密云中铁项目市场月报10月号new.ppt
密云中铁项目市场月报10月号new,密云中铁项目市场月报10月号new,说明：为配合甲方每月25号月末总结会，项目监测数据截止日期从每月底调整为每月的20日故此，本月监测数据为2008年9月21日至2008年10月20日,2,说明：4,目 录,竞品项目情况 区域整体市场分析10月北京市场动态 附件（8月密云统计局数据）,3,目 录 竞品项目情况5,1、竞争项目情况,竞品选取原则 本月监控项目 项目位置图 项目市场情况,4,1、竞争项目情况 竞品选取原则6,1、竞争项目情况|竞品选取原则,附件厂、吉鼎商贸城两个项目均为非低密度住宅，故此次调研主要针对密云县普通住宅对密云市场进行了深度调研。由于明珠花园二期已接近售罄，三期入市时间待定；因此本月起至三期开盘，对此项目不做监测。本月监测的项目有：柏林山水 、赏云轩嘉园、恋日水岸、学府花园、瑞海姆国际公寓、檀州家园、檀宫秀府,5,1、竞争项目情况|竞品选取原则附件厂、吉鼎商贸城两个项目均为,1、竞争项目情况|项目位置图,6,1、竞争项目情况|项目位置图学府花园恋日水岸柏林山水赏云轩瑞,1、竞争项目情况|项目市场情况,柏林山水 赏云轩嘉园恋日水岸学府花园瑞海姆国际公寓檀州家园檀宫秀府,7,1、竞争项目情况|项目市场情况区域项目柏林山水 9,柏林山水9.21-10.20市场情况,1、竞争项目情况|柏林山水月度市场情况,8,柏林山水9.21-10.20市场情况1、竞争项目情况|柏林山,1、竞争项目情况|柏林山水基本信息,项目位置：密云县 长城环岛南200米，水源路与檀西路交汇处 开盘时间：2007年4月（联排），2007年9月（公寓）项目占地面积： 72000平方米项目建筑面积： 152000平方米建筑规模: 公寓800多套，公寓有8栋11-14层板楼 容积率： 1.85（公寓），0.97（联排）绿化率：30%车位配比：1：1物业费：公寓1.5元/平方米/月装修标准:毛坯供暖：小区集中供暖，16.5元/平方米目前售价： 5000-5600元/平方米 一次性9.9折销售率（面积）：60%十一促销手段：推出10套优惠房源（2.8-6.5万元不同程度折现）,9,1、竞争项目情况|柏林山水基本信息项目位置：密云县 长城环岛,1、竞争项目情况|柏林山水销售情况,目前，柏林山水8栋公寓中，早期入市价格偏低的4栋销售率均超过了90%，整盘套销售率约为62% 本月，3、4、8号楼均有成交，共6套，其中一居1套、两居3套、复式2套；但是2、4、6号楼都出现退房（网上备案取消视为退房）共5套,9月21日-10月20日成交情况,10,1、竞争项目情况|柏林山水销售情况 目前，柏林山水8栋公寓中,柏林山水本月销售6套，8#楼的两套顶层复式拉大了套均面积，为122平方米左右；环比上月有所上升本月成交均价4949元/平米，与上月有小幅度的下降；是由于本月柏林山水成交房源半数为一期开盘楼栋，以及“十一”期间的促销活动，从而本月的成交均价有小浮动下降,1、竞争项目情况|柏林山水月度成交分析,11,柏林山水本月销售6套，8#楼的两套顶层复式拉大了套均面积，,1、竞争项目情况|柏林山水月度推广情况,柏林山水本月推广力度没有增加，仍只是在焦点房产、搜房等房地产网站的项目介绍网页；以及密云鼓楼物美大卖场楼顶的户外广告,12,1、竞争项目情况|柏林山水月度推广情况2008年10月123,1、竞争项目情况|柏林山水月度推广户外表现,密云物美大卖场楼顶户外广告牌,13,1、竞争项目情况|柏林山水月度推广户外表现密云物美大卖场楼顶,1、竞争项目情况|柏林山水月度推广平面表现,推广分析：该项目没有脱离密云项目传统的宣传手法，仍主要以网页宣传，推广形式单一，广告投入比例较少。