商业市场调查报告与专案项目定位报告.docx

中国·周口2007年2月开发商：河南江河置业有限公司商业市场调查篇前言1宏观背景研究2周口市经济发展概述3周口市商业发展历程4周口市商业特点5市调情况汇总9百货类9卖场类27专业大店类35批零市场类55商业街道类 59市调情况总结73后记74项目定位篇前言75项目定位原则75项目概况76项目分析80可行性分析81SWOT分析89项目定位94经营业态定位95项目主题定位97产品设计定位98目标客户定位98价格定位101经营模式定位101后记 102 【前言】2007年1月下旬，上海贝兹专案组一行10余人到达周口展开为期两周的商业市场调查，主要针对当地现有的百货商场，超市卖场，专业街道，专业大店，各类商业及地产项目经营情况，地域发展潜力，项目周边环境，竞争对手，后期运营等情况着重展开工作。【宏观背景研究】周口市位于河南省东部偏南，属黄淮平原的一部分。北与开封、商丘相接，西连许昌、漯河，南和驻马店毗邻，东与安徽阜阳、亳州接壤。全市幅员11959平方公里，占河南省总面积的7%。周口市辖川汇区、项城市、扶沟县、西华县、商水县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县8县1市1区，2005年底全市总人口1070.77万。周口地区是黄河文化的重要发祥地之一，历史悠久，古属陈楚，睡始祖都于宛丘（今淮阳），上古时期，三皇五帝都曾在此繁衍生息，史有“华夏先驱，九州对迹”之美誉。沙河、颍河、贾鲁河三川交汇，史载明清时期“通衢五省，人杂八方，商贾云集，南北之声不绝于耳”，素有中国“小武汉”之盛名。【周口市经济发展概述】近年周口经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象，2005年全年实现国内生产总值（GDP）593.7亿元，同比上升30%，地方财政一般预算性收入完成一三.3亿元，比2000年翻了一番。全市工业增加值达到206亿元，其中限额以上工业增加值在周口历史上首次突破百亿大关，工业利税增幅居全省第一位。粮食总产连年稳定在500万吨以上，2005年达552.3万吨，取得历史性突破，由此带来了社会主义精神文明建设、民主法制建设进一步加强，社会大局更加稳定和谐。而在消费市场上，也明显的出现以下几点特点：节日消费对市场的拉动作用明显 2005年1-5月份全省社会消费品零售额增幅在去年一五.7%的基础上，继续保持较快增长，较同期增长一五.2%，高于同期1.0个百分点。从各月增幅看，节日消费对市场的拉动作用明显。3、4月份分别增长12.7%和12.9%，而元旦、春节、“五一”节所在的元月、2月、5月份分别增长16.9%、17.8%和一五.9%，高于一般月份的增幅。 贸易业增幅快于其他行业 1-5月份全省批发零售贸易企业实现零售额1006.49亿元，增长一五.8%，高出上年同期3.6个百分点。其零售额占全省零售总额的比重由去年同期82.0%提升为今年的82.5%。餐饮业零售额实现一八1.78亿元，增长14.1%；其他行业实现零售额32.09亿元，增长3.8%，分别低于贸易业1.7和12.0个百分点。其中，限额以上贸易企业实现零售额增长32.9%，分别高出个体户和餐饮业22.1和一八.8个百分点，比消费品零售总额高17.7个百分点，呈现强劲发展态势。 城市增长继续快于农村 1-5月份全省城市市场实现零售额655.84亿元，增长19.2%，比去年同期加快2.7个百分点；农村市场实现零售额564.52亿元，增长10.9%，比去年同期低0.9个百分点。