城市土地整理项目可行性研究报告.docx

目 录第*章 项目总论*.*项目名称及实施单位*.*项目基本情况*.*可行性研究的工作依据、研究过程*.*可行性研究结论*.*主要技术经济指标*.*结论与建议*第*章 项目背景及必要性分析*.*项目提出的背景*.*项目发展概况*.*项目建设的必要性*第*章 项目用地与建设条件分析*.*项目用地分析*.*主要建设条件*第*章 工程总体方案*.*建设目标*.*建设标准*.*工程规划*.*建设内容*.*工艺方案比选*第*章 工程方案设计*.*土地平整工程*.*给排水工程*.*供电及道路照明工程*.*道路工程*.*道路施工要求*.*道路其他设施*.*主要工程量估算及材料供应*第*章 拆迁安置及耕地垦复方案*.*拆迁安置方案*.*耕地垦复方案*第*章 环境保护*.*环境保护设计依据及范围*.*环境空气影响的评价*.*环境噪声影响的评价*.*环境保护治理措施*第*章 劳动安全卫生与消防*.*危害因素和危害程度分析*.*安全措施方案*.*消防措施*第*章 项目组织管理与人员配置*.*项目组织机构*.*人力资源配置*第*章 项目实施进度与招投标方案*.*项目实施进度安排*.*项目招投标方案*第*章 投资估算及资金筹措*.*项目总投资估算*.*资金筹措及使用*第*章 经济评价*.*财务分析*.*国民经济效益评价*第*章 社会评价*第*章 风险分析*.*主要风险因素识别*.*风险程度分析与对策*第*章 研究结论与建议*.*研究结论*.*建议*附图、附表、附件*市城东片区土地一级整理项目第一章 项目总论第一节 项目名称及实施单位一、项目名称城市土地一级整理项目二、项目实施单位*市土地储备中心三、项目实施单位简介*省*市土地收购储备中心是2001年经市委、市政府批准成立的副县级建制的全额拨款事业单位，归口*市国土资源管理局。*市土地收购储备中心是受市人民政府委托，在*市土地管理委员会的领导和监管下，代表政府具体实施土地收购、储备、招标、拍卖出让工作的指定运作机构，同时也是土地交易市场的承办机构。中心的成立和市场的组建是本市贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地基本国策，进一步深化土地使用制度改革，加强国有土地资产管理，建立公开、公平、公正的土地市场秩序的重要举措。中心编制50人，内设“七部一室”，即：财务管理部、储备管理部、开发管理部、市场交易部、项目开发一部、项目开发二部、项目开发三部、综合办公室。主要职责是：1.根据市城市建设工作领导小组提出的收购计划,对全市市属企事业单位、各镇区和村委会需盘活的存量土地和其它需调整的存量土地适时进行收购。 2.根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求,适量储备土地,增强政府对土地供应的调控力度。3.管理由市政府依法没收和依法收回的闲置、抛荒及其它无力继续开发的土 地,并纳入储备土地范围。4.在市城市建设工作领导小组的指导和监督下,管理、运作好由财政拨付的 土地储备资金。5.在市政府职能部门的指导下,做好储备土地的前期开发工作,做好对收购、 储备土地的资金测算平衡、招商洽谈以及投放市场的前期准备,并协助做好土 地出让的其它准备工作:搞好综合统计,定期向市城市建设工作领导小组报告 运作情况。6.完成市政府交办的其它任务。中心是政府实行土地储备制度和按照市场方式配置土地资源的平台，将以“团结、务实、开拓、创新”为宗旨，本着公开、公平、公正的原则，竭诚为社会各界提供优质、高效的服务。*市土地储备中心组织结构图中心负责人*主持中主全面工作，兼管人事，分管*湖综合整治项目，长期从事投资领域工作，具有丰富的资产运作和项目管理经验,*城投集团公司在其领导下，成功开发了一系列城市重大基础设施项目，取得了长足的发展。四、项目实施单位的发展战略城市土地储备制度最早起源于19世纪荷兰的阿姆斯特丹，在我国上海市于1996年成立了首家城市土地储备机构土地发展中心，随着土地市场化流程的不断推进，逐步形成了上海、杭州、南通这三种具有典型特征的城市土地储备模式。