房地产市场调查报告范本.docx

.fdcsky.湘潭市房地产市场调查报告前言风云激荡，雷霆万钧，我们是时代的捕风者，静听市场的些许脉搏。我们是五矿地产进军湖南二线城市的拓荒者，志怀高远,踏韧坚实。进入2008，房地产行业激流暗涌，政策千变。我们既面临前所未有的挑战，也迎来更多的机遇。面对2008，嘉麒房产在面对挑战的同进开始迅速成长，在高起点发展的同时继续走低成本扩张之路。湘潭，因其位于长株潭一体化之重心、是历史名城，是房地产三线城市新战场，而成为这次调查对像。本报告通过对湘潭市区位、人口、经济、城市规划、交通等宏观因素的分析，结合对目前湘潭市房地产市场发展态势、供求情况、城市规划、政策环境及土地供应等情况的调研，进一步掌握湘潭房地产的基础现状及未来有可能的发展方向，从而为嘉麒房产立足湘潭，扩展整个湖南二三线城市提供准确的信息支撑并形成坚实的决策参考。同时为公司的利润最大化，规避市场风险等寻求尽可能多的支撑。本报告主要采用实地观察、实地采盘的方法。收集重点区域的重点楼盘信息。并对这些信息筛选、分析、整理而形成结论。目录一年房地产业宏观环境分析.3年全国房地产业关键词4年湖南房地产现状.4二湘潭市场房地产背景分析7湘潭市城市概况7湘潭市房地产市场分析.7湘谭市住宅市场分析.10三、区域内重点楼盘SWOT分析.17 1区域内重点楼盘竞争力论述.172调查结果所解读的政策信息.203结论和建议.22四湘潭市房地产市场预测25发展方向预测.25产品类型预测25需求量预测.26价格预测.26五总结语27六附录.29 1新景家园案例分析2调查报告表一、年房地产业宏观环境分析1 2008年全国房地产业关键词经过07年9月以来，我国房地产市场可谓是风风雨雨。结合国家房地产调控政策，十七大有关房地产的政策决议以及08年前几个月的房地产现状，可以初步判断2008年以及未来几年中国房地产市场出现的几个关键词：<1>宏观调控 房地产行业的发展关乎社会市场经济的持续健康稳定发展，关乎国家的长治久安、国计民生。国家加强对房地产行业的宏观调控只是控制不利于房地产健康发展的苗头，所以政策还是有条件的支持和调控房地产市场。 <2>金融从紧 为了防范金融风险，国家开始实行从紧的货币政策。金融是房地产的命脉，抓住了房地产金融，就能很有成效的控制房地产市场走向，进而引导其向健康的方向发展。<3>关注民生 最近的汶川大地震充分体现了中央政府越来越重视民生问题。07年部分地区房价的飙升已经不仅仅是一个经济问题了，已经上升到社会问题了。住宅消费需求在现在以及未来几年都是强劲的增长的，过高的房价会让消费者望而却步，也不利于房地产企业的长远发展。<4>城乡一体化加剧 城乡融合加剧，为房地产企业提供巨大的发展契机。我国国民经济长期处于又好又快的发展趋势；城镇化的目标远没有实现，现在的城镇化是43， 2010年以后会达到60，因此住宅的消费市场在未来几年是很旺盛的。城市化会引起区域经济的发展和大量农业户口转为城市户口，也会引起区域经济的发展。户口的转变就意味着生活居住方式的改变。城市化必然引出房地产的大量发展机遇。80年代深圳翻天覆地的前后变化是个极端的、典型的、经典的的例子。<5>重视物权 物权法从根本上确定了房屋属于私有财产并受法律保护。<6>旺市趋冷 政府对房地产市场的一系列调控，将使房地产市场供需过旺的局面逐渐趋向理性，部分地区价格增幅放缓。<7>微利时代 CPI的持续上涨，国家对房地产的调控，造成开发成本的增加，门槛提高，房地产行业将从“暴利时代”转入“微利时代”。 <8>异地开发 为了规避风险、增加利润点、抢占市场，很多房地产公司大力进军异地开发，抢滩边际市场是08年许多房地产公司的主题。 <9>融资困难 金融信贷收紧，土地的稀缺，单价的上涨，招拍挂程序的执行，使房地产开发商普遍面临着资金紧缺的难题。负债率高，现金和银行存款少。<10>竞争激化 2008年房地产市场竞争会进一步激烈化。房地产企业要在当前市场状况下制定适合现状的营销、管理、投资政策。