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    大学城项目市场部分zong.docx

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    大学城项目市场部分zong.docx

    第二部分:济南市及区域房地产市场分析1、 济南市房地产市场综述1) 济南市房地产市场现状及展望经过近几年的快速发展,房地产业已经成为我国重要的支柱产业,随着时间的推移,在这个产业经济体中,房价成为一个万众瞩目的话题,虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策,并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价,但房价还是居高不下,颇受争议,同时,在一系列外部因素的影响下,房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素,变幻莫测。济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心,房地产市场一直和全国保持着一致,热度不减并稳步上升。特别是近几年来,随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快,居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温,济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动,新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现,不仅改善了济南人的居住环境,也让泉城变得越来越美。Ø 房地产市场发展空间巨大近几年,济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡,济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且,随着济南市城市框架的不断拉大,城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强,济南房地产市场的发展步伐也随之加快,一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。此外,市民多样化的购房需求,成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前济南市房地产市场上主要有种需求类型:一是主动型需求。随着市民生活水平的提高,对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高,卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来,济南市城市化进程的不断加快,道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大,大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着济南市城镇聚集效应增强,投资环境的不断优化,城市绿化率和基础设施建设水平的提高,吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家,形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大,居民银行存款利率不高,物价综合指数不断上涨,部分群众愿意通过买房来保值增值,从而形成了投资型需求。Ø 房价呈现持续上升态势房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。