现阶段，土地储备管理办法已将土地储备目标明确定位为有效调控土地供应市场、促进土地资源合理利用。土地政策层面的有力支持，为土地储备带来了新的契机；然而当前严峻的经济走势与持续从紧的宏观调控态势，土地储备在机制创新上面临着新的挑战。1、建立收储规划机制，合理确定收储规模结构土地储备规划的建立可以减少土地储备的盲目性和随意性。参照以往的土地储备运作的流程，由于没有建立中长期土地储备规划，各个年度的土地收储随意性较大，对部分尚未具备收储条件的地块也进行了收储，单方面地造成了收储量的快速增长，然而对区域城市建设中基础设施急需改善的地块未能及时有效地现实收储。建立系统的土地储备规划，要根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模结构，依据城市规划、土地利用总体规划结合城市近期建设发展需要，以市域范围内的城市建设用地和城市化集中地区内经营性土地为规划对象，在对远景可储备土地总量进行预估的基础上，制订近期经营性土地储备规划和远景土地储备规划，确定近期与远景土地储备的数量和空间分布，实现以实地收储为主向实地收储和规划收储相结合的收储模式转变。因此，编制土地储备中长期规划可以引导政府有序推进城市建设发展，有利于增强土地储备工作的主动性和计划性。2、完善成本控制机制，形成储备资金良性循环目前，我国中小城市土地储备融资的通行做法是，将政府财政拨款作为启动资金，以商业银行贷款作为土地储备的运营资金。由于政府财力薄弱，许多中小城市土地储备运营资金中商业贷款比例高达80%，有的甚至达到了90%。土地储备存量的增长将直接带来贷款量的增加，收储成本不仅包括收储过程中的投入资金，随着投入成本资金的累积增加，高额的资金财务费用也增加了收储成本。要实现有效控制成本就要在消化存量储备土地和缩短收储周期上寻求突破。在南通市存量储备土地中，有效收储土地约为70，部分土地由于不可预见因素造成土地整理耗时过长，未能在合理的收储周期内实现上市供应。为此，2008年开始南通市将收储工作重点集中在对存量储备土地的盘活整理上，通过加快收储节奏，实现土地的有效供给，形成收储资金的良性循环，有效控制收储成本。有效控制成本在另一方面还要控制增量和科学确定规模。控制增量不仅要体现在量上，而且要通过调整收储用地的结构，把准土地市场热点，实现收储土地的量变到质变。2008年以来，国家将土地供应的主要方向定位在普通居住用地上，南通市通过分析市场上对各类用地需求，确定了今年增量收储用地主要以普通居住类用地为主，通过节约利用有限的用地指标，提高收储地块的质量。与此同时，科学确定储备土地规模，一方面可以通过收储足够数量的土地实现对土地市场的有效调控，另一方面协调年度供应和收储量的平衡。规模量的确定要建立在对过去土地供应情况和未来用地需求状况研判的基础上，设定合理的浮动范围。3、构建绩效管理机制，实现精细运作全程监管土地储备机构已被明确定位为非营利机构，但同样需要加强绩效管理，促进城市土地资源高效合理的配置与利用。土地储备机制对土地市场的有效调控以及对节约集约用地政策贯彻执行的效果，需要通过对土地储备工作中“收储整理供地决算”全过程的精细化运作及监管来实现，建立并完善职能部门外部大监管和储备机构内部小监管两套机制。职能部门外部大监管即构建土地储备管理委员会、国土资源管理部门、土地储备机构三级运作管理体系，明确决策机构、管理机构、执行机构各自的职、责、权，强化领导，理顺组织，左右协调，上下联动。根据年度收储计划制订与之配套的考核计划，强化土地储备计划执行过程中计委、规划、环保、房管、国土以及各级政府职能部门之间的协作与支持，提高工作效率，降低运作成本，从而获取最佳社会、经济效益。储备机构内部小监管具体包括了收储流程的管理、资金运用的管理和储备效益的管理三个方面。