市场洗牌已经开始，市场优胜劣汰规则导致部分房地产企业出局、2008年湖南房地产市场现状2008年一季度，湖南省房地产市场呈现持续增长态势，开发投资和土地供应增幅加快, 住房消费和房地产信贷增幅减慢, 缓解了住房供应紧张的局面，市场供求趋于平衡,房价持续攀升。<1>房地产开发投资快速增长。08年一季度，全省完成房地产开发投资143.8亿元，同比增长32.3%，投资总量占全社会固定资产投资的比重为21.6%，居全国第十三位、中部地区第四位。投资增幅上升6.7个百分点，高于全社会固定资产投资增幅12.7个百分点，与全国增速持平，居全国第十八位、中部地区第四位。长沙市完成投资75.8亿元，同比增长34.9%，增幅上升8.9个百分点,占全省投资总量的52.7%，永州市、益阳市、常德市、湘西、张家界市的增幅高于全省平均增幅，湘潭市、株洲市、湘西州、衡阳市、郴州市、邵阳市、娄底市的增幅低于全省平均增幅，岳阳市出现负增长。从上表看出，湖南省房地产投资还在继续上涨，部分城市增长比例还比较大，虽然部分城市增长比例低于30%，但依然在保持着较快的增长。快速增长的房地产投资资金，说明很多三四级城市有很多商机，这些机遇也同样值得我公司去考察和评估。 <2> 房地产用地供应快速增加。全省加大民生用地供应力度，缓和土地市场供求矛盾。08年一季度，全省供应房地产用地707.5公顷，同比增加143.3%，增幅上升126.2个百分点，占建设用地供应总量的49.9%。其中，住宅用地569.6公顷，同比增加189.3%，增幅上升163.7个百分点；商服用地137.9公顷，同比增加46.8%。全省经济适用住房建设提速，供应经济适用住房用地29.4公顷，同比增长18.8倍，占住宅用地总量的5.2%。全省房地产用地平均出让单价为35.7万元/亩，其中住宅用地平均出让单价33.8万元/亩，商服用地平均出让单价42.6万元/亩。<3>房地产贷款增幅回落。随着国家从紧货币政策的实施，全省房地产贷款增幅从高位逐月回落，房地产金融运行趋向平缓。房地产信贷结构进一步优化。一是房地产开发贷款重点向普通住房特别是经济适用住房开发倾斜，一季度全省经济适用住房开发贷款增加5.8亿元，占同期新增住房开发贷款的73.4%。二是商业银行重点支持个人住房贷款，进一步压缩商业用房开发贷款。<4>商品房供应量平稳增长。08年一季度，全省商品房施工面积5431.6万平方米，同比增长31，增幅下降11.7个百分点。商品房新开工面积1003万平方米，同比增长16.8%，增幅下降10.9个百分点。商品房竣工面积348.1万平方米，增长42.3%，增幅上升27.6个百分点。<5>住房消费增幅明显回落，房价持续攀升。一季度，全省商品房销售面积430.8万平方米，同比增长24%，增幅下降22.3个百分点，全省商品房销售额107.6亿元，同比增长34.6%，增幅下降37.8个百分点，消费观望态度依然持续。全省商品住宅平均销售价格2329.4元/平方米，同比上涨17.1%，价位在全国排23位，预期未来还会保持上涨。全省商品房空置面积135.5万平方米，同比减少19.2%。一、 湘潭市房地产市场背景分析湘潭市城市概况<1>自然环境分析湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。的两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。为加速经济的发展，湘潭市确立了以开放带动推进“强工富市”实施的发展战略，正以她良好的投资环境展示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭投资兴办企业。 （1）行政区划湘潭市与省会长沙和株洲相互间距离40余公里，并呈“品”字状分布，使这一地区成为湖南省交通、文化、科技、经济最发达的“金三角”地区，也成为广大内陆地区发展外向型经济，通往广州、上海等沿海地区的重要通道之一。 湘潭市下辖湘潭县、湘乡市、韶山市和岳塘、雨湖两个城市区，总面积5016平方公里，人口270多万，其中市区面积282平方公里，人口60多万。 （2）交通条件水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。 