土地与房地产评估第六章地价评估课件.ppt

第六章 地价评估,第六章 地价评估,基准地价修正法,路线价法,地价体系,路线价法,第一节 地价体系,第一节 地价体系,土地与房地产评估第六章地价评估课件,土地与房地产评估第六章地价评估课件,一、地价体系,1基准地价的概念 指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。,2路线价的概念 指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。,2标定地价的概念 指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。,一、地价体系1基准地价的概念2路线价的概念2标定地价的,第二节 基准地价修正法,第二节 基准地价修正法,二、基准地价修正法,1基准地价修正法的概念 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。,二、基准地价修正法1基准地价修正法的概念,二、基准地价修正法,2基准地价修正法的程序与方法（1）搜集有关基准地价的资料。 （2）确定待估宗地所处地段对应的基准地价。（3）调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。,式中：k 待估宗地全部地价影响因素的总修正值； ki 待估宗地第i个地价影响因素的修正值； n - 修正因素个数。,注意：如果待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，在确定宗地地价影响因素修正系数前，应进行土地开发程度差异修正。,二、基准地价修正法2基准地价修正法的程序与方法 式中：k,二、基准地价修正法,（4）确定待估宗地使用年期修正系数,式中：ky 待估宗地年期修正系数； r 土地还原率； m 待估宗地可使用年期； n 待估宗地用途法定最高出让年限。,（6）确定容积率修正系数,kc = ki / kj,式中：kc 待估宗地容积率修正系数；ki 待估宗地容积率对应的地价水平指数；kj 待估宗地所在级别或均质地域内的平均容积率对应的地价水平指数。,（5）确定交易日期修正系数,二、基准地价修正法（4）确定待估宗地使用年期修正系数 式中：,二、基准地价修正法,（7）求出待估宗地的价格。根据前面所求的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，即可得待估宗地地价。 V = Vb(1+ki) kj,式中：Vb 待估宗地对应的基准地价； ki 待估宗地全部地价影响因素的总修正值； kj 待估宗地土地使用年期、交易期日、容积率等其他修正系数。,二、基准地价修正法（7）求出待估宗地的价格。根据前面所求的各,二、基准地价修正法,基准地价修正法运用举例,1估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素等）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。,二、基准地价修正法基准地价修正法运用举例1估价对象情况,表1 某市商业服务用地修正系数说明表,影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别首饰高档服装家电服装饮,表2 某市商业服务用地修正系数表,影响因素优较优一般较劣劣商企业经营类别157.50-3.75,表3 商业用地容积率修正系数表,表4 期日修正系数表,2估价要求用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。3估价过程（1）确定对应基准地价通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。,容积率0.70.81.01.21.52修正系数0.850.9,根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：K18.25,Y0.953,PiP（1K）YTKij7000（118.25）0.9531.151.210886（元/平米）,（2）确定宗地地价评估的修正系数,（3）确定待估宗地适用年期修正系数,（4）确定期日修正系数,则期日修正系数：T115/1001.15,（5）确定容积率修正系数,待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表（表3），则KijKi/Kj1.2/11.2,（6）计算并确定待估宗地地价,根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确,http:/,广州各地区基准地价级别图,http:/,第三节 路线价法,第三节 路线价法,三 、路线价法,1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。,三 、路线价法1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及性相当,三 、路线价法,2、基本原理：替代原理、区位原理,3、适用的对象和条件,适用于城市土地的估价，尤其适用于城市商业街道两侧土地的估价。前提条件是城市规划较完善，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。评估区域有较多的交易实例，土地市场发展规范；保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度。,三 、路线价法2、基本原理：替代原理、区位原理3、适用的对象,三 、路线价法,4 、评估路线价过程,划分路线价区段设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表编制深度价格修正率表 编制其他价格修正率表计算临街土地的价值,三 、路线价法4 、评估路线价过程划分路线价区段,三 、路线价法,(1) 编制深度价格修正率表的理论依据,反映地价变化相对程度的表格即为价格修正率表，其有深度价格修正率表和其他价格修正率表。,图7-1 深度价格递减示意图,三 、路线价法(1) 编制深度价格修正率表的理论依据 a1,三 、路线价法,（3）编制深度价格修正率表,如图7-1（a）所示，假设al，a2，a3，an-1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则深度价格修正率表依据下列三种修正率原理制作而成：,单独深度价格修正率： a1a2a3an累计深度价格修正率： a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+an-1+an平均深度价格修正率： a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3+an-1+an)/n,三 、路线价法（3）编制深度价格修正率表如图7-1（a）所示,三 、路线价法,四三二一法则示意图,（2）深度价格修正常用方法介绍,四三二一法则，是将临街深度100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，每等份的临街深度为25英尺，各等份的价值因离街道的远近不同而不同。