城乡增幅差距由上年同期的4.7个百分点扩大到今年8.3个百分点。 【周口市商业发展历程】周口市从原县城发展时，即有以五间楼、丁字街为中心的商业区，后来由于城市发展，建立工人体育场（今五一广场处），在特定的历史条件下，聚集大量的人流，形成新的凤凰台市场，五间楼和丁字街商业区随之冷清。 随着新华步行街的建设开业，荷花市场与步行街连为一体，成为了一个整体的商业区，五一路北端聚集了大量人流和高档消费区，周口市的商业区终于在这一带形成气候、修成正果。从以上发展轨迹来看，新华步行街建成以前，周口每个新商业或市场的形成，总是以牺牲老商业区为代价发展的。但荷花市场和新华街发展成以后，聚集效应明显，在中州路、七一路、五一路、八一路等沿线迅速发展，聚集了包括京华百货、开心人大药房、万果园生活广场、世纪龙量贩、七一路手机卖场、荷花市场、一峰生活广场，人民商场等多个大型超市、量贩、商场，和当地最集中的品牌专卖店或形象展示店。这块区域已经成为周口当之无愧的综合性的、集休闲、娱乐、餐饮、购物等多功能购物区。经过数十年的演变，周口的商业形态日趋丰满，经历了人民商场，周口百货大楼时代，走过万果园，世纪龙卖场超市风靡时期，进入以京华百货为首的第一家流行百货，到当今万顺达的开业，下一步我项目引领主题百货的时代即将到来。【周口市商业特点】周口全市人口一千多万，市区人口45万左右，城市现有商业总体量约有28万平方米，市区人均商业面积只有0.62（河南省内地级城市人均需求商业面积为0.7），不能满足当地居民的消费需求，商业供给不足。现商业供给中、低端和中端市场占到96%，中高端市场存在广阔的市场空间。周口整体商业环境呈现以下特征：商业总体量不足，业态品种齐全但档次不高，以中低端的商业市场为主。周口市市区商业设施分布南重北轻，大多沿街布置。另外，从政府规划中可以看出，周口形成了几个逐层递进的商业区域。市级商圈：1、为七一路、人民路、中州路、八一路周边区域，主要分布大型的百货商场、金融贸易大厦、各类中高档专业性商场、中高档宾馆等，塑造该地区的全市商业中心形象；2、为大庆路、交通路、邦杰路周边区域，加之荷花市场的存在，形成以商品批发、零售、周转为主的区域性商贸流通中心。 区级商圈：主要安排为该区服务的综合及专业商场、银行、宾馆等设施，且川汇区轴心商业建设还在发展加强。七一路商业中心区列为区重点商业规划。川汇区拟“重点规划”以五一广场、万顺达、百货大楼、中州路周边商业区，此举将进一步加强该地段市级商业中心的地位。道路周边沿线商业仍在加强。七一路中段中州路口目前商场分布较多，此处规划将积极引进名特优新商品进驻，形成品牌专卖、土特名优商品的旅游购物区。居住区级商圈：主要是以人民路，工农路等早期接道为主，这边聚集了大量的单位家属院，另外加上楼盘社区的存在，以居民为服务对象的各类市场、银行、餐馆等服务设施配套完善。商业定位体量图表见下：低端中端中高端名称体量（）名称体量（）名称体量（）名称体量（）荷花市场一三0000八一路（商业）一八60家私20800七一路（部分商业）1630.5人民商场6000七一路（部分商业）4000婚纱3700百货大楼2400邦杰路（商业）1179.5西餐4400新华步行街（部分）2500工农路（商业）2122.5KTV3100人民路（商业）4502.5洗浴5000大闸路（商业）6420.75大庆路（商业）1020.75一峰生活广场14000交通路（商业）3670中都购物中心一八000文明路（商业）2846.2京华百货4000五一路（商业）2一八8万顺达百货17000中州路（商业）3038.5万果园(五一路店)2400眼镜280世纪龙1600家电2700新华步行街（部分）一五00合计一三8400女人街5000合计129907.95合计10551.25由此可以看出，周口的商业特点是：1、门店装潢参差不齐纵观周口商铺装修，良莠好坏参差不齐。