公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成。 空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。 铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。 （3）生态农业湘潭属亚热带季风性湿润气候区，温和的气候，充沛的雨量，肥沃的土地，为湘潭的农业生产提供了良好的生态环境，她一直是中国的商品粮生产基地和湖南省瘦肉型牲猪基地。所辖湘潭县、湘乡市被列为全国“粮、猪百强县”之列。湘潭无论是农业机械化水平，农田有效灌溉面积和旱涝保收面积占耕地比重，农业人口人均用电量，还是主要农产品人均产量，均居湖南省前列。著名的农副产品有茶叶、晒黄烟、蚕茧、柑桔等，特别是盛产湘莲，湘潭县被命名为“中国湘莲之乡”。丰富的资源为深度加工和联合开发利用提供了广阔的市场与前景。 4）旅游资源在湘潭这块美丽的土地上，大自然造就了昭山、东台山、雨湖、韶山等秀丽迷人的风景；历史塑造了像云门寺、关圣殿、鲁班殿那样的名胜古迹；培育了一大批历史名人.诞生了毛泽东、彭德怀、陈赓、谭政、萧三、齐白石、张天翼等英才；也产生过杨度、刘道一、曾国藩等历史人物。他们的故居和纪念馆及湘潭的风光名胜构成的独特人文景观，每年吸引着数以百万计的游客。（以上信息来源于中国城市网）<2>湘潭市国民经济发展状况分析湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。她是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。全市拥有2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企业就有10余家。 随着市场经济的发展，各企业的经济管理体制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅猛发展。“十五”期间湘潭市国民生产总值年均增长11.8%，2005年达367.03亿元，比2004年增长10.3%，2006年全年实现地区生产总值422.1亿元，同比增长13.2%，增速仅次于长沙而居全省第二，2007年湘潭市国民生产总值达475.4亿元，比2005年增长29.5%，在全省总量排位由第十一位上升到第七位。人均GDP增长率略高于国民生产总值增长率，湘潭主要经济指标“十一五”期间占全省比重加大，位次前移。目前全市已基本已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头的机电工业；以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头的冶金工业；以湖南南天实业股份有限公司、湘潭化学医药工业集团公司为龙头的化学工业；以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业；以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙头的建材工业；以江南机器厂为龙头，微型轿车为主要产品的汽车工业。全市拥有2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企业就有10余家。<3>湘潭市房地产业发展前景展望湘潭拥有5所大专院校，其中湘潭大学是中国的重点大学，还拥有12所中等专业学校，82所技术学校和各类成人高、中等专业学校，全市有各类科研机械97所，各类专业技术人员7万余人，不少科研项目达到或接近世界先进水平。丰富的智力资源，为其快速发展打下了坚实的基础。从近三年来看湘潭市的城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长，城市经济正飞速的发展，生活水平的提高，为房地产行业的发展提供了良好的持续发展平台。