %，对应净利润率 % IRR:含融 %，非融 %投资回收期：含融 月,非融 月18年销售额 万元，货值比 ，19年结转额 万元底价下财务指标：总价： 万元楼板价：名义 元/,实际 元/,溢价率 %，对应净利润率 % IRR:含融 %，非融 %投资回收期：含融 月,非融 月,样 图此处为挂牌文件里的红线图+四至道路；说明土地支付计划；挂牌条件筛选最重要的三条，如果是二手地则需说明项目的背景来历；说明地区建议参拍价格及相应财务指标。,第一章节：核心结论保证金来源于集团自有资金，其余土地款来源于,第一章节：核心结论,1.2 核心指标,第一章节：核心结论1.2 核心指标成功标尺 指标1.,第一章节：核心结论,1.3竞争对手摸排及参拍策略,*月*日开始取竞买文件，截止*日含我司共有 家企业取得竞买资料，初步摸排意向参拍企业分别为： 。,竞争对手出价能力分析：分析竞争对手出价能力。参拍方式：若为联合参拍，需在合作协议签订前由地区事业部总经理签署合作条件承诺书并报集团投委会审批。参拍策略：具体阐述此宗地块参拍策略，是否需要寻求集团帮助,第一章节：核心结论1.3竞争对手摸排及参拍策略*月*日开始取,第一章节：核心结论,1.4 跟投承诺书与预计收益,本项目资金投入峰值为 万元， 公司跟投意向金（含杠杆）共计 万元，占资金峰值的 %；跟投总额占满投总额比例 %,样 表,样表打印出来签字确认后，将扫描件附在此处。,样 表,第一章节：核心结论1.4 跟投承诺书与预计收益本项目资金投入,营销模块：售价意见 涨幅意见设计模块：产品类型意见；面积配比意见 主力户型意见；立面意向意见运营模块：开盘时间意见；结转时间意见成本模块：级配包意见；精装标准意见 财务模块：税务意见；融资意见,第一章节：核心结论,1.5 事业部各条线意见,样 表必须写出各条线的具体意见，签字打印后，将扫描件附于此处。,营销模块：售价意见第一章节：核心结论1.5 事业部各条线意见,第二章节：项目层面分析,目标市场经济简析：主要支柱产业有哪些？城乡居民收入情况，是否藏富于民？有无较大规模的企业带动？市民改善居住的需求如何？着重关注城市发展主方向，产业结构变化趋势，人口流向，新经济新产业的培育等,2.1 城市简介,样 图须用城市地图分行政区,第二章节：项目层面分析 年户籍人口常住人口市区,第二章节：项目层面分析,2.2 大区位及规划,区域概况礼嘉规划为重庆两江新区国际商贸中心，是大礼照板块核心区域，占地面积35平方公里，定位为“现代都市风貌展示区”。区域现状主要发展现代制造业，高新技术研发、信息技术、绿色环保、高档社区等产业。区域规划规划定位为：面向国际、充分展现礼嘉组团作为国家重点发展区域和两江新区形象品质的国际商贸中心；按照交通区位条件和地形地貌特征，规划形成生态总部区、商贸核心区和高品质生态住区三大片区。,样 图大区位图为项目所处的行政区及周边相邻区的部分，包含以下要素：项目所在地；到车站和周边核心商圈的距离；城市主要交通地理结构，如环线、干道、地铁、快速路；其他对项目有重大影响的区位因素等,第二章节：项目层面分析2.2 大区位及规划区域概况,第二章节：项目层面分析,2.3 小区位及规划,规划概要：优势劣势其他需注意的信息注：需包括区域在城市总体位置的描述，产业定位、周边配套设施，包括商业、教育、医疗等。,样 图小区位为项目所在的地产板块及相邻板块，标注项目在小区位中的配套情况，并简要描述将来的规划发展方向。