据统计,济南市 2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米,较去年同期上涨了4.3%;区域价格中,南部价格最高为4805元/平方米,涨幅为4.8%;东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%;西部地区整体均价3939元/平方米,略涨3.4%,价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区,区域整体均价为3513元/平方米,但涨幅仍然达到为2.6%,而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因:一是济南市个人投资买房者不断增加,商品房空置比率降低,现有可售商品房现房存量不大,与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面;二是由于政府严格执行土地年度计划,建立土地储备体制,控制土地供应,推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度,在一定程度上提高了建设用地的价格,房地产开发开始向资本市场转移;三是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策,在一些方面提高了房屋的建设成本;四是随着济南居民收入水平的提高,对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求,其需求档次的提升也拉动了房价的上升;五是近期的银行贷款基准利率上调,将在一定程度上增加开发商的资金成本;六是个别开发商大肆进行市场炒作,提高预期收益,误导消费者进行不合理的投资,在一定程度上也拉动了房价的上扬。Ø 房地产市场走向规范成熟随着济南市房地产市场的发展,开发企业在竞争中不断壮大,一些企业开始追求企业文化和企业品牌的建设,“以人为本”的开发理念和服务理念已基本形成。此外,由于城乡规划更加科学化,规划管理从封闭向公开转变,并减少了规划决策的主观性和随意性,使“一张蓝图管到底”、“一张蓝图建到底”的理念得到了真正实施。小结:纵观济南市房地产市场的发展,正在走向规范和成熟,开发企业也在市场中不断的探索和壮大,而我们的城市建设也在发展中日趋完善,一个极具魅力的房地产市场正展现在我们的面前。2) 济南市房地产市场区域板块分析Ø 东部区域济南东部地区是传统的科技、文教区,著名的山东大学、山东师范大学、山东医科大学及众多的大中专院校集中于此,山大路是济南的硅谷地段,新兴电子计算机、软件业商铺林立,已成为全国第三大科技市场之一。目前,随着城市化发展,城区正向东蔓延,但是由于土地供应紧张,高新区及浆水泉区域将成为近几年济南市的热点开发地区。 l 东部洪楼板块项目名称位置开发商项目规模建筑类型户型面积均价上海花园四期祝舜路和东辰大街交汇处济南豪嘉置业总建28万6层电梯90-1103800天鹅堡二环东路和花园路交汇山东乐成置业占地3万,总建6.59万6栋小高层90-2205000精英·爱特公寓洪楼西路41号乐园房地产总建1.8万酒店式公寓30-1004880海蔚广场花园路和洪楼南路交汇山东海蔚置业72墓,16万3栋高层住宅,1栋商务楼108-1264700汇科旺园洪楼南路50号隆生旺源置业11万小高层、高层116、1674800特区数码港山大路与经一路交汇舜华园建设发展有限公司4.6万商业、办公6300锦绣泉城七里河与华龙路交汇处中齐房地产总建26万多层、小高层、高层76、96、1204200本板块市场总供应量约为94万平米,楼体类型主要以小高层、高层为主。主力户型为二室、三室,面积在90130之间。主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。规划影响 周边住宅项目的开发为区域增加了大量中、高端消费群体,同时洪南等三个片区及历城区政府的东迁将给目前寸土寸金的洪楼商业圈带来空前的改造建设机遇。洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城”,进一步加强商业和文化功能,洪楼区域将成为以商业为主的东部商贸中心。l 东部高薪区经十东路板块项目名称位置开发商项目规模建筑类型户型面积均价中润世纪城经十东路山东中润置业13万多层、小高层、高层150-2605500尚层E墅崇华路以东山东世通房地产约20万5.2米复式、小户型公寓30-50-705200银座花园旅游路和转山西路交汇山东银座久信房地产350亩,总建35万多层,小高层120-1804200三箭平安苑解放东路27号山东豪商房地产10万15栋住宅,2栋公建45-2005000枫润尚东工业南路100号山东三庆置业2万商业公建,精装小户型38、775000新东方花园新宇北路1号山东天业房地产115亩,总建16万多层、小高层107、140、1603900世纪财富中心天辰大街和新宇路交汇济南国庆置业150亩,总建19万办公楼群200、400、6004700荷兰庄园经十东路与旅游路交汇山东百替房产60亩,总建5万多层120-1605100本板块总建筑面积约100万平米,楼体类型主要以多层、小高层和别墅为主。