某家园小区投标文件格式.docx

长沙市兴维物业管理有限公司投 标 文 件投标项目名称： 天翔新新家园小区 投标文件内容：投标报价表、商务响应标、技术响应标 投标单位法人公章：投标单位地址：长沙市天心区芙蓉南路292号(名城商住楼)授权代表姓名：（签字或盖章）：日 期： 二九 年 十二 月 二十 日目 录第一部分 投标报价表天翔新新家园小区投标报价表·····························4第二部分 商务响应标一、长沙市兴维物业管理有限公司简介······················5 二、接标书 ·············································6三、投标函··············································7四、资格声明············································8五、营业执照复印件······································9六、资质证书复印件·····································10七、组织机构代码证复印件·······························11八、企业税务登记证复印件·······························12九、法定代表人授权书···································13十、物业管理投标响应表·································14十一、专业工程技术人员、管理人员概况···················15十二、拟投入的设备设施和物业管理办公装备配置表·········16十三、长沙市兴维物业管理有限公司服务项目业绩表·········17十四、物业管理费标准及成本测算·························181、物业管理成本测算··································182、增收节支措施······································24第三部分 技术响应标第一章 天翔新新家园物业服务总体构想·······················25第一节 项目认识与定位 ·····························25第二节 管理服务理念与模式··························28 第三节 管理深度和广度································29 第四节 超前性、创造性、全方位的服务意识··············30 第五节 对天翔新新家园实施的服务内容及服务标准········31第六节 天翔新亲家园物业管理服务质量指标承诺··········37第二章 管理方式、工作计划及物资装备计划···················39第一节 管理方式····································39第二节 工作计划·····································43第三章 物业管理机构设置、人员配备及培训···················47 第一节 管理人员的配备································47 第二节 各岗位人员的培训·······························53第四章 管理制度及档案建设··································58 第一节 管理规章制度···································58 第二节 档案的建设与管理·······························61第五章 设备设施管理········································65 第一节 运行管理规范····································65 第二节 设备系统的日常运行······························65 第三节 设备系统的应急处理方案··························67 第四节 系统的维护保养··································68 第五节 节能管理········································69 第六节 技术改造更新····································71 