长株潭新特区的批准以及长株潭融城进程的加快，湘潭将与长沙、株洲共同构筑湖南省经济实力最雄厚的“金三角”。湘潭交通便捷，通信和城市道路、水、电、气等基础设施配套、投资环境优良必将为湘潭带来巨大的经济发展机遇，房地产市场也将在未来几年来得到长足的发展。根据规划湘潭市区面积将由78平方公里将增长至100平方公里，城市发展逐步扩大，与省会长沙全程缩减至17公里。随着城市化进程的加快,湘潭的居住需求将大幅上升，便利的交通扩大了房地产业的辐射范围，长沙人在湘潭购房人群将逐步增加。据政府公布数据，湘潭市居民储蓄存款增长较快，且城市居民人均消费性支出平均增长率明显低于可支配收入平均增长率，居住消费未形成热点，房地产市场发展潜力较大。2、湘潭市房地产市场分析<1>湘潭房地产开发迎来高速发展期从06-07年湘潭市房地产开发投资扭转了0405年增速急速下降的趋势，全市地产开发投资35.18亿元，比上年增加48.8%；房地产销售额33.57亿元，增长35.35%；商品房销售面积187.05万，增长12.4%；商品房竣工面积138.15万，增长47.91%（以上数据来自市统计局）；商品房预售面积164.35万，总量与上年基本持平，其中商品住房批准预售141.79万，供销比为0.8:1，与2006年相比供销比下降。结合三市融城进程加快，与河东新城区房地产开发进入高峰期的带动，湘潭房地产市终于迎来了高速增长期，08年的湘潭市场必将进入供销两旺的时代。<2>金融政策调整对湘潭市房地产市场调整影响较小2007年，国家继续加大宏观调控政策力度，紧缩银根，抑制房地产投机，频繁使用货币政策来进行宏观调控。2007年六次上调金融机构存、贷款基准利率，2007年12月21日，除活期存款利率下调，其余存、贷款基准利率全线上调，其中一年期贷款基准确性利率由年初的6.39%上调至7.47%，上调幅度16.9%。2007年，中央银行为了加强对各专业银行的资金调控，10次调整存款准备金率，由年初的9%调整到14.5%，无论是调整的频率，还是调整的幅度都是近年来十分少有的。截止到2007年12月末湘潭市各项贷款余额273.05亿元，其中涉及房地产贷款额26.13亿元，与2006年相比，增长9.08亿元；本外币存款额为455.2亿元，比年初增加63亿元。由此可见，在国家银根紧缩的形势下，涉及房地产的贷款仍有较大幅度的增长，一方面说明金融对房地产业支持越来越重要，另一方面，也反映金融政策调整对湘潭市房地产市场调整影响较小。<3>小高层、高层的住宅接受程度显著增加。 2007年上半年，全市共有9个高层和小高层楼盘销售，成交套数1578套，成交金额47345.2万元，成交面积23.19万m2，均价2041元/m2，成交套数占总销售套数的34.65%，销售比例达35%。由此可见，在经济发展迅速生活品质提高的今天，湘潭的购房者在选择住宅产品上有了根本的改变，越来越多的购房户愿意购买电梯住宅，以提高生活品质。 <4>商品住房均价稳中有升，河东河西差价减少。2007年，全市累计销售商品住房10193套，其中雨湖区3780套，岳塘区6413套，岳塘区比雨湖区多69.65%。全市商品住房销售均价1745元，与2006年7-12月相比，增加12.07%。雨湖区商品住房销售均价为1772元/，同比上涨34.03%；岳塘区商品住房销售均价2000元/，同比上涨18.55%。可以看出，2007年雨湖区的销售均价比岳塘区上涨幅度快。2007年12月末岳塘区比雨湖区均价高12.86%，与2006年相比，两区的均价差距在缩小。年份全市商品住房销售均价（元/）雨湖区12月末销售均价（元/）岳塘区12月末销售均价（元/）2006年1557132216872007年174517722000<5>购房客户的可接受价提高。2007年市场销售住宅价格以1500-2000元/平方米为主占40.80%，其次为1000-1500元/平方米，2000元/平方米产品市场占有量为27%。全年登记销售商品住房10193套，其中15002000元/的房屋销量最多，达4159套，占40.80%；10001500元/的房屋紧随其后，3104套，占30.50%；20002500元/的房屋位居第三，1890套，占18.55%。