随着经十东路的修建,燕山立交桥的开通,旅游路的通车,优越的交通条件和自然景观迅速提升了土地价值。而且东部产业带的规划,完善的区域配套,高新区的产业园,以及优惠的政策吸引了众多的公司、企业入住。迅速带来了资金和人力资源,为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。Ø 南部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型主力户型面积销售均价伟东新都2期伟东置业舜耕路27万小高层3-2-2,1402-2-1,1004500银丰山庄2期银丰地产舜耕路15万多层、小高层3-2-2,1482-2-1,905400齐鲁骏园齐鲁置业英雄山路113号5万小高层1101304500山景园小区市中地产七里山西路南10万多层1201604000天泰太阳树青岛天泰集团阳光舜城南170亩小高层、高层110-200天润苑龙力热电建设路90号4.3万4栋12层小高层4-2-2,1803-2-2,1304300世纪佳园济南房屋建设集团建设路93号17万板式小高层2-1-1,882-2-1,1103-2-2,1404200阳光舜城(锦绣苑)三联城建舜耕路南首60万多层、小高层141-1754000南部由于高山较多,且山体植被较好,清新的空气,便捷的交通、卫生、医疗、生活条件,及有限的可开发用地,使其成为了济南市房价最高的地区。健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。这里有闻名遐迩的千佛山,还有济南市的第一氧吧植物园。这是济南的水脉、绿肺所在,南部开发受控制,土地资源更加稀缺。房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。本板块总建筑面积约为400万平米,楼体类型主要以多层和小高层为主。针对高消费目标客户群,户型设计以大面积二室、三室为主。郎茂山周边配套比较完善,交通状况较好。附近楼盘以中高档主,小高层居多,绿化比较好。舜耕路集中了两个大盘伟东新都和阳光舜城,伟东新都为旧村改造楼盘项目,阳光舜城则借千佛山之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。大盘项目在二环之内的开发已接近尾声,寸土寸金在南部体现的淋漓尽致,土地资源的稀缺性凸显。因为房地产开发的主要资源土地的的限制,目前南部新开发的项目主要集中在中小盘的放量,但因其区域优越的地理位置,新上市楼盘均走高端市场,如:国华美郡、熙园、银丰山庄(二期)、天泰·太阳树。鲁能领秀城以单项目300万平方,成为济南房地产市场“大哥”位置,超大规模社区将区域配套设施欠缺,位置较偏等劣势一一弥补。Ø 西部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型主力户型面积销售均价新世界阳光花园新世界阳光经七路669号38万多层、小高层140-1834500阳光100国际新城2期济南阳光100房地产阳光新路12万小高层1201404100凯旋新城莱钢建设、信莱房地产经十西路南辛庄多层、小高层4000世纪佳园济南房屋建设综合开发建设路20万小高层1051404100三箭如意苑山东毫商房地产建设路85号48万小高层、高层3-2-2,1402-1-1,902-2-1,1106000(精装)华夏金色阳光花园华夏海龙房地产堤口路和纬12路交汇85万,总建115万小高层,多层2-2-1,852-2-1,943-2-2,1303500天建名人广场济南天建房地产无影山中路121号小高层2-2-2,1162-2-2,1473-2-2,186小高层3300多层3600嘉馨现代逸居济南嘉馨房地产南辛庄街6万板式高层2-2-1,1003-2-2,1404000景绣苑济南永达房地产腊山北路6万2期小高层1201403500西部地区是当前济南在建及待建项目比较集中的地区,随着东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目外迁、大量危旧、低矮房屋的拆除,各新项目的兴建,使一个原本脏、乱、差的地区正逐渐显示出青春的朝气,步入高档、时尚大型社区的行列。