第七节 技术资料的收集、管理、使用······················72第六章 安全管理 ···········································74第一节 治安管理 ········································74第二节 消防管理 ········································77 第三节 保密管理········································ 79第四节 交通与车辆管理·································· 79第五节 突发事件处理 ····································80第七章 绿化管理············································85第一节 绿化方案·········································85第二节 绿化人员管理·····································90第三节 绿化思路·········································91第八章 清洁管理 ···········································93第一节 清洁方案·········································93第二节 保洁人员管理·····································98 第三节 清洁思路·········································99第九章 物业维修养护计划及实施·····························102第一节 专项维修资金的建立和使用·····················102第二节 维修养护的实施方案···························102第十章 社区文化建设、综合服务及管理探索···················105第一节 社区文化及环境文化···························105第二节 便民服务项目·································107第三节 主动式的管理控制·····························109第四节 项目管理客户评定制···························112 第一部分 投标报价表 天翔新新家园小区投标报价表项目名称：天翔新新家园小区报价方式：分类报价（所有报价以人民币为计算单位）投标总报价 单位： 人民币元项目名称：天翔新新家园小区单价：元/月合价(面积*单价*12)多层住宅面积：（28011 ）0.7元/m2/月 235292.4 元/年高层住宅面积：（ 61238 ）1.3元/ m2/月955312.8 元/年商业面积：（ 3521 ）2.5元/ m2/月105630 元/年投标总报价： 1296235.2 元/年法定代表人或法人授权人签名：投标人名称(单位盖章) 长沙市兴维物业管理有限公司收费说明：1、报价应包含按国家规定为员工购买的各项保险的费用。2、报价均应包含所有需招标人交纳的税费、利润及其它相关所有费用。3、物业管理合同期内全年的总报价作为投标人的投标总价。投标总价以各类用途建筑面积以一年期为准计算。4、物业管理服务报价明细构成，由投标单位自行制作表格。投标人：（法人公章）： 授权代表 ：（签字或盖章）： 日期：2009.12.20 第二部分 商务响应标 长沙市兴维物业管理有限公司简介长沙市兴维物业管理有限公司是兴威建设开发集团有限公司全资控股子公司，成立于2001年4月，公司总部位于长沙市天心区芙蓉南路292号(名城商住楼)，注册资金伍拾万元整，是具有独立法人资格的专业化物业管理企业，2004年5月通过了ISO9001国际质量体系认。长沙市兴维物业管理有限公司是经营多年的本土物业，主要管理人员均在大楼盘摸爬滚打过，管理经验丰富。公司现有员工80余人，其中80%以上具有物业管理各专业岗位从业资格。公司办公室设财务部、人力资源部、行政部、市场经营部，为各管理处的运行工作提供支持与监督；各管理处下设客户服务中心、维修部、秩序维护部、环境管理部。公司以承接高档商住楼物业管理为主，目前管理面积13万余平方米，同时另有近20万平方米处于前期介入阶段，预计明年管理面积将扩展到30万平方米以上，并将进行长沙市优秀物业管理小区申报工作，发展势头十分迅猛。