花桥项目前期市场报告.docx

花桥项目前期市场报告一、花桥镇整体环境研究1、花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。2、花桥镇交通环境花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。3、花桥镇投资成本（1）土地费用用地性质用地方式使用年限（年）价格（元/平方米）工业用地批租50157.5租赁7.212（元/平方米·年）住宅用地批租70需竞拍商业公建用地批租40需竞拍另需收取：0.40元/平方米·年的土地权属管理费（2）工商注册费注册资本在1000万元人民币(含1000万元)以下的收0.08%；1000万元以上的超出部分收0.04%；1亿元以上的超出部分不再收取。4、花桥镇发展潜力（1） 区位优势：曹安经济技术开发区位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。依托上海安亭国际汽车城（亚洲最大的汽车贸易、汽车博览、汽车物流信息服务中心），紧靠F1国际赛车场和即将崛起的上海安亭新镇区（德国人投资兴建）。将作为江苏省重点投资商贸建设的地区，未来的江苏国际商务中心。（2） 区域发展：Ø 68万平方公里的汽车城：建设总规模投入将达500亿人民币，将建成为亚太地区汽车工业的核心基地，并且兴建F1赛车场、国际汽车博览中心、汽车主题公园等。力争10年的滚动开发，成为我国乃至亚太地区汽车贸易的核心城市。形成一个永不落幕的万国汽车博览会和汽车文化、汽车体育竞技中心。Ø 昆山电子产业基地：电子信息是中国发展最迅速的新产业，在昆山正是该行业冉冉升起的一颗新星。电子信息业的企业占昆山市GDP的16.8。Ø 青浦旅游产业：上海最大的淡水湖淀山湖、具有1700年“江南第一古镇”朱家角、5大高尔夫球场、水上休闲度假区的彩虹岛、太阳岛度假区、休闲胜地日月岛、东方绿洲、福克游艇俱乐部等。Ø 苏州工业园区：是目前中国密集型经济的典范。规划面积260万平方公里，居住人口50万，计划吸引外资1000亿美金。（3） 交通优势：位于上海市与江苏省最东端的昆山市交界处的花桥镇，近312国道，东接上海市嘉定区、南连青浦区。地处上海、昆山和苏州之间，扼守经济金三角之中央地块。A8、A9、A11、A30车行约20分钟，即可快速对接上海都市中心繁华，构成完善的交通网络体系。（4） 教育优势：花桥镇设有较高水准的硅湖学院（设有计算机、汽车制造、机电、商学、外语等8个院系）、职业技术学校和专为台商解决子女就学的台商子女学校（全国第二所、华东首家）。二、花桥镇房地产市场环境研究（一）市场环境1、市场综合走势（1） 0104年是昆山房地产市场的供应高峰期，销售面积增长150%，而空置量下降10%，供需关系自2001年以后进入供大于需的格局。值得注意的是2004年销售面积出现4年来首次比上年下降；房价稳中趋降，性价比全面提升，年增幅维持在20左右；（2） 3000-5000元/平米的住宅需求成为主流。居住型公寓逐渐被别墅、高档公寓所取代，投资型楼盘继续面临现房低租金市场；（3） R3号线、郊环线、同三国道、312国道、沪宁高速公路等城市交通格局的变化直接带动房地产市场格局大变化，多热点项目频出，竞争趋进入白热化；（4） 2万亩以上的大盘项目首先进入品牌化提升时代，房产消费的理性化发展拉低投资开发利润；综合素质成为项目竞争关键；（5） 交通设施不完善短期内不会改观，相对制约曹安经济板块房市售价；住宅及办公楼将集体出现泡沫，空置率大幅提高；（6） 社区商业街与社区商业将火爆，成为一些项目带动楼盘整体销售的法宝。但社区底层商业仍将以出售为主。