此区域生活水平、消费水平比较落后,生活配套不够完善,但是随着几个大型、高档住宅项目的开发(阳光100、新世界阳光花园、外海中央城市花园),西部住宅市场价值已经迅速提升。加上槐荫政府西迁、西部大学城入驻、长清片区等西部新区规划,都昭示着此区域的发展前景很好,因此此区域的楼盘销售状况比较乐观。但因受济南居住观念、生活配套设施等因素的影响,目前房价偏低,从中说明西部房地产市场仍处于中、中下水平。本区域总建筑面积约为200万平米,楼体类型主要以多层和小高层为主。户型以二室、三室为主,面积在85120之间;有部分小户型与二室补充,面积在5080之间。Ø 北部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型户型面积销售均价齐鲁花园齐鲁置业堤口路100号35万小高层126、1473950青年居易济南居易国际北园大街和东工商河路交汇72万13栋多层23563800天建天和园(2期)济南天建房地产小清河北路25万9层小高层1001403300泉星小区济发集团济泺路130号27万多层、小高层2-2-1,1003-2-2,1403900鲁能康桥鲁能房地产北园大街三孔桥23万18栋小高层2-2-1,823-2-2,1204700本地区基础设施及环境条件一般,老式住宅及工厂较多。传统观念上这里不是非常适于居住的地区。但随着近年开发量的加大,环境已有相当大的改观,逐渐为人们所接受。 本区域总建筑面积约为150万平米,楼体类型以多层为主,后起之秀以小高层居多,高层项目所占市场份额较小。主力户型以二室、三室为主,面积在80130。长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口;泺口服装城和鞋城吸引很多外来生意人。此区域的经济水平得到了明显提升,楼盘品质也得到长足的发展。此区域还需要依靠整体水平的提升来带动整个住宅市场的发展。 小结:从以上的情况来看,济南人“住南不住北,住东不住西”的生活居住习惯是有一定依据的;并且从房地产市场的价格来看,东部、南部的市场价格明显要高于西部、北部,但是西部、北部房价上涨的速度明显要高于东部和南部。随着城市发展建设的步伐逐步加快,西部、北部的居住环境逐渐得到人们的认可。 3) 济南市06年新盘概况楼盘名称占地面积总建面积项目位置建筑类型备注盛世·皇苑(南)3.99万英雄山路与英西南路小高层、高层80-300的多种阳光户型组合凯旋新城(西)12万30万经十路西段高层、小高层、多层及花园洋房鲁铁·花样年华(西)3万6万堤口路中段3栋高层和1栋多层40%的公园式绿化,户型70-127。润业·世纪园(北)2.7万6.5万黄台南路中段板式小高层住宅为主面积45到150不等。千佛山·熙园(南)2.5万2.2万千佛山风景区内联排别墅、叠拼别墅精品住宅容积率0。88,共100户天泰·太阳树(南)11.3万20万阳光舜城南边高层、小高层户型从110到250国华·东方美郡(南)36万28万千佛山以南单体别墅、联排别墅、叠层别墅、多层住宅、商业及配套公建居住户数800余户,地上容积率小于0。8,绿地率大于40%名士豪庭(东)34万100万经十路路南历山名郡(中)12万20万历山路以住宅为主,集办公、商业为一体的高档综合性社区黄金绿苑(东)87万60万历下区东南部多层,小高层,别墅区群盛华城(西)2万9万经一路北侧纬六路到纬九路之间两栋多层公寓和四栋19层商住楼组成住宅共计750多套泉景天沅(南)38万80万阳光新路高层和小高层京鲁山庄(南)5.7万10万二环南路6666号4栋板式小高层和8栋多层绿化率为35%,面积以80120的二居室,三居室,四居室户型为主蝶泉山庄(南)22万22万济南市南部中央花园(西)42.7万88万经十路西段25000城市广场、大型地下停车场湖光山色(北)49万北园路三联商社对面4栋小高层翡翠郡(西)68万天桥区堤口路海信浆水泉居住组团(东)32万32万平顶山以东,老虎山以北,回龙山以西,旅游路以南高层、五层、多层洋房和部分叠拼别墅燕东·秀府(东)2万经济学院对面七栋多层带电梯户型从120280大舜天成·自由城(中)2.5万历下区如意街小高层纯正SOHO概念户型银座·晶都国际(中)13万顺河街东侧商住楼中润世纪城(二期)(东)13万34万经十东路燕山立交桥东北写字楼、住宅、酒店福润康城(北)2.5万6万山大路北首多层、高层一室、二室、三室,面积:45-140总计653.1万小结:2006年济南市场即将推出的楼盘有23个,总建筑面积共685.1万平米,其中位于济南南部的楼盘较多,有7个,总建筑面积171.2平方米;东部的有5个,总建筑面积228平方米;西部的有5个,总建筑面积201平方米;北部的有3个,总建筑面积17.4平方米;中间的有3个,总建筑面积35.5平方米。