,焦点网页,搜房网页,官方网站http:/,14,1、竞争项目情况|柏林山水月度推广平面表现推广分析：该项目没,赏云轩9.21-10.20市场情况,1、竞争项目情况|赏云轩月度市场情况,15,赏云轩9.21-10.20市场情况1、竞争项目情况|赏云轩月,1、竞争项目情况|赏云轩基本信息,项目位置：密云区滨河路50号院开盘时间：2008年1月项目占地面积： 16993平方米项目建筑面积： 22100平方米建筑规模: 9栋4层、5层至5层半板楼，184户容积率： 1.30绿化率： 31.20%车位配比： 1:0.5物业费：0.8元/平方米/月装修标准:毛坯供暖：小区集中供暖目前售价： 6600元/平方米 一次性9.9折销售情况（面积）：46%,16,1、竞争项目情况|赏云轩基本信息项目位置：密云区滨河路50号,1、竞争项目情况|赏云轩销售情况,目前，赏云轩8栋住宅中，1号楼、6号楼、7号楼销售率分别是68%、56%、88%，其他楼栋销售率均未超过50%；整盘套销售率约为47% 截止本月20日，赏云轩网上未有成交,9月21日-10月20日成交情况,17,1、竞争项目情况|赏云轩销售情况 目前，赏云轩8栋住宅中，1,1、竞争项目情况|赏云轩月度成交分析,赏云轩本月未有成交，项目销售进入停滞期；本月成交均价仍以上月6146元/平米的价格计算原因：剩余户型的位置相对较差或是价格较高、前期营销方式的不当以及较为低迷的市场环境等因素造成了销售上的迟缓,18,1、竞争项目情况|赏云轩月度成交分析赏云轩本月未有成交，项目,1、竞争项目情况|赏云轩月度推广情况,赏云轩本月推广力度没有增幅，依然只是在焦点房产、搜房等房地产网站投放项目介绍网页,19,1、竞争项目情况|赏云轩月度推广情况2008年10月1234,1、竞争项目情况|赏云轩月度推广平面表现,推广分析：该项目没有脱离密云项目传统的宣传手法，仍主要以网页宣传，推广形式单一，广告投入比例较少。,焦点网页,搜房网页,20,1、竞争项目情况|赏云轩月度推广平面表现 推广分析：该项目,恋日水岸9.21-10.20市场情况,1、竞争项目情况|恋日水岸月度市场情况,21,恋日水岸9.21-10.20市场情况1、竞争项目情况|恋日水,1、竞争项目情况|恋日水岸基本信息,位置：密云县车站路沙河57-11号开盘时间：2007年6月项目占地面积：72000平方米项目建筑面积：120000平方米建筑形式：多层板楼公寓总套数：一期，559套、二期6、9、12号楼容积率：1.5绿化率：32%车位个数：463个物业费：0.8元/平米/月供暖：集中供暖本月报价：4500元/平米 一次性9.5折,22,1、竞争项目情况|恋日水岸基本信息位置：密云县车站路沙河57,由于恋日水岸项目在9月25日成功办理13#、7#、6#三个楼座预售许可证延期，因此本月新签约2套本月项目报价为4500元/平米，月成交均价在3789元/平米,1、竞争项目情况|恋日水岸月度成交分析,23,由于恋日水岸项目在9月25日成功办理13#、7#、6#三个,1、竞争项目情况|恋日水岸月度推广情况,恋日水岸本月仍以介绍项目的免费网页信息为主，以及在密云西大桥的户外条幅广告,24,1、竞争项目情况|恋日水岸月度推广情况2008年10月123,1、竞争项目情况|恋日水岸月度推广表现,焦点网页,户外宣传,推广分析：项目针对十一黄金周，进行项目的推广工作，其分别在北青、北晚、手提手等报刊中登有项目的推广信息,25,1、竞争项目情况|恋日水岸月度推广表现焦点网页户外宣传推广分,学府花园9.21-10.20市场情况,1、竞争项目情况|学府花园月度市场情况,26,学府花园9.21-10.20市场情况1、竞争项目情况|学府花,1、竞争项目情况|学府花园基本信息,项目位置：密云区果园北街南侧，兴云路东侧开盘时间：2005年1月1日项目占地面积：122700平方米项目建筑面积：146800平方米建筑形式：本期开盘由6栋6层板楼组成容积率：1.19绿化率：30%车位配比：1：0.6物业费：0.6元/平米/月装修标准：毛坯供暖： 集中供暖目前售价：4354-5240元/平方米，一次性9.6折总套数：694套销售情况（面积）：63%,27,楼栋 楼层 户型 10号楼6层 88平方米两居、106-1,1、竞争项目情况|学府花园销售情况,9月21日-10月20日销售情况,学府花园本月成交户型仍主要集中在两居，套销售率达到了65%，环比上月增加5%,28,楼座总套数已售套数剩余套数成交套数成交户型套销售率10号楼4,学府花园本月换签40套，整体销售率达65%，其中两居23套、三居17套。