装修较好的店面多为繁华地段的专业店、加盟店，这类店面在装修风格上有统一的要求，业主经济实力也相对较强，他们属于周口商业意识比较超前的一类，也是今后能与本案形成共鸣的商业一族。2、缺乏先进经营、管理和服务理念周口商业主要是由当地的商户经营，特殊的地理位置使得先进经营、管理和服务理念对周口的影响较少，由于没有正规、科学理念的灌输和引导，周口商业经营管理水平普遍不高，“只知道经营不知道管理”是当地经营者的通病，并且当地经营者也没有意识来寻求，更没有人体会到“服务”理念的高附加值，这些也是周口商业不健全、不成熟的表现。3、商业格局相对单一周口现有的商业业态中虽然批零市场和百货所占比例较大，但是主要还是针对中、低端的消费客层，大卖场的数量和规模较小，远远不能满足当地市民的消费需求。总体而言，周口市的商业格局相对单一。小结： 周口地处豫东，近几年经济发展与其他城市还存在一定的差距，在商业布局上主要表现在主要商业中心还集中在城区的主要街道上，分布散乱，配套设施不完善。 其主要原因是： 1、房地产发展之后，周边各区的商业布局、商业建设还未跟上。 2、城市商业正处在起步阶段，必须集中力量迎合消费购物习惯，发展建设城市商业。 3、缺乏一个合理的总体商业发展规划，包括区域性商业的同步发展规划。由此可见，周口的商业格局已经不能满足市民日渐增长的物质需求，像本案这样新兴商业项目的出现将会加速周口商业市场改革，改变现有商业格局和服务理念，提升周口商业整体形象。【市调情况汇总】一、百货类周口人民商场项目介绍：周口人民商场有限责任公司至今已创建五个子公司四个加盟连锁店。人民商场经营面积6000平方米，位于繁华的七一路与中州路交叉口，周边配套设施齐全，车流量大，人民商场主要以中低档品牌面对市场，商场集百货、超市为一体，统一形象、统一收银。 商场楼层业种配置表楼层营业面积业 种 配 置1F一三70日用百货、家用电器、烟酒副食、餐饮、钟表、医药1F夹层520黄（铂）金饰品、珠宝玉器、足金摆件、工艺品2F一三70文化用品、测绘、眼睛 箱包、鞋帽3F一三70女装、童装、体服、针纺、羊毛衫4F一三70男装、羽绒服、裤子、衬衣、领带经 营 定 位业态定位传统百货商品定位中低档入口数量主入口2个品牌定位二、三线品牌主力价位80100元客层定位中低层基 本 概 况地理位置七一路与中州路交叉口建筑结构框架结构品牌数量50个建筑风格现代次动线1.8m薪资水平400元+1%提成经营单位周口人民商场有限责任公司经营面积6000楼层顶高3.5m营业时间一层8：0020：00 二至四层8：3017：00主动线2.4m次动线1.8m柱间距5.6m周边环境较好交通条件便利停车位30个扶梯： 6部 消防梯：3个 观光梯：无 货梯：无空调：中央空调/分体空调/电扇/其他消防喷淋： 有 电视监控：5个 /层 卫生间：1个/层 便位：10个经 营 管 理商品陈列差DM没有配套设施没有员工服务差卖场氛围一般客流量100人/5分钟保安保卫较好卖场清洁一般制服统一合作方式租金结款方式营业额达1万结账收款方式统一收银VIP服务差售后服务差经 