这些项目的建筑类型主要以小高层为主。可供选择的户型面积较多,户型仍是以二居室、三居室为主。4) 济南市住宅市场产品及价格分析Ø 区域供应量分析从楼市新增供应量来看,06年济南住宅市场比较活跃,全新楼盘较多,加上后续开发或者长期认购的楼盘,上半年筹备开始销售的楼盘就有23个。导致06年上半年市场活跃的原因主要是,05年国家对房地产市场进行宏观调控,新的楼盘都采取延期开发,以开发尚未销售的楼盘采取长期认购的形式,以此避免宏观调控导致的市场低迷的现状。从区域供应量来看,东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看,都是06年济南住宅市场比较活跃的两个板块,东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣;南部的众多新楼盘亮相让我们意识到了南部的住宅市场潜力,该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为06年济南市住宅市场的新焦点。Ø 建筑类型分析从建筑类型来看,新增楼盘中,建筑类型以小高层为主,多层不再是市场的主流,高层比重也大幅增加,由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受,成为当前房地产开发的一种趋势。首先是土地资源的极度紧缺决定我省的住宅开发应尽快向高层住宅为主的格局转变。根据省国土资源厅的信息,我省人口密度为全国平均密度的44倍,人均土地仅为0.17公顷,人均农业用地只有全国人均水平的1/3。这种“水平空间”的捉襟见肘使我省通过土地“扩面”进行大规模住宅建设的可能性减少,只有尽可能通过建设高层建筑而向“垂直空间”要“住处”。 其次,城市化过程的加速更让人感受到“压力”。根据省统计局统计,2001年山东城市化率为39.2%,2002年达到40.3%,上升1.1个百分点;2003年达到41.8%,上升1.5个百分点;2004年达到43.5%,上升1.7个百分点,2005年达到45.2%,上升1.7个百分点,我省城市化呈现出水平越来越高、速度越来越快的趋势。山东人口9180万,假使以去年上升1.7个百分点来计算,则每年至少增加156万城市人口,以目前全省人均住宅建筑面积25平方来计算,则每年房地产需要新增3800万平方米,而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在2000万平方米左右,年缺口达1800万平方米。如此“庞大”的居住需求,10年增长出来的城市人口,几乎与上海或济南的人口相当,如果不建高层建筑,很难设想出其它解决方案。以目前我省盛行的六层四单元的多层建筑而言,一栋楼仅能解决48户的居住问题,而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总25层的一幢高层住宅,却可以解决150户住户的居住问题,可容纳户数是多层的3倍多。虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点,但人口过多的国情决定了建设高层住宅将是我们的“不二选择”。Ø 区域价格分析区域均价010002000300040005000600070008000区域均价438139394805351368004223东部西部南部北部中部整体在区域均价中,中部的楼盘无论楼盘位置还是品质方面均决定了楼盘的高价格,使得中部区域价格遥遥领先;其次为南部,区域均价为4805元/平方米,高于区域整体价格水平,南部山区环境优美,空气清新,是济南最适宜居住的地区,其价格一直稳中有升;东部楼盘均价为4381元/平方米,东部燕山居住区的整体规划、以及济南的传统的购房趋向势必拉动东部区域价格的进一步增长;西部楼盘均价3939元/平方米,受段店新居住区的规划以及最新大盘的开发,导致西部楼盘均价有所提高。北部楼盘均价为3513元/平方米,北部楼盘受旧村改造的冲击以及消费者传统的购房习惯,价格增长缓慢。