这就要求针对土地收储的关键环节，细化每一步的工作流程，定人定岗，量化工作目标要求，并制订严格的考核制度；针对收储资金的运用管理，严格执行土地储备资金财务管理暂行办法，完善收储资金统筹论证、集体决策机制，通过用前论证，用中监管，用后审计，提高资金使用效率；针对每一宗收储土地完成后的经济效益和社会效益进行总结评价，每年度对全年的收储效益进行总结评估，中心目前正在着手建立一套贯穿收储工作全过程能实现实时监控和统计功能，同时具备成本收益分析和决策应用功能的较为完善的土地储备信息化管理系统，通过对南通土地储备运作数据的统计分析并结合政策面、市场面动态，及时形成分析报告提供领导作出判断决策，从而对阶段性收储工作重点进行调整，促进土地储备运行健康发展。4、盘活城市国有资源。为实现国有资产资源效益最大化，城投集团将对开发建设中所拥有的店铺、商场、写字楼、会（商）展中心、廉租房、医院、轨道交通、地下管网及公园、景区、污水处理、垃圾处理、基础设施冠名权和广告经营权等国有资产、国有权益等资源不断地进行整合经营，所获得的租赁收入集中用于城市建设，为城投集团融资平台提供稳定的现金流。同时，做到进退有度，及时优化资产结构。并且，坚持不与民争利原则，对于市场化程度高的项目实施民进国退，促进城市建设多元化投资，让市场竞争更科学更文明，达到各得其所、错位发展、各自做优做强的目的，共同促进城市发展。5、优化融资结构。积极借力资本市场，构建多元化融资体系，做活“钱”文章，实现近期“多方筹资”，破解资金“瓶颈”，远期“自求平衡”和“滚动平衡”的目标。一是广积“财源”。加大对土地市场的投入，早介入早研究，灵活运用每个时期的国家金融政策，抓住融资相对便利且融资成本相对较低的有利时机，以土地开发的未来收益为依托，先行融资做地，待时机成熟后，再推出可转让土地，实现资金平衡。二是广开“财路”。积极拓宽融资渠道，涉足金融市场，提升城投集团的品位。这方面目前已完成一系列动作。逐步开展银行间短期融资票据业务、发行城投债券等方面发展。第二节 项目基本情况一、建设目标随着*市社会经济发展战略的调整,新的几大新区将迅速崛起,*区、*区的建设和快速发展,将彻底改变*市的城市格局。城区将形成行政、商贸、文化、休闲娱乐等多中心的格局。项目的建设是为加快九江城市化进程，将九江建设成为闽浙赣皖边界区域性中心城市的战略目标,盘活*区、*区段地块土地，通过功能和形态两方面的共同完善，将其建设成为具有交通旅游集散、商业金融、居住休闲、文化娱乐等综合功能的高水准的城市副中心。二、建设地点*区、*区位于*市城区西、南部，新浙赣铁路线以南，饶北河以西，信江北岸，带湖北路、天佑大道所围合的区域范围。规划总用地面积约*.*平方公里。三、建设规模本次收储的地块土地面积7271.11亩。一级开发后可出让面积为*.*亩。四、建设内容本项目拟完成*区、*区*.*亩用地、*区、*区主次干道*.*亩土地的收储工作，并完成收储土地的通水、通电、通路等前期开发。具体建设内容为：（1） 征收土地总面积*.*亩，拆迁住房*.*万，杂房*.*万；（2） 土石方工程:开挖、填土石方*.*万m*。其中*区、*区整理区土石方*.*万m*；*区、*区主次干道土石方*.*万m*。（3） 在土地开发区域内新建城市交通干道、次干道、支道等城市道路*.*km,路面总面积*.*。其中茶圣东路*.*km,路面总面积*；五三东大道*.*km,路面总面积*.*；稼轩大道*.*km,路面总面积*；站前大道*.*km,路面总面积*.*；其他道路*.*km,路面总面积*。（4） 建设土地整理区域内给水、排水工程。其中给水管线*m,雨水排水管线*m,排污管线*m。（5） 建设土地整理区域内供电及路灯照明工程，路灯照明杆线*.*公里。（6） 道路绿化面积*.*万。（7） 建设征地农民返迁房小区五处，占地面积*，总建筑面积*。五、建设期限 本项目建设期两年。即从2011年5月2013年5月。六、投资估算及资金筹措本项目总投资22亿元人民币，其中建设投资*.*万元（工程费用*.*万元，工程建设其他费*.*万元，工程预备费*.