招商地产——深圳观澜项目部_管理计划书_110页.docx

观澜项目部2009年管理计划书 REV：A观澜项目部2009年管理计划书 招商观园招商澜园机荷高速梅观高速坂雪岗梅林检查站龙华布吉检查站平湖REV：A观澜项目部二九年一月目 录 一 项目概况及市场定位二 年度工作里程碑目标三 各项目成本目标四 项目部管理架构及工作职责描述五 各项目工作责任分配六 项目部管理规定七 工作流程和常用表格八 各项目生产经营三级计划一、项目概况及市场定位一、项目概况招商观园（A909-0097宗地）位于深圳市宝安区观澜街道环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望。地块东面为城建地产于2005年8月拍得的地块，地块北面现状为一山头，规划为住宅用地，地块西面目前为厂房及宿舍。招商澜园（A906-0312号宗地）位于大和路西侧，沿和路以东，机荷高速以北。两宗地均毗邻梅观高速、机荷高速。临近观澜新世纪广场和中航格澜郡等社区，周边有文峰学校、观澜第二中学、观澜体育中心、观澜人民医院等生活配套设施。1、招商观园 沿北侧道路布置社区广场1000平米，总体限高24米，西南角建筑限高60米。套型建筑面积90平方米以下的住宅总建筑面积应不小于该基地规划住宅总建筑面积的95%.2、招商澜园 套型建筑面积90平方米以下的住宅总建筑面积应不小于该基地规划住宅总建筑面积的95%。公共廉租房的套型面积需在45-50平米（户型须为二室一厅或一室一厅）。土地使用者须在2010年10月31日前竣工，逾期六个月内，处地价5%的罚款；逾期六个月至一年，处地价10%罚款，逾期一年至二年的，处地价15%罚款，逾期两年以上的，无偿收回。二、项目定位1、招商观园项目容积率为1.5，住宅部分要求90平米以下的占95，若严格按新政要求，最多只能在小高层每栋楼顶建一个大户型或复式。本地块自然环境条件好，有山、水，利用自然地形进行空间塑造，尽量保留地块内的自然植被，利用天然泉眼打造自然水系，产生因地制宜的建筑组群，并且进行产品创新，户型设计应能够 左右或上下打通，最终能满足不同产品类型的组合，同时满足新政的要求。主要的建筑形态有联排别墅、叠加复式、多层洋房、小高层及临街商业，实现多种物业的完美组合，同时最大程度的挖掘土地的价值。商业面积规划为4000平米，主要为一层商铺。规划产品如下：联排建筑面积为10215平方米，占住宅建筑面积的5%。叠加复式建筑面积为38185平米，占住宅建筑面积的18.7%。洋房建筑面积为34176平米，占住宅建筑面积的16.7%。高层、小高层建筑面积为121725平方米，占住宅建筑面积的59.6%。除联排别墅外，叠加复式、洋房、70%的高层与小高层物业均采取“双联通”技术，以解决户型面积的限制。2、招商澜园项目容积率为2.4，住宅部分要求90平米以下的占95，若严格按新政要求，最多只能在小高层每栋楼顶建一个大户型或复式。本地块自然环境条件好，地块南部有一山头，可阻断机荷高速的噪音干扰，西面为观澜河，可沿河布置高档住宅。交通极为方便，我们建议进行产品创新，户型设计应能够 左右或上下打通，最终能满足不同产品类型的组合，同时满足新政的要求。主要的建筑形态有小高层、高层及临街商业。商业面积规划为6000平米，主要为二层商铺。幼儿园3900米， 要求独立占地4300平米。具体规划如下：18-26层的高层：128256平方米8-18层的小高层：50262平方米高层（廉租房）：31503平方米（全部为45-50平米的小户型）按照95%的住宅面积套型面积在90平米以下的要求，其中10800平米为纯大户型，其它住宅可售部分的70%采取“双联通”技术，以解决户型面积的限制。 二、2009 年度工作里程碑目标内 容时 间项目启动时间2006年10月31日项目开发期2006年10月31日至2009年12月6日，共1133天项目目前所处阶段 主体施工 阶段生产经营计划考核节点项目策划项目全程策划书编制完成2009年2月28日项目物管方案编制完成2009年2月28日工程主体结构封顶（除4栋外）2009年1月20日主体结构封顶（4栋）2009年2月15日外架拆除完成2009年8月18日竣工验收备案完成2009年12月6日入伙2009年12月27日营销项目营销全程策划书编制完成2009年2月28日销售指标（含澜园一、二、三、四期）上半年下半年按套数（套）700560按面积（m2）5680043200财务回款上半年回流现金（亿元） 2.98全年回流现金（亿元）6.85基建年度投资计划（万元）30328一、招商澜园（一、二期）二、招商观园本项目2009年生产经营计划暂未下达。