Ø 价格走势分析整体40504100415042004250整体4114414641854185415841754186420142234245七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月从样本楼盘来看,从去年七月份到今年4月份济南市住宅市场价格增长幅度不大,增幅在200元左右,与相比涨幅约为4.17%。05年度下半年延续05年上半年市场低迷的现状,打折、团购等活动纷纷上演,在刺激市场的同时也使得房价发生震荡,价格增长较慢,甚至到了11月份出现了价格的回落。从今年年初开始,房产市场开始回春,价格开始一路攀升。区域均价涨幅0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%区域均价涨幅4.5%3.4%4.8%2.6%4.17%东部均价西部均价南部均价北部均价整体均价从各区域的价格涨幅来看,南部区域房地产增长幅度最大,上涨约5个百分点,南部区域因其绝版的地理位置和环境,高档楼盘林立,其价格定位普遍较高,整体均价一直处于各区域的首位,从去年开始,济南市政府停止了南部的土地划拨工作,导致其房价迅速攀升。东部区域房地产增长幅度居第二位,上涨了约4.5个百分点,随着济南东部新城规划的清晰,东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域,加上燕山居住区的重新规划,房价一路攀升,人们普遍看好东部的发展潜力,因而该区域的投资型客户也最多,价格增长幅度较大。另外,大量持币观望的消费者今年都开始出击,导致东部区域价格快速增长。西部区域房价增长幅度一般,上涨了约3.4个百分点,随着西部区域的开发和市政配套的完善,西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应,使得西部的楼盘在市场上得到提升,同时受规模普遍较大的影响,西部楼盘对市场的影响力都比较大,一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击,因此几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。北部均价增长幅度低于整体的价格增长水平,北部区域受区位劣势的影响,整体价格水平一直较低,但随着城市改造和区域新规划的实施,提升了区域价值,虽然近年来区域供应量不是很大,使区域价格稳步增长,但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目,对该区域市场产生了不小的冲击,因此区域价格也受到一定影响。小结:由于05年宏观政策的出台,导致大量购房者出现观望,这极大地影响了住宅成交量。但济南购房者和外地在济置业者的需求并没有降低,06年开始房地产市场开始回暖,大量的新项目、高品质项目涌出,大量持币观望者开始出击购房,06年济南住宅市场火爆。5) 可类比项目个案调研Ø 市区项目针对与本项目紧邻大学城、品质高、规模大等特点,我司选择了与本案相似的紧邻山大的天鹅堡、紧邻山师的历山名郡以及以教育为专利的重汽·翡翠郡三个项目为主要调研对象,以供本案参考。l 富翔天地天鹅堡德国风情社区著称的富翔天地位于历城区花园路47号,南临花园路,西距二环东路仅200米,长途汽车东站,全福长途客运中心,历城公交中心,济青高速零公里十分车程内可直达,地理位置优越,交通便捷;与百年山大为邻,与百年洪楼相伴,充满浓厚的人文气息。项目占地6万平方米,建筑面积3万平方米,容积率0.5,绿化率45%,9.2万/个车位,物业管理费:1.28元/平方米/月。德式风情板式小高层,组团园林,30余种户型,建筑面积从80平方米至240平方米,满足各种家庭的需要,270度全景观户型设计,居高临下,观景随心。开盘结束当天共签约140余套,均价4600元/平方米,销售总额达到4800万元,创造了济南高尚住宅销售的又一纪录。二期均价4800元/平方米,已售80%。如此高得销售价格,如此好的销售业绩,其销售热点值得本案参考。n 小区内大、小环境得体在大环境方面,穿越小区中央的中心景观河面积达万平方米,配以丰富水景、起伏地形、四季植株等,园林融合了坡地、溪流、植被、喷泉、戏水池、廊架、观景亭等多种元素尽享绿意盎然的幽静与安宁。在小环境方面,多数设计10-14层的阳光纯板楼,点缀于大面积的组团绿化带之中,户户拥有触目可及的浓浓绿意,拥抱更多的清风与阳光。项目设计质量的不断提高,总面积不变的前提下有效面积增加,从而使户型变得更紧凑,三居室的平均面积由80100平方米向130平方米以上变化,主流产品从紧凑型向舒适型面积演变。