营 特 色特色装修无动线设计不合理音响灯光差厂商服务差活动推广无货品促销有售卖技巧差货品配送有合 作 条 件租金租金1F：110元140/、2F：90100/、3F：7090/、4F：6080/保证金5000元业 绩 测 算业绩预估2527万/年租金收益312万/年业绩毛利312万/年联营收益无主题大店（特色）：家家惠超市商场楼层各业种品牌设置楼层业种代表性品牌名称1F化妆品羽西、白大夫、丁家宜、清妃、自然堂、欧莱雅、美宝莲、郑明明1F黄金珠宝奇缘美玉、戴梦得、古珀行、英特纳、欧特尔、爱得康、麦瑞勒、宝通真玉、龙嘉、翡翠鸟、卓尔2F皮具箱包万里马、鳄鱼皮具男女鞋啄木鸟、金猴、特丽雅、衫衫、华伦天奴、美国欢腾、鸿星尔克、特步、红蜻蜓、舒丹妮3F女装乡奴、蒂爱娜卫生衣顶呱呱、花雨伞、彩棉羊毛衫恒源祥、梦特娇4F男装法国老人头、香港鳄鱼、皮尔卡丹、美国苹果、杉杉、雪豹羽绒服波斯登、雪中飞、雅鹿、千仞岗、冰洁、花花公子男士单品虎都西裤优势：1、位置：位于七一路与中州路交叉口繁华的商业区，交通便利，客流量大；2、周边配套设施：周边学校、医院、银行等配套设施齐全，购物便利；3、声誉：商场经营年代早，在当地有很好的知名度。劣势：1、内部设施：商场内部装修过于陈旧，购物环境差；2、规划：馆内规划、动线设计乱，业种搭配柜位切割不合理；3、管理：内部管理不够专业，员工服务一般；4、推广：企划布置少，推广一般。一峰生活广场项目介绍：一峰生活广场是由河南一峰实业有限公司投资创建的集生活超市、名品百货、休闲餐饮为一体的统合性现代化卖场，商场为两层框架结构，营业面积达14000余平方米，拥有完善的配套设施，设有大型文化休闲广场，停车场等。一峰公司投资领域涉及商业零售、娱乐、农业、房地产等行业。统一形象、统一广宣、统一收银。商场楼层业种配置表楼层营业面积业 种 配 置1F7000名牌化妆品、钟表、珠宝、精品皮具、流行女鞋、女包、精品女装、男装、男鞋、运动、时尚休闲装、童装、卡通天地 （豪享来、海尔专卖店、素食养生馆、自由人休闲中心、银庄会所慢摇吧）2F7000一峰大卖场经 营 定 位业态定位生活广场入口数量入口5个商品定位中低档品牌定位二、三线品牌客层定位全客层主力价位400-1000元基 本 概 况地理位置中州路中段建筑结构框架结构楼层顶高3.2m建筑风格现代开业时间2002.05.01品牌数量一三0个经营单位一峰实业有限公司经营面积1.4万员工数量一五00人营业时间周一至周三8：0020：30，周四至周日8：0021：00薪资水平400+提成次动线1.4m主动线3m柱间距6m扶梯：4部 消防梯：12个 观光梯：无 货梯：无空调：中央空调/分体空调/电扇/其他消防喷淋： 有 电视监控：个 /层 卫生间：1个/层 便位：10个经 营 管 理商品陈列一般DM有配套设施电梯、卫生间、广场、停车位合作方式租赁卖场氛围较好客流量一五0人/5分钟结款方式一五天收款方式统一收银制服不统一经 营 特 色特色装修无动线设计不合理音响灯光差货品配送有活动推广无货品促销有合 作 条 件租金1F/5070 元/保证金5000元其它费用广告费1%、刷卡1%业 绩 测 