公司目前所管理的物业小区有：一、 兴威名城（总建筑面积4.5万商住楼）；二、 兴威名座（总建筑面积6.6万综合型大厦）三、 鑫宇翠庭（总建筑面积1.6万综合型楼盘） 经营理念：以人为本、服务至上、规范管理、打造品牌。 服务宗旨：服务由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意，力求更好地满足业主的需求。兴维物业在倡导房地产全程营销的同时就积极倡导和推介房地产全程物业管理，跳出以往物业管理仅做为房地产开发中售后服务环节的局限性，让物业管理从一开始就介入，让其与全程营销的各个流程在不同的时段和层次上进行互动和整合。长沙已有不少发展商尝到了物业管理从侧面为房地产开发带来巨大效益的甜头，继而锲而不舍地加大力度提升物业管理的品质，使房地产项目开发可以进入一个很好的良性循环状态。兴维物业深谙物业管理在房地产开发中扮演的角色，要如何才能将这一重要角色演绎得神形兼俱，入目三分。物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支撑。接 标 书致：天翔新新家园小区业主管理委员会 我公司愿意接管天翔新新家园小区物业管理服务，我公司将按湖南省二级资质的物业服务标准，将天翔新新家园小区打造成长沙市优秀示范管理高档住宅小区而努力奋斗。 顺颂商祺！ 投标单位法人公章：授权代表姓名(签字或盖章）：日期：2009.12.18 投 标 函致：天翔新新家园小区业主管理委员会我方确认收到贵方提供的天翔新新家园小区物业管理服务的招标文件的全部内容，我方（长沙市兴维物业管理有限公司）作为投标者正式授权王仕雄（经理）代表我方进行有关本投标的一切事宜。在此提交的投标文件， 正本一份，副本三份。包括如下等内容：（一）投标报价表；（二）商务响应文件；（三）技术响应文件。我方已完全明白招标文件 TXX-2009-12-18 号的所有条款要求。（四）全部有关服务的投标总价（详见投标报价表）。（五）本投标文件的有效期投标截止日后30天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止。（六）我方己详细研究了招标文件的所有内容包括修改书（如果有）和所有已提供的参考资料以及有关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权力。（七）我方明白并愿意在规定的开标时间和日期之后，投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收。（八）我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其它数据或信息。（九）我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。（十）我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书（如果有的话）中的全部责任和义务，按质、按量、按期完成合同书中的全部任务。（十一）如我方被授予合同，由我方就本次招标支付或将支付给招标机构的中标服务费列于招标文件要求的承诺书中。（十二）所有与本招标有关的函件，请发往下列地址： 地址：长沙市天心区芙蓉南路292号(名城商住楼) 邮政编码： 410000 电 话：13874832171 代表姓名： 王仕雄 职务：经理 投标人：（法人公章）：投标人地址： 长沙市天心区芙蓉南路292号(名城商住楼) 授权代表姓名：（签字或盖章）： 日期：2009.12.18资 格 声 明致：天翔新新家园小区业主管理委员会 为响应贵方组织的天翔新新家园小区物业管理服务的招标，我方愿参与投标。 我方（长沙市兴维物业管理有限公司）完全响应贵方提供的“用户需求书”中的相关物业管理服务要求，所提交的文件和全部说明真实、合法、有效。 我方理解贵方可能还要求提供更进一步的资格资料，并愿意应贵方的要求提交。 附件：营业执照复印件资质证书复印件组织机构代码证复印件企业税务登记证复印件投标人（法人公章）：投标人地址： 长沙市天心区芙蓉南路292号(名城商住楼) 邮 编：410000 授权代表（签字或盖章）：电 话：13874832171日 期：2009.12.18附件：营业执照复印件附件：资质证书复印件附件：组织机构代码证复印件附件：企业税务登记证复印件法定代表人授权书本授权委托书声明：注册于 中国湖南长沙市 （国家或地区）的 长沙市兴维物业管理有限公司 （投标人名称）的在下面签字的 连潘南（总经理） （的法定代表人姓名、职务）代表本公司授权在下面签字的 王仕雄 （经理） （被授权人姓名、职务）为本公司的合法代表人，就天翔新新家园小区物业管理服务的招标招标编号：TXX-2009-12-18的投标合同长执行，以我方名义处理一切与之有关的事宜。