住宅小区物业服务投标文件.docx

正(副)本“浦江坤庭（125-3）”住宅小区物业服务投标文件（技术标书） 标书编号 （注:本编号由监标人填写）目 录第一章 物业服务费用的收支预案2第二章 开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向17第三章 项目管理服务理念和目标19第四章 物业服务分项指标目标与承诺22第五章 物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）23第六章 项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法26第七章 物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案41第八章 物业维修和管理的应急措施56第九章 物业服务用房及相应管理设施的配置方案，物业服务用房的使用计划63第十章 加强业主相互沟通的具体措施64第十一章 物业服务特约经营服务方案65第十二章 为提高物业服务品质，需要招标方配合的要求和建议66第一章 物业服务费用的收支预案一、投标报价单物业服务收费方式： 包干制投标日期：2015年 10月 23日投标人编号：（本项编号由监标机构随机编号）投标商务报价单项 目报 价单 位高层（二层以上）住宅物业服务费报价3.73 （元/M2·月）高层（底层）住宅物业服务费报价3.40 （元/M2·月）商业物业服务费报价3.73 （元/M2·月）提取的停车管理费成本比例25.00 %分综合管理服务费29013.33 （元/月）项公共区域清洁卫生服务费37714.66 （元/月）费公共区域秩序维护服务费209538.67 （元/月）公共区域绿化日常养护服务费8559.27 （元/月）用公用设备设施日常运行、保养、维修服务费93960.13 （元/月）利润1041.36 （元/月）税金18048.29 （元/月）项目服务人员配置总数86（名）备注：二、物业服务费收支结余预算汇总 总物业服务费收支/结余总额（元）月度物业服务费收入407802.02 年度物业服务费收入4893624.24 月度物业服务费支出456360.66 年度物业服务费支出5476327.93 月度停车管理收入49600.00 年度停车管理收入595200.00 月度物业服务费结余1041.36 年度物业服务费结余12496.31 三、住宅预算表1、 住宅管理处财务收支预算汇总表 （单位:元）项 目月预算额（元）年预算额（元）备 注单价1、 管理处费用支出14279.56 171354.67 （详见表一）0.28 2、 秩序维护服务支出91076.89 1092922.65 （详见表二）1.80 3、 环境保洁服务支出17307.57 207690.83 （详见表三）0.34 4、 绿化养护服务7250.93 87011.20 （详见表四）0.14 5、 工程维修养护服务费用9926.67 119120.00 （详见表五）0.20 6、 给排水系统4300.00 51600.00 （详见表六）0.08 7、 消防系统保养3500.00 42000.00 （详见表六）0.07 8、 技防监控系统4000.00 48000.00 （详见表六）0.08 9、 电梯能耗及保养16578.95 198947.40 （详见表六）0.33 10、公共照明10093.51 121122.15 （详见表六）0.20 11、管理成本2796.83 33561.99 管理成本按2%计算0.06 12、税金8059.07 96708.87 税金按5.65%计算0.16 合 计189169.98 2270039.74 3.73 2、 住宅管理处费用支出 明细表1 项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注小区经理（1人）4032.00 4032.00 48384.00 包含误餐费、加班费福利等经理助理（1人）3456.00 3456.00 41472.00 客服接待（2人）3168.00 6336.00 76032.00 办公室水电费200.00 2400.00 服装费88.89 1066.67 800元四季分三年分摊管理软件166.67 2000.00 10000元按5年分摊小 计14279.56 171354.67 3、住宅秩序维护服务支出 明细表2项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注秩序维护主管（1人）3456.00 3456.00 41472.00 共计25人，包含误餐费门岗（12人）3024.00 36288.00 435456.00 巡逻（4人）3024.00 12096.00 145152.00 监控室人员(8人)3024.00 24192.00 290304.00 国定假日加班费秩序维护员132.76 3982.76 47793.10 11天×24小时/天×3倍×5×（2100元/月÷174小时/月）÷12月超时加班费秩序维护员293.00 8789.91 105478.88 （365天÷2÷12个月×12小时-167小时）×（2100元÷20.83÷8）×1.5物料费用50.00 600.00 