算业绩预估7680万/年租金收益872万/年业绩毛利872万/年联营收益无主题大店（特色）：银庄会所慢摇吧、豪享来、海尔专卖店、素食养生馆、自由人休闲中心商场楼层各业种品牌设置楼层业种代表性品牌名称1F化妆品雅芳、丸美、兰亭、束氏、欧莱雅、自然堂、欧珀莱、蝶妆、羽西、玉兰油、莱仕黄金珠宝香港六六福、翡翠首饰名表男女鞋布莱·希尔顿、金戈铁马、千里马、迪赛宝龙、红蜻蜓、圣帝罗兰、花花公子、英国AAA、美之美、德尔惠、老人头、梦特娇、芭士拉、舒丹妮、啄木鸟、华伦天奴皮具女装三咪、爵士伊人、佳人苑、雅各·卡洛、茗相流、福太太、水木年华、染男装爵士船王、法国梵蒂士、意大利皮特·丹顿、金盾、迪亚斯丹、纤丝鸟、雪中飞、金丝狐、龙达飞、庄爵、南极狼、BOSS、卡布朗、渡森、华伦天奴、莱顿苹果男士单品开开童装童玩运动休闲名足中性休闲异乡人、青青草、彬伊奴、菲普拉曼、布衣坊、增致床品卫浴雅鹿家纺、艺达、梦雅兰文胸内衣卫生衣花雨伞、红豆、羊毛衫恒源祥2F大卖场优势：1、位置：该商场处于繁华的中州路段，交通便利，车流人流量都较大；2、外立面：外部设计醒目，商业氛围突出；3、项目周边配套设施：周边银行、学校、步行街等配套设施比较齐全4、定位：以生活广场为卖点，易于汇集大量的客流。劣势：1、规划：动线规划不合理，柜位切割、品牌结构、百货布置不合理；2、管理：内部管理欠缺专业性，员工服务一般；3、推广：馆内POP布置一般，推广氛围不够浓，企划设计不到位。京华百货项目介绍京华百货是中国西气东输工程重点建设单位之一的周口亿星集团投资重金在周口市商业中心打造一个高档时尚超市式百货，其经营面积4000平米，是亿星集团在七一路与八一交汇处打造零售行业的一个重点项目。商场楼层业种配置表楼层营业面积业 种 配 置1F2000化妆品、黄金珠宝、男装、女装、文胸内衣、床上用品、饰品2F2000亿星超市经 营 定 位业态定位流行百货商品定位中低档客层定位全客层品牌定位二、三线品牌主力价位100200元入口数量主入口2个基 本 概 况地理位置七一路与八一路交汇处建筑结构框架结构楼层顶高3.5m建筑风格现代周边环境好员工数量60人经营面积4000品牌数量20个营业时间8：3021：00开业时间2005.01.一三薪资水平380+提成次动线1.4m主动线1.8m柱间距6.6m扶梯：二部 消防梯：3个 观光梯货梯：无 无停车位空调：中央空调/分体空调/电扇/其他消防喷淋： 有 电视监控：5个 /层 卫生间：1个/层 便位：5经 营 管 理合作方式联营DM有配套设施电梯、卫生间员工服务差售后服务差客流量35人/5分钟收款方式统一收银结款方式半个月制服统一经 营 特 色特色装修无动线设计不合理音响灯光差厂商服务差活动推广无货品促销有售卖技巧差货品配送有合 作 条 件租金租金联营 珠宝：7090/ ，服装一五% 无保底保证金5000元进场费无其它费用电费自付业 绩 测 算业绩预估1000万/年租金收益100万/年业绩毛利100万/年联营收益无主题大店（特色）：奥翔健身 、民生证券 商场楼层各业种品牌设置楼层业种代表性品牌名称1F化妆品旁氏、玉兰油、美宝莲、欧莱雅、羽西黄金珠宝帝尔钻石、金大亨珠宝、金安、鑫福来、金大福、金嘉福、金九福名表国产合资表女装米兰登、浪漫一身、台秀羽绒服歌杰斯男女鞋劲王男装雅戈尔、柒牌2F 亿星超市优势：1、位置：位于七一路与八一路繁华地带，交通便利；2、势力：由亿星集团全力打造一家百货商场；3、定位：是周口首先定位流行百货一家购物商场；4、配套设施：周边医院、学校、宾馆等配套齐全，购物便捷。劣势：1、规模：营业面积小，品牌结构参差不齐，不能满足消费者购物需求；2、规划：柜位切割、卖场布置都不合理；3、定位：定位不明确，内部楼层布局混乱，百货区柜位安排极不合理；4、管理：人员缺乏对商业管理性，且馆内营业人员服务不到位，显得比较混乱。