这三个价位段的房屋占总套数的89.85%，这说明绝大多数购房户能够接受的价格为10002500元/下。与去年同期相比，2000元/以上价位的房屋，人们认同度有了较大的提高，尤其是20002500元/的房屋，占比提高到18.51%。3、湘潭市住宅市场分析<1>住宅市场区域版块特征分析湘潭市主要以湘江为界分为两大区域：河西和河东, 河西为老城市中心、现商业中心，河东为近年开发的新城区，是湘潭市政治、经济、文化中心，未来有着巨大的发展潜力。从区位特征和竞争格局来看，我们将湘潭市房地产住宅市场分为二大板块：河西板块，河东板块。两个版块的区域版块特征主要有以下几点差异：A区位特征：河东版块为湘潭新建成区，湘潭市城市开发重心，湘潭市政治、经济、文化、科教、商贸、交通、信息中心，未来的发展潜力巨大，集中80%以上的房地产开发。而河西版块为湘潭市老城市中心，居住人口密集，现商业中心，湘潭汽车西站周边，集中了全市大部分批发市场， 全市批发贸易中心。B住宅类型：河西版块以多层为主，个别楼盘有小高层开发，河东版块以小高层为主，已出现纯小高层、高层住宅项目，预计今年上市楼盘中小高层项目将超过多层项目。C楼盘规模：河西市中心以中小型楼盘为主，邻近郊区区域有个别大盘，都分多期开发。河东多为10万平方米以上较大项目，部分楼盘占地超过100亩。D主要客户：河西多为周边单位职工，个体户，私营业主。河东主要为湘钢、机电等大型企业职工、公务员、事业单位职工、老师。E户型上：河西以三房为主，面积在120-150平方米范围。河东以三房为主，面积110-155平方米，新开发小高层、高层住宅已开始注意控制户型面积，小户型开发已经兴起。F价格上：河西多层销售均价在1700-2800元/平方米之间。河东多层销售均价在1600-2500元/平方米之间，小高层2100-3000元/平方米。G主卖点：河西为商业生活配套、交通，河东为市政中心、园林景观、建筑创新、区域发展潜力。H版块评价：河西版块交通便利、商业贸易繁华，周边生活配套成熟，但相对河东新城区在发展潜力和区域人文环境有明显劣势。城市开发重心的东移，将带动部分城市人口往河东迁居，导致该区域市场需求降低。河东版块为未来湘潭市城市中心，在城市规划、道路交通、市政配套设施、区域环境、人文环境等方面明显优于河西老城区，随着各政府部门及相关单位的东迁，区域市场需求逐步增长。个别区域公共交通、生活配套设施日益完善。<2>湘潭市商品房物业类型分析项目名称物业类型项目名称物业类型纳帕溪谷小高层电梯房锦绣华庭小高层建鑫·城市广场小高层帝景国际小高层金源小区多层东方名苑多层/小高层沁园小区（二期）多层锦绣湘江别墅湘潭市早期的产品以多层为主，产品线不丰富，近两年随着房地产市场的发展，小高层、高层产品已有一定发展，未两三年内将成为市场主流产品，别墅产品开发量较少且品质不高。<3>湘潭区域市场整体分析（1）总体趋势从市场在售项目的分布及新开工项目的比例看，河东新城区无疑是当前市场热点聚焦的区域。湘潭市房地产住宅市场目前主要为满足有经济实力客户的“居住升级型”需求，增加现代住宅必备的基础性功能。湘潭二次置业客户对创新户型接受程度较高，带景观的户型受到了市场的追捧；良好生活氛围的营造和情趣、审美、生活舒适度的要求得到更多客户的认同。良好的区位条件及城市建设基础加上政府的大力招商引资将使九华经济开发区将成为湘潭市未来房地产开发热点片区。（2）主流购房客户特征主要购买群体年龄层次集中在25-45岁之间，购房目的是自住，其中大部分为二次置业者，首次置业次之；投资客比例集中在成熟的商业区域，纯住宅区域相对较少。二次置业较活跃的群体分别是公务员、事业单位职工、私营企业主、外地工作事业有成的本地人、湘钢职工、银行、医院、电信系统等效益较好的单位职工和部分集团购买。（3）价格水平河东板块：多层销售均价在1800-2500元/平方米之间，小高层2200-3000元/平方米，上涨趋势较为明显。河西板块：多层销售均价1600-2000元/平方米范围，小高层均价2400-3200元/左右。