项目区位图须为控规图或卫星图，将周边交通、资源和配套情况重点颜色标注,公路,地铁,景观,医院,商业,小区,学,第二章节：项目层面分析2.3 小区位及规划规划概要：旭辉东原,第二章节：项目层面分析,2.4 航拍图,样 图通过航拍来确认地块所处位置和周边交通情况,第二章节：项目层面分析2.4 航拍图本项目区位图华 新,第二章节：项目层面分析,2.5 项目四至及毒点,样 图可视化表达项目四至及存在的毒点，并对毒点的影响进行分析,第二章节：项目层面分析2.5 项目四至及毒点地块北面大场医院,第二章节：项目层面分析,2.6 参拍规则及重大限制条件,竞买人开始竞价,竞价未达到1万元/平米,自持达100%竞持有年限,挂牌文件阅读人：,竞买人资质报名条件付款条件可售资源限制特别标注的限价、限签等政策规划限制条件,样 图用流程图方式说明竞拍规则，并将重大限制条件进行文字按条说明(如部分条款无特殊要求则可不写）要明确挂牌文件阅读人，其中必须包含投资负责人。,第二章节：项目层面分析2.6 参拍规则及重大限制条件竞价竞自,第二章节：项目层面分析,2.7 周边土地概况,样 图标注近期出让的周边项目的位置图片应选用控规图或卫星图,区域土地市场分析：（用文字简洁表述）,第二章节：项目层面分析2.7 周边土地概况宗地名称规划用途,第二章节：项目层面分析,样 图标注可比在售项目的位置图片应选用控规图或卫星图,1、潜在供应：住宅 万方，预计 年 月上市 万方；2、未来土地供应预测：住宅 万方，预计 年 月至 年 月出让；3、总计分析：（一句话表述）,2.8 区域供应分析,第二章节：项目层面分析在售项目概况项目名称总建筑面积（万）,第二章节：项目层面分析,2.9 主力产品 的售价分析,其他说明：XXX（限价政策及标准、突破可能性等）,可比项目的地段、配套和开发能力与本项目进行对比，并用多个“+”“-”号进行表示，如上表；产品需文字说明，入市时间和价格用数字表示；根据主力产品价格确定其他业态产品价格，标明价格系数。,第二章节：项目层面分析2.9 主力产品 的售价分析,第二章节：项目层面分析,2.10 其他可售产品售价及去化率分析,第二章节：项目层面分析2.10 其他可售产品售价及去化率分析,第二章节：项目层面分析,2.11 项目初步定位客群,品质改善（本地客群）,特征：首改/再改，升级居住面积和环境,110、125（3+1房、4房）100-145（洋房）,特征：首置，落户太仓,95、110（3房、3+1房）,品质首置（市区产业客户）,针对目标客群产品定位：本地改善+外溢首置，保证功能前提下，控制面积根据客户敏感需求，提升社区综合品质（景观、配套、物业）,样 字根据项目实际情况，获取其客户定位结论。,第二章节：项目层面分析2.11 项目初步定位客群品质改善,第二章节：项目层面分析,2.11 项目初步定位产品,产品定位方向（局部提升+稀缺产品）,市场领导者：沙溪南部居住中心、品牌大盘,11-18F住宅,7F退台洋房,稀缺产品（低密、层层退台、每层附赠空间）,产品提升(户型功能、配套、环境、精装),样 字根据项目实际情况，获取其产品定位结论。,第二章节：项目层面分析2.11 项目初步定位产品产品定位,第二章节：项目层面分析,2.12 规划方案及指导,样 图须有项目总平图和户型排布图，并说明基础的规划方案,第二章节：项目层面分析2.12 规划方案及指导物业类型面积段,第二章节：项目层面分析,2.13 推售计划表及结转计划,2016 年 3 月 8 日开盘， 2016 年 9 月清盘，销售周期 6.6 月，整盘货值 90195 万元，整盘均价 2478 元首开 精装高层，开盘价 19800元/ ，开盘当月去化 23000，货值 45540万元，当前贡献货值 36015万元。其中高层：18层：底商=13:4:1，车位共381个，可售车位去化75%。