5、推广：企划推广专业性不强，达不到商场一定气氛；中都购物中心项目介绍：周口中都购物中心位于周口城市中心五一广场，南面紧邻七一路，西靠五一路，地处周口市的政治、经济、文化中心。旗下业态分为购物中心、大型卖场、精品店中店、临街商铺、西餐饮食等主题商业格局的周口中都购物中心营业面积一八000余平方米。主要经营：化妆品、黄金珠宝、男女服饰、运动休闲、箱包皮具等。商场楼层业种配置表楼层营业面积业 种 配 置1F一八000化妆品、珠宝、皮具箱包、男女鞋、女装、男装、饰品、运动、休闲、童装、内衣备注超市经 营 定 位业态定位流行百货商品定位中低档品牌定位二、三线品牌主力价位300-1000元客层定位中低层入口数量入口一八个基 本 概 况地理位置七一路与五一路交叉口东北建筑结构框架结构建筑风格仿古式建筑楼层顶高3.2m经营单位中都购物中心有限公司经营面积1.8万品牌数量106个营业时间8：0020：00开业时间06.11.1薪资水平400元+90元餐补提成主动线2.6m员工数量300柱间距8m次动线2.2m交通条件便利停车位80个扶梯： 无 消防梯：一八个 观光梯：无 货梯：无空调：中央空调/分体空调/电扇/其他消防喷淋： 有 电视监控：20 /层 卫生间：1个/层 便位：8个经 营 管 理商品陈列一般DM有配套设施广场、卫生间员工服务差卖场氛围一般客流量120人/5分钟保安保卫较好卖场清洁一般制服统一合作方式租金、联营结款方式一五天25天收款方式统一收银VIP服务一般售后服务一般经 营 特 色特色装修无动线设计不合理音响灯光一般厂商服务差活动推广无货品促销有售卖技巧差货品配送有合 作 条 件租金1F 5090元 、 联营16%21% 无保底保证金5000元进场费无其它费用国税根据面积自己缴纳业 绩 测 算业绩预估一五00万/年租金收益225万/年业绩毛利225万/年联营收益无主题大店（特色）：德克士商场楼层各业种品牌设置楼层业种代表性品牌名称步行街女装曼娅奴、古玥姿、沙与沫、衣香丽影、亨奴、贝丝里尔、一目了然、亚洛多、蕙兰、飘舞、水云涧、诗美惠、漂亮女人、花絮、love秀、菲格、琳琪、艾莱依、猫眼、简约、尚·智喜、一米阳光、时尚季节、红番茄、雅鹿、流行美、花·弄影、米尚、元嘉依、女人100分、杰迪卡、男装法国老人头、法国巴黎世家、男女鞋木森林、足间舞、卡帝乐鳄鱼、蜘蛛王、红蜻蜓、奥康、双凤、富贵鸟、邦赛、花花公子、查理王、兽王、啄木鸟休闲运动阿迪、耐克、背靠背、乔丹、361°、CBA、日泰、飞翔、狮子王、络曼琪、姚明、思智郎童装童玩樱桃丸子、贝雷尔、玲珑宝贝、蜘蛛侠、皮具箱包鳄鱼、金泰、意尔康、天美缘、都宝路、天美秀、金姬美、羊毛衫恒源祥家居服喜姿婷文胸内衣香菲尔、韩姿娜、雪梅、饰品今日缘、石头记、纪念日、色彩、酷银、流行前线、可爱先锋、田园风情、羽绒服康博、雪中飞、雅鹿、冰洁、中国娃娃、花花公子、鸭鸭、雪绒飞、艾丽好、波司登、回园、黛丝若、万杰隆、冰绒飞一层化妆品欧露、欧莱雅、同仁堂、花慕兰、色彩地带、美宝莲、雅莱姿、欧珀莱、迪美、蝶妆、韩爱丽、金泊莱、额佩兰、白大夫、丹琪尹尔、A元素、柏氏、法兰琳卡、高倩黄金珠宝普爱、普拉特、莎福瑞、美恒诚、福麟、盈祥、老庙、金钻源、名牌、翠熙斋饰品雪狼湖、男女鞋金猴、啄木鸟、吉尔达、红蜻蜓、金迈王、东芝、鳄鱼、老北京皮具稻草人、圣大保罗、袋鼠、得得比、米堤、啄木鸟、万里马、史努比女装轩、朝花夕拾、