项目暂停。后续工作待公司决定。 三、项目成本目标1、招商澜园成本目标及执行预算序号费用项目原始指标总价 （万元）单位建筑面积分摊额 （元/M2）单位销售面积分摊额 （元/M2）计算说明一土地费用49469.90 1691.32 2681.12 1 取得土地费用 亩 48008.00 1641.34 2601.89 1.1土地出让金土地评估价48008.00 1641.34 2601.89 观谰A906-0312土地合同，合同编号：07006-td-002，合同金额：480,080,000.00 元1.2土地交易手续费及招标代办服务费土地评估价0.00 0.00 1.3合作方补偿费款项0.00 0.00 2 土地开发费 0.00 0.00 3 拆迁补偿费 建筑面积 0.00 0.00 3.1 拆迁工程费 0.00 0.00 3.2 拆迁补偿费 0.00 0.00 4 契税 土地成交价 1440.24 49.24 78.06 已交观澜A906-0312地块契税5 其它 土地成交价 21.66 0.74 1.17 澜园土地使用费，考虑07、08两年，按1元/平米*年二勘察、设计等前期费用2967.15 101.44 160.81 1调研评估费30.99 1.06 1.68 1.1环境评估费24.99 0.85 1.35 委托深圳市环境科学研究所；合同编号：07006-ZX-001；合同金额：16.99万；水土保持8万，已委托南昌有色冶金设计研究院；1.2交通评估费0.00 0.00 1.3可行研究费6.00 0.21 0.33 澜园地块前期市场调研费用，委托深圳中原物业顾问有限公司，合同编号：07006-fht-000；合同金额：60000元1.4设计定位、销售调研费0.00 0.00 1.5其它0.00 0.00 2勘察费54.08 1.85 2.93 2.1测绘占地面积0.00 0.00 2.2文物古迹勘探占地面积0.00 0.00 2.3初勘占地面积3.98 0.14 0.22 委托深圳市岩土工程公司；合同编号：07006-KC-001；合同金额：2.585万2.4详勘占地面积41.30 1.41 2.24 委托深圳市岩土工程公司；合同编号：07006-KC-002；合同金额：37.549万，考虑结算可能增加，暂按41.3万计入2.5施工放线占地面积3.80 0.13 0.21 按760元/点*50点,含放线和验线2.6竣工测量建筑面积0.00 0.00 2.7沉降观测建筑面积5.00 0.17 0.27 每点500元，暂按100点考虑3设计费用 1852.09 63.32 100.38 0.01041 3.2建筑设计1170.00 40.00 63.41 3.2.2方案设计(方案竞标、规划方案报建)建筑面积15.00 0.51 0.81 方案征集，15万一家3.2.3初步设计0.00 0.00 3.2.4施工图设计建筑面积1155.00 39.49 62.60 深圳市城脉建筑设计有限公司设计，合同号：07006-SJ-001；合同单价：38元/m2；参考设计费估算，暂按1155万计入3.3总平环境设计建筑面积145.00 4.96 7.86 3.3.4环境施工图设计环境面积140.00 4.79 7.59 已委托ALN3.3.5结构和机电配合设计环境面积0.00 0.00 已含在建筑设计中3.3.6雕塑、小品等设计环境面积5.00 0.17 0.27 采用设计费估算3.4室内设计设计面积350.00 11.97 18.97 采用设计费估算3.4.1大堂设计面积36.45 1.25 1.98 大堂设计面积810m2，450元/m23.4.2电梯厅设计面积108.00 3.69 5.85 电梯厅设计面积3600，300元/m23.4.3示范单位设计面积59.50 2.03 3.22 暂按10套样板房，约850平米，700元/平米3.4.4销售中心设计面积0.00 0.00 3.4.5会所设计面积115.00 3.93 6.23 小区文化中心1500平米，销售中心800m2，500元/m23.4.6精装修设计(住宅、租赁及自有项目)设计面积31.05 1.06 1.68 3.5专项设计137.09 4.69 7.43 3.5.1基坑支护设计面积10.00 0.34 0.54 南区、北区基坑设计分别按5万/个考虑3.5.2人工湿地处理能力15.00 