,样 表附上测算中的推售计划表，并将项目整盘情况、首开情况和各业态及车位情况进行简要说明,第二章节：项目层面分析2.13 推售计划表及结转计划 201,第二章节：项目层面分析,2.14 运营计划分析分期规划,样 图附项目分期图，并说明项目分期规划的主要内容,售楼处位置第一期分期税务筹划展示区及售楼处开放的时间第二章节,第二章节：项目层面分析,2.14 运营计划分析操盘思路,从项目的天时、地利、人和三方面出发对项目的操盘思路进行简洁描述。,第二章节：项目层面分析2.14 运营计划分析操盘思路17,第三章节：投资收益分析,3.1 成本表,第三章节：投资收益分析3.1 成本表编号成本科目建筑面积（m,第三章节：投资收益分析,3.2 融资及利润表,第三章节：投资收益分析3.2 融资及利润表序号项目内容目标成,第三章节：投资收益分析,3.3 现金流量表,第三章节：投资收益分析3.3 现金流量表项目现金流量表项目2,第三章节：投资收益分析,3.4 敏感性分析地价梯度表,地价梯度表根据产品业态的敏感度，通常最高最低的售价按5%做25%内的敏感测试，忌讳单个售价敏感区间过大或过小,第三章节：投资收益分析3.4 敏感性分析地价梯度表销售价,第三章节：投资收益分析,3.4 敏感性分析售价梯度表,售价梯度表展示在推荐地价下，6%-18%利润率，对应的售价展示盈亏平衡点（即利润率0%）能承受的售价,第三章节：投资收益分析3.4 敏感性分析售价梯度表销售价,以下为完整版内容,以下为完整版内容,4.1：项目宏观位置,第四章节：营销定位分析,样 图注：从大区位的角度，标注可能对项目价值产生影响的区位因素。,地块位于雨花台区城南西善桥板块 ，周边配套成熟，交通便利，片区内首次出地。,4.1：项目宏观位置第四章节：营销定位分析地块位于雨花台区城,4.2：项目微观位置,地块位于雨花台区城南西善桥板块 ，周边配套成熟，交通便利，片区内首次出地。,软件谷片区,南站片区,河西CBD,西善桥龙翔片区，未来集中开发,第四章节：营销定位分析,样 图注：以控规图的展示形式，从小区位的角度，标注可能对项目价值产生影响的区位因素；若无相应控规图则以卫星图进行展示。,4.2：项目微观位置地块位于雨花台区城南西善桥板块 ，周边配,4.3：板块配套,板块内规划有1座大型公园， 1所大型医院，2座大型商业综合体，华侨城欢乐谷已开业，体育活动文化娱乐等功能性配套一应俱全。（还有相应交通规划等可添加,X条地铁，X条快速路）,礼嘉中学,九曲河湿地公园,金海湾公园（在建）,龙湖商业中心（规划）,礼嘉白马小学,3公里,华侨城欢乐谷（已开业）,儿童医院礼嘉分院,江山樾邻里中心,龙湖悠山郡商业,白云寨公园,星光小学,两江巴蜀中学（在建）,医疗配套,商业配套,教育配套,公园配套,图例,地铁站点,第四章节：营销定位分析,样 图注：展示项目周边重要的教育、医疗、商业、交通等配套，对于规划中的配套需要说明具体落实时间。,4.3：板块配套板块内规划有1座大型公园， 1所大型医院，2,4.4：客户来源及特征,区域客户流动趋势本片区的现有客户的组成结构（是谁？来自哪些区域）？是否封闭市场，只有本片区客户？是否有外区域客户流入？哪些外区域客户进来？流入的驱动力如果有外流到别的片区客户，分析外流客户特征（流向区域、为什么外流）,主力客群：周边产业客、新区外溢客、木渎及周边乡镇进城客（占比约75%-85%） 置业目的：刚需、功能型改善 特征：周边产业客：地缘性，汽车城等 新区外溢客：交通导入（长江路） 乡镇进城客：地缘性，木渎镇次主力客群：古城外溢客群（占比约15-25%） 置业目的：刚需、改善 特征：外溢型，刚需、功能型改善需求,第四章节：营销定位分析,样 图注：需要图文并茂，展示清楚客户特征。如有外溢现象需要详细说明外溢逻辑。