警示牌，路障，指挥棒等服装费用22.22 555.56 6666.67 每人800，按三年分摊高温费66.67 1666.67 20000.00 按每人800元一年分摊小 计91076.89 1092922.65 3、住宅环境保洁服务支出 明细表3 项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注保洁领班（1人）3312.00 3312.00 39744.00 共计5人楼内保洁员（2人）3024.00 6048.00 72576.00 楼外保洁员（2）3024.00 6048.00 72576.00 国定假日加班费保洁员265.52 1062.07 12744.83 2100元÷174小时/月×11天×8小时/天×3倍÷12月物料费用 400.00 4800.00 清洁剂40，消毒剂30，大理石面剂80，不锈钢光亮剂50，水电费100，常规物料100；保洁服装费用20.83 104.17 1250.00 每人500元，2年分摊高温费66.67 333.33 4000.00 按每人800元一年分摊小计17307.57 207690.83 4、 住宅绿化养护服务 明细表4项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注绿化维护人员（2人）2908.80 5817.60 69811.20 绿化工具50.00 600.00 打草机等工具配件每年600元绿化材料1000.00 12000.00 化肥，农药，汽油，垃圾清运等每月费用等1000绿化水费250.00 3000.00 估每月水费250元高温费66.67 133.33 1600.00 按每人800，一年分摊小计7250.93 87011.20 5、 住宅工程维修养护服务费用 明细表6项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注维修主管（1人）3312.00 3312.00 39744.00 共3人，包含误餐费维修工（2人）3024.00 6048.00 72576.00 基本工具66.67 800.00 按三年分摊，共3套工具损耗材料200.00 2400.00 估每月200元服装费33.33 100.00 1200.00 按两年分摊，每人800标准高温费66.67 200.00 2400.00 按每人800，一年分摊小计9926.67 119120.00 6、 住宅工程设施设备能耗及保养费用 明细表5项 目月预算额（元）年预算额（元）备 注给排水系统水箱清洗283.33 3400.00 100元/4.5吨*17只*2次/年水池清洗66.67 800.00 400元/只*1只*2次/年水箱水质检测250.00 3000.00 150元/只*5只*4次/年水泵维保(清包)800.00 9600.00 200元/季度*12台*4水泵维保(材料费)2000.00 24000.00 100元/台/月*20台*12月供水泵能耗900.00 10800.00 150元/月*6台*12月小计4300.00 51600.00 消防系统消防系统维保3000.00 36000.00 消防系统维保(材料)500.00 6000.00 小计3500.00 42000.00 技防系统技防系统维保3500.00 42000.00 技防系统维保(材料)500.00 6000.00 小计4000.00 48000.00 电梯系统电梯维保(清包)7200.00 86400.00 300元/台/月*24台电梯维保(材料)1200.00 14400.00 50元/台/月*24台电梯年检860.00 10320.00 350+(14-10)*20元*24台电梯限速器检测300.00 3600.00 300元/2年*24台电梯能耗7018.95 84227.40 15KW*1.0H/天*365天*0.641元/度*24台小计16578.95 198947.40 公共照明系统公灯能耗(室内)6823.98 81887.75 35W*10H/天*365天*0.641元/度公灯能耗(小区公共)3119.53 37434.40 16KW*10H/天*365天*0.641元/度公灯耗材150.00 1800.00 小计10093.51 121122.15 设施设备运行养护费合计38472.46 461669.55 三、商业预算表1、商业管理处财务收支预算汇总表 项 目月预算额（元）年预算额（元）备 注单价1、 管理处费用支出14733.78 176805.33 （详见表一）0.25 2、 秩序维护服务支出118461.78 1421541.38 （详见表二）2.01 3、 环境保洁服务支出20407.09 244885.03 （详见表三）0.35 4、 绿化养护服务4457.33 53488.00 （详见表四）0.08 5、 工程维修养护服务费用11940.33 143284.00 （详见表五）0.20 6、 给排水系统1373.33 16480.00 （详见表六）0.02 7、 消防系统保养4500.00 54000.00 （详见表六）0.08 8、 技防监控系统5000.00 60000.00 （详见表六）0.08 9、 电梯能耗及保养7133.33 85600.00 （详见表六）0.12 10、公共照明15564.00 186768.00 （详见表六）0.26 11、管理成本6800.01 81600.15 管理成本按4%计算0.12 12、税金9989.22 119870.62 税金按5.65%计算0.17 合 计220360.21 2644322.52 3.73 2、商业管理处费用支出 明细表1 项目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注小区经理（1人）5472.00 5472.00 65664.00 包含误餐费、加班费福利等经理助理（1人）4752.00 4752.00 57024.00 客服接待（1人）4032.00 4032.00 48384.00 办公室水电费200.00 2400.00 服装费111.11 1333.33 1000元四季分三年分摊管理软件166.67 2000.00 10000元按5年分摊小 计14733.78 176805.33 3、商业秩序维护服务支出 明细表2项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注秩序维护主管（1人）4032.00 4032.00 48384.00 共计31人，包含误餐费门岗（16人）3312.00 52992.00 635904.00 巡逻（8人）3312.00 26496.00 317952.00 监控室人员(6人)3312.00 13248.00 158976.00 国定假日加班费秩序维护员124.63 3489.66 41875.86 11天×24小时/天×3倍×4人×（2300元/月÷174小时/月）÷12月超时加班费秩序维护员320.90 8985.24 107822.85 （365天÷2÷12个月×12小时-167小时）×（2300元÷20.83÷8）×1.5物料费用100.00 1200.00 警示牌，路障，指挥棒等服装费用27.78 805.56 9666.67 每人1000，按三年分摊误餐费220.00 6380.00 76560.00 每人每日10元标准高温费66.67 1933.33 23200.00 按每人800元一年分摊小 计118461.78 1421541.38 4、商业环境保洁服务支出 明细表3 项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注保洁领班（1人）3744.00 3744.00 44928.00 共计9人，包含加班费楼内保洁员（4人）3312.00 6624.00 79488.00 楼外保洁员（4）3312.00 6624.00 79488.00 国定假日加班费保洁员265.52 1327.59 15931.03 2100元÷174小时/月×11天×8小时/天×3倍÷12月物料费用 550.00 6600.00 清洁剂40，消毒剂30，大理石面剂80，不锈钢光亮剂100，水电费100，常规物料200；保洁服装费用20.83 104.17 1250.00 每人500元，2年分摊误餐费220.00 1100.00 13200.00 每人每日10元标准高温费66.67 333.33 4000.00 按每人800元一年分摊小计20407.09 244885.03 5、 商业绿化养护服务 明细表4项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注绿化维护人员（1人）3024.00 3024.00 36288.00 绿化工具66.67 800.00 配件费用每年800元绿化材料1000.00 12000.00 化肥，农药，汽油，垃圾清运等每月费用等1000绿化水费300.00 3600.00 估每月水费300元高温费66.67 66.67 800.00 按每人800，一年分摊小计4457.33 53488.00 6、 商业工程维修养护服务费用 明细表5项 目人均月预算（元/人）月预算（元）年预算（元）备 注维修主管（1人）4320.00 4320.00 51840.00 共3人，包含误餐费维修工（2人）3456.00 6912.00 82944.00 基本工具83.33 1000.00 按三年分摊，共3套工具损耗材料300.00 3600.00 估每月300元服装费41.67 125.00 1500.00 按两年分摊，每人1000标准高温费66.67 200.00 2400.00 按每人800，一年分摊小计11940.33 143284.00 7、 商业工程设施设备能耗及保养费用 明细表6项 目月预算额（元）年预算额（元）备 注给排水系统水箱清洗540.00 6480.00 180元/4.5吨*4只*2次/年水箱水质检测333.33 4000.00 250元/只*4只*4次/年水泵维保(清包)200.00 2400.00 200元/季度*3台*4水泵维保(材料费)300.00 3600.00 100元/台/月*3台*12月小计1373.33 16480.00 消防系统消防系统维保4500.00 54000.00 消防系统维保(材料)500.00 6000.00 小计5000.00 60000.00 技防系统技防系统维保4000.00 48000.00 技防系统维保(材料)550.00 