0.51 0.81 采用设计费估算3.5.3特殊水景项15.00 0.51 0.81 采用设计费估算3.5.4人防工程人防面积0.00 0.00 3.5.5燃气工程户数27.83 0.95 1.51 按90元/户，商业0.6万3.5.6幕墙设计面积10.00 0.34 0.54 采用设计费估算3.5.7铝合金设计面积10.00 0.34 0.54 3.5.8钢结构工程造价10.00 0.34 0.54 3.5.9标识系统工程造价8.00 0.27 0.43 3.5.10智能化工程造价8.00 0.27 0.43 3.5.11灯光及泛光照明工程造价8.00 0.27 0.43 3.5.12变配电及专线工程造价10.27 0.35 0.56 深圳供电规划设计院有限公司设计，合同号07014-SJ-001；暂以工程费666万考虑设计费并与观园分摊3.5.13结构检测检测面积5.00 0.17 0.27 采用设计费估算3.6其它50.00 1.71 2.71 参考设计费估算，晒图模型制作及其它暂按50万计入4审图费用51.03 1.74 2.77 4.3施工图审查建筑面积46.03 1.57 2.49 委托深圳市精鼎建筑工程咨询有限公司，按1.5元/m2考虑；燃气专项审查按7.2元/户考虑4.4其它建筑面积5.00 0.17 0.27 其他专项审查暂按5万元计入5咨询费、代理费180.97 6.19 9.81 5.1招标费180.97 6.19 9.81 5.1.3.3标底编制费180.97 6.19 9.81 按2300*建筑面积*0.2695.2其它0.00 0.00 6临设及其他费用797.99 27.28 43.25 6.1临时道路临时道路面积30.00 1.03 1.63 参考海月四期,暂按20万考虑，开路口2个，按5万元/个考虑；6.2临时用电占地面积666.27 22.78 36.11 招商观园招商澜园的10kv外线工程，合同编号：07006-sg-002；合同金额：1,662,656元；另计电缆主材500万；该部分费用将来计入永久用电.6.3临时用水占地面积15.00 0.51 0.81 供水管线（约700米）费用,施工用水由总包单位支付；暂按15万考虑6.4场地平整填土量0.00 0.00 含在岩土工程中6.5临时围墙围墙长度38.72 1.32 2.10 委托汕头龙华建筑总公司深圳分公司；合同编号：07006-SG-001；合同金额：38.7230万元6.6临时设施围墙长度48.00 1.64 2.60 根据项目部意见，考虑雅致活动板房400m2，按1200元/m2计入，含电器、家具及办公用品等6.7其他0.00 0.00 三建安工程费75405.86 2578.04 4086.77 1岩土、基础工程4614.38 157.76 250.09 1.1岩土工程土方量1730.00 59.15 93.76 1.1.1地基处理基底面积0.00 0.00 1.1.2土方工程土方量1730.00 59.15 93.76 委托中铁隧道集团三处有限公司，中标价1610.8087万元；场地尚有2万m3土方需挖运,同时考虑支护措施;暂按1730万考虑1.1.3支护工程基坑侧壁面积0.00 0.00 含在土方工程中1.2基础工程2884.38 98.61 156.32 1.2.1桩基检测费桩数198.44 6.78 10.75 桩基检测小应变按300元/承台；抗压静载按65元/T,数量按1%考虑；抗拔静载按10000元/根1.2.2其它基础工程检测费0.00 0.00 1.2.3桩基础桩长2685.94 91.83 145.57 DN500管桩3797根，按235元/m考虑；DN400管桩362根，按185元/m考虑；桩长暂考虑28M/根2主体工程57472.72 1964.93 3114.85 2.1地下室12504.02 427.50 677.68 海月四期招标结果地下室为1990元/m22.1.1地下室结构地下室面积9590.47 327.89 519.77 普通梁板体系，地下室高度分别为5.05、5.1、5.75米，按1580元/平米考虑2.1.2地下室建筑地下室面积2913.56 99.61 157.91 参考海月四期，按480元/平米考虑2.1.3地下室安装工程地下室面积0.00 0.00 含在主体安装工程2.1.4其他0.00 0.00 2.2上部主体土建工程34254.19 1171.11 1856.47 1477.79 