*万元），建设期利息*.*万元。本项目资金来源为：公司自筹资金*.*万元，占投资总额的*.*%，申请中国农业发展银行行贷款*万元，占投资总额的*.*%。还款来源于本项目土地出让收入。第三节 可行性研究的编制依据、研究过程一、编制依据（1）国土资源部、财政部、中国人民银行土地储备管理办法2007年。（2）全国人民代表大会常务委员会中华人民共和国土地管理法2004年；（3）全国人民代表大会常务委员会中华人民共和国城市房地产管理法2007年；（4）*省政府*省国有土地储备机构土地收储财务管理办法2004年；（5）*省人民政府办公厅*省土地利用总体规划（2006-2020年）；（6）*市城市总体规划（2001-2020）；（7）*市土地管理局*市市区土地储备暂行办法2002年；（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）2004年；（9）项目承办单位可行性研究的委托书；（10）项目承办单位可提供的相关基础资料。二、研究过程本公司接受委托后，立即组成项目工作组并拟定工作大纲，开始该项目的可行性研究工作。并于2011年4月初开始，在*市土地储备中心、项目用地所涉及相关单位的大力帮助、支持下对本项目用地区域的工程地质、建设条件、交通工程和社会经济等方面进行实地调查，同时收集了现状资料，项目所在地的气象、水文、区域地质地貌等资料。就本项目土地一级整理中的土石方工程、道路工程、给排水、供电、通讯管线路线方案、交通现状、社会经济以及工程技术方案等进行分析和研究。以*市总体规划为基础，对项目区域的产业发展、交通量的发展、用电量、用水量、污染物产生量进行了预测分析，对本项目用地功能布局及道路、给排水、电力通讯等的技术标准、建设规模、路线方案、投资估算以及本土地一级整理项目完成后的财务经济效益等进行论证分析之后，完成本项目的可行性研究报告。第四节 可行性研究结论城市土地一级整理项目具有较好的经济效益和社会效益，项目是可行的。一、符合国家经济政策符合国家宏观经济政策：2008年金融危机的爆发影响世界经济的发展，世界各国都采取积极的财政政策和宽松的货币政策刺激经济的复苏，我国也相应出台了多项政策拉动市场消费并且加大投资力度。随着城镇化进程的加速以及城市规模的逐步扩大，从经营城市的角度来看，建立并完善土地整理制度显得尤为重要，促使土地整理概念从粗放性购地建设开发到整合土地资源合理利用的逐步转变。通过对土地的收购整理，可以为城市建设筹集大量的资金，推动城市现代化建设和城市经济的发展，可以带来良好的社会、经济效益。本项目的建设正是将*市土地进行整合，优化土地资源配置，建立土地供给引导需求的新机制，保证国有土地资产保值增值，并缓解资金压力，快速推动*区、*区的快速发展。符合国家新农村建设的有关政策：本项目通过对项目区域内7271.11亩土地收储整理，采用异地安置的办法，建设农民集中居住区（返迁房），同时完善失地农民的教育、医疗、就业、生育、养老等社会保障体系建设，使城市郊区农民顺利转移为城市居民，符合国家新农村建设“统筹城乡发展”的政策，也顺应了当前全球城市化浪潮。二、符合土地利用的基本方针和总体规划为坚定不移地贯彻执行“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，切实解决土地利用中存在的主要问题，实现土地资源的可持续利用，*市规划期内土地整理利用的基本方针是：对*市城区规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回、收购，集体土地依法征用后予以储存，并通过前期整理和出让等方式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源，强化政府对土地市场的宏观调控，实现有效供地方式。本项目的实施是在该方针的指导下开展的，符合市政府政策及经济发展规律。本项目地块属*区、*区，为*市中心城区总体规划中的城市商业居住规划区，收储以上区域土地，将有利于*市中心城区总体规划的落实。