6600.00 小计4550.00 54600.00 电梯系统电梯维保(清包)5600.00 67200.00 700元/台月*8台电梯维保(材料)1200.00 14400.00 150元/台/月*8台电梯年检233.33 2800.00 350元/台*8台电梯限速器检测100.00 1200.00 300元/2年*8台小计7133.33 85600.00 公共照明系统高压巡视2800.00 33600.00 公灯能耗(室外)12264.00 147168.00 28KW*12H/天*365天*1.2元/度公灯耗材500.00 6000.00 小计15564.00 186768.00 设施设备运行养护费合计33620.67 403448.00 第二章 开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向本项目开办费预算方案制定，实行由开发商统一购置或者由物业管理公司提供清单，经过开发商的审核同意，按照核定的清单采购。预算方案由三块组成。1）办公物品采购；2）物业用房（项目管理处装修）；考虑本项目规模的原因开办费筹措的渠道主要由项目建设单位负责。序号项目数量单位单价（元）金额（元）²办公桌椅5套500.00 2500.00²会议桌椅1套3000.00 3000.00²文件柜8组1000.00 8000.00²考勤机1套1000.00 1000.00²对讲机15台750.00 11250.00²复印机1台8000.00 8000.00²电脑5套4000.00 20000²保险箱1台1500.00 1500.00²交换机/电话机1批2000.00 2000.00²传真机1台1000.00 1000.00²伞架1个400.00 400.00²更衣箱10组750.00 7500.00²碎纸机1台400.00 400.00²照相机1台16001600.00²点验钞机1台800.00 800.00²文具1批2000.00 2000.00小计70950.00²雨具10套160.00 1600.00²值班电筒5套100.00 500.00²保安用具1批2000.00 2000.00小计4100.00²1.5米铝合金梯2把160.00 320.00²2.5米铝合金梯2把400.00 800.00²1.5米M型铝合金梯1把600.00 600.00²5米升降铝合金梯1把1000.00 1000.00²万用电表3只100.00 300.00²数字式万用表2只500.00 1000.00²兆欧表1只500.00 500.00²钳型表1只600.00 600.00²测温仪1只2000.00 2000.00²保险带及配件2付100.00200.00²手电钻2把300.00 600.00²冲击钻1把1000.00 1000.00²电锤1把2000.00 2000.00²手提角磨机1台500.00 500.00²云石切割机1把800.00 800.00²电动管道疏通机1台3000.00 3000.00²卷筒式线板4只200.00 800.00²龙门架1个400.00 400.00²台虎钳1个500.00 500.00²三轮车1辆800.00 800.00²数字游标卡尺1把300.00 300.00²潜水泵2台2500.00 5000.00²电焊机1台2000.00 2000²料架5个400.00 2000.00²个人维修工具5套400.00 2000.00²公用维修工具1批4000.00 4000.00小计33020²垃圾桶- 10000.00²保洁、绿化工具1批80008000小计18000.00²各类标识1批2000 2000.00²管理用房装修1套2000020000.00小计22000.00合计148070.00处理意向建议用以下几点：1、管理处客服接待的办公物品以新购置为主，按照核定清单采购；2、管理处行政办公和设备设施管理的办公物品以旧的为主（开发商使用过的）；第三章 项目管理服务理念和目标项目概况1、 【浦江坤庭125-3】项目建造的物业类型为：多层2、 本项目坐落位置座落地址：张家圩路777弄，绿舟路118弄、浦泰路677弄。3、 本项目的物业管理区域四至范围: 东至浦泰路，西至复兴路（朝阳河及沿河绿化带除外），南至绿舟路，北至张家圩路。（上述四至范围内的张家圩港及东南角的已建建筑不属于本项目的物业管理范围）。一） 管理服务理念与管理目标物业管理是连续的，持久的综合服务过程，在此过程中除了管理设备、房屋、建筑等设施外，还要接触社会、家庭、个人，在物业管理中首先考虑使任何服务对象满意。因此，对物业管理来说服务于业主/使用人的理念是物业管理之本。我们融合多年来的管理实践和同类型物业的管理经验，结合本项目区域的具体情况，对其的管理理念总结如下几方面： 以服务为导向整个物业管理过程实质就是服务的过程，无论与业主接触程度低的保洁、保绿、设备管理等工作，还是与业主接触程度高的保安、报修、二次装修管理、车辆管理、延伸服务等工作，皆为管理公司所提供的服务。服务结果固然重要，服务过程亦同等重要，任何一位管理处职员、任何一件事情、任何一个环节都涉及业主对管理工作的整体评价，“全程服务、全员服务”正是这一理念的概括。我们在工作当中将同等地关注服务过程和服务结果。 