2.2.1上部结构建筑面积15394.94 526.34 834.36 考虑分合户型便于调整，采用厚板结构，部分板厚达到180，上部结构取620元/平米；因入口大堂及屋顶钢屋架方案未定，暂按照35元/平米建筑面积计入，可按实际发生调整；2.2.2上部建筑建筑面积18859.25 644.78 1022.12 2.2.2.1上部室内装修建筑面积4972.38 170.00 269.49 砌体为粉煤灰加气混凝土砌块，按0.15立方/平米建筑面积，粉煤灰加气混凝土每立方400元；地面，内墙面，天棚粗装修按110元/平米计2.2.2.2防水、保温建筑面积406.57 13.90 22.03 屋面防水：上人屋面17560平米，屋面砖贴面，按220元/平米；不上人屋面1350平米，按150元/平米计；卫生间、阳台防水包含在上部室内粗装修内2.2.2.3门窗、栏杆工程建筑面积8297.30 283.68 449.69 单元门单元数12.48 0.43 0.68 集团采购产品：哑光钢结构门，子母门宽1500，带双速闭门器 ，配进口门锁及高级国产闭门器，共26樘，每樘按照4800元计入户门户数964.70 32.98 52.28 集团采购产品：乙级防火防盗木饰面门，配高级锁，猫眼及闭门器考虑，住宅按3500元/樘,公共租赁房按2200元/樘计；户内门户数0.00 0.00 走道防火门面积352.50 12.05 19.10 防火门面积约2250平米，其中乙级防火门占65，丙级占35考虑，按钢质防火门500元/平米计；走道前室门为乙级玻璃防火门，约1920平米，按1250元/平米（海月三期结算价）；窗面积4886.79 167.07 264.85 参考兰溪谷二期开窗面积与建筑面积（上部建筑面积）比为0.32，中空玻璃、表面电泳处理铝合金窗单价平均按620元/平米考虑；铝合金百叶0.8万m2，参考龙岗二期按360元/平米计阳台栏杆工程长度1482.03 50.67 80.32 铝合金支架，夹胶玻璃，包铝合金，考虑9米/户，按550元/米；窗台栏杆工程长度598.80 20.47 32.45 护窗栏杆高900，8米/户，铝合金，按250元/米；2.2.2.4其他5183.00 177.20 280.90 外墙涂料按60元/平米，2.3万平米；外墙面砖按100元/平米，24.35万平米；干挂石材（国产石材）按750元/平米，3.48万平米；2.3主体电气安装工程建筑面积3802.41 130.00 206.08 参考龙岗、海四项目，暂按130元/m2考虑2.4主体给排水工程2527.44 86.41 136.98 2.4.1主体给排水住宅面积2339.94 80.00 126.82 参考龙岗、海四项目，暂按80元/m2考虑2.4.2直饮水系统住宅面积0.00 0.00 2.4.3热水系统住宅面积187.50 6.41 10.16 1A、6A、7A、8A、9A单元屋顶设置太阳能热水系统，参照鲸山别墅，约1.5万/立方热水；根据初步设计热水量为125立方2.5主体通风、空调工程156.00 5.33 8.45 设备购置约120万，安装按照30计2.6公共装修建筑面积3283.42 112.26 177.95 2.6.1大堂精装修装修面积872.00 29.81 47.26 住宅大堂约2180平米，地面国产石材，墙面石材,按4000元/平米计2.6.2电梯厅装修装修面积1400.00 47.86 75.88 地面国产石材，地下室及首层电梯厅电梯厅约900平米，墙面首层石材，按4000元/m2考虑；二层以上墙面面砖,约8000m2，按1300元/平米计2.6.3架空层装修装修面积388.62 13.29 21.06 按架空层面积500元/m2考虑2.6.4楼梯间建筑面积622.80 21.29 33.75 参考龙岗项目，暂按300元/m2考虑，2.076万平米2.7室内精装修建筑面积945.24 32.32 51.23 公共租赁房简装，暂按300元/m2考虑3智能化工程1167.88 39.93 63.30 龙岗二期合同价每户约4000元，普通住宅暂按4200元/户、公共租赁房暂按2800元/户考虑4人防工程450.00 15.38 24.39 六个人防单元，按每个单元50万元计，战时人防设备暂按150万考虑5消防工程1977.68 67.61 107.18 65*（住宅+商铺）+75*（地下室+公共配套）6燃气工程767.20 26.23 41.58 暂按公司与深圳燃气公司协议价考虑，实际发生不同可调整6.1管道系统工程户数549.23 18.78 29.77 与深圳燃气公司年度协议,住宅1780元/户.