,4.4：客户来源及特征区域客户流动趋势木渎镇胥口镇新区南部板,4.5：客户需求,核心回答问题：目标客户需求 及敏感点,分析角度：通过专家访谈、竞品成交客户分析、客户访谈，判断目标客户：客户价值观产品需求置业敏感点（并排序）,注：通过专家访谈、竞品成交分析、客户访谈等途径，展示目标客户的需求与敏感点，需要有理有据。,第四章节：营销定位分析,4.5：客户需求核心回答问题：目标客户需求 及敏感点分析角度,客户特征总结：客户支付能力：不同类型物业，客户可以承受的主力总价及总价天花板客户生命周期：客户年龄、家庭结构客户购买动机：客户会选择此项目的购房逻辑,4.6：客户总结,第四章节：营销定位分析,样 表,产品细分客户来源年龄及家庭结构总价支付能力购房动机核心关注点,4.7：周边竞品库存分析（含已出让未开发土地）,市场库存：本案入市时，光福、香山板块整体库存量虽多，但主要均为超大面积段、低去化的别墅产品，除此之外，主要竞品为北辰项目，北辰项目为高楼面价项目，预计价格在20000以上，对本案有价格支撑作用。,第四章节：营销定位分析,样 表注：不仅需要罗列项目当下存量，还需要预测我司项目上市时竞品存量，结合竞品的产品情况评估竞争强度。,4.7：周边竞品库存分析（含已出让未开发土地）板块序号项目/,4.8：周边竞品去化情况,浙旅.萍水街1号近月均价：90毛坯25400去化：首开去化约3000（建面3万小盘）,天阳尚景国际近月均价：90毛坯均价23500，120-140精装均价25000月均去化：约3000（尾盘）,景瑞悦西台当前均价：120-140精装高层均价25000-26000，毛坯洋房30000以上月均去化：首开两个月月均10000,欣盛东方福邸近月均价：120-180毛坯均价25000-27000月均去化：2000（尾盘）,中粮天悦（大悦城）近月均价：118毛坯均价27500，138毛坯均价28500月均去化：3000（建面2万小盘）,黄龙金茂悦当前均价：90毛坯均价24500，120-140毛坯均价26000月均去化：5000（尾盘）,中粮为大悦城附带住宅，故溢价较高，其余项目毛坯均价120-140户型稳定在25000-27000元/，本项目为精装，装标约2000元/，故首开28000-29000元/有支撑。,天阳尚景国际当前均价：90毛坯均价23500，120-140精装均价25000月均去化：约3000（尾盘）,第四章节：营销定位分析,样 图注：标注板块当前竞品关系，各物业的量价情况，近半年月均流量同一板块出现同类产品明显高于周边竞品的，说明原因，是否有可借鉴之处。各品类的分析要全面，特别是容易忽略的车位、商业、库房、地下室等等，避免形成假货值。,4.8：周边竞品去化情况浙旅.萍水街1号天阳尚景国际景瑞悦西,4.9：项目推售计划,第四章节：营销定位分析,2016 年 3 月 8 日开盘， 2016 年 9 月清盘，销售周期 6.6 月，整盘货值 90195 万元，整盘均价 2478 元首开 精装高层，开盘价 19800元/ ，开盘当月去化 23000，货值 45540万元，当前贡献货值 36015万元。其中高层：18层：底商=13:4:1，车位共381个，可售车位去化75%。,样 表注：附上测算中的推售计划表，并将项目整盘情况、首开情况和各业态及车位情况进行简要说明,4.9：项目推售计划第四章节：营销定位分析 2016 年,4.10：项目总体售价走势,全市价格：2015-2016年苏州市场上行期高点于2016年10月见顶，高层高点均价24287元/，当前市场已经进入下行拐点，高层均价在20132元/，相对高点价格下降20%左右，预计在2017年年底市场将全面入冬。板块价格：板块在本轮上行期内价格由9000左右上涨到15000左右，整体的涨幅在65%左右，2017年全年价格预计将维持在13000-15000之间。