三、满足市场需求，解决供需矛盾我国是一个土地资源大国，但人均土地资源占有非常少，远远低于世界平均水平。在人口问题难以迅速解决的前提下，提高土地利用效率显得尤为重要。本项目的实施有利于解决土地的供需矛盾，为经济发展提供基础条件。四、符合中国农业发展银行贷款条件本项目符合新农村建设贷款办法（试行）（以下简称贷款办法）的贷款条件。（1）本项目属城市郊区农村土地整治（土地收储整理）项目，符合新农村建设贷款政策投向。贷款用途符合贷款办法第六条第一款的规定；（2）借款人条件符合贷款办法第七条第一款的规定；（3）本项目由政府主导，充分体现政策支农，切实保护农民利益，符合国家农村土地整理和收储的有关政策；项目资本金比例符合国家规定；本项目已列入*市人民政府2011年土地储备计划；项目征地补偿、安置方案已得到市政府批准；符合贷款办法第八条的银行相关规定。五、项目建设条件成熟（1）本项目地块均位于*区、*区区域，已逐步形成较完善的配套设施，同时，周边也营造了良好的投资环境；（2）项目所在的区域交通运输便利，路网四通八达，自古以来就是长三角的直接腹地和内地通向华东沿海的重要通道，距上海、杭州、长沙、福州等地均不超过半日车程。（3）项目所在区域周边有完善的社会服务配套设施。整理的土地区位位置优越，自然环境优美，基础设施完善，是理想的投资地段。六、项目社会经济效益明显本土地一级整理项目顺利实施后，可出让土地面积达到*.*亩，项目在计算期内公司可获得土地出让收入达*.*亿元，出让利润总额达*.*亿元，累计上缴政府调控基金*.*亿元。项目动态投资回收期为*.*年（含建设期*年），项目投资财务内部收益率为*.*%，在*%的基准财务内部收益率下，项目财务净现值为*.*万元。本项目的建设将进一步改善九江工市*区、*区的城市环境，提升*市中心城区的城市品位，项目建成后，将为九江迎来更多的投资者，将吸引各类客商在这里驻足、发展。此外，它的建设将对城市城市其它区域的基础设施配套提供条件，增强了整个九江中心城区的城市活力，也为*市城乡经济一体化奠定了良好的基础。随着项目和人口和快速增加，*市第三产业必将得到快速发展，财政收入将大幅度增加，筹资能力将不断增强，届时，城市地段将呈现环境优美、规划井然、布局合理的景象，九江的经济将出现快速增长的势头，将为区域经济的发展起到积极的推进作用，进而促进*省的经济繁荣和社会稳定。本项目的实施，可诱导城郊地区加快城市化步伐，促进人口和各类经济要素向*区、*区地区的集聚，道路工程的建设，将使交通更加便捷，缩短城区机动车的运行距离及时间，降低机动车对环境造成的不良影响；增加绿化面积，可形成多条规则的绿化分隔带；完善地下给排水管网系统，可进一步改善城市配套环境。本工程建成后，不但改善了城市的交通环境，对市容、市貌的美化也是有益的。第五节 主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注*一级整理土地面积亩*.*区、*区亩*.*.*项目可提供出让土地面积亩*.*主要工程量*.*平整场地土石方工程米*.*万*.*给排水管线工程米给水*米，雨水、污水管道各*km*.*道路工程km*.*路面总面积*.*.*电力工程杆千米*.*.*返迁安置房建设工程平方米*.*万高层*项目总投资*.*.*工程费用万元*.*.*工程建设其他费万元*.*.*预备费万元*.* *.*建设期利息万元*资金来源*.*自有资金万元*.*.*借贷资金万元*八年*财务指标*.*土地出让收入（项目）万元*.*按市场价*.*土地出让利润万元*.*按市场价*.*投资利润率%*.*%*.*项目动态投资回收期年*.*（含建设期*年）*.*项目财务净现值万元*.*Ic=*%时*.*项目财务内部收益率%*.*%基准财务利率*%*.*借款还清年份年*.*第六节 结论与建议一、结论本项目地形地质条件良好，收储方案、技术成熟,得到了九江工市委、市政府的大力支持和广大城乡居民的普遍拥护，建设条件具备，经分析测算经济和社会效益良好，项目可行。