碰口费2.8万/处工业泄漏报警30点, 每点4500元6.2抄表报警控制系统户数217.96 7.45 11.81 与汉光年度协议,住宅728元/户7电梯2070.18 70.78 112.20 7.1 电梯采购运输费用电梯数量1848.00 63.18 100.16 设备采购18层以上按38万/台，18层以下按32万/台7.2 安装调试电梯数量203.28 6.95 11.02 安装费为采购的11%7.3 其他(轿箱装修等)电梯数量18.90 0.65 1.02 54台电梯，按3500元/台8电讯、有线电视438.74 15.00 23.78 参考海四，按15元/M2建筑面积考虑9室外水电管网工程2230.65 76.26 120.89 9.1室外给排水管网753.37 25.76 40.83 按室外总平面积92.93元/m29.1.1区外给水系统建筑面积91.63 3.13 4.97 92.93 9.1.1.1给水管网室外占地面积91.63 3.13 4.97 参照海月四期，按室外总平面积12.5元/m2考虑9.1.1.2水泵等设备设备数量0.00 0.00 9.1.2雨污水系统建筑面积571.74 19.55 30.99 参照海月四期，按室外总平面积78元/m2考虑9.1.4中水建筑面积90.00 3.08 4.88 中水加压设备、过滤设备、处理设备预计90万元；9.2 室外高低压配电1477.29 50.51 80.06 暂考虑临时用电竣工后可用作永久用电，如因负荷需作调整，费用另行考虑9.2.1区内外电力工程收费建筑面积0.00 0.00 9.2.2室外强电管道及电缆室外占地面积402.44 13.76 21.81 参考二期高低压配安装合同价109万,单方造价约10元.参考二期室外强电管道及电缆目标60万,面积41316平(不含架空面积),按15元/平米计入9.2.3室外弱电管道埋设室外占地面积52.70 1.80 2.86 参照龙岗三期，按室外总平面积6.5元/m2考虑9.2.4高低压柜设备数量454.50 15.54 24.63 高压柜18台按11万/台计，低压柜共57台，按4.5万/台计；9.2.5变压器设备数量209.00 7.15 11.33 干式变压器800KVA，4台，按每台21万计；干式变压器1000KVA，5台，按每台25万计；9.2.6发电机组设备数量138.75 4.74 7.52 南区机组备载功率为560KW，北区机组备载功率为600KW，分别按60万和65万计入；考虑11%的环保费用9.2.7室外照明及环境设备用电建筑面积219.90 7.52 11.92 参照龙岗三期，按室外总平面积30元/m2考虑10区内总平环境(含绿化)4216.43 144.16 228.52 按室外总平面积520.08元/m210.1绿化工程920.00 31.45 49.86 10.1.1绿化带920.00 31.45 49.86 总平方案待定；绿化面积约40000平米，参考海月四期按230元/平米；10.2道路广场建造2188.95 74.84 118.63 总平方案待定；包括建筑小品参考海月三期，按总平绿化面积270元/平米；10.3水景410.00 14.02 22.22 水景面积约2000m2，暂按1300元/m2考虑；游泳池未有图纸，室外游泳池，暂按150万元计（含土建、设备）；10.4围墙、室外围栏127.27 4.35 6.90 小区围墙长度约1958米，按650元/米计10.5室外康乐设施套70.00 2.39 3.79 按两套，35万/套计入10.6室外泛光照明131.62 4.50 7.13 参照海月四期，按4.5元/平米考虑，包括屋顶和地面泛光照明10.7区内标识系统265.21 9.07 14.37 10.7.1交通标识工程101.50 3.47 5.50 按500元/个车位计（参考兰溪谷二期）10.7.2标识牌及楼牌163.71 5.60 8.87 参考海月四期，按480元/户；商业标识部分参照花园城三期一号地块按20万计入10.8道闸0.00 0.00 0.00 已在智能化工程中考虑10.9环保工程3.38 0.12 0.18 10.9.2环保检测费3.38 0.12 0.18 10.9.2.1室内环境检测费1.78 0.06 0.10 