（7） “三外”（外资、外省、境外）公司大举入侵，资金投放力度加大，开发竞争更趋严酷。2、区域市场（1） 曹安路（收费站）交通商务圈：如目前即将开工的东方海外五星级酒店，金伟汽车国际广场，大上海国际商务广场（综合体），江苏国际贸易展示中心等，可做为本项目的参考性竞争区域；（2） 曹新路住宅圈：如15万平米金都安亭家园（综合体）、西郊·世纪华城、曹安新苑、曹安新村，将成为本项目的辅助客户竞争区域；（3） 安亭老镇：如协通公寓、博泰景苑、和亭佳苑、安亭新苑、芙蓉金厢园、泰宸舒庭等，将成为本项目的第一客户竞争区域；（4） 绿地·国际家园：占地2.7平方公里的绿地国际家园，规划有电梯多层、电梯叠加、联排和独栋别墅，历时5年完成600万平方米的开发量，可做为本地块参考性竞争个案。（二）区域竞争环境分析 本地块竞争物业呈点线面分布特征。根据住宅项目可以将竞争物业细分为二类：Ø 商住价值型物业：住宅及公建立项的商务楼宇及商住项目。Ø 纯住宅型物业：住宅及公建立项的纯粹办公高档楼宇。附：典型物业概况三、SWOT分析1、优势：（1）生活成本Ø 购房成本：可享受第一套购房优惠政策，即首付三成；Ø 交通成本：本地块虽属江苏省昆山市，但对于挂上海牌照的汽车，往返于嘉定与花桥之间无需付过路付，大大降低了市区居民在此置业后的生活成本。Ø 贷款成本：由于花桥隶属于江苏省，且银行间无法跨省进行查询，故对投资客或已有贷款在身的上海籍或非江苏籍客户而言，都是“第一次”购房，可享受首第一次购房贷款政策的优惠（除工商银行，工商银行可查出异地购房记录）。（2）新源路商业街将全面启动，将逐步完善周边商业娱乐设施。（3）R3轨道交通即将动工，将大大缩短与上海市区距离。2、劣势：（1）项目位置较偏，周边生活设施配套较差，主要依赖安亭镇上的商业娱乐配套（2）区域自身定位不明晰，市场号召力不足（3）购房成本Ø 二手房：不允许异地及郊区贷款，需一次性支付Ø 一手房：非江苏籍客户购房，不可享受公积金贷款购房优惠，但公积金可冲还贷3、机会：（1）四大经济支柱产业催生新兴经济圈Ø 汽车产业链已基本形成，区域热点将形成Ø 随着汽车城的扩建与完善，该地区将形成新兴的商务及人口导入区Ø 江苏国际贸易展示中心的建设，标志着又一商业重镇的雏形即将形成Ø R3轨道贯通、F1赛事、汽车博览会等，该地区将催生新兴旅游热点（2）市政府迁址将带动该区域市场信息、商业、住宅等繁荣4、危胁：（1）过分依赖上海，项目所在区域自身无法消化大量商业、住宅面积Ø 客户市场：从曹安经济技术开发区内目前在售（招商）的9个项目，住宅类90%以上的客户均来自上海，客户来源较单一；Ø 产业市场：本项目所在区域商业业态主要依靠安亭汽车城发展而来，商业业态相对较单一；（2）七部委联手出台房产新政遏制房价上涨。接连二三的新政出台，强化了公众“看跌”的心理预期，导致了“羊群效应”。四、项目开发成本分析1、地块经济技术指标：容积率：1.5土地成本：50万/亩占地面积：350亩总建筑面积：349650平方米2、土地交易费用契税：4土地权属管理费：0.4元/平方米·年（非招标形式）3、开发成本 (每平米计)整个地块暂拟规划成多层与联排混合。多层容积率2.0，联排容积率0.8，综合容积率为1.4，二者占地比例暂设定为7：3。土地成本：（50万/亩+50万/亩*4+0.4元/平方米·年*666平方米）÷666781元/平方米（1）多层成本估算：建安成本：1000元大小配套：1000元管理成本：100元营业税和所得税：300元不可预见费：70元总计：3251元/平方米多层成本:349650*0.7244755*32517.96亿（2）联排成本估算：建安成本：1500元大小配套：1000元管理成本：100元营业税和所得税：300元不可预见费：70元总计：3751元/平方米联排成本:349650*0.3104895*37513.93亿共计: 7.96亿+3.93亿=11.89亿五、总结1、2004年，昆山借助2001年正式启动的国际汽车城这一核心贸易市场，对花桥镇重新进行规划，构建成以安亭汽车产业为龙头的汽配商贸物流重镇。