本授权书于 2009 年 12 月 20日签字生效，特此声明。投标人：（法人盖章）投标人地址：长沙市天心区芙蓉南路292号(名城商住楼) 法定代表人：（签字或盖章）职务：总经理 被授权人：（签字或盖章）职务：经理日期：2009.12.20物业管理投标响应表投标人应按照招标文件要求和“用户需求书”物业管理内容作出全面响应，如完全响应的在“响应”栏中注明“完全响应”，如有差异的在“差异描述”栏中详细描述差异情况，写出有差异的作出差异描述。用户需求书相应序号用户需求书相关内容响应内容叙述差异描述1物业管理基本要求完全响应无2房屋管理完全响应无3公用设施设备维修养护完全响应无4协助维护公共次序完全响应无5保洁服务完全响应无6绿化养护管理完全响应无7消防管理完全响应无8装修管理完全响应无9档案管理完全响应无10社区文化活动完全响应无11其它（自行编写）完全响应无投标人：（法人盖章） 投标人授权代表(签字或盖章)：日期：2009.12.20各项专业管理项目的专业工程技术人员、管理人员概况序号姓名性别年龄学历资格证书拟任职务从事物业管理年限备注1王仕雄男38本科经理上岗证主任72罗权男31大学特种作业操作证维修主管33陈沙女22大学助理物业管理师上岗证客服主管34蔡伟男23高中退伍证秩序维护部主管2附：资格证书复印件投标人：长沙市兴维物业管理有限公司 投标人授权代表(签字或盖章)：日期：2009.12.20拟投入的设备设施设备设施名称位置数量金额停车场ID卡智能系统主出入口112000元监控设备区外8个控制点20000元（黑白）门禁系统两出入口2 8000元（带智能卡）小区标识待定待定8000元绿化苗木绿化带2000珠6000元合计54000元物业管理物资装备计划一、管理用房参照长沙市相关的法规规定，管理用房应至少为总建筑面积的3至5，按5计算：天翔新新家园管理用房面积总建筑面积×592770×5463.8二、器械、工具装备以及办公用品计划 类别用途金额1 维修工具各专业（电、水、电梯、弱电）维修用工具等约5000元2 员工宿舍用品员工住宿用品，食堂用品等约3200元3 安防设备消防装备对讲机、警用器械，消防服，消防工具等约6000元4 清洁绿化清洁用日常工具，清洁车，绿化日常用工具等约2000元5 办公用品电脑、办公家具、其他办公设备等约8000元合计约24200元长沙市兴维物业管理有限公司服务项目业绩统计表格序号项目名称项目地址合同报价（元/平方米·月）备注多层小高层1兴威名座雨花区韶山路86号/1.52兴威名城长沙市天心区芙蓉南路292号/1.53鑫宇翠庭天心区长沙市雨花亭(银行学校对面)0.71.24投标人：长沙市兴维物业管理有限公司 投标人授权代表(签字或盖章)：日期：2009.12.20物业管理费标准及成本预算第一节 物业管理成本预算一、预算依据及说明以接管日期作为预算收支项目的起始日，在管理处筹建过程中发生的费用作为开办费，在持续经营年度中分摊。1、依据：1.1有关物业管理法规及长沙物价局、建设厅及长沙市人民政府有关文件；1.2天翔新新家园所提供的相关数据。2、说明：2.1经费测算包括天翔新新家园正常年份收入测算、支出测算；2.2天翔新新家园收入来源为管理费收入、停车场收入、有偿服务三大类，正常年份收入见表1.1。2.3天翔新新家园的支出费用为人工费、办公费、公共设施养护费等七项，管理酬金按10%提取，年支出见表1.2。2.4收支测算总表见表1.3。2.5在管理过程中实际情况如有变化，此预算可进行修改。二、天翔新新家园经费收支预算1、天翔新新家园物业管理收入预算1.1物业管理费l 多层住宅物业管理费 0.7元/·月l 高层住宅物业管理费 1.3元/·月l 商业房物业管理费 2.2元/·月 1.2车位使用费l 1小时内免费，超时收费。l 地下停车场：180元/台·月（含场地使用费和管理服务费）。l 电动车：40元/台·月（含冲电费用）。