样板房装修室内检测费按家居检测为准，每套两个点，根据深圳市环境检测中心按1480元/点（检测甲醛、苯、二甲苯等五项计），样板房数量暂按6套考虑；10.9.2.2室外环境检测费1.60 0.05 0.09 委托广东省环境辐射研究监测中心深圳分部；合同金额：1.6万10.10人工湿地100.00 3.42 5.42 人工湿地处理量100m3，参考泰格公寓，按1万元/立方计10.11其他四公共配套772.06 26.40 41.84 1会所 建筑面积 375.00 12.82 20.32 小区文化中心位于5#楼；结构建筑已含在主体工程中，室内精装修按2500元/平米计（含空调）2幼儿园 建筑面积 0.00 0.00 结构建筑已含在主体工程中，毛坯交楼3物业及社区服务用房117.06 4.00 6.34 结构建筑已含在主体工程中，室内粗装修按450元/平米考虑，含健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、市政公用设施及骑楼7市政路改造280.00 9.57 15.18 南北区之间市政道路按350（长）*16（宽）考虑，考虑500元/m2（不含地下管线）；道路绿化铺装含在总平绿化中五工程建设其他费用1269.25 43.39 68.79 1工程建设监理费1120.00 38.29 60.70 已招标，现代监理中标，中标价1017万，按建安成本6亿计算，暂按1100万计入；燃气监理暂按20万考虑2工程保险费0.00 0.00 3工程质量监督费建安成本146.25 5.00 7.93 质监建筑面积*2.5+安监建安成本*0.1%4竣工档案编制费建筑面积3.00 0.10 0.16 按3万计入六行政事业收费609.99 20.85 33.06 13建筑工程墙改基金建筑面积146.25 5.00 7.93 按10元/平米收费，按退还50考虑；18散装水泥专项资金容积率面积0.00 0.00 19地产交易手续费容积率面积25.00 0.85 1.35 建安工程费*0.14%，最高为25万元（仅为总包部分）；23预售、竣工查丈费131.62 4.50 7.13 查账费按查账三次计（施工图阶段、预售阶段和竣工阶段）每次收费为1.5元/平米，则总价为4.5元/平米；24白蚁防治73.12 2.50 3.96 按2.5元/平米25其他收费233.99 8.00 12.68 其他收费按8元/平米考虑（二六）项合计81024.30 2770.13 4391.28 七维修基金2609.88 89.23 141.45 （一六）*2% ，深圳市关外项目维修基金计算基础含地价（交给国土局土地费用）八管理费用1620.49 55.40 87.83 （二六）*2%，此处的管理费用仅仅考虑项目的费用，未计公司其他部门分摊费用九销售费用销售收入4983.62 170.38 270.10 按销售金额2.8控制1营销管理费用150.00 5.13 8.13 参考其他项目预计1.1办公费0.00 0.00 5339.591431.2差旅交通费0.00 0.00 4983.62 2市场咨询30.00 1.03 1.63 市场咨询按3次预计，10万元/次3市场推广3261.85 111.52 176.78 4 卖场营造 435.00 14.87 23.58 3.1 售楼处设计及装修费 建筑面积150.00 5.13 8.13 销售中心1000平米，设计、装修及家私，按1500元/平米，装修标准参考龙岗项目3.2 售楼处加私及饰品费 建筑面积0.00 0.00 3.3 样板房设计及装修费（100） 建筑面积285.00 9.74 15.45 按装修10套样板房考虑，约950平米，每套按3000元/平米,不含设计费3.4 样板房家私及饰品费（100） 建筑面积0.00 0.00 5 中介销售代理费 0.00 0.00 6 佣金 1067.92 36.51 57.88 按0.6考虑7 物业管理及客户服务 280.00 9.57 15.18 7.1 前期物业介入费 200.00 6.84 10.84 参照龙岗依山郡一期前期物业介入费90万元，结合本项目实际情况，前期物业介入费按200万考虑（不含空置费）7.2 空置房管理费 户数0.00 0.00 7.3 产权事务费 住宅面积0.00 0.00 7.4 客户服务费 户数80.00 2.74 4.34 根据本项目销售面积较大且一次性销售的特点并征求客服中心的意见,暂按80万控制8 样板房成本可回收部分（70%，减项） -241.15 (8.24)(13.07)十财务费用