二、建议在项目实施过程中可能存在三类风险：一是外部环境风险，如政府干预风险、整体经济风险、城市发展风险及规划调整风险；二是项目的财务风险，主要是指项目融资风险、负债风险以及拆迁资金及时兑付的风险；三是操作运营的风险，如土地积压风险等。为规避风险，确保项目目标顺利实现，建议：（1）项目建成后具有良好的经济效益，对加快经济发展，提高市民生活质量有较大的作用，建议该项目尽快实施。（2）建议采用“实物储备”与“红线储备”相结合的方式。可将征用、整理的土地出让给企业或其他进组织按指定的用途使用，这样即符合国家的有关法律法规，又能保护被征用的土地单位、集体或个人的合法权益。（3）本项目整理的土地，涉及到农村集体所有土地，需要通过征收方式取得，必须保证农民的安置和补偿，保证农民生活水平不降低。第二章 项目背景及必要性分析第一节 项目提出的背景城市土地储备制度最早起源于19世纪荷兰的阿姆斯特丹，在我国上海市于1996年成立了首家城市土地储备机构土地发展中心，随着土地市场化流程的不断推进，逐步形成了上海、杭州、南通这三种具有典型特征的城市土地储备模式。现阶段，土地储备管理办法已将土地储备目标明确定位为有效调控土地供应市场、促进土地资源合理利用。土地政策层面的有力支持，为土地储备带来了新的契机；然而当前严峻的经济走势与持续从紧的宏观调控态势，土地储备在机制创新上面临着新的挑战。*市市委市政府及时地明确了建设大*的总体思路，将*市区建设成江西东北部的中心城市，建设成为闽浙皖赣四省边界区域性中心城市。根据城市规划，*市城区分为（*）老城地区。（*）带湖地区。（*）中心片区。（*）旭日片区。（*）*区、*区。（*）三江片区。（*）水南组团。（*）罗桥组团。六大片区,两个组团。各区功能为（*）老城地区：功能疏解、人口疏散。（*）带湖地区：设施配套、吸纳人口。（*）中心片区：极化发展、集中高效。（*）旭日片区：互动发展、融入城区。（*）*区、*区：完善配套、紧联主城。（*）三江片区：一江两岸、做出特色。（*）水南组团：绿色背景、做好减法。（*）罗桥组团：适当发展、独立配套。*区、*区规划范围及规模：*区、*区位于*城区东部，新浙赣铁路线以南，饶北河以西，信江北岸，带湖北路、天佑大道所围合的区域范围。*区、*区规划区性质：*区、*区片区是*市中心城的有机组成部分，是具备商业金融、居住休闲、文化娱乐等综合功能的设施优良、环境优美的高水准的城市副中心。*区、*区发展目标：依据*市城市总体发展战略，*区、*区建设必须融入城市良性发展的战略构思，补充完善城市总体规划的功能结构，形成体现自身产业特色、用地特色的空间环境，带动城市向东部地区发展。该片区以高速铁路建设和新站场建设为契机，通过功能和形态两方面的共同完善，将其建设成为具有交通集散、商业金融、居住休闲、文化娱乐等综合功能的高水准的城市副中心。*区、*区功能定位：*区、*区将成为第三产业完善、以商业服务为依托，以居住、房地产业为主体的设施完善、配套齐全、环境优美的综合新区，是城市空间拓展的新的增长点。因此，为了加快推动*区、*区地区的发展，加大土地整理和土地运作力度，缓解资金压力，促进*区、*区区域的整理建设具有深远的意义。*.*项目发展概况为加快城市化进程，把*建设成为赣粤闽湘四省交界的区域性中心城市的战略目标。市委、市政府决定盘活*区、*区地块土地，努力把该区域打造成*中心城区交通集散、商业金融、居住休闲、文化娱乐等综合功能的高水准的城市副中心。作为*市人民政府最重要投资和融资平台，*市城市建设投资开发集团有限公司认真履行政府投资资平台职能，承担*区、*区土地一级整理项目任务。该项目位于*区、*区，以耕地、未利用地和村庄用地为主，部分区域为*米以下的低山丘陵，总体地势较为平坦，整体高差起伏不大，形状规整，现状用地条件较好，利于土地的组合开发。本次一级整理的地块土地面积（以可出让面积计）为：*区、*区*.*亩、*区、*区主次干道*.*亩，合计*.*亩。