成交套数与上月基本持平 本月成交均价与上9月基本持平，成交价格为3370元/平米，后期销售价格开始拉升成交均价 由于项目开盘较早，而2008年7月才取得销售许可证，客户开始换签，因此学府花园成交总量较高本月项目继续换签，签约数量环比上月有所下降,1、竞争项目情况|学府花园成交分析,29,学府花园本月换签40套，整体销售率达65%，其中两居23套,1、竞争项目情况|学府花园月度推广情况,学府花园本月网络推广形式仍是焦点房产、搜房等房地产网站投放项目介绍网页；户外推广形势则采用的是以雇工发传单的发式进行项目推广,30,1、竞争项目情况|学府花园月度推广情况2008年10月123,1、竞争项目情况|学府花园月度推广表现,在密云少年宫路口到项目之间的道路街边发放的宣传单页,31,1、竞争项目情况|学府花园月度推广表现在密云少年宫路口到项目,1、竞争项目情况|学府花园月度推广平面表现,推广分析：该项目没有脱离密云项目传统的宣传手法，仍主要以网页宣传，而户外雇工发传单的形式近期未见效果。,焦点网页,搜房网页,32,1、竞争项目情况|学府花园月度推广平面表现 推广分析：该项目,瑞海姆公寓9.21-10.20市场情况,1、竞争项目情况|瑞海姆公寓月度市场情况,33,瑞海姆公寓9.21-10.20市场情况1、竞争项目情况|瑞海,位置：密云西大桥2号开盘时间： 2005年9月29日项目建筑面积：89000平方米建筑形式：10栋11层公寓公寓总套数：429套容积率：1.56绿化率：40.03%车位配比：1：1物业费：1.8元/平米/月装修：毛坯供暖：集中供暖本月报价：6000元/平米，一次性9.8折销售率（面积）：90%（尾盘）,1、竞争项目情况|瑞海姆公寓基本信息,该项目在售户型中，以大户型为主。其中，三居（105-168平方米）为主力户型，占70%；其次是两居（87-127平方米），占30%,34,位置：密云西大桥2号1、竞争项目情况|瑞海姆公寓基本信息该项,1、竞争项目情况|瑞海姆公寓月度推广情况,整体销售时间较长；基本无推广，除网页资料介绍外,主要是靠瑞海姆渡假村知名度和客户的口碑宣传,35,1、竞争项目情况|瑞海姆公寓月度推广情况整体销售时间较长；基,1、竞争项目情况|瑞海姆公寓月度推广平面表现,焦点网页,搜房网页,推广分析：该项目进入尾盘,推广活动基本停止,其市场现存推广形势主要仍以网页浏览；靠瑞海姆度假村影响力进行推广,36,1、竞争项目情况|瑞海姆公寓月度推广平面表现焦点网页搜房网页,檀州家园9.21-10.20市场情况,1、竞争项目情况|檀州家园月度市场情况,37,檀州家园9.21-10.20市场情况1、竞争项目情况|檀州家,位置：密云区南更大街对面项目批准销售面积：30952.7平方米建筑形式：5栋6层板楼公寓取证时间：2008.9.11公寓总套数：238套容积率：1.45绿化率：30%车位配比：1：1物业费：1.8元/平米/月装修：毛坯供暖：集中供暖本月报价：6000元/平米三期销售率（面积）：0%,1、竞争项目情况|檀州花园基本信息,C1、C2、 C3、C5、C6号楼户型比例,38,位置：密云区南更大街对面1、竞争项目情况|檀州花园基本信息楼,9月21日-10月20日销售情况,檀州家园于9月11日取得预售许可证，现未正式开盘，因此本月暂没有成交檀州家园C3号楼于10月13日取得预售许可证，现未正式开盘。,39,1、竞争项目情况|檀州家园销售情况,楼座总套数已售套数剩余套数签约套数成交户型套销售率C1号楼7,1、竞争项目情况|檀宫秀府月度市场情况,檀宫秀府9.21-10.20市场情况,40,1、竞争项目情况|檀宫秀府月度市场情况檀宫秀府9.21-10,1、竞争项目情况|檀宫秀府基本信息,位置：密云新北路北，行宫路以西开盘时间：2007年4月8日项目占地面积： 16.8万平方米容积率： 2.1绿化率：30%车位配比：1：1物业费： 1.58元/平米/月装修：毛坯供暖：集中供暖 地板采暖本月报价： 4500元/平米，一次性9.8折本期许可楼栋： 