爱维都、芭蒂娜、米兰登、TXY、柏诗姬、埃文、伊胜源、虫虫、迪菲娜、仙甸、唯梅、依维尼、格瑞斯森、欧梅塞尔、男装帅威、英国保罗、东方红、BOSS、雄豹狼、登喜路、恒源祥、法派、法国都彭、港士龙、童装童玩好孩子、嗒嘀嗒、时尚小鱼、比克曼运动休闲鸿星尔克、亚礼得、CBA、沃特、金莱克、爱迪耐克、雷鹰、格伦宝、赛琪中性休闲温娜、罗宾汉、佐顿、韩喜善、泰曼斯、异乡人、盈采梅迪床品卫浴三利、恒源祥、百利斯、凯蒂、嘉加梦文胸内衣花酷妖、雅美诗、仙妮路卫生衣皮尔卡丹、顶呱呱、花雨伞、与狼共舞、猫人、花花公子、优势：1、位置：处于七一路与五一路繁华商业中心，交通便利；2、规模：该商场量体大，馆内品牌较多，适合消费群选购；3、项目周边配套设施：周边医院、学校、宾馆等配套齐全，购物便利。劣势：1、规划：动线设计不合理，业种搭配比较乱；2、定位：不明确，馆内仅有一层，百货区柜位安排极不合理；3、推广：企划布置一般，馆内购物气氛不够浓。万顺达百货项目介绍周口万顺达百货项目建筑面积27000平方米，共10层（地下一层地上9层，其中商业面积为14000平方，共7层。地下一层地上六层）。“时尚百货”业态的管理模式和“统一管理，一级核算，购销合一”的管理机制，通过对品牌商的支持、配合，经营方针以打造商业城标为理念，以顾客需求为导向，以真情服务为纽带，以引导消费为特色。它于2007年1月27日开业。商场楼层业种配置表楼层营业面积业 种 配 置-1F2000羽绒服、家居生活馆1F2000化妆品、珠宝首饰、国际名表、男女鞋类、皮具箱包2F2000少淑女、中性休闲、女士内衣、女士配饰、3F2000贵妇装、淑女装、民族女装、女裤、羊毛羊绒4F2000精品男装、男裤、男鞋、男士配饰5F2000运动、童装、牛仔、 童玩、6F2000美食广场、 亲子乐园备注：肯德基、ITAT国际品牌折扣店经 营 定 位业态定位流行百货商品定位中高档品牌定位二、三线品牌主力价位80120元客层定位中高层入口数量主入口2个基 本 概 况地理位置七一路与五一路交叉口建筑结构框架结构顶高3.2m建筑风格现代周边环境较好经营单位睿邦荣智商业管理公司经营面积14000万品牌数量69个营业时间9：0020：00开业时间2007.01.27周边环境较好主动线2.4m次动线1.8m交通条件便利扶梯：12部 消防梯：4个 观光梯：1部 货梯：无空调：中央空调/分体空调/电扇/其他消防喷淋： 有 电视监控： 28/层 卫生间： 2-5/层 便位：28个经 营 管 理商品陈列一般DM有配套设施电梯、广场、停车位员工服务一般卖场氛围较好客流量200人/5分钟保安保卫一般卖场清洁一般制服统一合作方式联营结款方式一五天收款方式统一收银VIP服务一般售后服务一般经 营 特 色特色装修无动线设计不合理音响灯光一般厂商服务一般活动推广一般货品促销有售卖技巧一般货品配送有合 作 条 件租金联营 1F： 一八%、2F：10%一五%、 3F、4F ：一八%21%、5F：14%一八% 无保底保证金3000元进场费无其它费用无业 绩 测 算业绩预估刚开业，数据无法短期内统计到位租金收益刚开业，数据无法短期内统计到位业绩毛利联营收益主题大店（特色）：肯德基 