l 临时停车：白天超时5元/台次 过夜车10元/台次1.3 有偿服务费 天翔新新家园有偿服务项目表 编号项目内容单位时间维修安装费备注1室内下水道疏通次2045分钟30元2马桶下水道疏通次2045分钟50元3安装室内水龙头角阀个2040分钟510元材料费另计4安装马桶水箱配件次3090分钟1050元材料费另计5马桶水箱配件维修次3060分钟1020元材料费另计6室内下水管道修补次3060分钟520元材料费另计7更换室内排水管段60120分钟40元材料费另计8更换室内给水管道段60120分钟3040元材料费另计9安装抽油烟机个60分钟25元材料费另计10安装热水器个60分钟30元材料费另计11换灯泡个15分钟免费材料费另计12换灯管个15分钟免费材料费另计13换空气开关个30分钟10元材料费另计14换镇流器个35分钟免费材料费另计15换插座个45分钟10元材料费另计16安装日光灯套3060分钟免费材料费另计17安装吊灯套6090分钟4060元材料费另计18查线、换线小时实际用时双方协商材料费另计1.4代收代缴水电费等价格按政策相关规定执行。表1.1： 天翔新新家园物业管理收入预算表 （单位：万元）序号项目测算依据月收入年收入备注一多层住宅物业管理费0.7元/×28011×12月1.9623.52高层住宅物业管理费1.3元/×61238×12月7.9695.52商业房物业管理费2.5元/×3521×12月0.8810.56小 计10.8129.6二地下车场停车费180元×118×12月×95%×30%0.6057.26使用率暂以95%计算和业委会按4：6分配地上车场停车费90元×77×12×95%×30%0.192.28电动车停车费综合测算0.11.2小 计0.89510.74三有偿服务收入综合测算0.050.60总 计11.745140.942、天翔新新家园物业管理成本支出预算表1.2： 天翔新新家园物业管理支出预算表 （单位：万元）一、人工费人员结构人数月工资标准（元）月工资总额（元）年工资总额(万元)管理处主任1250025003.0主任助理1 180018002.16客服主管1140014001.68物管员2120024002.88维修主管1140014001.68维修员4120048005.76秩序维护队长1140014001.68秩序维护员2110002100025.20环境主管1140014001.68绿化员28001600 1.92保洁员1080080009.60厨工1110011001.32小计464.88万元58.56二、福利费序号支出项目测算依据月支出年支出1福利费月工资总额的17.5%0.8510.20小 计0.8510.20三、环境维护费序号支出项目测算依据月支出年支出1日常保洁、垃圾清运日常保洁耗材0.020.242外墙清洗费1.0元 /，三年清洗一次，面积为4万0.1081.33消杀费综合测算2000元/年0.0160.194化粪池清理疏通费综合测算10000元/年0.0831.0小 计0.2272.73四、机电设备、公共设施日常维修、保养费序号支出项目测算依据月支出年支出1供配电系统维护材料费等共6000元/年0.0410.502给排水系统维护材料费等共6000元/年0.0410.503公共照明系统更换灯具等共3600元/年0.0210.26 4智能化及网络系统维护费有线电视、网络、电话、监控报警系统等共6000元/年0.0410.505消防系统消防主机、消防管道、喷淋系统、报警系统等共7200元/年0.033 0.46零星维护费围墙，雨污水井清理、垃圾站箱、VI系统等综合测算300元/月0.0250.307公用水电亮化灯、楼道灯、绿化用水等0.303.608电梯运行电费600元/部.月，共21部1.2615.129电梯维护保养费年审1000元/部，日常维护保养320元/部.月，共21部0.84610.1510停车场公共设备日常维护费停车收费系统、标识、地面、停车棚刷漆保养等共250元/月0.0250.3011安全管理费器械保养更换，对讲机管理0.040.48小 计2.67532.11五、行政办公费用序号支出项目测算依据月支出年支出1服装费管理人员冬装380元，夏装160元。秩序维护员、维修员、绿化保洁员冬装200，夏装120元，服装每两年更换一次0.060.722办公费办公用品、水电费、电话费、网络费、书报费、办公设备维护费0.151.83交通费综合测算0.020.244通讯费综合测算0.050.605业务招待综合测算200元/月0.020.246小区文化支出综合测算200元/月0.020.247公众责任险投保1000000元，费率30.0250.3小 计0.3454.14六、其它费用序号支出项目测算依据月支出年支出1伙食费46人×6元/天×30天0.829.842固定资产折旧总额78200元，分五年摊销0.131.563不可预计费以上总和的2%0.192.284管理成本分摊收入总和的6%0.698.285法定税费收入的7.3%0.8410.08小 计2.6732.04总 计3、天翔新新家园年收支测算表1.3 