大型楼盘总是在强调环境景观,这些大环境要素,而对消费者真正居住地小生活空间投入少,研究也少。其实,这两者实际上也就是一种大环境和小环境的关系。n 户型的创新与特色选择房子就等于选择一种新的生活方式,那么对于以户型创新的品质社区来说,选择一种户型也就可以说选择了一种生活方式。为满足住户的不同需求,天鹅堡再配以舒适多样的户型设计,全部以空间的居住舒适为主要设计思想,从经济简约的二居室至豪华宽敞的复式六居,涵盖了各种居住要求。其中,小区高层复式户型客厅挑高达5.6米,配以130210余平方米的居室,鸟瞰小区中心绿地,气度非凡。n 配套设施完善社区建有会所,环型跑道,浅水滩,幼儿园;便利店、洗衣店、商业街等生活配套设施一应俱全,便捷的生活就在眼前。周边配套设施有中、小学,幼儿园,商场,邮局,银行,医院;社区采暖采用集中供热、分户控制;有线电视,高速宽带,煤气管道入户。本项目的目标客群主要锁定在金领、成功人士和事业单位中高层领导等。行业特征不明显,多数为二、三、四次置业者,多为改善居住环境,大多自住,以此投资者很少。客户的特征为有一定经济基础、收入稳定,重视居住质量和“家”的氛围,追捧高品质居住条件,追求生活舒适度的消费者。楼盘的综合品质、社会影响力、细节特色及社区人群的层次是他们所关注的因素,内敛大气是他们所向往的楼盘气质。l 历山名郡项目位于济南柴油机厂厂区,占地面积180余亩,规划面积22万平方米,是以住宅为主,集办公、商业为一体的高档综合性社区。小区位于泉城特色风貌带的核心区域,南邻经十路,东靠历山路,西邻千佛山路,北依文化西路。项目东部区域为沿街办公楼和精品公寓,中部区域为高尚住宅,西部沿街区域为商务休闲娱乐区。 先期开工建设的4万平方米,沿街部分主要面向银行、保险、证券、期货、律师事务所、会计师事务所等知识型、智力型公司,住宅部分为面向中产阶层的精品公寓。项目项目以其成熟的生活配套、优良的建筑品质来吸引客户,并充分利用项目周边的教育优势,抓住高校老师等良好的客户资源。项目的客群主要是:高校老师以及济南市高端客户,他们看重的主要是产品本身的质量,以及项目周边的生活气氛,对于价格因素不太看重,只要产品好,性价比高,他们就能接受。在于该项目的销售经理交谈过程中,他建议本项目客户群定应锁定在大学城老师、周边经商的个体业主、大学城学生家长以及部分投资客户,至于济南的高端客户在那里置业只能对别墅等感兴趣。l 重汽翡翠郡项目位于济南市天桥区原济南重型汽车总厂厂区内,东临西工商河路,西临无影山东路,南临无影山中路,北面与济南师范小区相连。项目占地约500亩,建筑面积68万平方米,容积率1.65,绿化率:超过40,建筑密度:约24,总户数:4129户,停车位:3236个,大面积地下停车场和地上停车位达到80%的停车率。项目是由大型超市、沿街商业及配套公建、TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅组成的大型住宅社区。目前本项目现未开始正式销售,(估计价格在4000元/平方米左右)。在开盘前进行的发展翡翠郡置业会员中,已吸纳会员1000多户,会员可以以5万元购买会员金卡抵房价6万元,2万元购买银卡抵房价3万元,(不购买住房可返现金),同时会员可享受开盘销售前的内部认购,先行选择户型及楼层位置。此项目在销售过程中主要抓住了以下几个点:n 重汽地产与北京师范大学合作,在社区内成立“北师大基础教育实验学校”建立中小学公立教育基地,业主子女优先上学,社区内还建有幼儿园。n 规划设计关注人的需求与环境的完美融合,设计原生态花园洋房,椭圆形建筑动线、退台花园、大飘窗、景观露台、屋顶花园等风格独俱,营造出环境优美、居住舒适居住小区。n 周遍配套齐全,拥有便捷完善的生活圈:大型超市分布周边,中小学校环绕,大型医院近在咫尺,数家银行提供方便的金融服务。n 而数百棵老树以及重汽原厂房、及一段铁路的保留则让人领略到社区让位自然、尊重历史的风度。项目的目标客群主要锁定在济南常住人口以及周边下县和其他城市在济工作人员,其中济南客户占到60%左右,其他客户占40%左右。Ø 周边辖县项目为了能给项目一个准确且有深度的市场定位,我司在研究以上几个项目的同时,还把项目提高到区域类同市场的研究上来。为此,我司着重的研究了与本案项目区域市场类同的章丘的齐鲁涧桥和齐河的国科国际高尔夫别墅这两个项目。l 齐鲁涧桥项目位于章丘明水双山大街以西,工业二路以南,紧贴东部产业带,距济南市区约30分钟车程。项目占地474亩,建筑面积40万平米,容积率1.19。