（4）产品档次多数项目为康居型中档小区，小区规划考虑到朝向因素，多采用行列式布局，以多层为主，在河东新城区已有定位高档的小高层、高层住宅项目上市，高档别墅、洋房项目尚未出现。（5）产品特征A湘潭市住宅以多层为主。随着居住品质的提升，小高层、高层接受程度明显提高。 B湘潭市住宅基本上都是南北朝向，主卧一般都是朝南向，行列式布局。虽然夏季气温较高，但是冬季又比较寒冷，所以住宅大多选择南北朝向，但是如果有较好的景观环境，非正南正北朝向的房屋也可以得到一定的认可。C 平层设计为主，跃式设计次之，顶层多为复式（送层顶花园），错层设计比平层设计接受度较高；D 智能化管理成为优秀小区必备的要素之一，绝大部分的小区物业管理采取开发商自己管理方式，大部分社区目前物业管理水平偏低； E旺销户型特点明显：面积适中；户型布局安排合理，有特点设计；多阳台设计，拥有较丰富的功能空间，如储藏室、功能阳台等；确保客厅、主卧室朝向南； F湘潭市热卖户型为三房二厅110-130m2，层高大部分为2.8m；湘潭消费者多为“家族式”购房，所以对房间个数以及面积的需求就要更充裕；G卫生间多为二个，对主卧带卫生间认可程度较高。消费者对卫生间和厨房的通风要求很强烈，所以通常卫生间和厨房都带窗户。另外，大部分楼盘都无卫生间的干湿分区设计；（6）其他规模：湘潭市大部分中高档项目规模都较大，主要集中在河东新建成区及城郊结合部，项目规模一般在10万建筑面积以上。在老城区中心的项目规模一般在5-8万建筑面积以下的较多。容积率：多层容积率大概范围是1.02.0，小高层容积率大概范围是2.53.0。自身配套：湘潭中高档住宅项目自身配套尚不完善，主要体现在教育配套、生活服务配套以及交通便捷比较欠缺。主力户型：项目名称主力户型主力户型面积项目名称主力户型主力户型面积新城国际三房128-143平方米纳帕溪谷三房、四房119-155平方米建鑫城市广场三房、四房138-150平方米锦绣华庭三房、四房108-180平方米东方名苑三房120-135平方米帝景国际三房、四房120-160平方米湘潭市市场上的多层住宅户型集中在三房二厅和四房二厅上，户均面积为135-155平方米。小高层电梯房户型也集中在三房和四房户型，另有少量的小户型单位，户均面积为130平方米，要低于多层单位的户均面积。由于总价的不断攀升，湘潭户型主打面积由过去的140以上偏大户型逐渐向紧凑型的三房、四房发展。车位数比：湘潭目前的私家车数量有限，车位户数比例一般为1：0.50.8；规划设计：目前大部分项目设计单位为湖南省本地设计院，个别高档楼盘聘请沿海等发达地区知名设计公司设计。物业管理：一般由发展商的物业公司自行管理，多层物业管理费一般在0.5元/,有个别楼盘低达0.4元，小高层物业0.8-1.5元/之间，有个别楼盘高达1.8元。三、区域内重点楼盘SWOT分析1、区域内重点楼盘的竞争力论述<1>湘潭分区规划情况根据长株潭城市群区域规划显示：湘潭河东城区规划：湘潭的城市发展整体规划就是让政府及其职能部门全部迁往河东，使河东城区成为城市中心、行政办公、商务金融、工业仓储物流、等综合性功能为一体的全新城市主体。 截至2020年河东规划人口62万。湘潭河西城区规划：河西旧城区城市计划建立三带、五区的功能布局。三带即湘江风貌景观带，连接壶山、唐兴街、雨湖老县城的历史传统风貌景观带，沿雨湖路、熙春路建设现代城市商业带。五区即壶山历史文化区、雨湖商业文化区、城正街旧城改造地区、中山路商业区、窑湾旅游休闲区。在河西老城区改造完成后，湘潭将被建设成为具有自己特色的历史、旅游、生态城市。湘潭城市行政商贸中心的东移。截至2020年规划人口45万左右。湘潭九华区规划：湖南省“十一五”经济社会发展规划、湘潭市“十一五”经济社会发展规划都把九华经济区列为重点发展区域。湘潭九华经济区远景规划面积69平方公里，中期规划面积22平方公里，现正在开发建设面积10平方公里，一期规划建设“四园一区”，即汽车工业园、高科技机电工业园、湘潭（台湾）工业园、香港工业园及配套服务区。<2>区域内重点楼盘分析本次采盘主要去了河西几个分散的重点楼盘和河东两个楼盘比较集中的地方。