17#、18#、19#、20#、23#、25#、27#、29#，共51627.99平方米本期销售率（面积）：24%,41,1、竞争项目情况|檀宫秀府基本信息位置：密云新北路北，行宫路,檀宫秀府2008年9月21日取得预售许可证，9月23日开始进行换签；成交114套，成交均价为3329元/平方米（23#楼普通商品住宅2377元/平方米），目前的销售率为25%,1、竞争项目情况|檀宫秀府销售情况,42,9月21日-10月20日成交情况,檀宫秀府2008年9月21日取得预售许可证，9月23日开始进,1、竞争项目情况|檀宫秀府月度推广情况,檀宫秀府本月推广力度没有增幅，依然只是在新浪房产、搜房等房地产网站投放项目介绍网页,43,1、竞争项目情况|檀宫秀府月度推广情况檀宫秀府本月推广力度没,1、竞争项目情况|檀宫秀府月度推广平面表现,推广分析：该项目没有脱离密云项目传统的宣传手法，仍主要以网页宣传，推广形式单一，广告投入比例较少。,新浪网页,搜房网页,44,1、竞争项目情况|檀宫秀府月度推广平面表现 推广分析：该项目,2、区域市场总结,竞争项目监控信息汇总 成交价格分析 销售率分析 当月成交状况 成交户型分析 区域市场总结,45,2、区域市场总结 竞争项目监控信息汇总47,2、区域市场总结|竞争项目监控信息汇总,当月销售中，柏林山水、恋日水岸、学府花园、檀宫秀府都有有成交明珠花园二期将近售罄，因此本期将不再监测明珠花园，总计规模也有所减少,46,2、区域市场总结|竞争项目监控信息汇总当月销售中，柏林山水、,区域内的成交价格，柏林山水和赏云轩为较新、品质较好的楼盘；由于本月柏林山水成交房源中一期开盘楼栋价格较低，从而拉低了本月的成交均价恋日水岸一期、学府花园和檀宫秀府入市较早开盘价格较低，瑞海姆公寓无需网签,2、区域市场总结|价格分析,47,区域内的成交价格，柏林山水和赏云轩为较新、品质较好的楼盘；由,瑞海姆公寓销售率已经达到了90%以上恋日水岸一期整体销售进入尾盘，剩余三栋销售率也已72%；二期已经入市（未取得预售许可证）柏林山水、学府花园销售率都超过60%，赏云轩达到46%；本月开始换签的檀宫秀府 销售率达到24%檀州家园三期新批准楼栋未开盘；明珠花园三期入市时间待定,2、区域市场总结|销售率分析,48,瑞海姆公寓销售率已经达到了90%以上2、区域市场总结|销售率,2、区域市场总结| 2008年9月21日-10月20日成交分析,9月21日-10月20日，柏林山水成交套数为6套，成交面积为733平方米；从一居到复式都有成交本月赏云轩无成交；恋日水岸一期剩余楼栋重获预售许可证，成交2套学府花园和檀宫秀府为换签项目，分别签约达到了40套和114套瑞海姆公寓入市较早，无需网上签约檀州家园三期新批准楼栋未开盘,49,2、区域市场总结| 2008年9月21日-10月20日成交分,从上述图表中可以看出，区域内销售良好的户型仍为两居，占42%；其次是三居占到了31%；一居和复式比例有所上升；但目前区域内客群关注的热点还是两居和三居产品。主要原因：檀宫秀府的换签增多了一居和复式的签约量，提高了其所占的比例,2、区域市场总结| 2008年9月21日-10月20日成交户型分析,50,从上述图表中可以看出，区域内销售良好的户型仍为两居，占42,目前区域内竞品以品质较好的柏林山水和赏云轩为主，距离项目较近的瑞海姆公寓已进入尾盘销售，对本项目影响较小； 未来区域内供应量比较充足，对本项目具有一定的影响 从销售情况来看，截止10月20日销售量仍较为缓慢，学府花园在本月继续换签，檀宫秀府也在本月进入换签阶段 从成交价格来看，由于本月成交量较少，以及房源的位置、推出的时间差异、“十一”活动等因素；本月的成交价格有所下降 从产品情况来看，区域内项目产品整体品质处于中等偏下水平，未来本项目品质上要略高于现有项目 从发展趋势来看，销售量趋缓，售价小幅回落，项目入市推迟，宏观政策调整对密云市场的影响正在逐步显现从对本案的影响来看，市场预期不够明朗，未来政府是否会出台救市政策尚未确定；这就需要我们关注市场的同时，在产品设计阶段从户型、外立面、景观及细节方面提升项目的竞争力,2、区域市场总结|小结,51,目前区域内竞品以品质较好的柏林山水和赏云轩为主，距离项目,3、北京市场动态,10月宏观政策解读 10月北京楼市分析,52,3、北京市场动态 10月宏观政策解读54,【政策：央行“三率”齐降提高流动性】主要内容：央行公布，自2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，调整后利率分别为3.87%和6.93%。