项目内部规划有大型超市、美食街、风情商业步行街、城市文化假日广场、欧洲文化廊、英伦3D叠式园景、国际文化会所等。多层阳光公寓、多层花园洋房、8层电梯洋房、情景洋房、叠拼复式洋房、连排别墅等多种建筑规划形态相结合,以满足不同的客户群体。项目采用精装修,卧室地面有复合木地板,起居室、餐厅配有装饰灯具,卫生间配有热水器,厨房配有整体橱柜,这一切都给项目增加了很大的附加值,吸引消费者的眼球。项目居住房均价2850元/平方米左右,而章丘当地项目均价为2100元/平方米,两者相差较大。在如此大的价差下,此项目能在短短的半年时间内销售掉200多套房子,其主要是因为以下几个方面:n 章丘的迅速发展,为项目奠定了坚实的基础。章丘市的市政工作做的很到位,在新城区内绿化较好,并且道路旁边还设有叠水小溪。n 百脉泉等旅游风景区的开发,为项目的开辟了新的道路。项目距百脉泉仅有5分钟的车程。n 济南东部的整体规划,以及重汽、炼油厂等大型高收入企业的入住章丘为项目造就了大量的客户群体。n 项目精心的制作,高档的品质,细致的包装,为项目卖出高价位作出强有力的支持。大手笔的售楼处装修为项目在期房销售中埋下伏笔,精致的样板间、便利的小区看房车增加了购房者的信心,科学的户型设计和对门大小户型相搭配的建设方法促使购房者最终购买。项目的目标客群主要锁定在济南与章丘本市及周边下县,其中济南客户占到40%左右,章丘客户占60%左右。l 国科国际高尔夫别墅项目位于山东省齐河经济开发区,紧临308国道,距黄河大桥18公里处。齐河经济技术开发区征地12000亩,投资60亿元人民币,开发的集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的项目,它包括国科国际高尔夫别墅,国科国际高尔夫球场,国科酒店与国科健身娱乐城三个部分。项目采取两种销售方式,一种价格较低,均价3800元/平方,销售后无保障。另一种是均价4200元/平方,首付30%,开发商承租10年,在这10年里每年可以免费自主30天,在这10年里开发商支付银行贷款。项目的一期已较快的速度销售完毕,后期因为其土地的手续问题,销售停滞。其客户主要来自济南及周边城市,并且已投资客户居多。项目能吸引如此多的投资客户的原因是:n 项目坐落于济南北部,到济南只有50分钟的车程。n 项目配套设施齐全,集高尔夫、温泉、酒店、娱乐城于一体。n 项目具有良好的投资保障,保租10年对客户具有很大的吸引力。n 如此好的销售业绩与开发商对项目的精心包装炒作还十分不开。大量的户外广告,频繁的报纸、电台广告,再加上精美的售楼处,豪华的看房车,增加的投资者的信心。小结:综合以上5个项目,发现能吸引济南房地产消费者眼球的项目应具备以下几个特点:n 项目配套设施齐全;n 项目具有较强的升值潜力;n 项目具有良好的居住环境;n 项目的性价比很高,产品自身的品质较高;n 项目具有自身独有的特性,具有很强的产品差异性;l 开发商对产品的包装到位,产品的影响力大。6) 济南消费者市场调研Ø 济南房地产市场整体客户群构成分析类别分项比例类别分项比例性别男56.56%家庭结构两口之家21.98%女43.44%三口之家43.26%年龄2025岁30.37%四口及以上11.37%2630岁31.51%目前居住区域东部44.98%3140岁25.38%西部14.72%4150岁9.00%南部19.20%51岁以上3.74%北部10.95%工作性质政府/事业单位18.22%中部10.14%国有企业19.63%家庭月收入2000元以下18.76%私营企业38.83%20003500元41.32%外资/合资企业7.43%35005000元25.81%其他15.89%50007000元10.00%家庭结构单身居住23.39%7000元以上4.56% 统计分析:从受访者的年龄分析,主要集中在2040岁之间,共占总比例的87.26,其中,2025岁、2630岁、3140岁的比例分别是30.37、31.51、25.38,与以往调查结果对比分析,比例提高近个百分点,说明购房需求中中青年住房需求比例在提高,已占到近九成的市场需求比例,由于中青年客户群体本身是置业需求的主要群体,所以此比例的增长,从侧面能够说明济南房地产市场需求是有效需求,“泡沫”存在几率较低;而4150岁、51岁以上的比例则相对较小,分别占总比例的9和3.74。家庭结构分析,三口之家比例

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