天翔新新家园年收支测算总表 （单位：万元/年）收入项目收入支出项目支出一、管理费收入129.6一、人工费58.56二、停车场收入10.74二、福利费10.20三、有偿服务0.6三、环境维护费2.73四、机电设备、公共设施日常运行、维修、保养费32.11五、行政办公费4.14六、其它费用32.04收入合计140.94支出合计139.78每年收支结余140.94-139.78= 1.16万元第二节 增收节支措施根据我公司在物业管理实践中探索出的一套成功经验，结合天翔新新家园的实际情况，在做好天翔新新家园物业管理服务工作时，我们将更注重对经费的核算，并保证有良好的社会效益、环境效益的同时，力争创造更大的经济效益，并制定如下增收节支措施：1、进一步为住户提供全方位的便民有偿服务，以增加管理处的收入。2、抓好住宅区管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施和住宅区环境的现象，以减少维修养护费用的支出。3、加强管理成本控制，根据“精干、高效”的原则，在确保服务质量的前提下，引进现代化的管理设备和手段，减少人力投入，减少人员费用开支。4、加强财务收支监督管理，减少不必要的开支，节约办公经费。5、合理安排小区道路照明灯开关时间，公共通道照明区域设为感应开关，节约清洁、绿化用水，凡公共用水、用电尽量加装计量表，节省公共水电的开支。第三部分 技术响应标第一章 天翔新新家园物业服务总体构想第一节 项目认识与定位一、物业概况1、项目名称：天翔新新家园小区2、项目建设单位：长沙市天翔房地产有限公司3、建设地点：长沙市天心区新开铺路18号。4、天翔新新家园小区建筑情况：占地面积：9976项目总用地面积：35630 （地上：25928、 地下：9702）总建筑面积：92770住宅：多层住宅建筑面积 28011 高层住宅建筑面积 61238 商业：商业建筑面积 3521物管用房：300建筑容积率：2.45 绿地率：45%住房栋数：（10栋）、（27个单元）住宅总户数 ：676户，其中商业总户数40户5、小区的环境情况：出入口：2个 地下出入口: 3个 岗亭: 2个停车位: 268个地下停车位: 118个地上车位数量：150个（其中地面：77个 车库：73个）污 水 井: 45个 雨水井：36个化粪池：8个垃圾收集站：2个（具体位子:A座北边、西边）6、该小区的设施设备情况：各类户外灯：约32盏， 功率：30W户内楼道灯： 约456盏户外消防栓：23个主要设备系统有：消防系统、监控系统、供电系统、二次供水系统。电梯品牌与数量: 21台 品牌名称：永日电梯供电安装容量：600800KVA小区供电是专变或公变：专变电消防车出入口：2个高层消防泵：4台给水系统：设有 30立方米的地下蓄水池，其中生活水池 30立方米。消防水池：80立方米，顶层水箱1个。排污泵：7台变压器：3台弱电系统：火警报警系统、智能停车管理系统、安防监控系统配置等。二、物业特点描述 1、物业平面布局特点描述（1）天翔新新家园占地面积较小，建筑密度适中，功能布局合理，商住分离，出入口设市政主干线，进出方便。（2）天翔新新家园地处新开铺商业区，位置适宜商住。（3）小区东、北面临街商铺，经营户大多数属于小型个体，周边环境较好。（4）小区出入口门禁及配套设施与天翔新新家园楼盘定位不太匹配,安全防范难度大。 2、功能特点描述 （1）小区内经营项目多、范围广，对经营户的管理需加强。（2）小区及地下停车场不能满足小区停车需求，车辆管理、消防安全管理隐患多。（3）小区绿化面积大,苗木缺乏维护。3、服务群体特点描述（1）小区以业主自住为主要消费倾向，自住业主是物业服务的主要对象。（2）小区商业以租户为辅体，是物业服务的重要对象。三、天翔新新家园物业管理服务特点描述根据天翔新新家园物业特点的分析, 天翔新新家园物业管理服务的核心特点是商住性物业服务，因此，物业的保值、增值，是物业服务的基本点。 一般住宅的物业服务消费，大部分转化为住宅配套消费，但天翔新新家园的位置、建筑品质决定，物业服务必须使物业保值、增值，这也是广大业主对物业管理服务的需求。四、天翔新新家园物业管理服务的核心描述根据天翔新新家园物业管理服务的特点分析，我公司将天翔新新家园物业管理服务的核心定位为：一个中心，两个基本点： 1、一个中心：紧扣为天翔新新家园住宅物业增值这个中心,增加不足配套设施,制定天翔新新家园物业管理服务方针策略，制定物业管理服务的标准作业规程。 2、两个基本点： （1）首先必须确保在天翔新新家园物业管理服务过程中使物业不贬值，重点服务是安全防范、环境卫生、房屋设施设备运行管理。 （2）在确保天翔新新家园物