2、在安亭汽车城的经济辐射圈的影响及媒体推波筑澜之下，花桥镇做为江苏与上海安亭接壤的第一镇的商业价值、房地产价值日益突显。3、在安亭汽车城产业的支撑下，曹安开发区内的住宅项目以三新路、曹新路为核心住宅圈；曹安路、同三国道沿线则为商、住综合楼。Ø 曹新路、三新路住宅圈目前在售的有金都安亭家园及世纪华城。多层/小高层：32003800元/平方米叠加别墅：均价4200元/平方米Ø 曹安路、同三国道沿线在售的有大上海国际商贸中心和大上海国际商务广场多层：27803600元/平方米商铺：31687300元/平方米4、今年年底预计将有11万平方米的住宅上市（主要来自于大上海国际商贸中心和大上海国际商务广场），另有近30万平方米的商业上市，明年将可能推出两幢酒店式公寓，以满足日益壮大的汽车产业城内商业活动需求。5、由于曹安经济开发区房产市场无论是客户来源，还是商业开发主要依赖上海对安亭镇的规划，房产市场的发展对安亭镇的规划比较敏感，不排斥今后当地市场因安亭镇产业规划布局的变动、市场金融政策变化等影响当地楼市及客源。6、曹安经济开发区做为今后江苏省规划中的商业重镇，在交通方面只有一条往返于安亭至花桥公交线路，而生活配套也依赖于安亭镇，极大的影响今后的生活质量。14附件：在售楼盘一览表楼盘名地址产品形态开盘日期售价（元/）建筑面积备注大上海国际商贸中心昆山花桥多层/商铺/四星级酒店/酒店式公寓2004年年底多层一期：25802930二期均价：3100元/商铺：3168640031万1、2006年6年交房2、分三期开发，目前二期在打桩并开始销售3、二手市场5F三房2977元/平方米大上海国际商务广场三星路北侧、外青松公路两侧多层/小高层/四星级酒店/两个四层商业广场2005年2月多层一期：3600元/商铺：7300元/占地：11.79公顷1、12层为商铺，35层为公寓2、销售率达70%，商铺余二层部分单位，住宅余45层部分金都安亭家园三新路曹新路多层/高层/叠加2004年3月（二期）多层二期：28003600叠加：4200元/二期全部售罄，三期预计年底推出绿地国际家园花桥多层/小高层/叠加/联排/独栋2004年3月18日三期独栋：9000元/联排：6000元/叠加：4500元/多层：3200元/占地：1368公顷总建面：1055万平方米1、最早入住：2005年6月30日2、目前在三期基本售完，四期预计于年底推出世纪华城三新路曹新路小高层/联排/独栋2004年5月15日双拼：6000元/独栋：8000元/占地：13万平米总建面：11万平米虽然双拼价格较独栋低，但由于面积偏大，在销售上是目前去化的难点协通公寓安亭昌吉西首多层/小高层/高层2003年8月均价：3900元/平方米6.2万平方米共406户，目前已售罄和亭佳苑民丰路897弄多层/小高层2003年9月均价：2800元/平方米8.9万平方米由4幢11层小高层和16幢多层组成，客户主要是动迁户博泰新苑和静路1585弄多层/小高层2002年6月一期：2600元/平方米二期：4600元/平方米16万平方米由12栋多层和4栋小高层组成，目前二期销售率为90%。安亭新城2003年9月均价：6900元/平方米占地：4.9平方公里1、安亭新镇全部完工需至2008年2、装修标准：8001000元/平方米3、计划导入人口：6080万4、客户类型以汽车城内工作人员、安亭周边地区中高收入管理者及外省（境外）投资客5、销售率：70