同时，自10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为16%。此外，国务院10月8日作出决定，自9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。目前的储蓄存款利息所得个人所得税税率为5%。研究视点：央行此次宣布降息的时点选择有三层深意：其一，降息选在全球央行同步降息之时。反映环球同此凉热，中国未能例外。其二，降息选在九月CPI数据公布之前。与上次“非对称”降息不同的是，此次存、贷款利率属于同步下调。九月CPI数据公布在即，央行抢在之前出手，显示当局对通胀压力的担忧已然减轻。其三，降息选在中共十七届三中全会召开前夜。预示调控重心将向“保增长”倾斜，而更多“保增长”举措，料将在三中全会之后陆续端出。降息对房地产市场也起到了一定的刺激作用。,3、北京市场动态|当月宏观政策解读,53,【政策：央行“三率”齐降提高流动性】3、北京市场动态|当月宏,3、北京市场动态|当月宏观政策解读,【北京市建委：新预售项目不得分摊建筑楼栋外公共面积】主要内容：2008年10月07日市建委颁布了关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知，自即日起,新申请预售许可的开发项目,原则上不再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。据此前规定，建筑楼栋外的公用部位计入公摊面积的一般包括仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、物业办公室等及小区绿化。 研究视点：业内人士纷纷表达了对监管落实的担忧:“开发商在公摊上做文章已屡见不鲜,此次要求公摊面积缩水,有可能遭遇执行难。” 此外通知指出,对使用同一个分摊方案、分期办理预售许可的开发项目，如在通知下发前已取得预售许可证的，再申请预售许可时可继续延用原分摊方案。对没有取得销售许可证、且属于完全新建的商品房,则需按通知执行。,54,3、北京市场动态|当月宏观政策解读【北京市建委：新预售项目不,3、北京市场动态| 10月市场状况,截止本月20日北京市住宅预售许可面积和套数环比上月分别略有下降从2007年8月至2008年10月20日住宅预售许可总面积为1720万平方米，总套数为146803 套 本月相比去年同期，预售许可面积和套数都有一定下降，未来市场的供应仍比较充足 主要原因：虽然目前市场打折促销火热，成交市场出现回升现象；但开发商观望情绪较浓，因此推迟产品入市时间,55,3、北京市场动态| 10月市场状况 截止本月20日北京市住宅,3、北京市场动态| 10月市场状况,从2007年8月至2008年10月20日住宅签约面积1651万平方米，总签约套数135614套；其中期房签约总面积为1290万平方米，总套数为111797套；现房签约总面积为361万平方米，总套数为23817 9月21日至10月20日期房签约面积为107.3万平方米，签约量迅速上升；现房签约面积为17.9万平方米，上升略显平稳 同比2007年同期签约面积，期房与现房的成交量分别与同期缩小了一定的差距 主要原因：一是进入下半年以来，北京楼市打折促销不断；二是受银行“三率”齐降、各方对政府救市的期望等因素影响，购房者信心有所回升,56,3、北京市场动态| 10月市场状况从2007年8月至2008,3、北京市场动态| 小结,央行“三率”齐降，进一步提高货币的流动性，稳定国内经济；同时对房地产市场也是一利好作用北京市建委：新预售项目不得分摊建筑楼栋外公共面积，为购房者争取实际利益；但是在实际操作中仍遇到一定的难度目前北京市住宅供应量仍较为充足，但出现了小幅下降趋势市场的打折促销活动以及金融政策调整等因素，促使本月期房成交量有大幅回升，缩小了与同期的差距；同时现房成交量也在平稳中回升；但未来市场走势仍不明朗,57,3、北京市场动态| 小结央行“三率”齐降，进一步提高货币的流,58,4、附件| 2008年8月密云统计局数据,60密云县07、08年1-8月份房地产开发情况对比单位,感谢聆听,感谢聆听,