共计调查楼盘30个，主要调查其价格形式，项目情况，推广销售形式和竞争力。下面，将分为两个片区，对其区域内的主要楼盘进行SWOT分析。并根据其开盘时间，地理位置，楼盘定位，客户群体将其分为三类：与九华项目有直接竞争关系的楼盘（A），与九华项目有间接竞争关系的楼盘（B）和与九华项目没有竞争关系的楼盘（C）。(1)河东片区随着长株潭一体化进程的加快和湘潭市城市中心的东迁，以市委、市政府为核心的湘潭中央区已经形成，这里交通便利，配套完善，高知、高收入人群较多。楼盘主要以以小高层为主，已出现纯小高层、高层住宅项目，大多定位为高档综合性小区，价格相对较高。如位于河东大道与丝绸北路口的建鑫.城市广场，主要为高层商品住宅和临街商铺，筑面积160060多平方米，住宅均价为2520元/平方米。其销售推广及物业管理都由公司内部负责。置业人员服务态度好，据其介绍其主要盈利点为商铺，住宅性价比较高，说辞也较有说服力。现场看到其销售情况也较良好，现只剩下比较少的房屋和商铺待销。位于宝塔街道吉安路上的书香庭院.金盾园，集多层、小高层、高层、商业街和地下停车场等多种物业于一体，占地面积157亩，目前是湘潭市最大规模高层住宅小区，2400元/平方米，因为其规模大，配套完善，目前销售情况也较好。位于湖湘东路与市府路交集处的湖湘家园，项目占地30.26亩。总建筑面积7万平方米，绿化率约42%，由6栋小高层建筑组成，起价 1950元/平方米，因其高绿化和方便的交通，也吸引了不少人气。其它如锦秀华庭，帝景国际，晶都公馆，价格也普便较高。但销售情况就不及前几个楼盘。项目名价格类型项目情况销售情况营销推广手段竞争关系主要卖点分分析和优分析建鑫.城市广场均价：2520元/平方米高层商品住宅，筑面积160060平方米可销售套数 21套较好按揭优惠1个折扣；中秋期间送价值3000元的液晶电视，1500元的洗衣机等，共计12500元B主要卖点：处于商圈内，价格适中劣势：特点不够突出书香庭院.金盾园2400元/平方米 集多层、小高层、高层、商业街和地下停车场等多种物业于一体，目前是湘潭市最大规模高层住宅小区，占地面积157亩较好网络，户外广告；住宅首付30%，可按揭15年；商铺首付50%，可 按揭10年A卖点：成熟小区，综合功能大，小区面积大劣势：户型设计不是很完美锦绣华庭 中华园2003元/平方米，新华园2531元/平方米，清华园2712元/平方米小区建筑面积近9万平方米，规划设计别具慧心，将传统的居民文化充分揉和现代时尚与人本关怀，分三个主题园建设一般网络，户外广告；首付最低可从3万元算起A卖点：三大主题园，景好，绿化好，价格细分，徒针对性强缺点：户型设计有面积浪费情况晶都公馆起价：2580每层差价30本项目处于湘潭城市发展中心向河东转移后的中央商务区与中央高尚居住区内较好办理VIP卡，存5000抵20000；户外广告，网络卖点：商圈完整配套好，销售代理公司服务好，价格适中劣势：客户群体针对性差众一国际起价 2398元每平方米均价 2477元/平方米项目地址处于芙蓉路与火炬路交汇处，总建筑面积为11.3万平方米，由A,B,C三栋组成，裙楼三层为商业，A栋为宾馆写字楼，B，C栋塔楼为住宅。 较好广告B卖点：交通便利设计精巧劣势：盘小，知名度低，针对性差 (2)河西片区河西是湘潭的商业发展中心，也是老城区，整体环境没有河东现代感强。这里比较优秀的楼盘主要有位于湘潭市雨湖区城正街道韶山东路58号的新景家园，其小区配套设施完善，大型会所，超市，健身中心，儿童游乐园，游泳馆等公用设施一应俱全，是目前河东离江最近的楼盘。起价1500元/平方米 ，均价高达2800元/平方米，与河东中心区隔河相望。在河西河东都较有影响力，销售情况较好。位于雨湖区韶山路新建村6号的城郊.香樟园，以三房四房为主,多层,环境好, 价格为2160元/平方米，品牌价值高，配套好，影响力也大。其它比较不错的楼盘还有位于宝庆路侧的沁园小区二期，占地200亩,环境优美,配套完备，主要户型为三房，现价格为1618元/平方米，销售情况不错，在河西片区人气很高。