而本地块2018年入市时，区域内在售产品主要是大面积产品为主，本案以小面积产品区隔竞品，具备优势，同时北辰地块综合楼面价11000+，售价将达20000+以上，对本区域以及本案价格有支撑作用,第四章节：营销定位分析,样 表注：对全市及板块未来的价格及涨跌幅进行预判，分析项目入市时的价格体系。,4.10：项目总体售价走势全市价格：2015-2016年苏州,4.11：项目分业态价格走势,第四章节：营销定位分析,样 图,4.11：项目分业态价格走势第四章节：营销定位分析,4.11：项目分业态价格走势,第四章节：营销定位分析,样 图,4.11：项目分业态价格走势第四章节：营销定位分析,5.1：地块分析,第五章节：设计规划分析,样 图注：要求展示地块形状、对设计方案有影响的因素、城市主次干道动向等。,5.1：地块分析第五章节：设计规划分析,5.2：价值判断,第五章节：设计规划分析,样 图注：要求展示地块的商业价值、居住价值、毒点分析等,5.2：价值判断第五章节：设计规划分析,5.3：方案可行性研究,第五章节：设计规划分析,样 图注：要求至少三个方案对比后择优选取，不同的方案需对价值点、不足之处、设计指标进行说明,5.3：方案可行性研究测算方案 联排+叠拼 +洋房+,5.4：总平图,第五章节：设计规划分析,样 图注：总平图原则上应正南北方向放置，要求清晰展示各物业的分布、示范区位置、小区出入口等，必须标识指北针。关键性的规划限制条件以及当地规范限制应在本页面予以体现并标红。,5.4：总平图第五章节：设计规划分析,5.4：总平图,第五章节：设计规划分析,样 图注：展示总评方案的立体模型,5.4：总平图第五章节：设计规划分析,5.5：户型、面积段及商业配比,第五章节：设计规划分析,样 图/表注：平面图上展示不同物业形态和面积段的分布，图例清晰展示。图表展示不同物业形态、户型、面积、配比情况。商业需要注明是单层还是多层，商业面积段和总价段（有无餐饮条件）。,物业类型面积段户数户数配比面积面积配比均价总价段高层90-,6.1：四项成本汇总,第六章节：成本规划分析,四项成本建面单方 2727 元/，可售单方 3800 元/，可售比 71.8% 高层精装成本 0 元/，洋房精装标准 0 元/（如涉及精装，请列明）,样 表注：此处数据请取整数，不保留小数点，以便展示更清晰；对项目核心成本要点做简要说明,编号成本科目建筑面积（m2）建面单价目标成本（万元）单方成本,6.2：分项成本,第六章节：成本规划分析,样 表注：此处请列明不同物业形态的可售单方成本,6.2：分项成本序号项目内容总项目成本自商房两限房小高层别墅,6.3：模块成本,第六章节：成本规划分析,样 表注说明项目级配包的选择及其配置标准情况。,6.3：模块成本产品线定位：优享系列序号类别指标配置标准适,6.4：对标成本,第六章节：成本规划分析,样 表注：成本对标请重点突出与对标项目差异大的原因。对标项目优先选择当地旭辉已开发项目的已发生成本，具体参考成本部的选择标准。,6.4：对标成本编号成本科目拿地测算成本（元/)对标项目名,6.5：成本支付计划,第六章节：成本规划分析,样 表注：成本对标请重点突出与对标项目差异大的原因。对标项目优先选择当地旭辉已开发项目的已发生成本，具体参考成本部的选择标准；如支付周期较长，则可分页展示。,6.5：成本支付计划编号成本科目目标成本总额进项税款比例建面,第七章节：城市研究（新城市）,注：新城市须根据城市进入报告模板将其核心内容加入第七章节。,第七章节：城市研究（新城市）,地产投资岗工作经验分享-3收并购合作项目协议审批管理流程(1)投资分析报告模板(修订版),