商场楼层各业种品牌设置楼层业种代表性品牌名称-1F家居生活老裁缝、水星家纺、阿芙萝、迪梦家纺羽绒服龙达飞、冰洁、波司登、花花公子、斯尔丽、雪伦、坦博尔1F化妆品金装兰蔻、欧莱雅、美宝莲、资生堂、羽西、丸美、韩束、妮维雅、美斯、凯伊秀珠宝玉器宝利来、戴梦得、周大生、金安、金九福、卧龙玉器、翡翠玉器名表欧米茄、浪琴、梅花、英格纳、西铁城、金利来女鞋千百度、星期六、都市星期天、路氏、吉祥鸟、女主角、悉女卡罗、红蜻蜓、康奈、意尔康、步步高皮具马连奴、赛飞络、都宝路工艺礼品红木工艺银饰朱银匠2F中性休闲美特斯邦威、真维斯、以纯、唐狮、拜丽徳、F4、罗宾汉、流行前线少女装米奇、小熊维尼少淑女装淑女坊、浪漫宣言、蒂馨妮、斯蒂雅文、北美风、沙与沫、贝蒂馨妮、阿依莲、歌莉娅文胸内衣喜蒂、波波琳、奥丝兰黛、浪莎女包金姬美、千姿恋楼层业种代表性品牌名称3F贵妇装红人、太和、纤、弗茜、艺元素、莱妮简爱、元田、雅奴、蒲、三彩、凯撒世家淑女装名典屋、秋水伊人、米尚、odbo、绿宾、迪奥丽人、希色、来尔佳妮、纳文、碧仕德、况加尔、埃迪拉、太子妃、米克伦、金韵、莉佳丽、佳彩、赛兰、奥斯度、诗为思、因为、璐帕莎、娜娜公主羊毛羊绒春竹、兆君、金利来、皮尔卡丹、恒源祥、三利美甲琥珀美甲4F男装九牧王、帝牌、梦特娇、威鹿、杉杉、庄爵、与狼共舞、美国苹果、雪中飞、拼牌、花花公子、斯多纳、雅鹿、恒源祥、步云、培罗蒙、乔夫、杰士路、美国保罗、帅威、圣罗兰、希尼尔、卡丹路、啄木鸟男鞋法派、金利来、七匹狼、名郎5F童装童玩西瓜太郎、巴布豆、三毛、嗒嘀嗒、贝雷尔、力果、玛咪玛卡、小猪噜噜、艾艾屋、流恒色、杰米熊、好孩子、福娃、乖乖狗运动百事、CBA、匡威、飞克、卡比鸟、释小龙、特步、爱菲特、喜得龙牛仔时尚牛仔6F美食天地亲子乐园、美食天地优势：1、位置：位于七一路与五一路交叉口，是目前周口百货商场购物环境比较好的一家；2、定位：定位较好，满足了周口目前消费的空白区，对后期发展有较大的影响力；3、项目配套设施：电梯、卫生间、停车位等设施比较齐全，购物便利。劣势：1、规划：动线设计不合理，业种规划比较乱；2、管理：管理人员欠缺专业性，员工销售技巧一般；收银未能统一化，私收银现象较多；3、推广：企划氛围不够浓，POP推广不到位。二、百货类对比分析名称对比周口人民商场一峰生活广场中都购物中心京华百货万顺达百货客层定位低档中低档中低档中低档中高档业态定位传统百货生活广场流行百货流行百货流行百货经营面积6000 M214000 M2一八000 M24000 M214000 M2开业时间20世纪80年代2002.5.12005.1.一三2006.11.12007.1.27外立面设计老式陈旧风格现代，外部设计醒目，商业氛围突出，但广告面过大，将建筑遮盖处于五一广场地下，无外立面，广场仅有一个店招，无其它明显标志风格较现代广告位较多商业氛围较浓风格现代，广告主色以白色为主、黄色为辅，但黄色面积过大缺少时尚气氛内部装饰装潢内部装修陈旧内部装饰较简洁工艺比较粗糙内部装修较现代但专柜道具很简陋内部装修一般，正处于调整期，道具很混乱内装现代吊楣合理，电梯广告设计较好，施工较差内部布局属于老式商场动线主次不明，业种比较混乱；所有的业种都在一层，业种规划又不合理，柜位切割、品牌结构也比较不合理地下面积过大，动线不合理，业种规划不明显，企划活动一般；该商场正处于调整期，内部较混乱，不做评述动线设计不合理，业种规划比较乱，企划布置一般客流量客流量较大，方向分散客流速度慢客流量大，方向集中客流速度较快客流量一般客流方向也很分散客流量一般客流量较好客服情况服务态度差服务态度较好服务态度一般服务态度一般服务态度较好交通条件七一路与中州路交叉口交通便利中州路中段交通便利七一路与五一路交叉口交通便利七一路与八一路交叉口交通便利七一路与五一路交