导入以人为本的服务内涵高水准的物业管理应融入以业主舒适便利为本的管理内涵，其意义不简单是高标准的酒店管理服务模式，而是在建立严谨的内部管理制度的前提下，将各种细微化、人性化、亲情化的便民服务引入物业管理服务，把“微笑”带给业主。 站在住户的角度发现并解决问题在日常工作中管理者必须以角色换位的方式考虑、分析制度及流程是否合理，是否给住户造成了不便，先于业主发现并改进工作中的缺陷和不足。我们认为这样才能体现真正专业的管理服务水准，才能创造真实的客户满意。 注重提高员工满意度日常物业管理服务工作中，管理处员工与业主频繁接触，没有满意的员工，就没有满意的业主。因此，我们将通过制订人性化的管理制度、设定科学的薪酬体系、营造符合时代特征的企业文化以提高员工满意度，使员工以饱满的精神、舒畅的心情为住户服务，而不单纯是为了工作而工作，从而提升客户满意度。二）管理保障措施为了实现区域整体管理理念，保证管理目标的顺利实施，我司将采取以下几个方面措施，切实提高对业主的服务水准。1）以人为本，亲善管家服务我们在管理服务中，引进境内外先进的管理服务理念，建立本项目适宜有效的管理模式。区域以客户服务部为依托提供全方位的各项服务，总体协调区域业主的各类事务，并在第一时间快速反应及时处理，以满足业主的各种需求。同时，我们的管理要做到不侵犯他人的合法权益，为所有在本区域生活和工作的人们，提供温馨的大家庭环境。2）三防合一，建立24小时的安全保卫体系我们要让居住在区域全体业主体会居家安全是十分重要的一个方面。安全保障程度也是最能直观反映物业管理公司管理水准的，将直接影响业主对物业管理的满意度。我们将根据“三防合一”、“外松内紧”的原则，为防盗窃、防破坏、防意外事故等开展一系列管理活动。在人员管理、车辆管理、设施设备管理方面建立起完备的运行机制。以制度化、程序化的管理，确保本项目区域的安宁、祥和，做到开放空间松而不乱，有序开放；封闭空间外部固若金汤，内部宽松愉悦。3）园林绿化，创造整洁优美的居住环境本项目采取“人与自然和建筑的共存、融合”理念，区域环境典雅，重视绿化，强调居住的整洁和舒适。其房型结构特点具有多样性，因此对区域内整体的保洁工作，采取分类型相适应的清洁标准。针对高层住宅区域绿化环境的特点，我们制定了比较适合本区域绿化养护方案。（参见第七章相关内容）4） 专业维护，保证设备设施的安全运行本项目中设施设备比较完善而且先进。依靠我司物业管理项目的规模效应，储备各类雄厚的专业管理人才，为项目的物业管理人员配备提供支持。可靠、有效的人员组织，保证了设备设施的验收接管工作的优质、高效，也保证了以最快速度熟练掌握设备的性能和操作规程。依托已建立的企业标准要求，制定了完善而有效的维护及保养流程，保证365天的正常运行，为业主提供舒适而安全的服务。5） 加强监督，建立多元化、全方位监督体系我们全方位的管理服务监督体系得到了物业管理界和主管部门一致好评，也伴随着企业的发展，成为企业的一大特色。在本项目区域的物业管理中我们将充分发挥这一特色，建立良好的社会关系和强有力的社会监督体系。比如，定期与不定期结合，建立与业委会的沟通制度，让广大业主对区域交通、业主入住、噪声控制、设备设施维保工作等进行公开监督。保证工作的有效实施，把本项目区域建设成高品质生活社区。第四章 物业服务分项指标目标与承诺我们以城乡建设部全国物业管理示范住宅区域标准作为区域日常管理与服务工作的指导，并遵照“全国物业管理示范住宅区域”标准进行管理，争取在三年内获得“上海市物业管理优秀区域”称号。我们的基本承诺是：² 业主满意率95%。² 社区内无因管理疏漏而导致重大责任安全事故和治安案件发生，如有业主求助，保安到位率100%。² 全年365天接待，每天24小时受理报修，服务接待从周一到周日08302030，管理处主管业务接待从周一到周日0900到1730；² 业主报修，急修15分钟到达现场，一般维修当天完成。² 对业主投诉8小时内答复处理。第五章 物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）一）早期介入1）项目服务合同签订后，组织公司技术人员介入本项目；2）深入施工现场，实地勘察建设工程进度，摸清情况后根据我们的经验，提出建设性的意见供开发商以及施工单位；3）根据房屋设施的配置图纸和厂商供货时间节点，配合甲方做好接受和查验准备；4）按照建设方工程施工竣工交房的时间表，安排相关人员分阶段介入本项目。二）管理处建立前的管理服务工作1）物业管理服务：项目售楼处的高品质服务；服务人员规范标准的操作等等；2）有关今后物业管理服务方面的问题及时与准业主交流，并向他们宣传；3）对建筑物和区域环境、设备设施品牌、型号和以后的安装、调试等环节把握。三）管理处运作方式1、运作流程图接收协调小组组建项目管理处熟悉物业情况、汇总移交遗留问题协助开发商及时处理准备资料拟制管理方案制定规章制度整编/补充员工组织培训物业验收接管日常管理房屋维修及设备保养安全防范车辆管理环境绿化管理客户接待管理社区文化智能系统财务管理项目管理处运作流程说明a、制作流程设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证环节紧紧衔接。b、整个运作策划由公司指定一位副总经理级别挂帅，公司各职能部门参与指导，并提供资源保障、技术支持，以确保整个过程的顺利进行。c、运作过程将由开发商进行监督并指导，及时对出现的问题进行沟通、协调并解决，以使本项