*.*项目建设的必要性（*）推动建设用地供应方式转变，不断完善土地供应制度国有土地使用权由毛地出让改变为净地出让，*市城投集团公司在征收土地、完成了房屋拆迁和土地平整工作后再将土地使用权出让给土地使用权人，有利于形成公正、公平、公开的土地一级市场秩序，有利于消除和制止土地使用权出让中的权利滥用和寻租腐败。土地整理的实施为改变土地供应方式提供了制度条件，在推进供地方式从协议出让向招标、拍卖、挂牌公开出让方式转变的进程中，起到了有力的推动和保障作用。（*）增强规划刚性地位，保证城市规划有效、统一实施科学、合理的城市规划是城市有序开发的前提。任何项目建设都应当遵循预定的城市发展规划。然而，从我国城市发展的经验和现状来看，由于城市建设资金很大程度上依赖于土地收益，且在按项目供地、实行毛地批租的机制下，由于没有相应的政府性机构对开发用地预先进行前期的整理开发，政府在出让土地进行开发时，为了确保出让土地收益能够涵盖征地及动、拆迁补偿等费用，往往会从调整规划的角度重新考虑该地块的开发用途、容积率等。市场化土地整理的出现，减少了土地招商过程中为顾及企业的困难而影响规划的实施这一弊端。同时，土地储备可以更好的显化土地价值，并以此综合平衡经营性用地与基础设施用地、工业用地、公益性用地之间的前期开发成本。（3） 有利于推动*中心城区城市化进程，建设社会主义新农村选择环境优美的地段为被征收土地农民建设返迁安置房，既提升了农民生活幸福指数，又以完备的保障措施引导了近郊农村居民向城市居民过渡，对促进*城市化，打造新型农村，培育新市民具有重要的意义。（4） 有利于提高土地利用率，节约和集约利用土地。本项目区用地主要为丘陵低山地形，区域内用地高程介于*-*米之间，由于高差较大缺乏完整性和延续性，延伸至场地内的带状山脊和部分孤山，使整个用地被分离的区域之间缺乏必要的空间联系。整个地块内天然沟渠较多，存在大量的陡坎、坑洼及高差较大的梯田。按自然坡度划分，其中适宜建设用地仅占总用地的*.*%，较适宜建设用地占总用地的*.*%，其余的地面由于坡度大于*%，必须经过场地平整处理后方可作为建设用地水土保持用地、景观绿地。通过场地平整，提高土地利用率。对项目整理区域内的道路、沟渠进行整理，以改善土地基础设施条件，提高土地集约利用程度和效益，促进*新兴城区经济持续健康发展。（5） 城市实行雨污分流的需要。*市的雨季雨量十分充沛而且集中，如果不搞雨污分流，每逢暴雨，新整理地块的下水道就会因水量太大而溢流而形成许多坑洼。实施“雨污分流”，雨水直接进入明渠，既可满足明渠沿线园林绿化，又起到了收集雨水和景观用水。同时避免了雨水进入污水处理厂造成污水运营成本的增加。实施“雨污分流”，可以从源头上节制城市的污染源头，将会彻底截断受纳水体污染源，从而改善城市新开发区环境，涵养地下水资源，有效遏制环境污染，是一项利国利民的环保工程。（*）促进经济社会可持续发展的需要通过对项目区场地平整、排水明渠建设基础工程，项目区基础设施的建成，完善的基础设施将提升区域地块价值，有利于吸引外资进入和新城区的加速形成，最终使项目地块成为推进*城市化进程的主要力量，新城市的迅速扩张，将为沿海发达地区产业承接、*经济结构调整和跨越式发展提供重要支撑点。把项目区域打造成为*中心城区商业金融、居住休闲、旅游、文化娱乐等综合功能的设施优良、环境优美的高水准的城市副中心有非常好的经济基础。第*章 项目用地与建设条件分析*.*项目用地分析*.*.*项目用地面积本次收储的地块土地面积*.*亩：*区、*区*.*亩、*区、*区主次干道*.*亩。*.*.*项目用地功能类别分析项目用地功能类别见下表：表*-* *区、*区土地一级整理项目用地类别情况表序号土地类别小计（亩）*耕地*.* *荒山、荒岗*.*林果地*宅基地*未利用地及其他用地*.*合计*.*.*.*项目用地土地权属情况本项目所征收的*.*亩土地全部为农村集体土地。分别为信州区北门街道办事处郭门村和灵溪镇丁家州村集体所有。征地范围内区域土地权属清楚，不存在权属争议。