位于宝庆路与迎宾西路口的金源小区，小区占地面积大，开发期数多，投资商实力雄厚，小区规划合理，房型户型都好，销售情况也不错。项目名价格类型项目情况销售情况营销推广手段与九华项目竞争关系主要卖点分析和优劣分析沁园小区二期1618元/平方米占地200亩,环境优美,主要户型为三房比较好买房送家电,一次付清9.7折A卖点：环境优美，绿化率高，价格适中劣势：户型设计面积浪费现像明显金源小区1668元/平方米项目开发到第五期,占地面积较大一般按揭优惠20元/平方米A卖点：成熟小区，完善服务，精良户型劣势：小区过大，内有很多待拆迁房，影响小区环境绿岛.甜蜜园2200元/米方米(估计)楼盘较小,周边环境不错,绿化为40%,未知未知A卖点：开发商实力好，影响力大，绿化好劣势：盘过小，户型单一新景家园起价 1500元/平方米 均价：2800元/平方米小区配套设施完善，大型会所，超市，健身中心，儿童游乐园，游泳馆等公用设施一应俱全较好一次优惠2%。按揭1%A卖点：成熟小区，配套完备劣势：商圈不完善，生活不是很便利<3>调查结果所反应的房地产政策信息分析(1)微利时代，寻求全方位，多盈利点之路最近全球规模的通货膨胀也同样导致我国CPI指数的飘升，物价上涨同样让房地产企业深受其害。开发成本上升过快，房价在国家调控的风口浪尖之上，以及市场观望态度情况下不可能上升过快。房地产暴利时代已经过去，相对薄利的房地产市场情况，要想实现预期资本收益，必须多开拓新市场，寻求更多的利润增长点。房地产业内竞争的成熟化和理性化也是导致房地产业进入微利时代的一个原因。做大，做强，寻找新的盈利点，已成为现在房地产企业通向高速发展的必经之路。如建鑫城、白石广场，都把商铺做为主要盈利点，开发高性价比的商品房用来聚人气，就是一个例子。为了规避风险、增加利润点、抢占市场，很多房地产公司大力进军异地开发，抢滩边际市场是08年许多房地产公司的主题。如大到万科北上，小到嘉盛东扩，都说明寻求多盈利点的重要性。(）地根收缩，竞争平等化公开化国家最新出台的土地调控政策：控制土地供给量，紧缩地根，严格执行土地出让“招、拍、挂”制度，提高拿地成本；其次，专门设立各级土地督察部门加强对开发商持有土地管理；再次，土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费相继提高，加大了土地保有成本。这也使外地开发商有了平等进入目标城市市场的机会，为跨地域经营提供了契机。虽然我们集团公司在湖南省内有强大的品牌号召力，在加上和政府签署的投资协议，使得我们公司在省内三四级城市拿地相对有比较大的优势。但也排除其它公司的进驻给我公司带来的压力，如万科进驻长沙，中地进驻湘潭，百嘉信进驻湘潭等，对我们来说，都是挑战。(3）中小户型走强，同质产品竞争激烈建设部08年2月28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见明确规定新批商品房建设面积70%须90平方米以下，这是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。在未来的两年中，中小户型的流行和其竞争的激烈应该是可以预见的。另外，住房品质化竞争加剧，住房消费者已完全抛弃了那种单一为解决居住问题的理念，许多第一代购买商品房的购房者已逐渐按新的购房理念购买环境好、管理好、功能齐全的大盘。在调查中我们也发现，区位交通便利的中小户口型的房屋的确比较好卖。这就要求我们在企业做大做强的同时，项目品质要精，定位要专。(）首付方式也是竞争力银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。从踩盘的过程中我们就可以看到，有些公司已经开始采取措施变相降低首付，吸引客户口。如晶都公馆，办理VIP卡，存5000抵20000；金源小区，按揭优惠20元/平方米；书香庭院.金盾园，住宅首付30%，可按揭15年。(5）信贷门槛增高为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。上调存款准备金比例，继续收缩银