从街道方向算起，第一等份的价值、第二等份的价值、第三等份的价值、第四等份的价值分别占整块土地价值的40、30、20、10。,九八七六法则示意图,如果超过100英尺，则按九八七六法则来计算，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值、第二个25英尺等份的价值、第三个25英尺等份的价值、第四个25英尺等份的价值分别为临街深度100英尺的土地价值的9、8、7、6。,三 、路线价法四三二一法则示意图（2）深度价格修正常用方法介,三 、路线价法,（3）编制深度价格修正率表,三 、路线价法 四三二一法则深度价格修正率表,三 、路线价法,目前我国已用路线价的城市其进行的深度价格修正类似于台湾地区的计算方法,（3）编制深度价格修正率表,三 、路线价法台湾省临街深度指数表深度（m）未满4满4未满8,四 、路线价法,（4）编制其他价格修正率表,临街状况与宗地形状修正 宽度修正 宽深比修正 容积率修正 年期修正 地价分摊率修正,四 、路线价法（4）编制其他价格修正率表临街状况与宗地形状,【例1.1】某临街各宗土地的路线价为3000元/ 英尺，该路线价的标准临街深度为100英尺。宗地b1、b2、b3、b4、b5 、b6的临街深度与宽度见图7-2，试利用四三二一法则和九八七六法则计算各宗地的总地价。,/m,三 、路线价法,（2）深度价格修正常用方法介绍,b1 = 300040%15=1.8（万元）,b2 = 3000（40%+30%）15=3.15（万元）,b3 = 3000（40%+30%+20%）20=5.4（万元）,b4 = 3000（40%+30%+20%+10%）20=6（万元）,b5 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%）25=8.175（万元）,b6 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%+8%）25=8.775（万元）,【例1.1】某临街各宗土地的路线价为3000元/ 英尺，该路,路线价法运用举例,1.2 一面临街地的估价有A、B、C、D、E 五块地，按临街深度指数估算其价格。临街深度指数表参照教材P128页表9-2。,路线价法运用举例1.2 一面临街地的估价,路线价法运用举例,1.2 一面临街地的估价（一）矩形地 这是最简单的一种宗地，只要进行深度修正即可。宗地 A：6000110%612=47.52（万元）（二）平行四边形地 宗地 D：有两种处理方法：一种是将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价（三角形地的地价估算见下文），再加总。另一种方法是将其近似地看作是矩形地，按其深度12m 查深度百分率表，然后代入深度修正公式进行计算。,路线价法运用举例1.2 一面临街地的估价,路线价法运用举例,（三）梯形地梯形地有两种：一种是平行边与街道平行的梯形(宗地C 和宗地 E),一种是平行边与街道垂直的梯形(宗地 B)。对于前者，也有两种处理方法：一种即是将其分割成矩形和三角形，分别计算然后加总；另一种方法是先将其近似看作矩形地，按其高度查深度百分率表，代入深度修正公式计算，然后根据临街边的长短情况进行加价或减价修正，长边为临街边则进行加价修正，短边为临街边则进行减价修正。例题：假如宗地 C 和宗地 E 所在的路线价区段路线价为6000元/m2，对宗地 C 进行10的加价修正，对宗地 E进行10 的减价修正。则：宗地 C 的地价为：6000 110% 6.5 12 (1+10%)=56.63（万元）,路线价法运用举例（三）梯形地,路线价法运用举例,宗地 E 的地价为：6000 110% 7.5 12 (1-10%)=53.46（万元）平行边垂直于街道的梯形近似于矩形，可以其中位线的深度为临街深度查深度百分率表，按矩形地计算。如图中的宗地 B ，其中位线深度为 13m ，若深度百分率为 110 % ，则宗地 B 的地价为：6000 110% 6 13=51.48 （万元）,路线价法运用举例宗地 E 的地价为：,路线价法运用举例,2前后两面临街地地价的计算 有一宗前后临街的宗地，深度百分率按临街深度指数估算H地块的土地单价？高价街影响深度 = 高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线价）总深度 低价街影响深度 = 总深度 - 高价街影响深度,高价街影响深度 = 3000/（3000+1800）28=17.5（m）低价街影响深度 = 28-17.5=10.5（m）土地单价 =（3000100%17.5 +1800120%10.5）/ 28 =2685（元/m2）,/m2/m2路线价法运用举例2前后两面临街地地价的计算高价,路线价法运用举例,3街角地地价的计算有一宗街角地，深度百分率按“四三二一法则”估算I地块的土地总价？,街角地地价=正街路线价正街深度价格修正率+旁街路线价旁街深度价格修正率旁街影响加价率,宗地I的总地价 =（3000140%+2000120%20%）22.8615.24=163.04（万元）,路线价法运用举例3街角地地价的计算街角地地价=正街路线价,路线价法运用举例,4三角地地价的计算,见教材例9.4.4,路线价法运用举例4三角地地价的计算见教材例9.4.4,路线价法运用举例,5袋地地价的计算：关键确定起迄深度,宗地M的土地单价 = 200074%=1480（元/m2）,宗地J的土地单价 = 200071%=1420（元/m2）,袋地K的土地单价 = 200071%=1480（元/m2）,路线价法运用举例5袋地地价的计算：关键确定起迄深度 宗地M,里地线在土地评估时常出现，是与路线价法有关的一个学术语。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度，而标准深度的连线被称为里地线，里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。里地线两侧不临街的宗地分别称为里地和袋地。,里地线,里地线在土地评估时常出现，是与路线价法有关的一个学术语。里地,路线价法运用举例,5袋地地价的计算：关键确定起迄深度,宗地L的土地单价 = 200069%=1380（元/m2）,宗地N的土地单价 = 200071%（1+13%）=1605（元/m2）,袋地O的土地单价 = 200066%7/9+200040%2/9=1204（元/m2）,路线价法运用举例5袋地地价的计算：关键确定起迄深度 宗地L,完,完,