*.*.*拆迁量本项目位于*市城郊地带，人口较为密集，拆迁量相对较大。经项目建设单位实地核查，本项目拆迁量具体如下表：表*-* 项目拆迁量情况表序号拆迁类别小计*砖混（木）结构房屋*杂房*附属设施*坟墓（含祖坟）* 说明*、其中*-*项为住房面积，计* ，列入“拆一补一”范围，杂房不列入安置房补偿面积范围。*、附属设施包括晒坪、围墙、水井、沼气池等。*.*主要建设条件（1） 城市框架的形成诱导项目区地块迅速升值*中心城区几大片区建设框架成形，将加速诱导本项目地块区域城市化，使本项目地块迅速升值，为本项目整理提供了基础。（*）完善的配套条件和便捷的交通*市自来水厂供水管线已到达项目场地附近区域，本项目供水可实现就近接入；近年来几大片区建设，使本项目区域交通路网发达，项目区块内道路可与城市路网方便地接通，施工所需的建材、设备可较便捷地运输到施工场地。（*）项目工程地质和水文地质条件优越地形地貌：项目区*区、*区主次干道、*区、*区属丘陵河谷侵蚀堆积地貌，地势均由东南向西北倾斜。*区、*区海拔高程*.*-*m之间。地势较平缓，适合于城市开发建设。取弃土区域内的平衡性较好。气候条件：本工程所在地位于*市*区、*区；城区位于小丘陵冲积平系上,气候温和、湿润,四季分明,无霜期长,年均达*.*天;平均气温*.*摄氏度,一月份为最冷月,平均气温*.*摄氏度,七月份为最热月,平均气温*.*摄氏度;一般*-*月份为雨季,降水占全年的*%,*月至次年*月为旱季,降水占全年的*%,多年平均降水量为*.*毫米。工程地质：根据周边建设地块的地质情况，本工程地质良好、稳定、无岩洞、湿限性黄土等不良特殊地质状况。区域内地表一般覆盖着第四系全新统松散堆积物,下伏基岩为白垩系地层,具有不完整的二元结构,自地表至下分布为：粉质粘土、壤土、砂壤土、粉质土、砂砾卵石层、花岗岩层，持力层基础稳定，适合于本项目整理用途。水文地质：项目区域地下水主要有基岩裂隙潜水和第四系堆积层中的孔隙水两种类型。前者埋藏于基岩裂隙中，透水性微弱，水量贫乏，受大气降水和上部孔隙潜水补给，排泄于河床。孔隙水分布于第四系及砂砾石层中，洪水期具微承压性质。地下水埋藏深*-*米，靠河边部分地段*-*米。地下水动态与水文气象、地形条件极为密切，枯水期地下水补充给河水，丰水期河水补给给地下水。孔隙水年动态变幅*-*米。环境水对砼具有微溶出型和碳酸型腐蚀。由于地势较高，场地内一般无洪涝灾害。地质构造与地震：根据中国地震动参数区划图（中国地震动峰值加速度区划图A*）（GB*-*）,区域地震烈度小于度。项目区地质构造运动相对稳定。（*）政策许可和群众支持本项目建设单位由*市人民政府批准为土地开发单位，公司凭借自身优势积极开展土地的一级整理，符合当前政策。本整理项目受到当地农村群众的积极支持。因近年来中心城区周边群众土地被征收后安置措施得力，补偿标准较高，社会保障体系完善，群众从农民转到城市产业工人角色变换较快，被征地农民的生活水平较未征地群众提高幅度大，因此群众对征收土地普遍持配合态度。第*章 工程总体方案*.*建设目标为加快城市化进程，把*建设成为闽浙皖赣四省交界周边区域性的中心城市的战略目标。盘活*区、*区地块土地，努力把该区域打造成*中心城区具备商业金融、居住休闲、旅游、文化娱乐等综合功能的设施优良、环境优美的高水准的城市副中心。具体为：（1） 通过整理，项目区整理土地*.*亩，整理出可出让的“熟地”*.*亩；（2） 通过整理，完善区内的道路交通网络新建并硬化道路*.*km,路面总面积*.*；（3） 通过整理，使项目区达到通水、通电、雨污水有组织排放的基本条件。（4） 在本项目用地一级整理的同时，以异地安置方式解决好征地拆迁农民住所安置的问题，建成返迁安置房*.*万；*.*建设标准在本项目的规划中，要一切从实际出发，实事求是地对项目区内的自然资源和社会经济发展的有利因素、制约因素、可开发因素进行综合分析，根据当地的实际情况和市场需求确定发展方向，使规划工作具有鲜明的科学性、典型性和效益性，并